賃貸マンションでもエアビーアンドビー受け入れが上手くいく6つのポイント。TOP民泊仲介サイトを攻略しよう。賃貸マンションでもエアビーアンドビー受け入れが上手くいく6つのポイント。賃貸マンションでもエアビーアンドビー受け入れが上手くいく6つのポイント。民泊仲介サイトを攻略しよう。TwitterFacebookGoogle+B!はてブPocket「東京のAirbnb(エアビーアンドビー)ホストの数が減り始めた!」2016年夏、ある有名なエアビーアンドビー情報サイトがこうした統計レポート記事を掲載したとき、SNSのエアビーアンドビー・コミュニティでは激震が走りました。増え続けているのですが、なぜ東京のエアビーアンドビー物件数は減少しはじめてしまったのでしょう?それは、日本では多数を占める賃貸物件でのエアビーアンドビー経営が想像以上に難しいからに、他なりません。賃貸マンションでエアビーアンドビー経営が難しい理由、知ってる?賃貸マンションで上手にAirbnb(エアビーアンドビー)経営を行うコツをお話しする前に、まずは基礎情報として、賃貸マンションでエアビーアンドビー経営を行うことがなぜ難しいのか、いかに難しいか、その点についてまとめていきます。エアビーアンドビー経営に興味があるなら、賃貸マンションにおけるエアビーアンドビー事情は絶対に把握しておきましょう。1−1.そもそも賃貸物件の又貸しは禁止されている!賃貸マンションというのは、物件の大家さんから物件を借りて住む形態ですよね。それをさらに民泊ゲストなどに貸し出すなら、それは「又貸し」という行為になります(「転貸」ともいいます)。基本的に賃貸物件は、この又貸しという行為が禁じられているのです。一般的な賃貸借契約の条項の中で禁止の旨が書かれており、ほとんどの不動産オーナーはこの賃貸借契約をそのまま踏襲しているため、よっぽど特殊な不動産でない限り、又貸しはできません。1−2.無断で又貸しするとどうなるの?立ち退きや損害賠請求に発展することも!とはいえ、賃貸マンションを又貸ししているAirbnb(エアビーアンドビー)ホストも、あちこちに存在しています。厳密に言えば、「できない」わけではないのです。「法律で禁じられている」ということなのですね。法律で禁じられていても音楽CDをコピーする人々がいるように、法律で禁じられていても賃貸マンションを又貸しする人々がおり、「又貸しはできない」とは言い切れません。法律を犯すのですから、見つかったときには罰せられることになります!一般的には、まずは「警告」を受けることになるでしょう。「又貸しは違法ですからやめてください。」と物件のオーナーから電話なり手紙なりで通告がなされるケースが多いです。そこでエアビーアンドビーの経営をストップするなら、訴訟問題などにはならずに済みます。予約を受けていたゲストの方々にキャンセルを申し出なければならず、ここでエアビーアンドビーへの罰金やゲストとのクレーム騒動を被ることにはなるでしょう。大家さんの中には容赦のない人も!「今すぐこのマンションから出ていってください!」と、即時立ち退きを命ぜられてしまうケースも数多く報告されており、この事態を覚悟しておく必要がありそうです。1−3.費やしたお金が無駄になってしまう...。賃貸マンションでのAirbnb(エアビーアンドビー)経営の場合、営業停止を命ぜられると、先行投資したお金がほとんどパーになってしまうのも痛いところ...。これが自宅民泊の場合なら、ホストを辞めても民泊のために買ったものを家庭で使い回すことができますが、自宅以外にもう一組家具家電を揃えても、使い道も置く場所もなくなってしまいますね。二束三文の値段でリサイクルショップに引き取ってもらう以外にありません。不動産を得るために費やした資金も、敷金の一部を除いてほとんど無駄になってしまいます。民泊代行業者に払った内装コンサル料やリスティング作成費用なども、たとえ1回しか使っていないとしても、戻ってくることは無いのです。ファミリー物件の場合、その額は100万円を下らないことでしょう!1−4.