/【第13回】表面利回りの罠6~ランニングコスト(その他設備)~コラム2017/05/11【第13回】表面利回りの罠6~ランニングコスト(その他設備)~シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。本当の利回りに換えて行きます。設備の中でも基本となるものだけでした。設備は全てどこかで老朽化し、壊れていきます。これら全てはメンテナンスや交換にお金が掛かります。以下のような設備も最近は必需品になりつつあります。賃貸もますます設備は過剰になっていっています。入居中はトラブルを引き起こします。これら金額も当然利回りに組み込む必要があります。家主が提供する設備は家主負担で維持しなくてはなりません。設備が多ければ多いほど、過剰であれば過剰であるほど、ランニングコストも嵩みます。購入当初から利回り計算の分子であるランニングコストとして考える必要があります。これら設備費用は正確な利回りを出す上で必要な、そして大事なファクターです。高額となる設備そして、もう一つ超高額となる設備を表に出します。エレベーターですが、メンテナンスの方式がいくつかあり、どの方式を選ぶのか、どのメンテナンス会社を選ぶのか、によっても大きく左右されます。私のかつて所有していたマンションでエレベーターは大変な金食い虫でした。購入時によく調べ、独立系の安いメンテナンス会社にしましたが、それでも毎月1万円は固定で出て行きましたし、それ以外に地震があってエレベーターが止まる度に毎回4万弱の経費が発生しました。私が高速も使わずに毎回下道で頑張って運転して少しでも経費を減らそうとしていた時期に、大変なことです。毎月数万円なけなしの利益が出ていましたから、この中からエレベーターのメンテナンス代と緊急対応代を支払うのは大変な精神的負担でした。私の所有していた1年で3回も発生したのです。なけなしの利益が削られていき大変しんどい思いをしました。高額となる設備、浄化槽もう1つ、エレベーター以上に大変な出費となる設備が浄化槽です。賃貸経営で浄化槽自体は珍しいものではありません。浄化槽も小さなものだと大きな金額ではないのですが、これが大型のものになってくるととんでもない維持費用が発生します。私が去年まで所有していた超大型マンションでは、なんと毎月43,200円ものメンテナンス費用が固定で発生していました。汚泥引き抜きがかなり高額に発生します。これらは町の産業みたいになっていて大家に選択権がほぼありません。イメージとしては毎月10万円浄化槽の維持に掛かると言われました。物件によっては無いからです。家賃は残らないということです。表面利回りとはこうもデタラメなものだと言うことです。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。