中卒社長「今日の言葉」たかが一字、されど一字いやはや、またまたのケアレスミスです。契約書の引き渡し年月日、平成28年とすべきところ、平成26年と間違い。西暦の2016年とごっちゃになってしまいました。あること、といえばそれまで。あってはならないこと、といえばそれまで。プロとしては、明らかに後者です。実は、こういうミスを防止すべく、共同仲介の相手方と、二回に渡って読み上げチェックを行っていました。年月日・・・特に年については、「よもや間違いは無いだろう」という先入観があるからか、結果こうです。たかが一字違い、さりとて一字違い。このミスを挽回するため、丸一日要することになります。売主の方の契約書を回収し、次に買主の方の契約書を回収し、修正し、双方の修正印を貰い、コピーを取り、原本を双方に御返しし、金融機関にコピーを届ける・・・。身から出た錆びですが、関係者の皆様には申し訳なく、個人的には情けなく感じ入り、大いに反省しております。0Pagetop定性から定量へ会社として、お客様満足を重視することを、理念にも方針にも掲げています。この時代に、お客様満足を軽視する企業など有る筈が無いし、仮に有ったとしても長続きしないでしょう。理念や方針の美辞麗句は所詮、絵に描いた餅です。絵に描いた餅は食えません。すれば餅を食べられるか、と言うと・・・。御客様がどれだけ満足できているか?まずはこの、定性的なテーマを定量的に置き換え、目標を掲げる必要があります。御客様満足の数値の捉え方は様々です。アンケート結果を集計する狭義の数値、売上の伸びで置き換える広義の数値。それぞれ、あながち間違いではありませんが、しっくりとはきません。そこで弊社は、「R&S」なる数値を指標としました。要は、お客様が満足したならば、次も必ず当社に御用命頂ける筈です。加えて、本当に満足したならば、友人・知人にも紹介して頂けるでしょう。我が社の今期全契約に占める、R&S率は28%。これが、業界の一般的なレベルと比較して、高いのか低いのかは判りませんが、個人的には思ったより高い数値でした。率の目標は、錯覚し易いので要注意。分母を減らせば、率は向上します。広告やポータルサイトへの掲載をゼロにし、人目に触れない目立たぬ場所に店舗を構えれば、R&S率は100%になる筈です。して、分子のリピートや紹介を増やすのではなく、一般反響を減らすことで、目標が達成できてしまいます。本末転倒に成らないように、重視すべきはリピート&紹介の絶対数。目指すべきゴールを間違えることなく、適正目標を設定しましょう。0Pagetop暗黒の時代の幕開けイギリスのEU離脱が波紋を呼んでいます。今や経済は確実に世界連動。遠い異国での出来事と、傍観者ではいられません。14年ぶりの大幅下落。世界的に見れば、一夜にして500兆円以上の資産が消失しました。皮肉にも、安倍首相のサミットにおける、「今や国際経済はリーマン前夜」という予言が言い当てた結果です。これで、アベノミクス以降に富裕層が蓄えたキャピタルゲインの、かなりの部分が剥がれ落ちます。当事国よりも安定して見える、日本の円が買われるのは必然です。これにより、自動車を中心として、近年の景気を下支えしてきた輸出産業が大打撃を受けます。アベノミクスは、円安・株高誘導によって、ピラミッドの頂点の企業や富裕層を潤わせることで、時間の経過と共にその滴(しずく)が庶民にもこぼれ落ちてくる筈・・・というスキームでした。円高・株安の連鎖は、そうした思惑を根底から覆します。そもそも、地方都市や一般庶民のレベルには、まだまだ滴が垂れてきていない・・・という実感経済の中、予期しなかった英国のEU離脱ショックは正に衝撃的です。比較的底堅い不動産投資にシフトされる可能性を残してはいるものの、市場全体の落ち込みを緩和するほどのスケールはないでしょう。EU離脱の連鎖、スコットランドの独立・・・国際的な不安要因は山積しています。暗黒の時代の幕開けかもしれません。0Pagetop契約は道半ばご契約が一件整いました。昨今の収益バブルに便乗してまとめてきた、億単位の取引と比較すれば、金額的には決して大きくありません。精神的には、比較に成らないほど充実したものでした。文字通り、収益を追求する物件は、利回りや路線価といった資産価値に重きが置かれます。