プライムコラム|株式会社プライムパートナーズ関東エリアを中心に、日本中の不動産物件の「売る」「買う」をトータルにお手伝いしております。「こだわり」と「信念」でお手伝いする株式会社プライムパートナーズのご案内サイトです。アクセスマップ採用情報プライバシーポリシープライムコラムなぜ脱サラして不動産投資に走るのか?不動産投資の魅力とは2016年12月25日サラリーマンとして安定した生活と仕事を持っている方でも、不動産投資に興味を持つ方が増えています。仕事を辞めて不動産投資に集中したいという方もいます。それはなぜなのか、どういった魅力が不動産投資にはあるのかを見ていきましょう。サラリーマンと比べた不動産投資のメリットサラリーマンの生活は確かに決まった収入があり、安定しているといえます。仕事のストレスから体調を崩すこともあるなど、楽なものではありません。組織で仕事をするため、自分で自分の働き方を決められないという事も大きな負担となるでしょう。安定していると思っていても会社の経営状態が悪く倒産などという事になると、仕事を失ってしまう恐れはあります。いったことからサラリーマンという形ではなく、自分で収入を得ていくことが出来る不動産投資を目指す方が増えているのです。軌道に乗れば労働時間も短くて済むため、やりたいことに時間を使うことが出来るようになるという事が不動産投資の大きなメリットといえるでしょう。不動産投資を始めるために仕事を辞めるという形よりは、サラリーマンとして働きつつ不動産投資を始め、サラリーマンとしての収入を安定して越えられるめどがついてから脱サラという形をとった人が成功者には多いものです。今の仕事から逃避したいからという事でやめることが先になってしまうと生活自体が立ち行かなくなってしまいます。成功した人の感想としては、特に自由度が増したという事があるようです。時間が自由になりやすく、やりたいことが出来るようになるというケースもあります。自ら決断することを求められたり、積極的に情報収集や人脈作りをしなくてはならないという面でプレッシャーを感じることもあるといいます。不動産投資を行うならこうした点にも注意していきたいものです。不動産投資へ転向して変わる生活スタイル不動産投資をメインとして生活するようになると、サラリーマン時代とは生活スタイルが大きく変わってきます。誰かに仕事内容や時間を制限されることは少なくなりますから、自分自身で生活を律していくことも必要でしょう。自由な時間が出来たからとただ遊んでいるだけではゆくゆくは投資の面でも行き詰ってしまいます。世の中はどんどん変わっていきますから、それに合わせた投資へと変えていかなくてはなりませんし、物件の管理もきちんとしていかなくてはなりません。手続き等についても人任せにするのではなく、自分自身で行ってコストを下げることも必要です。したことに対応できるよう、自ら学ぶという事も生活スタイルの中に組み込んでいくことが投資を続けるためには必要といえるでしょう。不動産投資は投資用物件を購入すれば、誰でも気軽に始めることができます。どんな物件でも借り手がすぐに見つかるとは限りません。物件の安全対策、適正な賃料設定、魅力的な立地や設備などの検討が必要です。不動産投資用の物件購入資金は、金融機関の提供する不動産投資ローンで工面することもできます。投資はタイミングも重要です。収益が期待できる物件を見つけたら、手元に十分な資金がなくても、融資を受けて購入することも検討します。不動産投資ローンは金融機関によって金利の幅が広く、契約者や購入物件に求められる条件も異なります。一般に、大手金融機関では条件が厳しいと言われていますが、地方銀行やネット銀行など、条件が比較的緩い金融機関もあります。不動産投資ローンの返済額を、状況に応じて上手くコントロールするためには、完済までの期間に余裕を持たせていておく必要があります。長期的な視野で、繰上げ返済や借り換えなども検討しながら、負担の少ない返済計画を立ててください。震災など万が一のトラブルにも備えを投資用不動産の購入前に、建物自体の災害リスクと災害対策について把握しておくことが大切です。どんな耐震・免振構造を採用しているのか、所在エリアで予測されている災害への対策が十分かなどをチェックします。