公開日2015年4月1日ここを訪れておられるあなたは、今、とても困っている状況に違いありません。こと!何故、マンションは売れないのか?実は理由ははっきりしています。あなたは売却を任せた不動産業者に裏切られたのです。あなたの判断も甘かったのかもしれません。心地いい言葉に騙され、大手という言葉に騙され、知人と言う幻想の信頼を信じ、販売時期を見る目を甘くして売却開始してしまったあなたは、売れないかもしれなく、困った状況になることは初めからわかっていたはずなのです。それでも一縷の望みを不動産業者に託し成約を待つ状況だったのでしょう。そのままマンション売却していても絶対にず~っと売れないままです!そうでなくても、どんどんマンション市況は悪化していて、改善すればまだまだ売れるチャンスをミスミス逃しているのですから。早急に対策を打たないと、できることも少なくなってきているのです。売れたはずの金額でさえ売れなくなる時が、もう足元まで迫って来ているのです。幸いなことに辛うじて遅くは有りません。あなたにできる事は限られた時間に何をどうするかにかかっています。ここでは、マンションが売れない状況を解決するために、売れない理由と解決策、まだできること、また不動産業者に騙されないための注意点を解説しています。今、売れなかったら、あと何十年経っても、否、これから先ず~っと今以上の価格で売れる時期は無くなるのですから、もう後がないと認識していただきながら読み進めてみてください。マンション売却していても売れない状況の解決法、対処法、まだできることは、TV、雑誌などでも売れない原因を解決するための記事を提供している担当者が書いています。メディアには、ただ単に仲介手数料を安くするのでではなく、売主・買主双方にメリットのある付加価値を取り入れた仲介を展開して、成果を出している不動産仲介業者として取り上げられています。ザイ・オンラインに当社コーラルが取材協力!ザイ・オンラインとは、めちゃくちゃ売れているマネー誌『ダイヤモンド・ザイ』より、よりすぐりの記事をインターネットを通じ公開しているお金の総合サイトになります。基本は、内覧者の内覧回数と滞在時間でチェック!また、信頼できる不動産業者探しと競合相手のリサーチを徹底すること!自分なりの販売する期限と基準を設ける。取材協力し登場しています。お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。(中公新書ラクレ)私は推薦します。お客様の利益を一番に考え、信念をもって行動する会社がコーラル株式会社です。不動産業界にとっての常識と、一般消費者にとっての非常識の溝を埋めるため、彼らは経営努力と新たな商品サービスの開発を惜しみません。インターネットを使った新しい不動産業を創造していく、いわばフロンティアを開拓する会社であり、われわれはコーラル株式会社を推薦いたします。コーラルへ何でもご相談してみてください。(中公新書ラクレ)マンション売却のために、不動産業者に売却仲介をお願いしたにも関わらず、3カ月経っても半年経っても、否1年経っても売れない現状にイライラされているのでしょう。マンションは売れないからとその所有権を放棄したり、手放したいと思っても勝手に家庭ごみのように処分するわけもいかないですから、とても悩んでおられると思います。マンションが売れないときに考える7つの悩み!?あなたが、マンション売却中にも関わらずマンションが売れない事で悩んでいるなら、ここはあなたにとってピッタリです。マンション売却で大成功した人はどんな時間の使い方をしてるんだろう?と思っているあなたには、ここを読めばこの7つの悩みの答えが明確に分かるようになっています。一度、なぜ、あなたのマンションが売れないのか?それは、売れない原因を究明し、解決することができていないからです。売れない本当の原因を知ろう!マンションが売れない状況には、必ず何らかの原因が有ります。その売れない根本的な原因を知れば対処可能で、その解決はあなたにしかできない事なのです。マンションが売れない状況の根本原因は、あなたが何も知らないまま動いてしまったからです。マンション売買の現場は、最も高価な買い物を買うという意識を持った、また騙されないように、ババを掴まないようにとネットなどで知識武装し必死になっている買い手が相手なのです。買い手はどんどん少なくなっているのです。売り手の都合と、買い手の都合は利益相反で動いていて、すでに売り手の都合で動け成約できていたアベノミクス時の好況な市場は無くなっているのです。あなたの都合ではマンションは売れないのです。多くの都合、例えば買い手の都合、販売活動を一緒にする不動産業者&担当者の都合、経済事情など多くのあなた以外の都合で動いていることを考えなければ成約はしません。マンションが売れない原因は、アベノミクスが終わりかけているのにも関わらず、あなたがあなたの都合でばかり動いているから売れない!と言えるのです。少々ショッキングな言葉を言いましたが、事実ですから仕方ありません。誤認したままでは解決しません。マンションが売れない原因はあなたにあるのですから、そのあなたが変われば売れないマンションも、売れるマンションになります。現実を直視し、よく理解しましょう。売れない原因の具体的な理由を知ろう!売れないには売れないなりの理由が必ず有ります。売れない理由をあなたが知り、解決すれば必ずマンションは売れるのです。解決することができるのは、あなたしかありませんからまずは確認してください。以上15個があります。不動産会社が原因と言える7個(外的要因)も、本来はあなたに起因します。その理由は、その不動産会社を選んで売却を任せたのは、他ならぬあなたなのですから。【あなたが原因で売れない場合・内的要因の4個】1室内状況が悪い(掃除やハウスクリーニングをしていない)2物件の魅力が内覧時に上手く伝わっていない3内覧希望者の要望に応えられていない4価格設定が間違えている【売れない原因がその他にある場合・4個】1売却タイミングに問題がある2そもそも需要が減っている地域や間取りである3現在の法規制に抵触している4管理費&修繕積立金が高い如何でしょう。【不動産会社が原因・外的要因の7個】以外は、どれもこれもあなたに解決できる事ばかりでしよ!(^^)!えっ、内的要因はわかるけど、外的要因は難しいって言われていますか!?そんなことは無いはずです。その事実と解決法を知らないだけです。しても解決法がわからないと言う方には、マーケテイングのSWOT分析(スウォット分析)と言う手法がとても役に立ちますからご紹介しましょう。マンションをSWOT分析(スウォット分析)してみよう!マンションは、世界に同じものが二つとありません。売却時アピールの組み立て方もわかりやすいのです。やって具体的なアピールを組み立てていいかがわからないときは『SWOT分析』を利用してみましょう。SWOT分析とは「強み(Strength)、弱み(Weakness)、機会(Opportunity)、脅威(Threat)」の頭文字から命名されたフレームワークです。プラス要素、マイナス要素から総合的に分析してみようというものです。4つの要素をクロスして考えてみた場合、物件の強み、弱み、好機、脅威競合がよく理解できるようになり、どの部分をアピールしたらいいのかがよくわかるようになります。マンション売却においては戦略や計画の立案が重要で、外部環境と内部環境の両方を正しく把握・分析することが必要不可欠です。SWOT分析の活用で、先程紹介した4項目を軸に、如何にマンション売却を進めるかを導き出したり、売れないときの課題を明確にできます。プラス要素、マイナス要素を見つけてみて下さい。●どのように強みをアピールすべきか?●どのように弱みをカバーするか?●どのように機会(タイミング)を利用するか?●どのように脅威を取り除き、または脅威から身を守るか?この4つの要素をクロスして考えてみたら、よくわかるようになるはずです。マンションが売れない原因が解ったら、直ぐ実践してみましょう。高速でPDCAを回すことで必ず成約します。高速でPDCAを回す方法がわからなかったり、また対応できる不動産業者でなかった場合には、コーラルの高速PDCAサイクル販売手法とその業者の2社を同時に一般媒介で販売する事で解決できます。○高速でPDCAを回す方法についてはこちらを参照ください。次に、コーラルのセカンドオピニオンサービスへお問合せ頂いた方へ、マンションが売れない原因を把握するために行っている手法をご紹介しましょう。売却における成功するためのマーケティング手法の一部をご紹介マンションが売れない15個の原因を認識し解決するために、コーラルが行っているマーケティング手法をご紹介しましょう。beという手法になります。beで売れない原因を認識し解決する。これは、原因や問題を発見し、何をしなければいけないのか把握することと言い換えれます。be)を考え実行します。売主の考える、こう有りたいという姿と現状のギャップを埋め、両者の差を明らかにして問題を正確に把握することが売却成約で満足することになる解決点となります。コーラルの不動産売却マーケティングはここから始まっています。そのためには、まず、なぜ売却することになったのかを十分に聞きます。その聞いたことを十分把握してみます。以下では、その詳細について現場の事例から説明します。理想と現実のギャップを把握する。is)で一番大切な事は査定です。