(何もしなくても返答したことになる。)」「集客力が上がる。(「今すぐ予約」を指定して検索するゲストも多くいます。)」といったメリットもあります。良いことばかりというわけではありません。いくつかのデメリットがあるので、利用する際には注意が必要です。「今すぐ予約」のデメリットには、どんなものがあるのでしょうか?3−1.キャンセルにはペナルティ!即承認の「今すぐ予約」は要注意!「今すぐ予約」を利用すると、予約が簡単に取りやすくはなります。予定が変更になりやすいホストや、特にホスト初心者の場合は、注意が必要です。「今すぐ予約」で「予約が即確定する」。いうことは、「ゲストに不安があっても、質問も却下もできない」ということです。「カレンダーの設定にミスが許されない」ということでもあります。ホストを始めたばかりの方は、リスティング(お部屋の説明ページ)のカレンダー設定に戸惑うこともあるでしょう。急な予定が入ったのに、カレンダーの日程を「利用不可」に変更し忘れてしまうこともあるかもしれません。今すぐ予約の場合、お部屋の「利用可能日」のすべてに「即予約」が可能なため、メッセージで「受け入れができません」とお断りすることすらできないのです。ホストが女性だけのお部屋では、男性ゲストからの予約は心配が強い場合もありますね。いった安全面においても、「今すぐ予約」は危険なことがあります。相手を見極めてからの予約を行うほうがよいでしょう。確定してしまった予約をキャンセルしなくてはならなくなった場合、ホストには大きなペナルティが課されることになります。ホストに課されるペナルティ。レビューに「ホストによるキャンセル」が自動的に記載される。)検索結果に表示される優先順位が下がる。キャンセル後一年間は、「スーパーホスト」(優良ホストであることを示す称号)になれなくなる。キャンセルした日程はブロック(予約不可)にされ、他のゲストの予約は受け入れられない。6か月の間に2回以上のキャンセルを行った場合、50〜100ドルのキャンセル料の負担が発生する。(このキャンセル料は、キャンセルされたゲストが、直前になって他の物件を探すための費用に使われます。)これらのペナルティは、今後ホストを続けるにあたって、大きな痛手になります。「ゲストの言動に不審な点がある場合」は、ホストは「3回まで」ペナルティなしでキャンセルすることが可能です。(「ホスト都合」によるものは認められません。Airbnb(エアビーアンドビー)では以下の場合に限り、キャンセルにおける罰則を免除する規約が設けられています。自分、家族の重篤な病。問題でホストできない場合。これらに該当する場合は、証拠書類を提出することで罰則が免除されますので、すぐにAirbnbに連絡を入れましょう。「今すぐ予約」は、ゲストにとっても予約が簡単になるため、検索の際にこの機能を重視する方も多くいます。そのため、Airbnbでは「今すぐ予約」を強くお勧めしてもいます。いったペナルティや安全面についても考慮し、「ゲストとやり取りをしないでも予約が取れるなんて、簡単!」などと安易な判断はせずに、本当に自分が「今すぐ予約」を設定しても大丈夫な状態かどうかを良く考えましょう。利用する場合は「今すぐ予約」の設定の中に、「ハウスルールに同意したゲストのみ」「他のホストのお勧めゲスト」といった項目がありますので、それにチェックを入れておけば、ある程度は安心できるゲストを受け入れることができるかもしれません。4.予約殺到!人気ホストへの道!予約の対応や設定、管理の方法がわかったところで、「予約が次から次へと入って困っちゃうホスト」が、メッセージの対応やカレンダー管理以外に、一体どんなことをしているのか、チェックしてみましょう。さあ、あなたも、目指せ!予約殺到人気ホスト!4−1.素敵な写真をたくさんUPしよう。ゲストがお部屋探しの際、一番最初に目が行くのはどこでしょう?そうです。リスティング(お部屋の説明ページ)の最初の「写真」です!Airbnb(エアビーアンドビー)などの民泊において、リスティングの写真は「最重要項目」であるといっても過言ではありません。