コラム2017.03.09土地は高く売る?早く売る?上手に売り抜くために覚えておきたい10項目とは?土地を売る機会は、人生においてそうたくさんあることではありません。売却金額も高額になるため、慎重に判断しなければならない問題です。上手に土地を売ることができたら、当然利益も大きくなりますが、失敗すると、低い金額で売却してしまい後悔することにもなりかねません。そこで今回は、土地を売る前に確認しておきたいポイントを10個ご紹介します。この記事は、1.土地を売ること(売却)を検討している2.使わなくなった土地を早く処分したい3.土地をできる限り高値で売却したいこのような状況の方にオススメです。土地を高く売るにも早く売るにも、やはり失敗したくないということが頭のどこかにあるはずです。そこで、両方の状況の方に向けて最低限は覚えておきたい知識やノウハウをお伝えしていきます。数万円でも高く売りたい!不動産の売却価格ならまずは無料査定から!イエカレならたった45秒の無料査定で現在の不動産の売却価格を知ることができます。査定結果に必要な連絡先情報を入力するだけで、依頼先の不動産屋から査定結果が届きます。簡単に査定ができるうえ、結果を比較しながら検討できるので、不動産を売却をしたい多くの方(100万人以上)がイエカレを利用しています。・最初から最後まで全て完全無料。余計な費用はかかりません。・サポート対応が充実。お断り代行もあります。「大切な不動産を最高価格で売却したい」方にとっておすすめのサービスです。土地売却のまとめ土地価格の相場を知る土地を早く売りたいわ!でも、高くも売りたい...土地の売却を考えているのであれば、不動産業者に仲介を依頼する前に、まずは自分で土地の価格相場を調べましょう。土地の価格相場を調べるといっても難しいことは何ひとつありません。ひとつひとつ覚えていけばすぐに理解できるようになります。土地の価格相場を調べるうえで重要な価格を紹介していきたいと思います。この4種類ですが、正直どれを見て良いのかわからないと思います。前述の通り、順をおって、ひとつずつゆっくり覚えていきましょう。路線価とは相続税を課税するときに使う評価額です。土地に固定資産税を課税するときに利用する価格です。実勢価格とは不動産を実際に売買するときに利用する価格で、この価格のことを「市場価格」とも言います。土地を売却するときには、市場価格で売却するので、この実勢価格を調べることが必要となりますが、実勢価格は、定まっているものではありません。ケースごとの取引によって、同じような土地でも異なる金額で取引されています。そこで、実勢価格を調べたいときには、類似事例を調べることになります。国土交通省の運営する土地総合情報システムを参照すると、取引事例と価格が乗っているので、実勢価格を調べることができます所有する土地価格を調べるhttps://www.land.mlit.go.jp/webland/このように、土地の相場を調べたら、次に不動産業者選びをしましょう。びは慎重に行う必要がある土地を上手に売却したいなら、仲介を依頼する不動産選びが重要です。土地を一般の市場で売却する場合には、通常不動産業者に仲介を依頼します。買い主は、不動産業者に見つけてもらうことになりますし、買い主との価格交渉なども不動産業者にしてもらうことになるので、不動産業者選びは非常に重要です。腕の良い業者を選ぶ必要があるのはもちろんのこと、親切で印象のよい営業マンが担当してくれる業者を選びたいところです。不動産業者の中には、悪徳業者もいるので注意が必要です。一見すると不動産は悪徳業者がいるような業界には見えないかもしれませんが、何も知らないままだと仲介手数料などの各手数料を、知らず知らずに多く取られてしまい損をしてしまいます。信頼できるよい不動産業者を探したいなら、不動産一括査定サイトを利用する方法がおすすめです。不動産一括査定サイトとは、売りたい不動産の情報を入力すると、複数の不動産業者から一括で査定を受けられるというサービスを受けられるサイトです。ほとんど無料で依頼できるので、複数の業者に土地の査定を依頼して、高額な回答をしてくれた業者や、信頼できそうな業者を選ぶと、よい業者を見つけやすいです。当サイトでも優良な売却査定サービスをまとめてあります。媒介を依頼した場合、媒介契約の種類にも注意が必要です。これらの3種類があります。一般媒介契約とはその不動産業者に仲介してもらわず、他の不動産仲介業者や自分で土地を売却してもよい、という内容の媒介契約で縛りは最も緩いです。指定の不動産業者を通さないと土地の売却が一切認められず、自分で見つけてきた買い主に土地を売却することも認められないタイプの、もっとも拘束が厳しいタイプの媒介契約です。不動産業者は、一般媒介よりも、専属専任媒介や専任媒介の方が、積極的に土地を売ろうとする傾向があります。