通常の不動産投資と比較しても、特区民泊はおいしい!しかし拡大できない6つの理由とは?通常の不動産投資と比較しても、特区民泊はおいしい!しかし拡大できない6つの理由とは?昨日の記事で、転貸であるにもかかわらず、家賃1ヵ月以上の収入があるという話をしたところ、いくつかお問合せをいただきました。関連記事まず、ご質問にお答えします一番多かったのが、宿泊料金に関する問合せ。!宿泊料金は、8000円~21000円です。幅があり、安い日で8000円前後~桜の時期、夏休み、正月・・といった高い日だと、21000円を超え、平均すると、15000円くらいですかね。(ざっくりですが)宿泊予約がはいらず、そのまま残っていると、徐々に金額が安くなり、8000円くらいまで下がるように運営されてます。これは、普通のホテルや旅館と同じ仕組みです。この宿泊費で、稼働率80%~100%なわけですから、売上もかなりいきます。自分の所有する物件でもないのに、これって、本当にすごいです。おいしい!不動産投資です。通常の不動産投資と比較してみますこの1室の特区民泊のように、15万円~30万円の利益(全ての手数料を差し引いた純利益)を得るには、通常のアパートやマンションの不動産投資でいくらだと思いますか?仮に、1億円の不動産投資で、1億円の物件を購入したとしても、おそらく、ここまでの利益を得るのは、難しいです。ある大手の不動産会社の広告ですが、神奈川県にあるRCマンション(1K×18戸、2DKを×2戸で、平成3年築)が、1億1000万円で売りにでてました。現金での購入はないと思うので、当然、銀行からの融資に対する金利を、ここから、まず支払ます。仮に借入1億円、金利を4%とした場合、年間の金利は、400万円。年間の金利を差し引くと、満室想定家賃は430万円になります。その他諸々の経費を差し引くと・・おそらく、月額の利益は、20万円いけばいい方です。そこに、空室が生じれば、最悪なことに・・赤字も。通常の不動産投資は、リスクが極めて大きいです。それに比べ、特区民泊は、初期投資80万円、月々の家賃10万円を支払っても、利益が10万円~30万円、平均15万円前後。(稼働率が80%以上、常にキープできる物件の場合ですが)1億円も投資しても、月々の利益が20万円いけばいい方という通常の不動産投資。特区民泊(高稼働率を維持できる物件に限定ですが)が美味しい不動産投資かが、おわかりいただけたと思います。・・この特区民泊の事業を拡大することは、今、考えていません。その理由を、お話します。■なぜ、特区民泊を拡大しないのか?経営する転貸型の特区民泊が、絶好調!完全ドル箱状態であると話をしました。他人の所有する物件で、毎月、家賃分の1~1.5ヵ月を利益として得られるというのは、かなりおいしい不動産投資です。あれば、後は同じパターンを繰り返し、事業を拡大させ利益を増やしたいところです。私は、この特区民泊を、これ以上拡大することは極めて難しいと考えています。その理由は6つあります。■1つめの理由:稼働率が見込める立地の物件が少ない大田区内なら、どこでもいいということではなく、まず、特区民泊のできる地域であること、そして、ここが重要なのですが、多くの外国人観光客に宿泊してもらえる、高稼働率を見込める立地であること。大田区の中でも、場所がかなり限定されるので、物件はほとんどないです。そもそも転貸可能な物件が少ないので、その中から、条件に合う物件を探すとなると、本当に難しいです。実際に、こちら有名な民泊不動産の専門サイトですが、確認してみてください。そもそも大田区の特区民泊が可能な物件は、まずありませんから。➡民泊物件をお探しなら【民泊物件.com】ちなみに、私は、このサイトで今の美味しい!!特区民泊物件をご紹介いただきました。■2つめの理由:物件の条件(設備面)を満たすものが少ない現在、経営する特区民泊物件は、築2年で、まだ新しいです。管理人もいて清掃面も完璧ですし、何より設備の充実度が半端ないです。きバス、洗浄機能付き便座もありフル装備。バストイレは別で、全自動の洗濯機が室内置き、独立洗面化粧台もあります。角部屋で、2面に大きな窓、大きなバルコニーが2つ、南向き、眺望抜群といった感じで、かなり充実しています。試しに自分でも家族で2泊したことがあるのですが、かなり快適でした。