住宅ローンが残っている場合あなたが売る家に住宅ローンが残っている場合、家を売ることが決定したこの段階で、早めに融資を受けた銀行へ連絡を入れておく必要があります。住宅ローンを借りるには必ず抵当権が設定されます。要するに住宅ローンを支払えなくなった場合の担保ですね。この抵当権が抹消されないと不動産を売却できないためです。販売(広告~内覧)いずれかの媒介契約を結ぶと数日でレインズに売却情報が公開されます。情報が公開されたことによって、チラシやネット広告などで一般の人にも情報が知れ渡ります。問い合わせを受けた不動産業者は、お客さんを連れて内覧に訪れます。売る家に住みながら内覧を行う場合、下記ポイントを押さえると印象がよくなります。水回りに力を入れて清掃を行うできるだけ明るく見せる(照明は全てONにし、切れている電球や蛍光灯があったら交換しておきましょう)ゴミや使用していないものは処分して出来るだけ部屋を広く見せる売ろうとしている家に住んでいない場合は、専門業者によるクリーニングを入れると印象がいいでしょう。どちらの場合でもリフォームに関しては、最低限壊れている設備などを修理する程度で余計なお金をかけない方が無難です。リフォームは中古住宅の場合、自分で自由にプランニングできるというメリットがありますが、買主の趣味に合わないリフォームをしてしまったがために売れなくなってしまうこともあります。リフォームに300万円費用をかけたとしても、売買金額や査定金額が300万円上乗せできないケースが多いからです。リフォーム可否の判断は、不動産業者に相談することをオススメします。販売価格があまりに相場より高いと、問い合わせがないため業者から値下げの提案を受けることになります。内覧を終え買主に購入意思があった場合、購入申込書をもらいます。)が一堂に会し売買契約を締結します。契約時に売主は買主から手付金(売買代金の10%程度が一般的)を受領します。この手付金は残代金支払い時に売買代金に充当するもので、契約の成立を表す意味合いが強いです。双方で「こんなこと知らない」、「こんなはずではなかった」ということがないように、売買契約を結ぶ前までに重要事項の説明をすることが宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明とは取引する物件についての詳細や取引する条件などが記載されている、重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、説明を行うことです。実務的には売買契約書と重要事項説明書を事前にデータや紙媒体でもらい内容を確認し、売買契約と同時に重要事項説明を行うことが一般的です。しても双方が契約に立ち会えない場合は、業界用語で『持ち回り』といって売主と買主別々に重要事項説明と署名押印を行って済ますケースもあります。(業者によって『持ち回り』をやりたがらない場合もあります。)分からないことや疑問に思ったことは、必ず契約前に確認することがトラブルを避けるために必要です。本人確認をしなければならないため身分証が必要です。一般的に免許証やパスポート、マイナンバーカードなどいずれか一点を提示します。納税額を確認するため必要。支払うもので、媒介契約時に決めた手数料の金額、割合になります。半分の金額が支払われることが多いです。※売りたい家が共有名義となっている場合は、共有者全員分の書類が必要になります。引渡し(残代金決済)買主が住宅ローンを組んでいる場合、本審査とローン契約の完了を待たなければなりませんがあと一息です。通常引渡し(残代金決済)は買主側の指定した金融機関で行います。契約で顔を合わせた面々プラス所有権移転登記(売主にローンが残っていれば抹消登記)をするため司法書士が同席します。登記するための委任状などに署名捺印をし、買主は残代金の振込を行います。実務上、残代金の着金確認がとれた段階で鍵を買主へ引渡し完了となります。用意してくれるので大丈夫です。司法書士から見積書が届きます。無事に家が売れたとしても、それで「めでたしめでたし」ではありません。売却益がプラスでもマイナスであっても、売却した翌年に確定申告をすることは覚えておきましょう。分からないことは所轄の税務署で優しく教えてくれるので安心です。最後に管理人からメッセージまずは、私のつたない文章をここまで読んでいただきありがとうございました。のっけから『3ない宣言』などと暑苦しい宣言をしてしまいましたが、家を売る成功の秘訣は、あなたが『いい担当』に出会えるかどうかがカギを握ります。