/賃料下落は98%防げる!「金持ちオーナー」と「貧乏オーナー」の決定的な差!運用編2017/10/31賃料下落は98%防げる!「金持ちオーナー」と「貧乏オーナー」の決定的な差!シェアTweet不動産投資は資産運用のひとつの形ですが、初心者にはハードルが高いと感じてしまう方も多いと思います。物件選びで失敗してしまうと、投資リスクは高くなります。情報を集めたうえで条件に合う収益物件を見つけることができれば、初心者でも他の投資よりも低リスクで資産運用が可能です。ここでは高い収益を生む物件とはどういったものか、どうやって探せばいいのか、などについて詳しく解説していきます。まとめ不動産投資における収益はキャピタルゲインとインカムゲインがポイント!キャピタルゲイン不動産投資において、収益を支える柱となるのがキャピタルゲインとインカムゲインです。キャピタルゲインとは、自分が保有している不動産を売却することで発生する売買差益のことを指します。仮に1,000万円で購入した不動産を1,500万円で売却できたとしたら、差額の500万円がキャピタルゲインとなります(実際は手数料や税金なども考慮されます)。購入した不動産がその後値上がりするかどうかを見極めるためには、物件の建つ地域の特性や今後の発展予想、世界の経済情勢の流れなどといった、多くの情報を集める必要があります。キャピタルゲインを狙うのはリスクが高いといえるでしょう。インカムゲイン一方、インカムゲインとは、不動産を保有しているあいだに継続的に発生する収益のことです。不動産を賃貸することで得られる家賃収入が、このインカムゲインに当たります。入居需要を読み取って物件を準備し、多くの入居者を集めることができれば、安定した収益を手に入れることができます。インカムゲインでの収益を目指したほうが、比較的低リスクで資産運用ができるでしょう。20年後も若者の人口を維持できる地域は?不動産投資において、高い収益を生む物件を購入するためには、どこの地域で物件を購入するかが成功のカギになります。闇雲に高利回りな物件を購入しても、入居者が集まらなければ収益を得ることはできません。そこで重要になるのが、入居者の需要です。東京都は2035年まで人口が増えることが予想されていますが、ワンルームマンションに住む若者が増える地域は限られています。東京都でも各区ごとに「単身者割合」と「高齢化率」が上昇します。その中で、単身者割合が高く、高齢化率が低い区を選ぶことが、賃貸ニーズが高く、投資として最適な地域となります。単身者の割合は各区とも40%~60%前後と高い割合を維持していますが、単身者の年齢を確認すると、65歳以上の20%~38%となり、各区とも高齢単身者割合が高くなっていく地域が目立ちます。年金を受給する高齢者が、7~10万円前後の賃料を支払うことは考えづらく、ワンルームマンションを借りる方は65歳以下の方が大多数を占めると予測できます。避けて、単身者割合が高く、高齢化割合が低い区を選べば、単身者の需要と言う意味では空室リスクの軽減に繋がる。単身者向けの投資用マンションを保有することがとても重要です。生活の利便性(病院の数、スーパー等)を把握する不動産投資は立地が命ということは、不動産投資×サラリーマン=成功への近道!サラリーマンが成功する5つの訳!の中で説明をしています。高収益を生む物件を探す際には、立地は当然として、入居者が生活をする上で、必要な施設が揃っているかも確認することをおすすめします。人口減少に突入し、高齢化が進む中で、「立地+α」の魅力が無ければ、不動産投資で収益を永続的に得ることは難しいです。周辺地域のライバル物件と差別化をすることで、賃貸ニーズを維持していきましょう。差別化ができるポイントとして挙げられるのが、周辺地域の病院の数が挙げられると思います。病気をしたとき、病院の数が十分でない地域では満足な治療を受けることは困難だからです。病院の不足は、その地域の医療が不十分になる恐れがあるため、高齢化が益々進む要因の一つになってしまいます。厚生労働省が発表している「人口10万人対医師数」2014年によると、京都が307.9名と最多で、その次に東京の304.5名になっています。