昨日は久しぶりにサラリーマンの仕事が残業でした。六日前から書き始めた「ここ最近の私の保有物件にあった出来事まとめ」シリーズ。最後に仙台1棟目のつもりでしたが、それは明日にして本日は(私の中で)旬なネタを。家賃設定をどう考えるか。そんなことを考えています。家賃はなるべく高くとるという考え方と、安くするという考え方の二通りがあると思います。売却金額が高くなる傾向にあるというメリットがあるかと思います。返済比率も低下します。デメリットとして、なかなか入居が決まらないことや、入居しても長期入居に結び付かないという点が挙げられると思っております。安くすることで、入居中のインカムゲインは減りますし、売却時の見た目の利回りも下がります。返済比率の面から見ても評価が低くなります。メリットとして、入居が決まりやすくなり長期入居になりやすいと言う点は挙げられるものと思います。私の基本方針は、購入する時にある程度家賃が下がっても大丈夫な価格まで指値を入れて基本的な家賃は相場並みくらいに設定し、そこに付加価値がつけられるようであればその分だけ家賃をあげていく、という形を取ることが多いです。下げることで返済比率が高くなってしまうという点を考慮し、できるだけ高い家賃を維持する仕掛けを作っていこうとして、もがいております。幸いにして、札幌1棟目は一応ファミリー間取りということもありまして、長期入居の方が多く何とかそれなりに回すことができております。苦労しているのは東京1棟目です。11月に1部屋、1月に1部屋の退去があり、そして2月末でもう1部屋退去予告が来てしまいました。この物件は3部屋の小さなアパートです。・・・ということは全空じゃない!(汗)家賃を高くとるための作戦として、家具家電を全部つけて飾り付けをして、ライフスタイルをご提案するようなことをしましたが、なかなか内見に結び付いてくれません。先日は仕方なくキャンペーンと称して家賃を下げるか礼金を下げるかのどちらかをしますという打ち出し方をしてみましたが、それでもまだまだ内見に結び付く件数は少ない状況です。営業もしてきましたがまだその効果が出ている感じはしません。業者さんからの問い合わせはちらほらあるようですが。3戸全部空室になるのは耐えられません。家賃を下げてでもまずは入居いただいて、そこから立て直しを図るのが吉と考えます。諦めてまずは埋めようと思います。空気に貸していても仕方がありませんから。ここは戦略に誤りがあったと言うことを素直に認め早急に2室は埋めるという方向で動くしかないでしょう。返済比率がガッツリ上がってしまうので今後のことを考えるとちょっと厳しいのですが・・・。最初の家賃の計算を間違えないことはとても重要です。皆様もお気を付けください。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。|2013年01月30日お金を払って貰えない。人気ブログランキング参加中です。