エリア・物件選びのポイントTWITTERFACEBOOKはてぶ!LINE不動産投資で場所選びは最も重要なポイントであることは誰もが知っていることで、特に、場所とともにエリア・物件選びは投資の成否を決める胆の中の胆と言えます。そこで、今回は場所・エリア・物件選びのポイントと題してどのような場所に投資すべきか、具体的なエリアと物件選びはどうするのかについて深堀していきます。「マンションは立地を買え」や「マンションは立地が9割」と言われる程です。アメリカの元不動産王のトランプ大統領は「不動産に重要な事柄を3つあげるとすれば1に立地、2に立地、3に立地だ」と言ったそうです。不動産投資成功の近道は良い「立地」の物件を選ぶことに尽きますが、業績の良い会社の株価が高いのと同様で「立地」の良い物件ほど価格が高い水準です。したがって、不動産投資家はこの「立地」と「価格」というジレンマに上手く対応しなければならないわけです。1つの視点を挙げるとすれば物件の古さですが、これはリフォームやリノベーションでも回復できますし新しい物件に立て替えることもできます。物件の「立地」は永久に変えられませんから、その意味でも「立地」が大事なのです。現在、福岡市はさまざまな意味で人気の都市となっていますが、その魅力の1つ目は福岡空港から中心地の博多・天神まで電車で6~10分という利便性の高さです。博多港からのアクセスも同様に良いので、2015年に博多港がクルーズ船の寄港回数で横浜港を抜いて日本一になりアジア諸国からの観光客も増えています。2つ目に福岡市は大学・専門学校数が107校あり、人口に占める学生の割合は7.3%と京都市に次ぐ2位(2014年度学校基本調査)であることです。3つ目に周辺の住宅地も中心地の博多・天神まで電車で15分~20分程度のコンパクトシティであることです。これらの条件を兼ね備えた福岡市の人口が減るはずはありません。福岡市では15歳~29歳の若者は2035年まで人口増加すると予測しており、日本全国の多くの自治体の人口減少の逆を行っています。学生が増えれば若者が増え結婚も増え人口全体が増えるという好循環ができており、このような地域で不動産のニーズが少ないはずはないと言えるのです。首都圏のサラリーマンの平均通勤時間は1時間前後と言われ、40分なら近い方で1時間20分までは我慢できる範囲内かもしれません。ここ数十年、さまざまな通勤地獄への対応策が施されてきましたが余り効果を上げていないのが現状です。現役世代の不動産選びの重要なポイントの1つは交通の利便性ということになり、勤務先や通学先への所要時間が優先されることになります。一方で、不動産価格の高騰との兼ね合いで、住宅の広さや住環境などはある程度、我慢しなければなりません。したがって、いつの時代のどのようなケースにおいても、上記の交通の利便性と不動産価格の兼ね合いが物件選択の大きな要素となっています。その意味で首都圏の駅から徒歩10分以内の物件は通勤・通学のアクセスの良い物件と見なされますが、不動産会社の説明を鵜呑みにすることなく自身で現地調査する姿勢が求められます。土地の用途地域とは都市計画区域内の土地を、どのような用途に使うべきでどこまで使っても良いのかを21種類に分類した地域の分け方を意味します。指定し街並みや景観保存に役立てるなどに役立てます。火災などの災害が起きやすい地域についても区分けをすることで、対策をしやすくする目的があります。将来的に都市計画などで地域の用途地域に変更があり得る場合は、不動産価格に影響を与える可能性があります。一般的に不動産価格は以下のような傾向が見られます。前の項でも述べましたように、基本的に人口流入が続くことが不動産市場の活性化に繋がることは間違いありません。その意味で継続的に人口流入が続く首都圏を注目エリアから外すことは想定できません。全体的に首都圏エリアの不動産価格が相当上昇していることも事実ですから、首都圏エリアの中でも個別に地域を吟味していく必要があります。HOME’S住みたい街ランキング」を見ますと、前回2位の目黒が初のトップを獲得し3年ぶりに都心の駅が1位に返り咲きました。前回までは船橋・戸塚と都心以外の駅が1位に輝いていました。2位には八王子が前回3位から上昇し3位は前回の13位から大きく順位を上げた恵比寿が入っています。都心ながら住宅地としてのイメージが薄い地域に、単身者やDINKS向けのマンションが登場したことで新たな需要を呼び起こしています。それら3区に加えて新宿区の4区は「マンション力」がずば抜けていると言われます。その「マンション力」とは厳しい市場の競争に打ち勝つ競争力と、入居者を引きつける力である魅力が高いことを意味し結果的に欲しい人が多く価格が上がる物件の比率が高いということになります。したがって、これら4区のマンションはブランドがあり価格が髙ければ高いほど投資パフォーマンスが良くなるという傾向が顕著ですから、資金力が投資の成否を左右し易い状況です。一方で通常の地域のマンションは従来通りの割安物件を狙う、コストパフォーマンスを狙う努力をしなければなりません。