大家さんが又貸しをOKしたとしても、マンションに怒られる!Airbnb(エアビーアンドビー)業界が賑やかゆえ、又貸しをOKとする大家さんも増えてきてはいます。民泊可能物件だけを扱う不動産サイトも増えてきていますね。それでも安心はできません!というのも、物件個々の大家さんがOKしたとしても、マンションなどその集合住宅の管理組合がOKするとは限らず、現状として多くの場合、民泊を禁止しているところが多いのです。管理人室のない小さなマンションでも、マンションの住民に通報されてしまえば、やはり禁止されてしまいます。大家さんや管理組合のスタッフ以上に、「一般住民」がエアビーアンドビーを嫌っている傾向が強いため、文字通り四面楚歌のようなことになってしまうのです...。1−5.日本政府も賃貸マンションでの民泊には冷たい...。日本政府の基本姿勢としては、民泊を否定してはおらず、むしろ旅館業法を改定してでも普及させようと非常にポジティブなのは嬉しい限り。こと投機型民泊に関しては、トラブルの多さから否定的で、規制はどんどん厳しくなっていくでしょう。民泊法は現在(2016年秋)、様々なアイデアが出されている段階ですが、「年間180日未満」などと営業日数を制限する動きも出始めました。1年のうち半分しか貸しに出せないとなると、利益を上げることは相当厳しくなってきます。賃貸マンションでもエアビーアンドビー経営がうまくいく6つのポイント!賃貸マンションで無事にAirbnb(エアビーアンドビー)経営をしているホストも、いないわけではありません。何か良い方法はないでしょうか?このトピックでは、6つのアイデアをご紹介します。Point1.徹底的にリサーチをしよう!まずは、まだあなたが物件を確保していないケースでの話です。物件選びに関して、リサーチを徹底的に行うようにしましょう。上述したように、物件の大家さんと管理組合そして近隣住民、この三者がすべてAirbnn(エアビーアンドビー)民泊を容認していなければ、安全な経営はできません。2−1−1.物件は民泊許可物件専門のサイトで探すのが良い。サイトで探すのが良いです。サイトが誠実であるという意味ではありません。名目でも手数料を取ったりするところが多いので、サイト選びを含めて、慎重に検討をしましょう。2−1−2.管理会社にも問い合わせよう。「エアビーアンドビーをやりたい」とハッキリと!大家さんの許可する物件が見つかったら、その物件の管理組合に問い合わせをします。「Airbnb(エアビーアンドビー)の民泊をやりたい」というふうにハッキリと伝え、それに対する管理組合の回答を得ましょう。都心や有名観光地の場合、マンションは軒並みエアビーアンドビーへの対策をすでに決めているでしょうが、地方などあまりエアビーアンドビーが盛んでない土地であれば、まだ厳しい規制はかけられていないかもしれません。2−1−3.物件地域に足を運ぼう。ご近所さんの民泊への理解をリサーチ。管理組合の許可が得られたなら、次はその物件まで実際に足を運んでみましょう。隣近所の人々に直接コンタクトを取ります。「ここでAirbnb(エアビーアンドビー)民泊をやりたいと思っているのだが、どうだろう?」と、やはり言葉は濁さずハッキリと言うべきです。エアビーアンドビー民泊で直接的に被害(迷惑)を被ったわけでないなら、寛大に受け入れてくれる人は少なくありません。Point2.徹底的に交渉しよう!リサーチの次は、「交渉」です。Airbnb(エアビーアンドビー)に関して明確な決まりを作っていない物件大家さんや管理組合は、あなたの交渉次第でエアビーアンドビー容認の規定を作ってくれる可能性はあります。交渉で大切なことは、「迷惑をかけない」「迷惑の責任はホストが負う」この2点をとにかく重要と考えてください。これまでの日本のエアビーアンドビーの事例から、どのようなことが第三者への迷惑になっているかを具体的に並べ、そしてそれを回避するための対応策を講じましょう。カギの受け渡しは必ずホストが行う。ゲストの名前と国籍を管理人に報告する。すべてのゲストの身分証コピーを取る。ゴミの分別とゴミ出しは必ずホストが行う。ホストの連絡先(携帯番号)を住民に報告する。