ハワイ不動産オファー後の解約についてハワイ不動産投資らぼハワイ好きがハワイ不動産投資を研究するブログ。2019/06/09内容一部修正しました気に入った物件があったらオファーを入れます。オファーとは契約書の事です。希望条件を記し、サインを入れて売主に提出します。手付け解約(キャンセル)というものがありません。解約(キャンセル)は出来ないのでしょうか?いえいえそんなことはありません。実は、米国不動産の場合は、このキャンセル規定がいくつもあります。1.ホームインスペクション(建物調査)の結果で購入後、建物調査を第3者が行います。この調査結果を見て、契約の履行が難しい場合はキャンセルする事が可能です。何か不具合が発生している事が分かった場合、売主に修繕の希望を出すことも可能ですが、基本的に殆どの契約書には、AS-ISという現状渡しが書かれます。このままの状態で引き渡しますよ〜という前提にしておくのが、一般的ですが中には交渉次第では、修繕をしてくれるという事もありますので、エージェントとよく相談して進めましょう。その修繕を売主が了承してくれない場合は、買主側の負担で登記後に修繕を行いますので負担費用などもこのときに把握しておくべき事項です。戸建てになると、500ドル〜大きいお部屋の場合は、1500ドル位かかる場合があります。契約後に売主が知りうる情報が開示されます。セラーディスクロージャーという書類になります。一般的には契約後10日以内に提出されます。売主が知っている情報は開示する義務があるのですが、売主が投資家の場合はその物件の詳細を知り得ない事も多いのであまりあてに出来ない情報とも言えます。よる訴訟など様々な情報の資料です。借地権の場合は借地に関する情報も入っているので良くチェックをしましょう。管理費・修繕の積み立て状況、借地権の場合は地代の更新時期などは重要です。4.シロアリ検査の結果後ハワイでは温暖な気候故、「シロアリ」が多く棲んでます。RC造りのコンドミニアムの場合はシロアリ被害はあまり心配はありませんが、戸建ての場合はシロアリ被害がある場合がございます。売主は調査報告する義務がありますので調査は売主負担で行います。「今」居なくても「過去」に居た場合ありますが、「過去」の被害状況まで売主がわからない事もあります。万が一シロアリが発生していた場合、売主は被害に対する適切な処置を行います。この時の対応でシロアリの駆除がしきれないなんて事も出てきます。売主側の対応に満足できない事もありえます。ここでのポイントは、シロアリが出たからキャンセル出来るというニュアンスではありません。出ている場合は、売主側の責任において、駆除の対策を行いますが、それでも安心した状態にならない事が確定した場合に・・・初めてこの話が出て来るのです。現地の金融機関のローン利用の場合、万が一、ローン審査が通らなかったら解約が可能です。契約書には、いつまでに申し込み書を提出し、いつまでに融資承認を取る、という項目が入りますので、手続きをゆっくりしすぎると、期限に間に合わないなんて事もありますので、事前にしっかり準備しましょう。私たち日本人は外国人ですので、ローンの資料も多くなりますし、時差の関係もありますので、日本の金融機関以上に手間と時間がかかる事を予め予測しておくべき事項です。期限についてはオファー(契約)に記載します。その期限が、あまりにゆとりを持った内容にすると、そもそもオファーを受け付けてくれない!なんて事もありますので注意です。目安としては、ローン利用の場合、登記まで45日〜60日程度が一般的です。意外に時間がないので、大変です(笑ローンを利用する際は、登記までに時間が掛かるために、売主は同時にキャッシュ購入バイヤーが現れたら、そちらを優先しがちです。人気物件の場合は、金額だけでなく、内容も比較されますので、結果、ローン利用の場合は、弱いオファーになります。鉛含有ペンキの有無、アスベストの有無などについても売主は買主に知らせなければなりません。アスベストは1978年以前に建築された建物に使われてたケースが多く、目に見える所としては、天井にアスベストを使用しているケースがあります。「ぶつぶつ」ポップコーンが張り付いているような天井を見たことがあるかも知れませんね。一戸建てはもっと大変!?戸建ての場合は、隣地境界線の確認もあります。昔のハワイでは測量の精度も低く、ざくっとした感じだったらしいのですが、今の精度の上がった測量を行うと、壁の位置が異なっていたり、境界だと思っていた位置が異なる事が多くトラブルが頻発してます。したトラブル頻発を受けて、1997年6月以降は、商業地やアパートの敷地は7.62cm、住宅地は、15.2cmまでの誤差は容認する様になりました。日本でもあるような屋根、樹木の越境問題も少なからずあります。米国の取引慣習などをしっかり理解しましょう。11FTEL:0120-268-288様々なマーケティングデータに基づく情報提供が可能ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。