泣いても笑っても、今年も後一日限りです。昨日は、三重県の会社マイプレジャーの河内社長と、約十年ぶりの再会を果たしました。当時は変更前で、「レカムエイト」という社名だったと記憶しています。FBでつながっているので、それほど御無沙汰している感じはしませんが・・・。河内社長は根っからの営業マンです。営業に関するノウハウを、飽くなき探求心で追い求め、「日本一営業マン」といったキーワードを検索する内、前職時代の某上司のブログに行き当たります。そこからの行動力が、河内社長の真骨頂。その某上司宛に電話を入れ、アポを取り、飛行機で飛んで来松されました。その時、一緒に応対させて頂いたのが、御縁の始まりです。某上司が「かわうち社長」の名前を間違い、「こうち社長」と呼びかけ、河内社長が「かわうちです」と訂正する。この件(くだり)は、帰路につかれるまで、永遠と繰り返されたのです(笑)。営業のアプローチブックや、当時最新鋭のTV会議システムを使った営業研修にも興味を示され、その貪欲さに脱帽しました。その後、社員旅行と研修を兼ね、全社員で来松されます。学びに来られた客人から学ぶ。共に切磋琢磨できる、素晴らしき兄弟です。平成21年1月21日、前職の会社が民事再生法申請に至った時にも、温かいエールを頂きました。その時の感謝は、決して忘れません。河内社長との再会は、今年最後にして、今年一番のニュース。本当にありがとうございます。今年も色々なことがありました。課題も問題も山積していますが、12月に開催した「感謝の集い」における、オーナー様の笑顔や、社員の皆様のおもてなしの姿に、6年間の営みと成長が集約されていた気がします。1000億円超、文字通り世界に誇る小型モーターメーカーです。昭和48年、自宅横の小さな町工場から、わずか4人のスタート。創業から20年目にして、小型モーターのシェア90%という、飛躍的な成長を遂げます。講演されたビデオを、前職の会社で何十回も見ました。その中にある、社員教育に関する一節です。『世の中には、「褒めて育てろ」という人材育成の書籍が溢れている。あるにも関わらず、何故か一向に人は育たない。叱って叱って、叱り飛ばす。叱られた言葉は消えて無くなるが、永遠残るのが手紙。そこで、年に一度だけ、正月には全社員に手紙を送ることにした。そこでは、とにかく良い点を探し、褒めて褒めて褒めちぎる。小学校の頃、例え通知表の成績は悪くても、「思いやりがある」とか「率先して行動した」という先生からの一言があれば、何度も何度もにやにやしながら見返すもの。手紙には、一度褒めただけで何度も褒める効果がある。便箋にして最低1枚から数枚。永守社長は、社員が千人規模になるまで、それを続けたそうです。一年後に向け、正月明けからすぐに着手し、一日2~3人のペースで書き続けたというから頭が下がります。それよりも何よりも、千人規模の会社の社長でありながら、一人ひとりにパーソナルな手紙を送れるほど社員に関心を持ち、現場を掌握していたことの方が素晴らしいことです。20名程度の会社の社長にできない理由はありません。一昨年の12月に義父が、昨年の12月に実母が、それぞれ他界し、二年間喪中で賀状を控えていましたが、今年は永守社長に倣い、全社員に手紙を書きました。大きなことはできません、できることから一つずつです。午後から大掃除、夕方から大納会です。振り返れば、良いことも、悪いことも、嬉しいことも、悲しいことも、色々ありました。諸行無常、何かあるのが人生です。仕事初めの4日は、各店長との個別面談を予定しています。忘れてはならないのは、そばを食べようが餅を食べようが、紅白歌合戦で紅組が勝とうが白組が勝とうが、数字は一ミリたりとも動きませんし、やるべきことも変わりません。年が明けたら、過去の負債がすべてリセットされれば良いのですが・・・。1月は稼働日が少ない分だけ、ハードルが高くなります。正月明けは、ロケットスタートで休暇中の遅れを取り戻します。それらを踏まえた上で計画して下さい。暴飲暴食に陥りがちな年末年始は、健康に留意しましょう。帰省ラッシュで車も多くなりますので、安全運転に務めて下さい。気を緩めて飲酒運転などせぬようお願いします。最後に、親孝行ができるのは生きてる間だけです。4日の仕事初めには、全員の元気な笑顔が見られることを祈念しています。