税金リスク用語集Home/シリーズ:不動産投資のお金とリスク/アパートを購入して賃貸経営したい人向け!価格相場を比較検証2018年6月27日アパートを購入して賃貸経営したい人向け!価格相場を比較検証シリーズ:不動産投資のお金とリスクTweetPocketこれから中古の一棟アパートの購入を検討している人の中には、中古のアパートは「一体いくらくらいなのか」と知りたい方も多いと思います。そこで本稿では、アパートの購入価格相場について解説していきます。全国の主要都市における中古一棟アパートの平均建込坪単価と平均価格は、次のとおりになります。建込坪単価とは、総額を建物の延床面積(建物の各階の床面積合計)で割ったものになります。上記の数字は築年数には関係なく、中古アパートの売出価格の単純平均を採用しています。アパートの総額には、土地価格と建物価格が含まれます。アパートの総額を建物の延床面積で割った建込坪単価は、エリアによって単価が異なっています。エリアによって建込坪単価が異なる理由は、土地価格が異なるためです。土地価格が高いエリアほど、建込坪単価が高い傾向にあります。相場を見る際の注意点アパートのような収益物件を選ぶには、駅までの距離や建物の築年数、利回りといった情報が重要となります。ところが、アパート価格を単純に「相場」という概念で捉えてしまうと、駅までの距離や建物の築年数、利回り、戸数、土地面積といった大切な情報を失うことになります。東京の中古アパートの売出価格は平均で約7千万円程度ですが、この中には様々な情報を含んだものが混在しています。駅までの距離が近い物件であれば平均よりも価格が高い可能性はありますし、利回りが高ければ平均よりも低い可能性はあります。東京でも面積の小さいアパートであれば、2千万円台でも購入できる物件はあります。約7千万円という平均価格だけを見て東京のアパート購入を諦めるよりは、自分の予算にあった物件を東京で探すことのほうが重要です。表面利回りとリスクの関係アパートのような収益物件では、価格の指標としては、平均価格よりも利回りのほうが重要です。首都圏におけるエリア別の表面利回りを、次のとおり記載します。表面利回りとは賃料総額を土地建物価格で割った数字になります。9.0%利回りは、リスクの大きさを反映しています。東京よりも千葉市のほうが空室リスクは高いため、千葉市のほうが表面利回りは高くなっています。東京よりも千葉市の物件のほうが儲かるという意味ではなく、リスクが高いため相対的に安い価格で取引されているということになります。その結果、利回りは東京よりも千葉市のほうが高くなっています。自分が購入するアパートは、利回りで判断することが重要です。東京のアパートで2,000万円の物件があったとしても、その物件の表面利回りが5%だった場合、割高という判断ができます。東京であれば、平均の表面利回りが7.5%であるため、7.5%程度の利回りが確保されていないと、価格が高過ぎるということになります。一方で、東京の物件でも表面利回りが10%もあるような物件であれば、逆に何らかの問題が潜んでいるおそれがあります。このような物件は、例えば事故物件などといった非常にリスクの高い物件のため、利回りが高く、物件価格が安くなっている可能性があると思われます。収益物件を購入するには、適正な利回りを知った上で検討することが必要です。実際に物件を検討する際は、表面利回りではなく、賃料から支出を差し引いた実質利回りで検討するようにしましょう。まとめ以上、アパートの購入価格相場について見てきました。アパートの価格は総額よりも利回りのほうが重要です。物件価格が安いか高いかについては、利回りを元に判断するようにしましょう。*CommentName*Email*Website次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。