日本の人口の75人に一人が住まう。文字通り日本一の賃貸住宅メーカーであり、日本一のサブリースメーカーであり、日本一の管理業者であり、日本一の大家さんです。加えて、様々な付帯事業を行っています。百万戸のボリュームがあれば、付帯ビジネスもそれぞれ、しっかりと採算ベースに合います。今回、更に裾野を広げる発表がありました。これまで大東建託内で行っていた、業者向け営業と一般向け斡旋をそれぞれ分離します。大東リーシング(新設)正直、この二つは競業しています。それでも、業者にとって大東建託の商品は無視できません。ちなみに、斡旋件数で表彰された香川No1は、建築メーカーとして競合する東建のブランド「ホームメイト」のお店でした。いかなる状況下でも、我々管理業者の優先順位は明確です。何れも当て嵌まらない場合にのみ、メーカー系を御紹介します。ここを見失えば、自社の存在意義自体が無くなることを忘れては成りません。0Pagetopロマンと現実のギャップいつも感銘を受ける、日経新聞連載コラム三浦知良「サッカー人として」。今回も、なるほどと頷かせる内容でした。「ロマンは恋と同じで、貫くのが難しい。恋が愛に変わるとつらさも生まれる。恋に見返りはいらない。両思いでなくてもハッピー。愛になると求めちゃう。愛は想像だけでは続かない。」ここまでのくだり、個人的には「愛」と「恋」が逆になっている気がするけれど・・・。「サッカーに話を戻すと、ロマンと現実にギャップができるのは、それが仕事だから。ロマンで損をする人も出てくる。自分だけのことなら、、ロマンに身をささげ続けてもいい。縮小したり手放したりせざるを得ない。ロマン=理想だけを追ってそうなるなら、もうそれは理想とは呼べなくなる。これ正解はないんだけれどね。」ロマンが無いと楽しくない・・・さりとてロマンだけで飯は食えません。脚本・演出を手掛けられたのは稲月さん。日本人の精神の崇高さ、規律正しさといったものを、明治維新動乱期における外国人からの視点で描く意欲作です。先般決着した、トランプvsヒラリーの大統領選におけるネガティヴキャンペーン。相手の足を引っ張りあう醜い争いに、全米のみならず、世界が辟易としました。日本においても、芸能人のスキャンダルに対する集中的なバッシングや、SNS・ブログの失言をきっかけとした炎上等、敬い、尊ぶ日本人特有の価値観が失われつつある様に思います。した風潮の中だけに、観客には、より伝わるものがあったようです。観客数は、22年間で2番目となる453名。文字通り、満員御礼の大盛況でした。創設から関わる者としては、大いに感慨深いものがあります。公私を問わず、沢山の方に御観劇頂きました。劇団スタッフも、少なからず業務や縁に関わっています。仕事やプライベートの枠組みを超え、こうして趣味の世界で交流できることについては、感謝しかありません。内子座は重要文化財に指定されていますが、箱物としての価値以上に、地域住民が芸に遊ぶコミュニティが重要でしょう。歴史を刻む内子座100年の中で、共に歩んだ22年間を誇りに思う次第です。宅建協会南予エリアのブロック研修会に参加してきました。テーマは「物件査定」と「重要事項説明」です。会場の愛媛県歴史博物館ホールに集ったのは、私が駆け出しの頃から指導頂いた大先輩ばかり。未熟者ですが、当時の若造も54歳、この業界で四半世紀生かされてきました。この間、業界は大きく変貌し、隔世の感があります。何より、業界を変えたのはインターネットの普及です。今や、物件情報も、査定価格も、相場も、法解釈も判例も・・・、取引にまつわる粗方のことは素人でも手に入れられます。いつでも、誰でも、何処ででも・・・。時と場合により、プロとアマの立場が逆転してもおかしくありません。事務所で迂闊なことを口走ろうものなら、御客様がトイレに立った後、「間違ってますね」と突っ込まれる可能性もあります。