購入者ご自身が、そこに住まう訳ではないので、感情的な機微は希薄です。居住用物件の場合、今まで過ごしてきた我が家に対する思い入れが詰まっていますので、その感情に寄り添いながらお話を進めます。越えなければならないハードルも多く、それを一つひとつクリアしていくのも、仕事としての妙味です。それなりに手間はかかりますが、難産であればあるほど、得られる満足は大きく成ります。える問題も山積しています。お引渡しに向け、更に努力精進していく所存です。最近、自らが担当する業務が立て込んでいます。有難いことですし、嬉しい悲鳴でもありますが、いつもながら抜けが多い。先日は、大洲に会社印を置き忘れ、社員に取りに行って貰う破目に。色んな意味でまずいことですが、仕方ありません。次の日は、これまた大洲にスマホを置き忘れ、自宅まで社員に届けて貰いました。同日、作った契約書は、共同仲介の方から、「土地+建物価格の足し算が合わない」と指摘を受け急遽作り変え。司法書士の先生に送った固定資産税の課税明細書は、まったく違う物件の物。いった具合で、集中力に欠けているというのか、キャパオーバーというのか、とにかくミスだらけです。本来なら、歳のせいにするところですが、これは決して昨日今日始まったことではありません。そもそも昔から自分は、凡ミスが多い人間。ところが、少なからず完全無欠なキャラとして見ている方がいらっしゃるものですから、何とも厄介です。「松岡さんでも、そんなことがあるんですね」と言われます。その度、「いえいえ、そんなことばかり。それが松岡さんですよ。お客様や、社員や、ビジネスパートナーの方々に助けて頂いてこそ、今日があることを痛感しています。人は間違える生き物です。間違わない人間よりも、間違う人間の方が、人に優しくなれますからね。・・・という、長々とした言い訳でした。ごめんなさい、そして、ありがとうございます。仕事は、集中するものです。その言葉には二つの意味があります。賃貸仲介の需要期である、春商戦が典型的な集中です。次から次に御客様が来店し、目の回る様な忙しさ。心身共に余裕がなくなり、一人ひとりのお客様に対する、懇切丁寧さが薄まってしまったりもします。繁忙期が過ぎ去り、閑散期が訪れます。その時に成って、雑な接客を悔いても、時既に遅しとなる訳です。売買においては、一定のサイクルでバブル的な波が訪れます。ここ2~3年の、一棟売り収益物件バブルもそのものです。そこで上げた数字は、決して実力ではありません。他人様が手にする紹介情報を妬み、「あの人は紹介があるから」と、さも幸運であるかの様に評する方がいらっしゃいます。紹介が集まる(貰えない)のには、理由があります。感謝の心を忘れないプロとして或いは人として、何れも当たり前のことです。当たり前のことを、当たり前にやっていれば、当たり前の様に紹介は集まる筈。長年営業をしていて、紹介が貰えない人はどこかで、それまでの姿勢を省みる必要があります。仕事のデキル、デキタ人を目指したいものです。当時のハタダのチラシには、必ず次のコピーがありました。「一個から配達します。お気軽にお電話下さい。」”一個から”とはいえ、「まさか一個の注文は無いだろう」と思いますが、現実は甘くありません。1パック280円の柏餅を山奥まで片道30分かけて配達したことも、一個80円のどら焼きを持って行ったこともあります。ある時、妙案が浮かび、翌日の朝礼で周知しました。「ガソリン代や人件費を考えたら、一個からの配達は見合わない。従って今日から、遠隔地からの依頼はエリア外としてお断りして下さい。住宅地図の頁番号に×をつけたところがエリア外です。いつも依頼いただく方からの注文も、手の平を返した様にお断り。お怒りを買いますが、愚かな店長は全く気付きません。それでも、No1FC店へと上り詰め、ハタダ本社のある新居浜市のホテルで行われたFC大会に臨みました。賞を総なめにし、盾や表彰状を手に、得意満面な店長。そこで、当時の畑田達志社長が、次のお話しをされたのです。『一個からの配達ということで、皆さま方にはご苦労をお掛けしております。ピザ屋の様に、エリアを限定したり、「○○○円~」と金額の下限を決めるやり方もあるでしょう。それではお客様の満足は得られません。