頭では理解しながらも、自分のはらわたは煮えくりかえりました。今もなお、子会社に残る、部下達を愚弄された気がしたからです。ところが、時を置かずして自分は、現実の厳しさを思い知らされることになります。昨日、成果とプロセスの関係について言及しました。当然にプロセスも重要ですが、極論すればビジネスは成果が全てです。どれだけプロセスを強調しても、成果が伴わなければ意味がありません。農業に例えれば、プロセスは、土壌・種です。良い種を肥えた土壌に蒔けば、芽が出て花が咲き、良質かつ大量な収穫を得られます。時間軸は合致しません。良い種を肥えた土壌に蒔いたとしても、翌月に収穫を求めるのは拙速です。プロセスは正しくても、成果に辿り着くまでには時間がかかります。「あと一尺掘れ」の教えの通り、成果に辿り着くまで掘り続ける粘り強さも肝要です。実際に畑を耕し、種を蒔き、草取りし、散水し、収獲するのは人。同じ土地に同じ種を植えても、勤勉な農夫と怠惰な農夫とで、収量も品質も全く異なります。介在する人の力は重大です。成果にこだわる・・・。これは、単なる利益優先のメッセージではありません。戦略や戦術といったプロセスの正しさと、信頼する部下達の頑張りを実証し、正当化するために必須の考え方なのです。我々は、成果を上げるために、業務プロセスを変更します。プロセスの変更は、成果を上げるための手段であり、目的とは異なります。従って、プロセスを変えたからと言って、必ずしも成果につながる訳ではありません。そのため、プロセス変更が、成果につながりつつあるか否か、常に進捗管理していく必要があるでしょう。確認できる成果は、結果指標と先行指標とに分かれます。売上を上げるには、来店を増やさないといけない。来店を増やすには、反響を増やさないといけない。反響を増やすには、発信を増やさないといけない。発信を増やすには、連動システムを導入しないといけない・・・これがプロセスの変更です。プロセス変更により、発信件数が増えた。発信件数が増えたため、主要検索ワードでTOPページ表示される様になった。TOPページ表示されたため、閲覧が増え、反響が増えた。反響が増えたことで、来店が増えた・・・これらが先行指標です。これが全てではありません。来店決定率を高めるべく、ロープレやランクアップミーティングを行う。結果、来店が増えたため、契約が増え、売上が増えた・・・となれば、プロセス変更の方向性は正解だったということに成ります。営業力を上げる・・・という言葉は、極めて定性的で曖昧です。先述の様に、結果指標を遡(さかのぼ)りつつ分解、細分化し、定量的な数字に置き換える、クレバーなプロセス管理は必須でしょう。組織人として働く以上、上司の命令は絶対です。前提としてコンプライアンスに抵触しない限り。言わずもがな、こうした反コンプライアンスの指示は、断固として拒絶すべきです。冒頭で、上司の命令は絶対と書きました。それは決して「長いものには巻かれろ!」とか、「イエスマンに成れ!」とか言っている訳ではありません。TOP自身、必ずしもイエスマンを求めてはいないでしょう。イエスマンを従えるTOPの行く末は、「裸の王様」か「独裁者」かの何れかです。寄ると触ると、何でもかんでも反対する、某野党の様な「あまのじゃく」でもいけません。理解、咀嚼し、自らの考えをまとめ。受け入れるべきは、受け入れ。抗うべきは、根拠を示した上で抗う。時と場合によっては、押し戻せることもあります。一方で押し切られることもあるでしょう。その際は、気持を切り替え、不平不満の芽を摘み取り、完遂すべく全力を尽くす。「イエスマン」でも「あまのじゃく」でもない、是々非々で考動できる人に成りたいものです。0Pagetopブームに浮かれない昨日、日経新聞の記事から収益物件売買バブルの終焉を示唆する、「終わりの始まり」というブログをアップしました。取り様によっては、収益物件の売買や賃貸仲介・管理を糧としている業者らしからぬ、ネガティヴな見通しにも聞こえます。「楽観的に想起し、悲観的に計画し、楽観的に実行」するのが商売の道。