一年間、おつかれさまでした。0Pagetop不動産オークション今更ながら不動産の取引方法は、大きく分けて三つ。オークション最低価格を定め(必ず)、幅広く広告し、購入意思のある人が一定期間内に入札するが、その入札状況や買い上がりの金額がガラス張りで開示されている1の相対取引については原則、一旦価格を決めれば買い上がることはありません。2000万円の中古住宅に買いが入れば、「ちょっと安過ぎたな」と思ったとしても売買は成立します。原則であって、たまにイレギュラーもあります。特定の業者が、それを頻繁に繰り返すと、価格の信用性が無くなり、業者としての信頼も失います。2の競売は、競合相手の手の内が判らないので、極端に高い金額で落札されることがあります。実際に、最低価格1億5000万円の物件が、蓋を開けると2億7000万円ということもありました。二番札が2億円だったとしたら、購入者は7000万円もの無駄金を打つ訳です。これはあくまでも結果論に過ぎません。3のオークションは、2000万円で始まったセリが、2100万円→2200万円・・・とジリジリ競り上がっていきます。ガラス張りで公正なやり方ですが、誰しも考えることは共通で、締め切り間際に入札が集中する傾向は否めません。業界最大手と言われるマイホームオークション(yahooオク系)を見てみると・・・。32%これは1000万円が1320万円に成った訳ではなく、3件に1件の割合で最低を上回る価格が付いたの意味。裏を返せば、3件の内2件は、最低価格のまま成立したということです。業界最大手でも、取引が年1,000件未満というのは決して多くありません。収益物件ならともかく、土地に根差した不動産の場合、ネットオークションは馴染み難い気はします。0Pagetop12月のお客様は怪しい?今年の業務も残すところ三日。本当に一年が経つのはあっという間です。例年、12月は暇な月と言われます。「12月に引っ越しする人は怪しい」という都市伝説も・・・。12月の押し詰まった時期に引っ越しを考えるのだから、夜逃げ的な要素もあるのでは・・・とした先入観です。先入観だけでなく、実際に昔は、軽トラックに荷物を積んだ家族連れがやってきて、「とにかく、どこでも良いから、すぐに住める所は無いか?」というニーズもあったやに聞いています。今年の12月は、各店ともにそこそこ反響や来店があるようです。夜逃げ的な御客様ではありません。12月だけに限らず、御客様の平準化は全国的な傾向と言えるでしょう。賃貸仲介は、3月と4月が圧倒的な忙しさでした。どんな暇な店も、そこだけ大忙しになり、5月になるとパッタリ途絶える。「どうせ開けてても来ないから、繁盛期だけ開店しようか。」という、サテライト営業プランもあったりして・・・。春集中から、12ヶ月均等に平準化することは、経営的には悪いことではありません。営業の難易度は上がります。よって「どうしてもこの日までに引っ越ししないといけない」という必然性のある顕在客。決めに来ているのですから、当然に決まり易くなります。それに対して、「良い物件があれば」という潜在客が難しいのは当然でしょう。何物件紹介しても、案内しても決まらないかもしれません。他社にも行き、色んな物件を紹介され、目が肥えていることも予想されます。物件の良さを知り提案できる力、オーナー様に対して条件等を交渉できる力、が試されます。言うまでもなく、それらを包括したものが「営業力」なんですけどね。約一年前に御契約させて頂いたお客様の元へ、年末の挨拶を兼ねて伺いました。不動産処分の御相談を頂いたのが四年前。一部売却を経て遂に、先代から受け継がれた御店をたたむ決断をされます。このタイミングが絶妙でした。商売は、始める時よりも、仕舞う時の方が大変です。一年遅れていたら、思う着地はできなかったでしょう。物件は、間口が狭かったり、借地権が絡んだり、決して売り易い物件ではありません。最初に購入見込みであった御客様は、契約二日前でキャンセル。万事休すと思われました。その直後、それを欲する御客様が現れます。大袈裟な表現ではなく、この人を置いて他に無いというほどのマッチングです。紆余曲折はありましたが取引は無事完了。商売も、これまでの知識や技術を活かし無店舗型で継続されています。この度、新たなビジネスのステージのスタートラインに着かれました。