世の中に、「少しの注文は他所へ」「大口の注文だけはうちへ」という商売はない。金額が安ければ安いほど、量が少なければ少ないほど、配達の距離が遠ければ遠いほど、お客様は恩義に感じて頂き、「次の注文もハタダで」と思って下さるものなのです。』ここまで分かり易く説いて貰っても、愚か者の店長はまだ腑に落ちていません。「言うは易し、行うは難し」綺麗事と思った節すらあります。ところが、次に続く言葉で、目が覚めました。『もし皆さんのお店に、東京の方からイチゴショート一個(200円)の配達依頼が来たとしたら、お断りせず、新居浜の本社に転送下さい。弊社の社員がイチゴショートを抱え、新幹線に乗って配達させて頂きます。』フランチャイジーに対し、あるべき論を押し付けるだけでなく、フランチャイザー自らが率先垂範する姿勢。この言葉は、今の自分の商売人としての原点です。NYホームを起業して初めての契約は、50万円の売買契約でした。プロセスを経て、数ヶ月かけて手にした仲介手数料総額は5万円。今月末にも、40万円の土地売買取引を控えています。先述した、80円のどら焼き一個の配達を承ったお客様は後日、法事用に十数箱の注文を頂きました。平成2年7月27日、お菓子のハタダ大洲店がOPENしました。前職の会社が、事業多角化の一環として取り組んでいた、菓子販売のFC第一号店です。当時の社長の息子からスカウトされたことがきっかけで、11年余におよぶ職人道に終止符を打ち、ビジネスマンとしての一歩を踏み出します。異業種への転身でもあり、不安だらけのスタートでしたが、その日、駐車場には次々と車が押し寄せ、開店前には長蛇の列。連日、目の回る様な忙しさで、一年目年商1億円を突破します。立地の良さ・・・こうした背景により繁盛していただけなのに、すべて自分達の実力と驕り、愚かにも「お客様は放っておいても来るもの」と勘違いしてしまうのです。実際、台風の時も、棚卸中も、開店前も、閉店後も、次々とお客様が押し寄せるものですから、正直「もう来て欲しくない」と思うことすらありました。猫の手も借りたいにも関わらず、パート従業員はなかなか集まりません。店長である自分は無休で、朝から晩まで出ずっぱり。裏のバックストックの床に段ボールを敷いて、仮眠するのも日常的な光景でした。慣れない仕事で、精神的にも余裕が無い中、店長は暴君化し、誤った判断を下すことになります。先日、住み換えを進めている御客様のお宅で世間話をする中で、気付かされたことがあります。それは、御縁の大切さです。お客様をご紹介頂いた方は20年来の友人。お客様とも、共通の友人が沢山いました。御近所の方も、かつて一緒に働いたことのある旧知の仲です。共同仲介のパートナーは元同僚。購入を決めて頂いた方とのお取引は、昨年に続いて二回目。く隣地の方は初見でしたが、宅建協会理事会の同志がつないでくれています。日頃からアドバイス頂く司法書士の先生も、事情を良く知ってらっしゃいました。現住居売却と新住居購入を同時に進める住み換え斡旋は、タイミングの調整が絡むため、決して簡単ではありません。最初に相談を受けた段階では、かなり難易度が高いと予想していました。実際、行く先々で、次々とハードルは立ちはだかります。ところが、難しい局面を迎える度、絶妙なタイミングで先述の方々が登場し、乗り越えるべく手助けを頂くのです。それは奇蹟的ですらあります。前職で長年役員を務め、今も経営者の末席を汚していますが、自分でも驚くほど(笑)資産は残せていません。人脈と言う名の財産を、こうして沢山残せてきたことに、改めて感謝する今日この頃です。0Pagetop誰のためのロープレかブームは一次的な熱狂を生みます。ブームは必ず醒めます。本物は、継続し、浸透し、習慣となり、文化として定着するものです。ロープレも、物調も、物確も、宅建の勉強も、声掛けすれば瞬間的には盛り上がります。皆から良い取り組みとの支持を受けるけれども、継続させることはなかなか難しい。営業力に長けた人と、そうでない人。管理が取れる人と、取れない人。宅建に合格する人と、落ちる人。サイクルが描けるか否かです。大野店長の声掛けにより、再開された早朝ロープレ。昨日も多くの営業社員が、始業前に集い、ロープレを実践していました。