東京9棟目の方向性、とりあえず店舗を除いては決めましたので、工事に着手しました!方向性をどうするかを考えながら検討した東京8棟目。友人であるベテラン投資家さんに見ていただいたりしながら、見積に追加項目を入れたりしつつ検討を重ねました。結果、居室に関しては見積をいただいていた通り、水廻りを一通りつける方向で工事に着手いただくことにしました。これによって、工事にかかる費用を取得価格に加味し、家賃を風呂無し→風呂ありに適用した形に変更すると、だいたい利回りは13.5%になります。取得時の15%に比べると下がってしまいますが、客付の容易さと建物の寿命を考えると致し方ないです。この計算をするにあたり、改めて周辺の募集賃料を確認しました。前に試算していた家賃は、ざっくりこんなもんでしょうという感じで算出していましたが、いざ真面目に近隣を見始めると、思っていたよりちょっと家賃が安めです。あれば、無理をせずに地域相場にあわせた賃料設定にした方が無難でしょうということで、想定家賃を少し安めにしました。雨樋は交換、1階の店舗は窓をつけてより汎用的に使えるように変更、などの工事を追加しました。それにより、回収にかかる期間がちょっと延びてしまいましたが、まあもうそこはやむを得ないかな、と言うことにしました。1部屋はコストダウンのために和室のまま、1部屋は洋室に変更というプランで今は対応していますが、地域の賃貸物件を眺めていると、両方洋室にしちゃった方がコストはかかるけど中途半端さはなくなっていいのかな・・・などと別の悩みが出てきています^^;さて、工事を行うことは決断したので、施工業者さんに相談したら、細かいプランはともかくとして、まずは水廻りの解体などやれることをやっちゃうよ、という意見を言っていただきました。それならということで、早速現場に入ってもらうことに。現場に入っていただいた1〜2週間後、管理会社さんから着信がありました。聞くと、トイレの配管から少し漏水していたり、室内の建具のガラスを誤って壊したりという症状があり、直してほしいのだそうです。漏水は確かに水道代もかかってしまうので困ると思います。これは修繕せざるを得ないですね。管理会社さんからは、現地に施工業者さんが入っていることもあるので、可能であれば施工業者さんに対応をしてもらうのがいいのではないか、という提案をいただきました。連絡が行っている以上、窓口は管理会社さんにしないとややこしくなりますが、修繕は現場にいる方に入居者様と調整しながらやっていただいた方が、確かに効率いいです。現地の電気の開通手続などを行うための立会の調整などもしなくてはならなかったので施工業者さんの社長に電話してその旨お願いをしました。快諾いただき、お見積を作ってくれるとのことです。よかったよかったと思いつつ電話を切ったら、2〜3分で社長から折り返しが・・・おや?「現場で既に入居者さんにうちの職人が捕まってて、その話聞いてたわ」な、なるほど・・・。入居者さんから見たら、現場の職人さんと管理会社さんは直接関係はないということなどわかるはずもありません。目の前にいる人に自身のおかれた状況をお話しているのでしょうね。いうわけで、既に現場の状態も把握されているようです。それなら見積も早いか。管理会社さんを窓口にしようと思っていたけど、それだったら施工業者さんを窓口にした方が早いかも?何はともあれ、再生に向けて進め始めた東京9棟目です。募集に入って、さくっと決められるように準備を進めたいと思います。ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。売却の際に一番気を遣ったこと。東京9棟目の売却が完了しました。孤独死保険が鬼の値上がり!いくら何でも上..財務基盤の強化を狙い、物件の売却を試して..東京9棟目、無事に満室達成です!東京9棟目がいよいよ本格的に動き始めた。|この記事へのコメントコメントを書くお名前:メールアドレス:ホームページアドレス:コメント:Seesaaブログ。