2019年7月25日クロージング終わりました。不動産投資シリーズpixabayより営業でクロージングというと契約をとることですが、不動産の場合のクロージングClosingは(不動産売買の手続きの完了)という意味になります。6月に不動産投資の記事を書きました。こちら竜巻で離れた縁とつながる縁そこに「次に売る予定の家を掃除して、ステージングしてきます」と書いたのですが、その家の掃除をした日に2組見に来てくださって、どちらもオファーしてくれたのです。同時にというのは初めてで驚きました。実はその家は息子が住んでいた家で一番小さいタウンハウスでかなり古い建物でした。大学に入学するときに大学の寮を調べると月に1000ドル以上でしかも相部屋。それはまだいいとして長期の休みのたびに荷物を全部出して移動すると聞いて賃貸のアパートを探しました。大学の近くのアパートはそういう事情を知ってか強気のお家賃。悩んだ挙句当時売買を始めて数軒家を探していたので、大学のそばに小さい家を買って貸すことにしました。はい、買ってあげたわけじゃないですよ。ある学費投資の一部で大学の間の家賃が毎年出ていたので、それを支払ってもらいました。卒業して実家に戻って、その家は貸していたのです。賃貸は問題あることが多いのですが(とんでもなく汚くされたことがありました)今回は騒音。タウンハウスは横がくっついている集合住宅なので大きな音は響きます。そのご家族はティーンのお嬢さんがいたので友人が遊びに来ていた時の音楽だったらしいです。その後契約が切れ、更新せずにこちらも売却することにしたのです。前に賃貸物件の引き渡し後に数か月、修理に大変な思いをしたばかりだったので悩みましたけど、こちらは売り出すことにしました。不動産売買専門の業者が入れるサイトに広告を出し、家中のペンキを頼み、同じ日に掃除に行くとすぐに「見たい」という連絡が2件はいりました。ペンキ屋さんが塗り終わってすぐ、そして私たちの掃除のすぐ後に来たのでステージングも何もしていなかったのですが、数日後オファーがありました。1組はかなり安いオファーだったのですがキャッシュでと。これは正直ぐらぐらと揺れました(笑)で、もう1組はバーゲンなしのフルオファー(言い値の通りの価格)だったので、そちらに決めました。数日前にクロージングが終わりました。クロージング終わるとホッとします。それまでもインスペクションと言って調査が入ったり、なにかしら壊れていたりして、その都度、業者に連絡するんです。ここが本当にいつもストレスなんですけど、折り返し電話来なーい、すぐに来なーい。電話担当は夫なので心の中ですまん~。賃貸だとこれが延々と繰り返されるので、大家さん業も大変です。来年の話をすると何とかって言いますけど、来年は賃貸よりも売却のほうでやって行こうと思っています。不動産投資シリーズ3不動産投資シリーズにしてみました。不動産投資シリーズ1利回りって?リアルターって?賃貸を売却した理由オハイオに来て家を数軒購入して借家にして大家さんをしています。最初の数軒はあと1軒を残して売却しました。その一軒も売却予定で修理中です。売却したお金でよりよい利回りの物件を購入しました。その中の一軒のお話です。オハイオは竜巻が2年に一回くらい発生します。そんなところで不動産?と思われるかもしれませんが保険をかけていること。それから賃貸も売買もつねに動きがあって、これまであまり困らなかったのです。不動産業は運も大きいですね。ある家はリストに載せたその日にオファーが来ましました。ある家はあまりのダメージに売却まで数か月かかりました。これは記事に書いたと思います。今回の家は賃貸が決まるまで3か月かかっています。その間の銀行ローンは払っているので、一日でも早く入居は決まって欲しいです。それでもバックグラウンドチェックがあんまりひどかったりした場合は申し訳なく思いながらもお断りの連絡をします。ルームメイトとして家を借りたいと。変だなとは思いました。すごく大きな家で部屋を全部数えると8部屋あるんです。