前回記事(安佐〇区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け2)の続きです。最初から読んでいただける方はこちらの記事からお願いします。安佐〇区ボロ戸建の調査、内覧、買い付け1事前調査の、不動産屋さんへのヒアリングで、賃貸需要と値引き交渉の感触を得て、いよいよ内覧させていただきました。最初、仲介さんと出会ってすぐ愚痴りました(笑)私:「初めまして。今日はありがとうございます。仲介さん:「こちらこそよろしくお願いします。横にもう一本道があってそっちはところどころ離合できるようになってるんですよ。内覧しながら仲介さんからもらった情報はこんなところです。最近売れた隣の家は、この物件と同じ売主さん。息子さんのために購入していたみたいだが、結局息子さんも住まないまま相続案件となってしまった。500万くらいで売れた。平成新築で築年数が比較的浅かったとはいえ20年は超えていたしリフォームもかなり発生したらしい向かいの家が賃貸2つ目の情報は賃貸需要の裏を取るような情報でうれしいのですが、1つ目の情報が微妙ですね。500万で売れた隣よりも広い土地のこの物件を、今より安く手放す気にはならないかもしれませんが、まあ人がどう感じてるかなんて、私がいくら考えてもしょうがないですしね。余計なことは考えず、自分がコントロールできる部分に全力を尽くすのが私のやりかたですし。気を取り直して内覧を続けました。13のチェックポイント(内部・設備)特にリフォーム費用への影響が大きな部分に書きますと、今回の物件は、シロアリの気配なし(床下もサラサラ)で問題なし雨漏りの気配は狭い範囲(2回増築部分の窓際の床)で若干ありだが、どうも窓のサッシとの隙間が原因のようで対策できそう建物の傾きは無し、建具の建付けもOK水もちゃんと流れる、悪臭も無し外壁は小さな範囲で剥がれかかってるところがあるも、手の届く範囲で問題なしトイレは、汚れひどいが水洗洋式な点は好評価。良好ということで、どちらかというと良好。DIYでもなんとか解決できそうな問題ばかりでした。個人的には、子供が生まれる前か、大きくなった後だったら夫婦で住んでもいいかな、って感じ。逆に値段交渉の理由に乏しい。心の中では悪くないなと思いながらも、内覧中は悪いところを強調しながら話します。雨漏りについては大げさに。私:「基本的に雨漏りの物件は買いたくないんですよ。裏側が見れたらいいんですけど、どこまでの影響範囲かが、掴めないでしょ・・」みたいな。いう感じで、仲介さんにも、安くてしょうがないよねっていう気持ちになっていただきます。私:「どうしましょう。雨漏りとかあったんで、だいぶ大きくなると思いますけど、リフォーム費用を一応計算してみましょうか?」と聞いてから計算を始めました。めんどくさい言い方ですけど、指値交渉の伏線です。各部屋をおさらいしながら、電卓で計算。これがその場でできるのが、DIYリフォームを経験した成果ですね。どの部屋にどれくらいの材料費と作業日数がかかるか?その場で、自分で計算できます。人工単価(1人が1日作業した時の単価)は、自分でDIYした単価ではなく、業者さんに頼んだ時の単価リフォーム範囲も、最大限きれいにしたときの範囲で計算してみました。いう数字が頭に入ってる、という事実が、自分自身のレベルアップを実感させてくれますね(^^)そんなことを思いながら計算を進めます。計算中も、ネガティブ情報は積極的に発信していきます。計算を続けます」みたいな。私:「そんなもんですよねきっと、4万だと絶対に収支の計算が合わないので、4万5千で収支計算してみましょうか。古い物件なので利回りは高めに設定しますね。仲介さんが自分で出した数字の、売主にとって有利な方を採用することで、歩み寄りの姿勢も見せてみました。やってはじき出した購入希望額は・・180万!売り出し値(300万円台後半)から見ると、大幅な値引き要求になってしまいましたが、計算した結果ですからしかたがありません。ボロ戸建て投資の考え方ここで少し脱線して、ボロ戸建て投資に関する私の考えですが、ボロ戸建てを使った不動産投資では、下記の3つの理由から、利回りにはこだわって高く設定すべきです。借り入れが難しくレバレッジを効かせにくいため、投資効率が悪くなりがち古い物件はいつ何が起きるかわからないため、早めに投資金を回収したい家賃収入も小さく、減価償却額も小さいため、キャッシュフローを出しづらいということで、私は5年で回収、つまり利回り20%を目標にしています。最低でも17%(6年で回収)です。4.5万の家賃で、リフォーム後利回り20%を目指そうとすると、リフォーム無しでも物件の仕入れ値を270万円以下にしなければなりません。ここからリフォーム費用を引き算して出した金額が180万。仮に売主さんが少し上の値段を提示してきたとしても、DIYやリフォーム範囲の削減でカバーできる数字です。こんな感じで、金額を提示し、お礼を言って別れました。内覧が終わったあと、もうひと手間かけます。仲介さんが動きやすいように配慮すべき仲介さんと別れた後で、しばらくしてから、電話を掛けてこう提案しました。私:「予想通りといえばそうなんですが、だいぶ安い金額になったので気になっています。私:「わかりました~。仲介さん:「お気遣いありがとうございます!」そして、その晩、手紙を書いて仲介さんへメールしました。戸建て1号を購入した時に始めた、この売主さんへの手紙作戦。今回も効果が出るでしょうか?ちなみに、手紙の内容は内緒です。いうか、インターネットで公開なんて恥ずかしくて。購入することができたら、人数限定とかご連絡いただけた方とかお会いした方とか、狭い範囲で考えるのはアリかもですね。【最後にお知らせ】やっさん不動産投資セミナーin広島4月11日に、広島で不動産投資のセミナーを主催いたします。広島図面舞踏会としては、2回目のセミナー開催です。↓こちらから申し込めます。募集ページブログランキングに参加しました。次の物件が買えないコメントをどうぞ返信をキャンセルする。大家さんになりたい人へ。