不動産一括査定サイトのサービスを利用すると、一度の不動産情報と個人情報の入力で複数の不動産業者に査定依頼が可能で、対象物件の取扱が得意な業者を選定できます。査定書を見比べ、査定根拠を聞き比べて、あなたが一番信頼と納得できる不動産業者と契約を結んで下さい。家を売るはじめの一歩として、不動産一括査定サイトのサービスを上手く利用してみてはいかがでしょうか?最後に当サイトをうまく活用して、あなたが笑顔でグッバイホームできることをお祈りします。管理人の金井がオススメする不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。ブックマーク目次オーナーチェンジ物件とは?賃貸中でも売れるの?賃料や敷金はどうなる?賃貸中で売るコツ賃貸中で売却するなら不動産一括査定サイト!賃貸中で賃借人がいる状態の家は売れるのでしょうか?答えは「イエス」です。退去の必要も賃借人の許可を取らずとも売却は進められます。賃貸に出していることは売却にとってプラスかマイナスか?これは両方ともありますが、家賃収入が確定しているという点では、投資物件として価値があります。賃貸中に家を売るケースのポイントをまとめました。オーナーチェンジ物件とは?オーナーチェンジ物件とは、賃借人がすでにおり、部屋が埋まったままでオーナーが変わる物件のことをいいます。物件の売買に際して、賃借人との賃貸借契約は解約せずに新所有者が物件を購入することに付随して賃貸借契約も新所有者と賃借人との契約に変わります。賃借人から見ると、オーナーが変わるのでオーナーチェンジと言われます。メリットオーナーチェンジ物件では、すでに賃借人がいて家賃収入が確保されているので、投資するオーナーにとっては買ってから予想外な空室で赤字、ということがありません。投資用物件では利回りという言葉がよく見られますが、これはあくまで計算上の話です。投資用物件には、利回りが記載されていますが、実際に購入してから空室なら維持費分が赤字になりますし、希望の賃料で貸し出せるとも限りません。その点、賃借人がすでにいるオーナーチェンジ物件では家賃収入の計画が立てやすいのです。空室の住戸を購入から賃借人を募集して部屋が埋まるまでの期間もなく、すぐに家賃収入になる点が優れているといえます。一方でデメリットもあります。デメリット買主にとっては、賃借人が居るがゆえに室内の確認ができないことや、すでにいる賃借人は選べない。賃貸物件では、入居時の審査によってオーナーは入居者の質を保つことができます。空室であれば、室内の状態を確認してから購入できますね。オーナーチェンジ物件では、すでにいる賃借人に問題があったり、室内の状態が悪かったりしても目で見て確認することができないのが買主にとっては欠点になります。賃貸中でも売れるの?賃貸借契約があることと不動産の売却は、まったく別のことですので入居の有無に関わらず売却が可能です。オーナーチェンジは特別なことではなく、賃借人がいる状態で所有者が変わるだけのことですので、売買の手順は通常の流れと変わりません。覚えておきたいのが、売買の流れの中で住んでいる賃借人の同意は必要ではないということ。売却する自由は所有者が持っているのです。オーナーチェンジ物件では、賃貸借契約の内容はそのまま引き継がれます。賃借人側は賃料の振り込み先が変わることはあっても、賃料の値上げはされない仕組みです。賃貸の管理会社が変更されなければ、振込先すらも変わらないことがありますから、賃借人がオーナーが変わったことを実感することは実は少ないです。所有者は賃借人の意志を確認しなくとも、売買成立後に事後報告で問題がないのです。オーナーチェンジの報告の際には、敷金の返還などすべての権利義務が新オーナーへ引き継がれたことを通知しなければなりません。貸主が変わるという点で賃貸借契約書を賃借人と新オーナーの間で巻き直すことにはなりますが、内容は従前のものを引き継ぐものとなります。ちなみに賃貸借契約がある場合は、投資用として売却することになります。売却時に賃借人がおらず、空き部屋であれば、自己居住用に探している人もターゲットにできます。賃料や敷金はどうなる?オーナーチェンジ物件は不動産の売買によって所有者が変わるというだけで、賃借人の都合によるものではありません。賃貸借契約は内容をそのままに引き継がれますので、条件を追加しようとしたり、賃料を値上げすることはできません。新オーナーが賃借人をいきなり追い出すことも当然できません。