唯一無二この世に同じ物が二つと存在しないため、代替が効きません。以前、分譲マンションの近隣との人間関係に拗れた御客様から、こう言われました。1000万円の家にクレームがついたからといって、易々と2000万円を戻す訳にはいきません。クレームを申し出る御客様であっても、お金目的の方は稀。最終的な解決の道筋は、損害賠償としてのお金によることが多いのも現実です。)の判断に委ねざるを得ないでしょう。これは決して、開き直りではありません。不動産を生業(なりわい)とする我々は、扱う商品が唯一無二の高額な商品であることを自覚する必要があります。管理業はリスク対応業です。先日、自分が会社に居ない時、入居者の方から電話がありました。「トイレの汚水が逆流して溢れているので、すぐ来て下さい。」いつも窓口となってくれている会社にかけたものの、電話がつながりません。仕方なく、KさんとMさんが現地に向かいました。水漏れ専門の業者に連絡して、対応完了。トイレ内は当然に汚物まみれで、入居者の方には気の毒な結果です。トイレ詰まりの原因は、大きく二つ考えられます。地盤が沈下する等の理由で、埋設された排水管の勾配が緩やか、或いは逆勾配になってしまっている。この場合、設備不良ですから、貸主側の責任に成ります。異物を流してしまった。明らかに非常識ですが、目の前から消えて無くなれば良いと思っているのでしょうか。非水溶性のティッシュペーパーも主原因の一つ。トイレットペーパーを大量に流した場合にも起こり得ます。実は、逆流の9割方はこの、使用上の不注意によるものです。ラバーカップで「すっぽん」すれば、大半の問題は解決します。しても自力で直せなければ、業者を手配するしかありません。緊急性があるのは主に、水まわりと電気。万が一に備え、業者リストを備えることと、入居時の注意喚起を心掛けましょう。トラブルを次につなげるのが、学習する組織です。0Pagetop虻(あぶ)蜂取らず社員の入退社と異動に伴い、業務再編を行っています。仕事は更に細分化されます。社員の能力や配置によって、できることとできないことを見極め、取捨選択および選択と集中を断行します。スペシャリスト・エキスパート揃いなら、頭数だけ整え、「上手くやってくれ」という指示でもかまいません。成長途中の組織でそれをやると、※「虻蜂取らず」に終わります。二つのものを同時に取ろうとして両方とも得られないこと。欲を出しすぎると失敗することのたとえ。虻蜂取らずと言えば、プロ野球大谷投手の二刀流について、活発な議論があります。打者として、投手として、双方類(たぐ)い稀(まれ)な才能に恵まれているが故の迷走です。投手部門の三冠王に輝いた今年、打者としては何れも昨年を下回り、平凡な成績に終わりました。「二兎追う者は一兎も得ず」ではなく、二兎追いながら一途を得ただけでも、素晴らしいことではあります。「投手に特化していたら・・・」と考えるのは私だけでは無いでしょう。彼ほどの傑出した人物でも、選択と集中は不可避と言えます。大谷選手の場合は、自らが望んだ道だからまだましです。上司の指示命令であればどうか?言葉にしないまでも現場は、「何でもかんでもできるか!」と思うに違いありません。選択と集中の最大のメリットは、予(あらかじ)め言い訳を排除する点にあります。先日、東京の専門学校に進学している次男が、ちょっとしたトラブルを起こしました。平たく言うと音信不通、連絡が取れなくなっただけですが・・・。マンション大家さんの手を煩(わずら)わせたので、お詫びの電話を入れたのですが、その際の対応が素晴らしかったので、恥を忍んで書きたいと思います。「いえいえ、こちらこそ近くにいながら何も気づきませんで。不慣れな東京暮らしで、戸惑いもあられたのでしょう。御家に戻られても、きつく叱らず、温かい心で包んであげて下さい。」ここまで思いやり溢れる言葉を、自然に紡ぎ出せる方がいらっしゃるでしょうか。その徳の深さに、畏敬の念を感じた次第です。人間性の前提となるのは自己責任。迷惑がかかっても、どれだけ被害を被っても、自らの落ち度を認めてから口を開けば、対立ではなく融和が生まれます。今回の原因のすべては親の教育の至らなさに間違いありません。家族の過ちは親の責任。社員の過ちは社長の責任です。管理はオーナー様の立場、仲介は入居者様の立場。考えると、二者の立場は表面上利益相反になります。ある一定のボリュームを超えると、二つの機能を分離せざるを得ません。この機能分離にはメリットとデメリットがあります。