借地権のデメリット地上権とは一般的な借地権のメリット投資物件の視点から見た借地権のデメリット投資物件の視点から見た借地権のメリットまとめ借地権って?土地を借りる権利のことです。通常家を買えば、その土地も自分の物になりますよね?これを「所有権」と言いますが、借地権の場合あくまで土地は地主さんのものなので、毎月「地代」を支払って、土地を借りるわけですね。その土地の上に建てた建物は購入者のものです。借地権に関しての細かな法律が「借地借家法」と言われるものです。1992年にこの地借家法の改正が行われました。借地借家法とは簡単に言ってしまうと、土地と建物に関しての貸し借りの法律であります。1992年以前のものを「旧借地借家法」1992年以降のものを「新借地借家法」と言います。木造が最低20年、マンションが最低30年になります。20年毎、30年毎に更新が可能となります。地主はこの更新を拒絶することはできるのでしょうか??地主側の正当事由が認められれば、更新の拒絶も可能です。そのハードルは非常に高く、現実には土地を借りている側に「更新したい!」と言われれば、更新せざるを得ないようなパターンがほとんどです。地主さんにとってはかなり不利な契約内容ですよね。借地として貸し出したら、いつ戻ってくるかわからない!という感じですからね。その逆に土地を借りている側からすれば、有利な契約内容ですね。更新を繰り返せば、その土地を借り続けることができるわけですし、実質的な所有権とあまり変わりありません。新法では建物の種別に関係なく一律に30年となります。当事者間でこれより長い期間を定めることも可能です。契約の更新に関しては、1回目が20年、2回目以降が10年となります。いずれの場合も当事者間でこれより長い期間を定めることも可能です。契約更新期間が旧借地権より短めに取られていますね。地主に有利になったような感じでしょうか。地主の更新拒絶の正当事由も旧借地借家法に比べると明確化されました。今までの旧借地借家法だと、地主側に不利なパターンが多く、土地を貸したがらない地主が増えたため、1992年にもう少し地主に有利な法律に、ということで新借地借家法に改正されたわけですね。旧借地権でも、新借地借家法の新(普通)借地権でも、契約の期間は定められますが(30年間など)、地主側は正当事由が無い限り、更新を求められれば、拒絶することはできません。借地期間は50年以上です。普通借地権よりも期間が長いですね。更新は認められません。借地期間が終了すれば、更地にして、地主に地面を返さなければなりません。承諾料がかかる借地権の物件などを売却する際には、基本的に地主さんの承諾が必要となります。地主さんも、現在の借主さんだからこそ土地を貸し出ししているという場合もあるでしょう。その借りている土地を勝手に他の人に売却されてしまうと地主さんとしては、新所有者に対してえ?あなた誰?ってなる訳ですね。ならないために、事前に地主さんの承諾が必要なわけです。そこで地主にダメ!って言われちゃうと、物件を売却できなくなってしまいますよね?それはそれで大問題です。なった場合には、面倒ですが、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています(借地借家法第19条)。借地権の譲渡を認めても地主の不利益にならないような場合に限りますが。要するに、借地権の物件を売却しようとする際には、地主の承諾、もしくは裁判所の許可がなければ、売却は難しいということです。地主にたいして、承諾料という名目で、承諾してもらった際に地主に一定の金銭を支払う場合もあるので、借地権の契約内容をしっかりと確認しましょう。地上権とは借地権の一種です。普通の借地権との一番の違いとしては、売却する際などに、地主の承諾が一切必要ない、という強力な権利を地上権と言います。借地の上に建物を建ててそこを地代を払いながら所有・使用するとしますよね?そこまでは借地権と同じですが、地上権の場合はその権利そのものを土地に登記することができるのです。売るも貸すも自由です。地主の承諾もいりません。実質的な所有権といっても差し支えないでしょう。この地上権はあまりにも地主にとって不利なので、最近では滅多に設定されることはありません。まれに古い物件などで目にするくらいでしょうか。一般的な借地権のメリット値段が安い土地の固定資産税を払わなくてよい第一に考えられるのが、値段が安い。これに尽きるのではないでしょうか。デメリットとメリットの数でいうと、借地権は様々なお金がいろんな場面でかかるイメージをお持ちになられるかもしれませんが、結局はその分が価格に比例していると考えることができるわけです。物件の価格や借地権の契約内容如何によっては非常に有益な物件も存在します。