エアビーアンドビー社の用意している「Airbnbホスト補償」は、第三者が被った被害を最高100万ドル(約1億円)まで補償してくれるので、こうしたカバーリングが存在することも知らせておくと良いですね。Point3.利益よりも社会貢献を重視しよう。同じ民泊でも、外国人留学生を受け入れる昔ながらのホームステイは、批判も禁止もされていないどころか、敬意を表されることが少なくありません。それは、留学生ホームステイには社会貢献やボランティアの側面が強いためです。対してAirbnb(エアビーアンドビー)民泊が煙たがられるのは、ホストだけが大きな利益をむさぼり、近隣住民の迷惑をかえりみないようなケースが多い、またはそういうイメージが定着してしまっているため。そのため、何か社会貢献性の強いコンセプトでエアビーアンドビー民泊を行うなら、管理組合や近隣住民も容認してくれるかもしれません。このようなアイデアはどうでしょうか。ゲストにも協力してもらい、地域の英会話交流の場として開放する。過疎の進んだ地域やマンションで営み、人をたくさん呼び込む。「プチ移住体験」などの目的で集客をかける。近隣住民の商売に利益があるようなタイアップをする。Point4.エアビーアンドビーにこだわらずに経営しよう。あなたの目的があくまで「簡易宿泊的なこと」であるならば、集客プラットホームをAirbnb(エアビーアンドビー)にしないで営むというアイデアもあります。外国人留学生のホームステイを受け入れよう。シェアハウスを銘打って経営しよう。2−4−1.外国人留学生のホームステイを受け入れよう。1つ目のアイデアは、外国人留学生のホストファミリーになるという選択肢です。上述したように、この手の民泊は社会的な評価や信頼が高く、差し止められたり批判されるケースはほとんどありません。ゲストも学校での内申の良い生徒が選抜されていることが多いため、トラブルが起こることも少ないでしょう。外国人留学生のホームステイは、高校や大学、日本語学校などが統括しているケースと、「〇〇ホストファミリー協会」といった非営利団体が統括しているケースとで二分されます。いずれも報酬の規定がまちまちで、無報酬でホストしなければならないところもあるので、下調べをしっかり行いましょう。中には日額3,000円くらい出してくれるところもあり、食事をもてなす手間はあれども、Airbnb(エアビーアンドビー)で一部屋貸しするよりも高く安定した収入を得られることもありますよ。2−4−2.シェアハウスを銘打って経営しよう。Airbnb(エアビーアンドビー)民泊よりもひと昔前に台頭してきた簡易宿泊業が「シェアハウス」です。一般的にはホテルのような大きな建物で、数十もの部屋数を抱えるものが多いですが、3LDK程度の普通民家で営まれているものも少なくありません。シェアハウスも、一部屋1ヵ月50,000〜60,000円くらいの値段設定になっていることが多く、エアビーアンドビー民泊で得られる個室での収入とそう変わりませんし、むしろ安定感はシェアハウスのほうが高いと言えます。チェックインや問い合わせ対応、室内清掃の手間が少ないのも、エアビーアンドビー経営よりもハイメリットです。シェアハウスもなぜか、エアビーアンドビー民泊に比べて批判されたり立ち退きを命ぜられたりする事例は少なく済んでいますね。これは、シェアハウスの場合入居者が日本人中心である点と、入居者の入れ替わりが少ない点が功を奏していると考えられます。Point5.投機型民泊ではなくホームステイ型民泊を経営しよう。賃貸マンションでのAirbnb(エアビーアンドビー)民泊が四面楚歌と言えるほどに煙たがられるのは、家主の居ない住居で何が起こっているのかわからない、または何かトラブルが起きても火消し役がいない、というその不審性にあります。この弱点を解消するのは、ホームステイ型民泊を営むことです。家主が常にその物件に住んでいるならば、近隣住民が不審に感じる要素は圧倒的に少なくなり、また、トラブルの発生数自体が激減しますね。ホームステイ型民泊にすることで、事業としての出費が大幅に抑えられます。