フラット35、結局どの金融機関がお得なの?中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!Housmart(ハウスマート)が運営。お得にマンションを買う方法や、住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。マンションジャーナル住宅ローンフラット35フラット35、結局どの金融機関がお得なの?22Jul2017フラット35、結局どの金融機関がお得なの?最近目にする機会が多くなった「フラット35」。フラット35は、そのコピー通り「全期間固定」が特徴の商品なのですが、実際は金融機関によってそのサービスは千差万別。この記事では、フラット35の仕組みをおさらいしつつ、金融機関ごとの具体的な差を比較します。財源として住宅ローンの債権を「証券化」して、投資家から資金を調達する方法を取っています。債務者が返済不能になった場合のリスクは住宅金融支援機構が負うため、投資家も窓口の金融機関も安心して取引が出来るという仕組みで成り立っています。そのため基準の金利に関しても、取扱い金融機関ではなく住宅金融支援機構が決定しており、各取扱金融機関に多少の差はありますが金利が倍違うということはありません。差があるとすれば、金利ではなく事務手数料の方でしょう。事務手数料と保証料フラット35を利用するためには、事務手数料がかかります。これは都市銀行や信用金庫でも同様にかかるものですが、一番の大きな違いは金額です。都市銀行等の事務手数料は、だいたい3万円+消費税というのが一般的です。フラット35の場合、その事務手数料が「融資金額の〇%」(1%~2%の間が多い)という形でかかります。これは取扱い金融機関によって決まります。それなら都市銀行等の方がお得じゃないか!と思うかもしれませんが、実は都市銀行等は事務手数料以外に「保証料」というお金を取ります。この「保証料」というのは借入年数によって金額が違いますが、35年ローンの場合「融資金額100万円あたり20,610円前後」が目安です。フラット35にはこれはありません。事務手数料でとるか、保証料でとるかという点が違うのみで、実は初期費用としてはあまり大きな違いはありません。それは用途が違うからです。「保証料」は万が一住宅ローンの返済が滞ったときに保証会社に肩代わりしてもらうための保険金のような扱いです。そのため、繰り上げ返済や短期間で完済をした場合、割戻しがあります。事務手数料は読んで字のごとく「手数料」なので、繰り上げ返済をしようが5年で完済しようが一切戻ってきません。その点は注意が必要です。フラット35は「携帯電話」に似ているここまで色々読んでみたもののなんだか難しいなという方のために、身近なもので例えてみましょう。それは「携帯電話」です。□□社が出しているスマートフォンAという商品があったとします。これは□□社が発売した時点で販売価格は〇万円と決まっています。スマートフォンA」=「フラット35」、「販売価格」=「金利」、「契約する電話会社」=「取扱金融機関」となります。代表的な5社を比較フラット35取扱金融機関は平成29年7月現在、全国で328社(住宅金融支援機構ホームページ参照)あります。「えー!そんなにたくさんあるの!?いったいどこを選べばいいの?」と迷ってしまう方も多いと思いますので、実際に5社を例に挙げてご説明いたします。店舗数⇒0インターネットのみなので無し住宅ローンセンター⇒2京都と福岡県にあるが、こちらも店舗ではなく事務所としての扱い。実店舗がなく、オンラインでの相談のみなのでパソコン利用が苦ではない方、忙しい方には向いているかと思います。手続きはすべて自分でインターネットと郵送で行います。事務手数料ダントツに安いのが魅力。新規、借り換え、つなぎ融資、併せ融資、フラット35S等々オールマイティーに取扱可能です。口座開設をすれば、事務手数料がさらに安くなったり、ATMの利用手数料や他行への振込が数回無料になったり等特典もたくさんあります。ご存知の方も多い「楽天銀行」。こちらもフラット35取り扱いを行っています。フラット35で人気の2社のうちの一つです。何よりも金利と事務手数料が安いというのが一番ではないでしょうか。インターネット上にて全て自分で手続きをしなければならない分、手間は増えますがその分のメリットも多いのが魅力です。店舗数はダントツです。住宅ローンセンター⇒1東京都にありますが、ARUHIの場合はどこもローンセンターと変わりません。