住宅ローンが残っている場合あなたが売る家に住宅ローンが残っている場合、家を売ることが決定したこの段階で、早めに融資を受けた銀行へ連絡を入れておく必要があります。住宅ローンを借りるには必ず抵当権が設定されます。要するに住宅ローンを支払えなくなった場合の担保ですね。この抵当権が抹消されないと不動産を売却できないためです。販売(広告~内覧)いずれかの媒介契約を結ぶと数日でレインズに売却情報が公開されます。情報が公開されたことによって、チラシやネット広告などで一般の人にも情報が知れ渡ります。問い合わせを受けた不動産業者は、お客さんを連れて内覧に訪れます。売る家に住みながら内覧を行う場合、下記ポイントを押さえると印象がよくなります。水回りに力を入れて清掃を行うできるだけ明るく見せる(照明は全てONにし、切れている電球や蛍光灯があったら交換しておきましょう)ゴミや使用していないものは処分して出来るだけ部屋を広く見せる売ろうとしている家に住んでいない場合は、専門業者によるクリーニングを入れると印象がいいでしょう。どちらの場合でもリフォームに関しては、最低限壊れている設備などを修理する程度で余計なお金をかけない方が無難です。リフォームは中古住宅の場合、自分で自由にプランニングできるというメリットがありますが、買主の趣味に合わないリフォームをしてしまったがために売れなくなってしまうこともあります。リフォームに300万円費用をかけたとしても、売買金額や査定金額が300万円上乗せできないケースが多いからです。リフォーム可否の判断は、不動産業者に相談することをオススメします。販売価格があまりに相場より高いと、問い合わせがないため業者から値下げの提案を受けることになります。内覧を終え買主に購入意思があった場合、購入申込書をもらいます。)が一堂に会し売買契約を締結します。契約時に売主は買主から手付金(売買代金の10%程度が一般的)を受領します。この手付金は残代金支払い時に売買代金に充当するもので、契約の成立を表す意味合いが強いです。双方で「こんなこと知らない」、「こんなはずではなかった」ということがないように、売買契約を結ぶ前までに重要事項の説明をすることが宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明とは取引する物件についての詳細や取引する条件などが記載されている、重要事項説明書に記名押印した宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで、説明を行うことです。実務的には売買契約書と重要事項説明書を事前にデータや紙媒体でもらい内容を確認し、売買契約と同時に重要事項説明を行うことが一般的です。しても双方が契約に立ち会えない場合は、業界用語で『持ち回り』といって売主と買主別々に重要事項説明と署名押印を行って済ますケースもあります。(業者によって『持ち回り』をやりたがらない場合もあります。)分からないことや疑問に思ったことは、必ず契約前に確認することがトラブルを避けるために必要です。本人確認をしなければならないため身分証が必要です。一般的に免許証やパスポート、マイナンバーカードなどいずれか一点を提示します。納税額を確認するため必要。支払うもので、媒介契約時に決めた手数料の金額、割合になります。半分の金額が支払われることが多いです。※売りたい家が共有名義となっている場合は、共有者全員分の書類が必要になります。引渡し(残代金決済)買主が住宅ローンを組んでいる場合、本審査とローン契約の完了を待たなければなりませんがあと一息です。通常引渡し(残代金決済)は買主側の指定した金融機関で行います。契約で顔を合わせた面々プラス所有権移転登記(売主にローンが残っていれば抹消登記)をするため司法書士が同席します。登記するための委任状などに署名捺印をし、買主は残代金の振込を行います。実務上、残代金の着金確認がとれた段階で鍵を買主へ引渡し完了となります。用意してくれるので大丈夫です。司法書士から見積書が届きます。無事に家が売れたとしても、それで「めでたしめでたし」ではありません。売却益がプラスでもマイナスであっても、売却した翌年に確定申告をすることは覚えておきましょう。分からないことは所轄の税務署で優しく教えてくれるので安心です。最後に管理人からメッセージまずは、私のつたない文章をここまで読んでいただきありがとうございました。のっけから『3ない宣言』などと暑苦しい宣言をしてしまいましたが、家を売る成功の秘訣は、あなたが『いい担当』に出会えるかどうかがカギを握ります。不動産一括査定サイトのサービスを利用すると、一度の不動産情報と個人情報の入力で複数の不動産業者に査定依頼が可能で、対象物件の取扱が得意な業者を選定できます。査定書を見比べ、査定根拠を聞き比べて、あなたが一番信頼と納得できる不動産業者と契約を結んで下さい。家を売るはじめの一歩として、不動産一括査定サイトのサービスを上手く利用してみてはいかがでしょうか?最後に当サイトをうまく活用して、あなたが笑顔でグッバイホームできることをお祈りします。