/【第18回】表面利回りの罠11~満室想定の罠~コラム2017/07/31【第18回】表面利回りの罠11~満室想定の罠~シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。今回もこの表を離れ、表には出てこない部分を取り扱います。根本的な問題は数多くあります。そのうちの一つが満室想定です。満室想定とはまさに満室家賃を想定している利回りです。その利回りは意味がなくなります。2017.02.01~例えば、あからさまですが、上記のレントロールで例を考えてみます。この場合、満室想定の賃料は、月376,000円、年4,512,000円です。この物件価格が4,000万だとするなら、表面利回りは11.28%になります。直近で決まっている203号室の家賃をみると、どうも相場通りとは思えません。2017.02.01~直近で決まっている家賃設定から、正しい利回りに直してみました。この場合、満室想定の賃料は、月344,000円、年4,128,000円です。この物件価格が4,000万だとするなら、正しい表面利回りは10.32%になります。これだと全く物件として別物ですね。家賃は過去ほど高い家賃というのは矛盾していて、古い入居者ほど高くなっています。古い入居者の方が高い賃料なのです。古い入居者ほど高く、新しい入居者ほど安い、というところです。本来は逆でないとなりません。2017.02.01~ではさらに正しいレントロールに変更してみます。新しい家賃に切り替わります。このレントロールは現在の入居者が全て入れ替わった時の利回りです。この場合、満室想定の賃料は、月321,000円、年3,852,000円です。この物件価格が4,000万だとするなら、正しい利回りは9.63%になります。収益物件の正しい実力ついに10%を大きく割り込んでしまいました。この9.63%こそが、この収益物件の本来の実力なのです。プロ(業として携わっている人)はキッチリここまで見てきます。退去時のリフォーム代も投資額である分母に加算します。3戸で100万かかるとすれば、さらに正しい利回りは9.39%となります。売りに出している11.28%という利回りの本当の利回りは9.39%ということになります。これではそもそも購入するかどうかさえ変わります。中古の場合の想定家賃というのはかなりわかりにくくなっています。「不動産は一つとして同じ物がない。」というのはよく言われることです。想定家賃がもっとわかりにくくなります。新築だとさらにわかりにくいさらにわかりにくいのは新築です。サンプル数も少ないですし、設備やデザインによっても大きく変わります。家賃を引き直すと8%割れになりました。表面利回りの罠ですね。表面利回りを使った露骨な罠を必ず回避することよく想定賃料の妥当性を調べた方が良い、とアドバイスした結果、この方はその新築を止めています。このように購入の判定すら変わってしまうのが満室想定という表面利回りの罠なのです。不動産投資の世界では満室想定家賃を使った利回りの罠が多いのです。正しい利回りに自分で引き直すこと、そして将来に渡って利回りが直されていくことを組み込んで、なお経営していける買い方をしなければ不動産投資は失敗します。今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。