営業時間⇒AM9:00~PM18:00各店舗によって定休日等に違いがあります。オンライン相談は22時まで可能です。多く、対面で細かいことも相談しやすいのがARUHIの最大の魅力です。基本は対面での手続きになります。安いが、事務手数料が高めです。新規、借り換え、つなぎ融資、併せ融資、フラット35S等々オールマイティーに取扱可能です。サービス⇒★★★★さまざまな企業(家電・インテリア・エステ・飲食店等々)と提携しているので、提携先のサービスや商品が優待価格で利用できます。フラット35のシェアが7年連続NO.1であるARUHI(旧SBIモーゲージ)。以前はシェアが25%を超えていたのですが、楽天銀行等の対抗により2016年に21.9%まで下落。それでもフラット35利用者の5人に一人はARUHI利用です。事務手数料が高めなのが痛い所ですが、やはり実際の店舗に行って、担当者の方と細かく資金相談や資金計画が立てられるというところが一番のメリットです。上記の店舗で対面相談されるか、インターネットないしは電話での相談となります。事前審査3日、その後2日以内に本審査の書類が郵送とのことなので、ある程度時間を要すると思われます。安く、事務手数料は標準的です。新規、借り換え、併せ融資(昨年からパッケージ商品として取り扱い開始)、フラット35Sが取扱可能ですがつなぎ融資はできません。サービス⇒★★★★ATMの引き出し手数料や振込手数料が数回無料になるのは楽天銀行と同じですが、一番は全疾病特約付きの団体信用生命保険が他行よりも割安(金利上乗せ無し)で入れることです。比較的後発でフラット35の取り扱いを始めた住信SBIネット銀行。金利は楽天銀行・ARUHIと変わらず、事務手数料は2社の中間です。フラットはもちろんですがMR住宅ローンという自社商品の方が低金利なので、楽天銀行やARUHIに比べるとやや劣るイメージがあります。サービスの所でも記載した通り、全疾病の団体信用生命保険が割安で入れるので、先々の健康面に心配のある方はここを選んでもいいかと思います。日本住宅ローン店舗数⇒?ウェブサイト上にも記載がないので、店舗展開はしていないようです。住宅ローンセンター⇒0ローンセンターという形のものは設けていません。営業時間⇒AM9:00~PM17:00店舗が無い為、インターネットまたは電話受付です。上記は電話受付の時間です。電話やインターネットでの資料請求からスタート、また営業時間が限られているため相談はしにくいかもしれません。審査スピードを売りにしているわけではありませんので、特別速いということはなさそうです。特定のハウスメーカーで戸建を建築する人は金利が下がりますが、トータルで考えても他行より安いということはありません。新規、借り換え、つなぎ融資、併せ融資、フラット35S等々オールマイティーに取扱可能です。日本で初めて「電子署名」制度を導入しています。それ以外は特段目立ったサービスはありません。セキスイハイム」「日立キャピタル」の5社共同の出資で誕生した住宅ローン会社です。そのため日立キャピタルを除く4つのハウスメーカーで家を建てる方以外には目立ったメリットはありません。一見すると事務手数料が格段に安く見えますが、「特約手数料」という名目でしっかり取っているので注意が必要です。各主要都市に1店舗ずつあるイメージです。住宅ローンセンター⇒0各支店が支社となっている為住宅ローンセンターを個別には設けていません。営業時間⇒AM9:00~PM20:00平日のみの対応なので注意が必要です。店舗は少ないですが、対面で細かいことも相談しやすく、夜も遅くまで対応しているので安心です。本審査は記載がないため分かりませんが、スピードを売りにしているわけではないので一般的な7~14日ではないかと思います。安く、事務手数料も安いのは魅力的です。(楽天銀行と同じ金利と事務手数料)サービス⇒★サービスについて特別な売りはありません。最後は財形住宅金融です。ここはそもそも勤務先や所属団体が「財形住宅金融と提携あるいは出資」していないと使えません。それ以外は他と変わりませんので、金利や事務手数料の面からみると楽天銀行との勝負になるでしょうか。対面で相談したい、でも事務手数料は安くしたい、会社が提携しているという方にはこちらがおすすめです。それぞれにメリット・デメリットがあり、また手続きの向き・不向きもあります。金利はどこも大きな差はないので、事務手数料と手続きのしやすさで決めていくのが良いでしょう。そもそもフラット35のメリットって?さて、ここまではフラット35について、そしてフラット35を取り扱う金融機関の比較をして参りました。