売却すると決めたとき一番気になる事項は、自宅が、いったいいくらの値段だったら売れるのか?、ではないでしょうか。想像できる金額は、過去に同じマンションや近隣マンションで売りに出ていた物件かもしれません。不動産は他の商品と違い世界に二つと同じものがありまえん。本当のところ自分の所有するマンションが一体いくらの値が付くかわからないでしょう。そのため、皆さん我々のような不動産会社に査定ご依頼をされます。それはあまり期待し過ぎないでいただきたいということです。期待したい気持ちは十分わかあります。ご自分が気に入ってご購入された物件なのですから。査定の時、みなさんいづれも何故か査定対象物件が同じマンション内でも一番条件が良いと言われます。本当にそうでしょうか!?冷静に考えてみていただきたいんです。売主の理想はマンションを高く売りたいですよね。査定額も高く出れば良いですよね。売却はスムーズに進めば良いですよね。それは誰もがそう思っておられます。現実はそう簡単ではありません。ここには大きなギャップが存在します。そのギャップを解決するには「4C」と「4P」の把握で可能となります。Value)、コスト(Cost)、利便性(Convenience)、コミュニケーション(Communication)の頭文字を取り、ロバート・ロータボーンが1993年に提唱した理論です。コーラルでは、これに不動産特有の状況から4Cの不動産編として4Sとして捉え、Story(物語)、Schedule(時間)、Share(内覧・共有空間)、Special(パーソナルな対応)と考えてみました。どんな利便性がある(買いやすい環境になってる)?私がマンションを買った時、どんな情報やパーソナルな対応がある?どんなに良いもの【価値】であっても、金額【コスト】がとっても高くて、買える場所が限られ(会員限定、買える方法が限られているなど)【利便性】が悪かったり、内覧時間や商品の説明が少なく、解らないことを不動産業者や売主に聞けない。サポート環境【コミュニケーション】が無いとなると、どうしても買うのを辞めてしまいますよね?こうした顧客目線を大切に、顧客が必要としているものを届けているか?に軸をおいて商品を作り、販売していく理論です。それを基に、4Pを考えます。時間は、TimeではなくPeriodで考えます。いわゆる期間・期限となります。空間とは、Perspectiveで視点を言います。目的はそのままでPurposeで、最後に人とはManではなくPosition、立ち位置となります。これを把握し考え問題点を出し尽くし、そのうえで把握します。することで売主の考えるあるべき姿と現状のギャップを埋め、両者の差を明らかにして問題を正確に把握することができ、満足した売却成約への出発点となるのです。具体的には以下のようになります。1Period(期間・期限)いつまでに売りたいのか、または売らなければいけないのかなど。2Perspective(視点)売主として買主にどう見られているか、例えばお部屋は片付いているか、大切に使用されているかなど。3Purpose(目的)目標とする金額や、最低でも叶えたい金額など。4Position(立ち位置)お部屋のアピールはどこか、また自分がなぜ買ったのかなど。この4Pを無視しては最終的な売出価格は出ません。売出価格はこの4Pは見ない査定額から出す場合が殆どです。4Pを見ないで出した査定額を売出価格にして販売活動することは、現実を見ないで戦略と戦術を立てるようなもので意味が有りません。この4Pの意識で、マンションが売れないという現実がどういう問題から起こっているのかを発見することができ、何をしなければいけないのかの把握に十分に役に立つのです。売出価格の話をしましが、くれぐれも勘違いの無いように言いますが、売出価格を早急に変更しようと言っているわけではありません。現実を直視してみようと言っているのです。解決しよう!!なぜマンションが売れなくなったのか?それはマンションが売れない原因をあなたが知らなかったからなのです。そのような状況に陥ってしまったかも把握してみましょう。マンションが売れない原因は、販売活動する時間よりも「計画と準備にかける時間」に重きを持たなかったことが原因だったのです。実は、マンション売却で満足なる成約を迎えた人は販売活動する時間よりも「計画と準備にかける時間」が圧倒的に多いのです。マンション売却で失敗している人はどうでしょう。実は、計画と準備にかける時間はほとんども取っていないというショッキングなデータが有ります。マンション売却で思わしくない状態に陥ってしまった人は、販売活動に入る前の計画が出来ていなかったり、準備時間がとても短かったり、そもそもそんな事やっていなかったりな状態で販売活動に入っています。私はしっかりやれる事はやってきた。」と今聞こえてきましたが、本当にそうでしょうか!?コーラルのデータでは、セカンドオピニオンサービスのご利用者100人に調査したところ、100人のうち90人以上が下記のような販売活動前行動をしていたことが解ったのですが、この中にあなたの状況は当てはまりますか!?1TVCMも流れている有名な大手不動産業者だったので、何の躊躇も無く店舗に足を運んで売却を任せてしまった。2何げなく足を運んだ新築戸建てを気に入ってしまい、買いたくなったので同時にその建売業者に所有するマンションの売却を依頼してしまった。3自宅のポストに「このマンションを買いたい人います!」というチラシが入っていたので、もしかしたらとその業者に連絡してしまった。4友人の紹介だったので間違いないだろうとその業者のことを何も調べることなく売却依頼してしまった。5一括査定サイト経由で数社に査定依頼し、一番査定額が高い業者へ売却依頼してしまった。6子供の友達の親が経営している地元駅前にある業者に顔見知りだからと売却を任せてしまった。これら行動に対する評価はどうでしょう!?全てが販売活動する時間よりも「計画と準備にかける時間」が圧倒的に少ないことが解るはずです。行動したいという衝動は、あなたがマンション売却で成功することができる大きな要因です。販売の経験が浅いと、計画とか準備とかいうことをついつい後回しにしてしまい、時間の無駄と考えてしまいがちです。ここが成功と失敗の大きな分かれ道、重要ポイントなのです。準備のためにどれだけの時間をかければよいかを知ることは難しいでしょう。している事は有ります。それは、マンションを売るにも、一戸建てを売るにも、土地を売るにも、不動産を売る場合の満足成功者は準備と計画にたっぷり時間をかけていたという事実なのです。マンション売却で成功した人は、販売活動する前にいったいどれくらいの準備時間を掛けたのでしょうか!?また、その間どんなことをしていたのでしょうか!?コーラルを選んでマンションの販売活動をされ成功を収めた売主約200人の方たちに、準備や計画のために毎日どれくらいの時間を当てていたかを質問してみました。この質問へのの答えは、下記の通りになります。1約6カ月前から本やネットでいつ売却したらいいか、またどんな業者が有るのかを調べていました。23カ月前にネットで色々な情報を得て、2カ月前に一括査定サイトで数社の査定結果を取得し、その中から納得のいく査定データに基ずく査定額と売却プランを提示してきたコーラルを選びました。31年前に一括査定サイトを一度利用し、そのまま放置、その間サイトで色んなサイトの記事を読み漁りました。ここだというタイミングが分かったので売却依頼しました。4友人からコーラルを紹介されたのですが、但し担当者の話をじっくり聞いて、他の業者の話も聞いて最終的にコーラルに決めました。その間2カ月は時間を掛けました。51カ月後の海外転勤のためマンションを売ることにしたのですが、妻がネットで色んな業者を調べコーラルに行きつきました。その結果海外転勤後でも対応可能なことが解り、安心して売却を任せました。時間が無い5の方であっても、しっかり時間を掛け、調査し、販売活動する時間よりも「計画と準備にかける時間」が有ることが解るはずです。5の方はニュージーランドに移転後も販売活動をされ成約を迎えられています。質問をしたほとんどの人が、不動産業者に依頼する前の段階で、マンション売却で失敗しない方法をネットや本で調べ事前用意することに多くの時間をかけてらっしゃたのです。具体的な「計画=P」をたて、一緒に「実行=D」する業者を「吟味=C」し、売却活動を「行動=A」に移されていたのです。これら一連の販売活動のすべてが重要な部分だとみなしおられるのです。実際、全体として平均3カ月以上の時間を準備のためだけに割かれていました。中には1年前に査定依頼され、その間成功する売却法を十分に調べ、ここだと言うタイミングで販売活動された強者もいらっしゃいます。調べれば調べるほどデータを取れなとるほど、成功する人、しない人の決定的な違いが有る事に気づいたのです。それは、成功者のほとんどの方がある共通した習性をもっているという事でもあります。それは「待たない」ことだったのです。うまく「マンションを売り抜いた人」はすべてが「人の言うがままにうまくいくのを待たない人」だったのです。そんな中もしかするとあなたは、机に向かってどうしたらマンション売却で成功できるのか課題の調べものをしたり、起こりそうな問題に対する評価をしたり、問題への最善の対処法を考えたりするのが嫌だったのではありませんか?ここでマンション売却の満足成約のための重要な事を言いましょう。