際にプロが行う10の土地の比較ポイントまとめ土地活用の際にプロが行う10の土地の比較ポイントまとめ2019年1月14日公開Tweet土地活用のプロは、どんな立地を評価しどんなポイントを比較しているのか、気になる方は多いのではないでしょうか。いった選択肢があります。その土地を、だれが、どれくらいの期間、どう使うかによって、投資に必要となる費用や収益が異なります。結果として、最適な土地活用を行えば、不動産の価値が2倍、3倍になることがあるのです。一言で言うなら、「土地の運用方法によって不動産の売買価値が変わる」のです。ここでいう不動産とは、「土地、建物および構造物」まで幅広くを指します。私は元々、外資系の不動産投資銀行に勤めていました。そこでの私の仕事は不動産取得のための調査や不動産取得後の運用計画を立てて実行することでした。これまでに何千件という不動産の調査を通じてわかったことは、土地活用には「多角的な視点」と「多くの運用手法」が必要だということです。土地の状況(形状、道路の幅、日当たりなど)周辺の環境状況(最寄り駅、集客施設など)地域の経済状況(人口動向、年齢や所得、街の人気度など)などを比較することによって、多角的な視点から土地活用を考えることができます。上の画像のように、駅から遠くても、交通量が多く、道路からの視認性が良いと商業地としての価値が高かったりします。多くの運用手法の中から最適なひとつを選び抜くうえで、私たちが使っている値付けの手法のひとつが「収益還元(しゅうえきかんげん)」です。これは、その土地から生まれる収益がいくらであるのかを逆算して値付けをする方法です。マネージャー、マンション管理業務主任者の資格を保有。これまで日本で10,000人以上のオーナーと話し、事例や成功体験を研究。創業80年名古屋の三代目地主の家系に生まれる。ニューヨークでの大学院留学、東京で外資系投資銀行のモルガンスタンレーに勤め、プロの不動産投資を学び、家業再生に活かしたことで事業再生、借金を数年で完済することに成功。セミナー2017」モデル企業登壇/不動産オーナー後継者の会/JFMA「不動産MBA」研究員/週刊ビル経営「建替え経営学」連載/全国賃貸住宅新聞/住宅新報/月刊不動産流通(宅建協会)ほか。土地活用のターゲット土地活用では、土地の上に何を建てるのかを考えることからはじまります。どんな人が、いくらで、何年くらい、この土地を使うのかというターゲットが重要となります。図のように、土地活用では、戸建>集合住宅>事務所>店舗といった順に、経営の難易度が異なります。一軒家の借家やマンションの一室のような自宅を貸す感覚で土地活用を始めることもできます。賃貸人から家賃を得たうえで建物管理を行い、利益を残すという賃貸ビジネスです。事務所や店舗などのような事業用不動産を営む場合は、契約書や税金などをしっかり考える必要があります。住居に比べ、事務所や店舗ではトラブルや事故が起こった際の被害額が大きいからです。詳しくは『はじめての土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめ』をご覧ください。このように、土地の使い方によって、用途と、利用者に合った土地活用例を参考にするとよいでしょう。これらの知識を抑えておいたうえで、立地の状況、周辺の環境状況、地域の経済状況にあった土地活用を選択していく必要があります。・いくら:賃料という3つの基本軸を抑えた上で、土地活用の最適なターゲットを絞り込んでいくことが重要です。土地の広さまずは、土地の広さです。土地の広さの測り方として、1m×1mで1m2(1平方メートル)です。3.3m2で1坪(つぼ)。1坪で「たたみ2畳分」です。土地活用を行う上では、少なくとも10坪(33m2)以上、できれば30坪(100m2)以上の広さが望ましいとされています。土地の形状とは、土地の形や高低差のことを指します。土地の形状は、「整形地(せいけいち)」と「不整形地(ふせいけいち)」の2つに分けられます。土地は正方形に近いことが望ましいとされています。不整形地であると、一般的な整形地と比べて売買価値が低くなります。税務上の評価も低くなり、不整形地補正率では最大40%評価が下がります。土地活用を行う上では、土地の形状がよいものを選ぶとよいでしょう。土地を2つ、3つまとめて整形地に近い状態にすることをおすすめします。正面道路の幅員(ふくいん)正面道路の幅員とは、道路の幅を指します。建築基準法では、建築基準法に定める道路の幅が4m以上の道路に2m以上接していない土地には、「住宅を建てることはできない」と定められています。これを接道義務(せつどうぎむ)といいます。<事例>公道と私道の違いと建築トラブルここで注意したいのが、道は道でも、私道(しどう)の場合です。道には、公道と私道の2種類があります。簡単に説明しますと、道路を管理するのが公共機関の道=公道なのか、私人が作って管理する道=私道の違いがあります。私道は、建築基準法では、そもそも道路ではなく通路という扱いになります。ここは広い道路だから大丈夫だと思って不動産を購入したら、あとで他人の土地の通路だったから土地活用ができなくなったという話もよくあります。間口(まぐち)間口とは、道路と土地の接している長さを指します。この間口が広ければ、建物を建築した際に目立ちますので、商売に適していると言えます。土地活用では、間口の広さと、道路からの視認性が、収益性を大きく引き上げる要素のひとつとなります。建物を建てる際には、建物が何階建てることができるのかを調べておきましょう。これを調べる上で2つも情報を抑えておきましょう。容積率(ようせきりつ)―どれぐらいの大きさの建物を建てることができるかという指標。