広告の値段では家は建たないハウスメーカーの営業や設計に問題はないのか?ハウスメーカーは「すべておまかせ」できる気軽さが長所です。同時に短所も理解しておかないと、あとでがっかりする結果になります。ハウスメーカー、特に大手は、豊富な営業経費や宣伝広告費をもとに、豊富な商品ラインナップ、きれいなパンフレット、多くの住宅展示場やモデルハウスを抱え、テレビCMなどを通じて、華やかで夢のある住まいを提案しています。一見するとどこに頼んでも、間違いがないように思えます。ハウスメーカーならではのシステムをしっかりと理解していないと、思わぬトラブルを招くことがあるのです。これが家づくりの大きな落とし穴となるのです。展示場のモデルハウスは、見栄えがするように豪華な仕様・設備で、何より来場者が楽に見て回れるように、ゆったりと広く大きくできています。広い玄関ホールや大きな吹き抜け、広いリビングなど、普通の家では実現しにくいデザインや間取りが盛り込まれているのです。敷地の条件や予算を考えれば、現実的にはそのままのプランで建てられることはまれのはずです。豪華なイメージばかりが先行すると、実際に建てる家のイメージがつかみづらくなってしまうものです。敷地が狭ければ窮屈なつくりになりますし、予算がなければ使う建材もグレードの低いものになります。モデルハウスを気に入ってハウスメーカーを選ぶと、大きな過ちを犯しかねません。実際に自分が建てる家をきちんと理解しておかないと、出来上がったとき、あまりの落差にがっかりすることになるでしょう。●フリープランの問題点モデルハウスを基本にして、要望や希望を取り入れて設計したフリープランといっても、もちろんですが、モデルハウスの設計者が担当するわけではありません。会社の設計部や、下請けの設計事務所が、いくつかのパターンを組み合わせてプランをつくっているにすぎません。「フリー」といいながら、そこには数多くの制約があるのです。何でもできる「自由」ではないのです。要望は営業マンを通じて伝えられるため、設計担当者のセンスばかりでなく、営業マンのヒヤリング能力やまとめる力が重要になります。営業マンが設計担当者に、建築主の希望を正確に伝えられないと、イメージ通りにならないことがあるのです。営業マン次第でハウスメーカーの家づくりは大きく変わると言われるのです。22:02時点)●ハイテクの問題点ハウスメーカーは他社との競争がとても熾烈で、矢継ぎ早に新たな新商品を生み出すために、商品開発に要する時間もスピードアップが求められています。その結果、実際にトラブルが起きなければ、システム上の欠陥が分からないということも現実に起きています。最新の技術を誇るハウスメーカーの住宅は、得てして思わぬ欠点があるものです。シックハウス症候群も、最新技術によって顕著化してきた問題の一例だといえるでしょう。このような場合、取り替えの利く部品であればいいのですが、建物と一体であれば大きな問題です。「分離発注」の問題点ハウスメーカーとは言え、企業の規模が大きいからといって、工事を行う職人が専属で雇われているわけではありません。一年を通じて住宅の着工軒数には波があるため、常時雇用することができないのです。それが原因で、繁忙期には熟練した職人が不足することもあります。納期を守るために不慣れな職人が工事を行う現場が出てくるのです。最近では人手不足とと言われて、非常に顕著になっています。ハウスメーカーの場合、職人の大多数は社員ではありません。雇用しているのは、アフターサービス専門であり、新築部門はほぼ100%下請け工務店への外注に頼っているのが実状です。最近では、企業内に学校を設けて職人の育成をはじめる動きが出てきましたが、まだ人材育成を重視する一部の企業で試行されている段階です。内装工事などは、やはり、それぞれの現場で職人の手により工事が行われているので、職人の熟練度は同様に求められます。それでは、工事を現場では実際に行う職人たちは、下請け工務店の社員なのかといえば、実はそうでもありません。下請け工務店でも、社員の職人はごく稀なのです。ハウスメーカーの建物は、下請け工務店から、さらに工事別に割り振られた「協力業者」と呼ばれる工事業者に発注され、そこに所属する職人により行われているのです。