継続させるための、一つの問い掛け。それは誰のためなのか?必ずしも会社のためではないでしょう。お部屋探しをするお客様にお役立ちするため。業績を上げて、報酬を得るため。何よりも、自らのため。自らの営業スキルを高めるために努力することは、アスリートがストレッチによって身体を鍛えるのと同様に、至極当たり前のことです。「ロープレしないと、何となく後ろめたい・・・」その域にまで達すれば、成功の半分は手にしています。0PagetopAKB総選挙に学ぶ例年この時期、AKB総選挙についてブログに綴って来ました。結果は、予想通り指原梨乃さんが、史上初の二連覇。今年2位となった渡辺麻友さんの発言通り、多くの主要メンバーが抜けたAKBは今、危機を迎えています。上位者のコメントに、心を揺さぶるものは少なかった気がします。数年前まで200万枚に迫る勢いだったシングルセールスも、今や100万枚突破がやっと。それでも、CDが売れない時代に、25作連続ミリオンというのは、やはり凄いことです。大島優子さんが、名言を残しました。「選挙は1人1票じゃないか、と言われますが、私たちにとって票数というのは愛の数です。一人で何百枚もCDを買って、推しメンに投票する現象を不公平とする声に対する、大島さん流の反駁でした。いう視点で、今回の総選挙を振り返ると、ランキング以上に見えてくるものがあります。トップの指原さんは、昨年よりも5万票近く上乗せし、24万票もの愛を受け取りました。一方で、2位→5位の柏木由紀さんは、昨年の16万7000票から、実に7万5000票も減らしています。その減らした票数があれば、それだけで神7入りできるだけの数です。この明暗を分けたのは、スキャンダル時の対応。恋愛禁止が建て前のAKBにおいて、二人は何れも写真週刊誌にすっぱ抜かれています。指原さんは数年前、そのスキャンダルを潔く認め、福岡HKTへ左遷。「スキャンダル成金」・・・本人の言葉の通り、自虐ネタが世間の好印象につながりました。一方で柏木さんは昨年、スキャンダルに対して口を閉ざし、沈黙を貫きます。その逃げる姿勢が不正実として烙印を押され、ファンの信任を失ったに違いありません。ベッキーさん(ゲス極)とファンキー加藤さんとの対応の差。前東京都知事の公私混同。これらもすべて、説明責任が真摯に行われているか否かにより、世論が判断した事象と言えるでしょう。したミーハーなワイドショーネタからも、切実に学ぶべき点があります。0Pagetop概念から行動へ人間は、目標を掲げると、その目標に近付こうとする動物です。先日の全社会議で、次の話をしました。「いつか宅建を取りたい」その「いつか」が大切。日付の無い夢や目標は、寧ろそれが実現しないことを約束する。心掛けや概念だけでは何にも変わらない。「いつまでに」・・・日付を入れることで、今日何をしなければならないかが見えてくる。今年何が何でも宅建に合格しないといけない・・・だから今日勉強する。トップセールスにならないといけない・・・だから今日ロープレする。行動の伴わない夢や目標は、本気で無いことの証明でもあります。0Pagetop戦う前の白旗宣言イチロー選手が世界最多安打記録を塗り替えました。レベルやゲーム数の異なる、日米合算記録だけに、賛否両論は当然でしょう。した声に対して、イチロー選手は極めて冷静です。「ここにゴールを設定したことがないので、実はそんなに大きなことという感じは全くしていない」それにしても、42歳にして飽くなき挑戦をし続けるイチローのストイックさはどこからくるのでしょう。才能や努力といったファクター以前に、自己イメージの高さが上げられます。「僕は子供の頃から、人に笑われてきたことを常に達成してきているという自負はある。小学生の頃に毎日野球を練習して、近所の人から『あいつプロ野球選手にでもなるのか』っていつも笑われてた。悔しい思いもしましたけど、プロ野球選手になった。何年かやって、日本で首位打者も獲って、アメリカに行く時も『首位打者になってみたい』。その時も笑われたけど、それも2回達成した。常に人に笑われてきた悔しい歴史が僕の中にはあるので、これからもそれをクリアしていきたいという思いは勿論あります。発言を対比してみます。目標をクリアする確率はどちらが高くなるでしょう。