家賃を2軒分払う必要はなく、民泊代行業者への委託料を払う必要もないため、赤字を恐れずに民泊経営できる点は何よりも魅力です!Point6.近隣住民ととにかく仲良くしよう。賃貸マンションでAirbnb(エアビーアンドビー)が禁止されるのは、法律上の問題だと思っている人が多いようですが、実情は法律よりも、周囲の住民の「声」のほうが大きな影響力を持っています。住民が不快に思っているから、法律を盾にしてクレームをしてくるのであり、住民が不快に思っていなければ、法律を犯して民泊を営んでいても、非難されないのです。賃貸マンションで民泊をやりたいならば、とにかく周囲の住民と仲良くしましょう。して信頼関係と友情を築くことで、あなたがやりたがっていることに対して協力的な姿勢を取ってくれる人は増えるのです!特に管理人さんは権力(影響力)が強く、管理人さんが味方についてくれれば様々な交渉が有利に進みますし、住民からのクレームにも上手く対処をしてくれたりします。信頼関係や友情は一朝一夕で築けるものではありません。菓子折りを持ってお愛想すれば良いというものではなく、1年も2年も掛けて親睦を深めていくことが大切です。マンション自治会や町内会の行事にも顔を出し、あなたもまたみんなのために貢献しましょう。賃貸マンションでの民泊経営は要注意!慎重に検討しよう。これまでは賃貸マンションでAirbnb(エアビーアンドビー)民泊を上手く経営するにはどうすれば良いか、それを徹底解説してきました。いって、賃貸マンションでの民泊経営は、決してお勧めできません。賃貸マンションでの民泊経営はあまりにもリスクが多く、そのわりにメリット(収入)は芳しくないため、よほどの事情でもない限り、民泊ビジネスは回避したほうが良いでしょう。3−1.起業しても、すぐに差し止められてしまうかも...。マンションでも分譲であるか、賃貸でも一軒家であるならば、まだ民泊を営んでいくハードルもそう高くはないのですが、マンションかつ賃貸となると、あなたの民泊経営にクレームを投げかけてくる人があまりにも多すぎるのです。...これらのクレームをすべて回避しながら民泊を営み続けるのは、きわめて至難の業と言えます。管理組合や住民が今は民泊を許可しているとしても、世間で何か民泊トラブルの報道でもあれば、急速に風向きが変わることもあるでしょう。100万円以上の資金を注ぎ込んで開業しても、1ヵ月で廃業しなければならなくなるかもしれません。現在の日本においてAirbnb(エアビーアンドビー)民泊は、それくらいしがらみの多いビジネスです。3−2.投機型民泊は、法律でも禁止されてしまうかも?ホームステイ型民泊を考えている人ならば、近所づきあいや交渉によってまだどうにかやっていけるかもしれませんが、業務を代行業者に丸投げする投機型民泊を考えているなら、いよいよ慎重になってください。最近日本政府は、民泊に対して、「1年間のうち180日以内」といった日数制限付きにしようかという案を発表しています。これは海外の多くの都市でも採用されている法令で、日本も踏襲する可能性は高いと言えます。投機型民泊の場合、家賃をはじめ、代行業者への委託費用や光熱費通信費などランニングコストが高いため、年間180日しか営めないとなると、赤字に陥る可能性が極めて高いです!3−3.ハイリスク・ハイリターンではなく、ハイリスク・ローリターンであるという事実...。Airbnb(エアビーアンドビー)民泊がとても儲かると思っているなら、いよいよ起業は考えなおしましょう。エアビーアンドビー民泊は、大して儲かりません。ホームステイ型民泊であれば、ほとんどランニングコストがかからず月額30,000〜50,000円くらいのお小遣いを稼ぐことはできます。投機型民泊の場合、平均程度の集客では赤字です。代行業者に委託し、代行業者にコンサルテーションしてもらってもなお、高額の民泊セミナーに参加してもなお赤字に陥るホストばかりなのですから、まったく易しいビジネスとは言えないでしょう。たくさんのクレームと戦わなくてはならないのに、その上利益も少ないのです。民泊代行業者は「儲かりますよ!」とあなたを煽るかもしれませんが、騙されないように気をつけてください。