見積2の安い方でお願いします。それでは、今年の保険料1,099$、これで進めたいと思います。杉原よろしくお願いします。以上この様な感じです。数回のレスポンスで終わり。これぐらいのテンポだと心地よいです。そこで、今回まとめると、昨年支払をした時の保険料は、1210ドルでしたが、今年は値上がりして、1398ドルになりましたが、管理会社さまのご提案、アドバイスにより種類は昨年と違いますが、内容は大きく変わらず1099ドルの安めの保険に入ることにしました。火災保険は年に何回も使うことがありませんので、火災にあったり災害に遭うことも少ないので、あまり手厚くしないことにしました。ここ数年、3-5月の雹とかで屋根も大きなトラブルもなくて助かっています。補償内容はほぼ同等だそうで、保険ブローカーによりますと現在の市場の平均値上げ率は8~9%だそうです。←別件ですが理由が気になります。こんな感じで毎年の保険料について相談をしていただけています。本当に助かっています。いまの日系管理会社ではなく、アメリカの管理会社だったときは、もう提案すらしてくれず、おそらく付き合いのある修理業者や保険屋さんだったと思います。「そうか、そろろそか~自分でも忘れていたやつだ。「もう1年、そんな月日が経つのか。「今回は、何事も無くて良かった。「前回は、確かこんなことが起こったよな。」とか1人で思いふけています。自分で一つ一つ期限などを把握していたら、他の事が出来なくなってしまいます。全部といっていいほど細かく管理してリマインダーまで頂いているので、安心しています。そのため、管理会社からメールで連絡を受けて、メールの内容を読み、30分以内に管理会社に、「はい、それでお願いします!」という回答が殆どです。【面倒見が良くない管理会社?の例】を見てみましょう。同じ案件で言うと、こんな感じです。面倒見が良くない管理会社B今年の保険料は多少高くなりまして1,398$になります。問題がなければこれで進めたいと思います。面倒見が無い管理会社からはこんなイメージです。いった管理会社は、多くのオーナーにこの様な作業的な連絡をしているのでしょうね。内容は約2~3行+α。前回の保険料はいくらいくらでとか、提案もなく、非常に簡素的で事務的対応です。良い提案や前年度のことなど情報はほとんどありません。アメリカでは、こういう管理会社が実際には多いと思います。冒頭にもお伝えしましたが、「素晴らしい対応をしてくれる管理会社」と「そうでない会管理会社」があるとお話しました。大げさと思われるかもしれないですが、この様なやり取りを見ると、管理会社と言っても天と地くらいの差があると分かると思います。▼事案2【ホームワランティ(家電などの保障)について】ホームワランティはエアコンや家電製品の修理を一律のサービス料金で行う、補償サービスです。それについての連絡が管理会社から来ました。管理会社Aお世話になっております。ホームワランティが8月12日に満期となりますので更新のご案内を差し上げます。1年更新料金は648ドル、1回のサービス料が$75となります。この1年間では4回使わせて頂きました。今年は4回も使用したのですね。年間家電保険料648$+75×4回=年間948$ですね。家電保険に入っていなければ、数千ドルかかったでしょうね。管理会社Aただ、エアコンや湯沸かし器の修繕などは高額になる可能性が高いので、そちらが補償範囲内ですとワランティは有益です。このようなこともご理解頂き、更新をご検討頂き、ご教示下さい。今年も更新お願いします管理会社A了解しました。いつも、管理会社とのやり取りはこんな感じです。この様に、待っているだけで連絡が入り、【YES】【NO】または何かを伝えるだけで全て行ってくれます。本当に、助かっています。通常、アメリカ不動産の管理では、この様に、管理は不動産賃貸では超重要で、管理会社がよからぬことをすることもあるため、オーナーは「管理会社の管理」をすることが必要な場合もあります。以前、アメリカ現地の管理会社にお願いしていた時は、テナントからの家賃を管理会社でプール(何か月も貯め込む)していたこともありました。振込がいつもの時期に無いので、すぐにおかしいと分かりましたが、まだこれはマシな方です。