検査済証のない建物について検査済証のない建物についてお客様から質問を受けました。:検査済証がない中古住宅の減価について▼ご相談の内容ある戸建住宅(築後20年程度経過の中古住宅)の購入を検討されているお客様がいます。検査済証の交付は受けていません。市場の流通性に制約がかかるなどの理由で、このような物件の価格は相場より下がるものなのでしょうか。下がるとすればどの程度下がるものなのでしょうか。以上2点について、ご教示下さい。一般論としてお話させてください。一人の鑑定士の意見としてご理解いただければ助かります。1)物理的な考察1建物が建築確認通りに建っている(検査済がないだけで適法)、2容積オーバー・建蔽率オーバー・違法増築等の完全な違法物件、1か2かによって違いがあります。理論的には1の場合減価は発生しないが、2の場合は発生します。その減価額は理屈としては違法を適法に直す費用と考えることができます。適法に直す費用は違法の程度により異なります。適法に直す費用が建物価格を上回るケースがあるかもしれません。減価は建物価値が上限となります。2)市場性の考察1戸建住宅の市場性を判断するのに最も重要なのが、ローンが利用できるかどうかです。フラット35でも検査済証のない物件に融資が出来る・できない、と金融機関によっても意見が分かれております。建物適合証明が出るかどうかでご判断いただければと思います。建物適合証明が出るかどうかでご判断いただければと思います。(但しこの点に関しては税務署等にて確認してください)3不動産取得税の軽減に関しても、2と同様です。(但しこの点に関しても同様に税務署等で確認してください)建物適合証明が出てローンが下りる場合は減価は発生しません。ローンが下りない場合は減価が発生します。大きな減価はないと思います。