プライムコラム|株式会社プライムパートナーズ関東エリアを中心に、日本中の不動産物件の「売る」「買う」をトータルにお手伝いしております。「こだわり」と「信念」でお手伝いする株式会社プライムパートナーズのご案内サイトです。株式投資を行う場合、数多くの銘柄から投資先を選びますが、これと同じように不動産投資を行う場合もいくつかの投資対象となる物件の種類があります。今回は不動産投資において最もポピュラーな一戸建てと分譲マンションの違いを考えたいと思います。不動産の所有が単独なのか共有なのか投資対象として戸建てと分譲マンションを購入する場合の、一つ目の大きな違いは一人で所有できるのか複数で所有しなければならいのかです。一戸建てを購入する場合、土地と建物いずれも基本的には自分一人で単独で所有する事が出来ます。共同出資の場合は、複数で共有する事も出来ます。分譲マンションを購入する場合は、他の分譲マンション所有者と共同で所有している状態となります。厳密に説明すると、土地は分譲マンション所有者全員で共有している状態となり、建物は区分所有法に基づいて自分の生活スペースに限り単独で所有している状態となります。分譲マンションの売買に限り、土地は持分の売買となり建物は区分所有権の売買となります。次は一戸建てと分譲マンションを購入した後のランニングコストの違いに関して考えてみましょう。日本国内の不動産物件を所有すると、例外を除き「固定資産税」と「都市計画税」が課税されています。一戸建ても分譲マンションも、もちろんこれらの課税対象です。この二つの税金は、あらかじめ定められた対象不動産の評価額に基づき算定されますので、物件毎に税額が変わります。分譲マンションは土地を共有していますが、持ち分に応じて課税されます。分譲マンションの場合は、毎月の固定経費として分譲マンションの管理を行う管理会社に対して管理費の支払いが必要となります。10年程度先に行う大規模な分譲マンションの修繕の為に積み立てる、修繕積立金も毎月の支払わなくてはなりません。人気?地方の戸建投資・マンション投資80年代後半から90年代初頭のバブル景気の時代を頂点に、日本の地価は下がり続けていました。昨今、大都市圏を中心に横ばいもしくは上昇傾向に転じています。現在不動産を所有している場合、物件の値上がりは含み益となりますが、これから不動産投資を行う場合は、高買いしてしまうリスク要因でしかないと考えられます。地方に目を向ければ、地価は以前横ばいとなっている所もあり、都心部では考えられないような格安物件もあります。この為、地方では賃貸用や転売用の物件問わず、底値になっている割安な不動産物件は投資対象物件として活発に取引されています。これは投資家が、現状の地方の不動産の物件価格が底売ったと判断しているからだと考えられます。不動産投資を始める時に、検討事項となるのが「頭金」です。資産や年収、ローンの金額などお金に関することは慎重に検討する必要があり、そこに深く関係するのが頭金なのです。頭金とは何か、そしてその相場はどのようなものか、詳しく解説します。不動産の頭金と手付金の違い不動産を購入する場合、頭金あるいは手付金といった初期費用が必要になります。似たような意味を持つ言葉ですが、実は大きな違いがありますので、その点はしっかりと抑えておきましょう。頭金は主としてローンを組んで物件を購入する際に、総額の一部を最初にまとめて支払うことを意味します。まとまったお金が必要になりますが、例えば2000万円の物件に対して、10%の頭金を支払った場合、残りは1800万円となります。ローン返済の総額が減るので月々の支払いには余裕が生まれやすくなります。一方で手付金も同じように購入前にまとめて支払うお金のことを言いますが、こちらは「契約を結んだ証」として渡すお金であり、物件購入のお金とは直接的に関係はありません。「物件を勝手に他者に売却しない」という約束を交わすようなものですので、総額を支払った後で手付金は通常、物件金額に充当されます。不動産投資の頭金の相場とはチラシなどでは「頭金ゼロ円」をうたった不動産投資物件は珍しくありません。若い世帯であればあるほど、数十万から数百万といったお金を用意することは簡単なことではなく、ゆっくりと月々のローンとして返済していく方が良いだろうと考える傾向が見られます。