一般的に「借地権」と記載されているだけで、イメージ的な部分で敬遠されてしまうことが非常に多いので、逆をいえば優良物件を狙っているライバルもその分少なくなるわけです。なれば、非常に有利な条件で借地権物件を手に入れられる可能性も高くなると言えるでしょう。売却しずらい新規の拡大しずらい借地権は先ほども述べたように、地主が絡んでくるので、所有権に比べると権利関係が少し複雑になります。お金を貸す立場としても、それをリスクとしてとらえる銀行も多いようで、その姿勢が融資額に顕著に表れることとなります。思ったほど融資が受けられない場合も加味して、ある程度の自己資金が必要になると思ったほうが良いでしょう。融資が受けずらい物件は、基本的に売却もしずらくなります。※その理由は以下の過去記事を参照ください↓www.tokyo-1r.comまた、そういった融資の受けずらい物件は、銀行の担保評価も低くなりますので、今後物件を増やしていく場合に、所有しているとマイナスポイントとみられてしまい、今後新たな融資を受けて、物件を買い増ししていく際の重荷になってしまう場合があるので注意が必要でしょう。投資物件の視点から見た借地権のメリット価格が安い利回りが良いキャッシュフローが良い土地の固定資産税を払わなくてよい価格が安いので、利回りも良く、融資を利用したとしても毎月のキャッシュフローは「所有権」の物件に比べると格段に良くなります。価格や、利回り如何によっては、購入10年程度で、投資資金を全て回収してしまい、あとは安い値段で売却してしまうことも考えられます。毎年かかる不動産の固定資産税という経費も「借地権」の場合は土地分を払わなくても良いので、経費圧縮につながり、非常に合理的です。まとめ何度もこのブログでお話ししていますが、マンション投資は入居者が付くか付かないかが最も大事なポイントとなります。入居者が物件を選ぶ際に、その物件の土地が「借地権」か「所有権」か、などは全く関係ありません。「借地権」であったとしても、それだけでその物件を投資対象から除外してしまうのはあまりにも勿体ないと言わざるを得ません。借地権の物件の場合はキャッシュフローが勝負です。購入価格と利回り、そして借地権の権利関係や土地の賃貸借契約内容をしっかり把握したうえで契約に臨んでください。東京1Rの3つのオリジナルコンテンツを無料プレゼント!「ワンルームマンション経営の教科書」(全62頁に及ぶPDF書籍)「ワンルームマンション購入前のチェックシート」(全42項目に及ぶチェックシート)「1Rシミュレーション」(東京1Rが独自に開発したコンテンツ型のシミュレーションサイト)上記の画像バナーをクリックしLINE@で友達追加していただくと、自動トークで上記の3つのプレゼントのURLを送られてきます。全て無料なのでご自由にお使い下さい。LINE@に友達追加しても、東京1Rからは誰が登録したのかわからない仕組みになっております。トークしていただいた内容は東京1Rにしか見えませんので、安心して友達追加、またはご質問などしてください。・悪質な営業手法への注意喚起を約60分で理解することができます。・ワンルーム投資を既に始めている方に有益な情報が満載です。無料PDF書籍をダウンロードする東京1Rワンルームマンション投資業界に10年以上身を置いておりました。マンション投資業界の裏側を全てさらけ出し、業界の「分かりにくい」を「分かりやすい」にすることが東京1Rの使命です。●東京1Rのライン登録はこちらラインによる無料相談も受付中です。ワンルームマンション投資に関する全ての疑問・質問にリアルタイムでお答えいたします。友達追加し、そのままご質問をトークしてください(トークは誰にも公開されませんのでご安心下さい)。●不動産投資ローンの無料借り換えweb診断はこちら国内最低水準金利1.575%への借り換えが可能かオンライン入力で無料診断できます。●人気の記事ダイヤモンドアセットで新規融資の貸出金利が急上昇?三為業者って何?一撃4000万の利益も!悪質!?監督処分を受けた投資マンション業者名一覧。reserved.ワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle書籍ランク1位,2位独占!1/25(土)東京1R銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle1位,2位獲得1/25銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle書籍ランク1位,2位独占!1/25(土)東京1R銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle1位,2位獲得1/25銀座セミナ。