エアビーアンドビーのリスクと問題点。TOP民泊仲介サイトを攻略しよう。エアビーアンドビーのリスクと問題点。エアビーアンドビーのリスクと問題点。民泊仲介サイトを攻略しよう。TwitterFacebookGoogle+B!はてブPocket「普通に不動産賃貸に出すより3倍も儲かる!」などと言われているAirbnb(エアビーアンドビー)での部屋貸し。投機家のみならず、副業で参入しようか迷っているサラリーマンなども少なくないことでしょう。気になるのは、民泊業界に参入することによって生じるリスクですよね。エアビーアンドビー事業にはどのようなリスクがあるのか?どの程度のものなのか?どうやったら防げるのか?この記事では、エアビーアンドビー経営におけるリスクと問題点について、どこよりも詳しく解説していきたいと思います。日々の運営や接客に関するリスクは?まずは、事業者として業務を行う際に、日々直面するおそれのあるリスクについて、考えていきましょう。これらのリスクにしょげずに対処し続けていく自信やバイタリティがあるか?それを心に問いかけながら、読み進めてみてください。1−1.掃除だけでは済まされない。マナー違反者の尻ぬぐいの数々。民泊の管理などというのは、部屋やリビングを掃除してベッドのシーツを取り換えればそれで良いのだろうと想像している人が多いと思います。実際には、マナーの悪い客がおり、想定外の出来事に奔走させられることも多いのです!まずは、よく報告されているトラブル事例について書き出してみましょう。宿泊客が待ち合わせの時間に来ない。)恐ろしいほどにゴミが散乱している。エアコンやストーブが点けっぱなし。水道・ガスを垂れ流す。ポータブルWi-Fiなどの備品やカギを紛失されてしまう。予約人数より大勢の人が泊まっていた。宿泊客が大騒ぎし、近隣住民から苦情が入った。1−1−1.宿泊客が待ち合わせの時間に来ない。)民泊は普通の民家であることが多く、ホテルのように見つけやすくはありません。そのため、宿泊客を駅などわかりやすい場所に出迎えにいくことになるケースもあります。駅までの出迎えが不要でも、カギの受け渡しをするために玄関の前で宿泊客を待機していなければならないオーナーも多いです。その際、やはり旅行先の土地に不慣れな宿泊客は、時間に遅れてくることが多いです。10分20分の遅れはざらと言えます。深刻なのは、遅刻の連絡すらもらえないときがあることです!そうなると、来るかどうかもわからない人を何時間も待ち続けなければならなくなってしまうんですね。飛行機の到着が1時間以上遅れることは少なくなく、さらに外国人は日本の街角で使える携帯電話(SIMカード)をまだ持ち合わせていないことが多いので、このような待ちぼうけは、決して少なくないのです。「手間がかからない」と聞いて始めたAirbnb(エアビーアンドビー)なのに、思いのほか手間取ってしまうリスクがあります。出迎えやカギの受け渡しだけでも、2時間くらいは要すると計算しておいたほうが良いでしょう。1−1−2.恐ろしいほどにゴミが散乱している。チェックアウト後の清掃など、部屋のゴミ箱をカラにして掃除機を掛け、シーツを取り換える程度で済むと思っていませんか?実情としては、はぎとったシーツを洗濯して干し、トイレやお風呂場、キッチンやリビングなども掃除し、消耗品の補充なども行わなくてはならず、1時間はくだらないでしょう。家を丸々一軒貸し出しているなら、2時間にも3時間にもなります。!マナーの悪い客に当たってしまった場合、まるでゴミ屋敷かと呆れるくらいに汚れたまま、帰られてしまうことがあるのです!バブリーな層ほど豪快に汚し、また片付けをしない傾向にあります。爆買いをしたあとのたくさんの商品の箱や包み紙が、家中に散乱していたりすることも。たしかに、小さなゴミ箱には収まりきらないでしょうが...。お酒を好む層も、リビングやキッチンを派手に散らかし、さらに片付けもせず臭い匂いをまきちらして逃げていくことが多いです。当然のことながら、片付けに要する時間は2倍にも3倍にも膨れ上がります。1−1−3.エアコンやストーブが点けっぱなし。水道・ガスを垂れ流す。あなたも経験が無いでしょうか?ホテルに泊まったとき、エアコンを掛けたままレジャーに繰り出したり、シャワーをじゃぶじゃぶと浴びたりしたことが。民泊もやはり、光熱費が追加請求されたりはしないため、節電など素知らぬ顔で、電気や水道を無用に垂れ流す迷惑な宿泊客がいます。あなた自身の生活経験から、1か月の光熱費は20,000円程度かななどと予測(計算)していたものが、請求書を見ると30,000円にも50,000円にもなっていてビックリ!などということが起こりえるのです。在宅仕事の長期滞在者なども、悪気は無いにせよパソコンなどを長時間点けっぱなしにすることがあり、月の電気代が20,000、30,000といった額に達してしまうことがありますね。