した方が、良い結果が得られる可能性があります。信頼できない不動産業者に専任や専属専任媒介で依頼してしまうと、3ヶ月間その契約に拘束されてしまう事になるので、注意が必要です。不動産業者には、定期報告義務があります。これは、不動産の売却活動について依頼者に報告する義務です。1週間に1回、専任媒介なら2週間に1回報告する義務が法律によって定められています。そこで、このような報告がない業者は法律違反ということになりますし、売却活動を熱心に行っているとは考えにくいので、次回以降の契約の更新はしない方が良いでしょう。1点のみ知っておきたいのは、一般媒介契約の場合には報告義務はないということです。一般媒介なのに報告をしてくれる業者は良心的だと言うことになるので、一般媒介でも報告してくれる業者がいたら、次からは専属専任や専任媒介に変えるのも1つの方法です。契約したから安心...というよりもそこからが始まりです。全て任せるよりも定期的に不動産業者からの報告もチェックしておくようにしましょう。価格設定に柔軟性を持たせる土地を売却するときには、価格設定も非常に重要になってきます。土地は高く売りたい売却するなら、できれば高く売りたいというのは当然のことですが、無理に高く売ろうとしても、売りどきを逃してしまったり、買い主をいつまで経っても見つけられなかったりするという問題が起こってしまう可能性もあります。いって、安く設定しすぎると、相場より安く売ってしまって損をすることにもつながります。価格設定については、やはりきちんと相場を把握しておくことと、状況を見ながら不動産業者と相談しながら適正額を決めていくことが大切です。初めは高めに売値を設定して、売れなければだんだんと価格を下げていくというのが一般的な価格設定の方法です。価格設定に際しては、冷静な判断力を持ち続けることも大切です。土地は「とにかく高く売りたい」という気持ちから、相場より高めに価格設定をしたまま絶対に下げようとしない人がいます。なると、いつまで経っても売れないので無駄な手間や労力がかかりますし、結局維持費などもかかってしまいます。土地は早く売りたいさらには「とにかく早く売りたいのかどうか」という問題もあります。早く売りたいなら、ある程度価格を下げないと仕方がありませんが、特に急ぐ必要がないなら価格について妥協する必要はほとんどありません。相続税支払いのためなどで、すぐに現金が必要な場合などには早く売却する必要があるでしょう。逆に次の家を買うために住宅ローンを組める金額に限度があるので、とにかく一定以上の価格で売りたいケースもあります。このように、不動産の価格設定については、自分の状況に応じて柔軟に対応する必要があります。次に、土地の売却にかかる費用を知ることも大切になってきます。不動産業者に支払う手数料のことです。これについては、法律で限度額が決まっており多くの業者がその限度額を請求してきます。限度(相場)は、以下の通りです。ついては、依頼者と不動産業者との間のトラブルが非常に多いところなので、契約当初にしっかり確認しておくことが大切です。説明してくれないなど、不信感を抱かせる業者の場合には依頼しない方が良いでしょう。不動産を売却する際には、印紙税がかかります。印紙税は売買契約に貼付する印紙代のことです。印紙税の金額は、土地の売買代金によって変わり、以下の表の通りとなります。抵当権が設定されている場合には、売却時に担保抹消費用がかかります。これは、法務局に支払う登録免許税のことです。担保抹消のための登録免許税の価格は、不動産1個について1000円です。売却すると、税金がかかります。土地を譲渡する人にかかる税金は譲渡所得税と住民税です。譲渡所得税とは、不動産を売却したことによって得られた利益である譲渡所得にかかる税金のことです。譲渡所得は、以下の通りの計算式で計算します。不動産の売却金額-(不動産の購入価格+不動産の売却にかかった費用)そして、この譲渡所得に対し、譲渡所得税が課税されますが、その場合の税率は、不動産をどのくらいの期間持っていたかによって異なります。所有期間が5年以内の短期譲渡所得なら、譲渡所得税の税率が30%、住民税が9%、5年を超えて売却する場合の長期譲渡所得なら譲渡所得税が20%、住民税が4%となります。土地上に建物を建てていて、そこに居住していたケースでは、3000万円までの譲渡所得に対して課税が行われない特別控除があります。居住用不動産を10年を超えて所有した後売却した場合には、軽減税率が適用されて、譲渡所得税が15%、住民税が4%となります。4%誰に土地を売るかを検討する土地を売るときには、誰を対象として売るかがとても重要です。一般の購入希望者を探すなら、不動産仲介業者に依頼して探してもらわないといけませんが、自分の知り合いや親族などに売却する方法もありますし、知り合いの伝手を頼って購入希望者を探すこともできます。