税金リスク用語集Home/シリーズ:不動産投資のお金とリスク/アパートの入居需要が高まる時期と適時を外した場合の対応について2017年10月16日アパートの入居需要が高まる時期と適時を外した場合の対応についてシリーズ:不動産投資のお金とリスクTweetPocket何ごともタイミングというのはとても大事です。アパート経営においても、募集のタイミング次第では、簡単に入居したり、なかなか入居しなかったりすることがあります。そこで今回は、アパートの入居需要が高まるベストなタイミングと、そのベストタイミングを外した場合の対応についてご紹介します。日本は4月から新生活が始まる人が多いため、2~3月は引越需要がピークになります。そのため、分譲マンションは、2~3月が最も高く売却できます。同様にして、賃貸アパートも2~3月にかけて最も入居需要が発生します。賃貸仲介を行っている不動産会社も、3月は賃貸仲介の仲介手数料収入が極端に上がります。4月を過ぎると賃貸住宅を探している人が減るため、賃貸仲介の手数料もガクッと下がります。「アパートの入居需要が高まる時期」というのは確実に存在し、それは毎年2~3月になります。新築する人は特に重視するアパートには入居需要が高まる時期が存在するため、これから新築でアパートを建てようとする人は、特に竣工時期に注意が必要です。アパートの入居需要は2~3月にかけて高まるため、アパートは1月末竣工を狙って建築することがベストです。新築建物を実際に見てもらうことが成約を高めるポイントになります。これからアパートを建築する計画のある人は、まずは1発末竣工を狙って、建築計画を立ててください。場合によっては、焦らずに1年間先送りにして計画を練り直すのも一つの考えです。2~3月に入居需要が高まる傾向は、単身世帯を中心に顕著に見られます。ワンルームや2DKなどのコンパクトサイズのアパートを建築する予定のある人は、竣工時期は一層、重視すべきです。アパートで、サブリース会社に一括借上げを依頼する場合、家賃保証の免責期間が設定される場合があります。竣工後、なかなか満室にならないことが想定される場合、サブリース会社が長めの免責期間を要求してきまので注意が必要です。そのようなことにならないよう、オーナーとしては1月末竣工を条件に、サブリース会社の免責期間を0ヶ月もしくは1ヵ月などに交渉することが重要です。初年度の収益性に大きく関わる部分ですので、アパートの竣工時期とサブリースの免責期間については、セットで調整することが必要になります。ピーク需要を逃したときの対応では賃貸需要のピークを逃してしまったときの対応はどうすべきでしょうか。ピーク時を逃した場合は、「オマケ」を付けて入居者を呼び込むという方法を取るのが一般的です。「オマケ」は誰につけるかでやるべきことは異なります。オマケを、不動産会社につける場合、ADの積み増しを行います。ADとは広告宣伝費のことで、仲介手数料以外に不動産会社に支払う謝金です。別名、業者インセンティブと呼ばれています。ADを2~3ヵ月分、積み増すことで、優先的に自分の物件に入居者を誘導してもらう手法になります。オマケを、入居者につける場合、フリーレントを設定します。フリーレントとは、入居当初の家賃を免除することです。アパートの場合、3ヶ月程度のフリーレントを付ける場合もあります。入居者にお得感を与えることで、自分のアパートへ誘導していきます。オマケは、数か月分の収入減になりますが、賃料そのものを下げずに行うことがポイントです。まとめ以上、入居需要が高まる時期とそれを外したときの対応について見てきました。これからアパートを新築する人は、竣工時期を意識し、好スタートを切れるように計画しましょう。*CommentName*Email*Website次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。