入れと借り換え」の3つのポイントからお答えします。フラット35との比較のため、民間金融機関の住宅ローンは超長期固定に限定してお話しします。1.審査基準は?どちらが通りやすい?これは圧倒的にフラット35が有利です。フラット35は雇用形態に制限がありませんが、原則正社員で3年以上勤務(会社経営者や個人事業主は黒字で3年以上安定した収入が条件です)会社規模によっては勤続1年以上、あるいは契約社員でも組めるケースもあります。民間ローンはパートやアルバイトの方はローンが組めません。(収入合算も厳しいです。方は申告内容によっても通りやすい、通りにくいがあるのが民間住宅ローンのデメリットです。それと違いフラット35は勤続1ヶ月でも審査基準に乗ってきます。パートやアルバイトの方も問題ありません。要はいくら収入を得て、いくら税金を納めているかというところがポイントになります。この項目においてはフラット35に分があります。一言に「諸費用」と言っても、さまざまな項目があります。その項目についてご説明します。(要は住宅ローンの契約書)に貼る印紙代です。これは税金のため、民間ローン、フラット35、ともにかかる費用は同じです。2.事務手数料その名の通りの事務手数料です。これは最初に記述がある通り、民間ローンは基本32,400円(税込)、フラット35は融資額の〇%という形なので、民間ローンに分があります。3.保証料これも最初の方で記載したとおり、万が一返済が滞ってしまった際の保険金のような扱いです。フラット35にはありませんが民間ローンは先払いするか、金利に上乗せになります。繰り上げ返済や期限前に全額完済すれば割戻しがありますので掛け捨てではありません。事務手数料よりもトータルで考えるとお得になるケースが多いです。ローンを組んでいる本人が万が一、死亡や重度障害(失明、手足の一部が欠損等)になった場合、ローンの返済が無くなるという保険の料金です。これに関しては民間ローンに分があるといえます。民間ローンは住宅ローン金利にこの保険料が含まれています。フラット35は残債に対して1年ごと(窓口金融機関によっては月ごと)に支払いです。1000万円当たり35,800円の支払いになり、この費用を金利に換算すると0.3%相当と言われています。平成29年7月の都市銀行(三菱UFJ銀行)の超長期固定[31~35年]は1.33%。楽天銀行フラット35[21~35年]は1.09%。金利換算すると・・・1.39%。都市銀行の方が安い計算になります。このように目に見える金利だけが全てではないので、注意が必要です。住宅ローンの一部または全部を繰り上げて返済するときにかかる手数料のことです。フラット35は一部、全額繰り上げ返済手数料ともにかかりません。併せローンを使う方はその部分で手数料がかかることがあるので注意してください。民間ローンは金融機関によって様々ですが、先ほども話に出した都市銀行(三菱UFJ銀行)は、一部繰り上げ返済はインターネットバンキングから行えば無料です。以前は繰り上げ返済手数料は無料で、先払いしている保証料を戻してもらうのに「戻し保証料の手数料」という名目で費用がかかっていましたが、平成29年5月よりその費用も無料になりました。ほかの民間ローンはかかるケースが圧倒的なので、この項目についてはフラット35に分がありますね。6.その他どちらか一方にしかかからない諸経費もあります。これはかかるケースがほとんどです。フラット35を使うために、適合証明書という書類を発行する必要があります。有資格者である建築士や検査機関に建物を診断してもらいます。中古だと3~6万、新築だと建物価格に含まれているあるいは別途10万円ほどかかるケースもあります。フラット35にはもう一つ「確定日付料」700円。公証役場で確定日付(証書が作成された日を証明するもの)をもらうための費用です。細かい費用ですが、フラット35にしかかからないものなので、忘れないように計算に入れておきましょう。諸費用の項目を総合して考えると、繰り上げ返済をしていきたい方は結果的に民間ローンの方がお得であると言えますね。事務手数料は戻ってきませんが、保証料は割り戻しがあります。考えると、トータル的に考えて民間ローンに分があります。新規借り入れと借り換えの場合はどうなるの?最後は「新規借り入れと借り換え」の場合です。新規借り入れこれはフラット35Sが使える物件かどうか、繰り上げ返済の予定はどうかで変わってきます。先ほど団体信用生命保険は金利0.3%相当であるという話をしましたが、フラット35S適応物件は借り入れ当初5年または10年0.3%の金利優遇があります。