/【第19回】表面利回りの罠12~利回りではなく稼働率が正解~コラム2017/08/18【第19回】表面利回りの罠12~利回りではなく稼働率が正解~シェアTweetストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。根本的な問題は数多くあります。そのうちの1つが稼働率です。前回の満室想定と私の中では対になるような要素です。稼働率の罠はわかりやすいと思います。正しい利回りは6%と考えねばなりません。稼働率が上がらないとは?今回のケースで厄介なのは、前回の「【第18回】表面利回りの罠11~満室想定の罠~」で書いた正しい家賃も誤りではない点です。私の持っている3LDKのRCマンションは、エリア的にこの間取り(3LDK)を多く抱えていて、さらに人口流入エリアではないため地域間での移動が主で、このため3LDKの需給バランスが崩れています。このため設定家賃が適正でも満室稼働はなかなかしないのです。[ケース2]人口が少ないと稼働率は上がらない元々人口が少ないエリアもそうです。稼働率はそうそう上がらないのです。上がるにしても時間が掛かります。当然ですが、この緩やかな上昇の期間が必ず発生することで、その分稼働率が落ちることになります。90%以上のような稼働率は、こういったエリアではまずないのです。[ケース3]大規模物件は満室にならないこれも私の所有していたマンションの例ですが。3DKx70戸の全空物件を取得したことがあります。半年かけて現地に張り付きあの手この手を駆使しても稼働率50%が限界でした。稼働率は80%が限界だろうと言われていました。家賃が適正であるところが厄介なところです。家賃を下げた場合どうなるのか?と言うと、実は稼働率はそこまで上がりません。元々の玉(入居希望者)が少ないのでから。家賃を下げてしまえば利回りも下がるのですから、そもそもの利回りが間違えていたことになります。家賃は下げられるとは限らないまた、やはり賃貸経営には適正家賃というものがあります。ケース1で説明した私の3LDKのマンションは、これ以上値を下げると2LDKの間取りの価格帯と重なってきます。賃貸経営自体が成り立たないようなエリアになりかねません。安易に家賃を下げるのは地域全体の賃貸相場をおかしくしてしまうことになりかねないのです。家賃を下げれば招かれざる客を招くそして家賃を下げることは招かれざる客を招くことになります。家賃を下げると属性の悪い方を招くことになるのです。それは家賃の滞納や、その他の問題を引き起こす可能性を示唆します。賃貸経営として必要なことなのです。属性の問題などから、家賃を下げれば稼働率が上がると言う単純なものではありません。賃貸経営は利回りが問題ではなく、実は稼働率が問題なのです。表面12%でも常に満室稼働するなら表面20%の50%稼働より下手すると2倍収益力は上です。家賃を下げたところで解決する問題でもないのです。稼働率とは適正家賃とは別に存在する指標なのです。稼働率は利回りには出て来ないこの稼働率は表面利回りには出てきません。この計算式のどこにも出てこないのです。賃貸経営するときには表面利回りに稼働率を自分で掛けて下さい。この稼働率は自分で調べて出して下さい。それを購入前に組み込んで下さい。これが本当の不動産の利回りを計算するのに欠かせないことです。賃貸経営は失敗することでしょう。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。