個人的に土地を売る個人的に土地を買いたい人を見つけるのは難しいですが、見つけたときには相場より高額で売却することもできます。個人的に土地を買おうという人は、特にその土地をほしいと考えていることが多いからです。隣人に土地を売る隣地の所有者に声をかけることも有効です。隣地の所有者は、土地を併せ持つことによってより効果的に活用することができるからです。今までの土地なら一戸建てしか建てられない場合でも、2つの土地を合わせたらマンションを建てるなんてことができることもあります。不動産業者に売る不動産業者に買い取ってもらう方法もあります。買い手がなかなか見つからなくて、早く売却したい時には、この方法は効果的です。不動産業者に買い取ってもらうと、相場より価格が低くなることが多いので注意が必要です。境界の確定や測量を済ませる土地を売却したいなら、その土地の抱える問題をなくしておくことが大切です。境界が確定されていないことや測量をしていないことです。土地は、登記簿を見ても境界が明らかになるものではないので、隣地の所有者との間で境界争いが起こることが多いです。隣地の所有者と境界争いをしている状態では土地を売ることはできません。土地の境界を確定するには、測量士に依頼して土地の測量を行ってもらい、境界を確定してもらって、隣地の所有者とともに「境界確認書」を作る必要があります。このように、きちんと測量と境界確定ができていたら、購入希望者も安心して土地を購入することができます。これから土地を売るなら、是非とも隣地の所有者と話しあって測量と境界確定をしておきましょう。売り出し公告に「境界確認済」と書いておくと、宣伝効果もあります。売る土地の状態を綺麗にする土地を高値で早期に売却したいなら、土地の状態を綺麗に保っておく事も大切です。土地を買いたい人は、土地の状態をチェックしに来ます。そのとき、土地内にゴミや汚物が不法投棄されていたり、草木が生い茂っていたりしていかにも放置されている様子だと、非常に印象が悪いです。購入した後整地する手間などを考えると、買いたいという気持ちもなくなってしまうでしょうし、買うとしても値切られてしまうおそれがあります。これに対し、きれいに管理されている土地であれば、購入意欲も高まりますし、「ある程度はお金を出しても良いかな」と考えるのが人情です。土地を売りたいなら、土地は「売り物」という意識を持つべきです。お店を経営している場合でも、店の商品は綺麗にしていますし、よりよく見えるように点字や配置をしているはずです。これに対し土地は放置されがちなので問題です。土地を売るときには、面倒でもしっかり管理しておく事が良い結果に繋がります。売る商品を綺麗にしておくのは最低限のマナーですよね。売買契約書のチェックポイントを押さえる土地売却に成功したいなら、売買契約書のチェックポイントを押さえておくことが大切です。不動産仲介業者を入れている場合には業者が売買契約書を作成してくれますが、個人的に売買する場合には、自分達で売買契約書を作成しないといけません。不動産業者に作成してもらう場合でも、内容を盲信するのは危険です。どのような内容になっているのか、不利な条件になっていないか、必要な内容が欠けていないか、しっかり確認する必要があります。不動産の売買契約書で重要なのは、以下のような項目です。売買で失敗しないよう契約前にチェックしておきましょう。不動産は、土地の全部事項証明書通りに正確に表示する必要があります。代金が間違っていないかどうか、しっかりチェックしましょう。手付金と手付解除について手付金はいくらになっているのか、手付解除ができるのかどうか、どのような条件になっているのかを確認します。土地の所有権が移転する時期と決済の時期を確認します。公租公課の精算について土地にかかる固定資産税の精算条項が入っていることを確認します。買い主が住宅ローンを利用して土地を購入する場合には、住宅ローン審査が通らなかった場合には売買契約をしない、という住宅ローン特約を入れることが多いです。そこで、そのような規定が入っていないかチェックしましょう。瑕疵担保責任については、通常期間を限定する特約をつけています。することができるので、売り主はいつまでも瑕疵担保請求されるおそれがあるからです。中古の住宅を売却する場合などには、瑕疵担保責任をつけないことが多いです。瑕疵担保責任の限定がなされていない契約は売り主にとって不利になるので注意が必要です。不動産業者が作成した契約書にその内容が入っていない場合には、瑕疵担保責任を限定してもらうようにしましょう。土地を売却する場合には、相続した土地を売却するケースがあります。この場合、もともと自分の所有だった土地を売却するケースとは異なる手続きが必要になる可能性があります。相続人を決めずに売却する相続した土地を、誰が相続するかを決めずにそのまま誰かに売却するケースです。