思ったよりブログ書くの時間かかってしまった・・・。現時点での各物件の稼働率と状況をまとめてみようと思います。稼働率向上のためにはまず現状の把握から。自分でも忘れていることが多いものでして・・・。100%メゾネット1LDKとロフト付き1Rという競争力にやや乏しい構成ながら、稼働率は常に高めで大健闘してくれている物件です。義母も「こっちの物件の方が儲かってる気がするわね」と言ってますが、投下資本に対するリターンの比率で考えればその通り。鋭いよなあ、うちの義母。雪が溶けたら、駐車場の配置を検討し直そうと思います。今までは6台キープすることを絶対として考えておりましたが、外部への募集も継続しているものの、3台以上の契約に至ったことがありません。この秋口に入居した方が「駐車場が狭い」と近隣の月極駐車場に移動してしまった、という事件もありました。スペースで理論収益を最大化するよりも、駐車場台数を6台から5台に変更して、各スペースにゆとりを持たせた方がいいのではないか?そして余った場所は有料のバイクガレージ、冬タイヤを置くためのストレージ、エントランスに置いてあるゴミステーションの移動、駐輪場としての活用など、なんらか別のことを考えた方が良いのではないか、と考えるようになりました。春になったら管理会社さんに相談しながら検討したいと思います。75%大型滞納の方が退去され、リフォームを現在行っているところのはずです。退去になってから1ヶ月以上して見積が出てきて、11月末に現場で見積内容を確認し、ゴーサインをかけたのですが、「壁紙やCF、キッチンのダイノックの色を決めてください」と言われた際に「前回と同じで」と伝えたところ「前回の資料がないので再度指定してほしい」と返ってきてしまい、なぜ前回の資料残ってないかなあ、めんどくさいなあ、という気持ちと、サラリーマン超多忙のあおりで放置プレイをしてしまいました。そのせいで、内容を確定できたのが12月末でした。1月末くらいまでかかるんだろうなあ、これ。1月中にお部屋が完成して、3月末までに埋まればいいなと思っています。お部屋の完成時期を確認しておかないとだなあ。100%利回りが低いので投資金額の割にはキャッシュフローは出ていない札幌7棟目。(勿論、その覚悟で買っているので、それはそれでやむなしと考えています)稼働率は高く維持しなくてはなりませんが、幸いにして現在満室で推移しています。ゴミを変なところに放置しているとか、犬のおしっこと思われるものがエレベーターに放置されていたとか(しかもペット不可ですよ、この物件)、小さな事件はたまに起こりますが、基本的には無風状態。言えば、人気のある好立地ではないので入居付にやや時間がかかることくらいでしょうか。管理会社さんも大変よくやってくださるので、今後も良い状態が続くものと思います。100%大型滞納に発展しつつあるお部屋が1つありますが、民泊をこの部屋でやりたい業者さんを巻き込み、うまく引越をしていただく方向で動き始めました。民泊をやりたい業者さんは不動産業者さんでもあるので、滞納債権を一時的に肩代わりしていただき、それを民泊の収益で返済(もしくは債務者様から回収?)する、というプランです。現在、まずはその業者さんが管理会社さんに代わって区役所や入居者様ご本人との交渉をしてよいか、という点の確認からスタートしています。時間は多少かかるかもしれませんが、入居者さんも安い部屋に引っ越して生活を立て直す良い機会になると思うので、なんとかうまくいってほしいところです。その場合、原状回復費までは回収しきれないだろうなあ。そこは自腹でいくしかないと思っています。それでも夜逃げされるよりはマシだな、うん。58.3%昨年秋に購入し、現在再生の真っ最中です。利回りは高いけど、経費率も高い物件なので賃貸単体でそこまで大きく利益が出るとは思っていませんが、最後に土地として売却して手元に大きくお金を残そうとたくらんでいる案件です。管理会社さんと相談した結果、最低限のリフォームで安い家賃でとにかく埋める方針で動くことにしました。埋まりそうになり狭小ワンルームはとりあえず美装だけして放置。そんな形で募集を開始しております。年末の段階では、問い合わせはだいぶ増えてきたということでしたので、繁忙期中に多少決まってくれれば良いなと考えます。この手の格安案件って、たぶん繁忙期ってあまり関係ないので、実際に満室になるのは夏前くらいかなと暢気に構えていますが。あ、契約形態を定期借家にして貰えるか、相談しないと・・・。0%11月末に購入した戸建です。残置物の撤去が終わり、リフォームをどうするかを管理会社さんと打ち合わせないといけないです。ガス会社さんにどこまで貸与をしていただけるか、どのくらいリフォームをやるか、などについて今後要検討の状況です。費用はかけずに、さらっとやって終わりにしたいところですが、果たして。100%無風状態すぎて書くことがないレベルです。淡々と管理会社さんから送金されています。この物件も新築で購入してから7年経過したのかあ。なんかしみじみとします。最初は定着率が悪く、一時期全空の危機まで陥ったこともありました。今の平和な状態はとてもありがたいです。100%安定しております。こちらも問題は特にありません。ああいや、1つだけあるけど、それは建物自体の問題なので入居とは特に無関係。何が問題なのかは、またそのうち書く機会を設けようと思います。100%こちらも優等生物件です。1階は結構入れ替わりますが、2階はずっと同じ人が住んでくれています。入れ替わるごとに家賃を上げていたのですが、家賃に関して前回の入れ替わりの際に管理費ゼロ円で契約になっており、その分収支が下がってしまいました。あれ、私、管理費下げていいよって言ったっけか?記憶が定かではないのですが・・・。ま、次回また上げればいいか。私がOKを出したのだと思います。