所在エリアのハザードマップなどを入手し、具体的なリスクを想定した上で、火災保険や地震保険などの加入も検討してください。日本全国で地震のリスクがあるため、特に地震対策には力を入れている物件は多いです。新築や築浅の物件は、より厳しい耐震基準を満たしています。新築物件は収益率も見込めるため、新しい物件を中心に投資用物件を探すのも効率的です。天災による損害では、不動産オーナーの賠償責任は殆どありません。耐震診断などを受けて、違法建築物ではないことを証明しておくと安心です。運用方法は常に見直しを不動産投資を始めたら、景気や金利の動向、不動産需要などを踏まえ、運用方法の見直しを続けていく姿勢が必要です。全国的な傾向なのか、それとも一部エリア限定の傾向なのか、その影響は長期的なものか短期的なものかなど、様々な観点から主体的に考え、運用に活かしていきます。安定した家賃収入を得る、不動産投資ローンをスムーズに返済していくためには、所有不動産の魅力アップ対策が不可欠です。良い条件の物件には、ニーズが減少しても借り手が集まります。効率的な運用をサポートしてくれたり、運用の見直しの相談にのってくれたりするサービスも多数あります。セミナーへの参加や専門書などからも、専門家のアドバイスを得られます。投資物件の利回りには表面利回りが何%という記載がありますが、家賃収入の全てから収益として得られるわけではなく広い意味での管理費コストが掛かってきます。不動産投資にかけられる管理費は固定費とオーナー毎に異なる費用に分かれているので一概ではありません。不動産投資の管理費について不動産投資を行った場合には、賃料収入に見合った管理コストに収めなければ収益性が悪くなってしまい投資は失敗となります。広い意味での管理費には、管理委託手数料だけではなく固定資産税や都市計画税などの税金、修繕積立金など様々です。大別して管理コストを計算すると、無駄が発生している場合には削減可能となり購入前であれば細かく予測出来ます。入居者管理費用は最も削減しやすく、税金は購入前に調査する以外に方法はありません。不動産投資を行う際に管理費がどのくらいかかるかを調査することの大切さは実質的な利回りに大きく影響するのです。気になる!不動産投資の管理費!不動産投資を行う上で入居者管理について自主管理が難しい場合には、管理会社へ委託する方法があります。その場合は管理会社へ手数料を支払う必要があります。賃料の集金・滞納者への督促・入退去に関する手続き・入居者からの苦情管理などです。長期の優良入居者を維持するためには自主管理が一番ですが、単なる不動産投資対象となれば管理委託手数料を支払って手間を削減することが可能です。募集するために追加で支払う広告費など多岐に渡ります。不動産投資物件に毎年かかる税金には固定資産税と都市計画税がありますが、200平方メートル以下の小規模物件は固定資産税が1/6となり都市計画税も1/3と減免措置があるので、小規模物件を複数所有するメリットもあります。実際にかかる管理費については、満室時の賃料収入総額を基準として入居者管理を管理会社へ委託する場合には、3%〜5%程度の金額が相場と言われています。管理会社は価格よりも質を重視する必要があり、委託開始から2年経過時の入居者の退去率が25%を超える場合には管理会社を変更した方が良いです。建物管理費については、賃料収入全体の5%程度が許容範囲です。6%以上となる場合には入居者募集に経費を掛け過ぎているので、募集する不動産会社を変更した方が良いです。税金については、物件により固定のため固定資産税と都市計画税合わせて課税基準額の1.7%です。賃料収入の5%〜10%を占めます。不動産投資の管理費を全部含めると15%〜20%の範囲となることが一般的で、自主管理をしているオーナーは5%ほど低い費用で済みます。興味があるけれど、よく分からないと感じることも多い不動産投資ですが、不動産や金融などの高度な専門知識が必要なわけではありません。そのポイントさえ抑えれば、決して難しいことではありません。具体的な流れを知って、是非、行動してみてください!これが重要!利回りとは?まず、不動産投資の中でも必ず知っておきたい言葉として、「利回り」があります。物件の価値などを示す数値として、聞いたことがある人も少なくないことでしょう。