実はかなり多くいると思います。出店の際にまず「通行量を調査せよ」と教えているところも少なからずあります。「通行人を数えたりしてるんですか?」と聞かれることがあります。「通行量(交通量)が多いほど立地が良い」という先入観を持った人が多くいる、ということが伺えます。実を言うと、これは、根拠のない『神話』なのです。少ないよりは、立地が良いと感じるでしょう。多くの人とお店の接点ができるからです。何千人もの通勤者が通る朝方より数十人しか通らない昼時の方がお店が混んだり、1日に何万台も通っている国道沿いより数百台しか通らない地方道の方が売上げが高い、というような事例も、少なくありません。通行量は、売上げが高くなるか低くなるか、その単なる「目安」にしかすぎません。実はほとんどできないのです。「この物件は通行量が多いからきっと売れますよ」というようなことを言ってきたら、要注意です。疑ってかかるのが吉です。正確に計測することがきわめて難しいものなのです。「お店の前を通っている人(車)を数えればいいんでしょ?」と思われるかもしれませんが、それが、そう簡単にもいかないのです。「お店の前を通っている人(車)を数える」というのは、目の前を行き来する人を、カチカチとカウントすればいいというものではありません。そのことについて詳しく説明します。道路幅は一車線分くらい。車の交通量は少ない道路。歩道と車道の境目が曖昧な道。いう道であれば、ただお店の前を行き来する人をカチカチと数えれば、それがそのまま「通行量」となります。大きなスクランブル交差点にお店が接していた場合では、こんなのはどうでしょう?上の画像の青矢印のように人々は動きます。道路を挟んだ別の角地の歩行者はカウントしない」でも成り立つかもしれません。その基準となる交差点の大きさは、どう決めるんでしょうか?というような問題点が生じます。現状では誰も通らない道沿いに出店する場合さらには、こういうのはどうでしょう??下の図のように、現状では、駅を出たらほとんどの人が左側の商店街の方に流れます。右側にスーパーが出店予定の場合です。現況では、スーパー出店予定地の前の道路の通行量は、ほぼゼロに近い状況です。人の流れがそちら側にも行くことは間違いありません。どの部分をカウントしますか?駅の利用者を全員カウントですか?「店前」を通ってるわけではないのに?スーパーがオープンした後も、スーパーの方には来ないで商店街の方に流れるかもしれないのに?じゃあ、「ゼロ」ということにしますか?売上予測を通行量に頼っていたら、じゃあ、このお店は「売上ゼロ」という予測になってしまいますね。「スーパーができたら何人の人が右側に流れるか予測」しますか?・・・・スーパーの売上予測をしたいのだとしたら、本末転倒ですね(笑)今そこに無い通行量を、どうやって測るというのでしょうか。いった問題が生じます。ロードサイドの場合は、こんなケースもあります。これは交通量を単純に測定できるケースです。文字通り、店前を往来する車をカウントすればいいですね。反対車線からも問題なくお店にインアウトできるようであれば、どちらを通る車もお客さんに成り得ますから。店前に中央分離帯がある場合では、こういった場合はどうしましょう?反対車線から、直接は来店できません。それならば、店側車線だけカウントしますか?もし、すぐ数十メートル先で中央分離帯が途切れていたら?もしくは、交差点に接続していたら?反対車線を走る車も、Uターンして来店する可能性があります。「反対車線からの吸引は諦める」ということもできるかもしれません。その基準はどうしますか?中央分離帯は、必ずどこかで途切れます。店前を通る車は当然カウントするでしょう。この図でいうところのタテの道路の車は、どうしますか?一応、「店前」ではあります。そこからの直接入店はできません。それでもカウントしますか??それとも、入れないならお客さんと見なさずカウントしないんですか?「店前」であることは確かなのに??また、こうした交差点角地の場合は、他の問題もあります。どの部分を「店前」と呼べばいいのかが難しいのです。「交差点に進入してきた車は全部カウントする」のでしょうか?「進入間口の前を通る車のみをカウントする」のでしょうか?こうした問題を解決しなければいけません。ある通行量・交通量を調査する際の問題こうした難点は、ほんの一例です。色んなケースの立地が存在します。「こんな地形でいったいどこの通行量(交通量)をカウントしたらいいんだ?」となるケースは、山ほどあります。「どんな立地でも対応できる通行量測定マニュアル」みたいなものを作らなければなりません。・・・・そして、そんなものを作るのは、不可能と言っていいほど難しいのです。調査をする人の経験と判断に委ねることになってしまうのです。様々な難しい問題があります。「単体では絶対にお客さんにならない、赤ちゃんなども1人として数えるの?それともお金を出せる大人だけでいいの?」などなど・・・・いざカウントしようと思ったら、基準を作らなければいけない問題が山積みなのです。したことを踏まえても、なお、通行量・交通量を測ることに、そんなに大きな意味があると思いますか?もちろん、無意味とは言いません。実際は非常に定義しにくいケースが多々あります。「正確な通行量・交通量は、計測することが非常に難しい」このことを知っていれば、そこに時間や労力を囚われなくなります。別にこうしたものを無理して計測しなくても、困りません。(計測したところでそこまで意味のあるデータじゃないんですから)それだったら、「立地調査」は、もっと力を懸けるべきポイントが、他にあるのです。他にもっと懸けて調べるべき重要事項が山ほどあるのです。通行量や交通量が多ければ立地が良い、というのは、根拠のないただの神話です。囚われないように、注意してください。本当の立地の善し悪しは、そんなことでは測れないのですから。業務に従事し、2014年に独立。現在は個人事業主として、『お店の立地と売上予測』を専門に、出店開業や店舗展開をする方への「繁盛するお店を作る」指導や、販促・不振店の立て直し等のコンサルティング事業をおこなっています。ソルブとは現在パートナー企業として活動中。年間に500件以上の新規物件・既存店を調査し、そのデータ分析をおこなう「立地分析オタク」です。思われていることは多いようです。...土地建物制約お店にとって最適な内装を作るための3つのポイント今回は、お店の「立地」とは少し違う、「中身」に近いことについてです。様々な心理的制約を抱えているものです。表題のような分析仕事をしました。オフィス街への出店を希望することがあります。