自分が小学1年の頃、松山市内の川や水路には、臭気漂う汚い水が流れていました。トイレの汚水が水路や川に流入することはありません。古くは汲み取り式ですし、最近でも浄化槽や下水処理場で浄化されてから排出されます。欧米化に伴う油成分を多く含んだ残飯や、洗濯洗剤の普及に起因しています。した成分は、自然界では分解し切れません。トイレの汚水と生活雑排水を併せて処理する合併浄化槽は、今や義務化されています。一昔前は、15戸未満まで、トイレの汚水だけを処理する単独浄化槽が認められており、生活雑排水は垂れ流しでした。このコストは、文字通り桁違いです。建築コストを抑えるため、5戸×3F=15戸のマンションを建築する際、わざわざ一戸だけメゾネットにしたり、一戸だけ汲み取り式にした実例もあります。近年、下水道のインフラが整備されてきたことで、浄化槽から下水へ切り替えるマンションも増えてしました。入居者の立場からすると、デメリットが際立ちます。自治体によって計算は違いますが、原則水道使用料に応じて、下水道利用料が加算されるため、水道料が倍近くに跳ね上がるからです。仮に、水道使用量5,000円の世帯は、10,000円になったりします。その際、大家さんとの協議の元、共益費を引き下げる物件も少なくありません。いった費用がかかるもの。下水に切り替わることで不要となる、それらの費用分、共益費を引き下げるのは理に適っています。6万円かかるとすれば、年間コストは12万円、月間コストは1万円。総戸数10戸の物件であれば、戸当たり1,000円減額しても良いでしょう。利用料アップの全てを賄い切れるものではありませんが、地球に優しい環境配慮の受益者負担として捉えれば、それも仕方無いことです。管理会社にとって重要なのは、事前に数か月の猶予をもって告知しておくこと。今日聞いて明日から上がるということでは、納得できる筈もないからです。0Pagetop社内ベンチマーキング我が社は今、エイブルネットワークの店舗が5店舗あります。同じエイブルの看板を掲げ、同じシステムと同じ車を使い、同じ社長の同じ指導の元で、同じ時間、同じ人数の同じ人間が営業している訳です。それでも、最終的な着地点は全く異なります。この春行われた紹介キャンペーンの結果は、最たるものでした。ある店舗は、広く呼びかけ、しっかりとした成果につなげています。ある店舗は、拡がりも成果も、ゼロ。同じ時期に、同じチラシを使い、同じ手段で周知したにも関わらずです。「内容が判り難かった」こうしたダメな方の理由を挙げても始まりません。やり方は概ね同じでも、結果に大きな差が出たということは、やはり「何か」が違ったのでしょう。キャンペーンやイベントを総括する際、その「何か」を究明する必要があります。次回以降、同じ取り組みをする際、全店舗が追随してその「何か」を実行すれば、確実に成果につなげられる筈。社内の成功事例に学ぶ「社内ベンチマーキング」を、積極的に推進していきましょう。診断義務化」には、待ちに待ったの声が聞こえてきます。古い統計ですが、比率は概ね変わってない筈です。マイホームを取得する人の内、中古住宅の割合。日本は、十年で半値、二十年でゼロという、暗黙の物差しを当て、非経済的なスクラップ&ビルドを繰り返してきました。終戦後の焼け野原からの復興期に粗製乱造した歴史的背景や、高温多湿&地震大国という風土的背景も起因しています。それでも最近では、メンテナンスさえしっかりと行えば、100年住める住宅も少なくありません。購入側からすると、目に見えない構造やシロアリ対策にお墨付きが出るのであれば、価値に見合った金額を出すこともやぶさかではない筈です。建物診断が義務化されると、今後の業界はどうなるか。勘定で査定してきた宅建業者が淘汰される宅地建物取引士の名称に相応しい、専門知識や査定力等を有した、真のプロしか生き残れない時代の到来。市場の要求レベルを満たせない業者がふるいにかかり、ひいてはそれが業界の地位向上につながるとすれば、実に皮肉な結果と言えるでしょう。0Pagetop働き方の物差し:後編これは極端な事例なので、現実的な話ではありませんが、あくまでも考え方としては正しいと言えます。次に、もう一つの事例を検証してみましょう。『1年365日殆ど休みなく、朝早くから夜遅くまで、勤勉に働き続ける社員がいる。彼の場合、成果がまったく上がらない。休日出勤や残業手当を満額取得すると、ハイパフォーマーよりも年収が上回ってしまう。』この二つの事例を対比すれば容易に判ることとして、現行の労働基準法そのものが大きな矛盾を抱えています。私自身、社長という立場に、労働時間という認識は存在しません。月に2回は頼母子という地元の飲み会に参加するため早帰りします。酒を飲んで歓談するだけですが、そこから仕事に発展することは少なくありません。記憶しているだけでも、売買仲介2件、管理受託1件、専任媒介1件、賃貸仲介7件・・・。様に、直接的な成果は期待できないものもあるでしょう。そこには、コミュニケーションやモチベーションを高める効果があります。それが、間接的に仕事の成果につながっている訳です。従って自分は、懇親会や社内行事に積極的な社員や、幹事を引き受けてくれる社員を職務上、一定評価します。その場合も、実態としての「成果」を超えるものではありませんが・・・。最後に、再び日経新聞からの引用です。『報酬の物差しを「時間」から「成果」に変えて働き方を効率化する。そんな発想の転換が働き手の「時間の価値」を決める。日経新聞で連載されている「働き方next」。根底にあるのは、ホワイトカラーエグゼンプション(裁量労働制)の是非でしょう。マスコミの殆どは、この問題について「残業代ゼロ制度」と、誤った認識で報道しています。4月25日付の記事の論旨、「早朝5:00からの花見(同業他社との交流会)の場所取り」は仕事か否か。自分の感覚からすると、紛れもなく業務外です。厚生労働省のジャッジのポイントは二点。命令に従わない場合、罰則が有るか否か極めて御役所らしい判断基準と言えるでしょう。日経新聞では、実に明快な物差しを示しています。『法令や就業規則に照らして精査すれば「白黒」を分けられるのだろうが、働き手の感覚ではどちらの場合も「仕事」だろう。その価値は「待った時間」ではなく、その後の「成果」にこそある。取引先の接待、帰宅後のメール、人脈を広げる勉強会。ホワイトカラーは、仕事のオンとオフの境目が曖昧だ。机上の基準で労働時間を管理するのは限界がある。「時間=報酬」の発想から抜け出し、成果を基準に報酬を決めた方が良いのではないか。』つまり、ホワイトカラーエグゼンプション推奨のスタンスです。場合、1月1日~12月30日まで364日、成果ゼロであったとしても、12月31日除夜の鐘を聞きながら1億円の物件の決済を両直で見届けたとしたら、得られる手数料は600万円で帳尻は合う。逆に、1月1日に600万円の手数料を上げたならば、残りの1年遊んで過ごしたとしても問題ない。