利回りとは、一般的には「投資額に対して、どの程度の収益が得られるか」を示す尺度のことを言います。1千万円で購入したアパートの利回りが10%だった場合、100万円の収益が得られるということです。物件や不動産会社などによって利回りの詳細が異なることがあります。「家賃収入の総額を投資額で割った値」と「家賃収入から税金などの諸経費を引いた金額から、投資額と購入時にかかった諸経費を足した金額で割った値」のどちらも利回りと表現されるのです。正しくは前者が「表面利回り」、後者が「実質利回り」と言われます。示された数字がどのような数値で算出されたことを確認しないと、正しく物件の価値を見定められないこともあるので、注意しましょう。不動産物件の価値を示す指標の一つが「利回り」ではありますが、この数字が高ければ高いほど良い物件であるとは限りません。プロである不動産会社がきちんと査定して算出した値ではありますが、他の視点でも物件をよく見定めて選ぶことが、不動産投資成功の秘訣です。そのために見逃せないのが「物件の立地や条件」です。「駅からの距離は近いか」というチェックは多くの人が見るポイントではありますが、「駅からの経路に階段や坂など、不便に感じるところがないか」という部分を見落とすと、思わぬ不人気の原因になってしまうかもしれません。購入できる場所はあるのか、治安や環境は落ち着いているか、といった部分も確認しておきたいポイントです。「自分がここに住みたいと思うか」という観点で良いので、しっかりとチェックすると需要の高い物件を選択できる可能性が上がるでしょう。細かい契約や管理は管理会社に任せよう不動産投資を始める時は、まず預貯金や資産の準備と、それに合致する物件を探し出すことから始まります。先の「利回り」や「物件の立地」などをよく確認しつつ、不動産会社などに希望条件などを説明して投資先を選定しましょう。物件を決めると、次に賃貸契約の内容を決めたり、運用後の維持をしたりしなければなりません。いった維持管理は管理会社に任せてしまうことがおすすめです。いった情報は不動産会社などが多くのノウハウを有していますし、いざ何かトラブルが発生した時に、投資しているオーナーが全てを対応しなければならないとなると、多くの手間暇がかかってしまいます。大家として働くことを希望していない限りは、費用は諸経費の一環と考えて、管理会社へ依頼することがおすすめです。不動産投資をこれから始めようと思っている方や、既に行っている方はとても多いですが、そういった方の重要な参考物となるのが雑誌でしょう。どれを読めば良いのかわからないという方も多いですが、状況に応じた雑誌を読むことが大切になります。tomorrowだけでなく、定期的に増刊号を発行しているのですが、その増刊号でよく特集されているのが不動産投資なのです。この増刊号で特集されている記事は非常に初心者向けになっていて、頭金が少ない人向けの記事や他に本業を持っている方の副業としての不動産投資の記事など分かりやすく初めての人でもとっつきやすくなっているので、こういったものから入るのが確実です。成功も失敗も両方を知っとくべきではないですか?不動産投資を行う上で、多くの方が気になるのは本当に収益を上げることが出来るかということではないでしょうか。成功するというのはある意味失敗をしないということなので、失敗を知るということも非常に重要になります。失敗を知っていればどうして失敗したのかの原因が分かりますので、その原因となることを繰り返さなければ良いという事になります。言っても、失敗は財産であると理解していても失敗はしたくないものです。いった時に便利なのが雑誌の失敗談です。不動産投資の雑誌や書籍には成功談だけでなく、失敗談も掲載されていることがあります。美味しい話だけでなく失敗談もしっかりと見てリスクを把握した上で投資を行うということはとても大切なことでしょう。不安ならこれを読めば一気に解決です!みんな読んでいますよ!不動産投資に興味があるけどどうしても不安に感じる部分が残るという人も多いでしょう。経験がないからこその不安を解消するにはダイヤモンドZAI(ザイ)などを読むのも良いでしょう。非常に人気の高い投資マネー雑誌ですが、不動産投資だけでなく株など様々な投資に関する情報などの記事が掲載されています。