近未来予測は、できる限り悲観的に見込んで計画すべきでしょう。最悪を予想していれば、いかなる場合もあたふたすることはありません。ここ2~3年の収益物件バブルは、雨上がりの筍の如く、俄(にわ)か業者を台頭させました。時限的な買取優遇措置の敷かれた、太陽光発電も同様です。これらは、恒久的なビジネスモデルではなく、一過性の言わば「ブーム」。ブームは熱し易く冷め易く、必ず終わりがきます。地に足の着いた安定の経営を目指すのであれば、ブームを業務の柱としない事業計画が肝要でしょう。企業は、需用の拡大に合わせて設備投資し、雇用を増やし、業容を膨らませるのが常です。ブームが終わると、たちまち設備も人員も過剰になります。特需に浮かれない心掛けは、企業を永続させるための鉄則です。0Pagetop終わりの始まり12月14日の日経新聞経済面の記事に注目です。見出しを拾うと・・・。」とうとう、遂に、やっと、今さら・・・。様々な思いが去来しますが、紛れもなくこれが、収益物件バブル終焉の序章。バブルが演出された背景には、幾重もの要因があります。いった地方の郊外物件まで買い漁られる事態と成りました。以前は見向きもされなかった、昭和56年以前の旧耐震物件ですら、飛ぶように売れていきます。建築確認も検査済証も無い空室だらけの物件に、上手くお化粧を施し、グレーな入居者で空室を埋め、表面上利回りの良い物件に仕立てて売却する・・・そうした悪質なケースも散見されるのが今です。投資の目安となるのは利回10%。裏を返せば、10%入居率が悪化すれば、或いは家賃が10%下がれば、吹き飛んでしまう危うさを秘めています。空室率が上がり、家賃が下がり、金利が上がったら・・・。したリスクを織り込んだ上で、創意工夫して乗り切るのが賃貸マンション経営です。歴史的なターニングポイントとなった「バブル崩壊」「リーマンショック」。これらのトリガーと成ったのは、総量規制に伴う融資詰まりでした。遅きに失した感はあるものの、紛れもなくこの記事は「終わりの始まり」と言えるでしょう。建物の修繕をどこまで行うかの判断は、非常に難しいものです。いった要素を、あらゆる角度から検証しなければなりません。大事なのは、「命を守る器」でなければならないということ。いえ、「震度7でも絶対大丈夫」という建物は、そう多くないでしょう。やった方が良いことは判っていても、できるかどうかは別です。予算捻出できず、断念することも少なくありません。安全管理上、有るべき姿を提案するのが我々の使命。それを実施するか否かは、オーナー様の思いと、懐具合に委ねられます。経済的な制約を充分理解しながらも、最後通告しなければならない物件もあります。昨年は、物件パトロールを実施した上で、二物件にレッドカードを切りました。結果、一棟は募集止めした上で、入居者の方には退去勧告を実施。一棟は、オーナー様の負担で、大がかりな補強工事を実施頂いた訳です。発注する施工業者も、各々考え方は様々。楽観的な業者も、悲観的な業者もあります。安全を優先するのか、経済を優先するのか。バランス感覚を備え無い限り、プロとしての提案はできません。先日のブログのテーマであった孤独死について、多くの反響がありました。それほど、今の時代に切実な問題と言えるでしょう。ご意見やご質問をまとめてみます。家賃集金が自動引き落としであることで、何ヶ月も気付かないのも現実。いって、手集金に改めるとしても、管理業者にとってその手間は膨大です。安否確認に一ヶ月は長過ぎます。そこで、宅配弁当やヤクルト手渡しという方法があります。毎日高齢者に接し、一言二言交わすことで、コミュニケーションが取れ、身体の異変等も相談できるのです。湯沸かしポットが稼働しないと、メールが届く商品を売り出した会社もありました。夏場等、お湯を沸かさないこともあるでしょう。確実なのは、トイレのドアセンサーにより、24時間開いていなかったら信号が発信されて駆けつける、警備会社のサービスです。御風呂に入らないことはあっても、トイレに入らないことはありません。費用は月々3,000円前後。