い出話お問い合わせ2017.07.24騙されるな!ワンルームマンション投資の節税は最初だけだ!ワンルームマンション投資で節税しましょう!「会社員・公務員でも払った税金(所得税・住民税)が戻りますよ!」こんなセールストークを受けていませんか?ワンルームマンション投資で節税になるのは確かですが、当初の数年だけです。今回はワンルームマンション投資が節税になる仕組みと、その節税効果が長く続かない理由について具体的に見ていきましょう。ワンルームマンション投資が節税になる仕組み不動産収入は「総合課税」に分類されます。サラリーマンがワンルームマンション投資を始めたとしましょう。購入したワンルームから得られる「不動産所得」の2つの所得を得ることになります。「総合課税」とはこの2つの所得を合算することを言います。ここまで見ると、給与所得+不動産所得でなおさら税金が高くなってしまうのでは?と思われるでしょう。確かに不動産所得がプラスであればその分納める税金は多くなります。仮に不動産所得がマイナス(赤字)だった場合はどうでしょう。確定申告で給与所得から不動産所得の赤字分を差し引くことができます。これを損益通算といいます。なると、給与所得が少なくなりますから、その分納める税金も少なくてすみます。これこそが、ワンルームマンション投資が節税になる仕組みです。ワンルームマンション投資の節税事例では具体的に新築のワンルームの節税事例を具体的に見ていきましょう。以下のようなよくある新築ワンルームをフルローン(別途諸費用80万)で購入したとします。家賃収入は月10万なので、年間で120万円です。それに対して、必要経費を算出します。前述したように、ワンルーマンション投資で節税になる仕組みは、不動産所得の赤字です。年間120万以上の経費を出さなければならないということです。以下はこの新築ワンルームを購入した際に出せる初年度の年間収入と必要経費です。収入120万に対して192万の経費が出ていますから、-72万の赤字となります。給与所得が500万のサラリーマンであればー72万の不動産所得と「損益通算」となります。500万ー72万=428万に所得が下がります。それに対して納める所得税も下がりますからその差額が節税となるわけです。必要経費の大部分を占めているのが、「減価償却費」と「購入諸経費」です。購入諸経費はローン事務手数料や登記費用などで、物件を購入する際に発生する費用で経費として出せるのは初年度のみです。簡単に言うと建物の価値の減少を数字で表したものです。モノには耐用年数があります。その耐用年数をもとに減価償却を計算します。モノによって耐用年数は異なります。今回の鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年は47年です。この耐用年数に応じて「償却率」が定められており、その数値をもとに年間の減価償却費を計算します。新築のワンルームは鉄筋コンクリートなので法定耐用年数は47年で償却率は0.022です。以下はその計算例です。この物件を購入すると、年間で44万円の減価償却費を毎年出すことができるわけです。この減価償却費は「非資金費用」と言われ、現金の支出の伴わない出費になります。47年を経過すると減価償却は0円になりますから、それ以降は減価償却費を経費計上できなくなります。2年目は節税どころか納税に初年度はめでたく赤字となり、節税に成功しました。次年度はどうでしょう。以下はワンルームマンション投資2年目の経費をまとめたものです。次年度は購入諸経費もありませんし、不動産取得税も払いません。出せる経費が大きく減ってしまうのです。家賃収入120万に対して、必要経費が98万しかないですから、120万ー98万=22万となり、黒字になってしまいました。給与所得が500万のサラリーマンであれば22万の不動産所得と「損益通算」となります。500万+22万=522万に所得が上がります。所得が増えたので、その時点で節税ではなく、納税(納める税金が増える)となってしまいます。どんな必要経費がだせるのか理解していきましょう。不動産の確定申告において、大きく下記の12種類の経費を計上することができます。購入時に諸費用(初年目のみ)の最低限の費用で計算しております。事例の経費以外でも、ワンルームマンション投資のために使用した経費であれば必要経費として認められる場合もありますので、しっかりと「税理士」などに確認しましょう。基本的にはワンルームマンション投資の節税はこんなもんです。出せる経費もたかが知れている、というのが本当のところです。初年度のみ税金が戻って、その後はほとんど戻りません。納税になることも多いです。よって、節税目的のワンルームマンション投資はこの時点で破綻するのがわかります。ワンルームマンション投資の黒字申告は経営が順調な証これは、ワンルームマンション投資に限ったことではないですが、事業でしっかりと黒字申告することは良いことです。赤字申告というのが異常なのです。よって、赤字申告ではなく黒字申告を目指すことでしっかりと納税もしながら収益を上げていかなければならないのです。上記の例でも分かるように、ワンルームマンション投資の初年度の申告は赤字で節税となります。次年度以降はほとんど節税効果は期待できません。業者によっては、初年度の節税効果があたかも永遠に続くように錯覚させる営業マンがいるのも確かです。そもそも節税シミュレーションに関して初年度しか記載のないものも多いです。