管理人の金井がオススメする不動産一括査定サイトHOME4UHOME4Uは株式会社NTTデータ・スマートソーシングが運営する不動産一括査定サービスです。国内初の不動産一括査定サイトで、今年で17年目となる老舗中の老舗。売却査定数も累計30万件と確かな実績を誇っています。北海道から沖縄まで、全国の不動産会社が登録。最大6社に無料で査定依頼ができます。公式サイトリビンマッチ(旧スマイスター)45秒で簡単に査定を依頼することができる一括不動産査定サイトのリビンマッチ。これまでに、440万人以上の方がサイトを利用しており、96%の利用者がリビンマッチの査定サービスに満足だと答えています。査定と同時に不動産物件の相場を知ることができるようになっています。登録されている1,400社の不動産業者にはそれぞれ得意分野があるので、物件によっては1,000万円ほどの差額が出ることもあり、最適の業者を選ぶ手助けをしてくれます。公式サイトイエウールイエウールは全国約1,400の不動産会社が登録している一括査定サービスです。全国の相場で判断するのではなく、過去の実績や周辺地域の価格なども参考に見積もりを出してくれるのが特徴。最大6社に一括査定依頼ができます。不動産売却と確定申告まとめ2月といえばこの季節がやってきました。(スギ花粉も...)筆者である金井も早く行こうと思いつつ、毎年3月に税務署で長蛇の列に並んでいます。確定申告を行う理由は人それぞれ違うかと思います。ここでは不動産売却をした場合の「確定申告」について、分かりやすく解説します。そもそも確定申告って何?確定申告とは、1月1日~12月31日までの1年間の所得および税額を計算して、申告と納税を行うことです。「納税」は日本国憲法で定められている国民の3大義務のひとつですから、日本にいる以上避けては通れません。所轄の税務署へ持参・郵送・インターネット(e-tax)いずれかの方法で申告を行いましょう。通常サラリーマンなどの給与所得者は、確定申告をする必要がありません。年末調整を行うことによって、会社が所得を確定して関係各所へ通知してくれるためです。近年はネット転売などで20万円以上の雑収入があったり、流行のダブルワークやふるさと納税の影響で、確定申告が必要な方が増えてきています。不動産の売却をすると場合によって、年末調整を行っていたとしても給与所得とは分けて税額を計算し(このことを分離課税という)、翌年2月16日~3月15日の開庁日時の間に確定申告および納税をしなければなりません。確定申告を行うことによって、今まで概算で納めていた所得税額や翌年度の住民税額が決定します。不動産売却にかかる税率表を以下に記載しますが、少なくとも所有期間が5年を超えると税率が約半分になることは覚えておいて損はありません。20.315%※なお非居住用不動産の所有期間が10年超の場合、5年超と同率の20.315%となります。不動産を取引する上では、切っても切れない税金との関係。ここでは不動産売却に関わる税金について解説しています。税金の種類や税額、税率についても触れ、節税ポイントや実践可能な裏ワザなど初心者向けの内容になっています。https://goodbye-home.net/column/real-estate-tax/不動産売却をすると法務局へ所有権移転の登記が行われ、登記記録変更のデータは税務署でも共有されるため、無申告でいると税務署から確認の連絡も入ります。申告が必要であるのに、無申告でいると更に延滞税や加算税がプラスされてしまいますので、期限内に正しく申告を行いましょう。不動産売却したら確定申告は必須なの?一般的に「確定申告」のイメージは、面倒くさいという印象が強いと思います。ただでさえ忙しいのに平日時間を割いて(確定申告期間中は日曜日に開庁する日も設定されてますが、いつ行っても大混雑です。)長蛇の列に並ぶのは、ツラい以外の何ものでもありません。不動産売却を行った場合、必ず確定申告しなければならないのでしょうか?まず最低限知っておかなければならない知識として、不動産売却(譲渡)によって生ずる所得のことで譲渡所得(損失)があります。この譲渡所得がプラスであった場合は、確定申告をしなければなりません。それとは逆に譲渡所得がマイナス=譲渡損失が発生した場合は、確定申告は不要となります。これが原則です...。譲渡所得を求める上で注意したいことが、売れた金額がそのまま譲渡所得ではないということです。分かりやすく説明すると譲渡所得は、下記の式で算出可能です。売った時の費用:150万円4,000-(3,150+150)=700万円が譲渡所得となります。・登記費用(司法書士への報酬等)・その他測量費や立ち退き料、訴訟費用など取得にかかった費用(税務署に認められたもの)(※1)買った当時と売った時で、建物の状態は同じではないため経年劣化分は費用にしてはいけませんということところが先祖代々の家を相続したり、契約書類や通帳など買った(取得した)当時の書類が無くて、取得費が計算できない方もいることでしょう。いった方は売れた金額の5%を取得費として算入できる概算法という計算式を使えます。