不動産の生前贈与を行う場合、事前に検討しておくべき事がたくさんあります。以下の内容を考慮し、不動産の生前贈与を行うか否かを慎重に検討する必要があります。受けた土地の活用や売却を検討する際、全員の合意が必要となり親族間の争いが起こる元になりかねません。110万円の範囲で暦年贈与していく場合、登記の際に登録免許税がかかります。都道府県税として不動産取得税の納付も必要となります。この他に司法書士報酬を負担することもあります。費用の負担額を検討して、将来値上がりすることが確実な不動産であれば登録免許税や不動産取得税などがかかっても早期に生前贈与してしまう方が有利になることがあります。地代や家賃収入のある不動産を生前贈与すれば、生前贈与後に受取った地代や家賃には贈与税がかからず、不動産をもらった受贈者の収入となり、早期に次世代に財産を移転することが可能です。生前贈与実施から相続が発生するまでの期間が長ければ長いほど節税効果は大きくなります。生前贈与を行う場合の土地の評価は、路線価方式又は倍率方式により行いますが、これらの評価額は公示価格の80%程度といわれています。より行い、この評価額も購入価格よりは通常低くなります。よって、現金ではなく不動産にて生前贈与を行うことによって、贈与税を低くすることが可能です。国税庁は、11月に平成25事務年度における相続税の調査の状況を公表しました。相続税の実地調査については、平成23年中及び平成24年中に発生した相続を中心に、国税局及び税務署で収集した資料情報を基に、申告額が過少であると想定されるものや、申告義務があるにもかかわらず無申告となっていることが想定されるものなどに対して実施しました。それによると、実地調査の件数は11,909件(平成24事務年度12,210件)、このうち申告漏れ等の非違があった件数は9,809件(平成24事務年度9,959件)で、非違割合は82,4%(平成24事務年度81,6%)となっています。申告漏れ課税価格は3,087億円(平成24事務年度3,347億円)で、実地調査1件当たりでは2,592万円(平成24事務年度2,741万円)となっています。申告漏れ相続財産の金額の内訳は、現金・預貯金等1,189億円(平成24事務年度1,236億円)が最も多く、続いて土地412億円(平成24事務年度560億円)、有価証券355億円(平成24事務年度431億円)の順となっています。追徴税額(加算税を含む。)は539億円(平成24事務年度610億円)で、実地調査1件当たりでは452万円(平成24事務年度500万円)となっています。重加算税の賦課件数は1,061件(平成24事務年度1,115件)、賦課割合は10,8%(平成24事務年度11,2%)となっています。税制改正については、次年度の改正内容について政府与党から発表される税制改正大綱で大筋が明らかになります。27年度税制改正において資産税関係で要望がでているものをご紹介します。・平成27年12月31日までの期間限定を2~3年延長する。・資金使途が教育資金に限定⇒出産費用・ベビー用品購入等まで拡大する。・ジュニアNISA(仮称)の創設0歳~19歳の未成年者の口座開設を可能にし、原則親権者等が運用を行い18歳迄は払出しに制限を加える。・投資限度額を毎月定額投資ができる単位に変更する。・口座開設手続きを簡素化する。大綱が発表されるにあたって、これらの要望が盛り込まれるか気になるところです。証券市場が活況となり多額の含み益を所有する富裕層の方が増えています。含み益は株式等を売却した者が居住している国に課税権があるとされています。キャピタルゲイン税が非課税の国に巨額の含み益を持ったまま出国して現地で売却することにより課税を回避することもある様です。香港、シンガポール、スイス、ニュージーランドではキャピタルゲイン課税がありません。課税逃れ防止へ平成27年度税制改正で、出国税として、出国時に含み益に対して課税することを検討する方針が明らかになりました。