不動産に関するコラムマンションは老朽化が激しい、ですとか、新築物件でさえ建てた瞬間から価値は下がっていく、ですとか、築10年で価値はほぼゼロになる、ですとか、家の寿命に関する説は数多くあります。最近ではマンションの建て替えのCMをよく見かけます。これは、老朽化したマンションの建て替え工事を促しています。時期的に見ても丁度いいですからね。そもそも、マンションや一戸建ての寿命はどのくらいなのでしょうか?そして、それはどのように決まるのでしょうか?これから紹介するのは、住まいの寿命に関してです。その不動産がどのくらいの寿命かがわかることによって、購入や売却に役立ちます。どのような要因が寿命を決めているかも合わせて紹介していきます。◆「マンション」の寿命マンションは一般的・タワーマンションに分けて考えてみましょう。一般的なマンションは、法定耐用年数を47年としています。国の税法上の耐用年数でいうと47年という意味です。一般的に、47年で価値がゼロになる計算となります。これはあくまでも税法上ですので、実際に比較するとズレが生じます。自動車であれば4年、自転車であれば2年、パソコンは4年、など法定耐用年数が定められています。これがベースとなり、通常の使用方法や使用時間であればこのくらい持つとされています。していますが、これが一般的な考え方です。47年過ぎるとボロボロになるわけではありません。実際の寿命はどのくらいだと考えられているのでしょうか?建設された年代や場所、コンクリートの材質などによっても異なりますが、一般的な話をするとマンションの寿命は60~100年程度だといわれています。言ってしまえば、マンションは使用期限が長いということです。多くの場合60年も経っていないマンションの建て替え工事を行っています。これはなぜかというと、古いマンションには震度5強程度の旧耐震基準が採用されているため、大地震には耐えられないかもしれないのです。いったリスクヘッジのため建て替え工事を勧めているのです。◇「タワーマンション」の寿命タワーマンションの寿命は専門家の間でも意見が分かれていますが、一般的なマンションと同じように60~100年だといわれています。タワーマンションは歴史が20年程度と浅く、データが少ないので、未知数なのです。寿命は60~100年程度というのも、適切に修繕したりメンテナンスをしっかり行った場合です。タワーマンションは足場を組めないので、大きな工事が出来ません。そのため、修繕工事やガラス掃除などには屋上から吊るゴンドラか移動昇降式足場(リフトクライマー)を使って行います。工事の際に強風であれば行えません。全体的にみて、工事期間も長く工事費用も高くなります。大規模な工事を行う場合は所有者の過半数の賛成を得て、工事費用は住民からの修繕積立金から捻出され行われます。上記のようにタワーマンションは、大規模な工事がしにくいです。修繕に対するハードルが高く設定されている分、寿命が短いのではという意見もあるのです。これが専門家によって意見が分かれている原因です。タワーマンションの寿命に関しては、もう少し歴史を重ねないとわからない点も多いようです。一戸建ての寿命はどのくらいなのでしょうか?目安を、「価格査定マニュアル」と「一般的に言われる寿命」からみていきましょう。下記の表はこちら(家は築10年で価値がゼロになるって本当?)で紹介した「価格査定マニュアル」です。そのマニュアルによれば、家の築年数と査定価格には、以下の表のような査定ポイントがあるようです。センター)という公益法人のHPに載っています。戸建て住宅は「原価法」、マンションや住宅地については「事例比較法」により査定されます。※「+」はプラス査定、「ー」はマイナス査定このように、築10年でプラスマイナスゼロとなっていることから、価格査定マニュアルでは築10年で家の価値はゼロになります。下記は「一般的にいわれる寿命」です。税法上と実際の耐久年数はかなりの開きがあることがわかります。寿命はメンテナンスの有無によっても上下します。不動産の寿命を決めるのは下記の4つの要素があります。・管理(運営や修繕)・材料(材質や成分)・造り(建築方法や設計)・立地(周囲の環境や地盤の状態)パソコンでいうと、使い方や使用時間などが劣化に関係してくるのと同じです。不動産は上記の4つの要素によって、寿命が短くなるか長くなるかの分かれ道があります。それぞれ解説していきましょう。管理(運営や修繕)これは人でいうと専属ドクターです。不動産の寿命を気にするのであれば、「管理」は最も外せない要素です。管理には運営や修繕なども含まれていますから、いわば不動産の要の部分なのです。不動産の所有者が「長く持たせたい」という気持ちでないとそれは実現しません。マンションは特に所有者が多く管理組合の運営が大切になってきます。所有者の意識の問題が非常に重要になります。材料(材質や成分)何で出来ているかはとても大事です。木造なのか、コンクリートなのか。コンクリートの中でも、質は良いのか悪いのか。マンションの建設ラッシュであった70年代は特に質が下がっている恐れがあります。いうのも、建設ラッシュによって材料が足りなくなったコンクリートに、水洗いが十分でない海の砂が使われていることがあったのです。そのため、マンションの鉄骨や鉄筋を腐らせてしまうことも多いのです。1970年代に作られたマンションは特に要注意です。最近ではコンクリートの質が上がってきているので、100年単位の耐久性が確率されたコンクリートも登場しています。中には500年の耐久性を持つ桁違いのコンクリートまで...また、一戸建ても例外ではありません。木造は、昔と比べると質は下がっています。家を残そうと建築されていたからです。最近のフローリングなどに使用される「木」は薄く、使い捨てのインスタントで見かけ倒しであることが多いです。昔ながらの築古と現代のコンクリ戸建ては大きな差が生まれているでしょう。