それは成功者の全員が、「PDCA」を考える部分の『P=十分に時間を掛け計画と準備する』が最も重要な部分を占めていると答えているということです。その行動が、失敗した人との大きな違いでもあります。その大きな違いとは、「ただ何も調べることなく闇雲」に販売活動に入ったか、それとも「計画と準備にかける時間」もとても重要と考え、販売活動するベストな時期に任せるべき業者を選び販売行動したかの違いなのです。マンション売却で最も高い価格で成約し、費用も出来るだけ抑え、手元に残る売却益を最も多く残した売主は計画にたっぷり時間をかける人だったのです。一度あなたにお聞きします。準備さて時間をかけ販売活動されましたか!?ここでは、実はあなたを責めるつもりは全くありません。その理由は、だってあなたは悪くないからです。人生で一度や二度ほどの経験しかないマンションを売る行為ド素人であり無知なあなたを、悪の道(売れない道)に連れ込んだのは、どう考えても不動産業者なのです。あなたは、「ただ何も調べることなく闇雲」に販売行動に入った可能性があるのです。売れない原因を作る同伴者として不動産業者&担当者の都合を知らず、また買い手の都合を知らず、経済事情を知らず振り回されているだけなのです。ここでしっかり不動産業者&担当者の都合、また買い手の都合、経済事情と言う都合を理解しておきましょう。1不動産業者&担当者の都合は、なるべく手数料を多くしたい。手数料を多くするためだったら囲い込みもいとわない。2買い手の都合はそのマンションを買う事で夢を叶えたい。家計が苦しくなるのは嫌3経済事情と言う都合は、多くが絡み合って形成されていて既にマンションを売るに世の中の事情はあまりよくないなどです。これら3つの都合は、あなたがマンションを売るときに相反する都合になるのです。このことを知っていただいたところで、まだマンション売却で成功するに遅くないからお教えしたいことがあります。※そんなあなたに知ってほしい事実があるのです。マンション売却してても売れない場合、そのとき99.9%の不動産業者がやっている販売活動とは、それは、お客様の利益追求のための仕事ではなく不動産業者の利益追求の為だけの作業だ!という事実を知って下さい!!マンションが売れない原因は、99.9%、不動産業者にあるのです!結論:マンションが売れない状況を解決するには!?今からここで解説することを、不動産業者に早急にやって貰いましょう。すれば同時に買い手の都合も解決でき、まだ辛うじて良いと言えるマンション市況の都合も解決できるのですから。やって貰えないようなら、その業者にあなたのマンションを仲介する資格も売る資格もありません。当然に成約は無理です!もう、ダメな業者と付き合うほどの時間は無いのです。これから先、どんどんマンションは売れなくなります。3つ目経済事情と言う都合は悪くなってきていて、時間はダイヤモンドより貴重なのです。ザイ・オンラインに当社コーラルが取材協力!ザイ・オンラインとは、めちゃくちゃ売れているマネー誌『ダイヤモンド・ザイ』より、選りすぐりの記事をインターネットを通じ公開しているお金の総合サイトになります。基本は、内覧者の内覧回数と滞在時間でチェック!また、信頼できる不動産業者探しと競合相手のリサーチを徹底すること!自分なりのマンション売却の期限と基準を設ける。取材協力し登場しています。※画像をクリックして頂くとザイ・オンラインのコンテンツ記事が読めます。任せて売っている最中だけど、なかなか売れないという方!なぜ売れないのか知っていますか!?売れないには、売れないなりのちゃんとした理由があることを知っていますか!?あなたのマンションが売れないのは、15個の理由のどれか、あるいはその中のいくつかが該当しているからです。ありませんか?まずは、ぜひ確認してみてください!マンションが売れない場合、必ずこの中にその理由があるはずです!!マンションを買う立場から見た時、売る側の不動産業者の営業や売り方で「こんな売り方をしていれば誰も買う人はいない!」というようなマンションがたくさんあります。そのような売り方に対し「売る時は、こうしないとなかなか売れない」というお話しを、年間150件以上、通算2000件以上の中古マンション売却のプロであり、また他業者で売れなかった1000件以上の中古マンションをコンサルし成約へ導いてきたマーケテイング&セールスのプロである宅建士が時代背景も含め解説したいと思います。マンションが売れない理由の背景にある不都合な真実とは北川景子さん主演の人気ドラマ、「家売るオンナ」が大ヒットしたのは2016年夏。2019年からでは既にもう2年半前になります。2017年5月には、その続編『帰ってきた家売るオンナ』がスペシャルドラマとして放送され、また先ごろ「家売るオンナの逆襲」が放映されましたが、その主人公のセリフに「私に売れない家はない!」が話題になったものです。成約の取れない営業所の他営業マンを尻目に、主人公はマンションの成約をバンバン出します。成約のない他の営業マンの担当するマンションを、ち密な戦略と戦術によりいとも簡単に成約させてしまうその手腕は、もし私がマンションを売却する時、この人に任せたいと思えたほどでもありました。実は、このドラマが放映された2016年夏、2017年5月、それに今回の2019年2月を振り返れば、アベノミクスと日銀のマイナス金利政策を背景とした住宅ローンの史上最低金利を背景にマンションは売れまくっていました。どんなマンションでも、それを売却担当するどんな営業マンでも、そこそこ成約の取れた時だったんです。今、既にその頃の面影はほぼありません。簡単にはマンションが売れない状況になっています。テレビや雑誌などのメディアではマンションの成約率が落ち、なかなか売れない状況になって来たという事は話題に上がっていました。その状況は全ての住まい系不動産に波及し始めている状況なのです。マンションは崖っぷちで、一戸建ての場合よりも、実は、もっと深刻な状況にある売買現場かもしれなくなっているのです。空家問題が叫ばれ始めても、その問題は自分に関係ないとどこ吹く風的な状況があり、誰もが東京オリンピック開催の2020年までは、売り出せば早々に売れると高を括っていたことでしょう。その期待もむなしく2019年4月の今、あの『失われた20年』をも凌ぐかもしれない状況が、あの暗い悪夢が再びかま首をもたげつつあります。あの約20年間のマンション市場が経験してきた経済危機のすべてが亡霊のように舞い戻り、日本中を再び揺るがそうとしているのです!しかし、政府も日銀もそれに抗う政策を出すことが出来ないどころか、今年10月には先延ばしにされていた消費税増税まで行われようとしています。あの失われた20年もの間、私たちは何度も辛酸をなめてきました。平均株価は1989年末に最高値(3万8915円87銭)をつけて以降、20年間低迷を続け、地価(六大都市平均)はピーク時の4分の1以下に下落しました。この「失われた20年」で株式時価総額が400兆円弱、不動産は1100兆円以上毀損したと試算されているのです。この間には私たちの雇用も大変革し、就職氷河期やフリーターということばに象徴されるように若年雇用の喪失や非正規雇用労働者の増加が続きました。その結果、家を買いたくても買えない人たちが社会現象化してきて、そんな中、『フリーター、家を買う』という、嵐の二宮和也さんが主人公を務めたドラマが2010年冬に放映されていましたが、このときのドラマの中では親子二世代リレーローン(ドラマ中では正社員になってから住宅ローンを組んでます)によって住宅購入を成功させてはいます。その後にアベノミクスが始まり、箱物を作ってイケイケな経済対策を始めました。アベノミクスや史上最低金利政策も有り、ここ6年間は契約社員や例えばフリーターでも住宅ローンを組むことができるなどで、家を買う人は旺盛な時期に在りました。そのことでさまざまな「副作用」が目立ち始めてきているのです。いう経済・社会構造の大きな変化は本番なのです。アベノミクスが始まる前の失われた20年間で投資価値は根こそぎにされ、財産や金融の安全性、何百万人もの夢の年金生活が吹き飛んできたのです。今、そうした経済の悪夢が再びかま首をもたげつつあるのです。いや、状況は前よりも悪くなるようなのです。日銀のマイナス金利政策により、買う人を根こそぎにされたことで、辛うじて維持していた日本経済ももう崖っぷちな状況と各専門家は言っています。今、日本は、前例が全くないほどの危機のすべてが、猛烈な勢いで迫っているのです。政府も国会もその対策は何も打てないまま、意味もなく忖度国会を行っているのです。この前例のない危機は数カ月後には私たちの淡い思いを打ち砕き、1990年代初頭のバブル崩壊以来では最悪の、否、それをもはるかに凌駕するほどの破壊力を持ち、私たちを襲おうとしているのです。私は、あの失われた20年間、初期は司法書士事務所で消費者金融からのローン借り入れ登記を、中期以降は不動産会社社員としてニンバイに従事しておりましたが、この間のマンション所有者の悲惨さを、また見るかもしれないと思うと、夜も寝れないでいます。あの悪夢は、痛ましい経済危機は、何の解決策もなくこれから先起こるのかと思うといたたまれなくなります。他の不動産業者(以下業者という)が声を大にして言えないことをこの場で言ってみようと思います。マンションを、今、現実に売っている人や、これから売ろうと思っている人はどうすればいいのかを。先にも書きましたが、「フリーター、家を買う」という人気テレビドラマがありました。