2012/10新築より高く貸せるリノベ術2012/09/18(火)先日、ご紹介したハプティックさんにリフォームしてもらっている築35年RCの部屋ですが、工事は一部手直しを残していますが、ほぼ完了。入居者も、先月工事中に申込みを頂いていた方がキャンセルになったのですが、再募集して1週間以内に決まりました。家賃はリフォーム前の2割増し。周辺の同じ面積帯の新築へーベルハウスより高い家賃水準です。リフォームのビフォー・アフターの写真を掲載します。ちなみにビフォーの写真は、今回施工前に急な出張が入り、写真が撮れなかったので、同じ物件の左右対称の別の部屋の写真です。キッチンからリビング方面を見た所。トイレは、元々はなんちゃって洋式でした。壁を取り払って、独立洗面台を付けました。お風呂は新たにタイルを貼って、壁は塗りました。できるだけコストを抑えようとして既存の建材を活かしますし、無垢のフローリングですから、細かいところをチェックすれば粗は気になります。それは新築または、現在の新築水準にできるだけ近づけようとする発想。入居希望者の全てがそれを望んでいるのでしょうか。私は、海外に行く時は、アメリカンテイストのシティホテルより欧州の古城ホテルような方が落ちつきますし、好きです。新建材を多用して表面を化粧して綺麗に見せるより、少し粗があってもナチュラル感・ヴィンテージ感が出ている方が帰ってきて、ほっとできるのではないでしょうか。コストを掛けてナチュラルリフォームしても賃料が上げられないエリアもあります。この物件については、ナチュラルテイストの物件を〇〇エリアで〇〇ぐらいの家賃で探していたけれど、その条件見合う物件が無く、あるポータルサイトで探していたら、エリアは違うけれど他の条件は合致したという入居希望者が多いです。周辺のドミナントエリアの他の自己所有物件は、地元の仲介さんがよく決めてくれるのですが、この物件だけは、地元の仲介会社さんではいくら内見があっても決まらず、あるポータルサイトからのお客様ですとすぐ決まります。コンセプトのしっかりした高付加価値物件は、ニッチなマーケットなので募集でも一工夫せねばなりません。あと、いつもながら好評なのがクネクネライト(ふくちゃん商標登録申請中?)下の写真右奥の照明です。内見セットで、いつも設置するのですが、入居希望者の方々に好評で、入居条件としてそのまま持ってかれることが多いです。10台以上プレゼントしました。今回もプレゼントしましたが、家賃2日分程度なので、まあ良しとしています。ツイートプロフィールAuthor:岡本公男HN:ジェービル亡き父も自分も元メガバンカー。銀行時代は、東証一部上場の大手不動産会社から個人の大家さんまで、融資主体に幅広く担当。相続対策も手掛けていました。実家は祖父の代からの小規模ながらの大家さん。7年前に実家の跡を継いでから、東京城北エリアでマンション・アパート・戸建を取得開始。転職し、プロパティマネジメントの責任者となりました。その後も物件を取得し、不動産収入が年間6千万円ほど(現在年収約8千万円)になり、デッドクロスもクリアできる目途がついたことから、サラリーマンを卒業。方にコンサルティング・不動産の紹介及び管理を行っています。2012年5月と11月にはシェアハウスをオープンしました。(09/05)融資の現状。