支払いの遅れなどの履歴も犯罪歴もなく、まったくない申し分なかったので契約するところまで行っていました。ところが竜巻が発生して契約書を読み直し保険ですべてカバーできるのか不安である。いう理由でキャンセルになりました。あの惨状を見て不安になるのはわかります。バックグラウンドチェックも時間がかかるのにキャンセルになりがっかりしていたその数分後に以前も連絡があった保険会社から電話がありました。数か月前も連絡があった会社です。竜巻などの災害で住んでいた家が壊れて修理する間の短期間借りる家を探しているのです。以前は先に契約が決まっていたのですが「他にも物件があるので、また連絡してください」と言っていたのです。竜巻で壊れてしまったのは本当にお気の毒ですが、短期間住む場所は必要です。見学に来られて気に入っていただき契約することになりました。数か月ですが気持ちよく住んでもらえるように最終お掃除に行ってきました。ガラス窓を取り換えるなど修理が終わった状態で清掃だけ。汚れているとプロを雇いますが、今回はきれいだったので私たちが拭き掃除や掃除機をかけに。本当に大きな家で(我が家より大きい~笑)アメリカはクローゼットがないとベッドルーム(部屋)と数えられないので、その数え方での部屋は4ベッドルームですがオフィースやフォーマルダイニングと呼ばれるセパレート式のダイニングを合わせると8部屋あります。大きさよりもベッドルームの数が大事なので売却するときはクローゼットをつけて5か6ベッドルームにしようと思っています。キッチン家電なども新しいものです。賃貸物件はお金かけないという意見も多いのですが、将来売却のさい資産価値も上がりますし、なにより気持ちよく借りてもらいたいので(そして、早く決まるように)家電や備え付けのものも良いものを。広いリビングに暖炉も。ぐうう私も欲しいぞ(笑)以前別の家の人は小さい犬を飼っていて、ひどい惨状だったと書いたのですが、前回の入居者さん2頭のすごく大きな犬を飼っていました。カーペット全く汚れていなかったです。悪いのはワンちゃんじゃなくて飼い主ということがよくわかる~!ペットは全て可で保証金をいただいてます。この入居者さんにはお返ししました。ここの賃貸は3か月なので、またその後お掃除に行きまする。今週末は違うおうちの掃除&ステージングしてきます。昨日の記事の(賃貸滞納者に明け渡しをお願いすることになった)続きです。「3日の強制退去以外ない!」という弁護士に夫は「そんなことはできない」と入居者とメールや電話で何度も話し合いをしました。明け渡しも「何日まで」「今月いっぱい」と伸び続け家賃も少しづつの支払いになり、家を出るぎりぎりまで揉めて、当日はもう顔も見たくなかったのか「掃除したからキッチンに鍵は置いておく」と言い出て行ってしまいました。夫は家を見に行ったのです。ドアを開けて一歩家に入ったとたん「ものすごい悪臭で気分が悪くなった」そして「掃除なんてしていない」と青ざめて帰ってきたのです。綺麗な大きい家でした。賃貸とはいえ住む人の身になって修理をして心を込めたビジネスをしていたつもりです。夫は状況も考えてその人に一番良い方法で対処していたと思います。契約を伸ばしに伸ばして顔も見ないで汚いまま出ていた入居者。なんていうんでしたっけ?後ろ足で泥をかける。?夫は入居者のいう言葉を信じて考慮してこういう結果になったことがすごくショックだったようです。「汚いの?私が掃除に行くよ」と言うと「絶対にしばらく行かない方がいい!!」と言い張りました。いつもは簡単な空き家の掃除は私もしています。キッチンやバスルーム。カーぺーットクリーナーなど大きなところはプロに頼んでいます。「何の匂い?ゴミとか?動物の匂い?大丈夫よ。私ねえ動物園でもきっと寝られるよ。あはは」(動物好き)なーんて軽く考えていたら「本当に具合が悪くなるよ、絶対に......行かない方がいい!!」ううう、怖い。前の家もかなりでしたけど、それ以上とは。後の惨状は私は知らないのですが、とにかくひどいことになっていたそうです。前の家、こちらも動物系の匂い&あちこち破壊で修理にすごくお金をかけました。