POINT賃料の値上げや条件を厳しくすることができるとすれば、賃借人が変わるタイミングで新しい賃借人が入る時になります。賃借人が変わるタイミングとはいつでしょうか。実は、貸主であるオーナーが賃借人を退去させることは原則できません。家賃の滞納があるといった明らかな問題がある場合を除き、賃借人が退去を申し出るまでは出て行ってもらうことができません。賃貸は一見オーナーの権利が強そうに思えますが、ほとんどの賃貸借契約は普通借家契約といって、契約期間の多くは2年間としていますが更新をすることで賃借人は住み続けることが可能です。この更新は賃借人主導で、オーナーが更新を拒否することは、よほどの理由(不動産用語で正当な事由)がない限りできません。賃借人が住み続けたいと希望する限り契約が続くのが通常です。ちなみに定期借家契約と呼ばれるものが普通借家契約の対義語のようになります。定期借家契約にすることで、オーナー側は賃借人は期間満了時に部屋を返却しなければならないことを条件にできます。定期借家契約では期限がある分、賃料が安くなりますがオーナーにとっては一定期間が過ぎれば返還してもらえるという約束ができるので、貸主の権利も守られるというわけです。オーナーチェンジ物件で引き継いだ賃借人は、条件をそのまま住み続けることになりますので、敷金についても条件は変わりません。敷金は借りるときに賃借人が支払うものですが、礼金と異なり返却する性質があるものですね。オーナーチェンジの場合は、新オーナーになった人から返還しなければなりません。オーナーチェンジの売買時に敷金の引き継ぎをしなければ、もらってもいない敷金を新オーナーは賃借人に払う必要が出てきてしまいトラブルになるのです。通常は返還するはずの敷金は物件の売買代金から差し引いて決済をすることで、売主と買主の間で実務的には処理がされています。オーナーチェンジ物件が通常の売買と異なるのは、敷金を含む金銭的な引継ぎの必要がある点です。物件と賃貸借契約の大家に関する権利義務は物件の売買を持って、新オーナーに移動します。賃貸中で売るコツ賃貸であることを最大限に活かすなら、投資用物件を探している人へオーナーチェンジ物件として、家賃収入が確保されていることをアピールするのが一番です。室内を見ることができないデメリットがあるため、写真や間取り図など細かな資料で安心してもらうことや、修繕した履歴があればなお良いでしょう。空室ではない、入居募集の手間もなくすぐ家賃収入が入ってくるオーナーチェンジ物件は、投資物件の中でも始めやすい優良物件です。多くはありませんが、賃借人が物件を気に入っている場合は、そのまま購入してくれるケースもあります。売却までの時間がかかりませんので、賃借人が買主になってくれるのは実は楽な売却パターンです。賃貸中で売却するなら不動産一括査定サイト!賃貸中に売るには、敷金の引き継ぎなど少しイレギュラーな知識も必要です。不動産会社に査定をもらい、売却する方法を検討する必要があります。不動産会社を探す方法としてお勧めしたいのが「不動産一括査定サイト」。全国の不動産会社が登録しており、その物件にあった不動産会社をいくつかピックアップの上、査定を出してもらえます。実は不動産会社は大手以外にも地場の中小不動産会社など名前の知られていない会社がたくさんあります。その1件1件に問い合わせなんて無理ですよね。不動産一括査定サイトならその手間が1回の物件情報の入力で済むのです。売却をするかどうかは査定をもらってから決めればいいので、まずは査定だけという使い方もできます。オススメの不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。公式サイトsoraki宅地建物取引士を取得し、ディベロッパーのマンション営業として企画、集客、顧客の住宅ローンの審査まで幅広く携わる。新築分譲マンションのモデルルームでの接客をしながら、審査の通りにくい顧客にも対応し、住宅ローンを提案。その後、マンション管理会社に転職し、フロント営業となる。修繕の提案や長期修繕計画の作成など、管理業務主任者として分譲マンションの管理組合運営に関わる。ブックマークこのコラムが気に入ったらぜひ「いいね!」をお願いします♪みんなに役立つ情報をお届けします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。家・マンションを売るなら!現役不動産屋が教える家を高く早く売る方法【グッバイホーム。