ついて」をご説明させて頂きます。最後までご高覧下さいませ。個人の所得には、給与・事業所得など10種類があり、所得税と住民税がかかってきます。この中でも住宅や土地などの資産を譲渡したときに生じた譲渡取得については、他の所得とは分離して課税し、税率も総合税率と異なります。譲渡取得の計算式は上記のとおりです。マイホームであれば、その売却代金から、取得の為に要した費用(取得費)と譲渡の為に要した直接費用(譲渡費用)を差し引いた額が譲渡取得となります。◆取得費◆マイホーム取得の為の直接費用を言います。リフォーム費用」などが含まれます。資金を借り入れた時から居住するまでの間に支払った金利も対象となります。建物の取得費では減価償却が必要になります。建物は年月と共に老朽化し、価値が下がります。その為、取得価額から経過年数分の減価償却をする必要があります。償却方法は、建物の構造に応じた法定耐用年数の1.5倍の旧定額法・売却率で計算します。取得時期が分からない時、取得費が5%未満のケースには、売却価格の5%を取得費にして計算出来ます。これを「概算取得費」と言います。譲渡取得にも特別控除や軽減措置などがあります。◎3,000万円控除の軽減措置◎1譲渡する時まで、そのマイホームに居住していること。2転勤していて本人が住んでいない場合には、配偶者などが住んでいて、戻ってくれば同居すると認められている時(過去に住んでいて、住まなくなった後も、現在まで引き続き扶養家族が居住、他に持家がないケースも対象になります)。3過去に住んでいたマイホームで、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡(災害などで壊れた時は敷地だけでも対象となり、同じく3年目の年末まで認められます)。4敷地だけの場合は、建物を取り壊した日から1年以内の譲渡であること(建物を残したまま(曳き家も含む)敷地の庭先を売った時には使えません)。5前年、前々年にこの3,000万円控除や後述「◎居住用の買換え特例◎」の適用を受けていないこと(3,000万円の控除は3年に1度しか適用されません)。これらの条件を満たしているマイホームを譲渡した時の譲渡所得には「居住用の3,000万円特別控除」が認められています。5,000万円で売却したマイホームの取得費や譲渡費用が1,000万円の場合、譲渡取得は4,000万円になりますが、さらに特別控除で3,000万円を差し引くことが出来るので、譲渡所得は1,000万円となります。売却代金から取得費などを差し引いた金額が、3,000万円以下なら課税所得はゼロに。税金はかかってきません。3,000万円を超えた譲渡益がある場合は、用件を満たせば軽減措置が適用されます。3,000万円控除の適用を受ける為には、譲渡の翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。マイホームを譲渡した時は、3,000万円控除後の課税取得に対して、所有期間別に「5年以下」「5年超~10年以下」「10年超」の3種類の税率が決められています。10年超の場合は軽減税率になりますが、10年以下は3,000万円の控除はあるものの、一般の不動産を譲渡した時と同じ税率が適用されます。この所有期間は「売却した年の1月1日現在」で判断することになります。買換え特例とは「譲渡した価格以上のマイホームに買い替える場合には譲渡税全額を、譲渡価格以下の買換えでもその金額に応じた譲渡税を課税繰り延べ」するものになります。そのマイホームに住み続ける限り、買換え資産取得分については譲渡税はかかってこないことになります。買換え特例の条件については、以下の通りになります。<譲渡する土地・建物>用途は居住用(マイホーム)であること。所有期間が譲渡した年の1月1日現在で10年を超えていること。居住期間が10年以上であること。※適用期限は平成29年12月31日まで、住宅の土地・建物の譲渡耐火の上限は1億まで。<買い替える土地・建物>土地500m2以下、建物50m2以下。耐火建築物で25年超の場合、新耐震基準に適合している事。譲渡した年の前年から翌年末までに買換え資産を取得。買換え特例ですが、近い将来に再度買い替えてしまうと損をしてしまうこともあります。買換え特例は「課税を繰り延べている」ということであり、「課税を次の売却の時まで猶予している」にすぎません。買い替える場合に思い譲渡税がかかってくることもあり得ます。したがって買換え特例の適用には、この点の注意が必要です。いかがでしたか?渡所得税についてはこのように特例や軽減措置もありますので、結構難しいと思います。返信をキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。株式会社アースコンサルティングオフィス。