経営計画の見直しは、そこから始まります。宅建業法35条書面です。読んで字の如く、不動産を選定する上で、極めて重要な事項が並んでおり、記載漏れや説明を怠った場合には、厳罰が下されます。網羅できない部分を、宅建業法47条が補完します。小さなお子様のいらっしゃるご家族が賃貸住宅を借りる際、下階に住む方が神経質な方で過去、生活音に関するトラブルを再三起こしていた。その事実を認識していながら、それを隠して契約したとしたら、それは47条違反です。「知っていたとしたら契約しなかった」と思われるのであれば、前以てしっかりと説明すべきでしょう。必要条件ではあるけれど充分条件ではありません。おいて、売買もしくは貸借の仲介は、いくつかのパターンに別れます。双方から手数料を頂ける1のケースを、業界用語では「両手」と言います。対して23は「片手」です。買主(借主)に交付し、説明する義務を負います。宅建業法35条に定められている法律です。ここまでは、常識でしょう。23の場合には、一件の取引を複数社で仲介することに成ります。いわゆる共同仲介です。作成するのは、売側(貸側)の元付業者。お客様に「重要事項説明」を実施するのは、買側(借側)の客付業者。共同で仲介する上で、応分に業務分担する訳です。何も起こらなければ、それでwin-winと言えるかもしれません。何かが起こった時は・・・。元付業者の作成した重要事項説明書に、大きな誤りがあった。客付業者が重要事項説明を怠り、署名だけを貰った。それが原因で、お客様に損失が生じ、クレームや訴訟に発展した場合、責任の所在はどうなるか。共同仲介の二社は、当然に連帯責任です。手を抜くか否かは当事者の判断ですが、そうしたリスクがあることだけは自覚しておく必要があります。仲介会社としての押印は、くれぐれも慎重に行って下さい。次の様に語っています。『私がいまの教育を踏まえて強く思うことの一つは「公」ということが失われていることです。敗戦後の日本の気概が「滅私奉公(私心を捨てて公のために尽くすこと)」だったのに対して、今は「滅公奉私」。公を滅ぼして自分が好きなことをやればいいというように公と私の関係が逆転してしまった。その結果、皆が幸せになったかというと、いかにも一人ひとりの自由が保障されて幸せのように思うけれども、勝手者が増えますから、結局は幸せにならないんですね。二つ目はそれと関わることですが、子供の個性ばかりを尊重し、それまでの社会常識や通念が崩れてしまったことです。それによって人間同士の繋がりが大変希薄に成ってしまった。子供会、婦人会などというものは、いまや風前の灯です。それどころか、学校の部活ですら運営がままならなくなってきています。確かに、会社よりも個人、国家よりも個人の自由と都合が優先される風潮は、日毎強まっています。会社にしても、部活にしても、子供会にしても、目下は目上を敬い、目上は目下に対して愛情を持った厳しさで育むことが、当たり前にできていました。今や、そうした人間関係すら、無用の柵(しがらみ)として拒絶されます。社員にとって会社は、知識と能力を授かり、経済的安定をもたらし、人間的な成長を促す。国民にとって国家は、権利と自由を保障し、安全と安心をもたらし、生活の基盤を支える。公と私は、切っても切れない一体不可分。従って、愛社精神や愛国心を持つことは、当然のことなのです。0Pagetop短期と長期の両睨みこれまで、松山の管理会社は、他社への斡旋依頼に積極的でした。A社が管理している「愛媛マンション101号室」の空室情報は、B社にも、C社にも、D社にも流れます。依頼を受けたBCD各社は、「アットホーム」や「ホームズ」や「スーモ」といったポータルサイトに、挙って掲載します。従って、某ポータルサイトで検索すると、全く同じ条件の「愛媛マンション101号室」の情報が、数社分連なる訳です。複数のポータルサイトを掛け合わせると、一部屋の空室情報は十にも二十にも成ります。その中で、入居希望者の選択した会社が反響を得て、仲介の権利を得ます。ポータルサイト掲載は不可」とする会社が増えています。管理会社としてのスタンスは、他社の力を借りてでも、入居率を維持したい。仲介会社としてのスタンスは、自社で決められるアドバンテージを、みすみす手放したくない。この相反する思惑における、後者の考え方が強まってきたものです。結果的に、ポータルサイトの掲載量は激減します。仲介会社にとってみれば、物件の絶対量が確保できないために、反響を減らす可能性は大です。お客様にとってみれば、実数の十倍、二十倍の情報が氾濫している状況よりも、大いに選択し易くなります。仲介会社は、他社物件に依存していた、これまでの努力不足を反省すべきです。将来の管理候補として注力すべき、一般物件確保のための物調活動の重要性を再認識できたならばプラスでしょう。管理会社も、自社だけで募集しようとしたが故に入居率が下がって、管理解約されたら元も子もありません。目先のことで一喜一憂するのではなく、高所から俯瞰して、短期と長期を両睨みするのが経営です。来年で「盛和塾」を引かれる稲盛和夫氏の著書、「心を高める経営を伸ばす」は、経営者のみならず、人としてもバイブルとなる名著です。「経営者は、金儲けが上手くなくては生きていけない。