悪意の事件師にでも引っ掛かれば、日を置いて内容証明が届きます。「売れなくなってしまうから、訳有りの内容は伏せておこう」こうした発想は、もはや自殺行為です。自殺と言えば、事故物件を扱ったポータルサイトも存在します。松山市勝山通りの〇〇ビル701号室で、福田和子が同僚ホステスを刺殺」こうした説明と合わせて、地図に事故物件が表示されているのです。国土交通省のホームページには、「〇年〇月どのエリアにおいて幾らで取引されたか」のビッグデータが公開されています。これらのサイトは、誰もがその気になれば閲覧できます。会が終了した後、ある年配の業者さんが本部職員に問い合わせていました。「媒介契約書の雛型は、本部に行けば分けて貰えるのか?」いやいや、法改正に合わせ見直しをされた最新版の書式は、いつでも宅建協会のホームページからダウンロードできます。インターネットを使えない、ダウンロードの仕組みも知らない業者に、未来はありません。0Pagetopマスコミのポピュリズムアメリカ大統領選は、想定外の結果と成りました。主要メディアによれば、クリントン氏の当選確率は81%と報じられていました。確率的に19%は外れる訳ですが・・・。これは、マスコミ報道敵に想定外ということであって、実態は想定内だったのではないかという見方もあります。思えば、イギリスのEU離脱もしかり、今回のトランプ当選もしかり、ボブディランのノーベル文学賞受賞もしかり(笑)各種メディアから流れてくる下馬評は、常に番狂わせです。読みが甘いということであれば、「しっかりしろよ」と檄を飛ばさないといけませんが、果たしてそうでしょうか。これが、意図的な大衆扇動だったとすれば問題です。何らかの見えざる力が働いたとなれば大問題でしょう。トランプ氏の過去の、女性蔑視の発言。ヒラリー氏のメール問題。何れも、絶妙なタイミングで浮上して、確実に有権者の投票心理を惑わせてきました。世界に影響を与えるアメリカの大統領選報道が、まるでワイドショーか三流週刊誌のスクープ合戦に成り下がっています。政治はもちろん、マスコミがポピュリズム(大衆迎合)に走ったのでは、どうにもなりません。ジャーナリズムは中立・公正に・・・マスコミの良心に問いたいものです。0Pagetopimabariタオル今から十数年前、今治市でお話しさせて貰ったことがあります。正式名称は忘れましたが、タオル工業組合だったと思います。当時、今治のタオル業界は、人件費の安い中国産に席捲され、瀕死の状態。方や、前職の会社は飛ぶ鳥落とす勢いです。平成2年、自分は19人目の社員として入社し、僅か15年で680人に規模まで急拡大。地場の建築・建設業界にあって、独り勝ちと云っても過言ではありません。一時間ほどお話しした後、こんな質問を受けました。不遜にも「そんなん知らんわ」ということなのですが、そこは大人として。「業種・業界を問わず、どれだけ閉塞感があろうとも、活路は見いだせるし、伸びる企業はある。今にして思えば、よくもまあそんな台詞、臆面もなく言えたものです。それから数年後、こちらの会社は民事再生法の申請。今治タオル業界はというと、品質の高い「imabariタオル」をブランド化し、復活の兆しを見せています。タオルを水に浮かべ、5秒以内に沈むそうですから、驚異的な吸水性です。うさぎとかめの競争ではありませんが、やはり目標の持ち様は重要。うさぎはかめを見ていた。かめはゴールを見ていた。今に安住することなく、先々のゴールを見据え、一歩一歩着実に歩んで行きたいものです。0Pagetopメールで良かったよね賃貸管理・仲介は、一言で言えば煩雑な仕事です。従って、業務改善は常に意識しなければなりません。先日、O野店長から問題提起がありました。Cさんから伝言を受けたBさんが連絡すると、今度はAさんが電話中・・・。この連鎖によって、実態はともかく、当事者は大忙しな気持ちに成ります。