REIFAREIFAは、DCF法による不動産投資分析ソフトです。11:37Excel2013でREIFAが利用可能となりました。これらは収益還元法で不動産投資を評価する際に必要不可欠である一方、中には手計算や電卓計算が困難な投資指標も少なくありません。REIFA(リーファ)では、そのような投資指標も全て自動で計算します。無料試用版でその計算スピードをご体験下さい。Income:総潜在収入)その物件に、空室・滞納による損失が全く無いと仮定したときの年間の賃料収入総額(満室時賃料)です。その物件が1年間で稼ぐことができる収入の限界値を表します。Income:実効総収入)計算式:EGI=GPI-空室・貸倒損失+その他収入GPI(総潜在賃料収入)から空室損と貸倒賃料(滞納)を引き、自動販売機収入や看板収入などの雑収入を加えたものです。いわゆるランニングコストの合計です。ローン利息と減価償却費が含まれないことにご注意下さい。Income:純営業収益)計算式:NOI=EGI-OPExEGI(実効賃料収入)からOPEx(運営費)を引いたものです。物件の実際の収益力を表しているといえる指標です。ネット収入」などと訳されることもあります。投資家の期待する不動産還元利回りのことを言います。)を合算して導き出されるケースが多いようです。具体的には、東京都心部の一定グレード以上のビル(=日本で最もリスクが少ないと考えられる不動産)のキャップレートを5%と見て、その他の物件には更に個別リスクプレミアムを上乗せするという考え方が多いようです。元利金等返済の固定金利ローンの場合、ADSは毎年一定額となります。operation:税引前キャッシュフロー)計算式:BTCFo=NOI-ADS課税所得に対する税金を支払う前に残るキャッシュフローです。課税所得に対する税金を支払った後に残るキャッシュフローです。OPEx(運営費)に含まれていることにご注意下さい。sales:売却からの税引前キャッシュフロー)計算式:BTCFs=物件売却価格-(譲渡費用+売却時のローン残高)物件売却にあたり、課税所得に対する税金(譲渡所得税)を支払う前に残るキャッシュフローです。対する税金を支払った後に残るキャッシュフローです。このとき、譲渡所得税は・譲渡所得=物件売却価格-(取得費+譲渡費用)(このときの取得費は、購入時の取得費から、減価償却費の累計を引いたものです。借入金額の物件価格に対する割合です。融資掛け目という言い方もあります。一般的に物件購入時のLTVは、60~80%を目安と考えます。Return:総収益率)計算式:FCR=NOI/総投資額NOI(純営業収益)の総投資額(購入諸経費を含む)に対する割合です。物件の投資効率を表しているといえる指標です。Constant:ローン定数)計算式:K%=ADS/現在のローン残高ADS(年間返済総額)のローン残高に対する割合です。借入金額に関係なく、金利と期間のみによって決まってくる指標です。融資金の調達コスト(=貸手側から見る利回り)と言える指標で、K%とFCRを比較をすることによって、レバレッジ効果が働いているかどうかの判断ができます。対するキャッシュフローの割合です。この数字が高いほど投資効率が高いと言えます。一般的には、購入後1年の税引前キャッシュフローで計算することが多いようです。ConC%、EDR、ROE、ROIと言うこともあります。(レバレッジ・ポジション、レバレッジ分析)レバレッジ分析では、借入金によるレバレッジ効果を判定するために、FCR(実質利回り)とK%(ローン定数)の大小を比較します。FCRがK%を上回っていれば、借入金によるレバレッジ効果が働いて投資効率が上がっていると判断できます。その逆であれば、借入金の投入がむじろ投資効率の悪化を招いているということを意味します。レバレッジ効果が働いている場合をPositive(+)、そうでない場合をNegative(-)と表現します。Ratio:借入償還余裕率)計算式:DCR=NOI/ADSADS(年間元利返済額)に対するNOI(純営業収益)の比率です。DCRが大きいほど借入返済の確実性を増し、デフォルトが起きる可能性が低くなります。Ratio)と表現することもあります。一般的には1.3以上を目安と考えます。Rate:損益分岐入居率)計算式:BER=(OPEx+ADS)/GPIOPEx(運営費)とADS(年間元利返済額)の合計額のGPI(総潜在収入)に対する比率で、各年度のOPExとADSの合計をカバーするためには空室率をいくらまで許容できるかなどを判断するための指標です。BE%と表現することもあります。日本語で収益分岐率と訳されることもあります。一般的には70%以下を目安と考えます。Rate)期待収益率(割引率)は、投資家がこの不動産投資案件に期待する投資利回りのことです。期待収益率に絶対的な基準はありませんが、リスクとの関連から、「期待収益率=リスクフリーレート+リスクプレミアム」という式で表されます。リスクフリーレートとは、国債に代表される確定利付債券のように危険が無い資産の収益率のことです。現在の金融情勢からは、概ね2%程度と考えられています。リスクプレミアムは、不動産投資市場に潜在する不確実性のことです。現在の市況では、リスクプレミアムは3%程度とするのが一般的のようです。従って、現在の不動産投資における割引率は、5~6%とすることが多いようです。Value:正味現在価値)将来期待される全ての金銭的収益を、投資家の期待収益率(割引率)を用いて現在価値に割引いた価値と、初期投資額との差です。NPV>0であれば、その投資が投資家の期待を上回ることになり、投資価値があると判断できます。Return:内部収益率)投資案件の利回りを示す重要な指標です。不動産投資においては、IRRは、不動産の運営や売却によって将来生み出されると期待されるキャッシュフローの現在価値が、初期投資額と同じになる(すなわちNPV=0となる)複利の利回りを求めることで計算されます。投資家の期待収益率よりもIRRが上回る投資案件には、投資価値があると判断できます。Period:資金回収期間)投資に要した自己資金が何年で回収できるかという数字です。PB=自己資金/年間のキャッシュフローという式で簡易に計算できますが、より正確な値を求めるためには、各年度のキャッシュフローの累計が、いつ自己資金を上回るかを計算する必要があります。