自らにできると言い聞かせ、自己暗示をかけ、そのために人事を尽くすことが肝要です。戦う前から諦め、白旗を上げる人間にだけは成って欲しくありません。我が社の本社所在地は、県都松山ではなく、創業の地である大洲市に成ります。店舗数も社員数も多いことから、これまで会議も親睦会も全て松山開催。社員からの、「一度は大洲本社で」という声を受け、6月の全社会議は初の大洲開催です。機会なので、通常午前中の会議を敢えて夕方に設定し、終了後「うかい」を企画しました。水郷大洲市は、岐阜の長良川、大分の三隅川と並び、日本三大鵜飼の一つに数えられます。きてきて、一度も鵜飼をしたことがありません。地元あるあるで、いつでもできるからこそ、なかなかやらないものです。社員一同屋形船に乗りこみ、心地よい夜風に吹かれ、鮎の塩焼きや芋炊きに舌鼓を打ち、談笑しながら美味しいお酒を頂くのは、実に良いものです。臥竜淵にそびえ立つ不老庵しんしんと迫る夕闇たおやかな流れ水面に映えるかがり火・・・いつもは喧噪の中、車窓から見下ろすだけの肱川とは、まったく違った表情を見せてくれます。風情のある、最高に贅沢な時間を過ごすことができました。ONとOFFのメリハリという意味において、たまにはこうした企画も良いものです。我々の業務の中で「管理」、特に「クレーム応対」は、難易度の高い仕事です。正しい知識、速やかな対応、的確な判断が、同時に求められます。そのため、ともすれば「店長の仕事」というパラダイムに陥りがちです。面倒な仕事を率先して引き受け、「流石は店長」という信任を得ることは、リーダーシップの根幹でもあります。逃げるのは、論外です。したクレームを、店長が全て対応していると、いつまでたっても部下は育ちません。デキル店長であればあるほど、そうした傾向があります。先般、大洲と松山で、上階からの漏水トラブルが起きました。それぞれ、店長不在時の出来事です。大洲の際は、たまたま自分が店舗に居たので、若手社員Kさんと二人で対応できました。若手社員も、現場での対応を目の当たりにしたことで、貴重な経験となったことでしょう。松山の際は、自分も不在であったため、担当店の店長や社員と連絡を取りながら進めます。ところが、若手社員Oさんが現場に駆け付けた際、偶然が重なり、火に油を注ぐ事態と成りました。そこで急遽、他店のO店長に対応を依頼します。謝罪も判断も、その後の報連相も、全てがお手本の様な対応でした。素晴らしかったのは、若手社員のMさんを同行させたこと。話しを聞くだけでなく、クレーム対応現場の空気を肌で感じ取ったMさんは、大いに勉強になったでしょう。激烈な現場を何度も踏み、修羅場を潜ってきた百戦錬磨の私も若い頃には、クレームとなると腰が引けたものです。土下座をしたことは数知れず、逃げ出したくもなるシーンも多々ありました。それでも対峙し、場数を踏むことで、確実にスキルが向上し、人間的にも成長できたと自負しています。何より店長には、部下育成の責任があります。平たく言えば、自分にしかできない仕事を減らしていく心掛けが肝要です。一日24時間、一週7日、一年365日、一生長くても100年。与えられた時間には限りがあります。効率を重視することは大切です。効率だけを追いかけると判断を誤ります。ロープレ、物確、物調、CIS(顧客感動満足)、宅建の勉強。これらは全て、「ちょっとだけやって目に見える成果を生む」ものではありません。それは亀の歩みの様でもあり、効率とは無縁の世界です。誤解を恐れずに言えば、今日一日やってもやらなくても、影響は殆ど無いでしょう。そのため、継続する意味を見い出し難くなります。従って、三日坊主に成りがちです。人は皆、「最小の努力で最大の効果を得る」ために、知恵を使います。した取り組みが文明を切り拓いて来たことは否定しません。仮に、「最小の努力で最大の効果を得る」方法が見つかったとすれば、後々皆が追随します。それでは、何の差別化にも成らないのです。成果が出るまでに、多大な手間と時間と努力を要する取り組みは、皆が大切と気付きながら、なかなか継続できません。それを継続し、定着させ、企業文化にまで高められれば、他の追随を許さない大きな差別化に成ります。非効率に見えることが、実は最も効率が良いことに、気付いている人は実は少数なのです。