前回の更新からかなり期間が開いてしまいました。前回は狙っていた物件で値段が折り合わず、値段が下がるまで保留するという経緯について書きました。民泊開業奮闘記~指値で失敗民泊向けに狙っている物件への大幅な指値をして見事玉砕しました。ダメだったかと、今後の戦略について書きます。...別の民泊物件を探し始める狙った物件の値段が下がるのは1年後か2年後かという感じです。それまでに買い手が現れなければという前提ですが、周辺の物件の値段から考えるとどう考えても高すぎる売値なので、今の値段では買い手はまず現れないと思います。自分で住む家として相場を無視して買う人が出てくる可能性はありますが、それでも田舎でそれだけのまとまったお金を自宅購入に充てる人が出てくるかと言うと、私はいないと思います。この物件に関しては「ただ待つだけ」です。値段が下がったときに私がまだ購入意欲があれば計画を勧めたいと思います。いうわけで、ここしばらく同じ地域で別の物件を探していたのですが、新たに購入したいと思う家を見つけました。今回は古民家とはいかないまでもかなり古い家で、ほぼフルリノベーションが必要です。この物件で民泊の計画を進めるとすると、物件+リノベーションで2千万円を超える予算が必要な感じです。今回は物件価格は前回のものと比べると全然安いのですが、それでも大掛かりなリノベーションが必要なため、かなりの金額になります。大家の会で大反対される私は自身が所属している大家のグループに大体月一で参加していて、そこで経過報告をするのですが、今回保留となった民泊向けの物件について報告したときは「最初に買う値段としては高すぎてリスクが大きい」「もっと小さく始めたほうがいい」「経験を積んでからやるべき」と散々な評価を貰い、落ち込んで帰ってきました。それでも「どうしても進めたい」という気持ちがあったので進め、公庫に融資の申請までしたわけですが、結局値段が折り合わずに「あっけなく終了」ということになったわけです。これはこれで融資の申請に関することも含めて経験になったので無意味ではなかったと思っています。今回の物件に関しても前回の大家の集まりでやはり同じような評価を受け、ボロボロに言われたので(笑)さすがに私も先輩大家さんたちの意見を素直に聞くことにして、まずは小さく始めてみることにしました。ボロ戸建購入計画始動!先輩大家さんたちが勧める「小さく始める」がどういうものかというと、「ボロ戸建を買ってリノベーションして賃貸として貸し出す」というものです。狙う物件の値段はなんと100万円前後。ネットで探してみたのですが、100万円台という物件は中々ありません。指値をして安くするわけですが、それでも500万のものを100万にするテクニックも無い私はできる限りそれに近い値段のものを探して小さく指値をする方向で探し始めました。この価格帯だと当然ながら色々と問題がある物件ばかりで、実際に見に行っても「う~ん」となってしまうものばかりです。田舎過ぎたり、ボロすぎたり。初心者の私にはまだどの程度の「ボロ」なら「予算内でなんとか入居者を付けられる」程度なのかの判断がすぐに付けられないのも辛いところです。闇雲に探しても良い家は見つからないので、私なりの基準を考えています。簡単ですが、この三つを基準にしています。あと、自分が住んでいる場所から車で1時間程度までの地域でしょうか。自分がやらなければならないことが出てきた場合、毎回行くのは大変なので。ある「結果表」を見ると分かります。人口推移はかなりの精度で予測できるそうです。私はこの表の中の2030年の「指数」が80以上の地域を狙っています。2番目の利回りの計算に関しては、計算方法は色々なサイトで紹介されていますが、以下の方法で計算します。想定年間家賃÷(物件価格+リフォーム費用)=表面利回り例えば、想定家賃が月5万、物件100万、リフォーム費用200万なら5×12÷(100+200)=0.3となり、30%の利回りが見込めるとなります。