業者としては、2年目以降に節税額が大きく下がるので顧客に事実を提示したくないのでしょう。節税目的のワンルームマンション投資は成り立たない事例を見てもらってわかると思いますが、損益通算による節税目的のワンルームマンション投資は絶対に成り立ちません。高所得のサラリーマンが節税目的でワンルームマンション投資すると失敗の原因となりますので十分に注意しましょう。ワンルームマンション投資の節税で騙されない為にシミュレーションの必要経費を細かくチェックするしかありません。その数字の根拠もしっかりと1つ1つ業者にヒアリングしましょう。そもそも節税効果をやたらとゴリ押ししてくる業者とはかかわらないほうがいいです。節税効果は当初だけですから。事実を確認し、冷静な目でシミュレーションを判断しましょう。東京1Rの3つのオリジナルコンテンツを一気に無料プレゼント!「ワンルームマンション経営の教科書」(全62頁に及ぶPDF書籍)「ワンルームマンション購入前のチェックシート」(全42項目に及ぶチェックシート)「1Rシミュレーション」(東京1Rが独自に開発したコンテンツ型のシミュレーションサイト)上記の画像バナーをクリックしLINE@で友達追加していただくと、自動トークで上記の3つのプレゼントのURLが送られてきます。全て無料なのでご自由にお使い下さい。LINE@に友達追加しても、東京1Rからは誰が登録したのかわからない仕組みになっております。トークしていただいた内容は東京1Rにしか見えませんので、安心して友達追加、またはご質問などしてください。当サイトでは、一部のコンテンツについて、ユーザー名やメールアドレスなどをご登録いただく場合があります。一部のコンテンツでご登録いただいた情報は、当サイトでのより魅力的で価値のあるサービスの開発・提供、ご連絡や業務のご案内やご質問に対する回答として、電子メールや資料のご送付に利用いたします。当サイト情報サイトでは、ユーザー本人の許可なく第三者に個人情報を開示いたしません。法律の適用を受ける場合や法的強制力のある請求以外には、いかなる個人情報も開示いたしません。当サイトでは、一部のコンテンツについて、情報の収集にクッキーを使用しています。クッキーは、ユーザーがサイトを訪れた際に、そのユーザーのコンピュータ内に記録されます。記録される情報には、ユーザー名やメールアドレスなど、個人を特定するものは一切含まれません。当サイトではユーザーの方々がどのようなサービスに興味をお持ちなのかを分析したり、ウェブ上での効果的な広告の配信のためにこれらを利用させていただく場合があります。当サイトでは、第三者配信の広告サービス(Googleアドセンス)を利用しています。『Cookie』(氏名、住所、メールアドレス、電話番号は含まれません)を使用することがあります。Googleアドセンスに関して、このプロセスの詳細やこのような情報が広告配信事業者に使用されないようにする方法については、こちらをクリックしてください。・アクセス解析ツール当サイトでは、下記のアクセス解析ツールを利用しています。GoogleアナリティクスWordPress.comGoogleアナリティクスはトラフィックデータの収集のためにCookieを使用しています。このトラフィックデータは匿名で収集されており、個人を特定するものではありません。この機能はCookieを無効にすることで収集を拒否することが出来ますので、お使いのブラウザの設定をご確認ください。ブログのすべてのコンテンツ・情報につきまして、可能な限り正確な情報を掲載するよう努めておりますが、必ずしも正確性・信頼性等を保証するものではありません。最善の注意を払って情報を提供していますが、誤情報が入り込んだり、情報が古くなっていることもございます。当ブログに掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねますのでご了承ください。本免責事項、および、当ブログに掲載しているコンテンツ・情報は、予告なしに変更・削除されることがあります。●東京1Rのライン登録はこちらラインによる無料相談も受付中です。ワンルームマンション投資に関する全ての疑問・質問にリアルタイムでお答えいたします。友達追加し、そのままご質問をトークしてください(トークは誰にも公開されませんのでご安心下さい)。●不動産投資ローンの無料借り換えweb診断はこちら国内最低水準金利1.575%への借り換えが可能かオンライン入力で無料診断できます。●人気の記事ダイヤモンドアセットで新規融資の貸出金利が急上昇?三為業者って何?一撃4000万の利益も!悪質!?監督処分を受けた投資マンション業者名一覧。reserved.ワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle書籍ランク1位,2位独占!1/25(土)東京1R銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle1位,2位獲得1/25銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle書籍ランク1位,2位独占!1/25(土)東京1R銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle1位,2位獲得1/25銀座セミナ。