0Pagetopイチローに倣えMBLで三割超の成績を残す、驚異の42歳イチロー選手が、かつて書いた作文は有名です。弱冠12歳で明確な目標を設定し、そこに至るプロセスと、行動計画までを明確に予言しています。その後の華々しい活躍はともかく、着目したいのは努力の部分です。「僕は、3歳から練習を始めています。3歳から7歳くらいまでは、半年くらいやってました。3年生からは、365日中360日の激しい練習をやっています。一週間の内、友達と遊べるのは5~6時間です。そんな激しい練習をしているのだから、必ずプロ野球選手になれると思います。」とんだ小学校6年生が居たものです。イチローは、プロに成ってからも、海を渡って世界的なプレイヤーと成ってからも、そして42歳の今も練習を怠りません。イチローだけが特別勤勉で、練習好きな人種なのかと言うと・・・。「そりゃ、僕だって、勉強や野球の練習は嫌いですよ。誰だってそうじゃないですか。辛いし、大抵はつまらないことの繰り返し。僕は子どものころから、日標を持って努力するのが好きなんです。その努力が結果として出るのは嬉しいじゃないですか。ち回りでロープレを実施しています。ロープレさえやっていれば営業力が上がるというものでもありませんが、野球選手が試合前、守備や打撃のウォーミングアップを行うのと同じく、プロとして求められる必要条件。イチローに倣い、プロとしての自覚を持ちましょう。芸人の世界に、「一発屋」と呼ばれる方がいらっしゃいます。地元出身「だめよ、だめだめ」のコスプレコンビ生涯、陽の目を見ることなく、潜行する方が大半なのですから、一発当てただけでも大したものかもしれません。そもそも、熱し易く冷め易いのは世の常であり、ブームは必ず醒めます。持て囃される側も、その辺りを冷静に受け止める必要があります。ブームにならない位の方が、長生きできるとも言えるでしょう。一方で「オードリー」の様に、ブームの際は一発屋に見えた(失礼)にも関わらず、消え落ちることなく一定のポジションを確保している方も居ます。有吉さんの様に、一旦消えた後、華麗なる復活を遂げたケースも在ります。一発屋とそうでない方とを分けるファクターは何か。ありきたりな言い方で恐縮ですが、やはりそれは「実力」でしょう。当事者の思惑はともかく、実力以上に評価されてしまった現象が「ブーム」。「ブーム」の熱が冷めた後、それでも実力があれば「オードリー」の様に生き残れますし、有吉さんの様に一旦地中に潜ったとしても、努力によって地力を蓄えれば、再び脚光を浴びることも有るのです。先日の、「ipponグランプリ」で優勝した若林さんの雄姿を見ながら、そんなことを考えていました。収益物件バブルによって、濡れ手に粟の如く、仲介手数料や売却益を得る業者か、コツコツと仲介力を磨き、賃貸管理を地道に増やしていく業者か。「人の行く裏に道あり花の山」です。0Pagetop格差社会の真実ある方から教えて頂いた情報なので、出典先も信憑性も定かではありません。『高松市内に、飲み屋が600軒在り、その内、利益を上げている店は僅か二十数軒で約4%。その4%の店舗の売上は、それ以外の96%の店舗が束に成ってかかっても敵わない。俄(にわ)かには信じ難い数値です。飲食店の多くは節税に熱心ですから、実態より過小申告していることを前提としても、二極化は間違いないのでしょう。した富の集中は、世界的にも見られます。『世界の富豪上位62名の資産総額は、世界人口の過半を占める貧困層下位35億人分に等しい。』これは、年初にニューズウィーク社が掲載した記事です。日本においても、アベノミクスを批判する野党陣営から、格差助長の声が聞こえてきます。「税金の無駄遣い」を声だかに叫ぶ人の内、かなりの部分、実は税負担していないとのが笑えない事実です。日本はこれまで、資本主義国家でありながら、格差の生じ難い、社会主義的な税制や社会保障を貫いてきました。不動産に絡む税制は、二重三重の負担が課せられます。して、富裕層には大きな税負担を求め、社会保障制度を通じて貧困層に再分配されています。国全体が潤い、豊かで有り続けるならば、理想的と言えるでしょう。ところが、今の日本には、それを続けられる余裕はありません。