この工事業者は、会社とは限らず、個人の大工である場合もあります。ハウスメーカー専属ということではないのです。零細であっても下請をしない工務店のほうが職人は直接雇用されているようです。ハウスメーカーから下請け工務店には、住宅の施工に関わるすべての工事が発注されるわけではありません。特定の工事は「分離発注」といって、ハウスメーカーから直接発注する場合があります。下請け工務店が実質的に現場を管理できない工事が含まれることがあるのです。※アエラホームの坪単価!!●現場監理の問題点ハウスメーカーは建物を受注したあと、ほとんどの工事を下請けに発注するため、実際に工事をする職人を自ら手配することはありません。工事がはじまっても定期的に現場を巡回して検査するだけなのです。下請け工務店に関しても、建築主から直接に工事を請け負っているのではないため、設計意図を理解しにくいという問題点もあるのです。建築主もハウスメーカーにまかせて、竣工するまであまり現場に行かなければ、傷口は広がるばかりです。なると後から手直し工事が発生します。結果として、管理者が常駐ではないことや、職人も住む人の顔が見えないために、検査漏れや手抜き工事、欠陥住宅が起こる可能性が高くなります。●現場管理の問題点ハウスメーカーでは、ひとりの監督が見る現場は、8〜15棟といわれています。ひとつの現場に一日じゅういるとしたら、1週間に一度くらいのベースで現場を見にくる計算です。実際には、それぞれの現場に30分〜1時間ほどしかいませんから、週に1回といったところでしょうか。監督が来ない日は、現場はどうなっているのでしょう。これは職人さんたちを頼りにするしかありません。職人さんにはベテランもいれば、新米もいます。未熟な職人さんの仕事を是正、指導するのが監督の役目なのですが、現実的にはほとんど行われていないのが現実です。監理者が週に何回、現場に来るのか、契約前に書面で確認するのは非常に大切なことです。●情報公開の遅れが問題点ハウスメーカーでは、社外秘を理由に、購入者に設計図面や納まりを見せないことが問題になっています。本体価格の内訳明細書など、まず絶対といっていいほど、見せてもらえません。これはハウスメーカーの悪しき慣例ですが、購入者自身も、もう少し勉強する必要がありそうです。家の構造はどうなっているのかは、構造図があればわかるのですが、購入者が求めない限り、これすら提供しないハウスメーカーが多いのです。購入したものがどんなものなのか知らない、なんて、ちょっとおかしな話です。自分の家なのですから、「すべておまかせ」はやめにして、図面は求めるようにしましょう。22:04時点)間違ったハウスメーカー選びがトラブルの元!!ハウスメーカー選びで、一番いいのは当事者の提供する情報だけではなく、家を建ててもらった人たちの意見を聞くことだとです。満足のいく住宅に住んでいる人、欠陥住宅に住むはめになった人、こうした人たちに、施工業者がどこだったか、どのこのハウスめーかーに依頼したかを聞くのは、貴重な情報となるでしょう。この種の情報を集めるとき厄介なのが「いい人だから」という話です。確かに、家づくりでは、かなりの時間を打ち合わせに割かねばなりませんから、話をしにくいような人たちでは困ります。「いい人」が知識も充分あり、作業の質も高い「いい仕事」をするかどうか、というのはまったく別次元の問題です。実際の業務についての情報を、必ず集めてみるようにしましょう。ともにいい仕事ができないと実現できません。いい仕事ができる技量があるかという点、相手が充分に情報を提供してくれて話がしやすいなど、信頼関係が築けるかという点、また、ハウスメーカーについては会社の経営状態の健全性はどうかという点なども大きなポイントです。昨今のような時代では、工事中や、法で定められている10年間の補償期問内に倒産してしまった、というケースも珍しくないようです。別のハウスメーカーや工務店を工事完成保証人として契約を結び、工事してもらうのも一案ですし、各種保証制度を利用している工務店を選択するのもいいでしょう。設計と施工業者、設計と工事監理、ハウスメーカーと工事監理の、三者間の関係が良好でなければ、いい仕事の実現は難しいといえます。これは組織の基本です。