頭金の金額も、物件や管理会社によって設定が異なりますので、同じような物件がある中で、頭金なしのものを選択することも珍しくないのです。一般的に、頭金の相場は「200万前後」と言われています。理想としては「総額の2割以上」と言われており、そこまでを貯めてから買う人も見られます。これだけのお金が用意できるならば、不動産投資に対する金融機関の融資なども受けやすくなると言われているので、貯蓄などが十分な人はそれを目安として、不動産物件を選ぶと良いでしょう。結論から言えば、不動産投資の頭金はゼロでも問題はありません。後々のローンの支払いなどに苦慮しない試算ができているのであれば、ゼロの物件もためらわずに検討しましょう。「総額から頭金がマイナスされない分、月々のローン額が上がる」というデメリットがありますが、無理をして頭金を支払って貯蓄がなくなり、不動産以外のトラブルが起きた時に困るようでは本末転倒となってしまいます。このため、投資物件を選んでいる最中においても、頭金についてはよく検討しておきましょう。現在では頭金ゼロ円で良いという物件も珍しくないので、思い切って頭金を安く抑えるという方法も有効です。頭金が溜まることを待つよりも、「金利が安い」「良い物件が見つかった」というタイミングが訪れたら、思い切って購入に踏み切った方が良いかもしれません。不動産投資というと、お金持ちの資産運用ととらえている方も多いでしょう。一般の方の中にも不動産投資をしている方もいます。年収が低いからとあきらめるのではなく、低いからこそこうした投資で収入を増やしていくという考え方をしてみましょう。年収にあった投資を行おう不動産投資のポイントの一つとして、自分の年収に見合った投資にとどめておくという事が挙げられます。投資額が大きいほどリターンも大きくなり魅力的な投資となります。不動産投資をするならそれなりにリターンがほしいものですから、自己資金以上の物件に投資したくなってしまうものです。無理をして借金を重ねて投資をしたとしてもうまくいく可能性は低くなってしまいます。はじめから大きな投資をするのではなく年収に見合った形での投資を心がけていくという事が重要になります。年収が低い場合は借り入れできる額もそれほど高くないので、まずは安全性が高く少額の資金で投資できる物件を探すことから始めてみましょう。副収入として欠かせない年収が低い方は、雇用が不安定であることも多いものです。非正規雇用という形でいつ首になるかわからない方、正社員として採用されているけれど会社の先行き自体が不安な方など、将来への不安を抱えている方もいるでしょう。そのような方は副収入の道を切り開いていくことで、いざというときに収入がゼロにならないという保険を掛ける意味を持ちます。雇用が安定せず年収が低いからこそ、不動産投資などを上手に使って多くの副収入が得られるようにしていくべきなのです。今はそのまま銀行に預金をしていてもほとんど利息が付かない時代ですから、積極的に不動産等に投資していくことで少しでも副収入につなげていくようにしていく必要があるのです。無理のない投資を心がけよう不動産投資をしたいからと言って、ありったけの財産をつぎ込んでしまったり莫大な借金を抱えてしまうという事は避けたほうが良いでしょう。投資の前に、ある程度の自己資金を用意しておいてその中で投資できるようにしておくのもポイントです。借金をすると利息がかかりますから、それ以上の利益を上げる必要があります。なると投資の条件もより厳しくなってしまうのです。利息を利益でカバーできないと、出費がかさんでしまう事にもなりかねません。その点大部分を自己資金で賄えるようにしておくと、少額の投資でも利益を上げやすくなります。事前に貯蓄をして自己資金を用意しつつ、無理のない範囲で不動産投資をしていくことによって投資の成功へとつながりやすくなるでしょう。...続きを読む不動産投資の利回り平均っていくらくらい?2016年12月12日ハイリスク・ハイリターンの株式投資やFXと違い、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。ミドルリターンとは、どの程度の利回りなのでしょう。そこで、不動産投資の利回りの平均を調べたのでご紹介します。不動産投資とはなにか!不動産投資とは利益を得るためにマンションやアパートなどの不動産に投資をすることです。