「確かに、それじゃ家なんて買えんわ」というリアル感たっぷりの主人公を二宮和也さんが怪演して話題になりました。25歳の男性フリーターだったらそうなるよね!って、他人事だと笑って済ませられる話ではありません。笑えないかなのですが、今、マンション売買の現場では「既に購入者はアベノミクスで買い終わり、正社員やちゃんと定職についている人などの属性の良い人がいなくなってきている」状況なのですから。これから先は買えないと言う自覚がないまま、「買えない人しかいない状況」であり続ける可能性が高いからです。私は不動産業者の売買コンサルタントとして、何千人もの売主様、買主様と接してきました。簡単に成約してしまう人と、そうではない人との「ある共通点」があることが解ってきました。この「ある共通点」は、マンションが売れない原因でもあるので、もし「そろそろ売ろう」と考えている方なら、まずはこの記事を一読され、確認されることをお勧めします。これら共通点として挙げた事柄を放置したまま克服せずに、マンションを売却開始しても成約にはおぼつかず満足はありえないのですから。マンションが売れない人の共通点とは!?マンションが売れない人に見られる共通点とは、販売を任せる不動産業者の選択ミスにあります。マンション売却時の購入者の思惑を甘く見たこともほとんどの方に見受けられています。本コンテンツの冒頭でも解説しましたが、再度、売れない原因を確認しておきましょう。【あなたが原因で売れない場合・内的要因の4個】1室内状況が悪い(掃除やハウスクリーニングをしていない)2物件の魅力が内覧時に上手く伝わっていない3内覧希望者の要望に応えられていない4価格設定が間違えている【売れない原因がその他にある場合・4個】1売却タイミングに問題がある2そもそも需要が減っている地域や間取りである3現在の法規制に抵触している4管理費&修繕積立金が高いケース以上、マンションが売れない原因は、どれかに該当します。be(現状認識と解決)を考えていきますので、ぜひ確認、認識していただきたいと思います。以下でマンションが売れない原因15個をそれぞれ具体的に解説して解決していきます。販売中のマンションに反響が無い、内覧もない原因は?今、反響も、内覧もないのは不動産屋が悪い!?広告量が少なく、マンションを売っていることが買い手に知られていない広告が下手で、マンションの魅力を伝えられていない不動産会社のアピールに終始し、買い手がその業者を敬遠している。販売活動を始めたものの、なかなか成約しないで6カ月が過ぎようとしています。売主としては、「こんな長く売ってたら、売れ残り物件と思われても仕方ない・・・。」とあきらめモードになってしまうもの。してこの状況、不動産屋の売れない戦略と戦術に思いっきりはまっているかもしれません。不動産屋は時に味方にもなり、敵にもなります。「えっ?」と驚かれるかもしれませんが、これ事実です。不動産屋に頼る気持ちはわかります。その気持ちをいとも簡単に裏切るのも不動産屋なのです。売却成功の為の物件アピールとは売れない時代に、セールスで成約という結果を出すことはとてもむずかしいことのように思われています。成約を出すセールスマンもいます。コーラルにも、その成約をバンバン出すセールスの達人がいます。コーラルには、セカンドオピニオンサービスという他不動産業者でなかなか思うように結果が出ない売主様向けにお届けしているサービスが有るのですが、このサービスでも、ただアドバイスしただけで、今、売却を任せている不動産屋さんで成約したという話はとても多いんです。コーラルに依頼替えしなくても、今任せている不動産屋さんで成約して、喜んでいる方も多くおられます。この違いは、いったい何でしょう?コーラルは、なにをしているのでしょう?何がコーラルと他の不動産業者の違いなのでしょう?この違いとは、結論から言えば、セールスに必要な、「独自の売り」&「独自の価値提案」を施策することをアドバイスしているだけなのです。「独自の売り」を見つることと「独自の価値提案」を言葉に忍ばせアピールすること。これだけでなかなか売れないマンションや一戸建てが売れるようになるのです。この「独自の売り」を見つることと「独自の価値提案」を言葉に忍ばせアピールすることができている不動産屋さんって、ほぼありません。出来ていないのか?それは、宅地建物取引士や宅建マイスター、不動産アナリストなどの資格のための勉強はして身につけている営業マンは多いのですが、しかしセールスの勉強をしている営業マンがいないからなのです。宅地建物取引士でも宅建マイスターでも、建物や土地、それらを取り巻く法律は知っているでしょう。セールスで結果を出す術は勉強することはなかったのです。ここでは、売れない時代に成約という結果を出す、「独自の売り」&「独自の価値提案」ということにクローズアップして解説します。ここで解説する手法は、セールスで結果を出すためのほんの一部でしかありません。お問い合わせください。あなたのマンションに反響も、内覧もない、売れない原因は何なのか?、マンション自体に問題が有るのか、それともそれ以外に問題が有るのか、売主のあなたは絶対知るべきなのです。売主のあなたには、なかなか売れなくて、売れ残り状態になってしまった時でもまだできることが有るのですから。マンションが売れないとき、その原因は下記の15個のいづれかの原因が有ります。ここでは、そのマンションが売れない15個の原因を見つけ、それを解決する方法までも解説しています。売れない原因を解決するためには、『ギア・チェンジするしかない!』と言えるのです。GEARチェンジせよ!・・・ギア・チェンジ理論とはギア(gear)とは、ご存知の歯車のことで道具、装置のことでもあります。マンションが売れないとき、この売るためのギア(gear)がしっかりと動いていません。「R」は・・・競合相手『rival』になります。こじ付けっぽく名付けていますが、そこはご勘弁ください。このギアチェンジ理論を踏まえ、ここでは、まずは、何故、あなたのマンションは売れないのかを知り、そのうえで売れ残りな状態から成約するためにできる、とても簡単なことからプロフェッショナルなことまで解説しています。あなたがマンションの売却を諦める前に、ここに書いてあることを取り入れ、今一度成約へのチャレンジをしてみてください。あなたのマンションは何故売れない・理由なぜ売れないか、その原因は実に様々です。売れない原因をみると、それは大きく分けて3つに分けることができます。ひとつは不動産会社が原因で内覧(内見)が無い場合、または、少ないとき。内覧はあるが、申し込みがない場合についての各原因があります。次にあなたに原因がある場合もあります。言いにくいのですがあなたがマンションを売れなくしている張本人の場合を知ってください。最後はマンション自体に問題がある場合です。ここでは、そのさまざまな売れない原因について見ていきましょう。各原因の右側に「gear」理論の範囲を記載しています。不動産業者に問題がある、または、販売力がない!マンションが売れない理由15個の中で、不動産業者がわざわざ売れなくしていると考えられることがあり、しかもこれが売れない原因の場合、最も影響が大きくなります。知ってほしいのは、不動産業者によって集客方法に違いがあり、マンションを買いたいという購入見込み者を集める方法は大きく成果が違ってきます。専任媒介契約と専属専任媒介契約はレインズに登録する義務がありますが、登録だけして放置し、両手仲介で儲けたいために購入者も自社で直接見つけようとするのです。自社で直接見つけ、売買契約をする場合の事を両手取引と言いますが、これで成約になると、その業者は売主さん、買主さんの両方から手数料を受け取ることになります。この場合、当然広く告知することなく、自分の知っているお客様だけに紹介していくことになるわけですので、そもそも最初の営業する(声をかける)範囲が小さく、なかなか成約に結びつきにくいという可能性があります。業者のこのような行為を『囲い込み』と言い、マンションが売れない原因の最たる理由なのです。都合よく、すぐに良い買主さんが見つかればいいのですが、そう都合の良いお客様はいないので、当然成約は遅くなるばかりなのです。売却時の基本中の基本:REINS(レインズ)への登録は成約への絶対条件です!レインズとは、不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピューターネットワークシステムです。レインズに登録すると、売却したい物件の情報共有が可能になります。登録により会員となっている業者はリアルタイムで最新の物件情報を検索できます。不動産系ポータルサイト掲載の前段階ですが、業者は、売却の依頼を専任や専属専任媒介契約で受けた場合、レインズにマンションを売却物件として登録し「今こんなマンションを売りにだしていますよ」という情報を他の業者に広めなければいけないということになっています。これは、法律で決められていることなのですが、実際には、この法律を遵守せずにこのレインズに登録をしない業者もけっこうあるのです。売主様が「他の不動産業者からの買主ご紹介は全て断ってください!」と媒介契約時特約で交わしていた場合は、この「物件の囲い込み」は宅建業法(宅地建物取引業法)違反ではありません。この場合に、売れなくても、その売れない理由はこの囲い込みに在るかもしれませんが、しかし、売主様がこの状況を了承しているのですから、売れない状態を享受するしかないでしょう。