あなたのお部屋が素敵に見えるように、また、アピールポイントがわかるように、しっかりと写真で表現しましょう。お部屋の説明が素敵に書かれていても、写真が暗い雰囲気では、ゲストの目に留まりません。「カメラマンでもないのに素敵になんて撮れないよ!」というあなたでも、大丈夫です!Airbnbでは、無料でリスティングの写真を撮ってくれるカメラマンを派遣してくれます。「え?無料で?」とびっくりしますよね。これは、もともと、Airbnbの創始者の方たちが、ホスト始めたてでまったく予約が入らなかった時、「お部屋の状態がよくわかる素敵な写真」を満載にしたところ、たくさんのゲストが来てくれるようになった!という経験から、うまく写真が撮れないホストをサポートする目的で用意されたものなのです。素敵なサービスですね。プロのカメラマンに撮ってもらうことで、お部屋を広く、より美しく、リスティングに掲載することが可能になるでしょう!また、この撮影をお願いすることによって、リスティングの写真に、Airbnbの承認マークが入り、信頼度が上がる。いったメリットもありますよ。撮影の依頼には、いくつかの条件があります。ホストは、プロフィールのメールアドレスと電話番号、ふたつの本人認証が済んでいる必要があります。1つのリスティングに対し、1度の撮影に限ります。複数のリスティングを持っている場合は、4件まで撮影依頼ができます。それ以上は、撮影を依頼したいリスティングの件数と、同じ数の予約承認が必要となります。撮影時に、ホストが同伴する必要があります。撮影後の審査に、ひと月ほどかかります。撮影は一度きりになりますので、プロによる撮影は、自分のお部屋をしっかりと作り上げたうえで依頼しましょう。中途半端な状態では、せっかくの撮影がもったいないですからね。自分で撮る場合には、以下のことに気を付けてみましょう。写真は、少し気を配るだけで、見え方が大きく変わってきます。ゲストのチェックイン前と同様に、お部屋をキレイに磨き上げてから撮影に入りましょう。物が散乱した状態では、キレイなお部屋に見えませんし、ランプにホコリがついていては、お部屋が暗い印象になってしまいますね。備品や家具の配置も調整してみましょう。写真は、タテではなく横向きで撮る。スマートフォンでの写真撮影が当たり前になっている昨今、インターネット上にもタテ向きの写真があふれかえっています。リスティングに表示される写真の枠は「横向き」です。そこにタテ向きの写真をアップロードしてしまうと、左右にグレーの枠ができて、表示が小さくなってしまいます。タテ向きよりも横向きの方が、部屋が広く写ります。写真は、横向きで撮りましょう。昼間の日光が差し込むお部屋と、夜の間接照明で照らされたお部屋では、随分と印象が変わります。どちらも撮り比べてみましょう。通常は、「昼間の柔らかい日の光の下で」が推奨されていますが、リスティングには10枚以上でも写真の掲載が可能です。お部屋の昼の顔だけでなく、夜の顔もゲストに教えてあげましょう。ゲストがお部屋に長く滞在するのは、昼間ではなく夜の時間帯です。間接照明に照らされたムードあるお部屋は、とても素敵ですよ。写真の編集や調整は難しくてできない!という方でも、「自動補正」であれば簡単に写真を明るく、見た目良く見せることが可能です。パソコンのフォトソフトで、補正をしてみましょう。スマートフォンの機能に入っているものも簡単です。iPhoneの自動補正はとてもキレイにできるので、お勧めですよ。ゲストの視点から撮ろう。お部屋は一部からだけでなく、いろいろな方向から眺めてみましょう。窓側からと入り口側からでは、見え方が違うのに気付くでしょう。ゲストがお部屋に滞在するときの視点を意識して、撮影してみるとよいかもしれません。お部屋やご近所のアピールポイントを撮ろう。あなたのお部屋の特徴が表れるような写真を撮りましょう。特別なアメニティ(備品)や設備があれば、それもアピールしてみましょう。海のそばなら、海の写真を。