あらゆる投資というのは一つの世界だけでなく幅広い世界と繋がっていますので、この様な様々なマネー情報が掲載されている雑誌を読むことで広い視野を持つことが出来るのです。初心者ではわかりにくい何故そうなったのかなども分かりやすく解説してくれるページなどもあるので、初心者はもちろん上級者まで幅広い層に有益な雑誌です。毎月家賃収入がある不動産投資は、憧れますよね。調べてコツをつかめば、手が届かないビジネスというものではないのです。素人だからこそ正しく調べて、コツをつかんで、家賃収入を得る生活を目指してみてはいかがでしょうか。失敗しない!物件を選ぶ時のポイント家賃収入を得るには、きちんと人に住んでもらうことが第一に必要となります。誰も住まないという期間を作ってしまうのはもったいないですよね。物件選びがとても重要になってきます。根気よくたくさんの物件を探しましょう。実際に物件を訪れて、物件の周辺環境を知ることも大切です。建物や部屋そのものを見ることも大切ですが、駅からの距離や、暮らしの上での利便性、更には現在の入居者や管理状況等もきちんと把握しましょう。内覧時には、水回りをきちんとチェックすることをオススメします。電気等の電源を全てつけてみてもいいでしょう。大きな買い物をするわけですので、細かいところもきちんとチェックして、全てにおいて納得した上で、購入するようにしましょう。安く買って安くリフォームする新築物件を購入し、すぐに貸すことができればいいのですが、それには多くの費用がかかります。古い物件を買ってリフォームをするのもひとつの手なのです。リフォームすることで多くの人に気に入ってもらえる部屋にすることは可能です。あまりに古く汚い物件を安く買ったことで、リフォームの方が高くついたなんて失敗談もあります。物件を買う前に、リフォームの見積もりをきちんと出しましょう。水回りの工事には特にお金がかかりますので、そのあたりをチェックしてみるのも大切ですね。自分で掃除できる部分は自分でやる等の努力を惜しまないことで、安く済ませ、家賃収入を得ることができるでしょう。最後にお伝えすることとして、物件の購入時はより慎重になることが大切です。物件を購入し、家賃収入を得るということは、経営者になるのです。先輩経営者の方からもたくさんのアドバイスを聞くといいでしょう。メリットだけではなく、気を付けるポイント、失敗談等を先に聞くことで、自分が経営者になる際にとても有利になるでしょう。知り合いや、自分が現在住んでいる物件の大家さん等に聞くのも身近な意見が聞けていいかもしれませんね。これらのように、実は身近に不動産投資の専門家はいるのかもしれません。大きな買い物ですので、焦らずに多くの意見を聞いて、失敗を少なくなるようにして経営者になりましょう。家賃など安定した収入が魅力の不動産投資ですが、多くの人は国内だけの投資にとどまり、海外に目を向けることはあまりしませんでした。近年、海外から日本の、日本から海外の不動産投資に対する見方が少しずつ変わり始めています。不動産投資とはなにかそもそも、不動産投資とは何でしょうか。簡単にいえば部屋やビルなどを貸すことで、家賃やテナント料を得ることです。前提として不動産を所有する必要があるわけで、当然お金はかかりますが軌道に乗ればこの上なく安定した副業として人気です。近年地価が上昇傾向にあり、今後ますます一般的になっていくと期待されている投資です。国が変われば常識も変わるもの。日本と海外では経済的な事情が異なります。日本は少子化が進み、ますます人口が減っていくことが予想されています。逆に不動産投資先として人気がある、東南アジアなどの新興国では人口が爆発的に増え、経済も著しく成長しています。した違いが不動産投資のありかたにも現れているのです。海外と日本の不動産投資の違いはでは、具体的にどのような違いが生じるのでしょうか。簡単にいえばどのように利益を得るかが全く違うのです。日本で不動産投資を行うとき、多くの人はそこから生じる家賃収入を目的としています。海外では今安い建物を買い、土地の値段が上がった時に売ることで収入を得ようとします。日本の不動産は購入の時点である程度の黒字を見込むことができるのですが、海外だとそうもいきません。