この売主様の了承無しに、不動産業者の身勝手なる判断の囲い込みで売れない場合は、売主様としてはその業者との媒介契約を即刻解除することはもちろんとして、損害賠償請求しても良いくらいです。レインズに登録しても業者が故意に囲い込み、放置したままでは、最初に声をかけるお客様が減ってしまいかねないのですから損害を被っているのです。囲い込みを防止するための『レインズへの登録を確認する方法』レインズに登録してあるかをチェックする方法は、実はとても簡単です。レインズに登録した場合、レインズ側から登録をおこなった業者に登録証明書が発行されますので、マンション売却を依頼している業者に「発行書(登録証明書)の写しを見せてください」と依頼してください。良い業者であれば、売主さんから依頼しなくても業者側から「レインズに登録しました」と報告してくれます。一般媒介とは、売却を依頼する業者を1社に絞らずに、複数の業者に依頼できる売却依頼の契約方法です。販売活動時、どの業者も同じような広告・営業をするかというと実は、そんなことはまったくありません。すごく良く広告・営業されている業者もあれば、反対にとてもひどい業者もあります。ここで出てくるのが、一般媒介に対する疑問です。案内(応対)がとても雑であったり、何かと問題がある業者は、媒介形態の何割かが一般媒介の場合がありますので、そう考えると一般媒介が本当にいいのか?というのはちょっと微妙に感じますが、囲い込みの悪弊と比べると全く比較になりません。コーラルでは、他業者とコーラルを一緒に一般媒介方法で契約して頂き、売却活動時の広告手法と案内などの行動を比較して頂くようにアドバイスしています。この方法で、囲い込みは出来ないばかりか、動かない業者を動かすことができるようになるのです。一般媒介契約の良否を見てみましょう。先ほど、両手取引を狙う業者があるというお話をしました。そのように1社だけに依頼すれば、その業者が囲い込みをした場合、幅広く告知できないというデメリットがあります。この一般媒介であれば、複数の業者に依頼しますので囲い込みの心配はまったくありません。そのため、一般媒介の方が良いと主張しているコーラルのような業者があります。一方で、売主さんから委任された業者一社だけで購入見込み者を集めても、そこにはどうしても限界があります。マンションを売る時こそ、売主さんから依頼された業者一社だけではなく複数の業者が携わり、販売活動しなければ満足成約はしないのです。一般媒介の場合、売却依頼を受けた業者が「他の一般媒介で売却委任を受けた業者のところで決まるかもしれないから・・」と考え、きちんと営業しないといった例もけっこうあります。そんな業者には初めから見切りをつけるべきです。仲介手数料はとても大きな金額になります。かかわらず一般媒介契約だからと積極的に広告活動しないのは大問題なのですから。不動産売却物件の『囲い込み』が売れない理由!をご参照ください。売却依頼した不動産業者が広告に積極的ではない!不動産系ポータルサイト(SUUMOやアットホーム、ヤフー不動産など)で、皆さんが売りにだしたマンションが掲載されているかご確認ください。不動産系ポータルサイトに掲載されているか、そうでないか、また掲載されていても複数の業者が掲載しているか、まったく掲載していないかを見ることで、売主さんが依頼している業者の集客方法の積極性を、ある程度は判断することが可能です。(掲載がない場合)経費をかけず、広く宣伝告知をすることもなく、自社のお客様のみと成約を結ばせようとする両手取引の可能性があります。他の業者は、該当マンションの存在を知らないため買い手がみつかりにくいということになります。(掲載がある場合)掲載がある場合の流れは、まず売主さん側の業者が、「広告だしていいですよ」「幅広く告知してください」と該当するマンションをアットホームなどのポータルサイトに掲載します。この時、売主さん側の業者は、ポータルサイト運営会社に掲載料を支払っています。それを受けて、買い手側につく業者がそれぞれに広告を出しはじめます。その結果、このポータルサイトに該当するマンションの広告が1社ならず2社3社と出ることもあります。幅広くいろんなところに告知がされますので、買い手がみつかりやすいという状態が作れるのです。ここで注意したいのは、多数の業者で掲載しないほうが良いという事です。同一のマンションを5社も6社も掲載する現象は売り急いでいるとか、売れないからこんなに出ているのねって思われてしまい全く良くありません。不動産系ポータルサイトならどこに掲載しても良いのでしょうか!?実は、ポータルサイトでもその集客力には雲泥の差があり、最低でも絶対押さえ掲載すべし2社があります。1SUUMO(スーモ)住宅・マンション購入や売買をサポートする情報サイト大都市を主体とし、徹底した広告戦略が特長です。不動産系ポータルサイトは多々有れど、このSUUMOが最も反響の取れるサイトです。home(アットホーム)小さな町の不動産までサポートしています。店舗のエリアによっては、最も強い不動産ポータルサイトと言えます。全国に加盟店を持っています。SUUMOと同じくらいの影響力が有り、購入者集客に抜群の実績が有ります。http://ur2.link/Ku8k以上の2サイトに販売掲載しないのは致命傷です。この2サイトに掲載しない業者に売却を依頼することは絶対しないようにすべきです。上記2サイトほどの影響力は無いものの、しかしここは押さえて掲載しておきたいというサイトは、Yahoo!不動産とホームズです。出来れば、上記2サイトにこの2サイトは掲載したいものです。成約しない場合に注意したいこと、それは依頼した業者は、各不動産系ポータルサイトやレインズに登録せず、両手取引により自分が知っているお客様だけで、手数料を稼ごうとする業者かもしれません。なっている可能性があります。不動産売却時の成約には広告における量とアクセス数ともうひとつをご参照してみてください。購入検討者がまず目に行くもの、それが『写真』やアピールの文章です。写真を制す者、売却を制すとも言ってもいいくらいです。一例ですが、下の写真を見比べてみてください。どちらが内覧してみたいと思いますか?ポータルサイトへの写真掲載は、内覧への誘導なのです。↓↓しかし、多くの業者は販売図面や各ポータルサイトへの掲載状況を見る限り、手抜き感が否めません。写真がマンションへの内覧誘導への導線と考えたら、手抜きできないはずなのです。写真を撮ればいいのではなくて、物件の魅力を購入検討者の心へ届けるために、1枚1枚写真にアピールポイントを吹き込む意識が大事なのです。写真の量では最低8枚以上を掲載すべきです。最低でもマンションでは室外4枚、室内4枚以上は掲載すべきです。SUUMOは最高20枚、アットホームは最高16枚まで掲載できますから、できればその掲載枠をいっぱいに利用すべきです。写真が8枚以下だと購入検討者のイメージが湧いてこない事があります。マイホーム用として売買する場合で、居住中の場合、なかなか室内を見せづらいなど写真が掲載できない時は、ポイントを絞って文章などのコメントでカバーすべきです。居住中で室内の写真を掲載したくないという売主様で、しかし、高く売りたいとのご希望をされる方がおられますが、このご要望は無謀というべきです。いう認識を持ちましょう。商品である以上、商品をアピールしなければ高く売れるわけがありません。オーナーチェンジ(賃貸中)の物件の場合は、室外の写真と近隣の施設写真を十分に掲載すべきです。室内の写真で賃借人入居直前のものがあった場合、イメージ写真として掲載してもいいでしょう。掲載している物件の写真はイマイチ、コメントもイマイチでは購入検討者にはアピールが全く伝わりません。そのため当然内覧には至りません。マイホームの購入者は内覧しないで買う人などいないのです。コーラルでは、SUUMO、アットホーム、ヤフー不動産に掲載する場合、写真は多く掲載し、写真に挿入するメントも文字数制限上限まで書いています。今販売を委託している業者にご不満や物足りなさを感じていらっしゃる場合は、遠慮せずにどんどん写真掲載のリクエストしてみてはいかがでしょうか。売却は売主と依頼した業者の二人三脚で成果が出ます。従いまして、売主様も積極的にリクエストすべきなのです。アピールの文章がダメダメすぎる!下記のアピール文をご覧ください。これは、アットホームに掲載されている販売中マンションのアピール文です。121はマンション売却に一定の高評価を受けている不動産業者のアピールで、2はコーラルのアピール文です。これは同時期に販売掲載されているマンションのアピール文なのですが、さて、あなたはどちらのマンションのアピール文がマンションをアピールしていると思いますか!?当然2になることがわかります。1はマンションのアピールではなく、不動産業者のアピールでマンションのアピールではないのです。1はこの文章しかなく、後はただただ基本情報の掲載のみ、しかし2はこのアピール文の他に下記のアピール文章もあります。どちらのマンションアピールが良いかは一目瞭然でしょう。本当に言いたいことは、1や2が良いとか悪いとかではなくて、そもそも1や2のアピール文も掲載していない不動産業者が圧倒的に多いという事実です。不動産業者は、不動産系ポータルサイトに掲載すれどマンションをアピールするつもりは毛頭ないという現実を知ってほしいのです。これでは、あなたのマンションは売れないのです。そんなアピールが下手な、ましてやそもそもアピールする気も無い不動産業者など、光速で売却依頼を止めるべきなのです。