今は、携帯電話の普及によって、電話をかけやすくなりました。それが故に、電話の数が多過ぎます。そこで、今日から以下の通り改めます。『緊急の場合に限って電話も可』こう定義しますと、こんな声が返ってきます。「メールを見てくれないと、元も子もないでしょう。確かに、「メールを送ったので見ておいて下さい」と電話するのでは、まるでコントでしょう。いえいえ、そもそもこれは、メールを見ないことが問題。メールを見た人の既読スルーが大問題なのです。メールも電話も、コミュニケーションツールのひとつ。投げられたボールを受け止めたら、投げ返すのが礼儀です。送ってくれた相手に、「OK」「了解」の二文字を返信するだけ。貰った際、切り際にこう言うかもしれません。「今のメールで良かったよね」。0Pagetopコワーキングスペース:後編コワーキングスペースの成立要件を列記してみましょう。上記の結果、オフィス賃料が高額ネットで検索しますと、人口十万人程度でも成立している都市はあります。みても郊外型では成立し難いようです。コワーキングスペースを運営する動機は、自社物件の収益の最大化です。したメニューで、ありとあらゆる層に照準を当て、少しでも稼働率を上げようとします。中心市街地であっても、2階以上の空中店舗の需要は減退しています。した窮状から生まれた、新手の空室対策なのです。結論からすると、ここに仲介業の入り込む隙間はありません。賃貸借契約として捉えれば、最大報酬が賃料の一ヶ月分。フリーアドレスの1万円程度では、ビジネスとして成立しないからです。仮に広告料とかの名目で、オーナー様から別途頂くとしても、その方が数ヶ月で退去するリスクを考えれば、費用対効果として何ヶ月分もの拠出は望めません。オーナー様自らが募集・運営するか、一括借り上げするか、何れかでしょう。テナント賃料8万円が見込めるスペースを、コワーキングスペースにコンヴァージョンした場合、1万円の会員を8名以上集める必要がありますが、地方都市の取り組みはなかなか、難しい気がします。本日は、コワーキングスペースについてです。「それって何?」と云う人に、判り易く説明すると、オフィス版のシェアハウスといったところでしょうか?とはいえ、私自身、この分野は全く詳しくないので、聞きかじりの情報であることを御容赦下さい。インターネット・・・インフラ整備にもお金と時間がかかります。コピー機、電話機、FAX、デスク、椅子、空調、ポット・・・これらの設備も馬鹿になりません。契約しただけで、すぐにビジネスできる環境が整っているとすれば、ベンチャー的な創業にはもってこいです。物件によっては、会議室や食堂も使えたりします。オフィス内の異業種がコラボすることでシナジー効果が期待できる例えば、飲食業と広告代理店が組んでイベントを仕掛ける・・・といった感じです。新たなコミュニティの創造とも言えます。会社や事務所は、出店時よりも撤退時の方が大変です。コワーキングスペースなら、撤退も引っ越しも容易で、費用も時間もかかりません。判断にはピッタリです。時間貸しともなると、そもそもの目的が違ってきますが・・・。仕事のある場所で、仕事のある期間だけ、スポットで仕事できるフレキシブルさが売りです。当然のことながら、利用側がTPOに合わせて上手く使い分けるべきでしょう。おふざけの延長線上では、成長も発展もあり得ません。次回は、コワーキングスペースの運営側から考えてみます。0Pagetop当たり前じゃない心遣い宅建業に携わって四半世紀。旅行に参加させて頂きました。総勢80名の会員および御家族の方が、バス二台に分乗し、目的地の小豆島へ向け出発です。名所を一通り堪能し、帰路立ち寄ったアサヒビール工場で焼肉に舌鼓を打ち、21:00松山市駅に無事到着しました。旅行は大いに満足し得るものだったのですが、その最大の要因は、御世話役である厚生委員の皆様の配慮、気遣い、心遣いです。