2020/02不動産投資は表面利回りだけで判断すると失敗しますPart22014/02/09(日)健美家コラム更新しました。前回は、東京都区内の物件と某地方都市の物件の実質利回りを比較する前提条件を記載しました。今回も、両者を比較しやすいように一部を再掲載しながら、表面利回りと実質利回りについて説明しています。表面利回りだけで判断すると失敗しますPart2築古物件を取得する時のポイントは、修繕や設備更新、バリューアップにかかる費用をどれだけ的確に見積もれるのかです。私は、築年数にもよりますが、全部屋フルリフォーム+大規模修繕してもキャッシュフローがプラスになることを前提として取得を検討しています。入退去時に掛かる費用やリフォーム費用をほとんど見込まないで取得して、退去があったり、給湯器・エアコンなどの設備が故障した時に資金繰りに窮する方がいます。マンション・アパートはメンテナンスフリーではありません。出費は堅めに見込んで、それより少なかったら儲けものぐらいの感覚でいたほうが良いかもしれません。ツイートプロフィールAuthor:岡本公男HN:ジェービル亡き父も自分も元メガバンカー。銀行時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。相続対策も手掛けていました。実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。7年前に実家の跡を継いでから、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。転職し、プロパティマネジメントの責任者となりました。その後も物件を取得し、不動産収入が年間6千万円ほど(現在年収約8千万円)になり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。方にコンサルティング・不動産の紹介及び管理を行っています。2012年5月と11月にはシェアハウスをオープンしました。(09/05)融資の現状。