4連絡がスムーズに出来ていない。満足成約を阻む行為で一番いけないこと、それはホウレンソウ(報告・連絡・相談)が無い事です。このホウレンソウの重要さは、どんな仕事を進めるにあたって最も大切な事でもあります。あなたが業者に売却を任せた途端、このホウレンソウが滞る担当者の実に多い事に驚くはずです。売主であるあなたとだけは密にホウレンソウはするかもしれませんが、実はそれだけでは満足なる成約は望めません。ホウレンソウを最もしなければならないのは、実は業者同士かもしれないのです。ホウレンソウが出来ている業者などほぼ皆無です。否、ホウレンソウを自ら阻害する行為の最たる世界が、マンション売買現場なのかもしれないほどなのです。実例ですが、購入希望者がいる業者が、内見や内覧の予約を取りたいと売主様の任せた業者に連絡しても、担当者からは一向に連絡が来なかったり、何度も連絡をしているので電話の窓口の回答者も後に引けず「何時に戻ります」とやっと教えてくれたかと思えば、その時間に再度電話をしても「また出かけてしまいました」と担当者が一向に捕まらない事ばかりなのです。ひどいときは何日も繋がらない事ばかりなのです。これが俗にいう『物件の囲い込み』なのですが、この囲い込みは最もホウレンソウが出来ていない実例なのです。これであなたが思う成約が出来うるわけがありません。解決法は、今任せている業者以外の業者さんに相談するしかありません。コーラルではこのような場合のためにもセカンドオピニオンサービスで、業者同士のホウレンソウが出来ているかどうかも確認して、売主のあなたにご報告しています。賃貸中(オーナーチェンジ)物件を居住用(マイホーム用)物件のアピールページに掲載しているなんてありえないでしょう!」と言われるかもしれませんが、実はこれ多いんですよ。業者が不動産系ポータルサイトに掲載するとき、先に掲載枠を買うのですが、この枠(賃貸用のアピール枠)を買っていない場合に起こる事があります。そのため、マイホーム用の枠に敢えて掲載しているのでしょう。これでは購入希望者のニーズに答えることができていません。売買を成功させるには、「マーケット(Market)」、「メディア(Media)」、「メッセージ(Message)」の3つの要素が必要です。(Market)『何を』→メッセージ(Massage)『どうやって』→メディア(Media)伝えることで売買は成功するのです。この3つの要素を無視しては売買は失敗してしまいます。・・「A」マンション売却は生ものと言えます。従って、マンションの販売活動を1年も2年も継続して続けている場合は大きな問題です。実際に、何年も販売活動していて眠っていると思える売却中のマンションがけっこう数あります。◆何年も眠っているのはどんなマンション?!主に、売主がマンションの資産価値を間違えていることに原因があります。・商品価値と価格が見合わないマンション・室内がとても汚いマンション・接道(道路状況が悪い)のため建物が建てられない土地にあるマンション・最近多いのは所在階にエレベーターが止まらないマンション・マンション全体の管理状況が悪い・各種税制の特例が利用できないマンションこのようなマンションだと、値段と資産価値のつり合いが取れていないため、なかなか売れません。◆このような眠っているマンションの対処方法は?!このようなマンションの対処は難しいと思いますが、何らかの対策を考えなければ値段がつかない、そもそも商品としての価値がないということになり、なかなか売れません。それでも売りたい場合は、以下の事を検討しましょう。例1)資産価値に見合う価格設定にしましょう。今、マンションは空き家としての在庫がとても多くあります。空き家としての在庫は一軒家の専売特許と思っている方がいたら、その常識は危ないです。空きマンションがとても多い為、資産価値が価格に見合わないと思われたら、それはもう致命傷となります。誰も買ってはくれないこととなります。同じマンション内一棟に売りマンションがたくさんある場合は、そのマンションの存在価値が疑われる可能性があります。販売活動を止めるべきです。何人もマンション内覧されているのに購入希望者が現れない場合、それは資産価値と価格のつり合いが取れていないというよりは、それ以外のところに成約しない理由があるものです。この場合、業者にどうしたらいいか確認すべきです。多くの場合、業者の販売活動に問題がない場合、商品価値がない状態のまま売りにだしていることが“マンションが売れない原因の1つ”となっている可能性があります。上記では売れない理由が不動産業者の『集客方法』にあるときについての現状認識とその対処法を解説してきました。本当のところ、集客方法がまともに出来ていなくて、当然にクリアしていない業者が99%とほとんどなのです。それでもマンションが売れないとき、どうしてなんだろうと思いますよね。次には、集客方法をクリアしている業者でも、それでも売れないときに『なぜ!?』と思いますね。集客がしっかりできていてクリアしても、それでも売れないときに見直したいことは内覧対応方法(接客方法)にあります。以下では、売れる内覧対応方法(接客方法)について解説していきます。業者によって、買い手となるお客様への内見の仕方には大きく差があります。この案内(内覧時対応)の仕方に問題があると成約しません。内覧当日どんなことをしているでしょう?内見当日は、予定時間前に売主側の業者が先に来ておりお客様をお迎えする準備をします。そのマンションに対し、買うかもしれないお客様に好印象を与え、成約に結び付く可能性が高くなります。しているでしょう?内見の仕方がとても雑な業者の場合、当然、その物件に対し、買うかもしれないお客様に良くない印象を与えてしまい成約に結び付く可能性を低くします。仮に成約の可能性があったとしても、その状況から「値段がもっと安くないと買えない」となり、大幅な指値交渉をすることもありえます。なると、なかなか成約しないことになり兼ねません。・中に入ってみると、とても汚く、ボロボロになっている・間取り図や各種資料も用意していない・案内用スリッパの用意もされていない・案内が的を得ていない・ただただぼ~っと見せている・案内に情熱が無い指値交渉とはマンション売買について、購入希望者の方が希望してくる買いたい金額まで価格交渉することを言います。中古マンションの売買では、売主と買主が直接交渉することは無くすべて業者間でおこなわれます。業者が買主さんに対し、どのような案内をしてくれるのかを判断するのは、けっこう難しいとは思いますが、確認方法としては次のようなことがあります。・事前に業者にどのような案内をするのかを確認する・業者から案内の連絡があった時に、業者だけに任せずに売主さんも現場に行き、部屋の換気や掃除などおこなう。なっている可能性があります。【集客方法の7個】について見てきました。売れていないあなたには『あっ、そうだったのか!』って思い当たる節が有るのではないでしょうか。悪いのは誰か!?あなたには集客する方法が無いので、業者に売却を任せ、購入見込み者の集客を依頼しているのです。その業者が、集客、接客にダメダメなのですからマンションが売れなるわけがないのです。あ、ここで不都合な真実を1ついいます。それは、業者もあなたの担当者も集客の方法を勉強してなんかいませんし、したいとも思っていません。業者に期待などしてもいけません!そんな大多数の業者が、あなたのマンションを売れなくしている元凶なのだという事を認識ください・。間違いだらけのマンション売却術!!も読んでみてください。業者の間違いだらけな行動の数々が理解して頂けると思います。あるときについての現状認識とその対処法を解説してきました。まともに出来ていなくて、当然にクリアしていない業者が99%とほとんどなのです。それでもマンションが売れないとき、どうしてなんだろうと思いますよね。クリアしている業者でも、それでも売れないときに『なぜ!?』と思いますね。集客、接客をクリアしても、それでも売れないときに見直したいことは内覧対応方法にあります。以下では、売れる内覧対応方法について解説していきます。売主のあなたに問題がある、または、考え方や行動が間違えている!15個の理由の中で、売主のあなたに起因すると思われる売れない原因があります。あなたが変われば環境が変わります。あなたの売るマンションは、売る以上、商品【売却マンション=商品】と言う考えを持ちましょう。1室内状況が悪い(掃除やハウスクリーニングをしていない)・・「G」お部屋の掃除はくれぐれも隅々までやってください。室内状況が悪いマンションは売れません。室内状況を悪いまま売り出しているのでしょう。その理由も解説しながら、室内状況の悪いマンションを見てみましょう。多くの情報となりますので、別ページを設けて解説します。室内状況が悪い場合の売れない現実を詳細に解説!2物件の魅力が内覧時に上手く伝わっていない・・「A」マンションの売り手も買い手も「人」です。内覧時、人が真っ先に受ける物件の第一印象は大変重要なポイントです。「これはないな」と思われたら、もう二度と購入を検討する候補には戻りません。従って、買い手の立場で購入検討時「私だったらどこを見るか?」「どんなマンションを買いたいか?」を今一度、是非、考えてみてください(^^♪。荷物が無造作に所狭しと置かれている家が有りますが、収納に収まらない荷物なら貸倉庫に預けてください。荷物が多いと第一印象が、お部屋が狭いと思われてしまうのです。