したサービス享受に補助金が出る自治体もあるようです。これらの方法は、高齢者が自ら連絡できなくなった状況を検知するものであり、命を守る一手に成り得ないという声も否定できません。通信機能の付いた非常ベルを肌身離さず携行し、異変を感じたらすぐにボタンを押す商品もあります。近未来、この分野もAIが取って代わることでしょう。何れにしても、御近所が声を掛け合い、助け合う文化は今や昔。一抹の寂しさだけは拭い切れません。時の流れは早いものです。三年前の12月24日。世の中が最も笑顔に包まれるクリスマスイヴの夜に、母はたった一人で天に召されました。切なく孤独な旅立ちではありましたが、救いもあります。死因は心臓発作で、長くは苦しまなかったであろうこと。共に母の元を訪ね、「また正月に来る」と告げたのが最後でした。電気カーペットを付けっ放しだったため、発見が遅れていればどうなっていたかは、想像に難くありません。今年、我が社の管理物件でも、三名の独居者がお亡くなりになっています。その内、お二人はいわゆる孤独死でしたが、親しい知人の方の手で看取って頂いたのは幸いです。先日のオーナー会で、事故物件となった際の保険を御紹介しました。事後対策よりも優先すべきは、事前に支え合う互助のコミュニティでしょう。管理会社の役割としては限界もありますが、研究努力していきたいと思っています。亡母から残された、声なき遺言として・・・。前職でお世話になったM宅さんが天に召されました。訃報を知らせるSNSには、別れを惜しむコメントが続いています。平成十年、未熟なまま分譲マンション部長に就任した自分は戸惑ってばかり。そんな中、第一棟目のマンション管理組合との交渉が紛糾し、総会への呼び出しを受けます。それまでの経緯も知らず、専門知識も無い・・・不安な自分の後ろ盾として同行頂いたのがM宅さんです。ならぬ雰囲気の総会は、罵声と怒号が飛び交い、まさにサンドバック状態。責任者として受けて立つ自分は、何度も何度も厳しく問い詰められます。M宅さんの、落ち着き払った答弁に、どれだけ救われたことでしょう。自分の心は完全に折れていました。「これが責任者の仕事だというのなら、とても続けられない。」その気持ちを酌んでか、帰路の車中でM宅さんが口を開きます。「松岡部長、私も前職のゼネコンで30年以上務め、責任者として何度も出席させて貰ったが、こんな凄まじい総会は初めてだ。」この時、「こんなのは序の口だ」と云われていたとしたら、今日まで仕事を続けられていたかどうか自信がありません。「ああ、これほどの方でも経験したことが無いというのなら、きっとこれ以上のことは無いんだな。自分は、M宅さんのこの言葉に勇気を貰い、救われたのです。その後も、幾度となく同行頂き、その度判り易く教えて頂きました。会議の場でも、技術的な問題が絡む際は、真剣に検討して頂きました。いかなる場面でも動じない落ち着き払った態度、厳しい眼差しと指導の狭間で見せる優しい笑顔と温かい言葉。大将の器を持った方です。創業してから暫くして、電話でお話しさせて頂いたのが最後になりました。何も恩返しできないまま・・・。心よりご冥福をお祈りします。一般の方は、RC(鉄筋コンクリート)のクラック(ひび割れ)に対し過剰に反応されます勿論無いに越したことはありませんが、RC物件の場合、クラック(ひび割れ)や爆裂はつきもの。それが軽傷か、重傷か、致命傷か、が問題です。一般的には、コンクリート保護のため、吹付塗装がされています。歳月が経過すると、塗装の粘りが無くなり、コンクリートの地肌やクラックが風雨に晒されます。雨水が侵入し、鉄筋が錆び、膨張し、更にクラックを拡げ、コンクリートを剥落させる・・・これが爆裂です。定期的に吹き付けを施していれば、こうした事態は未然に防げます。クラックも初期段階なら、そこをVカットした上で樹脂を注入すれば問題なし。塗装の被膜効果が全く無くなった末に何年も放置し、クラックや爆裂が進行してしまうと簡単ではありません。足場を組み、養生をし、縁が切れた部分を敢えて剥落させ、欠落したところを埋め戻し、再び塗装で覆います。