売れた金額の5%だけでは譲渡所得をあまり圧縮できないため、納める税金が多額になってしまいます。それだけ取得費を上げることが節税につながるため、重要になってくるのです。売買契約書が見当たらなくても昔の通帳や買った当時の購入先から書類を取り寄せるなど、税務署に対して証明の根拠となるデータをかき集めるとよいでしょう。・売った時の登記費用(司法書士への報酬等)・その他測量費や立ち退き料、違約金など売った時にかかった費用(税務署に認められたもの)計算の結果、譲渡損失が発生する場合は確定申告不要と既に記載しました。「売れた金額が安かったし、どうせ譲渡損失が出るから...」と初めから決めつけて、確定申告をしないと損をしてしまうケースがあります。売却をした年の1月1日現在で所有期間が5年超の居住用財産(マイホーム)の譲渡によって生じた譲渡損失は、本来認められていない給与などの別所得と合わせて税金を再計算してもらえるのです。これによって税金の還付や翌年以降3年間の繰越控除を受けることも可能なので、ご自身で判断はせず、税理士や不動産業者に相談しましょう。前項にて譲渡所得の計算方法および確定申告の要否を説明しましたが、マイホーム(居住用財産)の売却で、譲渡所得から3,000万円を引くことができる特別控除の特例があります。この特例を利用するとたいがいの不動産売却で譲渡所得が生じないため、利用しない手はないでしょう。同特例を受けるための確定申告はもちろん、下記要件をみたすことが条件になります。)・売却した年の前年および前々年に同特例またはマイホームの買換えや交換の特例を受けていない・売主と買主が親子や夫婦など特別な関係の取引でないこと・同特例を受ける目的で居住した建物でないこと(別荘、仮住まいは否認)また、相続などで取得した空き家を売却する場合も、一定条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例がありますので、覚えておいて損はないでしょう。(マイホーム売却と特例制度の併用は可能ですが、限度額は6,000万円ではなく3,000万円になります。)マイホームの買換え特例を受ける時のポイント平成31年12月31日までにマイホームの売却をして買換えを行い一定の条件を満たした場合、譲渡所得に対する課税を将来へ繰り延べすることができる制度があります。課税されない訳ではなく、買換えたマイホームを売る時まで納税を先延ばしにできるものです。この制度を「特定居住用財産(マイホーム)の買換えの特例」と呼びます。実際のところ買換え特例を利用した方がいいケースはあまりありません。譲渡所得が3,000万円を大幅に超え、他の特例を適用しても税額が高額かつ、買換える新居の購入資金がギリギリで納めなければならない税金をすぐに用意できない場合です。買換えた新居は10年以上居住および保有して、当面売却する予定がない方の利用をオススメします。確定申告ではどんな書類が必要になるのでしょうか。記入が必要になってくる申告書等は国税庁ホームページよりダウンロード可能です。書き方や計算方法が分からない場合は税務署に行けばやさしく教えてくれるので、時間がとれる方はなるべく自分で行うことをオススメします。一般的に不動産売却翌年の確定申告に必要な書類には下記のものがあります。し(買った時と売った時)・増改築の工事請負契約書や領収書写し(買った時)※買った時の書類がない場合は、昔の通帳の写しやローン契約書など取得費用に算入できる可能性がある書類はできる限り準備しましょう。写しなど・買換(代替)資産の明細書(買換え不動産の取得が不動産売却の翌年以降になる場合)「時間がない」「手続きが面倒」という方は税理士や会計士に依頼する方法もありますが、最低でも10万円以上の費用が発生します。仮に税理士等に依頼した場合でも、申告に必要な上記添付書類はあなたが用意しなければなりませんので、手間がないわけではありません。不動産売却と確定申告まとめ不動産売却には、税金が必ず関わります。3,000万円特別控除等の特例を利用するには、あなたから税務署へ確定申告をしなければならず、有利になるよう勝手に計算をしてくれる訳ではありません。住んでいる家を売るなどで譲渡損失が生じた場合も特例を受けるには、同様に確定申告が必要です。普段せっせと節約をしているのに確定申告をしないことによって、減税につながらず実質的に損をしてしまっては本末転倒になってしまいます。不動産売却が行われた年の翌年は、特例の利用可否を確認し期限内に確定申告を行いましょう。生まれも育ちも仕事も大好きな横浜で人生の大半を過ごす。地場の建設会社にて施工管理を学ぶ(某有名人宅の新築工事に工事主任として1年間従事)。同社で不動産の営業、企画にも携わる。転職し管理と仲介営業を経て2017年に不動産会社を起業。ブックマークこのコラムが気に入ったらぜひ「いいね!」をお願いします♪みんなに役立つ情報をお届けします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。家・マンションを売るなら!現役不動産屋が教える家を高く早く売る方法【グッバイホーム。