マンション売却・購入のノウハウなどを紹介します。~戦後から平成まで~さて、前回は明治から戦前までの雁来村・・・現在の東雁来の歴史を紹介しました。戦前までの雁来村は牧畜が盛んな農村でしたが、それが平成最後の区画整理地、そして札幌市が自ら大規模に分譲するおそらく最後の住宅地である『ウェルピアひかりの』となるのか、紹介してゆきましょう。前回までは終戦時点の牧草地帯であった雁来村を紹介しました。明治23年頃として郷土史に記される雁来村の写真は、砂利舗装がされ、半円筒型の倉庫が立ち並んでいます。左手前の倉庫には牧草の山と思われるものが積みあがっています。前回も紹介した昭和27年の地形図ではこの通り、雁来村は一帯が牧草地帯になっています。この後、昭和30年には雁来村が所属する札幌村が札幌市へ編入されます。その後に豊平町や手稲町が編入されて現在の札幌市域になります。昭和34年には戦前から棚ざらしになってしまっていた鉄骨トラス橋の『雁来橋』が完成します。明治からの計画であった鉄橋による雁来橋がようやく完成したという事です。戦後の雁来村・・・改め、雁来では東区の他の地域に遅れ、ようやくタマネギの生産が広まりました。昭和30年代の札幌では農地解放の影響もあり、宅地の造成分譲が進んでゆきますが、雁来ではとりあえずそういった兆候は見られません。昭和40年代には、『ライラック団地』が造成されます。これは現在の東雁来9~10条4丁目にあたるエリアです。形状から、農地解放によって土地の払い下げを受けた元小作人の地主による開発だと思われますが、郷土史やインターネットでもその記録は見つけることは出来ません。(このサイトが表示されてしまいます。)区画整理によって、現在は公園や町内会の名前に名残を残すのみです。昭和50年代には、東雁来地区に再び大きな波が訪れます。昭和50年、従来は豊平川沿いを通っていた国道275号線を現在のルートへ変更する『雁来バイパス』が着工します。それに伴って、昭和55年に国道275号線のルートの一部でもある『雁来大橋』が完成します。これは赤枠で囲まれた区画『ウェルピアひかりの』である『第二地区』ではなく、左下の赤枠の欠けた部分、東雁来6~8条1丁目と東雁来8条3丁目のごく狭いエリアで行われたものです。昭和50年代の航空写真を見ると、まだまだ畑が多くなっていることが分かりますね。戦前はほぼすべてが『草地』でしたが、航空写真からは北側が牧草地、南側が畑になっているように見えますね。ライラック団地以外には、旧・国道275号線に沿って人家がぽつぽつと建っています。昭和60年には雁来村から『東雁来』へ町名変更、ただし、条丁目が付いた部分と付かない部分がありました。6年程度で完了する規模という事で上記の航空写真でも家がみっちりと立ち並んでいます。平成3年には、一帯が都市計画の見直しに伴い市街化調整区域から市街化区域に編入され、住宅街として、より開拓のしやすい下地が作られてゆきます。よって農地が減少してゆきます。元々の地権者から札幌市が土地を収用し、道路や公園を設けて住宅地を造成する作業が始まってゆきます。事業の開始から7年を経た平成15年度から『ウェルピアひかりの』として保留地分譲が始まります。平成15年に始まった『ウェルピアひかりの』の住宅分譲はその後14年に渡って少しずつエリアを拡大して分譲がされました。一気に販売をするという手法では、将来、同時期に一気に高齢化・過疎化が進むということから、その対策という意味もあったのでしょう。(まぁ、事業費の関係というのも大きなところですが。)分譲から少し年数が経った南側のエリアですね。公園もよく整備されており、広々とした街並みになっています。この航空写真は平成20年前後のものと思われますが、まだ現在ほど開拓が進んでいません。ここから更に、次から次へと宅地の造成分譲がされてゆきます。札幌市による保留地の分譲の他、元々の地主さんによる仮換地の売却や、仮換地の上にアパートやテラスハウスを建築する、という動きも活発になります。