不動産投資による利益には2つの種類があります。1つ目が不動産を購入時の価格以上で売却して、差額によって利益を得る方法です。1つが、アパートやマンションなどの賃貸物件を人に貸すことで得られる運用利益です。運用利益の場合、賃料収入によって不動産価格分の元を取る必要があるので、中〜長期的な投資となります。1980年代のバブルと呼ばれた時代は不動産価格が高騰していたので、短期的に利益を得やすい売却益による不動産投資が主流でした。近年は家賃収入による中〜長期的な利益を期待し、運用利益による不動産投資が主流となっています。不動産投資と税金はなにか不動産投資を行う際には様々な税金が発生します。これらは全て節税できない税金です。不動産を所有していることで発生する税金もあります。節税は出来ませんが、不動産所得税の節税は可能です。不動産所得税は家賃収入など不動産から発生した所得に対する税金なので、修繕費や減価償却費などの必要経費を計上すれば節税になります。不動産売却時にも印紙税が課されます。売却益が出た時に限り発生するのが譲渡所得税です。抵当権抹消が必要な場合は登録免許税も発生します。不動産投資の利回りとは、不動産価格に対し1年で何%の賃料収入が発生したかのことです。1000万円の不動産で1年の賃料収入が50万円なら、この物件の利回りは5%です。利回りには不動産価格に対する賃料収入の割合を表した表面利回りと、必要経費や税金も加味した実質利回りの2種類があります。利回りの平均は8〜9%の間で推移しています。築年数が古い物件の表面利回りは8〜9%程度、実質利回りは5〜6%程度です。新しい物件の表面利回りは6〜7%程度、実質利回りは4〜5%程度になります。新しい物件だと購入価格も高くなるので、古い物件より利回りが低くなります。地方では平均的に利回りが高く、10%以上の物件も珍しくありません。株式にしろ為替にしろ、投資にはリターンとリスクがつき物です。不動産投資においても勧誘こそリターンを強調しますが、もちろんリスク要因も存在します。今回は不動産投資に待ち受けるリスクと、対応策について考えたいと思います。不動産投資でも分譲マンション投資には多くのリスクが潜んでいます。価格帯の安いワンルームマンションの不動産投資は、一見初心者用の投資物件に見えます。実際には、ワンルームマンション投資には多くのリスクが潜んでいます。ワンルームマンションの不動産投資は、ワンルームマンションを購入し、それを賃貸する事で家賃収入を得て、物件価格が上昇するか借入が完済したら転売するという投資です。ワンルーム賃貸の場合、単身者の入居がほとんどで入居期間もかなり短くなる傾向にある為、物件が古くなり出してからの空室リスクが跳ね上がります。空室になると、毎月返済額分は自己資金で賄わなければなりませんので、十分な余剰金が必要だと言えます。不動産投資においては、特にリスクに鈍感でリスクコントロールが出来ない人は要注意です。投資用物件の勧誘を受ければ、もちろんリターンに心躍らされ、一刻も早く投資に参加してみたくなります。ここで一旦冷静になって、投資する事によってどの程度のリスクがあるのか、今一度考えられる人は投資向きだと言えます。逆に買うタイミングを考えず、闇雲に物件を購入してしまう人は注意が必要です。安いから、ただ簡単そうだから、ただ始めやすいからと言う理由で始めるのではなく、物件を冷静に分析し研究して初めて投資の舞台に立てます。利益だけに目がくらみ心に余裕が無くなる人は、冷静な判断力を取り戻す為に投資前に時間をじっくり考える時間を作りましょう。失敗しないためのポイントとは不動産投資に失敗しないポイントは、まず徹底して投資物件についての情報を集める事です。賃貸に物件を供するのであれば、まずは付近の家賃相場を徹底して調査する必要があります。インターネットの不動産ポータルサイトを利用すれば、付近の家賃相場は簡単に調べられるでしょう。転売をする場合にも役立ちますので、物件購入前には必ず付近の売買相場も合わせて調べておきましょう。購入する物件が割高なのか割安なのか判断出来る状態になってから売買の検討に入りましょう。物件購入から購入後に至るまでに必要な経費を徹底的に調べ、最も厳しい事業計画を自分なりに立ててみて、万が一の場合に備えられる十分な余剰金も用意しましょう。最後は冷静な判断力を養うだけです。