この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる(←これ、毎年公表されるもので、ご存知の方多いのでは?)と言われている設備も多数備わっています。ここまでフル装備でなくても大丈夫ですが、ただ、特区民泊の競合は、完全にホテルなので、設備は、ある程度充実していないと、稼働率アップは期待できません。こんな都合のいい物件は、当然ですが、ほとんど存在しません。近隣住民への事前説明(郵送でOK)・・これを全てクリアする必要があり、本当に大変です。通い・・本当に大変でした。仮に、1つ目の立地条件、2つ目の設備面の条件を満たした物件が、奇跡的に見つかったとしても、特定認定の手続をパスできるか、やってみないとわかりません。ここ、すごいリスクです。■4つ目の理由:民泊経営は奥が深すぎます民泊経営は、本当に難解です。理由は、いまだによくわかりませんが・・なぜか、同じマンションの同じフロアにある、同じ間取りの物件であるにもかかわらず、稼働率が全く異なります。特区民泊の場合は、Airbnbでのサイト作り(特に写真の出し方)がポイントだと思うのですが、民泊物件の稼働率をあげるのは、本当に難しいです。■5つ目の理由:自分一人では何もできない民泊物件の経営は、自分一人では何もできません。宿泊の問合せがあった場合のタイムリーな対応(英語だけではダメ)、他にも、チェックイン対応、トラブル対応、滞在中の問合せ対応、チェックアウト対応、部屋の清掃、シーツ・枕カバー・毛布のカバー・バスタオル・タオル等の交換などなど。全てを自分一人で行うことは、絶対に不可能です。民泊の代行会社に手数料(私の場合:売上の15%)を支払い、業務委託することになります。厄介なのは、この民泊の代行会社に、当たり外れがあり、いい加減な代行会社に依頼してしまうと大変なことになります。以前、他の代行会社に依頼したことがあり、大変ひどい目にあいました。特区民泊は、どうしても他人に頼らざるをえない不確定要素があります。これも大きなリスクです。■6つ目の理由:丸投げというわけにはいかない特区民泊物件の運営は、代行会社に丸投げするのはダメです。自分は、投資家の立場で関与するだけで、運営は全て代行会社に丸投げするということでは、絶対にうまくいきません。賃貸物件の管理・運営を不動産会社に丸投げ、オーナーが賃貸経営に興味がないでは、まずうまくいきませんよね。民泊運営にも積極的に関与し、代行会社の行動もチェックし(特に清掃面は)、いい緊張関係を保つことが重要です。以前と比べ、民泊にとられる時間は、かなり少なくなりましたが、ここまで至るまでが、本当に大変でした。■まとめこのように特区民泊(大田区)で利益をだすのは、本当に大変です。通常の不動産投資に比べ、投資としてのメリットは大きいのですが、そもそも条件に合う物件が、ほとんどないこと、申請手続きが厄介なこと、さらに通常の不動産投資とは異なる、民泊経営における独特のリスクもあることから、これ以上の特区民泊の拡大は難しいと考えております。・・いい物件を探せれば、かなりラッキーです。投資リスクも少なく、借り入れもなく、不動産投資で1億円以上の物件を入手したのと同じ、いやそれ以上の収益源を確保できるので。動き!Airbnbでスーパーホストになりました!大田区の特区民泊の最近の稼働状況は?民泊をはじめて・・1か月半がたちました。現在の正直な感想です。大田区の特区民泊のマンションについて、最近の動向をまとめました。コメントを受け付けていません。空室対策をデザインする!■当ブログの運営者、元サラリーマン大家の旅大好き!時遊人、村上悠と申します。■大家さん業は、今後厳しくなる一方。して効果的な「空室対策」をとるかが、極めて重要です。■私は・・空室対策として、「大家さんが自分で行うネットによる入居者募集の仕組化」、入居を促すリフォーム、コンセプト賃貸が、極めて有効と考えており、日々研究しております。資格に関する情報も提供します。»サラリーマン大家さん.COM~空室対策をデザイン!特区民泊通常の不動産投資と比較しても、特区民泊はおいしい!しかし拡大できない6つの理由とは?サラリーマン大家さん.COM~空室対策をデザイン!サラリーマン大家さんを応援!マンション経営、アパート経営の空室対策として、入居を促すリフォーム、大家さん自ら行うネット集客、コンセプト賃貸の導入を研究するブログ。Reserved.[↑]このページの先頭へ。