今週はサラリーマン生活がかなり大変な状況に。大家業は不労所得ではなく苦労所得。これは有名ブロガーのジェービルさんから聞いた言葉です。名言ですね、ほんとに。低家賃の物件を運営すると、そういった苦労は格段に増加します。都心物件中心の方が苦労所得だと言うくらいなのですから、地方低家賃の物件を運営したら苦労所得どころか心労所得になってしまうのではないかと感じる方もいることでしょう。ブログランキング1位をひた走っている必殺大家人さんの毎日の更新内容もかなり壮絶なものとなっております。私の物件も、そういう意味では大変です。し、生活保護のどれかが当てはまる人が物件の半分くらいを占めています。何なんだ一体!と思うこともそれなりの頻度で発生しております。部屋がドロドロの状態で退去されるときついですね。ただの18平米3点ユニットに何故20万も30万もかけないといけないんだ、ということでガッカリした気持ちになります。過去に1〜2回ありました。差別的な気持ちで言うわけではなく、あくまで一般的な傾向として誤解を恐れずに言うならば家賃が高い物件に住む人は、物件も丁寧に使ってくれて家賃滞納もないという傾向がありそうです。他方、家賃が低い物件に住む人は、その辺のモラルが甘かったり、そもそも家賃を払うことを後回しにしてしまう傾向があるように思えます。※あくまで傾向であり、個人個人で見たらそうではない人の方が多いと思っています私の場合、知識があまりない頃にどう考えても物件自体に競争力がない札幌2棟目を買ってしまい稼働率がなかなか上がらずに困っていました。安く貸して稼働率をあげようとしたものの、その作戦はあまりうまくいかず、家賃が安い分広告料や固定費の負担が増えてしまう、という悪循環に陥ろうとしていました。多少の苦労があっても、お金が入ってくる方が気持ちが穏やかでいられます。他の大家さんと違うことをしなくてはと思い、運営後のリスクはあるものの、普通の大家さんが受け入れない客層を受け入れることで差別化を図ろうと思い立ちました。リスクを背負って高稼働率と高家賃を獲得しようとしたわけです。結果としては、これがうまくはまってくれました。札幌2棟目は、今年に入ってから1ヶ月以上空室になったのは1件だけです。あとは全て2週間〜1ヶ月で決まっています。普通のオーナーさんが受け入れに難色を示す属性のお客様が来店された際に、一本釣りでうちの物件を紹介してくれるからです。事前にちゃんと相談の電話がこちらに来ます。それを管理会社さんと検討した上で受け入れています。近隣の同じようなスペックの物件に比べて、けっこう強気の家賃を取ることができています。3点ユニット18平米の物件でも稼働率は95%くらい確保できているはずです。いったリスクを抱える以上、何かしらのところでリスクを軽減させるよう努力はしています。1年未満の定期借家や念書を活用したり、保証会社をつけたりすることは当然として、仲介業者の皆様にも早期退去に伴う広告料の返金の期間を長めにとってもらったりしています。仲介の方とも個人的に仲良くなっているので、最近はそんなにひどい人は回ってきません。さんの方が紹介してくれた人の中には、どうしてもハズレがいたりするのですが・・・。激戦区で失敗物件を購入してしまっても、戦略次第でリカバリーは可能だと思います。私は何とか今の段階ではそれなりに持ち直すことができました。箸にも棒にもひっかからない物件だったとしても、そうやってうまく戦略を練ることで生き返らせることは可能です。いう物件は収益性も高いので、私はけっこう好きです。苦労することもありますし、辛いと思うこともあります。いうこともひっくるめて高利回りで運用できるのであればそれでいいと思っています。どこかでリスクを取らなきゃお金持ちにはなれないんです(笑)そして根が楽天家なので、別にそこまで苦労していると言う気持ちもないんです。不動産が大好きだということもあり、趣味と実益を兼ねた楽しい商売だと思いながらやっていますから。本当は、苦労しなくて儲かる物件を購入できればそれが一番ですけどね・・・(笑)残念だった物件を再生して価値をあげ、苦労しない物件に組み替えることは長期的には必要です。それに、私が少し苦労することで、本当に住むところがなくて困っている人を救えるのならば社会貢献としても素晴らしいことじゃないですか。そりゃあ社会貢献で損ばかりしていたら困っちゃいますが、少なくともこちらも家賃は通常より高く取れているんですから、悪い話ではないと思っております。んー、結局私は一体何を書きたかったんだ?(笑)まとまりのない文章になってしまいましたが、意外とこの状況を楽しんでいますよ!ということをなんとなく主張してみたくなったので書いてみました。明るく楽しく儲けられるのが一番です。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。空室問い合わせ・お買い物・まったり生活。人気ブログランキング参加中です。