/【第15回】表面利回りの罠8~様々なランニングコスト~コラム2017/06/08【第15回】表面利回りの罠8~様々なランニングコスト~シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。説明してしまいたいと思います。今年購入した戸建てで、半自主管理に今回も成功いたしました。今のところ上手に半自主管理ができています。半自主管理に関してはまたクローズアップできればと思います。不動産投資の表面利回りにはランニングコストが全く引かれていません。賃貸経営は失敗することになります。確かにこのランニングコストをキッチリ洗い出す必要があります。今回の第15回では今まで出してこなかった、その他のランニングコストについて一挙に扱ってしまいたいと思います。日々運営している身として気になるものをピックアップしていきたいと思います。広告宣伝費(AD)まずは広告宣伝費です。通称ADと言われています。賃貸業界に関わっていない人間にはわかりにくいかと思います。今回はまず家賃の1ヶ月分程度の費用が客付けのための費用として別途必要となってきている、という点だけご理解ください。現在ではかなり必須になってきています。地域によっては家賃の半年分も必要になっています。ここまで肥大化すると賃貸経営自体の成否を左右する存在になります。実際ADの高さで賃貸経営が成り立たなくなった人の話は聞きます。本当に危険な経費です。共用部の電気代はオーナーが支払います。(共用部の電気代が発生しない物件も中にはあります)共用部が暗くて常時点灯しているようだと割りとこの電気代もバカにはなりません。大きいのは動力電源であるエレベーターや浄化槽などの電気代です。空室率が高いとかなり賃貸経営上負担になります。見落としがちなのが自動販売機です。自動販売機は電気代が毎月固定経費のようにかかります。現在は省エネ型の機種が多く月に2~3千円程度の電気代です。省エネ型でない機種やスリム型はもっと電気代がかかります。電気代を上回る手取りがあれば良いだけの話なのですが。ところが1つ厄介なことがあります。それは自動販売機の売上は表面利回りに売上として加算されることが多いことです。家主が負担するガス代が発生する建物は実は多くはありません。共用部でガスを使用するケースだからです。私の所有物件のケースでは、池袋の風呂なしアパートの共用部に、シャワールームを設置したことがあり、この時家主負担のガス代が発生しました。分別管理できていなくてオーナーの一括負担であることがあります。上下水道代ガス代と同様です。共用部に洗車用やペットの洗い場などを提供しているケースです。池袋のシャワールームもです。洗車用などの共用の水道は最近では閉鎖しているケースも多いです。最近私の所有物件の1つが浄化槽から公共下水道に切り替わりました。新しい契約者から借り主負担に切り替えようと思っています。いうケースで家主負担の下水道代が発生することもあります。インターネット無料インターネット無料は私も導入します。新築のマンションにも建築時から導入しました。回線費用はオーナーが負担します。がちでかつ賃貸経営失敗につながるくらい怖いのが、外部駐車場です。車社会のエリアでは駐車場の確保は賃貸経営の必須条件です。客付けがネックになることも珍しくありません。それらを敷地内に設けていない集合住宅は大変多いです。その代替策としてよくやるのが近隣の駐車場をオーナー側で借り上げておくことです。物件とは別に駐車場スペースを借りているという訳です。その費用も当然、敷地内の不足台数が多い物件ほど大きくなります。一括でまとまった台数を押さえているケースは負担が大きいです。引き継がない選択肢は実質無いと思ったほうが良いでしょう。関わらず、表面周り上全く計算には出てこないので、この外部駐車場費用がネックで賃貸経営に失敗した人の話も聞いたことがある位です。外部駐車場費用は隠れ賃貸経営失敗要因です。今回のコラムを通して改めて表面利回りの問題を考えてみましょう。経費もかかりますが売上も入ります。実は表面利回りにはこの売上だけが入り経費は入らないのが問題です。本当の利回りを出していく作業そのものなのです。巧妙な表面利回りの罠へ本当の利回りを出すための必要経費の話は今回のコラムで一旦終わりです。次回はもっと面白い、そしてだからこそ巧妙な表面利回りの罠について皆様に知ってもらえればと思います。この不動産投資最大の罠である表面利回りの罠にお付き合いください。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。