冷静に考えれば、「今までより悪くなった」のではなく、「今までが恵まれ過ぎていた」だけ。これから先、更に厳しさが増す中で、自分の生活を自力で賄っていく覚悟が求められます。核家族化の影響からか、根強いペットブームが続いています。ある調査によると、「ペットを飼っている人」は4割。飼ってない人の内、「今後飼いたい」と思っている人は5割。世の中の凡(おおよ)そ半分は、顕在もしくは潜在したペットの市場と言える訳です。賃貸物件においても、ペット可物件の需要は旺盛で、特に猫の人気は急上昇中。吠えないし、室内で飼い易いことが決め手のようです。ペット可の物件は決して多くありません。首都圏でも2割弱、地方都市では1割にも満たないのが現実です。した狭き門を潜り抜けても、猫NGの壁にぶち当たります。猫の場合、爪とぎの習性があり、畳も床も壁材も所構わず爪とぎし、家中が傷だらけになってしまうからです。ひどい時には、補修費用が数十万に及ぶことも。想定される退去修繕費用が捻出できないために、引っ越しできないケースすらあります。今後、こうした需要に応えるべく、「ペット可」ではなく、「ペット対応」「ペット共生」物件が求められるでしょう。予(あらかじ)め、抗菌消臭機能の備わった傷つき難い素材を使ったり、腰の高さで見切りを入れて縁を切り部分補修で対応できる設(しつら)えとしたものです。共用部分に、足洗い場やペット用のトイレを設置したりもします。リフォームコストは少々高くついたとしても、家賃が上がり、入居率が改善し、収入が増えるのですから問題ありません。保証人や保証会社や保険を組み合わせれば、補修のリスクにも対応できます。いう感じの、ありきたりな提案ながら、紛れもなく入居対策の切り札です。遠隔地の物件の場合、オーナー様からお話しを頂いたとしても、直接管理することはできません。クレームがあってもすぐには間に合いませんし、入居募集も直接行うには無理があります。当時、松山の管理のお話は、すべてお断りしていました。それでもなお、窓口に指名される際は、地元の業者に再委託という方式を取ります。しても、実務的には丸投げに成らざるを得ません。「丸投げ」という表現は、何も仕事せずに中間搾取する様に見られがちですが、実態は違います。入居が思わしくない時も、不具合やクレームが起きた時も、責任は元請けが負います。以前、県外の物件管理を再委託していました。最初の再委託先は、斡旋力が弱かったため、再三に渡ってプレッシャーをかけたものです。遠路遥々出向くこともありましたが、一向に改善されないものですから、最終的には業者変更。その会社が優秀で、一気に入居率が上がり、オーナーにも顔が立ちました。今回、同様の案件が浮上し、管理を任されます。星の数程ある業者の中から、かつての同僚を指名し、委ねることとしました。大切なポイントは人間力。仕事をするのなら、正直、誠実な人と繋がっていきたいものです。信用、信頼は、かけがえがありません。前回のブログで、政治家や芸能人の過ちを、糾弾する側の方々に問いました。今回、元ファンキー・モンキー・ベイビーズ加藤氏のW不倫をめぐり、本人の会見時の潔さや誠実さがクローズアップされる一方で、お笑い芸人アンタッチャブル柴田氏の神対応も話題に成っています。ワイドショーネタに疎い方々のために、簡単に説明しましょう。友人であった二人ですが、柴田氏の奥様と加藤氏が不適切な関係に陥りました。柴田氏の奥様は、「好きな人ができた」として離婚を申し出、柴田氏はそれを受け入れます。その後、柴田氏の奥様が加藤氏の子供を妊娠していることが発覚。双方の夫婦間には、各々の子供もいらっしゃいます。複雑な背景で、どろどろの愛憎劇に発展してもおかしくありません。柴田氏の奥様は、その内容を元夫の柴田氏に相談し、加藤氏を交えた三者で面談。加藤氏は、子供を認知した上で、全面的に非を認めて謝罪。加藤氏の奥様は、夫の愚行を容認。柴田氏は、奥様も、加藤氏をも許し、生まれ来る子供の将来への責任を口にしています。他のスキャンダルとは一線を画し、概ね好意的に受け止められた理由を考えてみました。各々が相手を責めるのではなく、自己責任で受け止めているこの四つのファクターは、まさにクレーム応対の教科書です。ワイドショーも見方次第で、仕事に役立つ教材に成り得ます。