変わってきており、相続人の意思としては、遺言書を優先するよりも今の生活に合った内容で、みんなで協議して遺産を分割したいという考えでした。お手伝い、およびその執行について助言を行いました。生活設計(資産設計)を同時に考えた、見本となる好事例をご紹介します。-依頼者の状況-八王子市の地主一家の依頼です。地元の名士であった父親の相続が発生しました。相続人は妻、長女、養子(長女の婿)、次女の4人です。父親は大変しっかりした方で、資産管理はほとんどご自身でなさっていました。遺言書も作成されていましたが、作成した当時と現在では状況が変わってきており、そのままでは家族の生活設計に合わない部分がありました。相続税納税は紹介された税理士の方にお任せしていましたが、分割のことは自分たちで決めてくださいと言われ、不安がありました。そこで、セカンドオピニオンとして、親戚から紹介のあった当社に相談がありました。要望は...・父親の相続が発生した。遺言書はあるが、8年前に作成されたもので現在の状況と相続人の希望に合わないので、どうすれば良いか?・依頼している税理士は数多くの相続の経験を持つが、資産の分割については家族で決めてくださいと言われた。・次女C子さんはお嫁に行って専業主婦です。農地を相続しても困る。・アパート経営と農業をやっているが、このまま続けていけるのか不安がある。それなりの資産はあるが、それに見合う収入を実感出来ていない。実際の展開は...1.遺言書のままの相続した場合の問題点まずは、遺言書通りに相続した場合のそれぞれの相続資産のROA分析および、相続税の試算を行いました。遺言書とおりに相続をした場合の問題点は以下です。嫁に行った次女C子さんは農業をやらないので畑はいらない。二次相続で揉めないような布石が打たれていない。金融資産だけでは相続税が払えない。生産緑地を解除して宅地化すべきか、納税猶予を受けるべきかはっきりしていない。アパート・マンションの修繕費も増えつつあり、単純に相続するだけでは今後の生活設計が画けない。税理士による相続税の試算がされていましたが、税金を少なくすることに主眼が置かれ、生産緑地を継続し、納税猶予を考えていました。税金はほとんどゼロですが、今後の生活設計を無視したものになっていました。たしかに、生産緑地を継続し、納税猶予を使えば、二次相続時まで相続税が先送りできます。相続税額は減ってもROA分析(財産の収益性分析)をしてみると、手元に意外とお金が残らない事が分かりました。マンション・アパートは築年数が経ち、今後家賃下落が懸念されました。大規模修繕などの対策を打たなければなりません。そのためには、ある程度の現金が必要になります。それらの問題の対策がなされていませんでした。資産の分割については皆さんで話し合い、お知らせくださいというものでした。当社で相続税申告の書類をチェックしたところ、評価が甘い点が何箇所かありました。等、ご検討いただきたい点を挙げて文書にてお願いしてみました。その税理士さんも男気のある税理士さんで、面子にこだわらず、聞く耳を持っていらっしゃいました。最終的には辞退していただくことになり、当社で資産税に強い税理士さんをご紹介することになりました。不動産の評価については、不動産に精通していなくては難しいのが実情です。ここが多くの相続を担当する税理士さんが苦労している点です。不動産コンサルタントは、このような点で困っている税理士さんに適切な助言が出来ると良いでしょう。依らず、相続人の希望を生かした遺産分割を行う為に、当社で新しくご提案をすることにしました。その際、まず相続人の皆さまに前提として下記の点をご確認いただきました。・父親の願いは何か?・相続人四人それぞれの生活設計をどうするか?(5年後、10年後、20年後について、定年は、楽しみ、生きがい、家族の幸せは?)・相続は法律問題にしない事が大切。その上で、当社とコンサルティング業務委託契約の締結をしました。具体的な内容は、多岐にわたるため、当社でスケジュール表を作成し、計画的に一歩一歩進めていきます。スケジュール表)スケジュール表を作成する事により、何をやるべきかと時期が分かるので安心です。業務委託契約を結び依頼をした段階で、コンサルタントに責任が移り、依頼者の肩の荷がおりる効果もあります。