/不動産売却の悪しき慣習囲い込みって?囲い込みを避ける方法とは不動産売却の悪しき慣習囲い込みって?囲い込みを避ける方法とは2016.09.05Tweet不動産会社は「囲い込み」をすることがよくあるそうです。大手不動産会社でも、小さい不動産会社でも、お客様よりお金が優先の不動産会社は要注意。これをされると、売却まで不当に時間がかかったり無意味な値下げをしてしまうことが起こり得ます。要注意と言っても、この「囲い込み」に気づくか気づかないか、というのは難しい問題でもあります。見られているページ不動産屋がよく行う「囲い込み」って何?【囲い込み】とは物件の売り手と買い手を独占してしまうことです。不動産売却の依頼があった際、その物件を「レインズ」という、どの不動産会社も閲覧できるデータベースに登録する必要があるのですが、【レインズに登録しなかった】り、登録しても【自社のみで買い手を探せる】ように他の不動産会社を排他してしまうことです。難しいのですが、詳しく説明していきますね。囲い込みをするのか?まず、なぜ不動産屋さんが囲い込みをしたがるのか?というところです。それはズバリ!お金に目がくらんでしまっているから。不動産会社はどうやって儲けているか?という説明をします。不動産会社は、「不動産を売りたい」という方と、「不動産を買いたい」という方の仲介役です。仲介ということは、手数料で儲けを出しているわけですね。不動産屋さんはどうやって手数料をゲットするの?この手数料は、「不動産を売りたい」と言っている人に「この人あなたの物件に興味ありますよ」と買い手を紹介し、契約できれば手数料をゲット!できます。逆に「不動産を買いたい」と言っている人に「こんな物件ありますよ」と売り手を紹介し、契約できれば手数料ゲット!です。売り主と買い手、両方から手数料を貰えれば一番儲かるわけです。今回私は、にっくきA社に「私の家の買い手を探してください」とお願いしました。私はA社に騙されて専任媒介契約をしていますので、A社は私の物件が売れれば、私からの手数料ゲットは確実です。一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?さらに、買い手を自分達で探し出せば、「私」と「買い手」の両者から手数料をゲット!できるのです。不動産業界では、売り手と買い手から手数料をもらうことを「両手取引」どちらか一方から手数料をもらえれば「片手取引」という呼び方をしています。囲い込みとは、「売り手」と「買い手」のどちらからも手数料をもらうための手法です。レインズに登録しない先にもお伝えしたように、不動産会社は「物件を売りたい」と言われたら、スムーズに買い手を見つけるために、その物件を「レインズ」に登録する必要があります。レインズに登録することで、不動産会社同士で物件を共有し合い、売り手、買い手をスムーズに紹介できるのです。あれば、登録しなくてもいいのですが、「なるべく登録するようにしましょう」という努力目標になっています。私の場合は、A社とは専任媒介契約でしたので、A社は必ず物件をレインズに登録する必要があります。このレインズに登録したかしないか、というのは、A社が私に隠してしまえばわからないのです。登録義務があっても、私が「レインズに登録してないですよね?」と言わなければ誰にもバレずに、A社は買い手を独占して探すことができるのです。「レインズ」なんて不動産会社同士で共有するデータベースですから、一般の私達が知る機会はほとんどありません。私がレインズの存在を知らなければ、「レインズに登録してないですよね?」と聞くことさえないのです。ん〜!!!こんな不動産会社、腹が立ちますね!!みなさん「レインズ」しっかり頭に叩き込んでくださいね!レインズが一般の人にも閲覧できるようになりました!私達はレインズを見ることができるのか?という疑問が湧くと思いますが、2016年1月から、見ることができるようになりました!こういった囲い込みが横行している為、取引の状況が売り主にもわかるようになったのです。不動産屋さんがレインズには登録しても、他社不動産会社を排除する方法があります。レインズの情報を見てB社がA社に問い合わせをしてきます。B社「おたくの物件が気になっている買い手がいます」A社「その物件は現在商談中です」B社「そうですか・・・」という具合です。すれば、他不動産会社からの買い手の紹介は排他できるわけです。私達はそんなことになっているとも知らず、「まだかな、まだかな」と待っているわけです。A社がレインズに登録していない、または、自分の物件が勝手に「商談中」と言われている事も知らないまま、「A社は頑張って買い手を探してくれている」と信じて待っているわけです。B社が見つけてくれた買い手と交渉していたらどうなっていたでしょうか?もしかしたら、早期に高い値段で売れていたかもしれないのです。こんな不動産屋にだまされないよう、レインズをしっかり見るようにして、「絶対に信頼できる!」という営業マンでなければ【一般媒介契約】をして数社に売却を依頼をするようにしましょう。わたしが500万円高く家を売るために利用したおすすめサイトたった1分の入力で数百万円の差が出る?!複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。家の売却を考えている方は必ずチェック!費用は一切かかりません。未然に防ぐには一般媒介で契約する方法がありますが、一般媒介にはデメリットもあります。一般媒介契約のどちらで契約するのが賢いのか?一般媒介のデメリット不動産屋に物件販売状況の報告義務がない不動産屋としては販促に予算をかけにくいレインズに載せてもらえないと売り出し情報が広がりにくい一般媒介には競争心理が働くというメリットもありますが、レインズに載せてもらえないと我が家のような人気のない物件の場合不利です。専任媒介や専任専属媒介にする場合は誠実な不動産屋と契約することが大切です。囲い込みをされると家を適正価格で売れないことも。専任媒介や専任専属媒介で契約するときは誠実な不動産屋にしよう。不動産屋と媒介契約するときは比較検討して決めようよい不動産屋さんをみつけるコツは、ネットの不動産売却専門の複数社一括査定に申し込むことです。一回の申込みで複数の不動産屋さんに査定依頼ができますので、比較検討することができます。売却査定額も不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。私が使った一括査定はここです。あなたの不動産いくらで売れる?不動産会社が囲い込みをすることで買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」を余儀なくされます。値下げをすることで、数百万円もの損をする可能性さえあるのです。囲い込みに引っかからないよう、気をつけましょう。大手に多いそうなので、大手に依頼をする方はより気をつけてくださいね。囲い込みに関する素朴な疑問Q,他社を排除して自分達で買い手が長期間見つからない場合、「値下げ」をすることになるが、値下げをしたら自分達の手数料も少なくなりますよね?A,はい。自社独占で買い手を探そうとすると、なかなか買い手が現れないことがあります。なると不動産屋は決まって、「売れないので値下げしましょう」と言ってきます。値下げはできるならば、したくないですよね。値下げをすれば自社の利益も減るのに、どうして?と思ってしまいます。手数料は、売値の3%を手数料でもらう不動産屋が多いです。今回私は2600万円で家を売ることを希望しました。2600万円で売れていれば、不動産会社への手数料は78万円です。・・・というわけです。物件の金額を下げたとしても、両手取引のほうが不動産会社からしたら断然魅力的なのです。こんな不動産会社にだまされないようにしてくださいね!しつこいようですが、不動産会社にだまされないために、家を売却希望の方は必ず数社にお願いしましょう。下記サービスでは、簡単入力で一気に数社の不動産会社に依頼することができます。ダマされないための第一歩は、しっかり数社に見積もりを依頼すること!わたしが500万円高く家を売るために利用したおすすめサイトたった1分の入力で数百万円の差が出る?!複数の不動産屋さんに査定を依頼することで、より高く家を売ることが出来ます。家の売却を考えている方は必ずチェック!費用は一切かかりません。住宅ローンについて空き家問題について一括査定サイト登録不動産屋一覧コラムリンク。