建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のこと。建ぺい率(けんぺいりつ)―敷地いっぱいに建物を建てることができるかという指標。敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のこと。貸し出す面積が大きければ、その分だけ賃料が多く入ることを覚えておきましょう。日当たり日当たりとは、太陽の光が日中どれだけあたるかということを指します。昔から、「住宅地ならば南東角地」が最高だと言われています。「商業地ならば北西」というのを知っていますでしょうか?これは商売を営む上で、日が長くあたってしまうと野菜などの商品が傷んでしまうと言われているからです。日影規制(にちえいきせい)といって、隣に高い建物が建っていた場合には、高さ制限を受けてしまうことがあるので、隣地の土地活用状況もしっかり確認しましょう。駅、バスなどの最寄りの公共交通機関を確認しましょう。その駅の乗降客数や、主要都市へのアクセスなどの経路も調べておきましょう。主要都市までのアクセス時間などをチェックします。商店街からA駅に向かって実際に歩いている人の数なども見たりします。そこでは、家賃や相場といった数字よりも、土地活用の利用者である入居者の気持ちになって考える感覚値が大切です。周辺環境(集客性や地域性)その土地の周辺環境を確認しましょう。ひとつは「集客性」です。視認性たとえば、土地の目の前の道路の人通りや車の交通量です。飲食店や物販店では集客が重要なため、人通りが多ければ、その分だけ人の目につき、商売が上手くいきます。逆に住居や事務所の用途では防犯や騒音などが問題となるために、人通りが少ない方が理想とされています。ひとつは「地域性」です。地域に住む人の平均所得や治安です。住宅や商業での土地活用を考える際は、その地域に住む人の平均所得や購買意欲が高ければ、その分だけ物が売れ、家賃も高く設定することができます。近くにどんな特別な施設や建物があるかを調べておきましょう。有名な神社やスタジアム、お城など(観光)市役所や企業の営業拠点(大型施設)高速道路の降り口や幹線道路沿い(交通)学校や塾など(教育機関)などです。どれもわたしが実際に土地活用を提案してきた中で、これらの特別な賃貸需要を見込んだ土地活用をしたことで大きく賃料があがったことが挙げられます。地域の経済状況などを比較して、多角的な視点から土地活用を考えます。大通り沿いの土地は店舗にとっては視認性が重要なので価値が高いといわれていますが、住宅では騒音や防犯面で価値が低くなってしまいます。このように、必ずしも「最高の立地=駅から近い」ではなく、その土地の条件に適した使い方(用途)を選ぶことが大切です。駐車場経営の具体的な成功ノウハウと、ノウハウをもとにした成功した駐車場オーナーの3つの事例もしあなたが駐車場経営を検討している、または利益改善をお考えなら、本書はそれに対する、あらゆる疑問や不安を全て具体的に解決します。・5年で1,000名を超える受講生の事例から、当ノウハウを作り上げ、多くの駐車場オーナーを成功に導いてきました。本書は、机上の空論ではなく、実践に基づいた本物のノウハウと情報です。無料ダウンロードして、駐車場経営にお役立てください。無料Ebookを今すぐダウンロードする関連記事はじめての土地活用の前に絶対に知っておくべきノウハウまとめ土地活用は「アパート経営だけではない」と思っているからこそ、様々な土地活用を比較したいと情報を探しているのではないでしょうか。土地活用ではこのようなことをしっかりと考えていきたいものです。投資銀行のプロがやさしく解説!これから不動産投資や土地活用をはじめようと思っている方へこれまでに10,000人以上の不動産オーナーとお話してきました。その経験のなかで、みなさんから最初に「不動産に興味があるのだけど、どんなことから学べばよいのですか?」と質問されます。実は上場会社の社長や、有名人からも、こんな初歩的な相談をされます。30種類の土地活用を7つのポイントから徹底比較したまとめ土地活用の代表例といえば、アパート経営や、マンション経営です。やみくもに土地活用をはじめても、賃貸業で行き詰まったり、そもそも賃貸需要の少ない地域ではスタートすら難しいことも多々あります。そこで、土地活用を調べていると、数々の疑問が湧いてく土地活用の際にプロが行う10の土地の比較ポイントまとめ土地活用のプロは、どんな立地を評価しどんなポイントを比較しているのか、気になる方は多いのではないでしょうか。【失敗から学ぶ2】アパートの土地活用で失敗したオーナーの声と8つのポイント~1億2600万円のアパート建築とサブリース~いま、日本では空前の賃貸アパートやマンションの建築ブームです。一方で多くのオーナーが悪い業者に騙されたり、建築トラブルで泣き寝入りしている現状があります。土地活用をする前に考える「立ち退き」と「明け渡し」まとめ土地活用を今すぐしたい。今ある土地や建物にはすでに賃借人(入居者)がいるために、なかなか次の行動に移せないと思っている方も多いのではないでしょうか。・建替えをしたいが何からはじめ土地活用の5つのメリットと基礎知識まとめ土地活用を行うことで得られるメリットは主に以下の5つが挙げられます。5.経営リスクやトラブルを取り除くこ【失敗から学ぶ1】アパートの土地活用で失敗したオーナーの声と8つのポイント~一括見積もりの罠~いま、日本では空前の賃貸アパートやマンションの建築ブームです。一方で多くのオーナーが悪い業者に騙されたり、建築トラブルで泣き寝入りしている現状があります。近い将来に土地活用をしたい、築古となった借家や集合住宅、ビルなどの建て替えを考えている。立体駐車場に投資してみた。税金の知識デリバティブ先物オプション。