)に持ち込まれた事案約450件余の中で、殆どがレオパレス21社絡みであった。これらコンサルの現場経験からサブリース問題の本質を考察し、健全なサブリース制度発展の灯火としたい。ちなみにサブリース第1号は矢崎ホワイトビル(1984年3月竣工)と言われている。記事(1991年8月12日)であると言われている。1.「落とし穴」が浮き彫りにサブリース業者は、サブリース契約のメリットをセールストークにして、土地所有者に自社または関連建設会社のアパート建設を促すビジネスモデルを構築。1992年の生産緑地法改正で「農地の宅地並み課税」が導入されると、土地の有効活用や相続税対策とも相まって、アパート建設大手4社(大東建託、レオパレス21、積水ハウス、大和ハウス工業)の受注高が大きく拡大していった。ところが、その一角を占めるレオパレス21とサブリース契約を結ぶアパートオーナーが、大幅な賃料減額や突然の解約を突きつけられるトラブルが相次いだ。これらの事例からは、たとえ30年一括借上げの契約を結んでも将来リスクを抑制できないという、サブリース契約の「落とし穴」が浮き彫りになった。4年目にもかかわらず、サブリース業者から賃額減額を求められた。物件築年数が14年目で、いきなり契約解除の申し入れがあった。物件築年数が6年目にもかかわらず、止む無く賃料減額に応じたが、その半年後にも再度賃料減額の申し入れがあつた。サブリース業者からの太陽光発電パネルの設置、セキュリティ設備の設置工事の要求を拒否すると、いきなり賃料減額の申し入れがきた。物件年数が15年目で賃料減額を迫られた。このアパート収入だけでは、次月の原稿返済が不可能なので意図的にデフォルトしたい。2.原因は、2008年のリーマンショックか?そもそもレオパレス21が賃料の大幅減額や契約解除を求める原因は、2008年のリーマンショックにさかのぼる。単身者用アパートを得意とする同社では、管理する物件の半数近くを製造業者や派遣会社などとの法人契約が占めている。ところがリーマンショックによって向上の稼働率が低下すると、そこで働く派遣社員等の非正規社員が契約を切られ、製造業者者や派遣業者もレオパレス21と結んでいたアパート契約を打ち切った。同社が管理するアパート物件の空室率は20%を越える水準まで悪化。アパートオーナーに支払う賃料総額が入居者から得る転貸料総額を上回る逆ザヤとなり、賃貸事業の大赤字によって同社のキャッシュフローはきわめて厳しい状況に陥った。3.解約に向けて空室状況をコントロールただ、実際はリーマンショックだけが原因かと言うと、そうではなく、近隣にどんどん物件を建てたたために、その為空き室が増加、しかも、レオパレスは、空き室状況を調整できる立場にあるので、古い物件を解除してその住人を他の新レオパレス物件に移転させている。ベッドといった家財道具インターネットも使えなくなる。近くにもっと新しい物件で、同様の条件で賃貸できる物件がある。」等と説明されれば、住人が移転してしまうことは簡単に想像できる。やりたい放題の末、自分の利益だけのために、オーナーを切捨てるのは、サブリースを勧誘し、事業を予測・提案した責任者として許されない。市場を無視し、建設した結果、赤字が膨らんで行った。この赤字は自己責任でもあった。結果、レオパレス21は、オーナーに支払う賃料の減額交渉を開始せざるを得なかった。発生によって、2013年決算の純利益は2期ぶりに黒字に転換した。そのしわ寄せを受けたのが同社の勧誘によってアパートを建設し、サブリース契約を結んだアパートオーナー。これまでに多くのトラブルが急激に発生した背景には、同社が取り組む賃料の減額交渉が、実は解約を導くための前提交渉だった。(資料)には、「いよいよわれわれの力が試されるときです・・」。2011年8月10日、同社幹部から各現場責任者に対して「終了プロジェクト」の奮起を促すメールが一斉送信された。終了プロジェクトとは、中途解約条項が結ばれている収益悪化物件について、サブリース契約の解除を図る仕組み。メール文には「内容証明等を積極的に使用し、交渉困難な案件は解約通知を送付して3ケ月後には全室明け渡しとする」よう指示が飛んでいる。先立ち、月内に一定の確率で解約に持ち込むためのスキーム・トークフロー・業務フロー等を構築する」と記されている。「解約を辞さない強気の交渉」「オーナーからの解約の話が出ない場合はそもそも提示額が低すぎる」など賃料の大幅減額の提示を促しているほか、10年未満の物件についても賃料減額を目指すように指示している。文末では、「10年超えは基本解約という意識が足りていなし社員が見受けられるので、各責任者は意識付けを徹底するように」と締めくくっている。上場企業としてのあるべき「公益」の精神の欠片もない内容だ。入手したメールは社会に対して多大な影響を及ぼすと判断、マスコミ・専門誌に公表した。これを発端として、一般に言われる「サブリース問題」が顕著化して行った。監修するサブリース契約のスペシャリストとして不動産オーナーに安心とワンランク上のサブリース提案を提供することのできる資格です。連載コンテンツ「レオパレス21問題」で浮き彫り!サブリース問題の発端とリスク(1)サブリース契約において大幅な賃料減額や突然の解約を突きつけられるトラブルが相次いだことから、たとえ30年一括借上げの契約を結んでも将来リスクを抑制できないという、サブリース契約の「落とし穴」が浮き彫りになった。jro-sublease.jp「レオパレス21問題」で浮き彫り!