道路が見えるようになりましたが、まだまだ路地裏ではアイスバーンのところもありますので、くれぐれもお気を付けください。空室リスクを減らし、収益アップ!勝ち組大家の裏ワザ満室賃貸術!給料の伸び悩み、老後への不安などから不動産投資を始めるサラリーマンは増えている。「思ったほど利益が得られない」「入居者の確保が難しい」といった壁にぶつかる人が多いのも事実。勝ち組大家の成功例から�必勝の方程式〞を探ってみよう。「賃貸ワンルームマンションを1戸所有するだけで、月々6万〜7万円の副収入が得られる」。不動産投資を考えるサラリーマンの多くは、そんな期待を持っているはず。6万〜7万円の家賃収入を得るためには、税金や管理費、修繕費などが月々3万〜4万円前後かかるのが一般的。手取りとして残るのはせいぜい2万〜4万円である。入居者がいなくなったとたん、収入はゼロに。コストやローン返済を考えればマイナスだ。株や為替の取引と違って、不動産は入居者を確保し、家賃(資産価値)を下げないための自助努力をしないと利回りがどんどん下がってしまう。逆に努力をすればするほどリターンを上げることができるのも不動産投資の魅力だ。その極意を詳しく紹介しよう。2013年01月16日15時00分なるほど。このような記事を比較的簡単に目にすることが出来るようになったというのは、やはり時代の流れということでしょうか。昨年末に参加したセミナーでも言われていましたが、現在全国で大家さんは300万人いると言われている中で、自ら進んで勉強をしている大家さんは3万人程度だそうです。これはほとんどと言っていいくらいの大家さんは、勉強をせず、大手メーカーや何とか建託に任せっきりだったり、管理会社の言いなりのままに時間を過ごしているということです。言うことは、逆に少し勉強するだけでも他の大家さんと差が付けられるということになりますね。簡単ではないかもしれませんが、経営者として考えれば当然のことばかりかもしれません。気になる上記記事の裏技で紹介されていたのは、2分の1以上を自宅用にして低金利の住宅ローンで収益率をアップさせるということでした。確かに今の住宅ローンなら1%程度の金利ですので、アパートローンの3%前後と比べると、断然有利になります。この方法も限界があって、計画の規模がちょっと大きくなると、それに伴って自宅も大きくしなければならず、結果的に収益率が悪化することになってしまいますので、どのような計画でも使えるというわけではありません。賃貸併用住宅となりますと、共同住宅として求められる性能も高いものが求められますし、オーナーの暮らしを犠牲にすること無く実現するにはやはり構造から考えなくてはいけません。大家さんの願いといえば満室経営ということになりますが、今は大家さんの横のつながりも地域ごとにあったりして、地道な努力を続けている出来る大家さんのお話を聞くことが出来たりします。管理会社さんでも入居者募集に独自のノウハウを持っていたり、試行錯誤を繰り返している出来る管理会社さんもありますので、そんな心強い会社さんが見つかるといいですね。大家さんに憧れて、これから賃貸経営を目指すという方や、相続対策をお考えの方、お得に自宅を建てたいという方は、是非お気軽に弊社までご相談ください。今日もありがとうございます。2013年01月16日23:15inouekkコメント:0トラックバック:0Tweet1月15住宅購入で怖いセールストークなど。参加中!東京で資産になる住まいを建てるならRCdesign昨日の雪から晴天の東京は危険です。そんな今日は朝から事務所回りの雪かきなど、世田谷区中町のOBオーナー様とお電話、ありがとうございます。お客様とお電話、資料作成など。横浜方面のお客様からお問い合わせ、ありがとうございます。お問い合わせ対応など。夕方は豊島区駒込計画のお客様にご来社いただき打ち合わせ、文京区本駒込のお客様にご来社いただき打ち合わせなど、ありがとうございます。昨日は大変な成人の日になりましたね、所々で晴れ着の方が裾を持ちながら歩いているのを見かけました。今日はお仕事に影響があった方も多かったと思いますが、明日も引き続き足下にはご注意ください。住宅購入でコワイと思う営業マンのセールストーク、トップ10人ひとりの人生をかけた大がかりな買い物、それがマイホーム購入です。それなのに、あまりに安易な不動産業者のセールストークにトホホ...となってしまう方も多くいます。そこで今回は、「コワイな!」と思う営業マンのセールストークをご紹介いたします。第1位「今なら頭金ゼロ円で買えます!」頭金がゼロ円だということは、頭金があるよりも返済負担が大きいのは当然のこと。住宅ローン低金利の間は、頭金ゼロ円での住宅購入に走りやすいので要注意です。第2位「マイホームを購入すれば、資産として残すことができます!」資産として残せる住宅なら、何ら問題はありません。問題なのは、資産として残せないような物件にも、同じセールストークが使われる場合があることです。徒歩圏内にない場合は要注意です。2013年01月15日07時09分なるほど。先日もテレビ番組で取り上げられていましたが、今人気なのがコンパクトマンションという物件で、30代年収300万円でも買えるというもの。単身者をメインに、結婚してからも使えるとか、賃貸の家賃と同等の支払いで、頭金無しでも可能とか、いろいろな営業トークが展開されていました。安価なアパートや賃貸仕様のマンションから比べれば、夢のような設備が完備されていますし、モデルルームには高価な家具とコーディネーターが揃えた内装と調度品を見てしまうと、欲しくなってしまう気持ちもわからないではありません。