ウェルピアひかりのひかりのはバブル崩壊後に始まった土地区画整理事業であり、失われた20年とも言われる情勢下で分譲されましたが、終盤の開発には追い風が吹いたように思います。国道275号線の両側にはDCMホーマック東雁来店を始め、スーパーや100円均一などの他、マクドナルドやゆで太郎など飲食店等、住民の生活に直結施設が充実してゆきます。南側から国道275号線にかけて、工業地として数々の倉庫・物流センターが開業します。いった『働く場所』が出来ることで地域内で経済が循環し、住民のサイクルが形成されることで街が長寿命化する、という狙いもあるのでしょう。平成26年には消費税8%への増税があるということで、住宅やアパートなどの建築の駆け込み需要がありました。翌平成27年には相続税増税によって、地主さんが土地を更地のまま所有しているリスクが高まり、貸家建築がブームとなりました。『郵便局』とは言いますが、窓口やATMは設置されていないロジスティクスセンターです。換地が指定され、これまで『仮換地』であったものが、正式な土地として確定されました。これを区画整理事業の用語で『換地処分』と言います。実際に換地処分をされた1月は年が明けていますが平成29年度内なので、記録上は『平成29年度事業完了』とされています。東雁来の現在の姿は、国土地理院の航空写真ではまだ開拓途上のものですが、Yahoo地図では、もう少し開発が進んだ状態が見て取れます。完了した事で、不動産業者やハウスメーカーも、こぞって東雁来エリアの土地所有者の方に、売却やアパート建築の営業をかけているようです。いった意味で、これからもまだ伸び代のある地域であると考えてはいますが、一方で、過去にあった少子高齢化による住宅団地の空疎化と同じ轍を踏んではなりません。今後も、『東雁来』、『ウェルピアひかりの』の動きを注視してゆきます。~明治から戦前まで~さて、昨年ようやく札幌市による土地区画整理事業が完了した『東雁来』エリア、通称『ウェルピアひかりの』について何度か紹介してきました。このエリアが土地区画整理がされる以前、明治からどのような経緯を経てきたのかについて改めて紹介したいと思います。今回は『東雁来』全体ではなくそのうちの一部、『ウェルピアひかりの』の範囲を地図で赤く囲み、比較してゆきますが、歴史の記述については概ね東雁来全域の歴史であるとご理解頂ければと思います。東雁来地区の以前の名称は雁来村と言いますが、ここに最初に入植をした人々は、明治6年、対雁村があまりに不便なので開拓地を替えて欲しい、と開拓使に要望をした人々でした。)から入植した人々の一部です。当初は同じく対雁村と呼んでいたそうですが、開拓使から紛らわしいので『雁来村』と改称するようにと命令が下りました。して手に入れた代替の土地でしたが、豊平川は当時から氾濫を繰り返しており、土質も泥炭地(現在も札幌市の北側はほとんどがそうなのですが)で水はけが悪く、農業を営むには難しい土地でありました。その為、当初対雁村から移ってきた人々は徐々に雁来村を離れ、最終的に残った人はほとんどいなかったという事です。豊平川の氾濫や泥炭地質は他の札幌市北部の地域でも営農の支障となり、離散する開拓地が多かったようです。寒冷地では細菌の働きが弱く、枯れた植物が十分に分解されずに冬になるという事を繰り返して土は泥炭となり、その泥炭はべたべたと粘土のように水を含みます。国防と富国強兵のために北海道を開拓したい国としては、開拓民が離散することは避けねばなりません。明治18~19年、北海道庁が樺戸へ向かう道路、現在の国道275号線を整備し、併せて明治19年には豊平川の雁来村付近にも築堤が出来、豊平川の氾濫が緩和されました。明治28年には札幌監獄の囚人の労役として、雁来付近に堤防が築造されます。して明治20年代になって若干堤防のようになって安定してきたため、雁来村には富山県や福井県などから入植した人々が定住するようになったとのことです。発行した地形図に彩色をしたものです。国道は現在よりも川寄りのルートを通っており、豊平川も蛇行しています。地図左下の三角点通はまだ途中で止まっています。