逆風を凌ぎ、その風を味方につけ、一歩を踏み出すことができる。それは、勤勉に、誠実に、努力を続けてきたからこその御褒美でしょう。天はその人に、越えられない逆境を与えません。年賀状の準備に追われています。以前は、自他共に筆まめを自負していたものの、すっかり筆不精になったものです。昨年、一昨年は忙しさにかまけ、両面共に印刷したものを直接発送する、完全な手抜きでした。今年も印刷ですが、一言だけメッセージを書き添えるつもりです。本来は、このプロセスにこそ意味があります。宛名を確認し、その方との関わりを思い出す。体調を崩されている方には、「お元気ですか」。疎遠な方には「御無沙汰しています」。御世話に成った方には、「ありがとうございます」。前職の同僚には、「〇〇〇は無くなっても、教えは心に生き続けます」。たかが一言ですが、されど一言。縁を大切に・・・と社員に呼びかけながら、自らを省み、戒める年末のひと時です。した問題が取り沙汰され始めて、少なくとも十年は経過していますが、未だ抜本的な改善策は打ち出されていません。いうよりも、景気テコ入れの国策として、ローン減税やエコポイント等により、新築を奨励してきたのが日本の実情です。15%平たく言うと・・・。アメリカやイギリスでマイホームを購入する10人中9人までは中古で、新築を建てる人は1人だけ。それが日本で中古住宅を求める人は、10人中僅か1~2人。8~9人の大多数は新築です。高温多湿な気候や、地震が多い特性を差し引いても、この差は大き過ぎます。平成25年度の統計局調査によると・・・。単純計算でも7件に一件は空き家です。これだけ住宅が余っているのであれば、そのストックを活かさない手は無いでしょう。余っているからといって、幹線道路から20分かけて山道を上がって行った先の限界集落にある、外に居るのと同じ位隙間風が通る築80年の家でも良い訳ではありません。経済合理性からも、そうした過疎化の問題とは一線を画す必要があります。これまでは、築10年で半値、築20年で評価ゼロが一般的な中古住宅査定でした。インスペクション」の定着が最大の鍵と成ります。外壁材や内装材で覆われた構造部分の耐震性や、白蟻被害の実態について、責任ある正確な診断ができるか否か。できるとして、当然価格に転嫁されるであろう、診断費用は幾らになるのか。見込み違いの際の損害賠償について、損害保険会社との連携の可否。課題は山積しています。誰が言う二話連続で見城徹さんの著書「たった一人の熱狂」を題材にしました。読みようでは少し、否定的に聞こえたかもしれませんが、決してそうではありません。思いは同じで、表現の仕方が違うだけです。この中にもう一つ、我が意を得たりの文章がありました。「どうしても今の仕事にやり甲斐が感じられない。」と悩んでいる人がいる。君が自他共に認める無能な社員ならば、安易に転職せずに今の仕事に踏み止まった方が良い。自分に欠けている能力を補填しようと努力しなければ、転職したところで今より環境は悪くなるに決まっている。-「どんなに苦労してでも、自分はこの仕事をやりたくてたまらない。好きな道なのだから、いくら苦しくても耐えられる。」そう言い切れる仕事でなければ、爆発的な情熱は沸かない。情熱がなければ、苦しかったり困難に直面した時に心が折れてしまう。困難にぶち当たった時に簡単にめげるようであれば、君はその仕事を本当に好きではないのだろう。転職について、悩んでいる社員に、手を変え品を変え、様々なメッセージを贈ってきました。大切なのは「何を言うか、ではなく、誰が言うか」。自分の様な、中途半端な人間の言葉に説得力は無いでしょう。さんからのメッセージです。自分も常に、「会社は営利を追求する団体」であると公言して来ました。「会社は慈善団体ではないし、ビジネスはボランティアでもない」とも思います。出版社は、「たとえ売れなくても、自分達は出版の使命として後世に残る良い本を作る」と精神論を振りかざすべきではない。使命感に駆られ、偽善者面をして採算度外視で売れない本を出版するのではなく、まずは売れる本を作って利益を上げるべきなのだ。僕は若い頃から、「これは売れなかったが良い本だ」という言い訳は一切やめようと決めてきた。】まったくもって、おっしゃる通りです。著者の言う「理念の否定」には共感できません。