2015.06.30この記事は約9分で読めます。中古ワンルームマンションは、一棟マンションやアパートと比較すると自分で工夫できる要素が少ないです。そのため、ワンルームマンション本体の選定で、投資が成功するか失敗するかの8割が決まると言ってもいいすぎではありません。中古ワンルームマンション投資に失敗する理由はたいてい決まっています。最後のひとつは、入っている入居者がよくない。これら5点に気をつけて、適正な価格で中古ワンルームマンションを購入すれば、大けが(大失敗)はありません。中古ワンルームマンションは、1に立地、2に立地、3に立地です。立地がいいとリッチになるという変なダジャレがあるくらいです。(不動産投資で成功して金持ちになる)中古ワンルームマンションに限らず、不動産の立地だけは変えようがありません。立地は妥協してはいけません。立地で妥協すると、中古ワンルームマンション投資の失敗確率は劇的に上がります。ワンルームマンションの場合は、企業が多く集まっているところに需要があります。魚がいないところで釣りをしても釣れないのと同じで、人が集まらないところにワンルームマンションがあっても入居者が決まりません。入居者が決まらない=失敗です。駅からのワンルームマンションまでの距離は5分~10分を基準に考えるのが無難です。(10分を超えると一概に投資失敗するわけではありません。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。medistor.net2015.07.10駅近で良質な不動産が購入できるのも、中古ワンルームマンション投資のメリットです。駅から遠いワンルームマンションを購入する理由はひとつもありません。中古ワンルームマンションの場合は、駅から遠い物件はほぼ失敗します。入居者は皆、駅からの近さを求めているからです。ターミナル駅の立地を狙っていくのがよいですが、ターミナル駅から遠くなる場合は、ターミナル駅隣、徒歩5分以内の立地もいいでしょう。駅近立地は、それだけで価値があります。ワンルームマンション投資で成功する確率も高いです。中古ワンルームマンションは駅からの距離が大切なのかワンルームマンションはたいてい単身者が住みます。仕事を終わってから帰宅までの時間を重視する傾向があります。駅近に住むと、駅から遠いところに住めません。駅からマンションまでの距離を妥協したけれど、毎日の通勤が面倒で引越した経験はありませんか?頻繁に入居者が入れ替わると、部屋の修繕費や広告料がかかり、失敗する原因になります。中古ワンルームマンション投資失敗2中古ワンルームマンションは、ビッグターミナル駅に乗り換えなしで行ける路線がベストです。関西人は乗り換えを好みません。(なんば)、京橋など、複数の路線が重なり乗降客数が多い駅のことです。67,658大阪駅(梅田駅)の一人勝ち状態です。関西圏では、大阪駅(梅田駅)へのアクセスがいい路線が最強です。結ぶ東エリア環状線(白黒色)この3つの路線が、大阪(梅田)へのアクセスに優れた路線です。立地がよければ、頭金ゼロでも不動産は購入可能マンションをフルローン(頭金なし)オーバーローン購入は危険か?頭金を入れる理由のひとつは、売却するときに住宅ローン残債が売却価格を上回るのを防ぐためです。頭金なしのフルローン、オーバーローンができるマンションもあります。管理費5000円・修繕積立金5000円このようなワンルームマンションがあれば、間違いなく2が成功マンションで、1が失敗マンションです。共有部分の日常的な管理に消費されるもので、貯蓄性はほとんどありません。管理費の項目に該当しない修繕や10年~15年に1回行われる大規模修繕に使用されるためのマンション全体の貯金です。1の場合は、長期修繕に必要な資金を集められず、徐々に修繕積立金が増額されます。修繕時に一時金として数十万円徴収される可能性が高く、典型的なマンション投資失敗例です。50戸のワンルームマンションを想定した修繕積立金残高ワンルームマンションは管理費と修繕積立金の値上げは難しい毎月の管理費や修繕積立金の変更には、普通決議で議決権の1/2、もしくは特別決議で議決権の3/4が必要です。ワンルームマンションの所有者は、ワンルームマンションを投資目的で購入していますので、別のところへ住んでいます。そのため、実感もわきません。管理費は投資家にとってはコストです。値上げに必要な議決権を得られません。修繕積立金は貯金ですが、そういう認識の投資家は少なく、これもなかなか変更できません。修繕ができないから、ワンルームマンションの価値が下がり、競争力がなくなって失敗するのです。相場と値引き購入諸費用と税金は大したことがないと思っていると、結構痛い目に合います。この3つで数百万が相場です。medistor.net2016.07.01修繕積立金が十分な中古ワンルームマンションは買いワンルームマンション投資では、前オーナーの修繕積立金を引き継ぐことができます。修繕積立金残高が十分なワンルームマンションの購入は、貯金を購入したのと同じです。修繕積立金が多い→マンションの価値が維持できる→失敗しない【不動産投資分析:儲かる?