師走ももう間近ですね。東京8棟目(仮)について、売買契約をしてきました。決済は半月後あたりです。連休にさせていただき、海外でちょっと羽を伸ばした私。日本に戻ってきて早速契約のお仕事をこなしてまいりました。対象は東京8棟目(仮)。借地権売買となります。返済比率は割と高めになってしまいましたが、それでも収支としては何とか許容範囲と思います。場所としても、自宅から1駅で最寄駅から徒歩4分なら、稼働率もそこまで低くはならないだろうと思います。何とか・・・といったところでしょうか。家賃はまだ上振れする余地があるとみていますので、少し強気に攻めるという感じでシミュレーションしなおしてみました。返済比率は目標の5割には到達せず。修繕をある程度現金で賄えば返済比率50%は目指せそうなのですが、せっかく借りるチャンスがあるなら借りたいですよねー(その発想がダメという話も・・・)。借りられる時に借りる、というスタンスで行くと、まあ今回の案件は借りれるだけ借りて返済比率60%程度で進めようかな、と思っております。地代が販売資料の通りの金額で維持されていれば、55%程度にて推移したのですが・・・うん、まあ言っても仕方がないことなので、おとなしく受け入れます。なると、どうやって付加価値をつけて家賃を上げていくか?というところを検討する必要があると思いますので、やはり少し尖ったものを作っていきたくなります。やって付加価値をつけていくか、要検討ですね。あ、売買契約の際に借地権譲渡承諾書(この条件で借地を私が譲り受けることを許可していただく書類)にも署名押印したんですけど、これに不思議な文言がついておりまして。※実際の文言と少し変えてますが、テイストはこんな感じです・・・無条件ってなんか怖いですよねえ。この文言は地主さん側の強い要望で設定したということなんですが、これが本当に履行されてしまうと怖いところがあります。できればせめて「甲乙協議の上」くらいは書いてほしいところなんですが・・・。「この条文を入れたからといって、実際に解除することは難しいし、仮に裁判となったら勝てると思うから、万が一履行されそうになったら相談してください」という見解。うーん、とはいえやっぱりちょっと不安です。あり、借地の契約書ではありません。実際に借地契約をする時に、文言に関してよくチェックするようにすればいいのかな?ということを思ったので、とりあえずこれで進めることにしました。地元で一番力のある不動産屋さんなので、そこまで言ってくれたのに変な対応をするということはたぶんないでしょう。さんは借地の残存年数までしか融資はできません。今回なら融資実行時に新規20年にしなくてはならないです。今回は全空で購入するので据え置き期間を来年3月末までとし、4月から20年で返済するということで話がついております。来年4月に新規20年で再契約をするということで良いとしてくれました。契約・決済時は残存期間で実行することになります。よって、借地契約するタイミングはあと2回残っております。今回の元付になる仲介業者さんとは二度目の取引ということもあり、契約自体は非常にスムーズに、つつがなく終わりました。金融機関さんで融資の本申込をしてきます。これから行ってきます。ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。損切りする勇気を奮い立たせ、売却の意思を告げる。人気ブログランキング参加中です。