いうより、「理念」と「利益」は、必ずしも反語ではないと考えます。「株で儲けろ」という本が売れようと、ヘアヌード写真集が売れようと、セックスの指南本が売れようと、ベストセラーは大衆の中でくすぶる欲望の奥深くに突き刺さっている。大衆の欲望を鋭敏にとらえた本だからこそ、多くの読者に支持されて沢山の部数が売れるのだ。】いやいや、これこそ理念そのものでしょう。我々の仕事に置き換えれば、「大家様にリノベーション提案する」ことで、「入居者が求める御部屋を提供する」ことができ、「入居が増えてマンションの経営が改善」されます。満足した入居者様から仲介手数料を頂戴し、満足した大家様から管理料を頂戴し、更なる紹介やリピートによって利益がもたらされ、経営が安定するのです。金儲け主義を前面に打ち出し過ぎると、短期の利益を最大化するために顧客を騙してでも、或いは法律を違えてでも、と手段を選ばない恐れがあります。理念や方針の中で、利益を御客様の笑顔と置き換えたり、コンプライアンスの重要性を訴える訳です。我が社の経営方針の四番目。「社会から必要とされる存在価値の指標として、利益の最大化を図ります。著者の言う通り、霞みを食べて生きていくことはできません。著書「たった一人の熱狂」を読了しました。横溝正史の金田一シリーズ、森村誠一の証明シリーズ等、映画&本&音楽のブロックバスター戦略によって、業界に革命を起こした仕掛け人です。角川春樹が、コカイン容疑で逮捕された際、寝食を共にしてきた社長に辞任要求の弓を引く以上、会社には留まれないとして、同志5名と共に退職し、幻冬舎を立ち上げます。最初から倒産覚悟の、リスクを背負った起業でした。郷ひろみさんが、前妻と離婚した際に書き下ろした「ダディ」を出版する際、50万部という異例の初版で臨んだことも、見城氏ならではの正面突破の覚悟が伝わります。実際、半分が返本されれば、会社は無かったそうです。SNSに寄せられる「金が全てですか?」という質問に対して、「余りにもくだらないので答える気もしないが」と前置きした上で、著者は断言します。「世の中を良くしたい」「社会貢献をしたい」と言う若い企業家がいるが、こうした御題目は甘いなあ、と僕は思う。儲かることは善である。-利益を出さなければ社会貢献なんてできないし、愛する人を幸せにするためにも金は必要なのだ。-これから起業するという時に「人のために貢献したい」と平気で言う人は、いつまでもそういうことを言ってればいいと思う。数字という裏付けが無い状態で、夢物語の様な理念を掲げたところで、そんな理念は砂上の楼閣のようにはかなく崩れる。極論を言えば、起業家に理念なんて必要ない。自分は、著者に比べれば、消し飛ぶ様な小さな存在です。経験を踏まえた著者の言い分も良く判ります。前置きした上で次回は、自分なりの考え方をお話ししたいと思います。0Pagetopムダ0ゼロ採用戦略フリーライター宮崎智之著「ムダ0ゼロ採用戦略」を読了しました。実はこの著者、我が社の管理物件のオーナー様です。帯には、次の様に紹介されています。NHK「ニッポンのジレンマ」。全編を通じて、「時代は変わっているのだ」ということが訴えられています。関わらず、旧態依然とした採用を続けていたら、良い人材は採れないし、長続きもしないでしょう。我が社の大きな課題として、高い人材の流動化が上げられます。全ては社長の責任です。それとは別に、定着しない理由は大きく分けて三つ。(采配は各店長に委ねられており個別性が高い)この内、1.は業界の問題。2.と3.は、我が社固有の問題です。入社する段階では、各々希望に満ちています。日が経つにつれて「こんな筈じゃなかった」となる。そのミスマッチを解消するためのヒントが、本著には散りばめられています。中でも、ソーシャルメディアの活用は、今の時流に適ったものです。次世代SNS「リンクトイン」で圧倒的に差をつけろ!学生側が企業の実態を探るのは当然として、企業側もSNSにおける素(本音)の学生を探っているのだということが示されています。履歴書を丁寧に書き、模範的な応酬話法を丸暗記している、よそ行きの着飾った学生と、自社の崇高な理念やヴィジョンといった美辞麗句を語るだけの企業との間で繰り広げられる、化かし合いの採用活動はとっくの昔に終わっているのです。最近、面接した方には、必ずこう言っています。