(その1)2009/11/15(日)←不動産ブログランキングに参加しています。左のトンボさんを応援クリックしてもらえると嬉しいです^^おかげさまで10位ぐらいにおります。一昨日の金曜日には、全賃フェアの為、大阪に出張。セミナーに参加しつつ、各ブースで商談をこなし、結構忙しかったです。調達予定の住設機器で30万円程度のコストカットは目途がつき、それだけで十分出張した甲斐がありました。夜にはゴンさん主宰の、関西大家の会の懇親会に参加させていただきました。投資家けーちゃんによる乾杯のご発声。水戸大家さんプレゼンターによる1棟物?が商品の大抽選会。最後は不肖私が一本締めで締めさせて頂きました。総勢50名ほどの盛況な懇親会。2次会も20名程参加されていたでしょうか。素晴らしい情報交換の場を提供していただいたゴンさんに感謝です^^投資家けーちゃんさんも乾杯のご発声の時に述べられていましたが、このような懇親会に参加される熱心な大家さんは、全体のマーケットから考えるとごく一部です。同じエリアで参加されている方はライバルではなく、良き仲間としていつも得るものが多いです。お互いWINWINの関係で伸びていけます^^大阪はほとんど行ったことが無いですが、今回短いながらも実際に行って、関西の大家さん方と話していて、大家業を営む上では、その地方や住む方の文化や習慣も知らなければ、勝ち組大家として継続していくのは、やはり難しいのではないかとつくづく感じています。自分は勤め先の関係で5年間名古屋に住んでいたり、盛岡によく行ったりすることがありましたが、その時も住宅に関する文化や習慣の違いにとまどったり納得したりすることが多かったです。地域によっては、若い人も含めて戸建至上主義で単身者以外は地元の方はアパマンには住まなかったりします。長屋の区分がそれぞれ共有ではなく、個別の土地・建物として売買されていたり。リフォームにコストを掛ける感覚が違ったり。隣接したエリアでも入居者の層が全く異なったり。地域の特性を知ることはとても大切です。自分が銀行時代に名古屋から東京に戻って、ある不動産会社を担当した時です。その会社は名古屋駅の近くに大型のオフィスビルを開発しようとしました。地元のビジネスマンでしたら???と思う立地です。今は改善されていますが、当時ファンド系や新興デベの人は大型ターミナルの場合、駅から何分だからという感覚で地方物件の開発を進めているところもありました。調査しているところもありましたが、とにかく市場から供給される資金を何とか使って物件を開発・取得しなければならないという気持ちが先行している会社が多かったです。今、そのビルの稼働率・賃料水準は存じませんが、名古屋のオフィスビルの市況のデータを見ると、かなり苦戦しているのではないかと想像します。色に対する感性も違うと思います。色使いは違いますよね。緯度の違いで見た感じが変わりますし。においも、前入居者の食習慣やタバコを吸っていたかどうかで室内に染み付いているケースがあります。生活臭に対しては、分煙や消臭が以前より進んでいますので、皆さん敏感になっています。同じ地域で何千と空き室がある場合、短い内見時の言葉に表せない一瞬の感覚が、入居を決めてもらえるかもらえないかの違いとなります。マーケティングが更に重要性を増し、入居者をある程度想定した上で、その入居者に対応した費用対効果の高いリフォームを行う等、精度の高い経営が求められるようになっていくと思います。下のリスさんをクリックしたら、為になる不動産ブログリストになります。ブログの応援も宜しくです。おかげさまで10位前後におります。ツイートプロフィールAuthor:岡本公男HN:ジェービル亡き父も自分も元メガバンカー。銀行時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。相続対策も手掛けていました。実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。7年前に実家の跡を継いでから、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。転職し、プロパティマネジメントの責任者となりました。その後も物件を取得し、不動産収入が年間6千万円ほど(現在年収約8千万円)になり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。方にコンサルティング・不動産の紹介及び管理を行っています。2012年5月と11月にはシェアハウスをオープンしました。(09/05)融資の現状。