4今年は利益が出ていて税金がたくさん出そうなのだが何か節税できる方法はないだろうか?→あります。今からでも十分に間に合います。当事務所のもっとも得意の分野ですから即刻対応します。急いでご相談ください。5帳簿をきちんとつけたいのだが、時間がなく困っている。経理の人を雇うだけの余裕がない!→大丈夫です。当社では、関連会社に「ダイレクト会計システム」(DAS)という記帳代行専門の会社があります。週1回(または月に1回)お店にお邪魔して帳簿を作成し、領収書や請求書をきれいに整理してくれます。費用は、経理の人を雇う人件費に比べてはるかに安く設定されています。実際に、たくさんの事業者の方が利用されています。10万円、65万円が使えます。申請すれば奥様にもお給料が支払えますから、事業主の所得税を大幅にダウンすることができます。65万円の青色申告控除をしただけで、税理士の費用は十分にまかなえます。絶対に青色申告が有利です。7これから新たに事業を始めようとされている方:色々とわからない点や不安なことがあります。店舗を探しているのだがどこか不動産屋を紹介してほしい。税務署や市町村に出す書類がわからない。機械や車を買いたいのだが、現金払いがいいかリースがいいか悩んでいる。社員を雇いたいのだが、給料を払っていけるかどうか不安がある。誰でも最初は素人です。わからないのが当たり前です。当事務所では新規開業の方には、帳簿のつけ方はもちろん、店舗物件の紹介から銀行の紹介、融資の斡旋、補助金の申請など親切丁寧にアドバイスいたします。農業従事者は、非常に少なくなってきています。農業だけで生計をたてている事業者はほとんどいらっしゃいません。これまではJA主体で帳簿などを作成されてきた方が多いと思われますが、細かい点でミスがあり、不利になっているケースが多く見受けられます。今、JA改革により農業経営も大きな転換点を迎えています。「市街地農地」をどのように活用するか、また、高齢化により農業ができなくなり「生産緑地」を解除申請するかどうかなど、大変重要な判断を求められています。農業者は、不動産を多く所有されている方が多く、「相続税」の問題も心配です。中には、「相続対策」と称して建築会社の言われるままにたくさんのアパートを建築してしまい、債務超過に陥っている方もいらっしゃいます。人口がどんどん減少する中で、このような無謀ともいえるようなことをやっては、将来に大変な禍根を残すことになってしまいます。利益優先の建設会社や銀行などと違い、農業者と「利害関係」のない税理士の意見は重要な判断材料になるのではないでしょうか?不動産所得のある方1。不動産価格の下落が招くもの規模が小さいとなかなか税理士は敷居が高くて頼みにくいと思っておられる方もいらっしゃいます。当事務所ではそういった事業者の方に安価でアドバイスをさせていただいております。最初の相談は無料です。一度、ご相談ください。事業者の多くは次のような問題を抱えておられます。現在、都心部では不動産がバブル期のように急激に上昇しています。実需が原因ではありません。世界的にも国内的にもだぶついたお金が不動産投資に向かっているためです。「ミニバブル」なのです。反面、都心から50キロ以上離れた地域では、東北大震災前後から地価の引き下げが始まっています。神奈川県で言えば藤沢市以西は、毎年のように下がっています。ほとんど実勢価格を反映しておらず、銀行の担保不足回避や市町村の税収確保(固定資産税)のために路線価の引き下げ幅を抑えているとしか思えません。相続税の土地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがありますが、バブル以前は、「路線価方式」は、駅周辺などごく限られた場所にしか適用されませんでした。倍率(1倍から1.2倍程度)を掛ける「倍率方式」だったのです。それがバブル以降、住宅地にまで「路線価方式」を適用するようにしたため「相続税の不動産評価」が、非常に複雑になってしまい、これは今も続いています。都心を除き、地方は、すでにバブル以前の水準以下にまで地価が下がっている現況を考えれば、元の「倍率方式」に戻すべきものです。ハ、アパート建築のリスク・・・今後増え続ける空室率の上昇こうした中で、建築会社などが「相続対策」と称して入居のめども立たないのに「10年一括借り上げ」などと称して空室の心配をぼやかしながら、強引に「アパート建築」を進めています。異常としか思えません。融資を行っている銀行にも大きな責任があります。空室だらけの新築アパートを見ればすぐにわかることです。10年後に、果たして「空室だらけのアパート」の家賃は、どれだけ引き下げられるのでしょうか?その時、毎月の銀行の返済はできるのでしょうか?はなはだ疑問です。当事務所では、数年前から「アパート建築」のリスクを、地主様たちに真剣にお伝えしてきておりますが、金利の引き下げや、不況対策との関係もあり、なかなか深刻に考えていただけない状況にあります。建築会社や銀行には建物が完了してしまえば、ほとんどリスクはありません。すべての責任は、地主様にかかってくるのです。