地図の右上・北東側にはがこの付近に明治の早いうちから『牧場の茶屋』と呼ばれる場所があり、ここに売店や休憩所があったそうで、立ち寄った人々は必ず立ち寄っていたそうです。今でいうところのパーキングエリアや道の駅ですね。この後の時代、大正の地形図にも『牧場』と記載されていますが、ぼくじょうではなく、マキバと読むそうです。この頃の産業というと主に農業ですが特にこの地域では燕麦が生産されていました。札幌市東区といえば現在もタマネギが有名ですが、この頃の雁来村ではまだ生産されていなかったようです。毎年秋にはサケが遡上しており、サケやマスを漁獲することもあったようです。明治35年には雁来村が札幌村に統合され、札幌村字雁来村という町名になりました。(本文では継続して雁来村と呼称します。)札幌の歴史に詳しくない方の為に解説しますと、ここで言う『札幌村』は現在の札幌市東区にあたるエリアで、現在の中央区にあたる中心街のエリアは『札幌区』といいます。明治35年には、雁来村で乳牛の飼育が始まり、雁来村ではその後酪農が盛んになってゆきます。併せて、この周辺の農作物として牧草の生産が始まります。雁来村では他にジャガイモやデントコーンが生産されていました。デントコーンとは、主にデンプンの利用や飼料としての利用を中心として生産されるトウモロコシです。いわゆるトウモロコシとして食用されるものはスイートコーンと呼びます。この頃の雁来村の農家さんは川を挟んで東側である現在の札幌市白石区米里や江別市に畑を持っていた方が多く、豊平川を渡るために、渡し船を持っている方が何人もいたようです。豊平川に架かる最寄りの橋と言えば白石本通(現在の国道12号線)に架かる東橋であって、雁来村から直線距離で最低でも2kmありますから、普段使いをするわけにはゆきませんでした。(目的地が逆方向の為、単純計算で倍の4km移動距離が増える訳です。)その為、当時から橋を架けたいという計画があったようで、北海道開発局は明治43年頃の設計図面を公開しています。実際に建築が始まるのは明治、大正を経て昭和になってからです。『雁来』のほかで分かる事として『三角』として三角点通りが開通していること、画像中央右側の『場』という文字は『牧場』の一部であることなどがあります。開拓が進みませんでした。『厚別』も札幌市南区の奥地を指す呼称ですから、札幌の歴史においては元々の地名と現在の地名の位置がズレでしまっている事が多いのです。小川二郎氏の会社で、種苗や農機具の販売を行なっていました。店舗は中心部にあり、この場所では牧草の生産をしていました。記録にはありませんがもしかしたら、出張所のような形で種苗や農機具も販売していたかもしれませんね。堤防が築造されたことによってマシになったとはいえ、その後も依然、豊平川は度々氾濫していました。ネタバレをしてしまうと豊平川は昭和56年になるまで氾濫を繰り返していたのですが、豊平川の治水というのはそれほどに困難な課題であったと言えるでしょう。北海道開発局によると昭和7~16年、郷土史によると昭和8~19年にかけて、豊平川の河川の付け替え=ルート変更が行われます。川が氾濫は水の流れが激しくなり、川の各部分での水量が一定ではなく、主にカーブ部分から水が溢れてしまうことで起こります。通して行われた大工事で、戦時下でも実行するほどまでに非常に重要な意味を持っていたと言えるでしょう。併せて明治43年から計画のあった『雁来橋』の計画も30年近くを経てようやく動き出します。前掲の設計図に従って鉄骨トラス橋の建築が昭和13年に開始されます。大東亜戦争の勃発から鉄材が不足し、橋脚(ピア、ピーア、ピアー等と言います)を設置した段階で工事は頓挫してしまいます。やむを得ず、昭和15年には『雁来仮橋』として木造の橋が設置されます。このようにして戦時中にも関わらず、豊平川の整備が進んでいきます。昭和9年には雁来村のうち、国鉄の鉄道を超えた東橋周辺(現在の札幌市中央区の東12~20丁目付近)が札幌市に編入されます。昭和20年には終戦を迎えます。