造り(建築方法や設計)構造別で強い順は、S造(鉄骨)<W造(木構造)<RC造(鉄筋コンクリート)<SRC造(鉄筋鉄骨コンクリート)となります。それぞれの特徴は下記のようになります。・鉄骨構造(S造:Steelの略称)⇒柱や梁などの骨組に鉄骨を使用した構造。加えて、コンクリートのかぶりの厚さも耐用年数に影響します。かぶりの厚さは鉄筋を包むコンクリートの厚さをいい、厚さが厚ければ厚いほど耐用年数が増すとされています。目安としては、厚さ3cmで耐用年数65年、4cmで耐用年数100年になるといわれています。このように、不動産の構造によっても寿命は変わります。立地(周囲の環境や地盤の状態)不動産の寿命には立地が大きく関係しています。先ほども述べたように、鉄骨や鉄筋は塩分に弱く、塩分が腐食を引き起こします。そのため、海沿いにある不動産は劣化が早いのです。海水が侵食してきたり、風に乗って劣化を加速させます。都会にある不動産も注意が必要です。排気ガスがコンクリートの腐食を早めるといわれています。対策を行わなくてはなりません。土地の地盤も大切です。地盤が弱い・強いはありますし、プレートも関係してきます。日本は地震大国なので、プレートによる大地震予測も必要です。不動産の地盤リサーチは必ず行うべきです。このように、立地による環境や地盤の影響を見極め、適切な対処をすることが求められるでしょう。◆重要視すべきはココ!上記の中でも、特に重要視してもらいたいところは下記のようになっています。マンションは「管理」、一戸建ては「立地」としています。詳細をみてみましょう。重要視していただきたい点は、マンションだと「管理」です。マンションは管理に価値があります。それほど、運営や修繕がマンションの寿命を左右するのです。もらうようにしましょう。これにはマンションの管理に関することが記載されていて、修繕履歴や修繕積立金や修繕の予定まで知ることができます。これをみることで、マンションがどのような管理を行っていて、いつ頃修繕予定があるのかなどがわかります。そのため、「マンションを購入してすぐに寿命が来てしまった」「マンションを購入してすぐに工事があるようだ」といったバッドタイミングも防ぐことができます。一戸建てで重要視していただきたいのは、「立地」です。マンションとは異なり、管理は所有者自身が行い、大勢はいません。一戸建てで最も変えられず、影響が大きいのが立地です。地震などの災害を含め、一戸建てには直接的な要因となります。それらは自分で行動して調べなくてはなりません。いう点では、4つの要素をまんべんなくクリアし、寿命を延ばしていきたいところです。戸建てはメンテナンスも自分たちで行うため、長持ちさせたいという気持ちが大切です。それらは立地だけではカバーできません。寿命を延ばす行動が全体的にバランスよく必要になってくるでしょう。⇒一戸建て住宅を高く売る!3つのコツで高額査定に◆不動産の寿命に関するまとめいかがでしたか?不動産の寿命は、マンション・戸建ての種類から、構造によっても異なります。一つ言えるのは「不動産のメンテナンスをすることで寿命を延ばすことができる」ということです。住まいをキレイに大切に使いたいという気持ちで、日々家をメンテナンスしておきことが鍵となります。修繕やメンテナンスを行っていなければ、持つものも持たなくなってしまいます。寿命はケアによって変わるのです。・管理(運営や修繕)・材料(材質や成分)・造り(建築方法や設計)・立地(周囲の環境や地盤の状態)これらに気をつけながら、出来る限り長く保っていきましょう。市区町村は?エリアは?シェアするツイートフォローする関連記事2019年10月消費税増税、家を売る・買う不動産取引はいつが得なの?【増税前の総復習】2014年4月に8%に上がったばかりの消費税が、2019年10月に10%に引き上げられることが発表されましたね。クラウドファンディングとはどういったも...記事を読む不動産ってビットコイン決済できるの?仮想通貨はここまで来た最近よく耳にする「ビットコイン」。仮想通貨はクレジットカード・Suica・PASMOをはじめ何年も前からありますが、このビットコインが話題に...記事を読む不動産を売却したお金で始める、オススメの資産運用ベスト3不動の資産だといわれてきた「不動産」にも、陰りが見え始めています。不動産を売却しようと考えている人は、実に賢明ですよ。家を売却すると物件を引き渡す際に対応しなければならないのが電気・水道・ガスなどのインフラ周辺の切り替えです。不動産を購入しました。その際、出来るだけリフォーム費用を節約するために私自ら修繕やクリーニングを行ったので、費用を少し節約する...記事を読む不動産の手続きは代理人(第三者)に頼めるの?委任状の書き方を知ろう不動産の売買を行なう際の契約は、原則として土地や建物の新旧所有者本人が行なわなければなりません。いわれたら驚きますよね。実は床の傾きは非常に身近な問題なんです。床の傾きは、同じ家...記事を読む夢とロマン溢れる不動産『月』を買いたい!~月購入の取扱い説明書~不動産といえば思いつくのは家、マンション、土地・・・いえいえ、それだけではありません。日本の不動産流通業界は、長い間不透明な業界でした。不動産の売却にしても、購入にしても、「タイミング」が大切です。実は売却に適している時期と購入に適している時期は異なるのです。今回は、そのタイミングについてご紹介します。1不動産「売却」のタイミングは...「家を相続したら一体いくら取られるんだ..」不安に駆られて調べてみるとどうも、ダメ人間です。大学卒業後、小さい会社に就活したものの、就職先を一日で辞め無事ニートに。それ以来、定職に就くことは諦め20代後半でようやくブロガーにでもなろうかと考えているダメ人間です。昔から、不動産はとても価値のあるものでした。その不敗神話は崩れかけて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