委員の皆様は集合時間の30分以上前から、寒い中待ち受けてくれていました。全員の参加を確認し、出発した後、すかさず飲み物とお菓子の詰め合わせが配布されます。参加者からの申し出を受け、休憩場所も臨機応変に変更。車中で退屈しないよう、ビンゴゲームの演出。空いたのを見計らったかの様な、絶妙なタイミングで飲み物の配布。立ち寄った先々では、一番最後に降車、写真撮影で巡回、出発前には必ず点呼。私も含む全ての参加者は、こうしたおもてなしを当たり前と思ってはいけません。「当たり前」の対義語は「有難い」、それが感謝の言葉「ありがとう」の語源です。厚生委員のメンバーの皆様に、お伝えしたいと思います。本当にありがとうございました。先日の日経新聞の記事は、「両手取引」について言及されていました。売買仲介の上限手数料は約3%です。売主、買主、何れか片方を仲介した場合は「片手」。売り買い双方を仲介した場合は「両手」と言います。仮に1億円の物件を両手で仲介した場合、手数料は約600万円。一件の仲介で、一般サラリーマンの平均年収を稼ぐ・・・と考えれば良いビジネスに見えます。売り買い利益相反の関係にあるだけに、必ずしも両手が良いとは言い切れません。記事の中の表現は言い過ぎでしょう。「不動産業者の利益を優先し過ぎる様な市場はとても健全とは言えない。仲介の甘い蜜は、顧客に不利益をもたらす危険と背中合わせだ。」そもそも、仲介手数料は、成功報酬です。決まれば大きいことは否定しませんが、決まらなければタダ働き。かなりの費用がかかります。地方都市において、百万円単位の手数料は滅多に拝めません。殆どが、数十万円です。かけて数万円という取引も多々あります。した現実を棚に上げ、「濡れ手で泡のぼろい商売」とレッテルを貼るのは失礼な話です。実務に照らせば、高額の場合の上限を定め、低額の場合の下限を引き上げるべきでしょう。プライドある仕事さえしていれば、こうした日経新聞の記事に対しても、モノ申したくなります。言うまでもなく、大家様と入居者様とのマッチングを請け負うのが、我々仲介会社の仕事です。アマゾンや楽天で買い物をするように、大家様と入居者様とが直接取り引きすれば、仲介会社は不要となります。AI(人口知能)の開発によって、営業マンに取って代わるとする予測もあります。本当にそうなっていくのでしょうか?近年、愛媛でも、賃貸住宅を取り巻く環境は大きく変化してきました。賃貸住宅は年々増加し、入居希望者は微減傾向にあるため、空室数は増加し続けている。空室数の多さから家賃は下落し続け、47都道府県の中で愛媛県の家賃相場は最下位。家賃も入居率も低い上に、広告掲載等の費用が嵩(かさ)み、大家様の経営は極めて厳しい。】インターネットやスマートホンの普及に伴い、物件情報が簡便に手に入るようになった。同じ物件の情報を、複数社が取り扱っていることも珍しくない。情報が過剰に氾濫しているため、業者や物件を適正に選別することが難しくなった。そんな今だからこそ、一周回って人対人のコミュニケーションが求められています。我々は、工場生産の完全無欠な製品を売っている訳ではありません。「管理会社や御近所さんとのやり取りに癒される」・・・。入居者が望むのは、そうした感覚も含めてのお部屋探しでしょう。大家様の状況を理解し、悩みや嘆きに寄り添うことも、コンピュータやAIでは叶いません。人と人との間に立ち、心と心とを通わせ合うことが、我々の目指す仲介業の原点です。0Pagetop動機善なりや私心なかりしか人の上に立つのは、実に難しいものです。突き詰めますと、率先して人を下支えできる人こそが、上に立つに相応しい人物ではないかと思ったりします。上に立つのであればピラミッド型の頂点ですが、下支えするなら底辺。従って、人が多くなればなるほど、負担も大きく、難易度が上がるのも道理です。