した金銭リスクはもちろん、オーナーがかぶらなければなりません。1−1−4.ポータブルWi-Fiなどの備品やカギを紛失されてしまう。公共Wi-Fiがまだあまり充実していない日本では、Airbnb(エアビーアンドビー)民泊のもてなしにおいて、ポータブルWi-Fiを用意し、しかも無料で貸し出すことが、ほとんど必須となってきています。これは外に持ち出して使う類のものであるため、紛失の憂き目に遭うことが少なくないのです!カギなんかもそうですね。一応、宿泊客が備品の紛失をした場合には、エアビーアンドビーが補償制度によって弁償してくれるようにはなっています。新品を購入するほどの金額までは戻ってこないことも多いうえ、次の宿泊客を受け入れるまでに用意しておくためには、事前にスペアを買っておかなければならなくなるのです。ポータブルWi-Fiのスペアを買い備えている人はほとんど居ないでしょうが、カギやバスタオルなどに関しては、紛失に備えて無用にたくさん買い備えているオーナーは、少なくないでしょう。結局のところ、紛失や盗難の金銭リスクをオーナーがかぶっているようなものですね。1−1−5.予約人数より大勢の人が泊まっていた。予約の段階では「1人泊」と入力されており、チェックインのあいさつの際にも1人しかいなかったのに、チェックアウト後の清掃に行ってみると、複数人で大宴会をしたような形跡が!?おかしいなと思って聞き込みをしてみると、「5人は泊まっていたわよ」と隣人からの報告...。した、いわゆる「民泊サギ」が横行しています。タチが悪いのは、この主犯者(予約をしてきた人)が、他の宿泊客から宿泊料金をせしめているケースもあるということです!あなた(オーナー)が5人分の宿泊料金を払わされるわけではありませんが、やはり損した感は否めません。宿泊人数が多ければ多いほど、騒音などのトラブルリスクは増しますね。片付けの手間が増えるのは当然のことです。1−1−6.宿泊客が大騒ぎし、近隣住民から苦情が入った。宿泊人数の申告虚偽がないとしても、多人数で滞在され夜中まで大騒ぎされると...それはトラブルの種となります。マンションであれ一軒家であれ、ホテルほど防音設備はしっかりしていませんから、近隣住民から苦情が入ることがあるのです。苦情が訴訟問題にまで発展してしまうことがありますし、そこまでいかなくても民泊経営の差し止めを食らうことは少なくありません。急に民泊を畳まなくてはならなくなったとしても、不動産取得や家具家電の購入に注いだ先行投資金は、返ってはきません。ギャンブルと同じようなリスクを、背負うということです。1−2.リスク回避の方法が、無いわけではない。上記の諸々のトラブル事例を見て、どのように感じましたか?頭が痛いですよね...。前トピックの中では、敢えてトラブルとリスクの内容だけを並べ、その回避法・対処法については触れていません。回避法や対処法が無いわけではないのです。それについては、2つあとのトピック≪リスク回避のキーワードは、「ホームステイ型」民泊!≫の中で、まとめて解説します。その前に、もう1つのリスク事案、経営そのものに関するリスクの話をしましょう。民泊ビジネスで背負う金銭的リスク、信用リスク。前トピックでは主に、マナーの悪い客が来てしまったときに背負う業務的なリスクについて記述しました。次は、お客がどんな人であるにせよ、民泊ビジネスを開始・運営することに伴うリスクのお話です。2−1.Airbnb(エアビーアンドビー)ノウハウサイトの言うほど儲かりはしない。エアビーアンドビーのノウハウサイトや民泊代行業者のサイト、民泊セミナーでは、一般的に、「普通に不動産賃貸に出すより3倍儲かります!」と豪語します。実情はそれほどの儲けは出ず、むしろ赤字の可能性のほうが高いくらいなのです!具体的に、数字を出して解説してみましょうか。3LDKの場合、昨今の1泊の相場は10,000円ほど。日本のエアビーアンドビー物件の平均稼働率は60パーセント弱。家具や家電、インテリアの類を購入するのに50万円。投機経営であるなら民泊代行業者に業務委託せねばならず、その費用が月の売り上げの30パーセント超。18万×30パーセント=48,000円。エアビーアンドビーに支払う手数料が売り上げの10パーセントほど。18万×10パーセント=18,000円。3LDKの平均的な光熱費は月20,000円ほど。Wi-FiおよびポケットWi-Fiがほぼ必須なので、その月額使用料金が計8,000円ほど。よって、家賃10万円+代行費48,000円+エアビーアンドビーへの手数料18,000円+光熱費20,000円+通信費8,000円=19.4万円。収益から支出を引いてみましょう。収益見込み18万円−合計経費19.4万円=マイナス1.4万円。