/【第12回】表面利回りの罠5~ランニングコスト(代表的設備)~コラム2017/04/27【第12回】表面利回りの罠5~ランニングコスト(代表的設備)~シェアTweetみなさまこんにちは!ストレージ大家ひらです。引き続き不動産投資最初の洗礼にして最大の罠である「表面利回りの罠」について説明していきます。表面利回りは以下の式で正確な利回りへと変わります。分母の部分のリフォーム費用を扱ってきました。今回の表面利回りの罠5からは分子のランニングコストを扱います。分母が全部処理しきれた訳ではありません。分母の話に戻ってくることになります。中古物件はさらにメンテナンス代が掛かる利回りの概念は難しいそもそも、掛かる費用のどれが分母でどれが分子かはかなり難しい問題だったりします。問題ない箇所が想定外に運営中に壊れた場合はランニングコストと考えるべきでしょう。これら不確定要素も設備の多寡などでならして計算しておく必要があります。今回はいよいよ購入時に掛かる費用ではなく、あくまでランニングコスト、運営に関係するコストとして扱います。今は簡単に分母なのか分子なのかすら難しいということを意識してもらえればと思います。「人が生きるための空間を提供している」ことにあります。これは本当に大変なことです。同じ空間貸し出し事業でもこの差がよくわかります。ライフラインの維持に必要な基本設備その人が生きるために必要な具体的な設備がライフラインであり、ライフラインを機能させているのが例えば以下のような設備です。基本的に現在では全て必需品です。水回りと言われる、お風呂、キッチン、などです。これが前回のお話しでした。購入時に必要な修繕としてリフォーム費用に組み込んで考えていました。設備維持費用はランニングコスト今回はランニングコストの中の設備費用を考えてみます。運営中に掛かってくるコストとして考えるべき費用です。定期的に壊れていくと仮定する経費です。水回りももちろん含まれます。表[基本設備]の中でも特に代表的なのがエアコンや給湯器です。・金額が大きいこと・定期的に買い換えが必要なことが挙げられます。実際の設備維持費用~エアコン~ではエアコンをまず考えてみましょう。エアコンは6帖用の2.2Kwで家電量販店でも6万前後するかと思います。(余談ですが私が大家を始めた2012年は3万円で買えました。今はもうそういうのはありません)エアコンは10年程度が交換の目安と言われています。毎年6万円の出費が必要ということになります。維持費用は1年に8万円、10万円と上がっていきます。この点もファミリータイプや専有床面積の大きな物件の泣き所です。根本的に、1世帯に2台のエアコンも現在はごく普通です。その2台ともが家主負担である例も最近ではよくあります。年間あたり倍のランニングコストです。実際の設備維持費用~給湯器~給湯器もエアコンと似たような考え方です。交換もやはりエアコン同様10~15年が目安と言われています。最近私が所有している戸建ての給湯器が壊れてしまい、その例で言うと交換すべて含めて総額で9万掛かりました。エアコンより維持費用が掛かります。ちなみに給湯器は安く仕入れないとエアコン以上に高くつきます。先の私の壊れた時の事例でも、管理会社経由だと15万の見積りが上がってきました。賃貸を維持するのに、年あたり6千円必要です。賃貸を維持するのに、年あたり1万円必要です。エアコンと給湯器だけで、1戸あたり年1万6千円が必要となってしまいました。10戸で年額16万円の経費が掛かると考えた方が良いでしょう。私の経験上倍のスピードで掛かってきます。ここに表[基本設備]のその他の設備も組み込んでいく必要があります。洗面化粧台などはコストパフォーマンスが良いので、やはり退去のタイミングで交換する例が多いです。不動産投資の利回りに組み込む必要があります。次回、もう少し詳しくランニングコストを見ていきたいと思います。最新の記事ストレージ大家ひら様々な不動産投資を一通りやっている雑色系大家さん。始めた時から業者さんみたいと言われますが普通の大家です。投資の本質は歪みであり、トータルの利益を常に注目しています。じるるメルマガ登録でじるるの最新記事をお届け!物件情報、セミナー情報などお得な情報も配信!10秒で簡単!メルマガ登録はコチラ×じるるの最新記事をお届け!10秒で簡単メルマガ。