ローンの謎を解く毎日更新!LuckyDuckyDiaryいらっしゃいませ。毎朝6時には更新します。読んでいってください。コメントくださった方はリンクさせてください、相互リンク歓迎、リンクがダメな方は連絡お願いします。ローンの謎を解く2019-12-05このブログとリンクをしてもらっているさとちんさんの「202日記」で、【娘さんが家を買う予定がある話】があった。住宅ローンを組むにあたって、「頭金をいれないほうがお得になるかもしれない」という話があって、頭金を当然のようにいれて、ローンを組んだ世代のさとちんさんは、そんな話、あるの?と思ったという記述に、私も、そんな話、確かになさそう、と思ったので、ちょっと調べて今日のブログを書くことにした。書きながら調べて、考える回。ローンというのは、名前はともかく「長期間にわたる借金」。利子なしで貸してくれるとか、金利が「マイナス」の場合とかを除いて、利子は絶対払うことになるのが、現金で即金払いとの差なんだよね。お金を借りてくれたら銀行に返してもらう時、額面よりも減りますよ......ということになっていないことを考えると、ローンの金利は何パーセントかはあって、それを借りたら、その分多く返さなくてはならない。銀行はお金が返ってこないリスクも考えなくてはいけないから、金利ゼロでは貸してくれない。どんな仕組みで「頭金なしで借りてもお得」になるのか考えると、ここでいきなり「ないわー」となるのだが、不動産屋さんは、売るのが仕事だから、そこは「いい感じに演出する」ということも考えると、まず単純化したモデルで考えるとこうなる。1:チープ1号、100万円。2:リーズナブル2号、300万円。3:デラックス3号、500万円。いうのがあったとして、今お財布に100万円ある。チープ1号、即金で購入。支払金額は100万円。リーズナブル2号をローン5年で頭金なしで金利2%で毎月払いにした場合は、支払金額は315万円ぐらい。デラックス3号を同じ条件で5年ローンにすると支払総額が526万、10年だと552万。ここで10年後まで行ってからの話をすると、チープ1号はもう、数万円の価値しかないと言われる。ディーラーで引き取ってくれはするものの、10万円。リーズナブル2号は、おや、意外と人気だね、50万円で引き取ってもらえた。――と計算して、ほーら、デラックス3号が一番お得!と、こういうことも、不動産屋さん的には「あり」らしい。加えて、「ゴージャスな生活をする価値」もあるということらしい。チープ1号は、「お好みですけど、そんな車に乗るぐらいなら、レンタカーでもいいんですよねえ」なんて言われちゃって。払った利息の金額を考えると、チープ1号は「ゼロ」だし、デラックス3号は「52万円」も持っていかれるのに、それで本当に得といえるのか?なんか、もやもやする。残った額が勝負ってことなんだろうなあ。いっこは、税金の問題。堅牢な作りにしました!というマンションだったりすると、あとで家が壊れましたー!住むところがなくなりましたから―!という人が減るということで、将来税金を頼る人が減るであろうという予想のもと、税金を優遇してくれる仕組みがある。それと、ローンがある人の住民税とか、所得税を軽くしてくれる措置もある。税金の割引額の計算は、金額の大きさと、借りている長さで計算されるので、「たくさん」「長く」借りている方がたくさん割引になる。税金を払わなくていい金額が増えるわけだね。税金の割引が効いている期間は、住み始める時期にもよるけれども、10年から13年らしい。低金利のローンを同じ期間で終わるように払えば(つまりローン期間は10年から13年の間)、利率と税金割引分の金額にもよるけど、「得になる」人もあるってことだ。(パターンB)とはいえ、これは「税金の額」によるのでは?給料がどのぐらい高いかで税金の額というのは決まっていて、たとえば年収200万円の人は、税金は大体13万円ぐらい。年収2000万円だったら、500万円以上税金にもっていかれる。年収が高くて、税金が高いと、一部税金軽減でも結構な額になるってことで。高給取りなほど、使える制度ということなんだろうなあ。これが結構住宅を買うことにしないと全く知らなくてもすんでしまうことだけれど、給付金とか、次世代も住むことを想定したポイント制度とかで補助金が入ってくることも計算に入れる。(パターンC)つまり、パターンA、B、Cの合わせ技によって、銀行の取り分である利子「ぐらいは」カバー出来ることもあります、というのが、頭金なしローンで得をする仕組みなんだろうな、ということは調べるとなんとなく見当がついた。貯金は定期預金とか、金融商品にしておいて、ちょっとでも利子を生み出させることで、払いだして頭金にするよりお得、とかそういうのもあると思う。頭金を少なく、住宅ローンを多くした方がお得になる場合があるらしいです。......と書いていらっしゃったのが、そういうことなのかー。大体この条件を満たすとすれば、A:資産価値が落ちづらい物件B:収入が高いor高くなる見込みがあるので税金が減る分が多めC:うまく条件があう補助金、給付金がある......というのが必要ってことだね。Cは今調べたらわかることだし、正確な話が不動産屋さんのほうで調べられるから問題なし。中古物件だと取れる制度が少なかったと思う(10年ぐらい前にうちが買ったときにはそうだった)。Bは、公務員とかだと話は簡単で、全額わかると聞いたことがある。友達は公務員でローンを組むときにこの計算をやって、退職金の最後の桁までわかっていたらしく、ぎりぎりいっぱいローンを組んだといっていた。普通にお勤めの人でも、「大体の計算」はわかるんだろうなあ。私が住んでいる町の場合、マンションは大きく分けて3種類。例1)イノシシが出たと噂のある山の上のマンションは、「子育てに最適、自然豊かな緑の町」みたいな感じに売られていた。値段は低かったが、駅には遠く、車必須の立地。内装は豪華で広かったので、確かにいい感じのマンションだった。