土地勘もない外国で、将来値段が上がる不動産を確実に手に入れるというのは難しそうです。国によっては外国人が土地を所有出来ないところもあるため、購入前によく調べる必要もあります。逆に多くの国では日本よりもかなり物価が安く、人口はさらに増えることが予想されるので、少ないリスクで多くのリターンを得るチャンスがあるともいえます。資産を分散することで、例えば日本でバブル崩壊のような事態が起こっても安心できる、というメリットもあります。上記に書いた通り、安定した収入が魅力な日本の不動産投資ですが、外国人もまた、この魅力に気付き始めています。他の国に比べ、より少ない投資でたくさんの利益を得ることができる傾向があることや、日本の技術や経済に対する信頼、2020年の東京オリンピックの存在が大きな後押しになっているようです。日本の法律では、外国人でもビザや国籍の如何に関わらず、日本人と同じように不動産を所有することができます。最近特に中国やシンガポールの投資家用サイトでは、日本の物件に対応しているところが増えてきています。日本でも海外のニーズに目をつけ、海外との積極的な連携に踏み切る不動産会社が増えています。不動産投資と聞くと投資を行うものなので何か特別な知識や経験が必要だと思われるかもしれません。不動産投資は初心者でも簡単に利益を上げることが出来る仕組みになっているのです。初心者でも出来る不動産投資の基本は何か、ご説明します。基本!不動産投資と不動産投資信託について知りましょう。不動産投資とは不動産に投資をして利益を得る方法のことを言います。アパートやマンションなどの投資用の不動産を購入して住人から家賃収入を得る方法や、不動産を売却して購入した時の差額分の利益を得るといった方法です。家賃収入を得ることをインカムゲインといい、不動産を売却して収入を得ることをキャピタルゲインと言います。キャピタルゲインだと様々な状況に注意しなければならないので一定の知識が必要となりますが、インカムゲインなら入居者から家賃収入を得るだけなので難しい知識やノウハウは必要ありません。不動産投資信託とはREITとも呼ばれており、投資者から資金を集めて不動産の投資を行い、家賃収入などを投資者へ配る方法です。この方法はプロの人が不動産を管理するので運用する手間暇がかかりません。投資のメリットとデメリットを学びましょう。不動産投資には様々なメリットやデメリットがあります。大きなメリットとして挙げられるのが、毎月安定した家賃収入が得られることです。入居者がいればいるほどその分安定して家賃収入が得られるので、少しずつ住宅ローンを返済することも可能です。自己資金が少なくても投資を始めることも出来ます。投資商品自体を担保にすれば資金が少なくても不動産を購入出来るのです。反対に入居者がいないとその分の家賃収入が得られないといったデメリットがあります。中には欠陥住宅を購入してしまうケースが少なからずありますし、入居者が家賃を滞納してしまう可能性もあります。空室は投資者にとって大きな痛手になるので対策を講じる必要性があるでしょう。賢く不動産投資を行うためには。上手に不動産投資を続けていく為に大切なのは、空室リスクを避けることです。入居者が現れやすい不動産を見つけるには、入居者にとっていかに利便性の高い物件だと思ってくれるかどうかが重要となります。駅から徒歩圏内の場所にあったり、多くの路線が一ヶ所に集まっていたり、周辺環境に便利な施設が揃っていたりと需要の高い環境ほど空室リスクを避けられるかもしれません。入居者が不便に思わないように定期的に修繕やメンテナンスを行なったり、クレームが来たら迅速に対応したりすることも大切です。建物が老朽化していたり汚れたままの状態であったりすると空室リスクが高まる恐れがあるので、建物の状態を細かくチェックしましょう。低金利下にあってサラリーマンの間で不動産投資が人気を集めているようですが、これが副業禁止規定の副業にあたるかどうかが気になるところです。ここでは、不動産投資は副業になるのか、そしてどんな税金がかかるかを整理しておきましょう。不動産投資とはなにか!不動産投資というのは大きく分けて2種類ありますが、いずれも不動産に投資して利益を得ることです。このうち一つめは、アパートを建設したりマンションを購入したりして家賃収入を得ることです。