営業コンサルタント秋山が語る、マンション経営の真実2015/09/27マンションの購入と聞くと、とても敷居が高く裕福な人にしか縁のないことではないかと思われるかも知れません。実際には貯預金が100万円未満の方でも運用していくことができるそうです。そこで今回はマンションの購入・運用にあたって、お客様が不安・疑問に感じるポイントを、日成アドバンスの営業コンサルタントの秋山さんに聴いてみました。・不動産のご提案をする中で、どのような形になるよう心がけていますか?営業目線としてなら、やはり「かゆいところに手が届かせなければ」というのを大切にしています。具体的にはお客様の環境やビジョン、男性・女性、お子様の人数などによっても、千差万別なのでまとめることはできません。そこに対して「マンション」というモノは、将来資産として絶対的に残るモノです。最終的にどのように残すのか、どのように資産運用していくのが良いのか、お客様個人が描くビジョンはどのようなものなのか、それらを細かくお伺いして、ご提案するようにしています。モノ自体が良いのは間違いないですが、それを漠然と伝えるだけではお客様の不安も払拭できませんし、通用もしません。マンション購入・運用のどのようなところが良いのか、何故良いのかなどを明確にする中の1つとして「秋山さんが言うなら持っておこう」と言って頂けるように心がけています。・マンション経営はお金があれば、万人にできるでしょうか。それとも限られた人だけになってしまうのでしょうか?限られた人にしか持てないのか、と聞かれると確かにそうなります。「マンションで資産運用をしていきたい」と希望される方には、全員にして頂きたいです。お客様自身が持っておいて間違いない、と認識された上で希望されるのであれば、その中でオススメはしていきたいと思います。持てる方・持てない方というのは分かれてきますね。現在の生活だけでも苦しい方や、その他で借入をしていてその返済に追われている方、というのは難しいかもしれません。マンション運用することで、家賃収入などから不労所得を得ようという方も多いと思うんですよ。マンションはそのように運用していくためものではありません。マンションの運用は、気が付いたらなくなっていた5000円、程度の感覚で運用していくものなので、楽をしてお金儲けがしたい、という方はお断りさせて頂いています。毎月1000円の負担も難しい、という中で無理をしてローンを組んで、購入してしまうと逆に負担になってしまう可能性があるかもしれません。購入することで生活を圧迫してしまう恐れのある方には、やはり現状ではできないです、ということはハッキリお伝えしております。マンション運用は不労所得を得るためのものではなく、あくまでも将来的な資産の1つとしてオススメしています。毎月生活の負担にならない程度の金額で、無理なく運用していけることが前提ということです。秋山さんは、「生活は厳しいがどうしてもマンションを持ちたい」という人が少なくないとも語っています。そのお客様だけを特別にというのは難しく、無理してまで持つことはオススメできないとのこと。・マンション購入を検討される方は、中古マンションと新築マンションどちらを選ばれますか?新築の方が多いですね。理由として中古マンションが市場にあまり出回っていない、というのと、お客様自身が長期で見て、その物件が何故中古なのかを吟味されるところにあります。マンションが中古になった理由、立地や管理費、修繕費など要素はそれぞれですが、それらの理由を踏まえると中古マンションより、新築の方が良い、と判断される方が多いです。単純に高利回りだから、と選ばれる方はほとんどいないですね。・実際に来るお客様からは、どのような相談が多いですか?既存のお客様から多いのは「私はどこの何号室を持っていました?」というご質問が多いですね。新規のお客様からは、私(秋山)はマンションを持っていますか、といった内容を多く頂いています。私自身も個人でマンション運用をしていますので、そこから実際に運用を始めたらどうなるのか例を見たい、というお話に繋がることが多いですね。そこから管理費や修繕費など、ご質問は分岐していきます。・それらの解決方法は?日成アドバンスの管理体制を見て頂くのが1番早く、分かりやすいですね。具体例を挙げると、家賃保証があるという点です。空室になった場合、日成アドバンス・マネジメント(日成アドバンス100%子会社)の方で借上、家賃をオーナー様にお支払いします。日成アドバンスマネジメントが入居者を探し、第3者にまた貸しするので、オーナー様の家賃収入が途切れるということはありません。・相談から運用までの流れや必要日数などは?クレジットの審査などもあるので、必要日数としては10日~1カ月見て頂ければ大丈夫だと思います。して頂くというプロセスです。金融機関の本審査から上がってきた条件が事前内容と大きく異なってしまう場合は、また1から再度ご提案させて頂いています。・マンション運用のメリット・デメリットとは?1番のメリットは老後の年金が作れるということですね。その他に結婚されている方であれば、生命保険の効果が向上します。あとは預け替え先として、金融機関に預けた際の利率と比べると、不動産としても資産が残るので、こちらの方が高利回りになるのが特徴ですね。加えて特典程度ですが、確定申告の際に税金も安くなります。デメリットとして、持ちすぎてしまうと、将来自宅の購入などで大きな借入を利用する際に、影響が出てしまう可能性があるところです。「将来何が起こるか分からない」ということも踏まえて、ギリギリで持つのではなく、十分に余力を持った状態で運用して頂けるようにしています。・年代としてはどれくらいが多いですか?今は30代前後の方が本当に多いです。現代では不動産の購入で多くの資金が必要という印象はだいぶ薄れてきていると思います。日成アドバンスの物件自体が金融機関に高く評価されているのもあって、お客様の収入が世間一般の平均であったとしても、融資を受けて頂くことが可能です。全額ローンで組んで頂けるので、結果的に頭金もなしでマンションをもつことができます。・ローンの全額返済までの期間は?基本は35年で組んで頂いています。短く組んでしまうと、後から伸ばすということはできないので。35年で組んで頂いた後に、余裕ができたときは繰り上げ返済して頂くという形ですね。定年までに全額返済できるようご提案するので、仮に税金が戻ってきても使わずに置いておいてください、とお伝えしています。