お部屋を十分に見れないとなり、購入希望には絶対に至りません。大手業者は、最初の現地査定時や媒介契約時(売却依頼時)、この認識の持ち方をなかなか教えてくれません。?なぜ教えてくれないのか?それは「売主様に喜んでいただく売却」では無く「業者の為の売買仲介」を基本にした売却にしたいという思いがあるからなのです。不動産業者の儲けしか考えていません!という事で、コーラルはマンションの見せ方の全てを解説しましょう。ここではもっと詳細に別ページを設け「物件の見せ方」についてお伝えしたいと思います。売る時に強気の姿勢が見受けられる売主様が多い事に驚かされます。内覧希望が有っても、時間を合わせる努力をされない売主様や、内覧時の言葉遣いの横柄な売主様。本当に成約する気(売る気)があるのか心配です。どの業者も言いませんから、コーラルではハッキリ言いましょう。アベノミクス時、マンションは飛ぶように売れました。その影響で今からは購入者がとても少なくなってきます。このことを理解されていない場合、先のように売るに強気の姿勢が見受けられるのでしょう。このような姿勢では、大変言いづらいのですが絶対に売れません(成約しません)。購入希望者は、物件も吟味していますが、その売主=所有者も吟味していると思いましょう。ことを理解されたとき、あなたの行動が変わるので、あなたのマンションは必ず売れるのです。4価格設定が間違えている・・「R」1.売主が物件を過大評価している2.不動産業者が相場を読む力が無いマンションが売れない理由として、とんでもなく高い価格をつけているいうことが考えられます。売主さんが実際の相場を把握することなく、「買った時の価格に、数千万円くらいプラスした価格から売却開始したいからとか、あのマンションと同じくらいの価格で売れるはずだ!」という考えでその価格をつけてしまうことがなどが考えられます。変な話しになりますが、複数の業者に査定を依頼した時、「いちばん高い金額をだしてくれた業者に決める!」という売主さんが、けっこうの割合でいらっしゃいます。中には、媒介契約が欲しいがゆえに、あえて高い査定金額をつけてくる業者があります。実際にその高い価格で売れるかというと、決してそうとは限りません。なっている可能性がありますが、売れない理由でのいちばん多い理由はこの価格設定の間違いがとても多いんです。マンションが売れない理由No3.【売れない原因が外的要因にある場合・4個】マンション自体に問題があるなどで、売れない原因となっている場合が有ります!15個の原因の中で、マンション自体に起因すると思われる売れない原因があります。この場合、あなたや不動産業者では解決できない為、冷静に環境を見ることが必要となります。売れない原因がこの外的要因にある場合には、いったん売却自体を止め、環境が変わるまで様子を見る事も必要かもしれません。しても待つ時間がない場合には、不動産買取業者への買取売却も視野に入れるべきでしょう。1売却タイミングに問題がある・・「E」1-1.同じマンション内や周辺に競合物件がある2-2.居住用物件売却にもかかわらず賃貸物件需要旺盛な時期に売っているマンションを売る場合のタイミングはとても繊細です。各売主様のご事情でも、そのタイミングは違う事になります。ここではもっと詳細をご説明したいので別ページを設けました。あなたのマンション売却のタイミングを確認してみて下さい。2そもそも需要が減っている地域や間取りである。・・「E」2-1.立地が悪いマンションは戸建て以上にその立地で売買成否が決まりやすいと言われます。今日、最寄り駅徒歩10分以上のマンションはとても成約しづらくなっています。その理由をマンション購入者目線から見てみましょう。これからのマンション物件選びに必要なこと2-2.嫌悪施設が近くにあるマンションの隣が墓地や工場、ガソリンスタンドなどの場合、どうしても購入者は敬遠してしまうものです。この場合は、どうすればいいか?アピール方法を変えてしまうしかないでしょう。テレビドラマ、『家売る女』ではマンションの隣に墓地がありましたが「お墓の周りに高層住宅は立たない。いつまでも日当たりがいい」というアピールしましたね。このようにアピール法を変えるしかありません。既存不適格マンションとは、そのマンションの建設当時は適法だったけど、その後の法改正で不適格となったものを言います。実は築年数の古いマンションなどの場合、よく見かけます。具体的には「建築基準法の容積制限が建設当時には容積率300%だったものが、今現在は200%になっている」などのマンションです。これらのマンションの問題点はちょっと複雑になります。既存不適格マンションは、建てる時から法律に違反して建てられている建物などの「違反建築物」と違い建築当時には違法に建てられたものではなく、行政等の行為によることで現時点の法令に合致していないのですから救済されるべきものという考え方があります。現実は現行の建築基準法と照らし合わせて建物が違反している中古マンションには、原則として住宅ローンの利用が出来ないなどの制限がされています。従って、なかなか売れないこととなっています。この場合、仲介で一般の買い手にマンションを売ることは難しいです。従って買取業者の買取をおススメします。額が高い事が売れていない事由になっている場合があります。額が高いと、住宅ローン返済を加算した毎月の返済額が高く感じられてしまい、なかなか買い手が見つからないのです。そのため、マンションの修繕が必要となる頃には修繕積立金総額が実際の修繕費に足りないケースが出てきます。それをカバーするために修繕積立金月額を高く変更せざる負えないことが起こるのです。マンションの資産価値を守るためですから仕方ありません。負担が将来の快適な生活につながることであるからなのですが、しかし、そのことがマンションが売ることを邪魔してしまうこともあります。そのものが無くなることはありません。毎月額は高くなるのです。重要性を理解してもらうためにデータで示すことをしてみてはいかがでしょうか。データで示してもなかなか理解してもらえない時は、物件価格の再設定をすべきかもしれません。マンションを買うにあたってのランニングコストを詳細明示することで理解して頂ける場合もあります。それでもマンションが売れないときは、買取業者への買取を検討した方が良いでしょう。5土地が定期借地権のマンションは売れずらい!?・・「A」コーラル本店の在る江東区に最近何かと話題を集める新築マンションがあります。その名もBrillia(ブリリア)大島。価格が近隣新築マンション価格の7割から8割に設定されているからなのですが、その価格設定には理由があるのです。その理由こそマンションの敷地が定期借地権ということ。所有権じゃないんです。江東区では、東砂8丁目にあるグランアジール東京アクアレジデンスもこの定期借地権となるマンションです。定期借地権マンションは新築時は人気あるのですが、中古マンションとして売却されるとなると途端に売却しにくいと言われています。その理由は以下の2点が考えられます。1住める期間が限定されている2地代が有る売れない理由1・住める期間が限定されている定期借地権マンションは、敷地が借地のため土地利用期間が決まっているので、新築時から年数が経てばたつほど、購入者が住める期間が短くなるというデメリットが出てきます。借地期間が70年のマンションの場合、10年目で売るのと、40年目で売るのでは条件が全く異なります。定期借地権付きマンションは、住める期間が限られているため、新築時から時が経てば経つほど売却しにくくなってくるのです。売れない理由2・地代が有るもう一つ、定期借地権マンションが売却しにくい理由として、土地所有権が無いので借りる権利としての地代が有るという点があります。建物にはかかってくるのですが土地にはかかってきません。その代りに借地料として地代を支払います。そのため、地代の分マンション所有者には通常のマンションよりもランニングコストが高くなってしまいうというデメリットが生じてしまいます。住める期間が短く、生活するうえでのランニングコストも高いため、定期借地権付きマンションは売るにくくなるのです。定期借地権付きマンションは、元々、所有権のマンションと比べると資産価値の低いマンションであるため、購入者の多くは途中での売却を想定していません。それでも途中で売却するのであれば、その価値は借地権の残存期間によって決まるため、売却するなら1日でも早く売るしかないとなります。定期借地権マンションを売ると決まったらとにかく早めに売ることが重要です。定期借地権付きマンションに限って言えば、売却を先送りにするほど、売りにくくなっていくので、とにかく早めに売ることが先決なのです。販売価格に関しては、土地所有権のマンション相場と比べると、3割以上価格は低くしないと売れません。それでもなかなか中古の定期借地権のマンションは売れない場合が有ります。それでも売りたい時は根気よく販売活動を続けることが必要になることを理解して頂いていたほうが良いでしょう。マンションが売れないときにチェックすべき15個・まとめマンションが売れない15個の原因について見てきました。マンションが未だに売れていないあなたには『あっ、そうだったのか!』って思い当たる節が有るのではないでしょうか。売れないか、その原因は実に様々で、大きく分けて3つに分けることができます。ひとつは不動産会社が原因で内覧(内見)が無い場合、または、少ないとき。