儲からない?】真の利回りはFCRでわかる不動産投資ブログを見ていると、不動産投資は誰でも儲かるような錯覚におちいることがありますが、実際はどうなのでしょうか?真の利回り(FCR)が儲かる儲からないを判断する手助けになります。中古ワンルームマンションの総戸数は、50戸くらいを基準にするといいです。総戸数が少ない場合、修繕積立金が十分に貯蓄が行えず失敗リスクを高めます。総戸数が少ないと、マンションのスケールメリット(規模が大きくなるにつれ得られる利益)も生まれません。25戸あるマンションの屋上防水加工費が100万円かかるとします。50戸の場合、マンションの屋上防水加工費も倍するかといえば、そうではありません。1.4倍~1.8倍程度におさまるでしょう。総戸数は多いほどいい?総戸数が増えれば増えるほど、スケールメリットは生まれますが、デメリットもあります。売却中の部屋が多いワンルームマンションや、入居者を募集中の部屋が多いワンルームマンションは、その分ライバルが多くなることです。売却や募集案件が多い大規模ワンルームマンションの購入は、投資を失敗させる確率を高めます。ワンルームマンション投資失敗5中古のワンルームマンションを購入した場合、マンションと一緒に今の入居者も一緒に引き受けます。他の入居者に迷惑をかけているこんな入居者を引き受けてしまうと、買った瞬間、失敗からのスタートです。中古ワンルームマンションは、部屋の中を確認できる?中古ワンルームマンションの売買は、通常入居者がいる状態で売買されます。空室でもない限り、購入前に部屋の中の状況を確認できません。部屋の状態は入居者の属性と入居年数から推測するしかありません。入居者が退去し、空室になって初めて部屋の状況を確認できます。退去したら、いち早く部屋の中に入って、自分の目で確かめる必要があります。満室のありがたさを再確認させられるのは、空室になったときです。退去連絡後は、大家自ら行動を開始しなくてはなりません。楽に入居者が決まる時代は終わりました。medistor.net2015.06.15中古ワンルームマンション投資の1戸目は、自分が見に行ける範囲を投資エリアとするのが無難です。退去時、次の入居者が決まるまでは悶々とした気持ちになります。このとき、勉強するかしないかで、今後のワンルームマンション投資の成功と失敗が分かれます。住宅ローンの壁は審査です。審査基準の詳細は明らかにされていませんが、何社かのヒアリングを元に銀行名も書ける範囲で公表します。落ちた理由もきっとここにあります。ローンが組める=いいワンルームマンションではないワンルームマンションに対する銀行の評価の方法はさまざまです。一棟物と比較すると、中古ワンルームマンションでローンを使うのは難しい状況です。個人の与信枠を食いながらのローンになることが多いです。銀行にもよりますが、物件NGというマンションもあります。←立地条件が悪いほとんどが、立地に関することです。中古ワンルームマンション投資は、立地が命です。銀行がローンをOKしたのだから、必ずしもいいマンションというわけもありません。不動産投資の失敗リスクはDCR(ローン返済比率)、LTV(ローン依存率)で防げ不動産投資のリスクとリターンは相反するため、投資効率と安全性の両立は困難です。DCR(ローン返済比率)とLTV(ローン依存率)を使ってリスクをコントロールしましょう。medistor.net2015.08.21まとめ中古ワンルームマンション投資は、一棟マンションや一棟アパートに投資するより、自由度が低いです。立地が素晴らしく、規約と管理がしっかりしているならば、それはメリットです。購入した瞬間、失敗が確定する中古ワンルームマンションは少なからず存在します。)カモりやすい職場には、カモはいないかと不動産投資会社から電話がしょっちゅうかかっています。キャッシュフロー(儲け)とCCR(自己資金の利回り)CCR(自己資金の利回り)は、投下した自己資金に対するキャッシュフロー率を示す投資指標です。金利比較も大事だが融資期間も比較しよう不動産投資とローンは切っても切れない関係です。ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わります。ローンの質の比較に使いたい指標がローンコンスタント(K%)です。経費で落ちるもの12種と計算例サラリーマンでも、不動産投資(マンション経営)を始めると、今まで経費で落とせなかったものが経費で落とせるようになります。その代表的な12種類の経費を解説します。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。興味津々のあなた!3分でサクッと伝えるよ2019.04.24この花粉症を何とかして!強く効く抗アレルギー薬はコレ2018.12.112020.01.16花粉症目薬は目にやさしい防腐剤フリーがおすすめ!2018.12.042020.01.16フォローすると新着情報と更新情報がチェックできます@medistor1さんのツイートスポンサーリンクタイトルとURLをコピーしました。