あって最近寝不足気味です。以前、札幌で滞納が発生した話を書いたことがあります。直近でご入居いただいた保証人がいない方が、ことごとく滞納をしてしまいどうしたものか?といった具合の内容でした(こちらの過去記事をご参照)。この過去記事には書かなかったのですが、さらに札幌3棟目でも入居したばかりの方の滞納がありまして、合計3部屋の問題児を抱えておりました。いずれも入居したばかりの方でした。非常にタイミングが悪かったので、参ったなあと頭を抱えたものです。私の場合、入居戦略(リスクが多少あっても受け入れる)から考えれば、滞納されてしまうことも一つのリスクとしてとらえるしかないと思っております。いったリスクを取る分、近隣相場より高めの賃料を頂戴しておりますので、多少の滞納があってもトータルで見れば問題がない水準になっているという想定です。近隣相場に照らし合わせると30000円の家賃がいいところの物件があるとします。これを渡しの物件では、33000円で募集をかけており、そのかわりリスクが高い人でも受け入れるという方式にしています。すると、一部屋あたり年間3000円×12ヶ月で36000円の収益の差が出てきます。これを札幌2棟目の22部屋で実現すると、年間では36000円×22部屋=792000円の差が出てきます。この状態であれば、仮に6ヶ月滞納が2組発生しても、33000円×12=396000円。トータルで見ても、積極的に受け入れた方が収益性は向上するという結果になると試算しています。※数字はあくまで一例で、うちの物件がこの数字と言うわけではありません。滞納を6ヶ月としたのは、属性に不安がある方については6ヶ月の定期借家契約をお願いして契約していただいている為です。6ヶ月で契約解除としてしまえば、被害はそこまでに限定されその後の問題が発生する可能性は低くなります(居座られれば別ですが、そのリスクは高くないと読んでいますのでここでは考慮致しません)。広告料は通常では3ヶ月以内の早期解約の場合のみ返金という商習慣になっておりますが(札幌では上記がポピュラー)、リスクのある方の場合は6ヶ月までは返金としております。部屋をタバコなどで汚されて再度クリーニングをしなくてはならないという状況になる可能性以外はリスクはだいたい排除できているのかなと考えております。そんな皮算用ですので、滞納したこと自体は仕方がないと割り切っておりました。早く出ていただき次の人を探す準備をした方がいいなということで・・・。うちの管理会社さんは、督促能力が非常に高い方が多いのです。今回の3名の方についてはその後どうなったか?1名の方は、「次の部屋を見つけた」と意味の分からないことを言って勝手に退去していきました。うちのお部屋の家賃は一度も払っておりませんし、未だに退去立会いにも現れません。厄介なパターンになってしまいましたが、短期で出ていかれたので広告料も返金となりますし一刻も早く退去立会いをさせて、追い出そうと言う気持ちになっております。この人相手に、私も調停デビューしようかなとひそかに考えております。必殺さんにご指導いただかなくては(笑)残り2名の方は、支払いが追いついてきました!一人の方は、市からの公的支援を受けている方です。本来、滞納などするはずがないのですがなぜかお金を払ってくれず、管理会社さんが色々とやり取りした結果、役所から貰っている分の家賃などについては無事に払っていただけました。駐車場代など市から提供されない費用の分だけは相変わらず滞納。そこで、定期借家契約6ヶ月という部分を考慮し、支払いをしていただけない場合は退去いただきますと勧告を出してもらったところ、あっさり残りの分も入金となりました。このまま継続してうまくいくのかという疑念はありますが、とりあえず一旦は正常に戻ったのでよしとします。一人の方は、ずるずると2ヶ月くらい滞納をされた挙句、許可なくペットを飼うという暴挙に出ました。確かにペット自体は小動物なら許可としていますが、その場合は別途礼金が発生する仕組みとなっておりますので、勝手に飼われるのは困ります。管理会社さんが粘り強く督促を続けた結果、ペット礼金や滞納家賃も含め、分割で支払って頂けることになりました。今のところ滞りなく払って貰えているようです。こちらも予断は許しませんが、まずは正常な状態に戻りつつあることに安心しました。今回、3件中2件がちゃんとした形に戻りそうであること、残り1件も居座りはされずに一応は退去してもらえそうなことで、被害は最小限に収まったのではないかと思っています。これも管理会社さんの努力のお蔭です。本当にありがとうございます。色々な方に助けられて生きているなあ・・・と改めて思いましたとさ。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。>>Seesaaブログ。