住宅取得とは数千万円の負債をいつまで背負うのか、耐久性は見合うものか、マンションなら管理費や税金を含めた支出はどのくらいになるのか、本当に人生設計に必要な費用なのかを考えなければいけないと思います。最近は消費税増税前にとか、インフレになる前になどという見出しもよく見るようになりました。いったマスコミに煽られるような形で住宅の購入に踏み切るようなことだけは思いとどまって欲しいと願わずにはいられません。ちなみに3位以下は次のような内容です。第3位「ウチと提携してる××銀行なら、審査確実です!」審査が確実に通る住宅ローンの会社はありません。本当に審査確実なら、リスクの高いローン会社で組まされる可能性を疑われても仕方ないことでしょう。第4位「モデルルームより若干小さめですが、ほとんど変わりません」モデルルームを内見して住宅購入を決める場合、実際の住宅よりも良いイメージが上乗せされていると思ったほうがよいでしょう。人によって向き不向きがあります。年収が多く、短期で返済ができる場合は変動金利もありですが、そうでない場合にはリスクが大きいです。第6位「たぶん」「おそらく」「後で確かめます」の三段活用モデルルームに多いのが、いわゆる「お留守番役」としてだけの営業マンです。第7位「他に○人、契約検討をされている方がいます」契約を急がせるためによくあるトーク例ですが、物件を手放すリスクよりも、契約を急いで中身を検討せず成約する方がはるかにリスクが高いのは、強いて言うまでもないことです。以上がトップ10ですが、もちろん親切丁寧な信頼出来る営業マンもいるはずですが、あくまで冷静に、人生設計を考えて行動していただきたいと思います。資産価値を考えたら、鉄筋コンクリート住宅がオススメです。今日もありがとうございます。2013年01月15日23:29inouekkコメント:0トラックバック:0Tweet1月8風邪っぽいけど、液状化対策とか。参加中!東京で安全な住まいを建てるならRCdesign快晴の東京は冷えます。お問い合わせ対応、金融機関さん来社など。さん来社打ち合わせ、提携会社さんと電話、出版社さん来社打ち合わせ、向丘計画のお客様とお電話、ありがとうございます。金融機関さん来社など。今年のお正月休みは、長男が大学受験を控えていることもあり、ゆっくりと過ごすことが出来ました。数日前から風邪をひいて鼻声のご挨拶になっています。都が来年度から首都直下地震などでの液状化被害に備えてもらうため、東京都は来年度から、約80年前までさかのぼって土地の履歴が分かる古い地形図を各区市町村の役所・役場に常備し、一般向けの閲覧を始める方針を固めた。全国初といい、必要経費を来年度予算案に盛り込む。14年度からはインターネットでも公開する計画だ。都が昨年4月に公表した首都直下地震の被害想定では、液状化により最大で1134棟が全壊、6万3045棟が半壊するとされた。南海トラフで発生する巨大地震でも、国は都内の約1000棟が液状化で全壊するという予測を出している。)の8カ所56棟で建物の傾きや基礎部分の沈下の被害が確認された。東京湾の埋め立て地ではない場所も3カ所あったが、その後の調査で、いずれもかつては湿地や田んぼだったことが判明した。このため、震災を受けて発足した都の液状化対策の有識者検討委員会は、土地の履歴に関する都民への情報提供が必要だと指摘。)を示した「土地条件図」と合わせて区市町村の建築関係部署に置くことにした。2013年01月05日02時30分なるほど。これはなかなか良いサービスではないでしょうか。少なからず地盤に対する意識を持ってもらえるようになった気がします。日常生活をしているだけでは、その地域の地盤がどうかなんて想像も出来ませんが、ちょっと注意してみると、察しが付く場合もあります。ブロック塀にヒビが入っているとか、不規則に傾いている、または道路が波打っている、電柱が傾いているなどはひとつの目安になりますね。以前あった話では、代々続く地主さんに聞いたら昔はゴミ捨て場だったというところが今はすっかり住宅街になっているということもありました。このような不確実な情報を元に建物を建てるのは非常に危険ですので、しっかりと地盤調査(ボーリング)と解析をした上で、必要であれば建物と釣り合いの取れる補強が必要になります。実はこれまでも業界内では地盤のデータを共有するシステムがあり、おおよそ近隣のデータから強度を推測出来るようになっていました。今回は東京都が一般都民への情報提供として新しくサービスを提供するということですので、住まいの建築や建て替え、もしくはお引っ越しの時などに役立ちそうですね。公表する予定もあるそうで、都市整備局は「土地の所有者やこれから購入を検討している人は、履歴が分かれば事前に液状化への対策や心構えができる」と話しています。住まいづくりを考えたら、一度はこの地盤にも興味を持って欲しいと思います。すれば安全を確認しながら、オーバークオリティーな高価過ぎる補強をすることもなく、適正な価格で家を建てることが出来ます。今日もありがとうございます。ご紹介スペースの都合で小さい画面になっております。お手数ですが、全画面でご覧ください。inouekkLinks住まいブログランキングブログランキング←カチッとね、RCdesignオフィシャルサイト(アールシーデザイン)RCdesign-studioRCdesign-staff.blogRC-Z家の会共同組合プロファイルおすすめお知らせ現在リクルート発刊の『東京の注文住宅』に弊社が掲載されています。買って頂けましたか?書店で380円ですので、是非ご覧になって下さいね。住まいづくりをお考えの方が後悔する前に知っておくべき内容を書き下ろしました。失敗しない住まいづくりノウハウを是非お受け取りください。Entries家づくり講座は安易な資金計画とか。