正樹バブル期を超える上げ潮を資産運用計画に取り込め英国のEU離脱やドナルド・トランプ米大統領誕生などで不透明さを増す為替・株式市場。これらによる資産運用はリスクが高くなっている。専門家に運用をゆだねる投資信託であっても、株式などの相場に左右される以上、ローリスクとはいえない。した時代、国内の収益用不動産の市場の有望性が改めて注目されている。そこで本誌では「バブル期を超える」という活況の実態を解明し、経営者が資産運用にどう取り込むべきかを探る。※下記は経営者通信43号(2017年3月号)から抜粋し、記事は取材時のものです。不動産バブルの発生を日銀は否定2016年11月16日、日銀の発表が経済ニュースのヘッドラインを飾った。銀行や信用金庫の不動産業への2016年度上半期(4~9月)新規融資額が、前年同期比14.7%増の7兆706億円に達し、バブル期の1989年上半期(5兆円強)を2年連続で上回ったのだ(図1)。そればかりか、上半期としての過去最高を更新している。❝バブル超え❞の要因としては、日銀が同年2月にマイナス金利政策を導入したことにより金融機関の貸出金利が低下。「そのため不動産業者の借り入れが増加した」という見方が大勢を占める。くわえて、金融緩和政策の実施で長期金利が低下。運用難に陥った資金が債券市場などから不動産市場に流入していることも影響している。した状況下で、不動産取引件数は増加。昨年1~8月までの「マンション・アパート(一棟)」取引件数合計は2万105件。対前年比で12.1%の伸びを記録している。マンション(区分所有)が11万7990件(同4.8%)と取引件数では群を抜き、居住用ばかりではなく収益用不動産としての取引が活発化していることをうかがわせる。オフィスの取引は2015年にいったん落ち込んだものの、2016年には復調した(図2)。経営者のなかには「これはバブルではないか」と警戒し、投資に二の足を踏んでしまう人もいるかもしれない。最前線に立つ、ある仲介会社の経営者も同様の見方をとる。「日銀発表のかなり前から金融業界が、融資額がこれ以上増えることを警戒。『誰にでもおカネを貸す』ことはしなくなっているからです。現在、銀行は年収が3000万円ほどあっても会社員への融資には慎重になってきていますよ」。一方で、経営者への融資には積極的だという。不動産投資は効果的では、経営者の資産運用手段として不動産投資のメリットは、どういう点にあるのだろうか。それは「相続税対策」に活用できる点だろう。現金として保有しておくよりも建物や土地を所有していたほうが、相続税が安くなるのだ。相続税対策に悩む経営者には知っておいてほしい資産運用手段である。編集部では、株式や投資信託、FXなどの金融商品と不動産投資を比較した(図3)。運用利回りは、ほかの金融商品に比較すると不動産投資は決して高くない。初期投資額も高額である。収益用不動産の購入に際しては銀行から融資を受けることが可能だ。対照的に、銀行系の信託ならば、投資信託のために融資してくれるケースはあるものの、株式やFXに対する銀行融資は厳しい。不動産投資は、「インカムゲインでの運用ができる」。収益用不動産を貸すことで家賃収入が入るので、それをもとにローン返済ができるというメリットがある。株式にも「配当」というインカムゲインはあるが、業績に連動して配当するので、業績不振のときなどは株価が値崩れするケースもある。不動産投資のインカムゲインにかんするリスクは、「周辺環境の悪化」「購入後に事故物件となる」が想定される。将来的な「周辺環境の悪化」に見舞われないためには購入前の綿密な調査が必要だろう。以上の不動産投資のメリットは「借り手がなかなか見つからない誤った投資をしなければ」という条件をクリアして、はじめて享受できるもの。「高利回りの物件があるから」と業者に言われ、無理して資金調達して不動産を購入しても、借主が現れなければ投資家自身の負担は増大する。先にコメントしてくれた仲介会社の経営者も「借り手を見つけられない不動産投資はしてはいけません。情報収集能力にすぐれた会社に、投資用物件を紹介してもらうのが安心です」と、❝情報❞の大切さを説く。カントリーリスクの低さが海外投資家を引き付ける最後に日本の投資用不動産市場の見通しについて興味深い調査があるので紹介しよう。事業用不動産をあつかう企業として世界350ヵ所以上に拠点を構えるCBREが、日本の投資市場について、調査したものだ。それによれば、2015年と2016年の第2四半期、10億円以上の取引を対象にした海外投資家の取引額が26%から31%に増大。「EU離脱に関する英国民投票の結果を受け、投資家は英国への投資について慎重になるとみられる一方で、日本に対する資金流入は今後増加する可能性が高い」と解説されている。現在、日本の不動産市場は海外の投資家から「政治や経済などの環境が急変し、不動産価格が下落するカントリーリスクが少ない」とみられている。不動産投資の専門家たちが熱い視線を送る日本市場。その魅力と不動産投資を成功させるポイントについて、次で専門家に聞く。マイナス金利の導入から1年が経ち、資産家は運用リスクが低く相続税の節税効果が見込める不動産投資に注目している。収益用不動産の大手企業で物件仕入れ業務で活躍し、いまは不動産コンサルティング会社Presi取締役の藤島氏は、「黒字企業の経営者はローンを借りやすい状況だ」と語る。収益用不動産のエキスパートが指南する「失敗しない不動産投資術」。金融庁がローン借り手の実態を把握する動き―不動産投資への関心が高まっているそうですね。専門家の立場から最新の状況を教えてください。留意してほしい動きとしては、金融庁が現在の不動産融資の過熱感を懸念。