11時チェックアウトはいいなあ。年内最後の富山出張をしてきました。目的は勿論、仲介業者さんに外壁塗装をして物件が綺麗になったことをPRするためです。成果はあったと思います。昨日は午前中移動でお昼前に富山入り。管理会社さんと合流して、営業活動を富山1棟目の集客が見込めそうな店舗に対して行ってまいりました。富山1棟目は「地元の人は買う勇気がない」と言われる場所に建っております。私としては、田舎なのは薄々理解しつつも、価格が異常に安かったので、これだったら多少稼働率が悪くても購入していいだろうと踏んでの決断でした。実際、8部屋中5部屋しかまだ埋まっていませんが、それでも購入価格に対して利回り50%〜60%で回っていますので、何ら不自由はありません。大規模修繕や、ここまでの修繕費から災害で支払われた保険金を差し引いて加味しても利回りはざっくり24%ですから。埋めたいですよね!満室という響きを大事にしたいと思う私です。満室になったら・・・しれっと売却して入れ替えちゃおうかしら!?利益は出ると思いますし。満室になるまで手を緩めようという考えはさらさらございません。ここまでにも結構営業活動を重ねましたが、決めてくれる業者さんとそうでもない業者さんが分かれている状況です。立地とか立地に付随する条件とか、そういう変えようがないことについては仕方がないのですが、それ以外でできることは何でもやろう。その気持ちで、大規模修繕にも取り組みました。外観が良くなれば集客も少し良い影響が出るかもしれない、と思ったためです。(今期は利益が出そうだからぶつけようとか、そういう思惑もありましたが)とにかく大規模修繕は終わったので、これを各仲介業者さんにお伝えして、今までとは違うよということを認識していただかなくてはなりません。把握していただくことが大事です。認識されていないと、結局やった意味がないですから。今回は、重点的に営業している仲介業者さんに対して外壁塗装が終わったことをお伝えすることを力点に置いて営業活動を行いました。トータルで今回は5社に対して営業を行いました。そのうち1社は通りすがりでこんなところに不動産屋さんがある、ということでひょっこり入ったお店です。決めてくれる感じはあまりしなかったけど、PRしておけばどこでそれが活きるかわかりませんので、手は抜きません。だいたい、業者さんは2つのパターンに分けられます。広告料で動くか、人情で動くか。その辺がどちらのパターンになるかは、何度も営業しているから何となくわかります。今回も広告料パターンの業者さんには広告料を上積みする話をしましたし、人情系の業者さんには、今回の大規模修繕はおばちゃんとも仲の良い〇〇さんのところで頼んだんですよ、という話で押したり。あの手この手で対応しましたlともかく、皆さんに対してどうやら物件がリニューアルされたようだぞ、という事実は伝わったと思います。管理会社さん、ご協力をいただきまことにありがとうございました。そんな中で1件具体的な動きがありました。某イケイケ系仲介業者さんから金曜日に問い合わせがあったそうなのです。空室確認と紹介するかもしれないというお話でした。これはちょうどいいということで、営業時に詳細確認をしようというつもりでおりました。そちらの仲介店さんの入口付近から、中は接客してるな〜みたいな感じで様子を伺っていると、奥から店長が気づいてこちらに向かってきます。「ちょうど内見の件でオーナーに直接問い合わせしようかと思っていたんです」と。持ってるなあ、自分(自画自賛)。若い女性の方で、予算的にはうちの物件がぴったりなのだそうです。自社の管理物件でうちよりグレードが高いやつを見せて、価格差を理解していただいた上で決めて貰うつもりだ、と。これは仲介業者さんがうまく推してくれれば形になる可能性がある案件だと思います。管理会社さんを通さず、直に私に電話してこようとしているということは、たぶん次の交渉ごとはアレだろうな・・・と思っていたら、案の定来ました。良さげな条件をちらつかせて、相手に最大限の譲歩を迫る。百戦錬磨のベテラン営業マン。以前、まとめて決めてくれたらここまでは頑張りますよ、とお伝えした広告料を恐らく期待しているのでしょう。「上限」と言ってくるあたりがやり手だなと思います。うまいなあと感心しつつ、かなりの金額を提示したことは言うまでもありません。1年空いている部屋で、田舎でなかなか引合がない以上は一人のお客様を大事にモノにするしかないですから。ADマシマシくらいで決まるならそこは頑張りますよ。いうわけで、本日そちらのお客様が内見となります。3部屋キャンセルの前科もある業者さんなので予断は許しませんが、引き続き経過を見守りたいと思います。いえば、3部屋キャンセルについては一言も触れられなかったなあ・・・ベテラン営業マンのプライドだろうか(笑)夜は一緒に営業してくださった管理会社さんの賃貸部門の方2名、富山1棟目を仲介してくださった管理会社さんの売買部門の方1名、大規模修繕をしてくださった業者さん、物件の清掃をしてくださっている投資家仲間の方、私の6名で懇親会。この週末は忘年会が多かったみたいで、なかなか予約が取れずに難儀しました。美味しいお店なのでお料理も満足いただけたようで、よかったです。皆で頑張って満室にできればいいなと思ってます。ご協力よろしくお願いします!ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。富山1棟目の大規模修繕完了!人気ブログランキング参加中です。