遺産分割の基本方針は下記の通りとしました。1何よりも相続人全員の今後の生活設計を最優先に考える・それぞれが収益力を持つ不動産を所有するか管理して安定収入を得る・次女C子さん以外は農業を続ける・所得はなるべく均等化させ、所得税の節税を図る。2二次相続も含めての判断とする・長女B子さんが最も長生きする前提で分割する(二次、三次相続に影響)・問題を先送りにしない。目先の節税より、将来増税になる事を避ける・二次相続で節税が出来るような分割とする3次女C子さんの遺産分割は一次相続で完結させる・次女C子さんの生活設計を考慮し、無借金アパートを相続する・アパートローンの残債分は現金で相続する・アパートの母の土地持分1/2は贈与する。贈与税に相当する現金も相続する・二次相続では次女C子さんは相続放棄をする3.全員の生活設計を最優先に考える父親の代に建てたアパートはおよそ築10年経っています。減価償却費とローンの金利が減り、税金が増え、手取りが減ります。老朽化で家賃減少し、手元にお金が残らないジリ貧の可能性があります。大型鉄筋コンクリートマンションではなく、無理な借金をしていなかった点は幸いでした。周囲でマンションを建てた資産家も似たり寄ったりの状況です。生産緑地は駅前の一等地なので、宅地化してその土地にマンションを建てることも検討しましたが、借金が増えるだけで手元にお金が残りません。相続人全員の生活設計を考えて、ここは思い切って売却して資産を組み換えることにしました。広い敷地を強みにして、マンションデベロッパー業者に買い取ってもらえれば、ある程度の値段で売れそうでした。生産緑地は母親とAさんとB子さんが相続することにしました。Aさん、B子さんも相続するのは、売却して相続税納税分の現金を確保するためです。持分は、Aさん、B子さんが相続税納税できる程度に持ち、残りは母親が相続します。その際、生産緑地の売却金額と相続税納税の想定金額を出して、そこから逆算して、持分を決めます。各自がいくら持ち、いくら払うか綿密な計算が必要になります。ここでの想定金額や持分を間違えたら、厄介なことになります。(Aさん、B子さんの持分が少なすぎたら、母親からの借金か贈与が必要となる。持分が多すぎたら、母の持分が減り、配偶者控除が減ってしまう、また、二次相続の原資が減ってしまう)今回は母親8/10、Aさん1/10、B子さん1/10で相続しました。内心ビクビクしていたのですが、幸い売却金額および相続税納税額と持分が想定とぴったり合ったのでホッとしました。売却資金の使い方は、AさんとB子さんは相続税の納税。母親は都心の収益不動産に組み換えて、収益力と2次相続用に節税力をつけることにしました。今回相続税を払ってでも、生産緑地を解除して売却し、その資金で都心の収益不動産を購入する方が明確な生活設計が出来ると考えました。中古の収益不動産ならトラックレコード(実績)があるので、毎月いくら家賃収入が入るか分かります。この様な農地から収益不動産への組み換えは、今回当社に依頼者を紹介してくれた親戚の方も行っています。紹介者にお願いすると、実例として紹介して良いとお返事をいただきました。詳細な事例をご紹介できたので、みなさんに組み換えの話を納得してもらえました。農地を売却して都心に不動産を買うという話は、周りではあまり聞かないので、不安があったのでしょう。紹介者のご厚意のお陰で、みなさんに安心していただくことが出来ました。都心の収益不動産の購入及び、債務が付いているマンション、アパートは、母親が相続し、借金をなるべく母親に残しました。これは、二次相続の際に債務控除が使えるからです。母親は資産を1/2持っていたので、二次相続対策が重要になります。次女のC子さんは、遺言書では、使わない農地とアパートの借金も承継する事になっていました。土地も母親と共有のままです。農地を相続しても活かしきれませんし、アパートの負債を抱えては精神的にも負担になります。これらを解決するために、1農地は相続しない2もともと相続する予定だったアパート1棟を相続。現金で相続する3母親と共有になっている土地も、二次相続まで待たず、同時期に贈与をしてしまう。4相続税と贈与税の支払は実質母親にしてもらう。