後悔だらけの注文住宅~経験者の失敗から学ぶ家づくりのページ~ショボイ失敗から致命的な失敗まで、これから家づくりを考えている人のために経験者の失敗談を中心に情報公開していきます。いろいろなシミュレーションも交え、マイホーム購入の際に迷いがちなことを解決するためのヒントになればと思います。linkどんなに頑丈な家を建てても地盤が緩いと意味がない土地を購入する前に、地盤改良が必要な土地かどうかを見分けることは残念ながら難しいと思います。地盤調査をするためには、その土地の売主の承諾が必要となるからです。多くの場合、売主は「買ってくれるか分からない買主」のために、地盤調査費用を出したり、売却代金から地盤改良費用を差し引かれたりすることを好みません。良心的な売主でない限り、そういった期待はできないと考えましょう。このページでは、将来あなたの財産となる′′家′′はもとより、その基礎の基礎である′′土地′′の価値を守る地盤の大切さについてご説明します。マイホームというと建物ばかりに気を遣われがちですが、最も大切なのはその家が建つ地盤であることを忘れてはなりません。どれだけ頑強で高耐久の家を建てても、地盤に問題があれば、その上に建つ家に影響があることは必至です。この記事を読むことで、土地の価値を落とさず地盤を強くし、あなたの大切な家の価値を守ることに繋がるのではないかと思います。そのため、古家付きの土地を購入し、解体して新築する場合にも地盤改良費が発生する可能性があります。(参照元:NPO住宅地盤品質協会)また法令により、土地の埋没物(土地の中に埋まっているもの)については、売主負担で撤去してからの売却しかできないことになっています。建築施工者は建物の図面が決定すると、その図面をもとに主要な柱がある箇所ごとに地盤調査をします。そこに基準に満たない値の軟弱な地盤層があれば、それを強くするためにそこに柱を建てます(高低差のない浅い土地であれば、地盤表面を固める場合もあります)。通常は、その土地の土とセメントを混ぜることで、コンクリートの柱をつくる方法を採用します。地面の中にコンクリートの柱が何本も立っていて、その上の建物を基礎ごと支える形になるわけです。ところが、このコンクリートの柱は「地中埋設物」、つまり土地を売却する際には「産業廃棄物」と見なされ、撤去する必要があるのです。柱状改良などのセメントを使った地盤改良をすると、あなたがその土地に家を建てたとして、何かの事情で将来売却することになったとき、地中のコンクリートの柱を撤去しなくてはならないということです。柱の長さや本数にもよりますが、撤去には200~300万円もの費用がかかるともいわれます。なると、あなたの土地に1,500万円の市場価値があったとしても、1,200~1,300万円程度の価値となってしまうということです。セメントを使った地盤改良工事では、その地質によっては六価クロムなどの発がん性有害物質が発生するといわれています。土地を売却する際にそのような汚染が発見されれば、売却するつもりはなく、将来は子孫へ受け継ぐとしても、′′負′′の財産となってしまいます。ならないためにも、地盤改良法は安全安心なものを採用することが重要なのです。安心なのは土地の価値を落とさない「砕石パイル工法」ハウスメーカーなどで提案される地盤改良法のほとんどは、セメントによる地盤改良法だと思います。実際に、私が当初ハウスメーカーから提案された地盤改良法もセメントによる柱を立てる「柱状改良」という工法でした。ちなみに見積書は以下のものです。地盤改良見積書の悪い例ハウスメーカーお得意の「一式見積」です。いう工事なのか詳細が分かりません。契約当初は、地盤改良費予算として80万円が計上されていましたが、よく分からない説明のまま税抜き121万円、税込み130万円以上と平気で予算を50万円超えてきました。これで納得して130万円をポンと払える人がいたら、すごいです。杭を打つ場所と合計本数は書かれていますが、杭長は1.50~6.75mという何とも言えないあいまいさ...。別にごまかしている訳ではないのだと思います(?)が、1.5mの杭に使うセメントの量と、6.75mの杭に使うセメントの量は4倍以上違うはずです。相場からかけ離れている価格をごまかすために、このようにしていると思われても仕方がないと思うのです。冒頭でも申し上げた通り、土地の価値を200~300万円落とす工事のために130万円以上のお金を支払うことになります。お恥ずかしい話ですが、私はこの見積書を見て頭に血がのぼってしまいました。その前の建物価格見積の段階で明細書が発行されなかった経緯もあり、真剣に契約解除も考えました。土地の価値を落とす地盤改良をして、納得できる説明もないまま相場の1.5倍の金額を支払えと言うのです(同じ条件で改良した場合、相場は80万円前後になるようでした)。ここでハウスメーカーが乗せている利益は3~4割どころじゃないということが分かりました。この時点で建築依頼先のハウスメーカーに対する不信感は、私の中でMAXに達しました。本気で契約金を捨ててでも契約解除をしたほうがいいと思いました。契約していない人に忠告します。いったあいまいな見積に納得ができない人はハウスメーカーでの建築は考え直されるほうがいいと本気で思います。私自身は、その地盤改良にどうしても不安をぬぐえず、素人なりに調べて「砕石パイル工法」というものがあることを知りました。下の画像のように、柱を立てる箇所に穴を開け、細かい石を圧しながら詰めて柱にしていく方法です。砕石を穴に投入し締め固めます。地中の深くまで、このように砕石が詰まった柱になっています。セメントのように撤去する必要がなく、砕石が地中に詰まることで排水効果もあり、液状化対策にもなります。地震のときにセメント柱のように折れる心配もありません。環境委にもやさしい、画期的な地盤改良法です。歴史は浅いですが、ディズニーランド、空港の滑走路などの沿岸部で採用されているサンドコンパクション・パイル工法の砕石バージョンです。