中卒社長「今日の言葉」スルガスキーム以前ご紹介した、サブリース賃料不払いが続く「かぼちゃの馬車」問題の続報です。トラブルの中身を簡単に復習しておきます。スマートデイズ社が次々とシェアハウスを建て、収益性の高いサブリースを条件に家主に売却。ところが、会社の運営が行き詰まります。「年間7億5000万円のサブリース家賃支払いに対して、当社の家賃収入は2億5000万円。不足する5億円を、一棟売り販売等で補填していた。ところが、昨年10月以降、販売自体が無くなり、資金繰りに詰まった。いた通り、サブリースを餌にして短期間で物件を売り抜け、手元にお金が残っている間に海外に高飛びする詐欺事件なのだ、と言われた方がしっくりきそうです。今、融資していたスルガ銀行に対する責任追及がヒートアップしています。不正融資の論点は四つ。上記フリーローンで得た資金を、定期預金に積み立てさせていた(歩積両建て)更に、「与信賃料の改ざんに指示を出していた」という証言も上がっています。年間賃料300万円で、販売価格5000万円なら利回り6%。この賃料を400万円にしたら、利回り8%の魅力的な商品に成ります。いわゆる粉飾ですが、「大手銀行が薦めるのだから間違いないだろう。サブリースで賃料は保証されているのだから入居者が入ろうと入るまいと関係ない。」と、オーナーは挙って「かぼちゃの馬車」に乗り込みました。一夜にしてその魔法が解けたのです。これを「スルガスキーム」と呼んでいます。経営計画はまず、会社のあるべき姿を描き、それを段階的にブレークダウンしていき、最終的に今期(来期)やるべきことを明確に落とし込みます。各部門重点目標(各部門でやるべきこと)勿論、外部環境の変化に対応するフレキシブルさは必要です。経営計画書が羅針盤であるならば、急激な天候の悪化や、船体機器のトラブルもありましょう。何となく「変わる」のではなく、主体的な意思を持って「変える」べきです。そのためには、元々の軸がしっかりしていなければ成りません。経営計画は、正に経営の基軸です。今期まだ三分の一を残し、最後の追い込みに躍起と成っているタイミングで、随分気が早いと思われるかもしれません。これまでの「事業計画書」を、来期から「経営計画書」と改め、刷新しようとしています。事業と経営の、言葉の違いを紐解きますと・・・。~マネジメント~1.事業を営むこと2.方針を立てて、それを行っていくことつまり、「事業」は「経営」の中に包含されています。方針に基づく幾つかのプロジェクトを、会社全体で統括する意味では、やはり「経営」の方がしっくりきます。「経営計画書」は、設計図の様なものです。工期・・・細部に渡る納まりまで、すべて設計図には表現されています。お客様と建築会社は、この設計図に基づいて契約します。仮に、設計図通りに仕上がっていなければ・・・。損害賠償を請求される契約は約束ですから、こちらが義務を果たさずして、相手にだけ履行を求めるのは横暴でしょう。中には、「計画書」の意味を取り違えている方もいらっしゃいます。「計画はあくまでも計画だから、やってみないと判らない。」こんな理屈がまかり通るなら、経営計画の意味はありません。経営計画は、経営者の覚悟。目標は、「できたらいいな」といったぼんやりしたものではなく、「何が何でもやり切る」というコミットメント(必達目標)です。そこまで昇華させるには、経営者と幹部と社員とが、膝詰めで対峙し、時間をかけて擦り合わせなければなりません。期末4ヶ月前に発信する理由は、そこにあります。一つの商談がまとまりました。居住者のいらっしゃらない空き家だったので、活用頂けるだけでも幸いです。売り買い双方と数回の商談を重ね、現地案内を経ています。農地絡みの土地であるため、これから非農地証明を取得し、農地転用も必要です。売買契約は4月、決済は農地転用の完了する6月初旬になります。周知の通り、空き家流動化促進のために、今年から法改正があり、400万円以下の媒介報酬が増額されました。手にする手数料は十数万円。いや、一般の物販や飲食等と比較すると、高額に思われるでしょう。それでも、責任の重さを考えると、必ずしも見合いません。そんな不遜な心に言い聞かせます。1万円の仕事であっても、1000万円の仕事同様に手を抜かないこと。金額は低ければ低いほど、手間がかかればかかる程、ある意味それは、他社との差別化のチャンス。