2016.12.06この記事は約8分で読めます。投資用マンション購入後は、不動産所得が発生します。マンション経営で不動産所得が赤字が出るようならば、確定申告をすれば給与所得との損益通算ができるようになります。損益通算:赤字を黒字と相殺することサラリーマンでも、不動産投資(マンション経営)を始めると、今まで経費で落とせなかった支出が経費で落ちるようになります。不動産所得=収入-経費ですので、経費を多く積み上げることができれば、不動産所得は圧縮できます。不動産投資家(マンション経営者)なら知っておきたい12種類の経費について説明します。ひとつでもマンションを購入すると、マンション経営者かつ管理組合員です。立派なマンション経営者かつ管理組合員は、管理組合が決めたルールを守らなくてはなりません。管理組合は、毎月徴収する管理費と修繕積立金を決定します。その管理費と修繕積立金、さらに町会費も、不動産所得の全額経費として落とせます。ワンルームマンションであれば、管理費と修繕積立金の合計は毎月1万円程度が目安です。不動産所得の全額経費で落とせます。マンション経営のすべての業務を行うとかなり骨が折れます。入居者の募集などこれらのマンション経営業務を不動産オーナーの代わりに引き受けてくれるのが管理会社です。管理会社の管理委託料の相場は、家賃の3%~7%です。相場と値引き購入諸費用と税金は大したことがないと思っていると、結構痛い目に合います。この3つで数百万が相場です。減価償却費マンションやアパートなどの建物と設備は、年々自然劣化します。その自然劣化分(不動産価値の低下分)を、減価償却費として経費で落とせます。投資用マンションの建物・設備の耐用年数と減価償却費の計算。不動産投資は高額の投資です。不動産購入資金の全部が現金というわけにもいきません。(ワンルームマンションは、現金で買っていく方もいますが...)たいていの場合、銀行から融資を受けてマンション経営を開始します。最近では(2016年)不動産価格の全額の融資を受けて(フルローン)、マンション経営を始める方も多いと聞きます。NOIとキャップレートから計算された収益還元法の価格こそが不動産の本当の価値です。medistor.net2015.07.10ローン返済金は、利子と元金にわかれます。元金のローン返済は不動産所得の経費で落ちず、利子のローン返済のみが経費で落ちるのがポイントです。ローンはもろ刃の剣です。マンションをフルローン(頭金なし)オーバーローン購入は危険か?頭金を入れる理由のひとつは、売却するときに住宅ローン残債が売却価格を上回るのを防ぐためです。頭金なしのフルローン、オーバーローンができるマンションもあります。租税公課マンション経営は税金との闘いです。公課とは公的な負担金をいいます。ころ(約半年後)にやってくるのが不動産取得税です。不動産取得税は、マンション経営を初めて一番最初に支払う最も高額な租税公課です。不動産取得税は全額経費で落とせます。(都市計画税)固定資産税は、マンション経営を始めると毎年かかる租税公課です。固定資産税も不動産所得の全額経費で落とせます。建物の固定資産税は、時間の経過とともに安くなっていきます。土地の固定資産税は、時間の経過よりは景気に左右される傾向があります。固定資産税の目安は、不動産取得税の30%~60%くらいです。サラリーマンでも地震保険料控除で経費で落とせます。(ただし地震保険料控除は上限あり)マンション経営を始めると、火災保険料と地震保険料の全額が不動産所得の経費で落とせます。(2年~5年)の地震保険を組んだ場合、その年度に該当する保険料のみ経費にできます。地震保険についての詳しい説明はこちらの記事です。地震保険に加入していたときと加入していなかったとき、地震で家が全損、全壊、全焼したときは、今後どのように生活が変わるのでしょうか?検証してみます。一棟アパートや一棟マンションの場合は、自分で修繕計画を立てて定期的に修繕を行います。ワンルームマンションの場合も、入居者が入れ替わるたびに原状回復という修繕を行います。これらの修繕費全額が不動産所得の経費で落とせます。6~10修繕費の詳しい説明はこちらの記事です。アパート退去費用(原状回復費用)でトラブル?東京ルールを見直そう東京ルールは賃貸アパートの原状回復の考え方を示したルールです。このルールで、敷金の清算を行うのが一般化しつつあります。広告料とは、入居者を決めてくれた仲介会社に支払う、入居あっせん手数料です。仲介手数料とは別に、広告料として大家が家賃の0.5カ月分~3カ月分くらいを負担するのが慣例になっています。空室を放置するより、広告料を払って早く入居者を見つけることがマンション経営では重要なのです。賃貸アパート・マンション退去の原状回復費用に相場はある?鍵交換は?賃貸アパート・マンションの使い方によっては、退去時に入居時の費用に匹敵するくらいの退去費用がかかるケースがあります。原状回復費用と特約について解説します。手軽にできると話題のワンルームマンション経営の年間不動産所得の経費を計算してみましょう。経費の計算は必要ありません。私はみかローンを愛用しています。こちらのシミュレーションサイトでローンの元金と利子を計算します。不動産取得税は1回きりの税金です。今回の毎年の経費の計算では考慮しません。固定資産税は、特に計算することなく年間5万円です。)カモりやすい職場には、カモはいないかと不動産投資会社から電話がしょっちゅうかかっています。いくら?2018年からは年収103万→150万の壁へ配偶者控除が改正されました。サラリーマンの経費!給与所得控除後の金額の計算方法サラリーマンは、会社や個人事業者と違って経費がない(使えない)という話を聞きますが、そんなことはありません。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。興味津々のあなた!3分でサクッと伝えるよ2019.04.24この花粉症を何とかして!強く効く抗アレルギー薬はコレ2018.12.112020.01.16花粉症目薬は目にやさしい防腐剤フリーがおすすめ!2018.12.042020.01.16フォローすると新着情報と更新情報がチェックできます@medistor1さんのツイートスポンサーリンクタイトルとURLをコピーしました。