相変わらず高い水準にあります。住宅の供給圧力は、空室ひいては空き家の増加に拍車をかけているとされ、三大都市圏ですら木造モルタル系アパートの空室率は4分の1を超えています。エリアや物件タイプを吟味すれば、優良な入居者を確保できることも事実です。賃貸不動産投資において、空き家・空室のリスクを回避するポイントについてご紹介します。Sohm/Shutterstock.com)1988年に約4,200万戸だった住宅ストックは、2013年(直近データ)には6,062万戸(+1,862万戸)にまで増加しました。一方で、世帯数もこの間に3,781万世帯から5,245万世帯(+1,464万世帯)にまで増加しています。住宅ストック増の方が世帯数増を確実に上回っており、その結果として起こっているのが「空き家問題」です。同期間に空き家数は394万戸から819万戸へ、空き家率は8.6%から13.5%へ上昇、今や7軒に1軒が空き家になっている状況です。住宅ストックがオーバーフロー気味なのにもかかわらず、相変わらず供給が続いています。供給戸数は、2009年の78万戸から2017年には94万戸まで増加しました。持ち家住宅は28万戸でほぼ横ばいですが、賃貸住宅は32万戸から41万戸と、増加が際立っています。賃貸住宅の増加の一因は、相続税対策だとされています。2015年施行の税制改正で、基礎控除額(非課税限度額)が改正前の6割に見直されたためだといわれています。相続人が子ども2人のケースでは、改正前の基礎控除額が5,000万円+1,000万円×2人=7,000万円だったのが、改正後は3,000万円+600万円×2人=4,200万円まで引き下げられたのです。そこで、相続税対策として注目を浴びたのが、賃貸アパートの建築です。遊休土地や青空駐車場などにアパートを建築すれば、評価額は2割程度下がります。200平方メートル以下の敷地なら、50%評価減の適用を受けることもできます。アパート建築費用に融資を充当すれば、評価額はさらに引き下げが可能です。そのような中で、ハウスメーカーもこぞってアパート建築に力を入れ、貸出先難に苦しむ地方銀行がこれを後押しし、「アパート建築ブーム」に火がついたのです。その結果、三大都市圏でも郊外ではすでにアパート供給過剰の兆候が表れ、エリアによっては入居率が半分程度というアパートも珍しくありません。)の木造・軽量鉄骨系アパートの空室率はいずれも25%を超えています。入居者を確保しやすい大都市圏の鉄筋コンクリート造マンション(写真=PlusONE/Shutterstock.com)ただし、賃貸住宅の全てが低調というわけではありません。大都市圏の鉄筋コンクリート造マンションはまだまだ入居者を確保しやすい状況で、空室率も大阪府で7%台の水準を維持しています。その背景にあるのは、単身世帯による賃貸需要です。大阪府の場合、15年前と比べて、人口が880万人前後とほぼ横ばいなのに対し、世帯数は348万世帯から392万世帯にまで増加しています。世帯構造を見ると、夫婦2人と子どもから成る核家族世帯が減少傾向にある一方で、一人暮らし世代が103万世帯から147万世帯と、5割近くも増加しています。した一人暮らし世帯は、今後もしばらくは増加し続けると見込まれており、特にワンルームタイプの賃貸需要を下支えしています。最近では、利便性の高い地域へ極端に人気が集中する傾向にあります。物件としては、人気が集まるエリア、またはその周辺にドーナツ状に広がる(より物件を確保しやすい)ゾーンから選ぶべきでしょう。不動産は株式・投資信託と違って実物資産であり、運用次第では安定した利回りを享受できることが大きな魅力です。一方で、賃貸投資で成功の鍵を握るのは、安定した賃料・入居者を確保することだといえます。投資検討にあたっては利便性・居住性などで競争力の高い物件を選ぶ方がよいでしょう。/働く空室があるなら年内にやっておきたい。不動産投資で狙うなら豊かなエリア収入が増えると教育費支援が受けられないジレンマ。