しまいには相続人は「相続放棄」という手段を取らなければならない事態にもなりかねません。今後の人口の減少を考えれば、不動産価格は確実に下がっていきます!このことを冷静にとらえていただきたいと思います。平成27年から「相続税改正」があり、基礎控除の引き下げがありました。都心部の土地所有者を除き、今後の地価の下落を考えればむしろ相続税が減少する時代に入ったといえるのではないでしょうか。マスコミの「大増税」といううたい文句に惑わされないようにしてください。専門の税理士に聞いてから相続税対策をすることがもっとも重要です。不動産所得と所得税について不動産所得は、アパートや店舗といった賃貸建物や駐車場などの土地の賃貸などから家賃や地代といった収入を得ている場合に生ずる所得です。「不労所得」の典型的な例です。支払利息など実際に支出する費用以外には経費がありません。借入金の元金返済は経費にはなりません。そのために、所得税や住民税、事業税といった多くの税金がかかります。店舗や倉庫の賃貸収入には消費税までかかります。多くの納税者が、銀行への返済金額を差し引くと実際の手取りがいくらもないというのが実感ではないでしょうか・・・こういった状況の中でどのように節税していくかは重要な問題です。これまで、徴収する側では、節税策を次々と塞いできました。専従者給与の否認など、どんどん厳しく制限されてきており、節税は大変難しくなってきています。所得税は、所得を分散させる以外に税金を安くする方法はありません。これからの節税は、専門家でなければ到底不可能だと言わざるを得ません。不動産所得のある方は、同時に相続対策のことも考えていかなければなりません。「法人の活用」が銀行や建設会社などから盛んに提案されていますが、それほど単純なものではありませんから注意が必要です。「譲渡所得のある方」・・・事前の税理士への相談が重要です。譲渡所得には、土地や建などの不動産を売却した場合の「分離課税の譲渡」課税とゴルフの会員権や車の譲渡などの一般的な財産を売却した場合の「総合譲渡」課税と分かれます。不動産を譲渡した場合の「分離課税」の譲渡所得は、税金の種類の中でも相続税と同様に金額が比較的大きく、また、租税特別措置法の特例措置が非常に多く適用要件が複雑で税法の中でももっとも難しいとされています。したがって、リスクの高い不動産の譲渡所得申告手続きを扱う税理士は極めて少なく、敬遠する税理士が多いのが現実です。譲渡金額が多額の場合には、報酬が高額になる場合が多く直接税務署にいかれる納税者が多いのもそのためです。売却直前や購入前に税務署に相談にいくのは難しいですから、「譲渡所得に強い税理士」のところの相談するのがベストです。譲渡所得の申告については、失敗は絶対に許されませんから特に注意が必要です。(適用要件が欠ければ数千万円単位の税金がかかる場合があります)したがって、不動産業者や銀行員、司法書士など税理士以外の方のアドバイスや判断は極めて危険ですから注意してください。税理士以外には責任は問われません。不動産を譲渡する場合に、不動産を購入してから5年未満に売却すると「短期譲渡所得」となり、住民税を合わせて39%(他に復興特別税:所得税×2.1%あり)もの高額な税額になります。事例イ、短期譲渡(所有期間5年未満)の場合2,000万円で購入した土地を、4年目に5,000万円で売却したとします。5,000万円-2,000万円=3,000万円3,000万円×39%=1,170万円(所得税30%、住民税9%)※復興特別税:所得税30%×2.1%=189,000円ロ、長期譲渡(所有期間5年以上)の場合2,000万円で購入した土地を、6年目に5,000万円で売却したとします。5,000万円-2,000万円=3,000万円3,000万円×20%=600万円(所得税15%、住民税5%)※復興特別税:所得税15%×2.1%=94,500円この場合、5年を境に500万円以上も税額に差が出てきます。所有期間については充分に考慮して売却をお考えください。不動産の譲渡は、自宅を売却したり、収用で仕方がなく土地を売却したりと、さまざまな条件の中で不動産を売却することが多いものです。一般の方にとって不動産の購入や売却は、一生のうちでも一度程度で、それも住宅を買う以外にはめったにありません。農家の方や地主の方は、頻繁に譲渡や買受が発生することがあります。不動産を多く所有されている方は、それだけ土地を譲渡、または購入される機会が多いですから、租税特別措置法の特例の適用ができるかどうかを調べておかないと結果的に大きな損失となる場合があります。充分な注意が必要です。贈与と譲渡の違い贈与は無償で相手に不動産の所有権や現金預金などの財産を譲り渡す双務契約です。親族間で行われることが多く、金銭や不動産などどのようなものでも贈与が可能です。不動産に借入金などの抵当権がついている場合には、「譲渡」とみなされる場合(みなし譲渡)がありますから注意が必要です。贈与すれば当然に贈与税が生じます。譲渡は、有償、つまりお金のやり取りをして不動産の所有権を譲り渡す契約です。杉山会計事務所は土、日も通常営業しております。