大きな公園が近くにあるなら、その公園の写真を。近場のお勧めスポットの写真を載せるのも、ゲストが「そこに行ってみたい!」と思うポイントになりますよ。アピールポイントを「文字入れ」してみよう。掲載写真の1枚目は、検索結果のリストに表示されます。その写真に、アピールポイントを「文字入れ」してみましょう。「Wi-Fi」「駅から○分」など、あなたのお部屋の特徴を写真に記入しておけば、ゲストはリスティングを開く前にそれを知ることができてしまいます。パソコンの「ペイント」ソフトを使えば、難しいソフトを使わなくても、簡単に文字入れが可能ですよ。たくさんの写真を掲載しよう。ゲストにとって、あなたのお部屋は「見知らぬ場所」です。どんな場所なのかよくわかるように、たくさんの写真を見せて安心させてあげましょう。シャワールームやトイレなどの水回りは、多くのゲストが気にしている場所です。あなたの特技や趣味を写真でアピールするのも、ゲストに「一緒に楽しみたい!」と感じてもらえる良いアイデアですね。建物の外観写真は、防犯面に気を付けて!初めて来るゲストにとって、お部屋がある建物の外観写真があると、とてもわかりやすく親切です。これには注意が必要です。Airbnbでは、予約が承認されたゲストにのみ、詳細な住所が知らされることになっています。最寄りの駅名や地区名は、リスティングにしっかりと記載されていますね。防犯面を考慮して、外観の写真を掲載するかは、よくよく検討しましょう。予約が確定したゲストにだけ、建物の外観写真をお見せするのであれば、安心ですね。4−2.リスティング(お部屋の説明ページ)で、更にアピール!写真が素敵にできたらOK!ではありませんよ?もちろん、リスティングはもっと大切です。あなたのお部屋の情報は、このリスティングにしか書かれていないのですから。リスティングを工夫して、あなたと、あなたのお部屋を、ゲストにしっかりアピールしちゃいましょう!文章は、ゲストが読みやすく、親しみやすいものを心がけましょう。大切なハウスルールは簡潔に、目立つように。お部屋の特徴や駅からの所要時間、近場の観光地など、ゲストが欲しやすい情報もわかりやすく記入しましょう。「英語」での説明も、外国人のゲストのためには必須です。リスティングには、多言語での説明に対応できるよう「+他の言語を追加」という項目がついています。英語だけでなく外国語が使える方は、他の言語での説明も追加してみましょう。その地域のゲストから、きっと喜ばれますよ。4−3.検索結果の上位表示を目指そう。Airbnb(エアビーアンドビー)では、登録したてのホストに対して、予約が来やすいように「検索結果の上位に表示される」という処置がとられています。新規ホストに限らず、検索結果の上位に表示されることは、予約を獲得する上でとても重要です。「検索結果」は、以下のような要因で、順位を上げることが可能です。今までお話ししてきた内容は、この検索結果を上げるためにも役に立ちます。これらをすべてクリアしたからと言って、必ず検索上位になるとは限りませんが、できることから1つずつやってみて、検索順位をレベルアップさせ、多くのゲストにあなたのお部屋を見てもらい、予約をゲットしていきましょう。検索順位アップのための11項目。これは「1−1−1.返答率100%を目指そう。」で、お話しした通りです。ゲストからのメッセージに対して、24時間以内に必ず返答しましょう。カレンダーをマメに更新。頻繁にカレンダーやリスティング(お部屋の説明ページ)の情報を更新することによって、検索順位が上がります。お問い合わせを予約に繋げよう。「2−1.「お問い合わせ」を「予約」に繋げよう。」でお話しした通り、お問い合わせから予約が入ることによって、検索順位が上がります。「今すぐ予約」をON。今すぐ予約をONにすることで検索順位は上がります。「3.「今すぐ予約」は対応不要。」で説明した通り、キャンセルペナルティや安全面でのリスクも大きいので、使う際にはよく注意しましょう。プロフィールを完成させる。