ディズニーランドのある浦安市では、東日本大震災の際に多数の液状化現象が見られましたが、この地盤改良法を採用しているパーク内では液状化現象を免れたという実績もあります。Zine記事)私はメーカーの営業担当者に砕石パイル工法での再見積をお願いしました。その際は「相場は把握しているので、きちんと、どういった工事かが把握できる見積書を付けてください」と伝えました。その結果、提出されたのが下の見積書です。地盤改良業者からハウスメーカーへの金額の見積がそのまま提示されました。そのためものすごく安価になっています。適正な利益を乗せている建築業者さんのご迷惑になるので、金額の部分は伏せていますが、先ほどの見積書よりはるかに安い金額とだけ申し上げておきます。一般的に「砕石パイル工法」は「柱状改良法」より割高になります。私の場合だと、おそらく相場は90~100万円前後になると思います。私が家を計画していた2014年時点では、砕石パイル工法を採用している建築施工者はごくわずかで、私の依頼したハウスメーカーも初めてだと言われました。ハウスメーカーには、その地域ごとに「いつも依頼している地盤改良業者」が存在すると思いますので、保証などの関係上、場合によっては施主側で地盤改良法の指定をすることはできないかもしれません。わが家の場合は、見積時の予算を大きく超えていたことと、どれだけ頼んでも建物の見積明細書を出してもらえなかったという経緯もあって、支払いに関しては地盤改良業者とわが家との直接取引にしていただけました。結果、中間マージンが発生せず、かなり安価で高レベルな地盤改良が叶いました。保証も問題なく通常の場合と同様にしていただけたので、これはとてもありがたいことでした。一般的にこのようなことはまずないと思います。そのため見積書の価格は伏せていますが、どうしても知りたいという方はメールをいただければお教えします。地盤工事次第で将来の価値が決まる砕石パイル工法のメリット地震の衝撃に強い液状化を防ぐ撤去の必要がない環境に優しい有害物質発生の心配がない劣化しない将来、土地を売却するつもりの場合はもちろん、売却するつもりがなくても、セメントを使った地盤改良工事はおススメしません。砕石パイル工法には以下のメリットがあります。地盤保証も20年と長く安心の工法です。私の注文住宅は後悔だらけですが、この地盤改良法を選んだことだけは間違いなく正しかったという自信があります。地盤改良について流すような建築業者は選ぶべきではありません。これから家を建てる方は、建物の耐震強度ばかりに注目するのではなく、地盤改良法についても正しい知識を得て、時代に合った選択をしてください。後悔のない家を建てるには、まず地盤からです。linkシェアするtwitterfacebookhatenabookmarkline書いている人りんご転勤族なのに家を建て、1年半後に夫が単身赴任となったアラフォー主婦です。地盤改良費は、その土地にもよりますが、70~150万円ほどかかることが多いようです。地盤改良については、私は土地の価値を落とすため、それほどの大金を出して柱状改良などセメントでの工法はおススメしません。高額な費用をかけるなら、地盤を強固にし、水はけ、液状化対策にもなる「砕石パイル工法」をおすすめします。土地の価値を落とさない地盤改良方法とはの記事でも紹介していますので、参考にしてください。け(ポスト)の選び方2019/09/06新築時の駐車スペースが狭いのは大問題!未来のことまで考えて確保more夫婦2017/10/18単身赴任で気持ちが離れる2017/10/16転勤族は家を買うべきではないと思える今日この頃2017/08/27夫と連絡がとれないときの理由more妄想リフォーム2018/08/04お金さえあれば手っ取り早くできる壁リフォーム2017/07/06≪妄想リフォーム≫変えられるならこうしたい!3サニタリー編2017/05/31≪妄想リフォーム≫変えられるならこうしたい2内装編more子供2017/03/23転勤族の子供にとってベストな学校外教育2017/01/21学校外教育にかかるお金more家づくり2019/12/09住宅メーカー選びの失敗は取り返しがつかない2019/09/06北向きの家だからという理由で後悔するわけではない2019/05/23室内階段の危険を床の内装面から考えてみたmore家計管理2018/03/31転勤族妻の理想的な働き方=リモートワーク2017/11/28自民党が日本を破滅に追い込んでいる!2017/07/12家計に占める教育費が想像以上に大きい件more屋根・外壁2017/04/18「軒の出がない家」の雨音公開≪実例≫2017/03/21注文住宅の外装失敗≪実例≫more採光2019/09/06北向きの家だからという理由で後悔するわけではない2017/10/04注文住宅の日当たりは建ててみないと分からない2017/05/12狭い北側玄関を広く明るくする方法more水回り2019/09/05築4年、ついにゴキブリが!ゴキブリを出さない家にするには?2019/08/04トイレ・洗面所のクッションフロア失敗!貼り方もチェックしておこう2019/06/30トクラスキッチンBbの後悔・部品の劣化と紛失more美容と健康2017/08/12ダイエットしても痩せなかったけど1カ月で2kg減りました2017/08/05何をやっても痩せない場合にためしてほしい方法more育児2019/06/24戸建住宅購入で後悔しがちな道路族問題を考える2018/06/13子どもの教育環境の盲点~校区を選んでも後悔はあるmore設備・性能2019/06/30トクラスキッチンBbの後悔・部品の劣化と紛失2019/05/15太陽光パネルを載せるデメリット2019/01/07エコキ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