)に持ち込まれた事案約450件余の中で、殆どがレオパレス21社絡みであった。これらコンサルの現場経験からサブリース問題の本質を考察し、健全なサブリース制度発展の灯火としたい。ちなみにサブリース第1号は矢崎ホワイトビル(1984年3月竣工)と言われている。記事(1991年8月12日)であると言われている。1.管理戸数大幅な減少アパート経営を維持する為に多くのオーナーが大幅な賃料減額を受け入れざるを得なかったとみられ、レオパレス21の管理戸数(2012年3月末時点)資料1が前期比1万5000戸も減少していることから、解約にいたったケースが多数のぼると推測される。ベッドといった家財道具がリース物件として備え付けられていることだ。サブリース契約が解除となれば、これらリース物件はリース会社に返却されるため、入居者は家財道具一式を失うことになる。そのためレオパレス21が入居者に対して近隣のレオパレス物件を紹介することで、契約解除時にはアパートが全室空室になって戻ってくるといった自体が多発した。2014年3月期第1四半期決算概要2.借地借家法で保護されるサブリース業者レオパレス21が賃料減額や契約解除に関して強気な交渉を行なえるのは、サブリース業者がアパートオーナーとの関係において借地借家法で保護されているためだ。不動産の賃貸借契約を規定している借地借家法は、契約上の弱者である賃借人の保護が立法趣旨。これは強行規定でもある。一連の最高裁判決では、サブリース契約が不動産賃貸借契約である以上、同法32条1項が適用されるとの判断が示されている資料2。2014年3月期第1四半期決算概要アパートの賃借人が家賃減額を申し出て、受け入られなければ契約期間中であってもアパートから退去することは一般的でありうる話であり、この関係をサブリース契約にあてはめると賃借人はサブリース業者で、賃貸人はアパートオーナー。サブリース業者が借地借家法で保護されることできわめて優位な立場となり、物件が新しく空室率が低いうちは借上げ契約を継続し、30年一括借上契約を結んでおきながら収益性が落ちたら契約を終了するといった商法を行なえる余地が生じるわけだ。衡平な原則に反する行為と言える。「なんのための30年一括借上げなのか」。家賃の大幅減額と契約解除を天秤にかけられたアパートオーナーからは、こうした疑問の声があがる。サブリース契約では、賃料見直しの協議で合意できなければ契約が終了する条項や、一定期間経過ごとの修繕に応じない場合には契約を更新しない条項など、サブリース業者側から容易に契約を解除できる条項が目立つ。入居者が変わる際の室内クリーニング等もオーナー側負担になっていることが多い。4.50%は全く「長期収支計画」を策定せず問題は、こうしたリスクやコストなど、アパートオーナーに不利益を及ぼしかねない重要事項について、勧誘するサブリース業者に説明義務を買う法規制が存在しなかった。勧誘時には見通しの甘い説明になるおそれがあり、国土交通省が2004年9月に行なった調査によれば、賃貸住宅の長期収支計画を全く策定していないオーナーが5割近くに上っている。余りにも経営に無関心と言わざるを得ない資料3。勧誘時顧客に手渡すパンフレットをみても、「30年間の安定収入」「30年空室リスクなし」など、サブリース契約のメリットを強調するキャッチコピーばかりが目に付き、契約解除に関するリスク説明らいき文言は見当たらなかった。アパート経営に将来にわたって大きなリスクとコストを伴う不動産投資事業であるにもかかわらず、勧誘時の説明不足がトラブルに繋がる原因になっている可能性がある。共産党の宮本岳志議員が、サブリース契約問題、特にレオパレス21について国交省相手に質問を行なった資料4。5に、2016年9月から建築提案時から独自のパンフレットやカタログに家賃の減額について記載し、説明する義務を課したが、登録は任意制度であるため、有効性に疑問が残る。6.建築営業には何ら強制力がない現状は、優秀な登録業者以外は殆ど無秩序の状態である。宅建業法のように賃貸管理に関する業法の制定が必要だ。サブリースビジネスの構造がこの問題を根深いものにしている。建築請負契約とサブリース契約は別物である。管理業者に対しての義務であり、建築営業に対しては何らの強制力も持たない。アパートを建ててから賃料減額の説明を聞いたとしても、アパートオーナー側は今更ノーと言えない。サブリース会社と提携関係にある建築会社にも連帯責任を課すべきである。地主に対して長期の借り上げをセールストークにしてアパート建築の請負だけ先に行ない、サブリース契約は引き渡し後が多いい。対応として業界を横断し、賃貸管理の協会と建築の業界団体で、共通の自主ルールを作っていくことが求められる。参加していない資料6。借地借家法の理念は契約弱者である賃借人を保護するもの。サブリース契約では逆転現象が起きている。本来的な契約弱者であるアパートオーナーを保護する法規制の整備が必要である。土地活用や節税対策などからアパート経営にはいまも根強いニーズがあり、サブリース契約はアパート経営への参入障壁を低くする有効なビジネスモデルである。地方における30年一括借上げの難しさも露呈している。多大な将来リスクを伴うアパートビジネスにあって、長期的に安心してアパート経営に取り組める法規制の整備が喫緊の課題である。監修するサブリース契約のスペシャリストとして不動産オーナーに安心とワンランク上のサブリース提案を提供することのできる資格です。連載コンテンツ「レオパレス21問題」で浮き彫り!