内覧はあるが、申し込みがない場合についての各原因があります。次にあなたに原因がある場合もあります。あなたがマンションを売れなくしている張本人の場合を知ってください。最後はマンション自体に問題がある場合です。マンションがどうして売れないのか、ご理解いただけたと思います。理解できたからには対処しましょう。売れない原因と共にその解決策も解説してきましたから、あなたには解決できるはずです。あ、ここで不都合な真実を1ついいます。それは、不動産業者も、あなたの担当者も集客方法も接客方法も勉強してなんかいませんし、したいとも思っていません。業者に期待などしてもいけません!そんな大多数の業者が、あなたのマンションを売れなくしている元凶なのだという事を認識ください。間違いだらけのマンション売却術!!も読んでみてください。業者の間違いだらけな行動の数々が理解して頂けると思います。マンション価格の値下げのタイミングマンション価格の値下げが妥当かどうかは、内覧者の内覧回数と滞在時間でチェックすべし!まず値下げする前に上記15個のチェックをしてみてください。その結果、マンション販売価格を先行する前にやれる、否、やらなければならないことが有った場合、それを先に行いましょう。マンション販売価格の変更は、その後、もうやれることが無くなったときにすべきです。色々な手を尽くし、売れない原因をチェックし対策もしたけど、しかしそれでも売れないこともあるでしょう。この場合には、最終手段としてマンション価格の見直し(値下げ)をすることも必要になります。業者の言う通りに従う前に是非チェックすべきポイントがありますから取り入れてみましょう。具体的には、首都圏の売れ筋マンションだったら、内覧者の数は最低でも1カ月5人はほしいところです。それくらいの内覧者があればマンション価格の適正値でしょう。内覧者数がそれ以下だと、マンション価格が高すぎるという目安になります。逆に、内覧者が10人以上来ているとなると、マンション価格が低すぎる可能性もあります。内覧者の滞在時間では、一度だけ内覧に来て10分程度で帰るような人は、冷やかしかその物件が気に入らなかったという人となります。30分以上滞在しているような、買う確度の高そうな内覧者が多ければ、値下げのタイミングではないということになります。このように、内覧者の内覧回数や滞在時間を気にしない売主様は多いものですが、しかし、ここに大きな落とし穴があるのです。マンション売却時にどうしても値下げを考える場合には、その前にこれらの数や時間を把握することを勤めましょう。内覧者の動向に問題場ない場合には、マンションが売れない場合の確認すべきチェック項目にも有りましたが、再度もう一度以下の点も確認しましょう。不動産業者は、売主のあなたの目を盗み手抜きをするので、再三の確認が必要なのです。1レインズに掲載されていることは当然として、囲い込みされていない事を確認したか!?2大手不動産系ポータルサイト(SUMMO、アットホーム、ホームズなど)に写真、アピール文入りで掲載されているか!?3大手不動産会社(三井のリハウス、東急リバブル、野村不動産アーバンネットなど)のホームページに掲載されているか!?4フランチャイズ系不動産会社(センチュリー21、ピタットハウス、ハウスドゥなど)のホームページに掲載されているか!?5販売図面(物件の紙面広告)は十分に売っているマンションのポテンシャル・魅力を伝えているか!?6近隣エリアの不動産会社へ販売中マンションの告知をしたか!?また告知はいきわたっているか!?7近隣賃貸マンションや、賃貸アパートへのポスティングチラシを実施したか!?(有料の場合も有ります)これらの事をチェックしても手抜きが無い場合には、最後ですが他の不動産業者のチェックを受けて下さい。コーラルなどが行っている完全無料のセカンドオピニオンサービスなどを利用するといいでしょう。以上、すべてを行ってみて、満足なる販売活動がされていることが確認できたにもかかわらず売れないことが解って初めてマンション価格の値下げのタイミングと言えるでしょう。マンションがどうしても売れない時に・どうなる、どうする!?さて、マンションを売っていても売れないときに執るべき対処法を解説してきましたが、それら対処法を講じてもどうしても売れないこともあります。マンション数増により多くのマンションが売れないまま廃墟化することは考えられるのです。所有し続けるか手放すかの選択は未来の負担を考えて!売れないマンションを所有していると、毎月の管理費や修繕積立金だけでなく、固定資産税などの維持費がかかってしまいますし、もし住宅ローンが残っているときなどは払い続けなければならず、生活費などを圧迫してしまいかねないのです。万が一、廃墟化したマンションが解体されることになると、所有者は解体費用まで負担しなければならない事も考えられるのです。このように、売れないままマンションを放置をするのは後々大きな損失となることが考えられるため、できれば安くなっても不動産買取業者へ売却してしまった方が良いでしょう。売れないマンションの所有権放棄は簡単!?これからは、不動産買取業者にも買い取ってもらえないマンションが出てくるでしょう。そんなときはマンションの所有権を放棄してしまうという選択肢も考えられますが、そう簡単ではありません。マンションがいらなくなったからと捨てることはそうそうできる事ではないのです。放棄できるとしたら相続時が考えられ、マンションが相続前であれば相続放棄という手段が取れる場合も有りますが、資産価値のないマンションは税務署への物納時でも税務当局による審査がありますので、許可されないケースもたくさんあります。要らないマンションを自治体に寄付するという選択肢もありますが、自治体でも受け取るメリットがなければ拒否されることもあるのです。地方自治体では寄付を拒むことがこれから当たり前になるでしょう。そんな時、空室のマンションをどうするかはこれから大問題化する可能性もあるのです。売れないマンションを0円借家にして貸し出すことは、徐々に現実となりつつあるのです。Newsweek.com】このようにマンションの所有権放棄は決して不可能ではありませんが、限りなく難しいのが現状なのです。マンション売却してても売れない理由・総まとめ今、マンションを不動産会社に任せて売っている最中だけど、なかなか売れないという方のために、なぜ売れないのか!?その理由の15個とその解決法、またあなたにできることを解説してきました。売れないには、売れないなりのちゃんとした理由があり、それをあなたができる範囲で解決するしかないと知っていただけたと思います。あなたのマンションが売れないのは、15個の理由のうちどれか、あるいはその中のいくつかが該当している事実を知った後は、さてどうされますか!?マンションが売れない原因を知り、あなたができるうちにそれに対峙し対処し解決する。一度言いますが、これができるのは、売却主である売主のあなただけです。して良いかわからない、また売れない原因が15個のどれに該当するかわからない方は、私が全面的にバックアップさせて頂きたいと思います。※まずは、現在の販売状況を診断してみませんか?どうして内覧が無いんだろう?、今の広告ってこれで良いの?など、売れない原因の15個のうち、あなたのマンションはどれが原因で売れないか知りたくありませんか?またどの部分ができれば解決するかも。TVや有名雑誌でもアドバイスしているマーケティングとセールスのプロフェッショナル、コーラルの宅地建物取引士が調査してご報告します。その解決策もアドバイスさせて頂きたいと思います。セカンドオピニオンサービスは、3回まで完全無料です。それは3回改善すればほとんどの方が成約しているからです。コンテンツ売れない理由・・その1売却で成功する人の意外な共通点とは?売主様と不動産業者の連携が早期高額成約の鍵あなたの思い≠不動産屋の思いなぜ1つの施策で反響アップしたのか?ネット系不動産会社がなかなか成約しないのはなぜ?ペルソナを見つけよう。不動産販売にはSF小説が役に立つ。それは売買で家を魅力的に輝かせる術。売却は演出が絶対条件です。仲介業者から買取を勧められたら疑ってかかるべし!任意売却や住宅ローン返済遅滞などでお困りの方の売却とは内覧時の売主様ご対応について(売却現場から。)売却は仲介手数料が安いだけの不動産業者に任せてはいけない。売却成功のためのセカンドオピニオン売却成功の為の物件アピールとは?物件種別によって違う売却法と注意すべきポイント?良い不動産屋、悪い不動産屋の見分け方。ありえない不動産業者の現状コーラルが選ばれる理由ホームステージングは売却で家を魅力的に演出し輝かせる術。売れない時の対処法とは!?売却時の仲介手数料など諸費用について良い不動産屋、悪い不動産屋の見分け方。※サイト内検索にご利用ください。※完全無料だから費用は掛かりません。親族間売買のお問合せはここから親族間の不動産売買について、どんなことでも聞きたい方はこちらの専用ページからお問合せ下さい。TVCM放送開始コーラルの最新広告ムービー!!コーラルのTVCMが千葉テレビさんで放送されています!千葉テレビの放送が入る地域では見ることができます。売主・買主双方にメリットのある付加価値を取り入れた仲介を展開する不動産会社として取り上げられています。こちらからご覧いただけます。SNSこのサイトは、お客様の個人情報が第三者に漏洩しないよう、SSL暗号化通信にてお客様の個人情報を保護しています。03-5875-5038。