三者を分けたチェック&バランス(相互抑制)という状態にはなっていないのが現実です。設計と工事監理を建築士の専業とし、施工を建設業者の専業とすれば、建築主の間に立って健全な建物をつくる機能が働くことになります。施工業者が、現在の設計・施工による経済的優位性を有し、建築士が施工業者に従属しているような現状では、本当に信頼できるハウスメーカーを探すことは難しいかもしれません。広告の値段では家は建たない新聞の広告やインターネットのホームページを見ると、様々な金額の家が掲載されています。実際、家はいくらで建つのでしょうか。間取りや設備のプランを考える上でも本当の家の値段を知っておく必要があります。最近、注文住宅の坪単価が20万円台から30万円台、本体価格1200万円といった広告がたくさん目につくようになりました。こんな広告を見ると、「こんなに安く家が建つの?」とビックリされるのではないでしょうか。その感覚は正しいのです。広告に表示されている価格だけでは、家は絶対に建ちません。家の形の箱は建ちますが、住める状態の家にはなりません。広告主の会社によって、表示価格に含まれている内容がまちまちなのです。単純に「高い、安い」と比較することもできません。住宅の価格設定とその表示方法には決まりがないからです。関する最低限の基準を定めた「建築基準法」という法律があります。住宅の価格表示については一切触れていません。いろいろな呼び方がありますが、この価格は工務店やハウスメーカーが勝手に決めることができるのです。「本体価格は1000万円です。別途になります」と言っても、別に問題はありません。一般に、外部給排水工事は別途にしているハウスメーカーがほとんどです。これは、下水道工事が必要なのか、浄化槽工事が必要なのか、下水道につなぐ場合は何メートル必要なのかによって金額のばらつきがあるため、別途にしています。家を買う人は、表示価格の「本体価格」にのみ目を奪われていてはいけません。住宅展示場に行ったり、見学会などに行った際には、必ず、総工事費用をきちんと聞いてみてください。カーテン、網戸、諸経費を含んだ価格のことです。住宅本体以外に諸経費などが150万円〜200万円程度かかります。広告に表示してある価格だけでは絶対に家は建ちませんから、坪単価は参考にする程度にしてください。あなたが本当に知りたいのは、「本体価格」に別途の金額をきちんと加えて算出した、実際に支払う金額、家を建てる際の総額のはずです。「この家の本体価格はいくらですか?」「上物の価格はいくらですか?」と質問しても、あなたが知りたい本当の値段は教えてもらえないでしょう。そこで、営業マンにはこのように尋ねてください。「この家に私か実際に住むようになるまでに、いくらかかるのでしょうか?・下水や電気もつないで、照明やカーテン、網戸もつけて諸経費まで含めた総額価格を教えてください」ちょっと回りくどいですが、このように言わなければ、あなたの問いかけが相手には伝わりません。「私か実際に住むまでの総工事費用を教えてください。外部のつなぎこみや照明・カーテン・網戸・諸経費を含んだ総費用です」と聞いても結構です。ここまで踏み込んで聞かないと、あなたの知りたい金額が先方から出てくることはないでしょう。「寒冷地仕様ですよね」とも質問してみてください。寒い地域での低温対策を施していて、機密性や断熱性が高く、積雪を考慮して構造強度が強い、地盤が凍結する「凍結深度」に対応しているなどの特徴があります。近年では一般住宅にも取り入れられていますが、全国展開している会社には、意外にこの費用が入っていないことも少なくありません。あなたは、「別途費用がどんどん積み重なるけれど、坪単価が安い」家が欲しいわけではありませんよね。総額が安くていい家を欲しいはずです。質問の仕方に注意してみてください。ここで口ごもる、あるいは「見積もりを見ないと分かりません」と誤魔化すのでは、あなたのパートナーとしては失格です。口ごもるかと言えば、広告に掲載している価格では家が建だないことを認めなければいけないからです。「こういう設備で、諸経費を入れて、おおよそ坪○万円です」と、きちんと説明してくれる営業マンがいるハウスメーカーこそ、まずはあなたのパートナー候補です。