今週は3日連続で英語のレッスンを受講しています。昨日のブログ記事で少し戦線を縮小させよう的なことを書かせていただきました。集中できてないじゃん!というツッコミもいただいておりますが、そんなことは・・・すいません、あると思います(汗)まあそれはそれとして(と流していいのか!?)、昨日のブログで予告した通り融資を今後も受けていくという目線で分析してみようと思います。札幌の物件は、木造が2棟と築浅RCが1棟で合計3棟です。札幌1棟目は築古木造で上物の評価はなく、積算評価額と残債がほぼ同額。札幌3棟目も築古木造で上物の評価は無く、積算評価額<残債という状況。札幌4棟目は新築で建てたRCで、積算評価額>残債という感じです。札幌1棟目は長期譲渡の時期に入ったので、20%の課税で売却が可能となります。札幌3棟目は2010年に購入しているので、来年長期譲渡に入る予定です。2010年ということは、長期譲渡になれば「平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1000万の特別控除」が使えることになります。それとは別に「土地等の先行取得の特例」も使えます。(詳細は昔のブログ記事をご参考にどうぞ)土地等の先行取得の特例の場合、土地の売却額から届出した金額を差し引き、そこに平成22年度の割合である60%をかけた金額が繰り延べとなり課税対象にならない(その代わり先行取得土地の簿価から差し引かれるので、将来的に利益が出るはず)という話になります。この辺は税理士さんに詳細を聞いてください。そんな状況を踏まえて、何を売るべきなのか。銀行融資を受けるという観点で言えば、真っ先に売るべきは札幌3棟目と思います。積算も割れており、木造なので大きな金融機関さんでは資産価値ゼロと見なされ負債のみが計上されてしまいます。いう物件があると、なかなか相手にしてもらえず苦労することになってしまいます。札幌1棟目も同様の理由(大きな金融機関さんから収益性を評価してもらえない)がありますので、売却の候補になるかと思います。札幌4棟目は当面ホールドです。法人に移し替えたいけど、取得税などの諸経費がバカにならないので、それはちょっと難しいだろうなあ。税金のことを考えるとあまり売却は好ましくありません。来年以降のテーマにすべきと考える次第です。札幌1棟目は安定しているのでそれほど売却のことは考えておりませんでしたが、それなりに利益が出る値段で売却が出来るなら、売って融資付をしやすくするのもいいのかしれないです。大規模修繕もしましたので、バリューアップは図れていると思います。昨今は入れ替える物件がないという難点も・・・。ロットが大きくない物件なので、仮に購入時の利回りより3%ほど低い利回りで売却できたとして、税金や諸経費などを差し引き、手元に残る資金は数百万といったところでしょうか。数百万でも大きいのは大きいですけど・・・。家賃収入の数年分の手残りにはなりますから。借り換えるという作戦もあるのかな?考えがまとまらなくなってきましたが、とりあえず札幌はこの1〜2年で木造を売却して手元資金を増やしたり融資を受けやすい体質にしたりすることを考えたいと思います。明日は東京の物件をどうしていくか、について考えてみます。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。分散投資から集中投資へ(?)。人気ブログランキング参加中です。