金融ローンを借りているオーナーの実態把握に乗り出します。「ローンで不動産を購入すれば節税になりますよ」と銀行側が勧誘して契約したが、不動産の資産価値がローン残高を上回り、結局、納税額が増えてしまったケースなどを浮かび上がらせるそうです。した動きに先立ち、昨年から銀行各行も過熱気味の景況を不安視。融資に慎重な姿勢を見せてきています。―融資が厳しくなると、いまは不動産投資を手控えたほうがいいのですか。銀行は企業経営者への融資には積極的です。3期連続黒字でしたらOK。3期のうちで2期しか黒字でない場合でも、当社のつきあいのある銀行ならば金利1.5~3%程度でフルローンを組みます。フルローンを組み、賃貸併用物件として自身もそこに住みながら収入の一部を返済に回すなどして、返済額を減らすスキームも考えられます。経営者の方から当社への問い合わせが増えており、関心が高まっているのを感じています。―収益をあげるには借り手が必要です。すればテナントを確保できますか。不動産情報に精通した「いいパートナー」を見つけて、任せればよいのです。土地を見て、「そこにどのような建物を建てて、どんなテナントを入れたら、どんな属性のお客さまのニーズがあるのか」、それを瞬時に描けるくらいの目利きの営業がいる会社を不動産投資のパートナーとして選ぶべきです。―しかし、そんな目利きを探すのは簡単ではありません。「たくさんの物件を見ているかどうか」を基準に選ぶことを、私はおすすめします。当社の強みは他社に負けない不動産の仕入れ能力があることです。それができるかといえば、当社の営業は1日に30社の仲介業者をまわって情報収集をしているからです。営業が5名いれば、1ヵ月で3000件の訪問。1年間なら3万6000件です。これだけ足しげく通っていると、物件情報は仲介業者さんのほうから教えてくれます。「Presiだから、水面下の情報だけど教えましょう」という業者さんも出てくるのです。こんなケースがありました。オーナーが「買い手候補を集めて競わせて高値で売るよりも、内々でビル売却処理を進めたい」と。いうとき、仲介業者はとても神経をつかいます。情報がもれてしまうと自分の信用を落としてしまうからです。そこで日ごろから信頼を置いている会社だけに話をもっていきます。当社は営業一人ひとりが業者さんと信頼関係を築いているので、このケースでいち早く情報をつかみ、物件を取得しました。して多くの情報を集めても、そのなかから私たちがこの1年で仕入れた物件は1%にも満たない。それは物件としての価値を厳選しているからです。利回りよりも出口戦略にこだわる―知っておいたほうがいい不動産投資のポイントを教えてください。利回りが高すぎる物件には注意してほしいですね。利回り8%以上が本当に確保できる物件なんてありません。あるのは利回り10%の物件を買ったはいいが、利回り12%じゃないと売れないというケース。不動産買い取り業者ですら15%でしか買わないような物件だった場合、この物件の相場は12~15%になりますよね。その物件にとっては❝10%❞がピークの価格だったのです。売却の際にキャピタルロスが出る可能性が高くなります。郊外の利回り13%の物件と、都内の利回り6%の物件だったらどちらがいい物件でしょう。私なら絶対に都内の物件のほうをおすすめします。値落ちリスクが少なく、さらに賃貸需要も見込めるからです。―ほかにもポイントはありますか。利回りよりも大切なものは「出口戦略が描けること」です。そこで重要になるのが、「エリア」と「相場観をつかむこと」。「エリア」にかんしては、物件に合ったニーズの有無がポイントです。学生が多いエリアでファミリータイプのマンション需要はありません。広域でみれば、東京都や福岡市は2035年~2040年頃まで世帯数の増加が見込まれ、土地値が下落する要素は少ない。「相場観」はJ-REITの運用会社の動きを見ていればつかめます。J-REITが8~10%で物件運用しているのは聞いたことがないですよね。ここからも高利回りが投資として正しいのではなく、「出口」が大事だということがみてとれます。なによりもその物件ひとつひとつで相場は違ってきます。その相場はJ-REITの取引相場を基準にしたり、「いいパートナー」に教えてもらうことで知ることができるのです。―最後に、個人資産を安定的に運用して本業に専念したい経営者にアドバイスをお願いします。「いいパートナー」を見つければ不動産投資は怖いものではありません。健全経営に徹し、志が高い会社であれば、リスクの説明もちゃんとして、顧客の事業発展をサポートするでしょう。リーシング、リフォームまで一気通貫で対応が可能。徹底的に23区にこだわり物件を仕入れています。不動産投資でわからないことがあれば、どうぞ気軽にご相談ください。まさき)プロフィール1986年、神奈川県生まれ。学校卒業後に建設業に携わり、現場での管理業務の経験を積む。2014年2月、株式会社オープンハウスに入社。その後、株式会社オープンハウス・ディベロップメントに出向。戸建物件の仕入れに携わる。2014年9月、法人事業部に配置転換となり投資用不動産の仕入れ業務に携わり頭角を現す。2015年12月、同社を退職し株式会社Presiの創業に参画。詳細を見る※このサイトは取材先の企業から提供されているコンテンツを忠実に掲載しております。ついて弊社(イシン株式会社)は何ら保証しないことをご了承ください。慎重にご判断ください。人気記事をさらに見る経営者通信メールマガジン経営者通信注目の企業や、ビジネスニュースなど経営者のための情報をお知らせします。全国の経営者向けに発刊している情報誌です。