上記のように不動産投資の世界では立地と価格のどちらを優先するべきかという議論はよく見ます。良い立地で割安な物件が一番良い訳ですが、現在のようにネットで物件が比較できる世の中では本当に良い立地で割安な物件など有り得ないと考えた方が良いでしょう。それでは究極の選択として立地と価格のどちらを優先するのかということですが、結果的には価格を優先させて物件選びをした方が成功するケースが多いようです。立地と価格のバランスにもよりますが、不動産投資のリスクを軽減しメリットを享受するには価格を優先した方が有利のようです。用意できる金額には個人差がありますから、その意味でも価格を優先せざるを得ない場合が多いのが現実です。■資産価値を決める10大ポイント1.交通利便性2.生活利便性3.専有面積の広さ4.住宅設備5.日当たりや風通しなどの快適性6.防犯・防災対策などの安全性7.窓からの眺望やテラスなどの付加価値8.管理体制9.修繕計画の有無と修繕積立金の額10.街の発展性・成長性マンション経営は最終利回りで決まるマンション経営が最終利回りで決まることは誰もが知っていることですが、当初の利回りが数年後や数十年後まで有効であるとは限りません。マンションの経年劣化や周辺環境の変化で収入に当たる家賃相場が下がることも多いからです。そこで、より緻密にマンション経営を考える場合は、所有期間利回りを活用することになります。実態に近い形でシミュレーションします。さまざまな費用を計算する必要があります。数値を記録しておくことが必要になります。計算1売却時キャッシュフロー総額=インカムゲイン累計+売却時キャピタルゲイン計算2所有期間利回り(%)=売却時キャッシュフロー総額÷自己資金×100÷所有年数20年後の将来像を自分なりに予測するマンション経営を成功させるには物件選びでさまざまな要素に目配りする必要がありますが、その中でも20年経っても変わらない要素に注目して条件のより良い物件を選んでいくことが長期的に収益を上げる重要な要素となります。利便性は数年で大きく変わる可能性があります。良い例として現在の東京都心の再開発ラッシュは5年前では考えられませんでした。一方で人口減少が続く地方都市ではスーパー・デパートの撤退やJRの路線廃止のニュースが目立ちます。これらの要素の変化で物件価格や表面的な利回りは、影響を受けて大きく動く可能性が出て来ます。したがって、できれば20年後・少なくとも10年後の将来像を投資家自身が予測した物件選びが求められます。びの危険エリアの1つ目は人口減少地域です。地方自治体の中で2016年に最も人口が転出超過となった自治体は北九州市でした。北九州市は3年連続でワースト1という不名誉な記録となりましたが、高齢者の死亡が新生児の出生を上回る構造的な問題を抱えています。人口の転入超過が続く隣接した福岡市のあおりを受けていることも考えられます。びの危険エリアの2つ目は災害危険地域です。心配がありますし、中心部は地震の時の火災の危険が高いと言えます。これらは自治体のハザードマップに詳しく載っており、ネットから簡単に見ることができますので確認することが大事です。全国に広がる空き家問題も今後、さらに大きな問題になっていくでしょう。親世代が一戸建てに住み一人っ子の子供世代がマンションに住んでいるとすれば、将来的に1件は空き家になることが確実です。よりますと、全国の空き家は820万戸で総住宅数の13.5%で5年前の調査に比べ63万戸も増えており過去最高を記録しました。5年後の2018年の全国の空き家数は1,000万戸を超えるのではと懸念されています。野村総合研究所の調査によりますと、2023年の空き家は1,394万戸(総住宅数の21%)に達し2033年には2,146万戸(30.2%)と予測しています。2023年には全国の3件に1件は空き家になる計算ですから、エリア選びや物件選びがより重要になってくることは間違いありません。一般に言われている空き家の原因は以下の通りです。問題まとめ不動産投資でどのような場所に投資すべきなのか、具体的なエリアや物件はどこにすべきなのかは簡単に決められる問題ではありません。多くの銘柄に投資できる株式投資や何度もやり直しができるFX投資に比べると、不動産投資は投資額が大きくやり直しができない投資だからです。したがって、不動産投資の場所・エリア・物件選びは慎重に行う必要がありますが、計画通りに行かなかった場合の次善の策も考えておく必要があります。投資物件が空き家になった場合、家族などが住める物件であれば投資のマイナスを最小限度で終わらせることができるからです。失敗リスクが低い東京の中古ワンルームマンション投資向けのセミナー。HOME'S不動産投資セミナーを簡単に検索できる。公式サイトへ無料の資料請求や個別相談できる不動産投資会社シーラ1年間で1億円の資産実現も夢ではありません。入居率99.2%、都心部駅から8分圏内の物件を厳選!公式サイトへGAテクノロジーズ仲介手数料無料が嬉しい。効率重視のマンション投資は、築10年以上の物件を厳選して紹介。