上は戦後昭和27年発行の内務省地理調査所の地形図です。地図に記載の『雁来橋』は木造のものですが、白石区と結ばれました。雁来村一帯には牧草地が広がっているように見えます。逆に、燕麦やジャガイモ、デントコーンなども生産されているはずなのですが、地図記号は『畑』ではなく『草地』となっています。酪農では乳牛だけではなく羊も育てていたようです。どちらにせよ、戦後の時点で純粋な農村であった東雁来村は、どのようにして札幌で平成最後の区画整理事業地『ウェルピアひかりの』となったのでしょうか?次回の記事では戦後から平成に至る歴史を紹介してゆきましょう。東雁来『ウェルピアひかりの』の仮換地を売りたい人はどうすればいいの?当記事は平成28年5月9日の記事を一部改訂の上、再録したものです。現在、ウェルピアひかりのの札幌市による保留地分譲は完了しており、民間で流通しています。札幌市の分譲当時の状況を示す資料として、本記事を公開します。今回取り上げるのは東雁来『ウェルピアひかりの』です。『ウェルピアひかりの』は、明日、平成28年5月10日から一週間に渡り公開抽選会が開始され、その後、公開抽選会で抽選とならなかった土地の先着順分譲受付が始まります。ゴールデンウィークには『ウェルピアひかりのゴールデンウィーク住宅祭』として、公開抽選会に先立ってプロモーションイベントが開催されました。札幌の不動産市況は在庫の枯渇から、停滞ムードが漂いつつあるようですが、ありがたい事に私の身辺では新規の案件も安定的に依頼頂いており、長方形の更地から超難易度の無道路地や欠陥だらけの建物まで、バリエーションに富んだ仕事をさせてもらっており、楽しく過ごしております。中古マンションの一般流通は在庫不足から下火になってしまっており、また、アパート・マンションなどの収益用・投資用の不動産に関しても、あまりに高値となってしまって売主側・買主側の双方とも身動きが取りづらい、というのが正直な処です。そんなこんなで忙しくしており、ブログの更新もままならない状況ですが、『ウェルピアひかりの』に関しては毎年恒例の記事ですから、今年も書きましょう。札幌市の戸建分野では今最も注目度の高い地区です。完了予定は、平成29年度ですから、あと丸2年しかないという事になります。(平成30年度~平成35年度は『清算期間』といい、いわば後処理の期間になります。基づいて行われる事業で、ざっと言えば、キタナイ市街地をキレイにして価値の向上を目指す事業...もっと言えば、道路や公園の整備を含む区画整理をする事で、土地や道路を直線に整え、利便性や財産価値の向上を目指す事業です。『土地を切り貼りして四角く整理する』とでも言いましょうか。その『区画整理の施行者が切れ端を集めた土地』を『保留地』と言い、『元の地主が持っていた土地を切って四角く整理した土地』を『仮換地』と言います。まー、これはあくまでイメージの話であって、『保留地』も『仮換地』も四角い更地である事に変わりはありませんし、『仮換地』と言っても、元の土地とは遠く離れた場所になる事も多々あります。ぶっちゃけた話、整理する前と後で、土地の面積は、当然に小さくなります。そりゃーそうです、道を広くして、公園などの公共用地を確保する事が『区画整理』なのですから。この、目減りする部分を『減歩(げんぶ)』と言い、目減りの割合を『減歩率』と言います。『ウェルピアひかりの』では、なんとその目減りの割合...『減歩率』は、50.70%にもなります。よって、土地の面積は半分以下になる、という事です。別の側面から見れば、土地の面積単価が2倍以上になる、とも言えます。これは別に不適当な数値という訳ではなく、区画整理前の状況を見てみると納得の行く数値です。道路や公園となった土地...『公共減歩』の割合は31.53%ですから、残り48.29%が『仮換地』...『元の地主が持っていた土地を切って四角く整理した土地』です。(数値については札幌市公式サイトの最新年度のデータから引用しています。)