軒天の外角は、こうした現象がおき易い場所です。鉄筋コンクリートの法定耐用年数は60年。それが平成10年に、47年と改められました。定期的なメンテナンスで先手を打って行けば、60年はおろか100年でももつ建物もあります。一方で、お金をかけず、手を入れなければ、40年を待たずして朽ち果てる物件もあるでしょう。長生きの秘訣は、人も建物も同じです。さんと、四社での会食でした。同業二社の菅理戸数は各々16,000戸、13,000戸と、我が社の十倍規模。卑下するでも謙遜するでもなく、御仲間に加えて頂いただけでも有難いことです。御気付きの通り、我が社以外の三社は、総て社名に「日本」を冠しています。永守重信さんは、仲間数名と独立し、自宅横の小さな工場で創業した際、敢えて「日本電産」という社名を付けました。最初は、社名とは全くそぐわない規模に、取引先から失笑を買ったそうです。「いつの日か社名に相応しい会社にする」という強い思いが成長を促し、今日では日本を飛び越え、世界の「日本電産」として名を馳せています。先述した地場大手の同業者も、近年東京に進出し、自社開発した無人検索システムも全国に拡がっています。する際、違和感に気付きます。「NYホーム大洲松山南店」これはまるで、今は無き「ラフォーレ原宿松山」や、現存する「東京第一ホテル松山」を彷彿とさせます。そこで急遽、現在の「NYホーム」に社名変更した訳です。ところが、未だ銀行印・実印は変えていません。従って、印影をよく見ると、「NYホーム大洲」という旧社名が読み取れます。印影の「大洲」の文字を眺めつつ、「NYホームNY支店」という文字の並びに再び違和感を覚える。弊社のオーナー会「感謝の集い」は、繁忙期前の12月に実施します。振り返れば始まりは、20数名のオーナー様と店長のみの小宴に過ぎません。それが先日は、50名を超えるオーナー様と御迎えする全社員で、倍以上の規模に成りました。会社の成長と、責任の重さを実感できる、我が社にとって最大のイベントと言えます。以前は、TOP自らが最前線で段取りに関わり、店長や社員に直接指示を飛ばしたものです。社員も、指示待ちであったり、「どうしたら良いですか?」という丸投げ質問ばかり。ところが今回は、誰が指示するでもなく、O野店長や鈴Kさんを中心に、社員各々が主体性を持ち、自燃的に粛々と役割をこなしていきます。紛れもなく、今までで一番と思える素晴らしい会に育て上げてくれました。『背丈ほどもある大きな鉄球が、地面にめり込んでいる。鉄球は重く、押しても引いても、びくともしない。それでも諦めず、力を加え続けると、徐々に動き始める。次第に速度を上げながら。手を放してみたところ、鉄球は自ら意思を持つかの如く、ゴロゴロと転がって行くのだった。』まさに※「慣性の法則」です。社員の皆様に、労(ねぎら)いと感謝の意を贈ります。ごくろうさま、そして、ありがとう。「静止している物体に力が働かないとき、その物体は慣性系に対し静止を続ける。運動する物体に力が働かないとき、その物体は慣性系に対し運動状態を変えず、等速直線運動を続ける。前編で語ったことは、テクニカルな部分。平たく言えば、お金で解決できる問題です。群雄割拠の賃貸仲介業の中で、後発の会社がどうやって生き残るのか?更には、他社と何によって差別化するのか?言わば、企業としてのアイデンティティが求められている訳です。そこで、弊社が今年から始めている取り組みを御紹介しましょう。入居の御契約を頂いた全てのお客様のお引渡し時に、各営業からプレゼントを御送りします。プレゼントは、画一化されたものではありません。触れ、「この方は何を贈ったら喜んで頂けるだろう」と考えるプロセスが、気付きの能力を磨き、感受性を高め、上質な人材を育むものと確信しています。お部屋探しのお客様は、遺憾ながら一見様が支配的です。直接的に見返りを求める訳ではありませんが、デジタル化の時代に逆行するかのような、人肌のアナログサービスが、将来的なリピートや紹介につながれば言うことはありません。管理業者としては、オーナー様の収益を最大化することも重要な使命です。