この場合、土地の登記名義は被相続人(死亡した人)になっています。そこで、不動産の売却の際に名義変更が必要になるのです。相続した土地をそのまま売却する場合でも、被相続人から直接買い主に登記名義を移すことはできません。相続人全員の名義に変更し相続人から買い主へ登記を移す必要があります。相続人名義の登記をするためには、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本や除籍謄本などの大量の書類が必要になります。自分達で登記の手続きをするのは大変なので、司法書士に登記を依頼した方が良いでしょう。遺言書や遺産分割協議によって自分が相続した土地を売却するケースでは、当然自分の名義に移してから土地を売却する必要があります。土地を売却するには、土地売却に適した時期を知っておくと役立ちます。土地の売却には2つの季節があります。・土地が売りにくい時期この2つです。売りやすい時期1年の中でも9月~12月ころや2月~3月ころは進学や人事異動のシーズンで、人が移動するので比較的土地を売りやすいです。売却の場合には賃貸の場合ほどには顕著ではありませんが、それでも他のシーズンより高く売れる傾向があります。土地上に家を建てるケースの場合には、建築にかかる期間の分余裕を持つので、それより先に探し始めることもあります。土地を売りやすい時期についてはさほど神経質になる必要はありませんが、売却活動を続けるときに、頭の片隅においておくと良いでしょう。逆に売りにくい時期とは、上記に適さない時期になります。土地売却のまとめ今回は、土地を売るときのポイントを解説しました。土地を上手に売却したいなら、まずは土地価格の相場を押さえること、よい不動産業者を見つけること、土地売却にかかる費用を知ることが重要です。売り先を自分で見つける工夫もできますし、境界を確定したり、土地の状態をきれいに保ったりすることによっても土地を高値で売ることにつながります。損をしないためには、売買契約書のチェックポイントも知っておきましょう。これらのポイントを押さえておくと、スムーズに高値で土地を売り、土地売却に成功することができます。不動産の売却先に困ったなと思った時は「一括見積比較サイトを利用すること」がおすすめです。不動産屋1社ずつに査定や相談していくと多くの時間がかかってしまいますが、一括見積サイトなら1回の見積申請でたくさんの査定結果をもらえるので、比較しながら決めることが大きなポイントです。いえ、そういったサイトもいくつかあって迷う事も多いですから、土地ハックが厳選したものをランキング形式で3つほど紹介しますので参考にしてみてくださいね。「イエウール」は、業界No.1の買取社数1300社以上から比較できることが最大のウリ。そのため、実際の買取査定額を比較した時に大きな差が出る事がよくあります。結果的に2018年2月の調査ではお客様満足度98%と多くの方に喜ばれているサービスです。▼イエウールのココ!がおすすめ「とにかく買取価格重視!」という方は一度利用してみた方が良いでしょう。⇒とりあえず詳細を見てみるイエイ※実際の査定額を大公開中!不動産売却専門サイト「イエイ」はTVCMでも有名な利用者数300万人を超える見積サイトです。サービス開始から10年の運営実績があるほか、大手から地元に強い企業1000社以上を網羅しており、悪徳業者の排除システム「イエローカード制度」で安心安全な見積が可能。なんでも相談、お断り代行サービス、査定後のフォロー、専門知識のある専任スタッフが常駐だからできる万全のサポート体制なので、初めての方でも気になることを24時間・年中無休で相談できます。▼イエイのココ!がおすすめ「分からないことが多すぎて色々と相談したい!」そんな方には特におすすめ。最初から最後まで完全無料です。⇒とりあえず詳細を見てみるマイスミEX※今の不動産状況が気になる方に「マイスミEX」は多数の不動産会社で査定できる人気のサービスですが、不動産の状態や不動産の相場、人気の傾向から見積査定してくれるので、現在の状況に合った正しい査定額を提案してくれることが特徴です。・不動産会社や地域によって査定方法や参考事例が違う・査定先によって得意としている物件の種類が違う・不動産会社や担当営業によって売り出し方が違うこういった点が気になる方は是非一度査定してみることがおすすめです。それ以外にも「不動産が老朽化していて売却できるか不安」「清掃していないから売れるのか不安」「相場が分からない」などの細かい点も様々な要素を検証して査定してくれるので、売り手側としても安心できますよね。▼マイスミEXのココ!がおすすめ最大1200万円の差があった事例もあったくらいなので、「価格差を気にする方には特におすすめ」です。*メールアドレス(公開はされません。限界集落が意味する問題点とは。