そして、札幌市が冒頭に紹介したようなプロモーションイベントを開催したり、SUUMOに特設コーナーを設置したりして分譲している土地は、区画整理によって『区画整理の施行者(札幌市)が切れ端を集めた土地』である『保留地』なのです。区画整理の施行者(札幌市)はこの『保留地』を売却することによって、区画整理の為に支出した費用を回収する、というのが土地区画整理法のメソッドです。元の地主というのはどのような人々なのでしょうか?既に事業が開始して12年が経過している平成20年当時の航空写真を見ても、この地域に関してはさほど人口密度が高かった訳ではない、という事が分かります。昭和50年頃の航空写真を見ると、殆どが農地であった事が分かるでしょう。『仮換地』のうちの大部分は、当時から東雁来で農業を営んでいた方々が取得しました。広大な畑の半分程度の面積とはいえ、かなり大きな宅地が『仮換地』となってでしょうが、土壌改良の為に土壌の入れ替えが行なわれたり、道路が整備されたりしていますから、農業を継続していくことは現実的ではありません。店舗、倉庫などはごく限られたエリアにしか建設する事が出来ませんから、更地にしておくと税金が高く付きますからアパート経営をしていく、というのが王道でしょう。区画整理事業が始まる以前にこの地区に住んでいたのは、農家の方だけではありません。航空写真を見るとさほど世帯数が多い訳ではありませんが、雁来川沿いに民家が立ち並んでいます。昭和40年代には現在の東雁来9条~10条周辺に『ライラック団地』が形成され、当時流行りだった中規模な宅地造成が行なわれていた事が分かります。(ちなみに、現在も『ライラック町内会』や『ライラック公園』といった地名が残されています。)こういった、一般的な規模の宅地にお住まいだった方々も、区画整理事業に伴って、相応の移転補償金を受け取り、自宅を明け渡し、『仮換地』を取得する事になります。『仮換地』に戸建を新築する人もいたでしょうが、それなりに高齢化の進んだ地区ですから、『仮換地』を売却した資金を元手に、マンションや施設に移るという方も多かったのではないでしょうか。第三の『仮換地』の取得者として、『不在地主』がいます。地元の農家の方の血縁者が相続で引き継いだ土地が『仮換地』になったケースもあれば、原野商法のような『将来値上がりするかも...』という投機的な目的で購入されたケースもあります。『どうにもならない土地をつかまされてしまった』人が多くいたようです。いった『不在地主』の方々にとって、この土地区画整理事業はまさに福音と言えるでしょう。建物が建築不能だった土地が、多少目減りしても、ニュータウンの四角い更地に生まれ変わるのですから。『仮換地』であっても『保留地』と同様に売却する事は可能ですから、開発中のニュータウンとして注目度が高いうちに売却して換金してしまうのも賢い手段です。『不在地主』の方が取得する『仮換地』を売却するにあたっては、いくつかハードルがあります。1.売却を依頼する業者は自分で見つける必要がある。これは不動産を売却するにあたって共通のハードルですが、信頼できる不動産業者を探す必要がある、というのが第一段階です。『不在地主』の『仮換地』は通常より特殊な取扱いが多くなる為、通常の売却よりも慎重に不動産業者を選んでゆく必要があります。2.『仮換地』の取引は法律的に特殊な取扱いが必要になる。ここまでに説明してきたように、土地区画整理法というのは、非常に厄介な法律です。土地区画整理法に関するテーマが必ず出題されるほどの重要項目ですが、実務上では、札幌でさほど多くが実施されていない都合、きちんと取引をこなせる不動産営業マンがどの程度いるか、未知数です。3.札幌市の『保留地』がライバルになる。これまでに書いて来た通り、札幌市は『保留地』を大々的に広告費を投入して分譲しています。同じエリアで更地を売る、という事は必然的に札幌市の『保留地』がライバルになる、という事です。『保留地』の価格はインターネット上で公開されてしまっていますから、様々な条件を勘案して多少上回る価格で成約する事は可能ですが、『保留地』の分譲価格を大幅に上回る価格での成約は見込めません。