社長は、会社を起こせば誰でも成れます。公職や非営利団体の長の場合そう簡単ではなく、担ぐ側と担がれる側の双方のバランスが噛み合わなければ成り立ちません。担ぐ側が盛り上がるだけでも、担がれたい側の独りよがりでもダメです。担がれたい人が複数名いたとすれば、最終的に選挙によって民意を問います。どんなに激戦となっても選挙が終わればノーサイド・・・であれば言うことありませんが、少なからず禍根を残すと、後々の運営に支障を来すことになるでしょう。誠実で人望がある人格者を、取り巻きが強く推し上げ、一般の方々からも納得の支持を受け、満場一致で推挙される形が理想です。「動機善成りや私心なかりしか」NTTの独占寡占に楔を打ち込むべく、第二電電を立ち上げる際、稲盛和夫さんは、朝な夕な繰り返し問うたと言います。人の上に立とうとするならば、常に自問自答すべき言葉です。見えない負担:下」に注目。ここに、衝撃的な記述があります。猛反発しているため、現在までのところ実現していません。仮に将来、自由化となればどうでしょう。金融機関の信用力はもとより、融資のカードを握っていることは絶対的な強みです。裏を返せば最大のネックでもあります。物件購入と融資実行は、表裏一体だからこそ、利益相反の危うさを内在しています。折り込み済みの営業トークは、ハードルを下げる見返りに、高いリスクを背負い込むことに他なりません。不動産業者と金融機関は、資産価値や相場観を踏まえ、各々の立場で公正な査定を心掛け、相互に牽制し合ってこそ、適正な取引が推進されると思うのです。常に「準備中」の札がかかりっ放しという伝説の名店、道後「まっちゃん」に行って参りました。準備中なのは、一見様お断りだから。どなたかの紹介でないと入れないお店ということです。K林様の御取り計らいに乗っかったのであります。住所や電話番号すらも、ネットでは出てきません。希少な情報を手繰り寄せても、今年移転OPENしたことから旧店舗だったりします。道後で飲むことなんざ、滅多にないことです。豪華に「ふなや」と行きたいところですが、本館横の普通のビジネスホテルをリザーブして、会食の前に日本最古の温泉へ。人が多過ぎるのが玉に傷・・・でも、言わずもがな趣のある建物、最高の泉質にストレス発散。風呂上がり、浴衣でハイカラ商店街をそぞろ歩けば、ちょっとしたミニ旅行気分が味わえました。味と言えば、そう肝心の「まっちゃん」。気の合った同志と歓談しながら、てっさ、ざく、ふぐちり、から揚げの河豚づくしで、ひれ酒を頂く。食べたり、贅沢ばかりしていると、それが当たり前になり、有難味が薄れます。日頃、粗食で清貧な生活を心掛けていると、たまの贅沢に感謝できるものでしょう。いいながら、ここから三日連続の飲み会だったりする訳です・・・。先日参加したイベントは、式典、セミナー、楽団演奏の三部構成でした。そこで感じたことです。一部の式典が終わると、かなりの人数が帰り仕度を始め、会場を後にします。二部のセミナーが終わると、更に沢山の人数が帰っていきました。このホールの出入り口は前方一箇所のため、演者と観客の間を遮る格好です。次のスケジュールの関係上、止むに止まれず中座した方もいらっしゃったでしょう。ライフワークとしていることから、どうしても演者寄りの目線で見ます。周到な準備やリハを重ね、満を持して舞台の幕が上がった時に、次々と出て行く姿が目に入れば、これほどモチベーションの下がることはありません。言いながら、我が身に振り替えて考えれば、過去にそうした愚行もあった気がします。「人のふり見て我がふり直せ」とは良く言ったものです。楽団の素晴らしい演奏を最後まで観届け、この日一番の喝采を贈った大勢の方々と共に会場を後にする時、何とも言えぬ爽やかな思いに包まれました。それは、誠実さを問う踏み絵。何でもないような日常に、真実の瞬間は潜んでいます。