逆に埼玉県では152.8名と全都道府県の中で最低の数字となりました。病院の数については、東京が643施設が最多で、その次に北海道の579施設となっています。逆に鳥取県では、45施設となり、全国平均の183施設を大きく下回っています。人が生活する上で健康を維持することはとても重要です。関係がないように感じる、病院不足問題ですが、将来性を考慮した場合、病院の数が十分に足りている地域で不動産投資をすることで、他のライバル物件との差別化になります。人が住む上で食を支えるスーパーの数も入居者の利便性を考慮した場合、重要になります。2017年10月1日時点)は他県と比べ突出しており、入居者のニーズに対応できると考えられます。東京であればスーパーまで徒歩10分以上かかる地域は少ないのではないでしょうか?投資物件の近くにスーパーがあることは、入居者の満足度を高めることにつながりますので、駅近(10分以内)+ス―パーまでの距離も一つ、他の物件との差別化につながります。上記2つの例の他にも、コンビニ、弁当屋、コインランドリー、クリーニングなど入居者の満足度を上げる施設が多数存在します。購入を検討する物件の周辺にどの様な施設があるのかを把握して、不動産投資をおこなうことで、他の物件と差別化され高い賃料を維持することが可能です。デザイン性、独自性を高め高収益を得る高い賃料を得られる物件の特徴として、魅力的なデザインの物件も特徴です。一流の建築家、デザイナーが設計した物件は、それだけで注目と人気があつまります。趣味と連動した部屋なども人気があります。これらの物件は、家賃が高額であっても、賃貸需要が高く賃料の値下がりが少ない物件になります。上の写真はX-BOXのゲームであるシュタインズ・ゲートをイメージした物件の写真です。現在も、大変な人気を誇っています。こちらは、江戸川区葛西にある海月姫(くらげひめ)をモチーフにした部屋になります。この様に、そのファン層を狙うことで、高い賃料収入を実現している物件もあります。耐震性能や暮らしやすさなども考慮し、優れたデザイン性と機能性が両立した物件ほど高収益を得られる可能性が高くなります。サービスなどをおこない、ビジネスの場を広げる外国企業の誘致プロジェクトです。結果として、多くの外国人ビジネスマン、新たな企業で働く従業員が、その地域に住むことになり、賃貸需要が高まることが予想されます。丸の内、大手町、銀座など日本を代表する、オフィス街、ショッピング街が点在しています。1日347万人が利用する世界有数のターミナル駅です。都庁などの高層ビル群がある西側と、娯楽施設が多い東側で、街の雰囲気は大きく変わります。集まる街である渋谷は、ファッション、アミューズメントなどの流行を発信し続ける街です。そんな渋谷には、デザイン系、クリエイティブ系の企業が集まっています。向かう京急線、成田空港へ向かう、成田エキスプレスなどが乗り入れるターミナル駅です。再開発が進み、外資系のオフィスも多く、新たな街づくりが進んでいます。恵まれた立地環境にある日本最大の空港です。アニメ・漫画産業の集積エリアとなっており、外国人の居住者が多いことも特徴です。上記の6エリアが今後の東京エリアの発展を支えていきます。これらのエリアは、「人・物・金」が集まるエリアになり、不動産の賃貸需要も高く、賃料も落ちづらいエリアと言えます。まとめ1.キャピタルゲインは、市場の動向に左右されるため、インカムゲインをベースとして考える。避けるべき3.駅からの立地だけではなく利便性の面で、スーパー、病院、コンビニ等の施設が近くにあることで他の物件と差別化ができる。4.ターゲット明確化し、ターゲット層にあったマンションの内装、デザイン性で他の物件と差別化し、収益性を高める。5.東京で不動産投資をおこなう場合、今後発展するアジアヘッドクウォーター特区の近辺で物件を持つことで安定した賃料収入を見込める。現地の大学院にてMBAを取得。現地新聞社で4年間働き、事情により帰国。その後、広告代理店を経て、2016年1月よりメディア・マーケティング担当として現職へ。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。