価格がある程度固定している点、比較対象となってしまう土地が多く存在する点がネックです。札幌市が大々的に広告してくれている分、エリアの認知度は高いですし、極論、札幌市の『保留地』よりも安い価格設定にしてしまえば、割安感があってかなり売りやすくなる、という事でもあります。4.不動産売買には『本人確認』が必要になる。実はこれが一番のネックとなり得るハードルです。札幌近郊にお住まいの『不在地主』の場合にはさほど問題にはなりませんが、北海道外にお住まいの方が『仮換地』を所有している場合には、ちょっと問題となります。不動産業者が売却を受託するにあたっては『本人確認』が必要になります。どんな事を確認するかといえば『その人が間違いなく本人か』、『その人が不動産の所有権を本当に持っているか』、『不動産を売却する意志があるか』などです。普通の感覚では考えられませんが『売主のなりすまし』や『所有権がない売却』というのが、不動産業界ではよくあるトラブルとして、業界紙などで取り上げられています。印鑑証明や権利証を偽造した完全に詐欺的ななりすましもあれば、他に相続人がいるのに自分だけで売却を決めてしまったり、という事もあります。不動産業者が『本人確認』を怠ると、買主から損害賠償を求められる場合もあります。いった意味で、不動産業者としても『不在地主』との業務は慎重に薦めてゆく必要があります。業者とケースによっては、遠方のお客様をお断りする場合もあるかもしれませんね。『仮換地』を売却する場合、これらのポイントに留意する必要があります。私としては、土地区画整理法の取り扱いや不在地主とのやり取り、可能な限り高値で成約するよう販売戦略を組んでゆく事を大前提に業務を遂行していますから、東雁来の『仮換地』を所有する『不在地主』の方からの依頼も受けています。ウェルピアひかりのの『仮換地』の売却相談をご希望の方は問合せフォームからご連絡下さい。ブログへのメッセージでも対応致しますが、個人情報を含む事になるのでコメントはご遠慮下さい。『ウェルピアひかりの』ではどのような販促がされていたか当記事は平成27年1月10日の記事を一部改訂の上、再録したものです。現在、ウェルピアひかりのの札幌市による保留地分譲は完了しており、民間で流通しています。札幌市の分譲当時の状況を示す資料として、本記事を公開します。本日、1月10日から1月12日まで、多くの人は三連休が始まりました。そこで、新築を検討している方への私からの提案なのですが、『ウェルピアひかりの』の新春住宅祭へ行ってみては如何でしょうか?新築を検討している方でなくとも、不動産を勉強している方にお勧めです。ある、札幌市の新規分譲団地の名称で札幌市の新築市場では非常に注目度の高いエリアです。『注目度が高い』というのは、賛美両論あるという事でもありますが、その辺、私が不動産のプロとしてどう考えているかは、過去の記事を参照して下さい。新春住宅祭』なるイベントを開催しています。これ、毎年シーズンごとに定期的に開催しているイベントではあるのですが、キャンペーンのための景品が、結構豪華です。抽選の小吉、中吉、大吉に応じてぴかりんグッズをプレゼント4.W見学プレゼント!指定のモデルハウスを見学すると、『あったかブランケット』をプレゼント※各プレゼントの応募の為には指定された数のモデルハウスを見学する必要があります。景品の応募には期間中1家族1セットのみなどの制限があります。私はなぜ札幌市やハウスメーカーの太鼓持ちのような記事を書いたのでしょうか?それは当然、他にはない、面白い情報があるからです。広告であれこれプレゼントと言われても、具体的に何なのか分からなければ、行く気も失せるというものです。́∀`)∩まずは、『2.福袋プレゼント!』モデルハウス3軒を内覧してスタンプを集める事で、受け取る事ができます。左上から紹介しましょう。・折り畳みバケツ年末のビンゴゲームの景品のようですが、割と役に立ちそうですね。あるそうですが、知人は大吉を引き当てたそうです。これも左上から紹介します。