マイナス1.4万円です!驚くべきことに、平均的な稼働率をマークしても、赤字になってしまうのです!Airbnbセミナーや民泊代行業者の試算では、支出金額が家賃の10万円だけになっているため、宿泊収入が10万円を超えさえすればもう黒字になる算段になっていますが、実際の支出はもっと多くなってしまうのですね。彼らの試算の場合、1泊の料金を15,000円としていることが多いですが、すでに物件が飽和状態にある今、15,000円ではなかなか予約は入りません。彼らは試算稼働日数を20/30日としていますが、日本の半分の物件はその数字をクリアできていないのです。彼らの試算はまったく現実味のない「印象操作」に過ぎないということ!デタラメなのですよ。仮に、1泊15,000円、稼働率20/30日(66パーセント)で計算してみましょうか。収入見込み30万円−合計経費19.4万円=10.6万円。先行投資をし、酔っ払い客の吐しゃ物の始末まで頑張っても、通常の賃貸に出した場合の6,000円アップにしかならないのです...。これはもう、絶望的な数字ですね。この月額10.6万円の収益で、敷礼金などの先行投資費を償却しなければなりません。先行投資金を100万円としても、10カ月掛かるということです。2−2.むしろ、普通に賃貸に出すほうが儲かるということ。あなたが民泊用の空き家をすでに持っているとしても、民泊ビジネスをしたところで月6,000円ほどの儲けにしかならず、しかもそれは先行投資金を償却しきった10か月後のことです...。月6,000円程度のアドバンテージは、通常の賃貸に出した場合に得られる礼金や更新料で、簡単に上回ることができるでしょう。苦労して民泊ビジネスに参入しても、何の旨味もなく、種々のリスクを背負うだけなのです...あなたが民泊用の空き家を持っておらず、民泊のために不動産を調達して行うならば、もっと深刻な状況に!100万円以上の借金を背負ったうえで利益はほとんどなく、稼働率が66パーセントを下回るなら、毎月延々と赤字を出し続けることになってしまう...おわかりいただけますか?民泊代行業者側は、確実に月数万程度の利益を出すことができますが、民泊オーナーたちはほとんど利益を出せません。利益がほとんど無いどころか、赤字の可能性が高いのです。オーナーが十分な利益を出すには、100パーセント近い稼働率を、毎月出し続けなければならないということ!投機ビジネスをやるなら、他のことのほうが良さそうですね。2−3.あなたの物件でトラブルが起きれば、近隣住民からは嫌われ、立ち退きを命ぜられる。トピック≪掃除だけでは済まされない。マナー違反者の尻ぬぐいの数々。≫でお話ししたように、宿泊客の中にはとてもマナーの悪い人たちがいます。その被害は近隣住民にまで及び、被害をこうむった近隣住民があなたにクレームをぶつけてくる懸念があります。クレームをぶつけられると、どうなるのでしょうか?あなたは近隣住民から嫌われ、悪評が立つのはもちろんのこと、エアビーアンドビーの営業停止を命じられるでしょう。火事の火移りなどといったよほど大きな被害を与えないかぎり、訴訟問題に発展することはないとは思いますが、エアビーアンドビーの続行は厳しくなります。その場合、「辞めればいいか」では済みません!まず、せっかくの先行投資がムダ金になってしまいますね。語られませんが、それだけではありません。撤退をするとなれば、その時点で入っていた予約をキャンセルしなければならなくなります。これには、罰金が発生するのです!キャンセルによるあなたへの罰金は、7日前を過ぎると100ドル。7日以上先のものでも2回目以降なら50ドル。6か月間のうちに2回以上となると150ドル。3カ月先まで予約を開放しているでしょうから、予約率が50パーセント程度であったとしても、罰金は10〜20万円には達するでしょう。2−4.トラブルが起きていなくても、常に撤退と隣合わせ!もしあなたが、マナーの良い旅行者ばかりを選り分け、トラブルを起こさずに営業し続けられたとしても、やはり常に撤退と背中合わせなのです!投機型民泊は、じきに営業ができなくなります。民泊業全体に関しては、旅行業法を改正してあらたに民泊法を制定し、規制が緩くなる見通しになっており、これまでグレーゾーンと揶揄されていた民泊は、めでたく法律の保護を受けることになるでしょう。投機型民泊に関しては、家主が不在で充分に宿泊客のケアができないために、営業が認められなくなるのです。エアビーアンドビー民泊ビジネスは、たしかに儲かる時代もありました。今開始したところで、ほとんどリスクしかありません。リスク回避のキーワードは、「ホームステイ型」民泊!これまで、Airbnb(エアビーアンドビー)経営における様々なリスクについてお話ししてきましたが、ある共通点に気づかなかったでしょうか?そうです。