不動産売買に関するコンサルティング・不動産調査。累計1000件を超える売買件数に基づく確かな技術で“徹底的にエンドユーザーの立場”に立ったコンサルティングおよびフォローをしていきます。早いものでもう年賀状の作成を気にする季節です。本日は、年賀状用の社内写真を撮りました。真面目でクールな写真も良いけれど、ちょっとこんな感じのニコニコ写真もイイかな。『そうでもないな〜』とおっしゃる方が多いと思います。それもそのはず、空室率は増える一方ですからね。人口は減っているのにもかかわらず相続対策などと銘打ってアパートマンション建築はあちこちで行われていますので、空室が増えたり家賃が下がったりするのも当然ですね。なると大家さんや不動産屋さんとしては、かろうじて申し込みをしてきた申込者の質に目をつぶって『入れてしまえ』とばかりに入居OKを出してしまう。ここ数年で家賃滞納の発生率はうなぎのぼり。10年ほど前はわずか3%程度であったものが、今や10%を超えています。10部屋に一部屋は家賃を滞納している現状です。当社は家賃管理を請け負っていますので、家賃滞納をさせない独自のノウハウがあります。不動産クリニック企業秘密の部分も多々ありますが、いくつかをご紹介します。�@入居審査を厳格化する賃貸管理業者の中には入居申込者に会うことなく書類だけで審査することがあります。申込書には幾らでもウソは書けますので、書面だけではなくシッカリと面談してその“人となり”を見極めることが大事です。�A初期消火を徹底する家賃の支払日または翌日には必ず着金確認をしましょう。一日でも遅れたらすぐに督促してください。当社の場合はプロとして家賃管理をしているので例えば月末の入金予定であった場合、最終日の3時に着金確認を行い、3時で入っていない場合はすぐに入居者に連絡をします。入居者は『数時間でも遅れると煩いな〜』という感覚になります。思っていただくことが大事です。�B一度遅れた人には支払いの期限を予告通知する(リマインダーメール)一度遅れた経験のある入居者さんには、次の月末前に電話・メール・ポストイン何れかの方法で通知をすることをお勧めします例文『いつも◎◎マンションの良好な管理にご協力いただきありがとうございます。今月末のお家賃のお振込み(来週△曜日が期限です)をお忘れなくお願いします。当日中に着金確認ができるようにお振込みお願いします。こんな簡単な文書で結構です。※それをするために入居申し込み書には、入居者のEMAILと携帯のアドレスも記入してもらいましょう。保証を求めても『私も苦しいんで〜』などと言い逃れしようとしたり挙句の果てには電話を着信拒否するような始末が多いです。このご時世、保証人自身がリストラにあったり破産したりなどと先に行って保証能力や保証意思に不備が生じる可能でいも少なくありません。事業融資などでは、昨今人的保証ではなく保証会社を使うことを義務化する動きが出ているくらいです。された場合に備えて普通賃貸作ではなく定期賃貸借契約にすることをお勧めします。入居者にも契約時にそのことをしっかり伝え、『滞納などしていたら再契約してもらえない』という意識を植え付けます。滞納した場合は期間の満了と共に早々に明け渡していただきましょう。(参考:定期賃貸借契約のすすめ)http://tokiwa-r.seesaa.net/article/127490434.html当社には他にも様々なノウハウがあります。一般の大家さんでも実践可能な5つの方法をご紹介しました。頭金と自己資金の違い“頭金”と“自己資金”こんにちは最近は日が暮れるのがすっかり早くなってきましたね。夜もすごしやすい気がしますさて、本日のお題は“頭金と自己資金のちがい”についてです。ご存知の方も多いと思いますが意外にご存じない方も多いのでお伝えしておきますね住宅を購入するときには、住宅ローンだけではなく、幾らかの資金(現金)を投入される方がほとんどです。その資金を俗に自己資金と言ったり頭金と言ったりしますねその二つは似ているようですが実は明確な区別が有ります。�@住宅購入時には物件価格以外にも結構な“諸経費”が掛かります。一般的には物件価格に対し6%〜10%位(物件や借入れ状況により変わります)の諸費用が必要です。この“諸経費”に関しては一般に住宅ローンの対象外です。�@“諸経費”つまり、全体の手持ち資金(自己資金)から諸経費を引いた金額これを物件価格に対して投入していくわけですが、その(物件に対して)投入できる金額を“頭金”といいます。空き家問題や建替えのできない不動産の問題について取材させていただきたいとのこと。不動産ドクターをご紹介頂いたとのこと。普段は、取材のご依頼は丁重にお断りするのですが、人様の紹介でもあるので取材に応じさせていただきました。《取材の様子》たけしさんと国分太一さんの社会派番組だけに、取材もピリッとムード。再建築不可や、セットバック、その他空き家問題などについてコメントさせていただき、プチロケも敢行しました。