『ぴかりん』は『ウェルピアひかりの』のマスコットキャラクターです。...うーん、大吉でこれですか...まぁ、しょうがないですよね。小吉や中吉は、数の差こそあれぴかりんグッズの詰め合わせでしょうね。『4.W見学プレゼント!』は、茶色くて落ち着いた柄のブランケットだったようです。これは、モデルハウスのうち指定された2種類を内覧した方に、もれなくプレゼントされるものですが、知人は受け取らなかったとの事です。...と、いう訳で、明日と明後日の2日しか有効ではない情報ですが、札幌市が主導する住宅地分譲事業でどのようなキャンペーンがあったのか、今後のためにも大変資料性の高い情報であると考え、掲載しました。最後に『1.招運!!初夢抽選会』ですが、モデルハウスを3軒内覧した後5つの景品のうちから1つを選び、後日、各2名の計10名に1万円相当のプレゼントが当選します。5つの景品は下記の通り。ガソリンカード・札幌グランドホテルレストラン食事券これは、それぞれ2名ずつの当選者しかいない訳ですから、如何に競争率の低い景品を選ぶかが、当選のカギになるでしょう。すし券やガソリンカードは汎用性も換金性も高いですから、競争率は高いはずです。こども商品券は子供服や玩具を買えるという事なので、これは微妙です。狙い目は温泉券か食事券のどちらかでしょう。札幌市が税金を使ってこのように豪華なキャンペーンを実施している事には、あまり良い気持がしない市民の方もいらっしゃるのではないかと思います。原発に反対して停止させたところで、それまでに原発を建設するためにかかった費用や、これから停止した後の原発を維持するためにかかる費用がゼロになる訳ではありません。物事というのは、途上にあるものを瞬時にゼロにすることは出来ません。それが現実的な考え方であって、良識ある人の了見というものです。いった意味では、私は札幌市の『ウェルピアひかりの』の分譲事業が、自身のビジネスと関係なく、一市民として成功してほしいと考えています。・・・などは、『ウェルピアひかりの』へ行くことを個人的にお勧めします。参加方法は至って簡単。明日と明後日の10:00~16:00までに、現地事務所に行きましょう。スタンプラリーのカードを受け取って、各モデルハウスを内覧します。現地事務所にもモデルルームにも駐車場がありますから、車でも安心です。前述の通り現在は保留地分譲は終了しており、現地事務所も現存しません。札幌市が分譲する『ウェルピアひかりの』ってどうなの?当記事は平成26年4月7日の記事を一部改訂の上、再録したものです。現在、ウェルピアひかりのの札幌市による保留地分譲は完了しており、民間で流通しています。札幌市の分譲当時の状況を示す資料として、本記事を公開します。一週間後、平成26年4月14日(月)から東雁来の『ウェルピアひかりの』の保留地分譲が始まります。毎年毎年の恒例行事でもあるのですが、この日から同地区の現地事務所が開き、資料も解禁になります。『ウェルピアひかりの』は札幌市の戸建分野で今最も注目度の高い地区です。注目度が高い、というのは好評悪評色んな意味で...ですね。悪評としては『泥炭地でとにかく地盤が悪い、水はけ最悪』それぞれまったく別のところを見ているので、こればかりは相容れないんですよね。私は商売柄、交通の利便と収益性・処分価値しか見ない人なので、自分自身が買いたいとは思いませんが、そういう選択肢もアリなんじゃないかな、とは思います。自分が納得して購入したものであれば、それで良いのですが、情報を集めずになんとなく買ってしまって後で後悔、というのはあんまりだと思いますので、情報の一つとして『東雁来』と『ウェルピアひかりの』について私なりにまとめてみます。平成3年度見直しに伴い市街化区域に編入、平成8年から土地区画整理事業を開始し、平成30年に完了予定です。現在、札幌市と協賛業者が分譲を行っています。昭和53年度見直しに伴い市街化区域に編入、昭和58年から平成元年まで土地区画整理事業により整理されました。