商売とは、サービスが先。報酬は後からついてくるものです。お世話になった方がまた一人、天に召されました。今の会社を起業した際、第一棟目の管理をお任せ頂いたオーナー様です。先日開催された「お別れの会」にも、参加させて頂きました。常に、笑顔で、豪快で、優しく、思いやりとバイタリティに溢れ・・・。来賓の方々や御遺族からのエピソードからも、故人らしさが偲ばれます。故人は生前、西行の和歌を好み、自邸庭の石碑にしていたそうです。「願わくは、花のもとにて春死なむ。できれば(お釈迦様の命日である)2月15日頃、満開の桜の木の下で死にたいものだ。その句の通りに、2月10日他界されています。直前に会社の後継者を指名して・・・。申し合わせたかの様なタイミング。責任感の強い方は、自らの死期を悟る力があるのかもしれません。6つの基本的なポイントに整理されています。理想の人事担当者「一方では牧師の様に、相手を非難することなく犯した罪を聞き、不満を聞いて上げる。一方では、親の様に愛情を持って接し育てるが、誤った道に踏み込めばすぐにはっきりとそう言う。階層が重層的になると、伝言ゲームとなり指示が正確に伝わらない、噂に尾ひれがついて拡がる、承認と会議の時間が増える、何よりもコストがかかるこうして列記すると、とても複雑で、面倒で、手間がかかるのが人事管理のプロセスと言えるでしょう。人間は感情の動物です。やる気を引き出すのも、やる気を失くさせるのも、人事管理するマネージャー次第。そこに存在するだけの人在を、人財に育て上げるか、人罪に貶めるか。企業の業績も不沈も、人事管理にかかっていると言っても過言ではありません。平成10年、分譲マンション事業部が創設されたものの、スタッフは部長である自分だけです。すると、営業社員が1人配属されました。4月になると、高卒、大卒の男女が入社してきて、やっと4名体制と成ります。賃貸マンション事業部は、20名の陣容を誇る、花形部署でした。文字通り、追い付け追い越せと邁進した結果、5年後には分譲マンション事業が主力となります。経営計画は分譲マンション事業中心のカラーに塗り替えられていきました。平成9年の段階で5年後の目標に掲げられていた、売上高100億円も達成。経営計画書は魔法の著か・・・しかし、事業の内訳は全く違っています。ゼネコンであれば、支払よりも受入が先行するため無借金でも運営できますが、デベロッパーの場合そうはいきません。プロジェクト資金としての短期借入金が増え、自己資本比率が下がる。販売が止まると、企業にとっての血液であるキャッシュが止まるので、走り続けなければならない。それは雨降りしきる高速道路です。最終的に、分譲マンション事業への依存度の高さがリスクとなり、破綻を招いてしまいました。いう意味で、紛れもなく自分はA級戦犯です。「年一棟を原則とし、どんなに好況になっても無理をしない」という文言を経営計画書に残していたら・・・。今もなお、会社は存続していたに違いありません。経営計画書は、経営の羅針盤。どの会社にも、どの事業にも、絶対に見失ってはならない重要なファクターがあります。書類整理をしていると、前職時代の経営計画書が出てきました。本来は期末に返しておくべきものです。平成9年度、自分は子会社に在籍していたため、回収にかからなかったものと思われます。往時に比べれば薄い装丁ながら、それでも55頁に渡り、社長の志や意気込みが綴られています。中小企業のカリスマ故一倉定先生は、自著でこう語っています。「経営計画書は、社員の心に革命をもたらし、会社に奇跡をもたらす、魔法の書である。社長が、自らの未来像を明示せずに、社員はどうして自らの未来を考えることができるのか。社員の最大の不安はここにあるのだ。前職の社長も一倉教の一員で、忠実な教えの元、経営計画書を作り、年始の進発式で全社員に熱く語りかけていました。平成9年当時、社員数73名、売上高51億円。ここから僅か数年で、社員数も売上高も約8倍に急成長しました。魔法の著と言えるでしょう。当時自分は、子会社の役員兼、分譲マンション販売の責任者です。分譲マンション事業の売上全体に占める割合は、僅か1割しかありません。経営計画書には、次の文言が明記されていました。翌年、子会社から親会社に転籍し、分譲マンション部長に就任。