サブリース問題の発端とリスク(2)サブリース契約の場合、賃借人はサブリース業者で賃貸人はアパートオーナーとなるため、レオパレス21が強気な交渉を行なえる。いったことからも長期的に安心してアパート経営に取り組める法規制の整備が喫緊の課題である。4.5%事業モデル」の収益率はとても高いが、このモデル破綻時には「衡平の原則」等で、事業の結果責任を問われ可能性もあります。CSRの遵守が問いかけられると思います。jro-sublease.jp豊島区条例・空き家をシェアハウスに豊島区は空き家対策として、一定の条件をかせる事により建築基準法の用途変更をせずシェアハウスとして使用出来るようにする方針で、この方式は、他の区にも広がると思われます。jro-sublease.jp地方銀行とCSR(企業の社会的責任)(1)サブリース絡みの融資について、守るべき銀行のモラルや戦略性の欠如があり、悪影響を及ぼしている地域金融機関が存在しているのが事実です。そこで重要となるのが、戦略的な視点を持ったCSRです。jro-sublease.jpサブリースのメリット・デメリット<自主管理の場合>アパート経営も最初から成功が約束されているわけではなくリスクはあります。そこで、アパート経営で大事なパートナーの管理会社と第三者オピニオンの活用について考えて見ましょう。粗利の一部を引当金として計上して家賃減額の備えにすることが責任ではないでしょうか。jro-sublease.jp<投資マンション購入>不動産投資の税務は複雑で間違いが多い!?不動産投資による節税効果は「現金での物件購入が条件」など特定の条件下で期待できるものです。不動産の税務に精通した税理士に依頼することも重要です。き家をシェアハウスに豊島区は空き家対策として、一定の条件をかせる事により建築基準法の用途変更をせずシェアハウスとして使用出来るようにする方針で、この方式は、他の区にも広がると思われます。記事を読む「レオパレス21問題」で浮き彫り!サブリース問題の発端とリスク(2)サブリース契約の場合、賃借人はサブリース業者で賃貸人はアパートオーナーとなるため、レオパレス21が強気な交渉を行なえる。いったことからも長期的に安心してアパート経営に取り組める法規制の整備が喫緊の課題である。サブリース契約に関するオーナーの相談や紛争解決サーポート、コンサルティングなどに取り組んでおります。記事を読むサブリースのメリット・デメリット<自主管理の場合>アパート経営も最初から成功が約束されているわけではなくリスクはあります。そこで、アパート経営で大事なパートナーの管理会社と第三者オピニオンの活用について考えて見ましょう。記事を読む地方銀行とCSR(企業の社会的責任)(1)サブリース絡みの融資について、守るべき銀行のモラルや戦略性の欠如があり、悪影響を及ぼしている地域金融機関が存在しているのが事実です。そこで重要となるのが、戦略的な視点を持ったCSRです。粗利の一部を引当金として計上して家賃減額の備えにすることが責任ではないでしょうか。4.5%事業モデル」の収益率はとても高いが、このモデル破綻時には「衡平の原則」等で、事業の結果責任を問われ可能性もあります。CSRの遵守が問いかけられると思います。スマートデイズ被害者の会”第3回では、「かぼちゃの馬車」オーナーに対し今後の活動指針や、金融機関への責任追及も示唆し、参加オーナーの声からは悲壮感の中にも力強い決意を感じることができた。記事を読む<投資マンション購入>不動産投資の税務は複雑で間違いが多い!?不動産投資による節税効果は「現金での物件購入が条件」など特定の条件下で期待できるものです。不動産の税務に精通した税理士に依頼することも重要です。不動産経済実践セミナー[東京]不動産経済実践セミナー「民泊大改正&賃貸事業・サブリース活用法」を、2018/9/20(水)10:00~16:45に全日通霞が関ビル8階大会議室で開催します。半日でわかる民法大改正や、これからの賃貸事業とサブリース活用法について解説します。契約書の落とし穴」を大谷昭二が執筆しました。コメントをキャンセルコメントを投稿するにはログインしてください。監修するサブリース契約のスペシャリストとして不動産オーナーに安心とワンランク上のサブリース提案を提供することのできる資格です。jro-sublease.jp資格認定講習会についてサブリース建物取扱主任者は、全国のLECで開催しており、1日の講習もしくは通信受講で認定資格取得可能です。お申し込みはLEC東京リーガルマインドからお願いします。jro-sublease.jpサブリース建物取扱主任者ADR調停人基礎資格としてサブリース建物取扱主任者はADRにおける調停人の基礎資格と認定されています。資格保有者の方は、「ADR調停人研修」を受講することで、ADR調停人となることができます。各取材実績をご紹介します。jro-sublease.jp問合せが多いQ&AQ&A:登録申込書の顔写真裏面に名前等を記載し忘れた。Q&A:登録申込書の記入はどうやって訂正するのか。Q&A:登録案内一式が欲しい。Q&A:登録申込書の発送先がわからない。Q&A:登録料の振込先口座がわからない。Q&A:登録料振込の記録となるものがない。Q&A:登録申込書を紛失してしまった。Q&A:認定カードが届かない。Q&A:認定カード、または、登録番号が早く欲しい。Q&A:領収証を発行して欲しい。Q&A:更新登録案内一式が欲しい。