土地価格について100条委員会の設置目的は1.土地取得自体は適正か?2.価格は適正か?を調べることだった、のはこれまで何度も述べてきた。取得自体が不当ならば、価格がいくらであろうがもはや関係無いとも言えるが、(当面は)不要な土地でも、それなりに価値があるのならば持っていてもよいかもしれない。上記1.2.は切り離すことはできない関係にあろう。前回のブログで「取得と価格について解説する」と予告したのだが、ここはポイントを絞り、価格について説明したい。長くなるが、ご興味のある方はお読み頂ければ幸いだ。本来ならば取得自体の是非を問うてから価格を見ていくのだろうが、最終報告では不動産鑑定士とその人が行った鑑定評価について多くを割いた。それは、昨年12月に100条委が出した「中間報告」で既に取得自体が「不当」との結論を出したからである。中間報告を出した時点では、委員会による価格調査は行っておらず宿題となっていた。年が明けた2月初旬に委員会による不動産鑑定評価の結果が出た。価格は2760万円と、市側鑑定の四分の一である。これが正しいのならば、「市側鑑定は高過ぎで不当な評価だ」ということになる。この事を確認するために、再び市側鑑定士氏を証人喚問して尋問を行った結果、市側鑑定は不当で、それを誤魔化すために鑑定士氏は偽証したとの判断を固めることになった。この「市側鑑定は不当だ」という判断の根拠は不動産鑑定基準から逸脱しているということである。不動産鑑定士の仕事とは何か。いうまでも無いが、土地に値段を付けることである。この国は、土地保有に対して課税している。昔のように石高で課税するのもナンセンスなので、現代の石高、すなわち「利用価値」を「金銭的価値」に置き換えた指標が必要になるわけだ。ここに、不動産鑑定士の仕事がある。政府が土地に課税する際の目安が必要なのだ。これは、毎年かかる固定資産税だけでなく、相続税にも当てはまる。今度は銀行融資などの担保としての役割が求められるが、公の価格は目安になる。民間がある土地を取得する際の目安にもなろう。私たちは、個人で不動産を取得することがある。普通は自分が住むための家を買う場合だ。政府であれ銀行であれ、その金を使って土地を買う(あるいは担保をとる)というのはいわば「他人から預かった金」なのだ。政府ならば納税者、の。銀行ならば預金者、の。ヒトの金を使って土地を買うのだから、皆に説明できる「根拠」が必要になる。そこで、不動産鑑定士の出番、となるわけだ。ここは非常に重要なところであり、もう一度繰り返す。「他人様の金を使って土地を買うのだから、説明責任が生じる。前置きが長くなったが、不動産鑑定評価の重要性について、ご理解頂けただろうか。この国では「公示価格」というものが政府によって定められている。全国各地の代表的な土地・地点の価格を調査し、発表している。新聞に出ているヤツだ。前年比何%減、とか、銀座のどこそこが日本一高い、とか。これに次いで「基準地価」というものがあり、これは都道府県が定めている。簡単に言えば、国基準よりも多くの地点を定めている、といえるだろうが、この二つは同じようなもの、と考えて良い。課税する「相続税」の評価額が定められているわけだ。市が土地を取得する際に、これら公的な地価に基づくのは当然であろう。乖離してはならない」という主張は理解できる。市が固定資産税を課税している。その根拠は国・県が決めた地価だ。いざ、市がその土地を買う段になって「固定資産評価は関係無い」というのは無体であろう。いままでその額で課税しておいて...。市場の評価というものも、土地評価では重要な基準となる。「民民売買と公の土地取得は同列ではない」との発言を繰り返していた。公ならば、高くかっても良い、と言わんばかりであった。そんなことはどこの法律にも書いていない。公が土地を取得する際には「正常価格」に基づきなさい、ということが補償基準(法ではなく政府要綱)に謳われているのみだ。正常価格については、これまでも何度か述べてきたが、ようするに「一般的な相場」と考えて良い。公だから、相場を無視して良い、などということは無いのだ。今回は無道路地という特殊な事例であった。相場は無い、というか、はっきり言って市場では売れない土地である。ゼロ、といってもよいが、まあ、値段をつけるのならば、道路がないから農地にしかならず、よって藤沢市内の農地の売買事例と比較して価格を想定する(しかない)ということになる。確かに当該土地は市街化区域内にあり、農地といえど宅地にすることは可能ではある。そこを市側鑑定士氏は強調していたが、道路がなければ宅地化は出来ないのだから、農地とおんなじ、とみるべきであろう。この土地を評価した他の三人の鑑定士は揃って「農地」並み、との評価をしている。当該土地の固定資産評価が宅地並みになっているのも事実だが、実際の課税は農地なので宅地の三分の一となっている。当該土地の評価が高いとしても、それは宅地になった場合を想定して、とりあえず高く評価しているだけで現実の課税は実体に合わせて農地課税をしているのである。評価自体は高いが、実際の課税ベースでの評価は低いのだから「市が取得する段になって安く評価する」という事態は起きない。的な発言をしていた、と紹介したが、今回のケースで言えば評価とは別に実際には農地として課税しているので当てはまらない。一人の鑑定士の意見としては有りかもしれない。今回の彼の仕事は何だったのだろうか?当然、当該土地の鑑定評価を行うことである。鑑定評価、とは何か?それは「正常価格」を導くことである。