海外の民泊事情はどうなっているの?首都でのホストの数も減りはじめ、大衆の風当たりも強くなりはじめている日本のAirbnb(エアビーアンドビー)業界。ところで、海外のエアビーアンドビー事情はどうなっているのでしょう?4−1.フランスのパリは日本と同じような社会問題に!フランスのパリでは、日本と同じようにAirbnb(エアビーアンドビー)が深刻な社会問題を起こしはじめています。いうのも、世界でも有数の観光都市パリでもやはり、民泊経営で収入を得ようと企むにわか起業家が増え、彼らがパリの不動産を占領してしまっているのだとか。これにより、生活のために家を借りたいと思っている人が家を見つけられず、大問題になっているのです。4−2.しかし多くの都市ではあまり問題にはなっていない。日本やパリに限らずどこの都市でも同じことだろうと思いきや、案外そうでもありません。観光客が多いのは欧米の首都や有名都市でも同じことですが、しかしAirbnb(エアビーアンドビー)民泊はあまり大きな問題にはならず、大衆の支持を拡大し続けています。日本やパリとその他の街との違いは何でしょうか?それは、日本やパリが利益重視の投機型民泊ばかりであることに対して、その他の地域では良心的なホームステイ型民泊が主流なのです。ホームステイ型民泊ではあまりトラブルも起きませんし、他人の不動産を圧迫することもなければ、赤字に苦しむホストが続出するような惨事にもならないため、民泊の良い面が発揮されています。4−3.日数規制が設けられてもへっちゃらなのは、ホームステイ型民泊が主流だから。海外には、「年間180日まで」などと民泊の経営日数が制限されている地域がたくさんあります。それでも赤字に苦しむホストが続出したりはしていないのですが、なぜかと言えば、ホームステイ型民泊のホストが多いため。経費があまりかかっていないゆえ、営業日数が少なくても赤字に陥ることはないのです。家を丸々貸し出す物件も少なくありませんが、その場合も日本のものとは大きく異なります。欧米人は、夏休みなどに長期休暇をまとめて取って長期バカンスに繰り出す人々が多く、その長期休暇中に空いた家を、「どうせなら使いたい人に活用してもらおう」といった趣で貸しに出しているのです。日本で主流の投機型民泊とは違いますね。4−4.日本に民泊が定着するか否かのカギは、シェアリングエコノミーの理解。日本の民泊とはずいぶん雰囲気が異なることが、おわかりいただけたでしょうか?民泊とは本来、「空いているスペースをついでに貸す」といったニュアンスのものであり、シェアリングエコノミーという言葉も、本来はそのような意味のローリスクかつWin-Win(両者が得をすること)な概念のものなのです。そのような良心的なホストが増えていけば、日本も民泊文化が活性していくでしょう。利益のために空き家を借りてきて無人で営むようなホストが大多数を占め続けるならば、トラブルは増え、赤字に陥るホストも増え、民泊は誰からも忌み嫌われるものになってしまいかねません...。あなたは、どんな民泊ライフを送りたいですか?民泊スタートアップnaviでは、エアビーアンドビーをはじめとした民泊を営みたい人に役立つ情報を、幅広く網羅しています。賃貸マンション民泊に立ちはだかる法律に関して詳述しているページもありますから、トップページから探し、お役立てください。【賃貸マンションでエアビーアンドビー経営が難しい理由、知ってる?】そもそも賃貸物件の又貸し(民泊への転用)は、賃貸借契約という法令で禁止されている!無断で又貸しするとどうなるの?即刻の立ち退きを命じられたり、損害賠償請求に発展することも!当然、費やしたお金が無駄になってしまう...。大家さんが又貸しをOKしたとしても、マンションの管理組合や住民に怒られることが多い!日本政府は民泊の普及を推進しているが、賃貸マンションでの投機型民泊に対しては冷たい...。【賃貸マンションでもエアビーアンドビー経営がうまくいく5つのポイント!】Point1.徹底的にリサーチをしよう!・物件は民泊許可物件専門のサイトで探せば見つけやすい。見つけやすいが民泊ホストの足元を見るような不誠実なところが多く値段も高いので、慎重に比較すること!