都内の割安物件なのにマイナス収支になってしまう...なぜなのか?どうしたら脱出できるのか?前回ご紹介した事例の続きです。・表面利回り9%物件は悪くないです。割安ではないでしょうか。キャッシュが残らない。融資条件が良くなかったんですね。・借入期間が短い(20年)・金利が低い(1.0%)期間が短く金利が低くなるとトータルの返済額はどんどん小さくなります。何が悪いのかというと返済の内訳です。金利の支払いが小さいので出て行くお金は元金返済がほとんど。所得税>キャッシュフローの逆転現象になってしまうのです。Aさんはこのままでは黒字倒産することになりかねません。Aさんはこれからどうやって、マイナスキャッシュの状況から脱出するべきでしょうか。借換えしかありません。購入時に融資を受けて、まだ1年も経っていませんので条件変更は厳しそうです。すると借り換えしかない。一番は返済期間を長くすることです。現在はこのような状況です。60%返済比率、高いですね。借り換えをして返済期間が長くなるとどうでしょうか。50%5年延ばすだけで返済が一気に楽になりました。すると借り換え先では多少金利が高いかもしれません。56%返済比率は現状とあまり変わらなくなってしまいました。これにも意味があります。利息と元金のバランスでキャッシュフローが変わります。———-金利が上がると税金が下がる———-利息は経費計上できるからです。利息の支払いが増えても課税額はアップしません。Aさんの収支をおさらいしましょう。手残りのキャッシュ265万円をほぼすべて納税に使うことになります。返済を伸ばして金利が下がるとこうなります。借換えで劇的な収支改善になりました。———-税引き後キャッシュフローが大幅アップ———-借換え前後の変化を見てみましょう。金利は上がったのに収支が良くなり不思議な感じがするかもしれませんね。これが不動産投資の面白いところです。デメリットもあります。総返済額がアップすること。完済まで持ち切ると返済額がかなり違います。途中で売却する場合も売却手残りが減ることになります。———-インカムを取るかキャピタルを取るか———-ということになります。長期的に持ちこたえられるなら売却益狙いでよいかもしれません。今回のような対処が妥当かと思います。▼コン・パスのFacebookページです。いいね!お願いします。itカジュアル不動産投資は危険です。