区分所有法59条による競売とは,区分所有者が管理費を滞納している場合に,その滞納行為はマンションの共同の利益に著しく害する行為であるとして,管理組合がその区分所有者に対してその者が所有する区分所有建物の競売を裁判所に訴えて請求するものです。59条に基づく競売請求では,当該マンションの時価を超える抵当権が設定されている場合であっても,競売が続行される点がポイントです。この59条による競売は,いきなり競売を申し立てるものではなくて,競売をするための判決が必要です。その前提として,管理組合は総会を開いて,全区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成を得なければなりません。いうことになり,当該競売代金からは管理費等の支払いは受けられません。競売の結果,新所有者に代われば,その新所有者自身が,旧所有者の管理費等の支払い義務を承継しますので,請求をすればこれを支払ってくるのが通常です。メリット■滞納者の意思に反しても,強制執行がされます。■抵当権が設定されていたとしても,競売が続行されるので,競売の結果,新所有者から滞納管理費の回収を図ることができます。デメリット■通常は60万円程度の予納金を用意しなければなりません。■競売申立の前に,59条により競売をすることを認めた判決が必要になりますので,手続きに時間がかかります。