2016.12.07この記事は約7分で読めます。不動産投資でよく使われる指標の一つに表面利回り(グロス利回り)がありますが、表面利回りはほとんどあてにならない利回りです。不動産投資には何かと経費(運営費)が必要ですが、表面利回りは経費(運営費)を考慮しない利回りだからです。成功する不動産投資家が使う利回りがあります。それは実質利回り(ネット利回り)です。実質利回りは、空室率、経費(運営費)などを考慮した本当の利回りとも言えます。不動産投資は空室が避けられない不動産投資の経費(運営費)不動産投資の実質利回り(ネット利回り)の計算まとめ不動産投資の表面利回り(グロス利回り)とは表面利回りとは、空室率、経費(運営費)などを全く考慮しない、あるがままの利回りです。グロス利回りともいいます。不動産投資サイトや不動産仲介会社が提示する利回りは、表面利回りです。表面利回りは魅力的な利回りに見えるため売りやすいからです。表面利回り通りの利回りは得られません。「家賃6万円のワンルームマンションを1,000万円で購入した場合」の表面利回りを計算してみます。表面利回り=【(6万円×12カ月)/1000万円】×100=7.2%いかがですか?表面利回りは簡単で単純ですよね。不動産投資サイトや不動産仲介会社のマイソクには、価格、年収(年間家賃)、表面利回りがこのような形で記載されています。7.2%の表面利回りであれば、比較的高い利回りに見えますね。不動産投資の初心者は、この表面利回りを信用して「不動産ってこんなに利回りが高いの?スゲーっ!」と思うかもしれません。本当に不動産投資で成功しそうかどうかの判断は、空室率と経費(運営費)を考慮した実質利回りを計算してからです。実質利回りこそが、現実に近い本当の利回りです。不動産投資の実質利回り(ネット利回り)とは実質利回りとは、不動産投資では避けられない空室と経費(運営費)を考慮した実質的利回りのことで、かなり現実に近い利回りです。成功している不動産投資家は、表面利回りを計算しません。:儲かる?儲からない?】真の利回りはFCRでわかる不動産投資ブログを見ていると、不動産投資は誰でも儲かるような錯覚におちいることがありますが、実際はどうなのでしょうか?真の利回り(FCR)が儲かる儲からないを判断する手助けになります。medistor.net2015.08.18不動産投資のキャッシュフロー(儲け)とCCR(自己資金の利回り)CCR(自己資金の利回り)は、投下した自己資金に対するキャッシュフロー率を示す投資指標です。CCR(自己資金の利回り)が高い場合、効率のいい投資ができていると判断できます。medistor.net2016.12.12【年間家賃-空室率ー経費(運営費)】は、空室率や経費(運営費)を考慮した後に得られる利益です。この利益を純利益(NOI)といい、実質利回りはネット利回り(NOI利回り)ともいわれています。)カモりやすい職場には、カモはいないかと不動産投資会社から電話がしょっちゅうかかっています。かかってきた経験がある職業の方は注意が必要です。不動産投資サイトや不動産仲介会社が提示する家賃(賃料)は、現在の入居者が支払っている家賃(現況家賃)です。この家賃は考えようによっては過去の家賃です。現在の入居者が退去した場合、次も同じ家賃が得られるかどうかはわからないからです。通常、マンションなど建物の築年数が増えれば、家賃は低下していきます。実質利回りを現実的な利回りにするためには、次の入居者の家賃査定が必要です。中古ワンルームマンション投資で失敗する5つの理由(関西大阪版)中古ワンルームマンションは自分で工夫できる要素が少ないため、物件選定で成功失敗の8割が決まります。medistor.net2015.06.30不動産投資で成功するためには、次の家賃(引き直し家賃)を基準に実質利回りで考えます。現在の入居者の家賃が5.7万円だったとしましょう。引き直し家賃を査定してみると、5万円でした。家賃差だけで年間8.4万円です。1000万円でこの物件を購入していたならば、表面利回りで0.84%の影響を与え、その分だけ実質利回りは低下します。不動産投資で年間8.4万円もの誤差が出た場合、成功どころか次の不動産投資のボトルネックになります。不動産投資は空室が避けられない不動産投資は入居者の退去は避けられず、次の入居者が決まるまで空室期間が発生します。空室率分だけ実質利回りは低下します。不動産投資では、空室対策は最重要課題です。空室率は、地域、建物のグレード、築年数、家賃帯などによって違いますが、なぜか不動産仲介会社の作成するシミュレーションは空室率5%が多いです。(実質利回りを計算するときの空室率は、エリアによって3%~20%の柔軟性が必要)ちなみに空室率5%とは、4年に1回入退去があると仮定すると、その間に2カ月半程度の空室が発生する程度です。満室のありがたさを再確認させられるのは、空室になったときです。退去連絡後は、大家自ら行動を開始しなくてはなりません。楽に入居者が決まる時代は終わりました。経費(運営費)の詳細はこちらの記事です。経費で落ちるもの12種と計算例サラリーマンでも、不動産投資(マンション経営)を始めると、今まで経費で落とせなかったものが経費で落とせるようになります。その代表的な12種類の経費を解説します。一棟マンションやアパート、いわゆる一棟モノ不動産投資の実質利回りの計算は少し複雑になるため、簡単なワンルームマンションの実質利回りの計算方法を解説します。次の条件のワンルームマンションのNOIと実質利回りを計算してみましょう。投資用マンションの建物・設備の耐用年数と減価償却費の計算。1000万円)×100=4.56%表面利回り7.2%の不動産の現実的な実質利回りは、4.56%であったことがわかります。実質利回り4.56%を高いとみるか・低いと見るかは、不動産投資家の見方次第です。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。表面利回りは単純でわかりやすいです。多くの物件を比較すると、この表面利回りはあてにならないことがわかります。不動産のデータをインターネットから拾ってひたすら計算する。このような地味な作業こそが不動産投資成功の秘訣です。不動産投資の下準備を怠ると、不動産投資は失敗します。一刻も早く表面利回りから卒業しましょう。中古ワンルームマンション投資で失敗する5つの理由(関西大阪版)中古ワンルームマンションは自分で工夫できる要素が少ないため、物件選定で成功失敗の8割が決まります。金利比較も大事だが融資期間も比較しよう不動産投資とローンは切っても切れない関係です。ローンの質は不動産投資の成功・失敗に大きく関わります。)カモりやすい職場には、カモはいないかと不動産投資会社から電話がしょっちゅうかかっています。:儲かる?儲からない?】真の利回りはFCRでわかる不動産投資ブログを見ていると、不動産投資は誰でも儲かるような錯覚におちいることがありますが、実際はどうなのでしょうか?真の利回り(FCR)が儲かる儲からないを判断する手助けになります。住宅ローンマンションをフルローン(頭金なし)オーバーローン購入は危険か?頭金を入れる理由のひとつは、売却するときに住宅ローン残債が売却価格を上回るのを防ぐためです。頭金なしのフルローン、オーバーローンができるマンションもあります。経費で落ちるもの12種と計算例サラリーマンでも、不動産投資(マンション経営)を始めると、今まで経費で落とせなかったものが経費で落とせるようになります。その代表的な12種類の経費を解説します。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。興味津々のあなた!3分でサクッと伝えるよ2019.04.24この花粉症を何とかして!強く効く抗アレルギー薬はコレ2018.12.112020.01.16花粉症目薬は目にやさしい防腐剤フリーがおすすめ!2018.12.042020.01.16フォローすると新着情報と更新情報がチェックできます@medistor1さんのツイートスポンサーリンクタイトルとURLをコピーしました。