不動産に関して疎い人は初めて耳にした言葉かもしれません。これから不動産を勉強していこうと思っている人は、まず覚えていただきたい単語です。今回は、「サブリース」についてです。知っているという方も、初めて知ったという方も、どちらも知っておいて損はないサブリースのことを紹介していきます。最後まで読んでいってください。それではいってみましょう!◆サブリースとは?まずサブリースの説明からしていきましょう。いった日本語に直すことができます。いう意味で使われていることが多く、一見大家さんの為の制度のように思えます。サブリースは仲介業者だけが得をする仕組みになっており、そこが落とし穴なので十分に注意が必要なのです。次で詳しく紹介します。《サブリースの主な流れ》サブリース会社が物件を一括借り上げし、月々のリース料を支払うことで、大家さんが安心できるという制度です。「入居者がいなくても支払い保証」とうたっている業者が多く、一見リスク回避の素晴らしいシステムに見えるのも要注意です。このシステム、実はサブリース会社だけが得する仕組みになっているんです!!◆サブリースは大家に得はなく、業者だけが儲かる仕組みサブリースは「アパート建築」+「サブリース契約」となっており、そのどちらにも裏側が隠れています。見えない部分になっていますが、リスクを大家さんにかぶせ、サブリース業者だけが得をする仕組みが上手に構築されているのです。「アパート建築」の中の建築費用は、適正な価格でないことがほとんどです。実は、この中に「空室のリスク」を上乗せさせているケースがかなり多いのが実情。サブリース会社はなんのリスクを冒すこともなく、大家さんはリスクを背負いながら、間に入るだけでお金が入る仕組みになっているんです。「賃貸は入居者がいなかったときの家賃が不安だよね~」と思っている方は多いでしょう。それを保証してくれるというサブリースに簡単に手を出すのは危険です。いうのも、家賃保証について詳しく説明してくれる業者はほとんどいないからです。前から「30年一括借上げシステム」といった単語が新聞広告に載っていたりして、「そんな便利なものがあるんだ!」と世間をにぎわせました。そもそも、そんなシステムが出来るはずがないのです。30年同じ賃料でもありませんし、メンテナンスなしで借り上げてくれることなんて、まやかしに過ぎません。「出来る!」といわれたら詐欺だと思いましょう。詳しく家賃保証についていうと、大体が2年更新になっています。契約条項をみせてもらい、「賃料の見直し」という欄に注目してください。こんなの誰が読むんだ!というくらいの文字で、「2年毎に見直しがあります」とさりげなく書いてあります。募集開始から数か月は保証免責(保証しない)という条項を設けていたりします。表面利回りの罠サブリース業者は、相場より高い家賃を提示してくることがあります。これによってお得感、そして表面利回りをよく見せるという効果があります。例:ワンルームマンション(月額家賃+管理費-マンション管理費+積立金+委託管理費)×12÷購入金額この表面利回りを良く見せるために家賃を上げ、そのマイナスを「免責期間」で回収します。表面利回りが良く見えても、別の部分で調整できるのです。一般的な免責期間は、30~180日間あります。免責期間とは、保証されない期間のことなので、長いと半年は家賃が入らないことを意味しています。本来10万円の部屋を、12万円で借り上げていたとします。すると、半年の免責期間で72万円のマイナスが発生します。⇒(すぐの入居でも12万円マイナス)これが2年契約の大体の内訳です。その後の契約は、家賃を引き下げられるでしょう。なんだかんだ理由付けをされて、管理委託のみの変更に切り替えられることが多いです。サブリース会社は、このように何かにつけて損しない仕組みを完成させていきます。◆自分で経営するのが一番やはり最後の結論としてはサブリース業者に頼るのではなく、自分で収益計算を行い切り盛りするのが一番良いでしょう。不動産に詳しくない人がサブリース会社を訪ねて共同してやろうとすると、業者にカモられることが目に見えています。居住者からみたら大家さんはイチ業者です。中途半端にやろうとせず、対応なども含めて「アパート経営」です。不動産業者に丸投げして、甘い蜜だけを吸おうとする甘ったれた考えはやめましょう。後悔しないようにしてくださいね。◆サブリースを検討するときのチェックポイントそれでも、どうしてもサブリースで家賃保証制度を受けたいという場合は、下記のチェックを必ず行ってください。この1~5は最低ラインの確認事項です。修繕・リフォーム費などメンテナンスにかかる費用は明らかにしておく◆まとめサブリースはどれほど大家さんにとって得のない制度かお分かりいただけたでしょうか?もちろん、ただただ悪く言っているわけではありません。それほど悪徳なシステムであるということです。サブリース=悪徳詐欺だと思っていいと思います。サブリースをとっても便利な制度だと思い込んでいる方がいる限り、それを上手に利用する悪徳業者はいなくならないでしょう。いった被害に遭わないためにも、しっかりと知識を付けておきましょう。世の中にはどれだけがんばっても「売れない家」があります。不動産売却にはいろいろな法律がかかわってきます。際は、必ず一括査定サイトに複数の見積もりを出してもらいましょう。することであなたの不動産の相場を知ることができます。自...記事を読む不動産が売れないときの値下げのタイミングとは土地が売れないときに取る、代表的な対策が値下げすることです。これが一番効果的です。手っ取り早く、そして高い効果が期待できるため、有効な方...記事を読むすぐにでも売るべき不動産/売れにくい不動産の特徴、そして対策とは?不動産の売却はタイミングが非常に大切ということは、誰もが知ることだと思います。言い方を換えると、このタイミングを間違ってしまうと、売却価...記事を読む土地込みの不動産を売却する際、測量は必須なのか?測量の重要を検証する土地込みの不動産を売却する際は、測量は必須ではありません。測量をしないといけない場合もあり、測量が正確でない土地は、売ること自体がで...記事を読む駐車場がないマンション・一戸建てを売るときに注意すべき点とは?駐車場がないマンションや一戸建てを売却するときには、注意点があります。チェックする土地を売りたいとき、売却の参考となる価格を知りたいですよね。参考にする数値には様々なものがありますが、それぞれに特徴があり、活躍する...記事を読む相続税が払えないときは延納?売却?延納の条件や利子税も確認しよう親が突然亡くなったり、相続対策をせずに相続をしてしまった場合に相続が発生して相続税の支払いがある場合に困るのは現金が無い場合です。不動産の売却にしても、購入にしても、「タイミング」が大切です。実は売却に適している時期と購入に適している時期は異なるのです。今回は、そのタイミングについてご紹介します。1不動産「売却」のタイミングは...「家を相続したら一体いくら取られるんだ..」不安に駆られて調べてみるとどうも、ダメ人間です。大学卒業後、小さい会社に就活したものの、就職先を一日で辞め無事ニートに。それ以来、定職に就くことは諦め20代後半でようやくブロガーにでもなろうかと考えているダメ人間です。昔から、不動産はとても価値のあるものでした。その不敗神話は崩れかけているのが現状です。...家を買うなら核シェルターを買え!?北朝鮮のミサイル発射失敗を受けて、安全を考える連日報道されている北朝鮮のミサイル問題、直接的な危機は感じられないものの、何か重大なことが起こっていることは想像できます。今回はそういったことを含めて、安全について考える時間にしましょう。家を買うときに損しないため、もしくは所有する不動産が売れない物件だと把握するために、「損する家」の特徴を紹介していきたいと思います。どの時代にも、需要の高い家には特徴があります。