/【第9回】表面利回りの罠2~リフォーム費用~コラム2017/03/09【第9回】表面利回りの罠2~リフォーム費用~シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。不動産を購入する前に最低限必要な知識です。購入する前に全て押さえてください。実は不動産投資の正しい姿を知る行為そのものでもあるのです。今回は表面利回りに正しい経費を1つ組み込みたいと思います。不動産投資では表面利回りというものが必ず出てきます。表面利回りは以下で計算されます。購入価格しかし、不動産投資の正しい利回りは、当たり前ですが、以下が正しいです。(購入価格+諸経費+リフォーム代)ただ、ランニングコストはまだまだ奥が深いです。前回は触りだけしか書いていません。今回はとりわけランニングコストの中でも大きいリフォーム費用を組み込みます。賃貸経営最大の支出は前回【第8回】表2のランニングコストは、本当に表面的なものだけです。私に言わせるとそれは実体とは違います。何が一番私達大家にとって大きな経費かと言うと、それはリフォーム代です。購入時掛かる初期費用の中でもリフォーム費用が取り分け大きいと前回も説明しました。ランニングコストの中でもリフォーム代は大きな割合をしめるケースが良くあります。築が古くなればなるほど費用負担割合も増える傾向があります。購入時に直すかどうか、あるいは購入時に見えているかどうかの差でしかないからです。戸建てや区分はリフォーム費用のウェイトが大きい特に戸建てや区分はリフォーム代でやり方や物件の状態によっては、1年分の家賃が消えることすらあります。戸建ては占有面積が広く、特に建物の外回り、屋根、庭などもあるからです。実は戸建てなどは如何にリフォーム代を消すかが運営の鍵だったりします。最初に掛かるリフォーム代以外、どんなリフォーム代があるのかと言うと、まず挙げられるのが退去時のリフォーム代です。通常敷金だけでは賄えないと思いましょう。大家が修繕する必要があります。賃借人が諸事情で負担しない(できない)ケースもあります。リフォーム費用の実例この辺で実際の運営イメージを書いてみます。2,000万円6戸12%のアパートを購入したとします。この例は戸建てでも区分でも数や規模の差だけだと思って読んでください。毎年1戸が退去になったとします。壁紙・CF(クッションフロア)の張り替えやルームクリーニング、間取り変更含めて30万掛かったとします。これは実は私の所有するマンションでの実例です。利息はフルローン2,000万円を元利均等払い(毎月同じ金額を支払う方式)金利2%返済20年で融資を受けたとすると、初年度は392,496円(約39万とします)が利息の支払いです。この利息は元金が減るため毎年下がっていきますが今回は初年度で計算します。表面利回りにリフォーム費用を組み込んでみる利息を含まず、前回【第8回】表1に書いた最低限のランニングコストが仮に30%とします。この時点の実際の利回りは、8.4%と言うことになります。70%(100%-30%)※実際には空室率やAD(広告宣伝費)などでもっと実利回りは下がります。ここにリフォーム代を乗せてみましょう。2,000万すでに表面12%は4.95%まで下がってしまいました。経費や利息と比べても、リフォーム費用の割合が大きいことがわかると思います。これは1戸退去の時の計算です。年に2戸退去があったら殆ど残らなくなってしまいますよね。これほどリフォーム代とは賃貸経営にとって大きなものなのです。いったリフォームをしないと客付けできないようなケース(物件)は決して珍しくなく、普通です。今回表面利回りに組み込んだ経費の1つリフォーム費用もまだまだ序の口です。正確な利回りを出していきたいと思います。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。