誠実でなければ生きる資格がない。」フィリップ・マーロウ流の台詞が、しっくり来ます。以下は、特に大切にすべき価値観の引用です。『人を動かす原動力は、ただ一つ公平無私ということです。無私というのは、自分の利益を図る心が無いということです。自分の好みや情実で判断をしないということです。無私の心を持っているリーダーならば、部下はついてきます。逆に自己中心的で、私欲がチラチラ見える人には、嫌悪感が先立ち、ついて行きかねる筈です。-中略-リーダーは、まず自らの立つべき位置を明確にすべきです。私利私欲から脱却した、「自分の集団のために」というような大義に、自らの座標軸を置くべきです。「私利私欲」から「公正無私」へ。猛省したいと思います。昨夜は、業界団体の理事会。日頃お話しできない方とも、親睦を図ることができて、大変有意義な一日と成りました。理事をお引き受けして丸5年。一つの結論に達した様な気がします。5年前には、足の引っ張り合いや、いがみ合い、誹謗中傷が散見されました。過去の因縁を引き継ぎ、派閥争いにエネルギーを注ぐ、低レベルなゲームです。大事なのは過去よりも未来。政争よりも政策でしょう。誰かの顔色を伺いながら、長いモノに巻かれようとする人も少なくありません。優先すべきは、権力を持つ一部の方々の感情ではなく、大多数の会員の便益です。会員の利便のために未来志向で取り組むこと。それこそが、業界団体のあるべき姿です。二度と、時計の針を巻き戻してはなりません。御承知の通り、来年のゴールデンウィークは10連休に成りました。5月の休日は計12日で、稼働日は19日だけです。この連休は来年に限っての特例と言い聞かせ、年末年始のカレンダーを眺めてみたら・・・。12月の休日は計12日で、稼働日は19日。1月の休日は計12日で、稼働日は19日。2月の稼働日も19日しかありません。経営者と社員の違いは様々ありますが、多い休みを単純に喜べるのが社員、不安になるのが経営者でしょう。休みが増え、稼働日が減る中で、生産性を向上させて、経営計画を達成する。この相反する状況下で、ハードルをクリアするのが、経営者に課せられた使命です。今期経営計画がスタートして5ヶ月。残された時間は7か月です。コンサルタント会社や建設会社の大型案件が、今期売上に計上できるリミット。賃貸仲介会社や印刷会社の繁忙期。それらを勘案しますと、概ねここ3ヶ月で今期の大勢は決します。ここからは、各社社長の皆様へのお願いです。新年仕事始めに全社員を集め、経営計画書に基づいた「進発式」を行って下さい。業績だけではありません。期首に皆さんが、魂を込めて作り上げた「経営計画」は、いわば建物の設計図。先述した一連の問い掛けは、中間検査のチェックリストです。設計図の通りに進んでいるなら問題ありません。ないとすれば、今の内に手を打つ必要があります。一頁ずつ見直し、進捗を確認し、課題を抽出し、対策・改善策を検討し、「進発式」で全社員にメッセージ頂ければ幸いです。0Pagetopオーガンスism内子座をホームに活動する劇団「AUGHANCE」第20回定期公演が閉演しました。平成6年から、年一回ペースで公演を打ち、地元では少しだけ名の知れた劇団です。例年は秋口に行う公演も、今年は諸事情によって師走の慌ただしい時期に。開演前から降り続く冷たい雨。お客様の出足もやや鈍く、心配されたものの、最終的には表の傘立てが間に合わない程の大盛況と成りました。お越し頂いた全ての皆様に、心より御礼申し上げます。四半世紀に及ぶ活動の中、個人的には様々なことがありました。今もまた、仕事を言い訳に、殆ど関われない状況です。そんな私的な事情とは無関係に、劇団は永続しています。アマチュア演劇の頓挫する理由は、三つです。我が劇団は、二代目、三代目の代表がしっかりと引き継いでくれました。苦境に立っても、適宜その時代に合った脚本家、演出家、キャストが現れます。した新陳代謝によって、劇団の今は有ります。公演収支は絶対に赤字にしません。見込まれるチケット収入の範囲内で支出を抑えるか、支出以上にチケットを売るか。我々の公演パンフには、アマチュア劇団にしては珍しくスポンサーの協賛がありません。趣味も、町興しも、経済が伴わない活動は永続しないでしょう。お願いには限界があり、心の中に負債を残してしまいます。公の補助やスポンサーに依存せず、自主自立の営みを心掛け、経済合理性をまっとうしてきたからこその永続です。わった劇団員の皆様が、これまで様々なタスキをつないできました。中でも一番大切なタスキ。それは、オーガンスismです。次に面談の重要性です。そもそも人間は、生まれつきに三つの欲求が備わっています。多額の賞与を得られれば、服や時計や車を手にすることができます。外食や旅行も楽しめます。「生理的欲求」を満たすために、お金は必要条件です。役員が、賞与評価を元に面談すること自体が、相手を承認する行為です。評価期間中の功績を認めることも、上司の重要な役割でしょう。苦労は、面談時に上司から投げ掛けられる言葉によって報われ、やる気に火が付くものです。「一年前に比べて、本当に成長したな。「ここを改善できれば、もっと良くなるよ。「このプロジェクトを成功させて、次のステップに進んで欲しい。