/【第14回】表面利回りの罠7~ランニングコスト(管理費)~コラム2017/05/25【第14回】表面利回りの罠7~ランニングコスト(管理費)~シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。今回はサービス面でのランニングコストについて書きたいと思います。管理費とは?まず、毎月掛かる費用であるランニングコストとして代表格なのが管理費です。支払っている場合は、ランニングコストとして最大級の支払いでもあります。家賃の回収や督促、入居者からのクレーム対応などをしてくれます。地域で最も力を入れてくれるのも管理会社です。管理費の相場は関東では家賃に対して5%が多いです。満室時ではなく入金される家賃に対して5%です。地域によっては3%というところもあります。逆に報酬の絶対額が低い戸建てや区分などの小さな物件だと、7%と言われることもあります。相場的にはやはり首都圏で運営する身として5%を見ています。管理費の負担は大きいこれは、家賃が月に30万円入ってくるなら、5%に消費税8%(現時点)を加えて、16,200円を管理費として家賃から引かれるということです。経費率などお構いなしに入ってくる家賃から管理費は引かれるということです。30万の家賃は返済など全て引くと10万円しか口座に残らなかったとしても、そこから16,200円が引かれるということです。口座に残る家賃というのは思いの外少ないものです。実際に運営している身としては決して小さくはありません。私に言わせればこれは大きな誤解で、1つは家賃の総額から考えてのことでしょう。高利回りで運営しているか、あるいは自主管理の大変さを考えてのことかも知れませんが、この通り、決して家賃の5%というのは少ない数値とは言えません。自主管理の問題点ですから自主管理をする人は珍しくありません。問題なのは自主管理をするとかなり負担になってしまうことです。先に書いたように客付けの問題が出てきます。地域で一番力を入れてくれる会社が無くなってしまうかも知れないのです。自分がどんなやり方をするかという問題でもあります。私は管理会社を選ぶときは相当数の仲介を周り、かなり神経を使って選択します。1つ賃貸経営のキモと言える部分です。私の場合はどうしているのかについて説明しておきます。戸建てや区分(1戸しか持っていませんが)の場合は自主管理にしています。戸建ては一度客付けできるとほぼ何も無いですし、退去も多くはないからです。私の場合、半自主管理というのもやります。管理費は支払わないというものです。他社からの入居付にも必ずこの仲介を通してやります。契約更新の際に家賃一ヶ月分(半月分の場合も)程度の手数料が入り、さらに他社からの客付けであったとしても最低1ヶ月の家賃収入が入ります。入居者からのクレーム対応などはやってもらっています。今悩んでいる方の参考や半分自分で管理するようなやり方があるんだと言う程度に今は読んで頂ければと思います。私の所有物件では、かつて所有していた物件も含めて、3件がこの半自主管理という方式を使っています。再現性のないやり方ではありません。半自主管理ができるかできないかも別れます。私自身は客付けにも力を入れてくれるこの形態を好んで使っています。いまリーシングが契約段階まで来ている戸建ても、この半自主管理になる予定です。客付けの問題は実はあまり問題になっていません。このことはまた手数料や広告宣伝費(AD)のことをキチンと説明した後に話をしたいと思います。首都圏でも管理費4%は可能また、私は今年都内23区で新築を竣工させていますが、この管理費は5%が相場の首都圏で4%にしてもらう交渉に成功しています。新築は一般的に一度満室にしてしまうと当面管理の負担がほとんどないからです。家賃が中古に比べて高く、利益率が(おそらく)高いです。地域のシェア争いもあります。この辺の事情を知っているので、首都圏の大手チェーン店でも交渉した結果4%にしてもらうことに成功しました。この1%が如何に大きいかは先に書いた通りです。次回は、管理費以外のランニングコストを一挙に扱ってしまいます。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。