酷い管理会社になると、オーナーが遠隔投資と分かると、本人にはばれないと思って、まだ壊れてもいない家電の修理が必要だと言い張り、新しい家電を買わせ、古い家電を盗んでしまう管理会社もいるようです。エアコンの室外機などの相場価格も知らない人は、いくらか高めのものを買わされてしまうといったケースもあります。いう管理会社だと、毎月、見張っていないと何をしてくるか分かりません。日本の方だと、日本の管理会社は悪いことはしないだろうと思い、海外の管理会社もしないだろう。訴訟社会のアメリカだから。まじめにやってくれるだろうと感じてしまうこともありますが、アメリカは管理会社次第では、とんでもない会社があります。私はとてつもない管理会社をこの目で見たことはありませんが、全員が良い人ではありません。管理は不動産という資産を守るためにとても必要なのです。対応が良くない人に管理に任せるということは、自分の資産を削っているようなものです。言うと、自分の子供を、少し変な大人に面倒を見てもらう、しかも遠隔地で、と思うとどうでしょうか?気持ち悪いですよね。いって、良い管理会社で相場よりも高い管理費の会社もどうかと思いますよね。管理の場合は、管理体制(管理人)を買うと言っても良いと思います。少なくとも現地の管理会社での%などは把握しつつ、それでも良い管理会社を見つけるのが良いと思います。「投資=買ったあとは全て管理会社にお任せ」という様に全てを任せるのではなく、購入後も、自分で知識や経験をつけることも大事です。不動産というのは実物資産であって、大事にすべきものなのに、買ったら終わりと管理をおろそかにしている人がおります。買ってからの方がはるかに大事で、将来長い目で考えると、チョコチョコ大事に直す(維持する)方が結果長持ちするという法則があります。管理会社選びは非常に大事です。管理会社について相談があればご連絡ください。▼事案3【(テナント更新時)家賃相場の提案をしてくれる。】また、テナントが更新まじかの時期に、適正相場家賃も調べてくれ、さらに提案してくれます。管理会社Aまた、今のところリース更新されたいと仰っています。更新まではまだ早いですが、賃料相場を調べましたので、添付をご査収下さい。相場は$●●●●程です。現在の賃料は$●●●●ですので、1年更新の場合、$●●●値上げの$●●●●で如何でしょうか。支払いの良い問題のないテナントさんでしたら、長く住んで頂くことが重要ですので、$●●●くらいしかお勧めはしません。管理会社A周辺物件の家賃相場リストはこちらです。周辺データありがとうございます。比較する際の検討材料になります。検討した上で、管理会社さんの当初のご提案通り$●●●●でお願いします。管理会社A了解しました。これからテナントにお伝えします。今回では、テナントのリース契約終了1か月前には(同じ地域の同等の間取りで、相場家賃を調べて頂き)、市場の状況を読んで、提案をしてくれます。管理会社Aは、まるでコンシェルジェの様で、非常に助かっております。(脱線)管理で少しでも心配を減らす点で究極なことを言うと、どの管理会社がサポートしても困らない(良いエリアの)物件を買うことです。良い物件とは、例えば、治安が良くて、テナントの質も悪くなく、修繕があまりかからない家、等の管理会社としても面倒がかからない物件を買い、良い管理会社にお願いすることです。どんな管理会社が対応してもそつなく出来てしまう良い物件だとベストです。そこで、参考までに、【物件】と【管理会社】の関係を簡単にまとめてみました。【物件】と【管理会社】の関係1、良いエリアの物件を買い、良い管理会社に任せる=これが1番BEST2、普通の物件で、良い管理会社と出会うことが出来ればBetter3、治安の悪いエリアの物件で、普通以下のサービスをする管理会社→微妙。どちらも良くない場合です。トラブルの多い管理会社の人や会社の方針をそうそう変えることは出来ません。1か2に持ってこれたら良いと思います。長い目でアメリカ不動産投資で大事なのは、こう思います。良い物件(定義は人それぞれ)を手にし(Buy)、良い管理体制で大切に育てられつつ、たっぷりの時間(長期Hold)をかけることです。それが将来、大きなキャピタルゲインという花を咲かせてくれます。・アメリカで良い管理会社と、そうでない管理会社には雲泥の差があること。・良い管理会社は、自分ごとのように接して考えてくれる。