数分しか出演しませんが、よろしかったらご覧になってください。結婚してマイホームを購入。いう持分で登記がある場合。夫が『NO!』と言えば基本的に売却はできません。購入する側の身になればわかるのですが、購入するのに1/2の権利しかなければやはり利用に制限がありますからね。住宅ローンも適用になりません。そのような場合でも一部の持分(権利)だけを売却することは不可能ではありません。一般の人が買う可能性はまず無いですが、当社の場合は、そのような一部の持ち分だけを直接買取りすることができます(査定のうえ)。ついて夫婦間で意見がまとまらない、でも早く解決したい。ケース�A夫(または妻)とは絶縁状態になっている。私の持ち分だけでも現金化したい。ケース�B夫(または妻)に自分の持ち分を買い取らせたいが、相手にはその資金力がない。ケース�CDV被害により、避難先に身を隠しており、避難先に居る状態で自分の持ち分だけを売却したい。こんな状況の方は是非、当社にご相談ください。離婚の問題で最も多いのは共有不動産の持分(共有財産のうち個人が所有・負担している部分)の取扱です。相手が債務を支払えなくなった場合に連帯保証人が債務を負うことになります。その為、不動産の持分部分については売却をしてしまいたい所ですが、一方が応じない場合も多く、トラブルの多い問題となっています。当社では、持分物件の取扱実績が多く、また、住宅ローン整理などのご相談にも応じておりますので、離婚を考えている方は一度ご相談ください。結婚してマイホームを購入。同じマンションや近隣地域に知り合いがたくさんいるので、おおっぴらに広告などをしたくない!というご要望があります。確かに、『あそこの○○ちゃんの家、売りに出てるわよ〜。『(買う気はないけど)チョット見に行っちゃおうか〜』などと、近所の噂話のネタになるのも辛いものですよね。お子様がいて学校に通われている場合、お子様同士での確執の種になるのも可愛そうですし。そんな場合は、一般的なチラシやインターネットに掲載をしないで売却する方法があります。それは、ズバリ!当社が買主となってその不動産を買い取る方法です。通常の一般のお客様に売るにはやはり【広告】をしなければなりませんが当社が直接買い取る場合、まずは【電話(03-6410-3630)】を頂くだけで結構です。お電話を頂くと、査定に伺い貴方様と直接商談をすることになります。引っ越ししていただき売買代金の清算を行います。仲介は発生しません)メリット�Eご夫婦で絶縁状態になっている場合でも当社がお二人とそれぞれお話しします。鈴木80代の男性がご来社くださいました。長いおつきあいを頂いているお客様です。昭和初期から工場を営み、いくつもの荒波を乗り越えてこられた素晴らしい人格者です。胃がんを患いご自身の終焉を意識して様々な思いを巡らせていらっしゃいます。『御社にすべてお任せしたい。私の生きざまと幕引きを家族以外の貴方にも見届けていただきたい。』そうおっしゃってくれました。『御社と御社のご紹介の専門家にお任せするのでシッカリ頼みます!』とのことでした。実はこの方、私(鈴木)が子供のころから存じている方です。この方のお子様と私が同級生でその同級生とは今でも交友がある間柄。この方の創業から高度成長期、オイルショック、バブルそして崩壊、その後の会社経営のことなど。何より、家族への想い。にこやかに、時に眼光鋭くお話ししてくれました。昭和を駆け抜けたその方の目じりには優しい優しい皺(しわ)が刻まれています。そんな方から託された仕事。謹んでお受けいたします。その方の終焉に責任をもって立ち合いたいと思います。最近まで売買専門でやってきました。初めにお取引きいただいたお客様がもう15年そこにお住まいです。以前、修業時代には一度お取引きが終わったお客様はもう二度と会うな!と上司からは言われていました。仲介という立場(売り主ではない)でちょろちょろお客様の前に顔を出すと余計なクレームを受けてくるから・・・ということ。近くを通るとついついそのお宅の前を通りしばらく眺めてしまいます。赤ちゃん生まれたんんだ〜』と嬉しい気持ちになります。お子様が生まれたのを機に家を買われたお宅は、しばらくして前を通ると三輪車が、、、『あー。そんなお年になったんだな〜』と感慨にふけったりします。家を買ってくれたお客様がどうか幸せになりますよう。時々前を通っては、順調そうな雰囲気を感じて一人でうれしくなっています。住宅のお取引は過程であってゴールではない。そこで小さな家族が笑い・泣き・楽しみ・くつろぎ・癒され・ケンカし・でも仲直りし・守り・護られ、そんな風にしながら家族の歴史が刻まれていくような生活を送ってくれることこそが私にとって終わりのないゴールのような気がします。一度お取引きさせていただいた方々とは、(人により太さは違いますが)ずーっと、見えない糸で結ばれているつもりです。|Seesaaブログ×この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。