春の足音が少しだけ聞こえてきた気がします。一昨日、昨日と、今後どう動くかを考えなくてはならない,的な記事を書きました。本日はこのシリーズの最終回の予定です。東京と仙台の既存物件をどうするか、です。稼働率も立地も悪くないので、このままホールドする方向で良いと思っております。規模も小さいので、キャピタルが出ると言ってもたかが知れています。今後の融資審査に悪い影響を及ぼすような物件でもないので、このまま維持でいいと思います。なるのであれば別ですがそうでないなら家族の幸せとやり甲斐という観点でも、続けるべきと考えます。東京については、少し思案のしどころです。東京1棟目は木造借地新築で上物の評価は多少あり、積算評価額<残債。東京2棟目は耐用年数が少し残る築古S造で上物の評価は多少あり、積算評価額<残債。両方とも利回りは10%を越えているので、収益還元っぽい考えであれば、何とか回っているという風に評価はしてもらえるような気がします(細かい計算の仕方はよくわかっていないので割愛しますが・・・感覚的にです)銀行融資という観点でくせ者になっているのは東京1棟目だと思われます。「借地」というのが痛いです。どこの金融機関さんも借り換えに対しては二の足を踏みます。借り換えに応じてくれそうな金融機関さんも若干ありましたが、その場合も自己資金を入れないと対応できないということでした。自己資金を入れてでも借り換えしたい気持ちはあります。この物件は某政府系金融機関で15年融資で借入しており、返済比率は7割近いというドキドキする状態です。その分残債は減っているので良いのですが。自己資金を入れて民間金融機関さんに+5年して借り換えを打診したら、数字としてはまあ一息つける感じになりそうです。自己資金を入れるなら新規案件に投入したい気持ちもかなりありまして(笑)まあその案件が無いというのが実情なんですけど。さんの担当の方とご相談したこともあるのですが、あまり短期で売却すると「投機的」と見なされ、次の融資を受け難くなるようです。購入時より2%ほど低い利回りで売却した場合は、恐らく少し手元に資金が残るものと想像します。こちらも恐らく数百万といったところでしょうか。借地なので売りにくいだろうなあとは思います。ロットが小さいので現金で買ってくれる人がいるかもしれないなあという気はしていますが・・・。あとは短期譲渡になってしまうので、その点は留意が必要かなと思っています。そのデメリットを帳消しに出来る金額で売れればいいのですが、そこもまだ不透明。結局のところ、どうしたらいいか色々悩んでしまいますが、東京1棟目は・売却する・自己資金を入れて借り換えするのどちらかの選択肢が良いと考えます。金融機関さんとの関係もあるので、いったん借り換えが無難なのかなと考える次第です。個人で保有する東京の物件を全て売却してしまうのもどうかなあと思いますから・・・こちらはホールドのつもりです。昨日と今日の内容を考えると、今保有している6棟のうち、木造系の3棟は売ってしまいS造、RC造の案件は引き続き保有するような形になりそうです。政府系金融機関さんの融資枠を空けるために、東京1棟目は自己資金を入れての借り換え、もしくは売却を模索した方がいいだろうと想像します。やって、自分が今後どうあるべきかを静かに考える時間を持つのも良いものです。あとはその指針が正しいのか、第三者の方に数字を含めて開示して評価してもらうプロセスがあると一番いいのですが、そこに至までにはまだ情報の整理ができていないと感じています。時間を見つけてそういったことも行いたいと考えている次第です。手元に現金があれば動きやすいんだけどなあ。ああ、誰か現金数千万ポンと融資してくれる人いないかなあー(いるわけない)最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。札幌の物件を今後どうしていくべきか。人気ブログランキング参加中です。