サブリース問題の発端とリスク(1)サブリース契約において大幅な賃料減額や突然の解約を突きつけられるトラブルが相次いだことから、たとえ30年一括借上げの契約を結んでも将来リスクを抑制できないという、サブリース契約の「落とし穴」が浮き彫りになった。jro-sublease.jp「レオパレス21問題」で浮き彫り!サブリース問題の発端とリスク(2)サブリース契約の場合、賃借人はサブリース業者で賃貸人はアパートオーナーとなるため、レオパレス21が強気な交渉を行なえる。いったことからも長期的に安心してアパート経営に取り組める法規制の整備が喫緊の課題である。4.5%事業モデル」の収益率はとても高いが、このモデル破綻時には「衡平の原則」等で、事業の結果責任を問われ可能性もあります。CSRの遵守が問いかけられると思います。jro-sublease.jp豊島区条例・空き家をシェアハウスに豊島区は空き家対策として、一定の条件をかせる事により建築基準法の用途変更をせずシェアハウスとして使用出来るようにする方針で、この方式は、他の区にも広がると思われます。jro-sublease.jp地方銀行とCSR(企業の社会的責任)(1)サブリース絡みの融資について、守るべき銀行のモラルや戦略性の欠如があり、悪影響を及ぼしている地域金融機関が存在しているのが事実です。そこで重要となるのが、戦略的な視点を持ったCSRです。jro-sublease.jpサブリースのメリット・デメリット<自主管理の場合>アパート経営も最初から成功が約束されているわけではなくリスクはあります。そこで、アパート経営で大事なパートナーの管理会社と第三者オピニオンの活用について考えて見ましょう。粗利の一部を引当金として計上して家賃減額の備えにすることが責任ではないでしょうか。jro-sublease.jp<投資マンション購入>不動産投資の税務は複雑で間違いが多い!?不動産投資による節税効果は「現金での物件購入が条件」など特定の条件下で期待できるものです。不動産の税務に精通した税理士に依頼することも重要です。サブリース契約に関するオーナーの相談や紛争解決サーポート、コンサルティングなどに取り組んでおります。記事を読むサブリースのメリット・デメリット<自主管理の場合>アパート経営も最初から成功が約束されているわけではなくリスクはあります。そこで、アパート経営で大事なパートナーの管理会社と第三者オピニオンの活用について考えて見ましょう。記事を読む「レオパレス21問題」で浮き彫り!サブリース問題の発端とリスク(1)サブリース契約において大幅な賃料減額や突然の解約を突きつけられるトラブルが相次いだことから、たとえ30年一括借上げの契約を結んでも将来リスクを抑制できないという、サブリース契約の「落とし穴」が浮き彫りになった。記事を読む<投資マンション購入>不動産投資の税務は複雑で間違いが多い!?不動産投資による節税効果は「現金での物件購入が条件」など特定の条件下で期待できるものです。不動産の税務に精通した税理士に依頼することも重要です。スマートデイズ被害者の会”第3回では、「かぼちゃの馬車」オーナーに対し今後の活動指針や、金融機関への責任追及も示唆し、参加オーナーの声からは悲壮感の中にも力強い決意を感じることができた。粗利の一部を引当金として計上して家賃減額の備えにすることが責任ではないでしょうか。記事を読む豊島区条例・空き家をシェアハウスに豊島区は空き家対策として、一定の条件をかせる事により建築基準法の用途変更をせずシェアハウスとして使用出来るようにする方針で、この方式は、他の区にも広がると思われます。監修する「スマートデイズ被害者の会」がオーナーの今後の生活を守るべく活動しています。不動産経済実践セミナー[東京]不動産経済実践セミナー「民泊大改正&賃貸事業・サブリース活用法」を、2018/9/20(水)10:00~16:45に全日通霞が関ビル8階大会議室で開催します。半日でわかる民法大改正や、これからの賃貸事業とサブリース活用法について解説します。4.5%事業モデル」の収益率はとても高いが、このモデル破綻時には「衡平の原則」等で、事業の結果責任を問われ可能性もあります。CSRの遵守が問いかけられると思います。コメントをキャンセルコメントを投稿するにはログインしてください。監修するサブリース契約のスペシャリストとして不動産オーナーに安心とワンランク上のサブリース提案を提供することのできる資格です。jro-sublease.jp資格認定講習会についてサブリース建物取扱主任者は、全国のLECで開催しており、1日の講習もしくは通信受講で認定資格取得可能です。お申し込みはLEC東京リーガルマインドからお願いします。jro-sublease.jpサブリース建物取扱主任者ADR調停人基礎資格としてサブリース建物取扱主任者はADRにおける調停人の基礎資格と認定されています。資格保有者の方は、「ADR調停人研修」を受講することで、ADR調停人となることができます。各取材実績をご紹介します。jro-sublease.jp問合せが多いQ&AQ&A:登録申込書の顔写真裏面に名前等を記載し忘れた。Q&A:登録申込書の記入はどうやって訂正するのか。Q&A:登録案内一式が欲しい。Q&A:登録申込書の発送先がわからない。Q&A:登録料の振込先口座がわからない。Q&A:登録料振込の記録となるものがない。Q&A:登録申込書を紛失してしまった。Q&A:認定カードが届かない。Q&A:認定カード、または、登録番号が早く欲しい。Q&A:領収証を発行して欲しい。Q&A:更新登録案内一式が欲しい。