生産性が高まる一つの仕事を集中してやることで効率が良くなります。専門性が追求できる滞納督促にしても、クレーム応対にしても、点検業務にしても、同じ仕事を繰り返し行うことでエキスパートと成り得ます。属人性に頼らず、組織力でフォローできるその人でないとできない・・・それが故に休めなかったり、入院や退職時に業務が滞ってしまう事態を組織力でカバーします。互いに責任を転嫁し、仲間なのに、敵対視してしまいます。ゼネラリストが育たない総合的・網羅的なものの見方ができず、業務改善も難しくなります。個人的に信頼している人が居ないため、コミュニケーションは希薄になりがちです。我が社では、こうしたメリット・デメリットを鑑み、現状は管理・仲介を店舗内で一貫して行っています。それが故に、業務の裾野が広く、ソツなくこなすのは大変でしょう。多店舗展開する上で、ゼネラリスト輩出は不可欠なテーマです。できる人材に成って頂きたいものです。冒頭、管理と仲介とが利益相反に当たると書きました。それは、表面上の見え方です。管理が悪ければ決め難くなりますし、折角入って貰った入居者も出てしまいます。入居者が定着しなければ、オーナー様の経営も成り立ちません。信頼関係の構築を長期的な視点でみれば、win-win以外に道は無いのです。行われるグループ会議。12月は終了後の忘年会も兼ねるため、道後のホテルで行われました。昼過ぎに街中のホテルにチェックイン。市内電車に乗って道後温泉駅に降り立ちます。晴天に恵まれた駅前広場には、のんびりと足湯に浸かる、おじいさんとお孫さんの微笑ましい光景。ハイカラ商店街は、多くの観光客が行きかいます。ついでに、椿湯から少し入った路地沿いにある古い一棟売りマンションを物確。奇麗に整備されている観光地から一本入ったこの辺りの路地は、昭和レトロな鄙(ひな)びた雰囲気を醸していました。表の店構えは瀟洒(しょうしゃ)で立派だったとしても、裏から見ると廃屋に近いものもあったりして・・・。対比すると、なかなか面白いものです。道後温泉は今、蜷川実花&道後温泉「道後アート2015」と銘打ってモダンな装飾がされており、本館をバックに写真を取るカップルや家族連れも多く見受けられます。ゴールは、長い石段を上り伊佐爾波神社でお参り。散策した後、神社の隣地にある会場へと向かいます。二時間弱ではありますが、喧噪から一時的に開放され、非日常の小旅行気分を味わうことができました。いたずらにお金をかけずとも、心の持ちようで命の洗濯はできるものです。0Pagetop継続が心を強くする2010年6月20日から連載してきた「今日の言葉」は、本日2,000回目を迎えます。怠惰で飽きっぽい性格の自分にとって、十年前に受けた原田隆史先生のセミナーには勇気付けられました。荒廃する松虫中学校の陸上部顧問に就任するや、僅か6年で日本一に導いた指導者です。い・・・、これらを毎日続けます。ある日、一人の生徒が発熱して練習を休みました。その生徒の親から電話がかかってきます。「先生、うちの子が熱にうなされながら、皿洗いせなあかんって聞かんのです。今日くらい勘弁してやっても良いでしょう。「何言ってるんですか!本人がやるって言ってるんだからやらせて下さい。立てないなら、皿を寝床に持って行ってやって、布巾で拭くだけでええですから。」また別の生徒は、全国優勝できるだけの実力を有しながら、惨敗します。原田先生は生徒を問い詰めました。自分、親孝行さぼりました・・・。後は号泣して、言葉になりません。誰もが簡単にできることを、毎日継続することで、心が強くなります。ロープレも、物調も、宅建の勉強も同じです。今日まで拙文にお付き合い下さった皆様、ありがとうございます。これからも宜しくお願い致します。0Pagetop悪口を言わない理由SNSにシェアされていた、元NYヤンキース松井秀樹選手の話しに痛く感動しました。彼は、人前で決して悪口を言わないそうです。真偽を確認すると、当の本人は何食わぬ顔で、「野球選手になろうと決めてからは一度もありません。その理由がまた素晴らしい。「父と約束したからです。中学2年生の時、家で夕食をとっている中、僕が友だちの悪口を言ったんです。すると、父が夕食を食べるのを中止して僕に言ったんです。人の悪口を言うような下品なことをするんじゃない。今ここで、二度と人の悪口を言わないと約束しなさい。それ以来、僕は人の悪口は言ってません。」この情報が真実なら(ネット情報にはフィクションも多いので・・・)、松井さんも素晴らしいが、育てたお父様はもっと素晴らしい。