庭の手入れもしていなかったのでガーデニングも。そのかいあって1つ前の家は売りだして一週間くらいでオファーがあって、すぐに売却できて大喜びしたのですが、今回の家は数か月かかりました。悪臭はすぐにプロのカーペットクリーナーに頼んで全部洗ってもらいましたけど、匂い全く取れず。カーペットを全部取り換えることにしました。全てのカーペットをはぎ取り、下に敷いていたパッドを取っても匂いは取れなかったので、その下の木も削り、消毒作業もするになったのです。全て終わるまで写真も取れず、修理するうちにあちこち悪いところが見つかって数か月経ち、やっと室内の写真を撮ってサイトに載せたら、大雪の季節。クリスマス、新年と過ぎていきました。その間もずっとその家のローンを払っています。昔大家さんは「たくさん家を持っていて、だから余った家を貸している」というイメージだったのですが、いえいえ多くの大家の皆さん買った家のローンを払いつつ賃貸業をしているのです。大家業にとって家賃払わない。考えられない犯罪です。大家としてではなく、大人が悪臭に耐えられないほどのところに小さい子供と動物(どちらの家にもいました)と暮らしていたことが許せないです。悪臭の原因が動物だとしても、そんな飼い方ひどいです。入居者だった人はもう出て行った後は連絡もつかないですし、家賃も払えなかったので弁償できるわけないですね。deposit)を預かってましたけど、それでは全く足りないです。私も動物大好きなので、ペット可にしたいんですね。いう常識のない人がいるからペットお断りが多くなってしまうんですよね。壁もクリーニングそしてペンキ塗り。それぞれ別のプロの人に入ってもらいました。この辺りのことを書いていたのは11月ごろです。キッチンもだいぶ改造して外のデッキは新しく作りました。腐った場所もあって危なかったからです。オーバーではなく莫大なお金かかりましたけど、直すたびに家が嬉しそうになって行く気がしました。12月1月と何回も通って掃除をして2月に入ったら見に来る人も多くなり、やっと決まり昨日クローズという最終契約ができたのです。若いご夫婦で、この家をとっても気に入ってくれて、本当に良かったです。書類が終わって(たくさんサインをします)ではカギをと渡した時にすごく嬉しそうで、抱き合ってキスして、この瞬間が本当に嬉しいです。住んでいなかったけれど一生懸命選び、掃除や修理を重ねた家は愛着があります。大事に住んでくれたら嬉しいなと思います。長くなりましたけど、今回このことは書いておきたいなと思いました。今回、たまたまこういうことがありましたけど、不動産投資はとても好きな仕事です。引退しても暮らしていけることに感謝しています。ほとんどの入居さんは良い方なんです。本当に今回こういう人もいるんだと勉強になりました。大家さんシリーズはまたいつか書きます。賃貸を売却した理由2年前夫は空軍を引退して、今は家族で不動産投資をしています。順調に行くこともありますし失敗から学ぶこともあります。契約履行)できたので、ずっと書きたかったことを、大家さんシリーズとして書いていこうと思います。Investmentと言います。物件を購入してそれを賃貸物件にしています。いわゆる大家さんです。investment.利回りだけを考えるとなるべく安く修理が必要な中古物件などを購入したいのですが、築年数が新しく住み心地がよさそうな家、自分たちも明日から暮らしたいような家を選んでいます。息子は大学では経済専攻で不動産はあまり関係なかったのですが、引退してこの仕事を選んだ夫をサポートするためにリアルターのライセンスを取ってくれました。〔全米不動産協会(NAR)に所属する公認の不動産業者のライセンスすぐに一緒に仕事を始めました。家を売ったり買ったりするときに必要な人です。自分たちだけでもできるのですが、リアルターだけが見られるサイトとか所属する会社(不動産ブローカーに所属しなければなりません)の協力などもあります。これから自分の好きな仕事をするかもしれませんが、両親の会社をサポートすると言ってくれています。