他の共有者に買取請求をする際の金額に関してご質問を受けました。建物は木造の築後40年以上の古家で価値0土地の上に貸家が6戸(1戸空家)土地・建物一括で6,000万円で売却する話があったがAが売却には反対それに対しBは「6,000万円×自身の持分3/4=4,500万円で買取れ」とAに請求Aは「4,500万円は高すぎる。他の共有者の同意がなければ、共有物の売却はできません。「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。売却は同条の「変更」に該当するからです。したがって、A:土地・建物の1/4所有B:土地・建物の3/4所有の土地・建物を一括で売却するのは、Aの同意がなければならず、おっしゃる通り、Aが売却には反対の場合、売却することはできません。このような場合、Bは共有物を分割して単独所有にすることをAに請求することができます。Aが分割に応じない場合、裁判所に分け方を決めてもらうこともできます。「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。「共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。分割の方法は、1現物分割(現物を分ける)、2代償分割(どちらかが買取りお金で精算する)、3換価分割(売って代金を分ける)、の組み合わせによります。1現状は土地の上に建物(木造築40年以上・貸家)が6戸(No.1~6)ということですので、Bは土地の3/4、建物の3/4、を単独所有になるように1現物分割することは比較的容易であると考えられます。同じ道路に面した土地の上に均等に建物が建っていると仮定すると、No.1~4までの建物及びその敷地をB単独所有、No.5の建物及びその敷地をA単独所有、No.6の建物及びその敷地をA・Bの区分所有とすることが考えられます。建物は取壊し、当該敷地の1/2をA単独所有、1/2をB単独所有とすることが考えられます。2御質問のBが自身の持分3/4をAに買い取れという状況は2代償分割に該当します。金額について協議が整っていないため、裁判所に請求をすることができます。対象不動産の場合、1現物分割を選択されるほうが自然であると思われます。共有持分の流通性が低いことから、その価格は非常に低くなります。(Aが主張しているのはこの点に基づいていると思われます)一方、(2)共有持分を「他の共有者」が買取る場合、この金額は、判例により「適正な相場の価格」であるとされています。共有物分割訴訟の場合、共有者間の実質的公平を図る必要があるからです。各当事者が裁判所にそれぞれ主張する金額の根拠となる鑑定書を提出することがあります。多くの場合は評価額に開きが出てきます。鑑定人が中立な立場で評価額決定し、それに基づき判決が出されることになります。したがって、Aの主張のように「当然評価額が相場より下がる」わけではありません。鑑定評価上はAの主張のように共有持分だから当然マイナスということはないと考えます。検査済証のない建物について検査済証のない建物についてお客様から質問を受けました。:検査済証がない中古住宅の減価について▼ご相談の内容ある戸建住宅(築後20年程度経過の中古住宅)の購入を検討されているお客様がいます。検査済証の交付は受けていません。市場の流通性に制約がかかるなどの理由で、このような物件の価格は相場より下がるものなのでしょうか。下がるとすればどの程度下がるものなのでしょうか。以上2点について、ご教示下さい。一般論としてお話させてください。一人の鑑定士の意見としてご理解いただければ助かります。1)物理的な考察1建物が建築確認通りに建っている(検査済がないだけで適法)、2容積オーバー・建蔽率オーバー・違法増築等の完全な違法物件、1か2かによって違いがあります。理論的には1の場合減価は発生しないが、2の場合は発生します。その減価額は理屈としては違法を適法に直す費用と考えることができます。適法に直す費用は違法の程度により異なります。適法に直す費用が建物価格を上回るケースがあるかもしれません。減価は建物価値が上限となります。2)市場性の考察1戸建住宅の市場性を判断するのに最も重要なのが、ローンが利用できるかどうかです。フラット35でも検査済証のない物件に融資が出来る・できない、と金融機関によっても意見が分かれております。建物適合証明が出るかどうかでご判断いただければと思います。建物適合証明が出るかどうかでご判断いただければと思います。(但しこの点に関しては税務署等にて確認してください)3不動産取得税の軽減に関しても、2と同様です。(但しこの点に関しても同様に税務署等で確認してください)建物適合証明が出てローンが下りる場合は減価は発生しません。ローンが下りない場合は減価が発生します。大きな減価はないと思います。