不動産投資に興味はあるけどよく分からないという人は多いのではないのでしょうか?実は不動産投資は20代にもオーナーがいるぐらい、敷居が低い投資になっています。そんな不動産投資の実態と成功のポイントについてご紹介します。不動産投資について不動産投資では、アパート・マンションなどの不動産に投資をして利益を得ることを目的としています。不動産投資で期待できる利益は不動産の売却によって得られる売却益と、不動産からの賃貸収入による運用利益です。バブル経済期の不動産投資では売却益を主な目的としていましたが、現在は運用利益を目的とした不動産投資が主流となっています。不動産投資にも幾つかのタイプがあります。1つ目が現物投資と言われる、実際にアパートやマンションを購入して賃料収入を得るタイプです。二つ目が、複数の投資家による出資で不動産を購入する小口化不動産投資です。不動産物件を証券化して、株式と同じような投資をする不動産投資信託というタイプもあります。不動産投資の実態ある不動産投資会社が行った実態調査によると、不動産賃貸物件のオーナーで最も多いのは40代で約35%、次が50代の28%でした。30代も2割以上とかなり多く、30代・40代という中堅世代が不動産投資の中心になっています。20代にも数%ですが賃貸物件のオーナーが存在します。会社員・管理職でした。物件のオーナーと言うと、ある程度年齢の高い人や収入のある人が務めているイメージが強いですが、実際は普通の会社員や若い世代にオーナーが増えています。不動産投資は投資先の物件や物件からの賃料収入を担保にすれば、資金が少なくても始められます。これも、若い世代にオーナーが増えている要因の1つです。不動産投資の成功のポイント不動産投資を成功させる上で利回りは大切なポイントの1つです。利回りは不動産の購入価格に対する賃料収入の割合を指します。この利回りが低いと黒字化させるのが難しくなります。基本的には利回りの高い物件を選ぶのがポイントです。物件紹介に載っている利回りの殆どは空き室ゼロ、つまり満室を想定した賃料で利回りを算定しています。賃貸物件にとって空き室は大きなリスクです。利回りの高さだけではなく、入居者が入る物件かどうかも投資を成功させる上で大切です。入居者が入りやすい物件としては立地が良い、間取りが良いなどのポイントがあります。立地が良くても同じ環境にすでに多くの物件があるなら、余りメリットにはなりません。その地域の需要と供給を見極める必要があります。不動産投資で資産を大きくするのに成功している人が多くなりました。少額からでも始められるようになって自分も始めてみたいと思う人も着実に増えてきています。初心者だから心配と考えてしまいがちですが、成功のポイントを押さえておけば問題ありません。初心者が不動産投資をして成功するためには着実な方法を選ぶのが得策です。不動産業界の動向にそれほど深い知識を持っていない状態で不動産投資を始めるにはリスクが伴いますが、その知識がなくてもできるものを選べば問題ありません。不動産には様々なものがあり、投資をしてどのようにお金を稼ぐかというのは方法に大きく依存します。挙げられるのは、一攫千金を狙うために世の中の動向をよくうかがって、計画的に資産を動かしていく必要が生じるプロ向けのハイリスク・ハイリターンな方法です。それに対して、ある程度の投資をして継続的に少額収入を得ていく方法は、最初の投資物件の選び方さえ間違えなければ初心者向きのローリスクローリターンな方法になります。不動産投資は初心者でも大丈夫!初心者向きの不動産投資をして稼ごうと考えれば大きなリスクを抱えることはありません。その選択肢として最も単純明快なのは家賃収入を得るのを目的として不動産投資を行う方法です。持っている予算に応じてマンションやそのいくつかの部屋を購入し、その家賃収入で稼いでいくと良いでしょう。地価や不動産価値の上昇を狙う一攫千金の方法は読みを外すと大損にすらつながりますが、家賃収入で良いと考えれば空室対策を行うだけで毎月大きな収入が得られるでしょう。その地域で必要とされている間取りや立地の物件を見つけることができたら、多少の借金をしてその不動産を手に入れたとしても、ローンを返せる収入が入ってきます。最終的にはその物件を自分の資産にできるのです。家賃収入を目的として不動産投資を行う場合には物件の見極めが大切です。