繰り上げ返済をどんどんしていくのであれば、事務手数料として払うより、保証料で払った方がお得でしょう。借り換えこれは先ほど話に出た「フラット35S」は使えません。そのため借り換えに関して言えば、借り換えの諸費用を考慮しても、民間ローンに借り換えた方がお得になるケースがほとんどです。つけなくてもいいという方はフラット35の方がお得になると思いますので、その点はケースバイケースになります。まとめ今回はフラット35について掘り下げていきました。住宅ローンは資金計画によって適材適所があります。どれがお得!と明言できるものではありません。そのため、大まかでも返済計画を立てたうえで借り入れを行うことをおすすめします。お借入れの額が大きくなるため、数万円の差では済まないですからね。仮にトータルで見てお得であっても、月々返済で無理はしない!これを心に留めて、様々な金融機関を比較検討してください。中古マンションの専門会社「ハウスマート」のスタッフが、中古マンションの物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。新築マンションに比べ割安な価格や、立地条件の良さで人気が高まっている中古マンション。中古マンション購入のメリット・デメリットについて売買のプロが徹底整理!現在は空前の中古マンションブームと言われています。新築マンションを値引きして賢く購入する方法を不動産のプロが徹底解説!新築マンションの価格が高騰しています。円安による資材価格の高騰、大工の人件費高騰がマンション価格に影響しているのです。元店員が無印良品のソファの選び方とお得な買い方を大公開!リビング空間の癒やしとインテリアの主役であるソファ。筆者は人をダメにするソファにダメにされる毎日を送っています。販売員をしていた筆者が無印良品...22015年9月13日1位は誰もが知る◯◯◯ヒルズ!【発表】超高級マンションランキング!数あるマンションの中でも、大きな注目を集める超高級マンション。特別なアドレスに位置し、常識では考えられないような高額で取引される高級マンションについて、ご紹介します。【DIY】石膏ボードをアンカーで止めて棚を設置したい!石膏ボード壁の種...壁に棚を設置したら、釘やビスがごそっと抜け棚ごと落下する惨事に...。原因は石膏ボード壁です。数ある収納方法の中でも壁面収納は憧れる方が多いのではないでしょうか。工務店などに頼むと高額になりそうだし手続きもややこしそうなイメージがありますよね。【実際どうなの?】評判の高い無印良品のベッドを元店員が徹底解剖!おすす...質の良い眠りを取りたい方は一度は検討されたであろう無印良品のベッド。値段もベッドの中ではお手頃で評判も高いですが、実際のところどうなのでしょうか。元店員が語る、ステンレス素材の無印良品の収納家具の魅力!【ユニットシェ...無印良品の収納家具は魅力的なものが多いですが、入り組んでいるため説明を見ても頭がごちゃごちゃになってしまいがち...。マンションの間取り図を見ると、なにやらアルファベットで色々書いてあります。東京の「埋め立て地」はどのように形成されてきたのか?東京湾には沢山の島や埠頭があります。これらは自然に出来たわけでなく、人の手によって作られたものだからで...112015年11月8日ルーフバルコニーの使い方!〜メリット・デメリットを紹介します〜ルーフバルコニー付のマンションを購入し、パラソルとテーブルセットを置いて、休日の朝食はテラスでゆっくりと食べたい。夏の夜は遠くの花火を眺めながら、ビールで乾杯なんて、素敵ですね。【デベロッパー別】マンションブランド人気ランキング!各不動産ディベロッパーや建設会社が売り出している「マンションブランド」。【シンガポール】マリーナベイサンズの傾きを現地調査してきたあなたはシンガポールといえば何を思い浮かべられますか?「マーライオン」はもちろん「カジノ」も有名だと思います。【意外?】芸能人に人気の街ランキング!数多くの芸能人が目撃される東京23区。武骨さが魅力の配管パイプインテリア。ホームセンターに足を運ぶと様々な種類のパイプがありますよね。都内には、広々とした吹き抜けのエントランスや数メートルにも及ぶ室内の天井高、ディテールまで施された装飾など、目を見張るような豪華な億ションがいくつか存在します。違いとは不動産の価格は色々な要素で決まりますが、実は国が決めている目安が存在します。世界トップレベルです。そんな日本はしばしば、外国人にびっくりされる点があります。