昨日の予告通り、今日は仙台の義母の新築計画を薦めてくる業者さんとの仁義なき戦いの話です。これまでのあらすじ義母が義父名義の土地を持っていて、今ちょうど売りに出しているという話をメインバンクさんに何かの拍子に話したところ、そこに新築を建てればいいじゃないと盛り上がりはじめました。業者さんを紹介すると言うので、話だけ聞いてみようと承諾したら、出てきたのは某大手のハウスメーカーさん。こりゃ価格は絶対に落ちないだろうなあと思いつつ提案を待ちました。出てきた提案書は・・・衝撃の利回り6%!しかも単身間取り!いやー、あり得ない。(大事なことなので2回言いました)土地があるんだから、普通に二桁利回りが当たり前でしょ?と思ってしまう私。こんなもんすぐに断るべし、少なくともファミリー間取りじゃないと絶対に無理、という話を義母に説明しました。義母からそれがハウスメーカーさんに伝わると、ハウスメーカーさんは今度はファミリー間取りのプランを出してきます。これがまた・・・部屋数が減るから家賃収入が減るのはいいです。住宅設備が減るのに建築費が上がるのかと。こんなもんありえないでしょーと言うことで、義母も自分から断りを入れていたのですが、ハウスメーカーさんがなかなかしつこいので「東京にいる取締役の意向もあるから」と私をだしにふりきろうとしたそうです。仙台に行くのを聞きつけて、無理矢理アポをねじ込んできました。嗚呼、時間がもったいない!あらすじはこんなところです。そんなわけで、私vsハウスメーカーさんの仁義なき戦いが始まりました。所長(以下「所」)「すみません、単身向け間取りが特価だと思ってください。キャンペーンでこの間取りなら安く出せるので、こちらの方が価格が安くなっている次第です。最初から特価って言えばいいのに。私「震災前の仙台の市況はご存知ですよね。気の利いた反論はなかったのだろうか。私「しかも土地がある前提で利回り6%ですよね・・・もし土地から買っていたら、利回りは5%くらいに下がる計算だと思います。あまりにも費用対効果が悪すぎると思います。売ったらすぐに○○○○万のお金が生まれます。アパートを建てると、土地代分の現金が手元に返ってくるのに10年以上かかる計算になります。空室リスクやリフォーム代がかかるリスクを抱えて、です。土地で売った方が効率がいいです。私「本音を言えば利回り二桁はないと無理です。今の市況で人工や材料の価格が大きくあがっていることは承知していますので、あまり無理を言っても仕方が無いとは思います。最悪でもファミリーで8%以上ないと難しいですね。一度住むとそのまま長く定着してくれるので、シミュレーションに近い数字が出るからです。単身は入れ替わりが多いので、家賃収入は多くてもキャッシュフロー的が見合わないです。帰り際にメインバンクの支店長に「8%は厳しいです」と漏らして帰っていったとか。だいたいこんな感じでした。3ラウンド、KO勝利!(と思い込んでいる)人生で初めて「地主に対するハウスメーカーの売り込み攻撃」を体験しましたが、こんな計画で建ててる地主さんも辛いですね・・・。利回り6%台でも30年の融資を引ければキャッシュフローがそこそこ残ってしまうというのにも驚きました。ま、あくまで何事もなく満室であればという前提付きですけど。東京のRCが5%とか6%で売れて行くのも、なんとなく理解できたような気がします。そんな話をその後訪れた業者さんとしていたのですが、その業者さんに「うちなら8%で新築建てられる業者さんを紹介できるかもしれませんけど、興味があれば話だけ聞いてみます?」と。義母は「会社のことを考えると、建てた方がいいのかな〜」と思っているようでしたから、とりあえず話を聞くだけ聞いてみたらいいんじゃないかと言っておきました。本当は8%くらいじゃ嫌なんだけど・・・。世の中には土地から8%の人もいますから。ハウスメーカーの脅威は去り、常識的な価格で提案してくれる業者さんにバトンタッチ。義母の新築計画、収束するように見せかけてもう少しだけ続くようです。実現するのかどうかは神のみぞ知る。個人的には土地で売っちゃった方がいいんじゃないかなと思っています。その新しい業者さんで見積やプランが出てきたら、ブログでそのことを書こうかと思います。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。人気ブログランキング参加中です。