そのハードルを越えられるかが初心者にとって成功の可否を分けるものと言えます。基本的な考え方として、自分の感性ではなく世の中の一般の人の感性として好まれる不動産を選ぶのが大切です。賃貸業界のトレンドを簡単に勉強して、設備や立地のトレンドを理解し、それに該当している物件を選べば安全でしょう。それに不安がある場合には、不動産会社とよく相談するのが良い解決策です。あまりにも知識がないと不動産会社からあまり人気のない物件を掴まされてしまうリスクは有りますが、信頼できる不動産会社を選び出してよく相談して決めれば継続的に黒字にできる物件が手に入るでしょう。...続きを読む勉強なしでは上手くいかない?不動産投資を学べ!2016年12月08日お金がたまったら、マンションを買って一生を楽に過ごしたい!なんて言っている人。周りに結構いるのではないのでしょうか?実はこの、マンションを買って富を得ようとするやり方。簡単な物ではないのです。一歩踏み外せば大赤字にもなりえます。そんなことになる前に事前に勉強をして防ぎましょう!不動産投資とは?アパートやマンションを購入して家賃収入を得ることを主に、「不動産投資」と呼びます。その他には購入した時より物件が高値になった時を狙って売却をするという手もあります。利益を得るために物件を売り買いする行為全般をこう呼ぶのです。安定さえすれば毎月一定額の料金が得られるため、長年続いて収入に困ることはなくなるでしょう。全ての不動産投資がいいことばかりというわけではなく、高いマンションを購入したにも関わらず誰一人として住むことのないまま月日が過ぎれば勿論収入はゼロ、どころかマイナスです。マンションを買う人にも選ぶ権利がありますので、顧客の要望に当てはまらない物件であればどれだけ待っていても住人はやってこないのです。ここは習うより慣れろの精神ではなく、しっかりと下準備をしてから不動産投資に挑みましょう。不動産投資に必要なものは何でしょうもしあなたが一軒家を買うときに気を付けるべきと思っている所はどこでしょうか?将来の子供の為の部屋割りや間取り、外観のデザイン、駅から近いかどうか、日当たりはどうだろうか。これらは全て、長く住むために将来を見通し、見極める能力です。顧客目線でマンションを購入するということは気遣いをするものと同等です。自分が悪いと思うような物件に人が集まってくるでしょうか?私たちが子供の頃から教えられてきた、自分の嫌がることは相手にしてはいけない、と同じです。顧客目線で物件を選びましょう。顧客目線も大事ですが、投資する上で一番大切な物はその物件にかかる費用と家賃収入で得られる料金をしっかりと出すことです。損をするようでは投資に成功したとは言えませんから、しっかりと算出した上で行いましょう。不動産投資について学べるところはどのような所があるでしょう現在様々な不動産投資の本が出版されています。自分に参考になる本をたくさん読み知識を得ていく方法や、ネット不動産投資のホームページを見たり、SNSで多くの方の意見を得るという方法などがあります。その人個人にあった学習方法を探していくと良いでしょう。独学で学ぶのはちょっと...という方もいるでしょう。そんな不安を持っている方は一度でもいいので、ファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。ファイナンシャルプランナーは保険や金融機関のことだけではなく、不動産投資も含めてアドバイスをしてくれます。不動産会社や個人の事務所に足を運び積極的に教えてもらいましょう。親身になって協力をしてくれます。不動産投資は他の投資に比べて収入に安定性があります。逆に初期投資としては他の投資に比べて多く、そのためパートナーとなる不動産投資会社の見極めが必要です。ここではそんな不動産投資と、不動産会社選びのやりかたについて紹介します。不動産投資に挑戦してみましょう不動産投資の基本的なやり方としては、不動産を他人に貸して家賃を得たり、売却して利益を得たりするやり方です。現在は不動産を他人に貸して家賃収入を得るやり方が主流で、家賃収入なら毎月安定した収入を得ることができるからという点がその理由として挙げられます。数ある投資のなかから不動産投資を行うメリットとして、利益が安定しやすい投資だからという点があります。