/表面利回りの罠15~長期修繕費用の組み込み2~コラム2017/10/26表面利回りの罠15~長期修繕費用の組み込み2~シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。今回はやっかいな長期修繕費用について、前回に引き続き扱いたいと思います。長期修繕費用の徴収や運用、そして修繕費用の不足などで問題になっていることがよくあります。歴史の浅いハイタワーマンションでは社会問題となって昨今扱われているのを地上波のテレビでもよく見かけます。賃貸の場合は、大家が一人でこれを背負い切れなければ、大規模修繕の話は破綻します。実際、かなり多くこの行き詰まった状況は町中で見かけます。家賃勝負で家賃が下がるという負のスパイラル物件です。大規模修繕はだいたい10~15年でやるのが普通です。20年やっていないような建物も多いのが実際だと思います。雨漏りなどの原因になります。賃貸では即退去につながっていったり、より大きな修繕費用となってのしかかってくる話になります。先に書いたような家賃の下落にもつながり経営上命取りにもなります。実際、そういった何もメンテナンスしていない建物が、その分二束三文で売りに出されるのは実によくあることです。そのお代はとても高くつくことになります。私達の仕事はそういった物件を安く買い、再生させることでもあります。木造を中心とした法定耐用年数間近か、超えたばかりの物件が多く出ているのに気づくと思います。原因は法定耐用年数などに絡んだ様々なものがあります。そのうちの1つに、この長期修繕費用の問題があります。先に書いたように、まっとうな大家ならこの長期修繕費用は自分で積み立てて、分別管理しなくてはなりません。その費用をいざ使う段になると、もったいなくなるのです。自分のものにしたくなるのです。築20年とか、正確にはそろそろ大規模修繕の頃合いの建物といのうは、これも大きな理由となっている可能性があることを覚えておいてください。実はこの長期修繕費用を利回りに組み込んでいない、ちゃんと組み込めない、という事情があります。1度も大規模修繕をやっていない建物が売りに出されたのなら、そこには売り主が大規模修繕費用を自分のものにしようとしている構図がある訳ですが、(あるいは初めから大規模修繕費用を貯めていない)逆に買主側も、大規模修繕が終わっている建物であってもその分高く買ってくれる訳ではないからです。本来は大規模修繕が何年前に行われたかによって、その分の費用も売値に反映されるべきです。それをしない別の買い手によってそれは阻まれます。私自身、RCの陸屋根のシート防水を110万以上かけてやり直しましたが、(元々200万の見積もり。安くやるやり方があります)正直このお金を回収できるとはとても思っていません。本当にやるせない気持ちですが、それは有耶無耶にされます。大規模修繕費用によってブレる利回りこの大規模修繕費用が購入後1~2年で発生する建物など珍しくはありません。購入時にこの費用も組み込んでおかなければ利回りは狂います。物件の中に負の負債を抱えているか、負の負債を抱えていないか、といった違いが中古にはあるのです。○/15年の割合で買値にプラスする必要があります。賃貸経営は失敗します。表面利回りには当然のことですが、こんな大問題も組み込まれてはいません。表面利回りの罠の中でも大問題の1つなのです。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。表面利回りの罠16~悪徳大家にご用心。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。