1年の新参者が不動産の豆知識、不動産屋の裏事情、不動産屋の仕組み、暮らしに役立つ情報を大公開します。大村市での田舎暮らしについても公開しています。30ランキングファンメッセージを送るこのブログの読者になる更新情報をチェックするブックマークする友達に教える最近の記事(09/21)収用等の立退き拒否は有効か?(09/20)収用等の場合の課税の特例(09/19)自己所有物件なのに仲介できない!!(09/18)宅建協会の面談終了(09/17)中古マンションの価格査定手順2カテゴリ土地の査定について(16)日記(1)不動産屋の選び方(4)売買契約について(8)報酬(5)不動産屋の仕入れ(5)住宅ローンについて(16)不動産屋のホンネ。土地の価格の決め方(私道を含む土地)私道とは私人が設置し管理する道路を言います。私道は所有権が私人に属するものと賃借権、地役権に基づき私道を利用している場合があります。将来にわたって私道として使用できるかの調査が必要です。一般の通行も可能の順に原価率が大きくなります。土地の価格の決め方は今回で終了です。土地の価格の決め方(私法上の制約)私法上の制約とは、当事者間の契約によって不動産の利用を制限または制約することを言います。自由に不動産を利用できない場合は価格に大きな影響を与えます。地役権とは、通行権、引水などのために他人の土地を利用する権利のことです。地役権の存続期間が長いほど不動産の利用が制限されるため減価率が大きくなります。工作物を所有するために地下または空間の部分に設定された地上権を言います。高圧架空電線路により建築の規制を受ける際にはその部分の割合によって減価率を考慮します。次回はいよいよ土地の価格の決め方の最終回です。私道を含む土地について解説します。土地の価格の決め方(公法上の規制)都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域との区分(いわゆる線引き)を定めることができます。大村市では市街化調整区域とか、市街化区域という区別はなく非線引き区域に該当します。わけるいわゆる線引きをしています。市街化区域は、既に市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的、かつ計画的に市街化を図るべき区域であり住宅建設許可が容易におりるのに対し、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域とされていますので、なかなか住宅の建設許可がおりません。市街化調整区域で住宅が建てれるよう規制緩和をしているようですが、基本的には市街化調整区域の土地は市街化区域の土地より制限がありますので減価率が大きくなります。近年大村市の人口が増加し、諫早市の人口が減少している要因として大村市への人口流入が言われていますが、この規制が原因だとも言われています。調整区域の土地の値段が上昇する、と懸念されているため線引きをなくすという方向も難しいようです。都市計画区域では市街化区域と非線引き区域に用途地域を定めることができます。家や土地の売買では、必ずと言っていいほど住居地域や商業地域などと用途地域名が記載されています。用途地域ごとに建蔽率や容積率、使用用途などが定められていますので該当物件がどの用途地域に属するかは重要なファクターとなります。次回は私法上の制約がある土地の価格について説明します。土地の価格の決め方(埋設物のある土地)埋設物がある場合は、適切な撤去費及び造成までの期間を考慮することで減価率を求めます。該当地が埋蔵文化財包蔵地(遺跡)にあたる可能性が高い場合は試掘調査を行わなければ売買ができない決まりがあります試掘調査により遺跡が発見されると、その取扱いに関わる協議や事前の発掘調査等に相当の時間が必要となります。当然に発掘調査終了までは土地の工事はストップしてしまい、その期間の金利負担や税金負担が発生します。地中に廃棄物や昔の建物のコンクリートが埋まっていたりと問題となるケースがありますので、過去の利用状況を調査することが必要です。最近大村地区でも都市計画道路や新幹線開通のための用地買収が進んでおり、いたるところで写真のような看板を見つけます。個人で売買される場合は売主側が調査費用を負担するのが一般的です。売買する土地が遺跡調査が必要かどうかは市の教育委員会に確認します。次回は公法上の規制について説明します。利用阻害を考慮して評価する必要があります。危険性を総合的に考慮して行います。南側の場合は減価率が高く、北側は低いなど基準があります。次回は埋設物のある土地について説明します。土地の価格の決め方(無道路地)無道路地とは単独では道路に接していない土地で建築基準法の接道義務を満たさないことにより建物が建てられない土地をいいます。無道路地に建物を建てるには、道路をつける必要がありますが道路を確保する方法はいくつかあります。その費用を換算することが必要です。取り付ける道路の幅員や長さなども考慮します。取り付け道路を取得できるという想定で査定しますのでその取得の実現性、取得のための期間や折衝費などを考慮しなければならず査定が困難な場合が多いです。>>ランキングSeesaaブログ。