その徳の深さに、大いに感銘を受けました。同時に、53歳の自分の未熟さを大いに反省させられます。金輪際、他人の悪口は言いません。悪口を聞いたら、その場でご指摘下さい。漏れなくランチを御馳走します。今日を以て悪口に終止符を打ちますが、嘘はつくかもしれません(笑)。0Pagetopタダでも要らない賃貸仲介において、自論を展開して参りました。「埋まらない部屋は無い。賃料が調整弁となるから。仮に5万円の家賃で入らない部屋を、5千円で募集すれば満室確実。当てはまらないケースもあることに気付かされました。農地は原則、農家でないと買えませんし、農地を買いたい農家も稀少です。道路付けに恵まれていて立派な杉や桧が育っている・・・ということでない限り、今や価値はありません。何れもイレギュラーとして、宅建業者が宅地開発できる立地であれば別です。建物の形状やデザインや仕様が制限され、思う家が建てられません。しての用途か、土地収用時の移転先としては例外的に認められます。このように、地目や都市計画や法律や条例によって、土地の価値が封じられてしまう訳です。した枠組みによらずとも、売却の難しい不動産が存在します。郊外の更に郊外に位置する、高台や田舎の土地です。不動産バブルの時期、一般庶民にとって市街地の土地は高根の花。それならば、郊外の高台なら何とか夢のマイホームが取得できると、挙って買い求めた時期がありました。それから四半世紀、その方々が初老を迎え、物件を売却したいという声が増えています。今や市街地の地価も大きく下がり、モノも溢れているのが実情です。そんな中、わざわざ郊外や高台に住む必要がありません。現実、売値を半値に下げても、全く反響の無い物件もあります。実際、どんな土地でも、取得税や固定資産税がかかりますし、草引き等の手入れにもお金がかかります。そこを突き詰めれば、「タダでも要らない土地」ということに成ってしまうのです。お困りの方にお役立ちするのが商売の鉄則ながら、どうにもならないのであれば、変に期待を持たせるのではなく、敢えて厳しい現実を説明するのもプロの務めだと思います。登記上の本社は創業の地「大洲駅前店」ですが、自分は基本的に「松山南店」に出社します。総務・経理といった本部機能が、「松山南店」に集約されているからです。各拠点を訪ねると、違いを感じるのが寒暖の差。雰囲気や人間関係の話ではありません。直接的に、オフィス内の体感温度の話です。暖かさランキングで言うと、「松山余戸店」と「大洲駅前店」が双璧。ワーストは、ぶっちぎりの断トツで「松山南店」です。冬場は底冷えがして、足元の電気ストーブが欠かせません。寒さの原因は、幾つかあります。下階がピロティ住戸や地面に接していれば温暖ですが、床下を寒風が吹き抜け常に冷やされます反面、夏場は過ごし易いのも事実。先述した二店舗の夏場は、ビニールハウス状態です。した特徴は、賃貸物件をお勧めする際も無視できません。人気の鉄筋コンクリートマンション最上階の夏場は、屋根スラブに熱が蓄えられ、夜間から朝にかけて放出されるため、寝苦しい夜を過ごすことになります。敬遠されがちな中部屋は、サンドイッチ効果により、冬暖かく夏涼しく、実に過ごし易い住まいです。下階が無いから気兼ねもない・・・という理由で、1階ピロティの2階を選ぶと、南店と同じ様に冬は凍えます。このように、時にメリットはデメリットになり、デメリットはメリットになります。初歩的な知識ですが、こうした建築のイロハを知っておかないと、プロとして最良の提案はできないのです。亡母の一周忌を済ませました。今回は、次男も東京からは帰らず、親子三人だけの内々の法要です。昨年12月26日に一報を受け、翌27日に告別式。29日に菩提寺にて葬儀を済ませ、翌30日には遺品整理。慌ただしい年末から早一年が過ぎました。悲しさも、寂しさも、時間の経過と共に徐々に薄れ行く時薬の効能に、幾度となく救われます。40年以上前に離別した二人が今、同じ墓の中に眠っているのも皮肉なもの。特段大きな問題も起こらなかったことからすると、どうやら上手くやれているようです。父が亡くなってから27年。時の止まっている父の年齢に、もう少しで追いつくところまで来ました。今だからこそ見えてくるもの、判り得るものもあるようです。法事という節目に、故人を思い出すことで、自らの死生観を再確認します。今、生があること、そして様々な縁(えにし)に改めて感謝する、心穏(おだ)やかな一日でした。