建設、購入経費と維持管理経費を差し引いた部分が収益になってきます。一つは、不動産を投資目的で購入して、値上がりしたときに売却して、購入した時との差額を売却益として手にするというやり方です。賃貸の場合は入居者が少ないと投資は回収できませんし、バブル時代と違って不動産が必ず値上がりするとは限りませんが、低金利下なので、投資効率が高く、賃貸の場合節税効果も期待できというメリットもあり、副業としても人気があるのです。不動産投資は副業になるのか普通の会社には副業禁止規定がありますが、不動産投資はこの副業に当たるのでしょうか。これは会社によって異なるようです。不動産投資全体が全く問題ないという会社がある一方で、賃貸については、他の方に管理を委託している場合でも労働が発生するということで、副業禁止規定に抵触するといったところもあるようです。不動産の投資と売却については問題ない場合が多いのですが、短期間に投資と売却を繰り返すような場合は、本業に影響を与えるような行為として副業とみなされる場合もあるようです。これは副業という見方ではありませんが、金融機関などでは、インサイダー取引等を防止する観点から投資全般を認めていない場合もあるようです。不動産投資と税金はどうか賃貸の場合は、収入額から必要経費を差し引いたものに対して所得税がかかってきます。委託している場合には委託費、共用部分の水道光熱費などで、アパート経営に要する経費はすべて必要経費となります。この所得税に対して住民税がかかってきますし、一定規模以上の場合は事業税の対象ともなりますし、1年間の課税売上が1,000万円を超えた場合には課税売上で得た消費税から課税仕入れで支払った消費税を差し引いた額を納税する必要があります。9%がかかってきます。不動産投資への勧誘をされたら、その内容をかみ砕いて最終的には自身で決定しますが、世の中には悪知恵を働かせて勧誘する人もいます。その方々は最もらしい発言をして罠にはめようとするので、騙されない為に危険なシーンや兆候を紹介します。不動産投資を語るしつこい電話は詐欺の恐れももし不動産投資の勧誘電話が頻繁にかかってくる場合は、注意が必要です。電話が頻繁にかかってくるというだけでは断定できませんが、詐欺の可能性があります。怖い話ではありますが、詐欺グループの間では様々な情報が共有されます。Aの家は勧誘しても無意味そうだが、Bの家は気が弱そうで強引に押し通せば契約できそうなどの情報です。自分の家が契約できそうだと判断されている場合、当然しつこく電話がかかってきます。不動産投資の話題を頻繁に出すことで不動産投資へのチャレンジ意欲を掻き立てる目的もあり、そこで何も考えず安易に不動産投資へ手を出すと詐欺グループの思うままです。しつこい電話には何か訳があるのだと考えたいです。「絶対」や「必ず」を使った誘い文句は怪しい絶対成功します、必ず大金が手に入りますと言われた場合はとても怪しいです。不動産投資だけでなく世の中の物事に絶対は無いからです。不動産投資が絶対に成功するのだとしたら、世の中の全ての人が手を出すはずです。世の中全ての人が手を出すと不動産投資の秩序を保てなくなるので、絶対に成功するという言葉は偽りだと分かりますし通常であれば「高い確率で」などの表現が使われます。「絶対」「必ず」という極端な表現が使われた場合は、その根拠を深く問い詰めると良いです。上記の全員が不動産投資に手を出したらどうなるかなどを聞くとセールスマンは困惑する可能性が高いです。しどろもどろになれば、とても怪しいと言えます。通常のセールスであれば、断ればそこで全てが終了します。断られたセールスマンは、まだ断られていない家へ電話をかけて新たな契約を探すのみです。それが会社としてのマナーだと言えます。一度断ってもなかなか話が終わらない場合は、会社としてデリカシーが無いと判断しても問題ありませんし、単なる詐欺グループの可能性もあります。正しい投資勧誘は、やる気の無い人を説得して契約するのではなく、逆に話への関心度の高い人を更に説得して契約する方が断然効率が良いはずです。詐欺などの怪しい勧誘は話を押し通して無理矢理契約させる方が効率的で、相手に熟考させる隙を与えません。この違いを把握して正しい勧誘とそうでない勧誘を見極めましょう。