自分は、担当する事業の成長発展を否定するかの様な、この一行を削除する執念に燃えていました。思惑通りに3年後、この一行は経営計画書から消え去ります。それが、よもや転落の第一章に成ろうとは、この時誰も予想だにしていなかったのです。最近の若い者は・・・。言い始めると、歳をとった証拠かもしれません。申し上げますと、最近の若い者は、教師や上司に対する敬意に欠けています。挨拶や礼節も、成っていません。した若手同士が、稚拙な考え方を元に情報をやり取りする中で、「会社(上司)は間違ってるよね」という、誤った認識が拡散される傾向が顕著です。自らの非を認めようとはせず、自分達の価値観に合わない会社や上司を敵対視してしまいます。本来はそこで、中堅どころの先輩が、「いやいや、それはお前たちが間違ってるよ。」と諭してくれるべきなのですが、残念ながら今は、その世代がゆとり真っ只中であるため期待できません。先輩社員どころか、役職者であっても若手社員と同じ目線で、会社を仮想敵にしてしまう傾向が見られます。「会社や上司といった強者に立ち向かう弱者の味方」として、群れを束ねる方が心地良いからです。中間管理職がそのポジションに甘んじたら、組織はガタガタになります。大前提として、会社組織は上意下達。上司の指示に対して、部下が不貞腐れた態度を取るなど論外です。会社(上司)が全て正しいとは限りませんし、イエスマンでもいけません。感覚や感情ではなく、一つひとつの事象を是々非々で判断することは大切です。最後にお伝えしたいのは、社内の人間は全て味方だということ。戦うべき敵は外に居ます。パンクしたため、昼休みを利用してパンク修理に行きました。そのカーピットの隣は飲食店なので、修理待ちの間に昼食も取れます。12:00ジャストに入店すると、20分待ちで、作業時間20分とのこと。12:40分完了なら、ゆっくり食事できそうです。ところが直後に、「13:00からの作業開始になります。仕方なく、遅れる旨を会社に連絡した上で、この上なくゆっくりと昼食を取りました。13:00、カーピットに戻り、暫くウロウロしていたのですが、13:15に成っても車がピット入りしません。受付で、「まだピットに入ってないのですが」と伝えると、「今から取り掛かります」という元気な声。蕎麦屋の出前か・・・。最終的に仕上がったのは14:00。支払いにデビット(即時決済)カードを差し出すと、レジ操作の方法が判らないようで、二回続けてエラー。このカードを読み取るとエラーに成ってしまうんですよね。」(心の声:残高不足なんじゃないの?)とまるで、こちらの責任であるかのような言い回し。面倒臭いと思ったので、「現金でも良いですよ。」(心の声:その位の金は持ってんだから)という投げかけには目もくれず、「ちょっとお待ち下さい。一度暗証番号をお願いします。」と三回目のチャレンジ。結果、それで通ったけれど、「申し訳ありません」も「お待たせしました」の一言もありません。職場復帰は、大幅に遅刻でした。同じサービス業として、忙しいのも、予定通りに運ばないのも理解できます。その時に当たり前の様な対応をされると、少し苛立つのは人情でしょう。繁忙期いや繁盛期の反面教師、気を付けたいものです。人脈はバランスシートに載らない資産の一つです。年賀状の枚数、SNSの友達の数、携帯電話の登録数。これらは、資産を定量的に量る指標です。本当の財産的な人脈は、いざという時に力に成ってくれる人のことでしょう。今流行りのSNSの友達も、人によって考え方は違います。何千人もの友達数を誇ったとしても、何処の誰か認識していないケースが散見されます。自分がリクエストするのは、原則リアルに面識のある人だけです。初見の方であっても、リクエストを頂く際にメッセージが添えられていれば、メッセージをお返しして、承認させて頂きます。SNS上の投稿に「いいね」を押したり、適宜コメントのやり取りをしていたとしても、いざという時に力になってくれるかというと、必ずしもそうではありません。それどころか、友達の筈なのにディスるコメントを見ることすらあります。人間関係は、50:50、ギブ&テイクが原則です。困った際に力に成って貰おうためには、日頃から相手を敬い、お役立ちする必要があります。恩義も信頼も、貯金と同じ。引き出すばかりだと、残高は無くなります。0Pagetop過ちて改めざるポピュラーな論語の一節です。