物件を見に行くときは3人で「ここは素晴らしいね」とか「ここはなしだねー」とか意見は一致です。きれいで住み心地がよさそうな家。良い(気)があるというか一歩入って良い感じな空気の家。購入価格は高く利回りが悪くなりそうでも、すぐに借り手がつきますし、借りてくれる人にも気持ちよく住んでもらえるので、ここはセール好きな私でも(より良い)と思った方を選びました。ハワイの家を売り(この時もいろいろありましたね。過去記事見つけてまとめようと思います)オハイオに数軒家を買い、賃貸にしていました。何かあると大家さんが修理など依頼するのですが、近いのでそれも便利でした。対処!融通も利く優しい大家さん(笑)この仕事は順調に行ってました。そんな気持ちを踏みにじられることがございました。1回目のことは記事に書いたと思います。2回目の今回のことは昨年11月ごろから書きたいと思っていましたが、クロージングまではと我慢していました。実はずっと賃貸滞納していた家があったのです。何度も何度も話し合い、少しづつ家賃を払ってもらったり、来月に繰り越したりしていたのですが、そんなことがずっと続いて、ついに退出してもらうことになったのです。ここまで数か月...1年近かったかもしれません。退去にあたり、私たちの弁護士とそれからその弁護士の知り合い弁護士にも相談しました。賃貸停滞のため3日で出て行けという法律がありまして、それにしろ!と。この弁護士の知り合いは高齢のベテランですごく怖かったです。何年かきちんと家賃を収めてくれていたので、夫はそんなことはできないと言いました。3日で出て行けなんてあんまりだと。それは裏目に出て、その後何か月も「出る、出ないで」すったもんだの大騒ぎになったのでした。「弁護士って冷たいわー」と思ったけどさすがに場数を踏んでいる弁護士は正しかったのです。夫はずっと借りていてくれた人だし、あまりにも冷たい仕打ちはできないと言ったのですが、それをさらに裏切られることが起こったのです。数か月後、やっと家が空いたので見に行ってみると、とんでもないことになっていたのでした。不動産と言うとなんだか重いですね。エステートの仕事についてです。これはもう書いた家のほうなんですけど、貸している家の一軒は軍の家族で異動があるというので、この家は賃貸から売却にしましょうと言う話になりました。夫が見に行ったところ、ひどい状態になっていたんです。普通の家族だったのに、家の中を台風通った?みたいな?いやいや動物園経営してた?みたいな匂い。猫のマーキングでした。カーペットの匂い全然落ちなくて、全取り換えかな?と敷金1000ドル以上あったんですが、全く足りません。私も一日掃除に行きました。プロのカーペットクリーニングそれからペンキ屋さん、修理屋さんに入ってもらいました。その後さらに掃除屋さんに来てもらって、匂いは取れました。敷金はぎりぎりというか、めちゃオーバー。その後さらに売却なのでアップグレードすることに。庭師さんを雇って広い裏庭の管理とフロントのガーデニング。この辺をけちると売れないのです。お金がぽーーんと出て行きましたけど、そのおかげ?で一週間でオファーが来ました。クロージングが終わりお金も戻ってほっとしていたら今度は家賃滞納。滞納していた人で一か月分の半分とか来月払うとかどんどんひどくなってました。弁護士と相談して書類を作ってもらいそれを送ることに。いうの本当に嫌ですけど、今これで仕事をしているのでしょうがないですね。最悪、3日間の立ち退きまたは裁判になると。それは避けたいのでテナントの人と話し合いをして1か月で家を出ることになりました。違う弁護士から3日での立ち退きを強く勧められましたけど、人情的にできませんでした。テキサスから帰ってすぐだったのですが、「掃除終わってないから」とか「電気止めちゃって掃除できない」とかいろいろありまして、やっぱりのびのびに。弁護士やっぱりプロですね。なるとわかっていたのかなと。この後もいろいろあったんですけど、ここに書くのもあれなので結果だけ書くとやっと出てくれたけど、家の中ひどいよ。私はまだ見ていないんです。すごーく良い家なんです。