・大家さんだけでなく管理会社にも問い合わせよう。「エアビーアンドビーをやりたい」と言葉を濁さずハッキリと伝えるべし。・物件の地域にも足を運ぼう。マンションの住民やご近所さんに話しかけ、民泊への理解をリサーチすべし。Point2.徹底的に交渉しよう!・「迷惑をかけない」「迷惑の責任はホストが負う」この2点を心がけ、そのための対策を具体的にプレゼンテーションしよう。(1)カギの受け渡しは必ずホストが行うようにする。(2)ゲストの名前と国籍を管理人に報告するようにする。(3)すべてのゲストの身分証コピーを取るようにする。(4)早朝や深夜にスーツケースを引きずることはさせないようにする。(6)ゴミの分別とゴミ出しは必ずホストが行うようにする。(7)ホストの連絡先(携帯番号)を住民に明示する。Point3.利益よりも社会貢献を重視しよう。・留学生系のホームステイが批判されないのは、社会貢献の側面が強いため。同じような社会貢献を考えよう。(1)民泊のゲストにも協力してもらい、地域の英会話交流の場として開放する。(2)過疎の進んだ地域やマンションで経営し、そこに人をたくさん呼び込む。(3)「プチ移住体験」などの目的の人々をターゲットに経営する。(4)近隣住民の商売事業に利益があるようなタイアップをする。Point4.エアビーアンドビーにこだわらずに経営しよう。・簡易宿泊業をやりたいだけなら、エアビーアンドビー以外の集客プラットホームに変えるだけで批判の目は少なくなる。(1)外国人留学生のホームステイを受け入れよう。報酬の出ないところもあるので仲介機関はよくリサーチすること!(2)シェアハウスを銘打って経営しよう。日本人客が中心でありゲストの入れ替わり頻度の低いシェアハウスは、エアビーアンドビー民泊よりも批判されにくい。Point5.投機型民泊ではなくホームステイ型民泊を経営しよう。・ホームステイ型民泊でゲストの監視を行えばトラブルも不審性も減るし、赤字の心配も減る。Point6.近隣住民ととにかく仲良くしよう。・法律よりも近隣住民の「声」のほうが大きな影響力を持っていたりする。信頼関係を築くには何年も掛けて親睦を深めることが必要かも。【賃貸マンションでの民泊経営は要注意!慎重に検討しよう。】とにかく投機型民泊に対しての批判・規制が多いのが現状。起業しても、すぐに経営を差し止められてしまうかも...。投機型民泊は、法律でも禁止されてしまうかも?「年間180日以内」の規制案が成立すれば、投機型民泊は実質的にアウト。民泊ビジネスが儲かると思い込んでいる人は多いが、実際は利益はそう多くなく、赤字の危険性も高い。ハイリスク・ハイリターンではなく、ハイリスク・ローリターンであるということ。【海外の民泊事情はどうなっているの?】フランスのパリでは、物件を借りてきて経営する投機型民泊起業が大流行し、不動産が足りなくなって社会問題化している。多くの都市ではあまり問題にはなっていない。他の都市では投機型民泊ではなく良心的なホームステイ型民泊が主流だから。海外の多くの都市でも「年間180日以内」の日数規制が設けられているが、それでもへっちゃらなのは、ホームステイ型民泊が主流だから。風あたりの強い日本に民泊が定着するか否かのカギは、「シェアリングエコノミー」の理解。利益主義の投機型民泊はシェアリングエコノミーではなく、誰も得していない。メール講座を今なら無料でプレゼント!メールアドレスお名前(ハンドルネーム可)→実践マガジンの詳細はコチラ!「賛否両論のエアビーアンドビーの評判について。「エアビーアンドビーの清掃料金について。民泊スタートアップ実践マガジンAirbnb攻略法をDVDでマスター!最新記事ホームステイと民泊の違い。国家戦略特区では民泊が正式に営業できるのか?教師宅のホームステイ受け入れも民泊サイトを利用するのが便利!民泊受け入れなら英会話教室よりネイティブな英語が身に付く!観光感覚の短期留学でも受け入れられるのが民泊の魅力!自宅にいながら英語を学べるマイホーム留学が民泊の魅力!お礼の手紙に感動!人間愛を深める民泊の魅力。カテゴリーゲストのサポート。