オーナー会では、経費を最小化するための新電力切り替え、収益拡大のためのフリーソーラーへの投資、リスクヘッジのための高齢者向け損害保険等、旬な情報を提供させて頂きます。ここ2~3年続く収益物件売買バブルは未だ過熱しており、品不足が一層顕著に成りました。売却や購入は、個々人の状況によって変わりますが、売却をお考えであれば、間違いなく今が最高値で売り抜けるチャンスと言えるでしょう。締めになりますが、厳しい時代を生き残るのは、強いものでも賢いものでもありません。変化に対応できるか否かが、明暗を分ける唯一のキーワードです。皆様と共に変化・成長していくことをお約束して、御挨拶に代えさせて頂きます。平成21年の創業から、8年目の年末を迎えました。その8年前と比較して、松山市内の主要賃貸仲介店の数は実に二倍に増えています。釣り堀の中の魚の数は同じでも、釣り人が倍に成った訳ですから、釣果の食い合いは避けられません。松山より市場は小さくても、競合が少ないため、大洲は勝てる条件が整っているのです。コンビニもそうですが、視認性が高い、駐車場が止め易い大型店舗でないと生き残れません。そこで、松山の店舗を統廃合し、今秋竹原に市駅西店という基幹店をOPENしました。一つ、大きな市場の変化は情報の氾濫です。一昔前のお部屋探しは、看板を見て御客様が来店されて、「良い物件無いですか?」と訊ねるシーンが始まりでした。ところが今では、パソコン、スマホといった文明の利器を通じて、お客様は事前に情報を知っています。下手をすると、プロの我々よりも詳しくです。リアル店舗に到達する以前に、目には見えない空中戦によって盛衰が決します。これがヴァーチャルなweb店舗の必要性です。ちなみに、松山市内の民賃の空室数は約2万件。主要ポータルサイトで発信されている情報は、その5倍の10万件以上に及びます。成果を上げるポイントは、量と質と営業力ですが、どんな良い物件でも、ひとつだけポツンと田舎道の無人市に並べていたのでは人眼に触れませんし、お客様が来なければ営業力も発揮できません。連動システムを活用し、ポータルサイトに大量出稿することは、いわば「エミフル」に出店するようなものです。この秋弊社では、システムを一新し、物件発信数は3倍に成りました。よって社内は混乱しましたが、繁忙期を前にした一連の改革は、必要不可欠だった訳です。これにより、来るべき繁忙期には、これまで以上にお役立ちできるものと確信しています。とって、滞納督促は避けて通れません。D東建託は、日本一のサブリースメーカーであり、日本一の大家さんですが、滞納率が極めて低いことで名を馳せています。昔の様に、夜討ち朝駆けの督促はできない時代です。数年前、D社が開催する「滞納督促の極意を教えます」と題したセミナーを受講しました。どんなテクニックがあるのかと、興味津々で参加したところ、意外にも核心はこうです。一般的な滞納のパターンはと云うと・・・。家賃滞納に気付くのが、一週間後。電話をして、一週間後までの入金を約束。入金が確認できず、電話と督促状の送付。一ヶ月経っても入金が無いため、再度電話。本人は「今週末までに入れます」と、その場凌ぎの回答。これを数回繰り返し、いつの間にか二ヶ月が経過。このままでは拙いと思い、保証人に電話。保証人も、「判りました本人に払う様言っておきます。このスピード感の無さが、傷口を拡げているのです。ここまで事態が悪化してから上司が乗り出し、分割払いの協議をしたり、法的手段に訴えたりしても、遅きに失しています。回収できる可能性は極めて低くなりますし、回収できたとしても、多大なエネルギーが必要です。事務的にここまでやれば、滞納の拡がりはかなりの部分抑止できます。そもそも一ヶ月5万円払えない入居者に、4ヶ月分20万円払える道理がありません。家賃を滞納する人は、収入以上に支出があり、他にも多くの借金を抱えており、取り立ての厳しさとスピードが、支払いの優先順位を決定付けます。管理会社としての生命線です。0Pagetop忘年会は仕事そのもの先般グループの一社の忘年会がありました。