シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。今回はやっかいな長期修繕費用について、2回に分けて扱いたいと思います。特別な位置にあります。特別な理由は主に2つの理由によります。表面利回りの罠後半に別立てで持ってきたのはこれが理由です。長期修繕で行う主な施工は、なんといっても防水のやりなおしです。屋根や、壁のコーキングの打ち直しなどです。このため多くは足場を組む必要が出てきます。足場を組むだけで結構な金額が必要で、まして背の高いビルだと足場だけで数百万単位でかかってきます。実は中には足場を組まないでやることで、この長期修繕費用を抑える会社があるくらいです。他にもRCなら陸屋根のシート防水のやり直しには、まとまったお金が必要です。私のマンションも数か月前にやり直したばかりで、100万単位の費用が平然と掛かります。掛かるかは鉄筋コンクリート造(RC)か木造か、もちろん建物の規模により依存しますが、RCの方が、規模が大きい分お金が掛かる傾向にはあります。建物の価格が違うので割合的には遜色ないイメージが私にはあります。『一般的なリフォーム費用とは訳が違うまとまった出費である』ということです。社会問題になっている大規模改修費用この長期修繕における大規模改修費用の負担額は社会問題になっています。皆様も目にされたことがあることと思います。代表的なのがハイタワーマンションです。先に書いたように足場を組むことそのものが大変大掛かりな作業であり出費です。今まさにこの大規模改修の時期に入ってきている建物が出始めていて、その多額な出費に、そもそも積み立てた額だけでできるのかできないのか、といった問題が巻き起こっています。大規模改修費用と長期積立ある意味、国が持つ道路や水道管のようなインフララインの老朽化、その費用をストックしていなかった問題と同じだと思います。ハイタワーマンションは管理組合で実需の人たちが寄り集まっています。そんなところでも大問題になっている大規模改修費用です。大家はこれを一人で賄わなければならないのです。十数年に渡り、毎月入ってくる家賃から一定額を大規模改修の費用にとっておくというコントロールを、一人でやりきらないといけないと言うことです。強制的に取られる修繕積立金ある意味オーナーの集まりの実需マンションで今問題になっていることを独りでやるわけですから、どれだけ難しい話かわかるかと思います。そもそも大規模改修費用を経費の一部として利益から隔離し、そのお金には決して手を付けないようにしなくてはなりません。その長期修繕費用以上の収入もその期間に渡り常に保持しなくてはならないのです。管理費と修繕積立金という2つの出費が毎月強制的にあります。修繕積立金の方がこれにあたります。実需向きマンションでは強制的に徴収しています。大家が一人でやることになる訳です。入居者はもっと綺麗で管理されていて同じ家賃のマンションに引っ越してしまうだけです。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。