不動産自体にある程度の価値があり、他の投資商品に比べて資産価値が保たれやすいからです。素人が単独で行うには、家賃滞納をされた場合など不安要素が多数存在します。良い相談相手となるような不動産投資会社に相談してから行うと良いでしょう。不動産投資を扱っているところはどのようなところがあるでしょう不動産投資を行う方のなかには、様々な希望を持っている方が存在します。それに対して不動産投資を扱っている会社にも様々な種類があります。それぞれ特色を持っています。地域密着型である地域の物件に強かったり、全国的に物件を紹介している会社もあります。利益の出る運用法や節税対策を教えてくれる会社も存在します。そのような会社のなかで自分に最適な会社を選ぶポイントとしては、市場の動向を熟知していることが挙げられます。市場の動向を熟知していないと、最新の情報を仕入れることができなかったり、古い情報をいつまでも活用していたりと良くないことが多々あります。した困った会社はたいていノウハウも古いものです。そのような会社を選ばないよう、複数の不動産投資会社とよく相談してその実態を見極めるようにしましょう。詐欺にあわない為に!会社選びを上手にしましょう不動産投資会社にも悪徳会社が存在し、その被害は年々増加しています。その被害に合わないために、いわゆる悪徳業者の特徴を紹介します。悪徳業者のよく言う文句としては、高利回りばかりを強調してくるものです。彼らの言うような美味しい話は、基本的には存在しません。投資というものは必ずリスクが付いてくるものなので、「絶対」は存在しないものと考えましょう。した悪徳業者に引っかからないためには、こちらも知識をつけることが重要です。複数の不動産投資会社と相談して、知識をつけましょう。「悪徳業者なのではないか」と疑いを持ったら、まずはその業者の宅建免許番号の提示を求めましょう。この資格が無い業者は物件の売買や仲介を行う資格はありません。人気がある不動産投資は損得どっちだろうかと疑問に感じている方も多いでしょう。金融機関から融資を受けローンで毎月支払っていく方も多く、まずは不動産投資を行う場合のローンや金利、手数料や加入する保険など検討してみましょう。不動産投資とはなにかまず不動産投資とは、どういったことを意味するのか理解しておくべきです。不動産投資を耳にはするけど、実際、どういった投資内容になっているのか把握しておくことはとても重要です。不動産投資とは、賃貸料が毎月安定した収入として入ってくることになります。これにより長期的で安定した収益を得ることができます。資産形成できる投資商品です。2015年の相続税法改正以降は相続税対策として不動産投資を行う方も増加しています。株やFXなどの投資商品と比較しても、リスクが少ないですし、相続税などの税金対策ができ、有効な投資商品として注目されています。運用次第では、安定した収入を得ることができるので老後も安定した暮らしができます。不動産投資と税金について不動産を購入する場合、税金を支払う必要性が生じます。その辺は理解しておくべき点です。都市計画税清算金です。購入した物件の価格により、印紙代など違いがでてくるため、国税庁のホームページに詳しいことは掲載されているのでチェックしておきましょう。物件購入時には、登録免許税が発生し、これは購入した不動産の権利を登録することになります。固定資産税や都市計画税精算金については、、毎年1月1日に不動産を所有している方に対し、課される税金です。年の途中で不動産の売買契約が成立した場合には、売却した後の期間分が買主から売主に支払われることになります。不動産投資は得か、損か結果的に不動産投資は得か損か知りたいという方も多いです。初期費用として物件購入時に新築物件は、修繕費用など基本的に不要ですが、中古物件を購入した場合には、修繕が必要になり、物件の立地条件なども重要になります。駅から近い場所は人気がありますが、駅から少し離れているとなかなか入居者を募集したとしても希望者がなく、空室になったままというケースもあります。様々な条件によって、不動産投資は得か損か分かれてくることになるため、まずは購入する物件の条件などしっかりとチェックし、ここなら投資をしても大丈夫と思える物件を購入するようにしなければなりません。長期的な投資になるため、吟味して物件選ぶようにしましょう。