画像出典:ザ・パークハウス大井町ゼームス坂公式HP物件名の通りゼームス坂通り沿いに面しています。ガソリンスタンド(そのため売主にJX不動産)がありました。大井町駅東口を出てすずらん通りを抜けた先にあるプラウド大井ゼームス坂を左に曲がって少し歩けば現地となります。若干の高低差はありますが物件までは緩やかですし気になるほどではないでしょう。大井町界隈でのザ・パークハウスブランドとしては過去にも数物件供給がありますがゼームス坂側は初ですね。三菱地所時代に遡れば道路向かいのゼームス坂パークハウス(1971年築)となりますがこちらは築年数的にもパークハウスブランド初期のころの物件と思われます。築48年ほど経過しますが坪単価215万円ほどで動いています。今回は完成販売となります。三菱地所レジデンスは規模感がないと完成販売とすることが増えてきましたね。私が見学しただけでもザ・パークハウス船堀テラス、ザ・パークハウス吉祥寺がそうでした。外観は総戸数26戸と規模感ないためしっかり造りこまないとチープに見えてしまうわけですがそこはさすがのザ・パークハウス。見はコンクリート打ちっ放しかな?とも思えてしまうのですがちゃんとみれば重厚感のある重ね塗りの塗装です。エントランスアプローチは厚みのことなる石貼りとしてデザイン性、高級感豊かにしていますし規模の割には植栽計画も豊かですから誰がみても分譲マンションとわかるレベルになっています。バルコニーの横壁もデザイン性ある模様となっているなど細かい部分へのこだわりも感じられました。エントランスホールは小さめですが青物横丁側に出る際便利なサブエントランスを設けています。エントランスに入ってすぐにメールコーナーとなる(ポストが目の前)のは分譲マンションらしくないですが部屋番号の記載がない(投函側には記載あり)ものを採用していますからチープな印象は受けませんでした。オートロックドアが1枚のみでありながらエレベーターセキュリティなしは残念でした。理想形はオートロックドア2枚+エレベーターセキュリティ+玄関前カメラ付きインターホンという方が多いと思いますが、そこまでは難しいとしてもエレベーターセキュリティがないならオートロックドアは2枚にしてほしかったところです。住戸階はエアコンなしではあるものの高級感あるカーペット敷きの内廊下を採用、各フロア3戸(最上階は2戸)とはいえ手を抜いていません。平均坪単価は約410万円です。北側は土地がより下がることになるため北向き住戸は4階あたりでも十分抜け感に期待ができます。南側には秀和南品川レジデンスがありますから真正面方向は抜けてきません。それも影響してか南向きの3LDKは単価をグッと抑えています。坪単価370万円となれば周辺の中古マンションと同じくらいの単価ですから眺望の抜け感さえ妥協できればお得感さえあります。小規模マンションがゆえに維持費がお高いですからそこは妥協点となるでしょう。3LDKのD1~D4タイプはリビングが狭い(洋室3はウォールドアで開放可能)ですがキッチンは広めです。食器棚も横に長いですしパントリーも大きめです。2LDKは浴室サイズが1317なのは残念ですがキッチンに窓があるのは魅力的です。1LDKはスパンがしっかり取れていますし浴室に窓があります。最上階の1LDKのみ窓面が少なくなるのと洋室も狭くなりますから最上階にこだわらないのであれば9階以下がおすすめです。全戸角住戸ということもあり内廊下でありながらも行灯部屋はありません。今回びっくりしたのは天井高です!!最上階のみ2590mmとまぁ見かけなくはない高さ(一般的には十分です)ですから驚きはないのですが5階~9階は2630mm、2階~4階はなんと2680mmなのです!!サッシ高は2mほどと一般的ではありますが天井高2680mmは開放感あっていいですね~。下がり天井もそこまで多くないですから余計に。設備仕様も頑張っています。天板クォーツストーン、洗面室床タイル、浴室ダウンライト、ミストサウナ、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、トイレリモコンスティック型、リビングエアコン実装(Eタイプのみ天カセ実装)などなど。玄関前カメラ付きインターホンはありません。(地所レジさんはここをよくケチるなぁ~)構造は二重床、二重天井です。ごみ置き場はエレベーターのすぐ近くにあり便利ですがしっかりと前室を設けています。7440万円(築10年時)となります。今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。駐車場は身障者優先含めて平置き4台、月額32000円~35000円です。8:56着りんかい線で渋谷・新宿・池袋など山手線西側へ、京浜東北線で品川・新橋・東京など山手線東側へと山手線の両面へアクセス容易となります。行き来しやすく時代のトレンドからして人気の出るアクセス力と言えます。青物横丁駅へも徒歩6分と近いですから複数路線だけでなく日常使いする駅も複数となります。飛行機問題はどうしても気になりますね。私は真上を飛行機がバンバン通るマンションに住んでいたこともありますし、線路横も経験ありで気にならなかったので個人的には良いのですがザ・パークハウス大井町ゼームス坂は「ほどよく駅から離れた静かな環境」もウリなわけでダメージがないと言えば嘘にはなるでしょう。サッシもT-1ですから対策していません。(T-2にしても良かったような。)飛行機問題に関しては1すでに幹線道路沿い、線路沿いなどで静かな環境がウリではないマンション2現在は静かな環境であることがウリのマンションでは当然ながら2のほうがダメージ大きい(資産性云々よりも静かな環境が気に入って住まわれている方の精神衛生上)わけです。個人差があると言ってはそれまでですが「思っていたより静か」なのか「思っていたよりうるさい」のかは実際のところ通ってみなければわからないことも多いですよね。通学小学校は浅間台小学校(ブロック制廃止、隣接学校まで選択可)で徒歩7分ほど、東海中学校で徒歩14分ほどです。【総評】リセールバリューに関してはD1タイプ~D4タイプの低層階(天井高的にできれば4階まで)を購入しておくと手堅いでしょう。眺望が抜けないとはいえ日当たりが悪すぎるということもなく、それでいて新築なのに周辺の中古相場と変わらないわけですから。先に述べたようにランニングコストがきついですから毎月の支払いとしては周辺中古より若干上になりがちでしょう。1LDKと2LDKは眺望ががっつり抜けてくる住戸ばかりですから日当たりより眺望の抜け感(都心方面を向くため夜景も綺麗!!)を重視する方にはもってこいでしょう。同じくらいの管理費で「24時間有人管理&コンシェルジュサービス」「豪華なエントランスホールにスカイラウンジ」など付加価値があるシティタワー大井町(部屋の価格はザ・パークハウスより高い)が供給中ですから余計に比べられてはしまいますね。HOME’Sでお願いします!資料を取り寄せて検討したい!詳しいパンフレットがお手元に届くので、まずは資料を請求してみよう。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。千葉中央駅前でマンション建設RECOMMENDこちらの記事も人気です。インフォメーション...マンションマニアについてマンションマニアが目指すことは「何もわからずに家を購入してしまい後悔する」「無理なローンを組んでしまい住宅ローン破たんする」人を限りなく0に近づけることです。