0Pagetop貴方は立派ですか休日、惰性でTVのワイドショーを見ていると、ネガティブな報道の多さに辟易とします。窃盗容疑で逮捕、釈放されたお笑い芸人アーティストのW不倫問題...議員も、都民も、街角でインタビューに答える人も、コメンテーターも、皆一様に批判の語気を強めます。不適切な行動は戒めるべきです。無抵抗な相手を袋叩きにする画は、見ていて、決して気持ち良いものではありません。何より、その方々に問いたいのです。自らの愚かさを棚に上げないスタンスで、今一度見直せば、少しは違ったものの見方になるでしょう。0Pagetop値決めこそ経営この仕事をしていますと、家賃査定を依頼されるのは日常茶飯事です。その際、現場としては保守的に見る傾向が否めません。心の中では、5万円で大丈夫と思ったとしても、「4万5000円位でしょうか。家賃は安ければ安いほど募集し易い訳ですから、低めに抑えたい気持ちは判ります。安易に、5万円募集の9割入居よりも、4万5000円で満室の方が良いと考えるのです。相手が素人なら、こうした小手先の技法も通用します。百戦錬磨のオーナーであれば、低家賃の提示を受けただけで、斡旋力が無いと判断するでしょう。他社と天秤にかけられれば、一瞬でアウトです。そもそも、家賃収益という観点からすると、二つのパターンは同等。いや、後者はここが上限ですが、前者にはまだ伸びシロがあります。いって、高ければ良い訳ではありません。家賃に限らず価格には、「これ以上高ければ売れない」「これ以下であれば飛ぶように売れる」、この二つの指標が交わる一点があります。「値決めの最終的な目標は、お客様が喜んで買って頂ける、最高の価格を見出すことです。安過ぎれば利ざやが低過ぎて、会社が立ち行かない。稲盛氏の言う通りです。0Pagetop不動産業界のリッツカールトンホテルは、宿泊空間の対価として料金を頂くビジネスです。バリエーションは様々。雨露凌ぐためだけであれば、ネットカフェや24時間サウナもライバルに成ります。宿泊者は、用途や予算に応じて、「どこに泊まるか」を判断する訳です。どこかの都知事の様に、ロイヤルスゥィートとかにこだわらなければ、高級ホテルに大差はありません。同じ様なクオリティでも、プライスでも、流行るホテルと流行らないホテルは存在します。決め手になるのは、ホテルマンのホスピタリティです。二度目のチェックイン時に、「松岡様、いつもありがとうございます」とお出迎えするのは当然。「リッツカールトンホテル」では、一歩進んだおもてなしで、宿泊者のお得意様意識をくすぐります。以前宿泊した際に・・・。「いつもありがとうございます」ではなく、まさに「おかえりなさいませ」の感覚です。そこに、お客様のデータを集積した、カルテが存在することは言うまでもありません。夕食中、誕生日であることに気付けば、サプライズのケーキを用意する。何よりも大切なのは、そうしたホスピタリティによって得られるお客様の喜びを、自らの喜びとする社員が集まっているということです。今はまだ大言壮語に過ぎませんが、いつの日か、不動産業界のリッツカールトンと呼ばれたいと思っています。0Pagetopプロは勝って和す先日、ある方から言われました。「NYホームは仲良いですね」こうした声を頂くのは、一度や二度ではありません。退職した社員が別の会社に就職後、「NYホームみたいに仲良しな会社はなかなか無いですよ」と言う位ですから、客観的に見てもそうなのでしょう。忘年会や歓送迎会のみならず、定期的に懇親会やぶどう狩り等の企画が催され、集う機会も多々あります。今月は、大洲の「うかい」を計画しました。我が社の場合、こうしたレクリエーションは、原則自己負担です。「うかい」ともなれば、それなりの費用がかかります。本社は大洲と言いながらも、旧大洲に居住しているのは一人だけです。強制ではなく任意で呼びかけたところ、一名のみを除く大半の社員の賛同を得ました。残りの一名も、来年に愛媛国体を控え、練習に穴を空けられない事情からです。「最近の若い社員」は、会社の付き合いを嫌がる傾向にあるやに聞きますが、我が社に限っては当て嵌まりません。いう意味では、仲良しなのは間違いないでしょう。仲が悪いより、仲が良いに越したことは無いのですが、課題は山積しています。