今年のお盆は猛烈な暑さが続いていますが皆さん体調管理は万全でしょうか。今回は『敷金』のお話です。賃貸の時には皆さんもお聞きになったことがあるのではないでしょうか?もっとも、最近では敷金0円の物件もおおくありますので払ったことがない。いう方も多いかも知れませんね。今回は不動産の売買においてこの敷金の扱いがどうなるかという所を解説していきます。持ち回りとは?まとめそもそも敷金とはそもそも敷金とは何か?といったところから見ていきましょう!敷金は2020年の民法改正に伴い、下記のように明文化されます。第622条の2ざっくり言うと「名目はさておき、賃貸する上で入居者が大家さんに支払うお金の保険として預けるお金です。ようは家賃の滞納であったり、自然損耗以外の部屋の修理にかかった修繕費など入居者が支払う分のお金を先に大家さんに預けるということです。万が一、上記のような滞納などがあった際には預かっている敷金から回収しますよ。重要なのは預かるというところです。預かっているだけなので退去の際、何も問題が無ければ全額戻ってきます。一般的に敷金の金額は家賃の○ヶ月分といった具合に定められます。冒頭にも書いたとおり、最近では敷金0円という物件も増えてきました。これは初期費用の敷金を0円にすることで入居者さんに入居してもらうことを優先している物件です。物件のグレードが高ければ当然敷金を設定している物権も多いです。体感ではワンルームなど単身者向けの物件は敷金を取るところは減ってきています。逆にファミリー層が住むような広い間取りの物件は敷金を取るところが多いですね。賃貸で入居する際の初期費用で【礼金】という似たような項目もあります。礼金を取る地域は限られており主に関西圏などで見かけます。(関東の方が関西の物件の賃貸を見られるときにはよくびっくりされます。)礼金は敷金とは違い、完全に大家さんに支払うだけのお金です。敷金のように戻ってきません。本当にただ支払うだけのお金です。売買のときは処理は?では大家さん(物件のオーナー)が入居者がいる状態のアパート1棟を売却するときにはこの預かっている敷金はどのように処理(清算)されるのかを見てみましょう。一般的に敷金を引き継ぐ方法として【売買代金との相殺】という方法が取られます。いう方法かといいますと、5,000万円の1棟アパートに預かっている敷金が合計で100万円あったとします。買主が売主に4,900万円(物件代金5,000万円-敷金100万円)を支払う。いいますと、物件代金と敷金を別々に支払ってしまうと支払い回数が多くなりどうしても振り込みのミスが出やすく、着金を確認するまでの時間も余計にかかってしまうためです。※この【売買代金との相殺】は家賃や経費、固定資産税の日割り等あらゆる清算のときにも使われます。上記は預かっている敷金を売主から買主に渡す場合の清算です。実際の売買では敷金を渡さない場合もあります。売買の場合、敷金の取り扱いについては分かりにくいのですが下記のように分けて考えると割と分かりやすいと思います。預かっているお金をどうするか→敷金のこと。入居者に返すお金をどうするか→賃借人への返還債務といいます。この敷金と返還債務の処理の仕方によって清算方式の呼び方が変わります。敷金を売主から買主に渡す場合と渡さない場合で呼び方とどういったことが起こるかを見てみましょう。東京(関東)方式この方式が常識的ではないかと思います。(少なくとも筆者は)敷金→売主から買主に渡す。返還債務→売主から買主に移る。預かっている敷金を売主が買主に渡すので入居に対しての返還債務も買主に移り、実際に入居者が退去する際には買主さんが預かっていた敷金を返します。この方式は主に東京方式や関東方式といわれています。大阪(関西)方式これはちょっと買主さんは「えっ!?」となるかも知れません。敷金→売主から買主に渡さない!(売主がもらってしまう)返還債務→売主から買主に移る。敷金は売主が預かっているお金のはずなんですがなぜか売買の時に売主が回収して、もらってしまう方式です。本来、返さないといけないお金が買主に渡っていないわけですから買主は自己資金から入居者に返さないといけません。この方式は大阪方式や関西方式といわれています。その名のとおり、主に大阪でこの方式が取られていました。明確に地域で分かれているというよりは売主の考え方によるところが大きいです。これは慣例といいますか、習慣といいますか、「そういうもの」で片付けられており、現在も多くの売買でこの大阪方式は取られているのが現状です。持ち回りとは?では、【持ち回り】とはどういったことかといいますと。この【持ち回り】という言葉にはかなり省略されている(抜けている)ことばが隠れています。返還債務のみという事は敷金は持ちまわらない(渡さない)ということです。