これらが充実しているほど、検索順位が上がります。認証項目内にある「Facebook認証」をしておくと、Facebookの友人が検索した際には、優先的に上位表示されます。アメニティをたくさん増やす。リスティングに記載してある「アメニティ」のチェック項目の数が多いほど、検索順位が上がります。ガイドブックを作成する。リスティング内のガイドブック(お部屋の周辺案内)を充実させることによって、検索順位が上がります。無料撮影サービスを利用する。「4−1.素敵な写真をたくさんUPしよう。」で説明した通り、Airbnbのカメラマンに掲載写真を撮ってもらうことで、検索順位が上がります。レビューで高評価☆5をもらう。ホストがもらったレビューの質(星の数)や量によって、検索順位が上がります。予約の間隔が空き過ぎないようにする。お部屋の予約が長期間入っていないと、検索順位は下がってしまいます。「料金のヒント」や「近隣のリスティングの料金」を参考にして値段調整をするなどして、予約をコンスタントに獲得できるようにするとよいでしょう。究極のテクニック!価格調整が一番効く!いろいろと細かいテクニックについてお話ししましたが、実は最もシンプルで効果的な予約殺到テクニックがあります!それは、「お部屋の価格を周りよりちょっとだけ下げてみる」ことです。同じ地域の他のお部屋が1万円台だった場合、8千円台などの少し安い価格帯を設定してみましょう。すると、ゲストが1万円未満で検索範囲を絞ったときに、1万円台のライバルたちのお部屋は検索結果に表示されず、あなたのお部屋だけが表示されることになるのです。多少の値下げでも「収入が減る」と感じるかもしれませんが、予約が入ると入らないとでは、それ以上に大きく変わりますよね。周りのお部屋の価格をよく見比べて、あなたのお部屋が目立ちやすい価格帯を探してみましょう!リスティングには、あなたの人柄があふれ出ます。温かみのある写真と言葉で、丁寧に。「ゲストを迎え入れるのが嬉しい」という思いが伝わるように、気持ちを込めて作りあげましょう。テクニックで検索順位をUPさせ、写真でゲストの目を引き付け、文章でゲストの心をつかんでくださいね!民泊スタートアップNaviでは、他にも、備品の準備や清掃方法など、あなたのお部屋に必要なアイデアが満載です。トップページからチェックして、どんどん素敵なお部屋にしていきましょう!5.まとめ。【予約管理のポイントは、たったの2つ!】ポイント1:「即返信」。ゲストからのメッセージには、素早く丁寧に対応し、安心して予約してもらいましょう。ポイント2:「カレンダー管理」。カレンダーをしっかり管理して、キャンセルやダブルブッキングが起きないようにしましょう。カレンダーアプリや同期をうまく利用すると便利です。【Airbnb(エアビーアンドビー)でのメッセージの種類と答え方。メッセージの返信」、いずれかを24時間以内に行いましょう。「事前承認」は、ホスト側からの「予約のお誘い」です。ゲストがこれをOKすると予約になります。不審なゲストや対応不可な場合は「却下」をしましょう。却下をしても、返答率には影響ありません。トラブルを未然に防ぐためにも、ゲストをきちんと見極め、ニーズが合わない場合や、信用できないと感じる場合は、きっぱりと却下の対応をしましょう。「スペシャルオファー」を使えば、割引や子供料金など「特別価格」での予約をゲストに提示できます。「予約リクエスト」には、「承認・却下」のどちらかを24時間以内に答えましょう。24時間以内にゲストに対して返答ができないと「期限切れ」となり、ゲストは予約に再度申し込みが必要となります。「返答率」も下がりますのでご注意を!「今すぐ予約」は即予約が確定します。キャンセルペナルティや安全面でのリスクも大きいので慎重に!予約確定後のホストからのキャンセルは、大きなペナルティが課せられます。予約を確定する前によく確認しましょう。【予約殺到!人気ホストになるために。】リスティング(お部屋の説明ページ)には、素敵な写真をたくさんUPしましょう。