/【第22回】表面利回りの罠13~瞬間的に跳ねる不動産投資利回りの特性コラム2017/09/22【第22回】表面利回りの罠13~瞬間的に跳ねる不動産投資利回りの特性シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。今回は利回りは跳ね跳び、なだらかに動かないという話をしたいと思います。実は緩やかに上ったり下がったりするものではありません。ある瞬間に一気に下がったり上がったりする特性があります。表面利回りに組み込まれていない長期修繕費用,空室率,そして家賃下落率、などを組み込んで融資の審査をする訳なのですが、その際一律に年1%~3%などの下落幅を設定するケースが多いです。実際の運営では、家賃の下落というのはそんなになだらかなものではありません。退去のタイミングでその時の他の世帯の最低家賃か、あるいはまだ見ぬ最安値に落ちます。極端な家賃収入の下落になります。古い入居者の201号室の方が退去になったとします。次の募集家賃は57,000円から入りますが、なかなか埋まらなかったり、指値が入ったりして、55,00円で決まったとします。すると、家賃は総額月1万円下落することになります。表面15%なら元の利回りに対して一気に5.4%下落することになります。更新されると次回からはこの価格が最低ラインになります。家賃値下げ交渉をしてきます。一気に家賃収入、そして何よりキャピタルは下落していくことになります。大家としては最後の最後の手段にしないとなりません。最低家賃に全ては習ってきます。話題を変えますが、プレミア家賃というものが賃貸経営にはあります。多くは新築時の家賃です。新築の場合、エリアにもよるのですが、新築を好む人によって普通より高い家賃がつくことがあります。これを新築プレミアムなどと呼びますが、通常は入退去最初の1回転でこのプレミアムは励ます。新築プレミアムが3千円乗る場合、そして平均3年で退去された場合、3年後に一気に利回りは下がります。これが新築プレミアム家賃の問題です。これを知らないで買うと、本当の利回りを見誤って買うことになります。新築プレミアムも重大な表面利回りの罠ですね。値付け誤り一方、家賃下落より稀ですが、家賃が跳ね上がり、利回りが跳ね上がるケースもあります。ありますが今回は2つほど例を紹介します。1つは値付け誤りです。この場合、更新時か退去時に相場家賃に上げる交渉をします。退去のタイミングの方が多いでしょう。実際に私の大家仲間の一人が新築で安く設定しすぎてしまい、いま家賃アップの機会を伺っています。次に、私がよくやる手なのですが、生活保護を受け入れることです。生活保護には住宅扶助があり、生活費とは別に家賃が出ます。特別区23区全域と2級地の市(羽村市・あきる野市)を除く24市では単身世帯で53,700円、2人なら64,000円、最大出ます。上記のようなアパートが23区にあったらまさに狙い目で、101,102号室の方の退去時に生活保護の方を受け入れられたら家賃を一気に53,700円に上げられる可能性があります。実際にこれは私のデビュー物件の1つでやっています。様々な準備が必要ですしリスクももちろんありますが......。表面利回りの罠の中に利回りが跳ね跳ぶ要因が隠れているこれ以外にも家賃アップのやり方はまだあります。家賃が上がる例は稀です。この意味からも家賃アップができたら大家業の醍醐味かも知れません。一気に利回りが下がるケースです。キャピタルの価値が一気に下る瞬間です。高い家賃は現状の家賃に最終的には全て直っていくと考えなくてはなりません。家賃は跳ね跳ぶ話を元に戻しますが、このように利回り(家賃)とはなだらかな曲線で下がっていくものでもまして上がっていくものでもありません。私の場合回転率に応じた期間で1戸ずつ家賃が直っていくようなシミュレーションを自分でします。家賃の下落を抑える努力を最大限します。都心回帰に向かっている1つの理由になっています。上がる時も下がる時も跳ね跳ぶという特性を意識してください。家賃がなだらかに下がっていくようにはむしろ最大限しない努力をしてデッドクロスを回避することが賃貸業において大きく利益を左右していくことになります。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。