◆地盤の悪ささて、批判の対象となっている『地盤の悪さ』ですが、札幌市が提供する地震防災マップや液状化危険度図を見ると、あまり地盤が強いとは言えませんが、周辺にはもっと悪い状況の土地も多く、市内でここだけが極端に地盤が悪い土地である、という客観的根拠はありません。売主である札幌市の出した資料が客観的かは置いておいて、札幌市の公開する各種資料を否定する第三者的資料も公開されてはいませんからね。(数値が良いのは、泥炭地の上に盛り土をしているから、という見解も聞きますが、それにしたって数値的な調査データを見たことがないのです。携わる人間の経験則としては一考の余地があります。)とはいえ、当の札幌市自身も、土地の概要に『軟弱地盤』と小さく書いて販売しています。よるところが大きいように思います。◆ニュータウンゆえの宿命また『ウェルピアひかりの』の各種広告に記載されているようにこういったニュータウンには『子育てファミリー世代の皆さんが暮らしています』これはもちろん良いところでもありますが、短所ともなり得ます。方が同時期に購入する関係上、20年後、30年後には、地域全体としての高齢化に見舞われ、過疎化と地価下落が発生します。人口が減れば、民間資本のショッピング施設は容赦なく閉店してゆきます。札幌市は『ウェルピアひかりの』のバス網を充実させると掲げていますし、高齢者や障碍者に優しい福祉の整った地域とする事も目標として掲げています。地下鉄からもJRからも遠く離れた地区が、将来的に便利な街であり続けられるのか、どちらかといえば疑問符が付くと感じるのは、私だけではないでしょう。札幌市主導で行った事業だから大丈夫、という保証も当然ながら出来ません。札幌市は過去にも都市計画の大失敗と批判されるような事業をいくつも手掛けて来たのですから。◆とはいえ、当面は便利な状態だと思いますよ色々悪口みたいな事を書いてしまいましたが、どんな財産にだって不確定要素やリスクは必ず付いて回るものですし、そのリスクは原則、価格に反映しているのが資本主義社会です。いった視点から見ると、ウェルピアひかりのの分譲価格は不当に高額と言う事も出来ません。して、軽工業や配送センターも誘致しているところです。札幌市としても意地と見栄がありますから、当面はこの地区の発展に注力していくのではないでしょうか。いった意味で、ここ十数年単位で極端に状況が悪化するかと言えば、私はNOと答えます。いつ大地震が来るか、20年後、30年後の地価がどうなっているのか、そんなことは誰にも保証出来ませんし、そんな事を言っていたら財産なんて持てません。どのような資産を買うにせよ、『割り切り』と『納得』が肝要です。4月14日の分譲開始に伴い、各種販売資料も公開されますので、何か興味を惹くような内容があれば、またこの地区を取り上げます。◆個人的には...ウェルピアひかりのは『スポーツのまち』だそうですが、計5面あるサッカーコート(+2面のフットサルコート)に時代を感じてしまいますね。1面がコンサドーレ札幌ユース、2面が札幌サッカーアミューズメントパーク、2面が東雁来公園サッカー場だそうで、それぞれに所有者は違うそうです。これらのコートは平成10年代の後半に開業したようですが、平成10年がコンサドーレ札幌のJリーグ加盟、平成14年がワールドカップですから、本当に、時代背景がよく出ているなぁという印象ですね。コンサルティング会社等を経営しています。様々な業種の法人や個人事業主の方と関わる事で、色々と興味深い経験を積んで来ました。コンサルティングを得意としています。ウェブ上では『札幌の不動産』に関する諸事情を取り上げて来ました。不動産調査や取引の実際や札幌近郊での実例や、自宅の購入や不動産投資に関する記事のほか、札幌の歴史に関してもマクロ的に各論で紹介しています。処分などのなかなかプロフェッショナルのいない分野も得意としています。日本の地方都市における『新しい枠組み』を模索しています。札幌市南区に生まれる。(現:宅地建物取引士)試験合格。都内税理士事務所に勤務。不動産コンサルティング業に従事。ブログ『この道なぁに?札幌』開設。ウェブサイト『BEHEMOTH』開設。