NPO法人おかやま入居支援センター理事「阪井ひとみ」さんの講演会に参加して参りました。グローバルな基準で考えれば、日本は実に平和で豊かな国です。それでも世の中には、雨露凌ぐ住居の確保がままならない、社会的弱者が少なからず存在します。憲法25条によって守られている筈の、「文化的生活」が送れないならば本来、市営・県営といった公共住宅が、こうした弱者の受け皿になるべきでしょう。頼みの綱の公共住宅は、入居申し込みに際し、当たり前の様に保証人を求めます。経済的余裕のある身内が居れば、住むところに困窮する筈がありません。民間がその受け皿に成り得るのかというと、かなり高いハードルになります。さんのお話しに共感する一方で、諸々のリスクと経済的な見通しを天秤にかけると、一歩が踏み出せないジレンマに襲われます。そもそも経営はボランティアではないので、経済が伴わない限り永続できません。この日、紹介された補助金等の仕組みを活用しつつ、活かせる方向性を模索したいと思います。「誰かがやってくれる」ではなく、「自分に何ができるか」を考えながら・・・。営業には、狩猟型と農耕型があります。雰囲気から、買う買わないの匂いを嗅ぎ取り選別し、狙った獲物は逃さない。表現は悪いけれど、そんな感じです。「住宅展示場にふらりとやって来た、買い物袋を提げた主婦三名を相手取り、惚れぼれする様な営業トークで乗せまくり、三名全員から即日申込を貰った。「部下のお客様との18時からの商談に同行し申込一件。22時に帰宅する御主人を待ち受けて三本目。今時、こうした営業は難しいし、我々凡人には真似できません。我が社が推奨するのは、賃貸・売買問わず農耕型の営業です。畑を耕して良好な土壌を作る。種を蒔き、やがて芽が出る。日当たり良く、養分が行き渡る様に除草する。虫がつかないように消毒し、日照りが続けば散水する。花がつくころには摘果する。育った実には袋をかけ、丁寧に育てていく。農耕は時間がかかります。種を蒔いてすぐに収穫できる訳ではありません。手間と時間をかけた分だけ、良質でたわわな実がつくと信じ、焦る気持ちをぐっと堪える辛抱も、農耕の大事な作業の一つです。0Pagetop元本保証のリターン今年も残すところ一ヶ月を切りました。師走は何かと気忙しいものです。私の様な下戸でも、四日に一度は酒を飲むことに成ります。そんな中で見失ってはいけないのは、12月の月間目標。することで、「仕事している」勘違いに陥るなかれ、という戒めです。プロ野球は契約更改真っ盛り。野球選手は、全員が個人事業主です。目覚ましい活躍で今年の10倍の年棒を勝ち取る選手が居る一方、不振に喘ぎ半減する選手も居ます。億単位の契約金で入団する新星の輝かしい笑顔の陰で、解雇通知を宣告され、ひっそりと球界を去る選手も居ます。華々しさとシビアさとの両極が、何れもプロの現実です。プロは決して、次の様な台詞は口にしません。「連日休み無く、早朝から深夜まで、一所懸命練習に励んだので評価してくれ。」プロは結果が全てです。努力は結果を出すためのプロセスに過ぎません。ギャンブルの還元率は約75%。10万円投下すれば、25,000円損する計算になります。宝くじともなれば50%以下です。損は絶対にありません。リターンは100%以上です。仕事を続けてきました。キャリアは二社に跨っていますが、内訳としては以下の通りです。分譲マンション事業畑で過ごしています。く言えば広範な、一面総花的とも言えます。前職の会社は15年で社員数が35倍超という急成長を遂げた背景から、若くして管理職に抜擢されました。従って、実務経験としては広く浅くの未熟者です。賃貸管理は滝I店長に及びませんし、売買もN伊さんには敵いません。ネット反響の仕組みや知識は、O野店長の足元にも及びません。物調(物件調達)についても、I川店長の真似はできません。組織を束ねる人間力は、石M店長を尊敬しています。物件調査の正確性や迅速性は、倉M部長が居てくれてこそでしょう。これらは、お世辞でも卑屈でもなく、掛け値のない本音。凡人であることは自らの誇り。凡人が故、挫折や失敗を許容し、相手の気持ちに寄り添えるだけの能力は備えているつもりです。起業間もない草創期においては一時的に、社長自身のスーパーな働きによって会社を牽引する必要があります。次の段階に進み、有る程度組織が確立されますと、各々責任者への権限委譲が迫られます。幹部社員や若手社員の成長を促し、社員の人間力を高めることで組織が成長する。それこそが、最も大切で、最も面倒で、最も時間を要する社長の仕事だと認識しています。