人は不完全な生き物だから、過ちはつきもの。過ちを犯したら、省み、戒め、改めれば良い。改められないとすれば、それこそが過ちなのだ。改めるためには、まずもって過ちを認めることが前提です。その上で、迷惑をかけた相手に対して、真摯に詫びます。「申し訳ありません」そうした言葉があってこそ、周囲も改心に期待し、赦すことができるのです。謝罪が無い人は、果たして何が悪かったのか?、その本質を理解できていません。従って、また、同じ過ちを繰り返すことになります。不動産取引における報酬額は、上限額が定められています。踏まえ、商談を取りまとめ、重要事項説明書を発行し、契約を締結し、決済を見届けて5万円。業務の煩雑さと、取引終了後のトラブルも想定される重い責任を鑑みますと、正直割に合いません。全国的に空家問題がクローズアップされる中、周囲への安全配慮や移住促進の観点から、各自治体は空家の流通を活性化させようと躍起です。報酬とリスクが見合わないために、空き家対策は遅々として進みませんでした。そこで、今年の1月1日から、報酬規程が見直されています。「物件売買価格が400万円以下の場合、最大18万円受け取ることができる」これは、業者にとっては大きな一歩です。売主の立場で見るとどうでしょう。子供の居ない親戚が亡くなり、親戚が相続したとします。田舎の古い一軒家です、なんとか一年後に買い手が見つかりました。売買金額は100万円。代金から相続時の登記費用、今回の売渡の費用、印紙代、更に仲介手数料18万円を差し引いた額が譲渡所得。そこから短期譲渡の所得税30%、住民税9%、復興税2.1%を差し引くと・・・。資産財産の代名詞とでもいうべき、大きな家屋敷を引き継いだにも関わらず、手残り額はすずめの涙ほどしかありません。いや、時に逆ザヤとなることもあるでしょう。いって、不要な不動産を所有し続ければ、固定資産税が毎年かかり、評価も価値も年々目減りし、やがて建物が老朽化すると、安全確保のために、何十万も自腹を切って解体せざるを得なくなります。リアルな話として、相続拒否も一つの選択肢です。0Pagetop360度評価この春、グループ会社の全社員面談を実施しました。「職場のコミュニケーションは良好か?」といった質問を切り口にして、会社への要望や率直な意見を傾聴し、可能な限り回答もさせて頂いたつもりです。我々も、一端ではございますが、現場のリアルな実態を垣間見ることができました。別の切り口からの気付きもあります。それは、社員の皆様の受け答えの姿勢です。うつむき加減で相手の目を見ない評価目的の面談では無いとはいえ、評価に反映したくなる程、その差は歴然としていました。評価は、評価時期だけに成されるものではありません。評価は、直属の上司だけが採点するものでもありません。お客様、取引先の社員さん、銀行の営業マン、宅配便の配達員・・・。実は、知らず知らずの内に360度評価されています。「ここの会社は、明るくて溌剌としていて気持ちの良い挨拶ができる社員ばかりだ。何かで必要に成った時、どうせなら感じの良い会社の社員に声を掛けたくなるのが人情です。いう評価の高い会社は、必然的に御用命が多くなり繁盛します。逆に社員の感じが悪ければ、それは社業衰退のシグナルと言えるかもしれません。常に見られている、常に評価されているのだということを念頭におき、程よい緊張感を持った姿勢で仕事に臨んで頂ければ幸いです。0Pagetop罪作りを作らせない仕組み建築会社は、全ての工事を内製化している訳ではありません。現場監督と呼ばれる施工管理者が、工種毎に下請発注します。工事の前に全ての協力業者から見積もりを取り、全体予算を組み立てるのが実行予算書です。売上を最大化し、原価を最小化すれば、利益は最大化します。そのために、協力業者からの見積書の中身を徹底的に精査し、交渉するのです。いう利益が絞り出されます。逆に、実行予算が杜撰(ずさん)な場合、利益を失うだけでなく、不正の温床にも成りかねません。80万円の見積を100万円で通す代償に、現場監督へ10万円バックすることを業者が持ち掛けてきた上記の1は脇の甘さで利益を失うだけですが、23は明らかに贈収賄と背任行為です。実は、建築業界において、これらの不正は蔓延しています。こちらが持ち掛けなくても、向こうから忍び寄ることもあります。