その金額相当分を代償金として母親から次女に払う。5上記の条件の代わり、二次相続は放棄する約束にする。C子さんの生活設計が出来る上に、一次相続で完結します。合理的な理由があれば、遺留分放棄の審判がおります。記載した概要は以下の通りです。被相続人母親の相続財産に対する遺留分を放棄することを許可する旨の審判を求めます。申し立ての実情1.申立人は被相続人の次女です。2.遺留分を放棄する理由(1)申立人は被相続人の配偶者の相続に際し、遺言公正証書に係らず、相続人全員の合意により、遺産分割協議書を作成し相続しております。行なうことを約束しています。(2)遺言書において、調整区域内にある農地1000m2を相続することになっていましたが、申立人は農業を行なう意思はなく、アパートを無借金にして相続することを望みました。(3)遺産分割協議によって実質無借金のアパートを相続することができ、月額約40万円の賃料収入を得ており、生活は安定しております。(4)アパートの土地の一部は被相続人の名義となっているため、申立人は予めその土地の贈与を受けています。被相続人の相続を待つよりも、先に贈与を受け単独所有にしておきたかったからです。(5)申立人は代償金を被相続人より受け取り、遺産分割協議が履行されました。(6)近隣の農家が跡継ぎに大半の資産を相続している慣習がある中で、嫁いだ申立人は、自宅用地の他、生活が安定するだけの資産を相続できたことに納得しています。(7)申立人は以上の事情により、被相続人の相続をする意思はありませんから、相続開始前において遺留分を放棄したいのでこの申立てをします。一般的には、結婚し家を出た子供の場合、相続財産は自宅用地と判子代だけという話が多いです。これは、家督相続が一般的な時代に、資産を本家に集中させる意味がありました。本家の本業を維持発展させていくためには、合理的な方法だったのです。ところが、最近では民法の均分相続という考えと混在するようになっています。均分相続という考えも尊重しつつ、従来の家督相続的相続のメリットを活かします。その矛盾を解消するところにチエを絞るのです。今回は、それぞれの今後の生活設計を考えつつ、かつ二次相続で問題が発生しないように対策をしました。・何年後か分からない二次相続時に相続するよりも、子育てなどでお金が必要な時期にまとめて相続できる。生き金として使え、贈った方ももらった方もハッピー。・将来においても遺産分割協議をしなくても良いので、財産面では完全に切り離せ資産管理がしやすくなる(生活を一にしている人だけでの共有はOK)相続が発生すると、自分の取り分を多くしようという事しか考えない人もいますが、今回、母親、Aさん、B子さん、C子さんは双方が譲って、満足のいくWIN・WINの関係となりました。具体的に生活設計を考えて、それぞれが自分に必要充分なだけを相続し欲張らない。一般的な都市農家の相続の仕方とは、まったく違うアプローチです。世間の常識からすれば、本家のAさんはもっと多くの財産を相続してもおかしくないのですが、自宅と農地だけ相続しました。次女のC子さんは、二次相続をきっぱり辞退し、問題を先送りにしませんでした。C子さんは、当社のアドバイスを聞く前から、そういう方向性を考えていたようでした。その意気込みに理解を示して、気持ちよく皆で財産分けしたのです。考え方は大いに参考になると思います。言うだけの人は多いですが、実際にそこまで行動を起こす人は少ないです。次女のC子さんの取り分が多いように見えますが、将来の分割を前もって済ませ、今後の本家の資産管理をAさんがまとめて出来るのは、Aさんの大きなメリットです。Aさん、B子さんは自宅・農地だけの相続ですが、生活が一である母親の相続した財産を活かせます。総合的・長期的に考えて、すばらしい判断です。考えて、お互いを思いやりながら分割します。次女C子さんの主張考えていた方向性は、日ごろ私が提案しているものと合致していました。これは、正しい意志決定だとピンときました。どんなに正しい対策案でも、当事者同士が自分の案を主張するだけでは、なかなかまとまりません。間にコンサルタントが入り、客観的にそれぞれの立場を考える事によって、話がまとまります。コンサルタントは、どちらか一方だけに肩入れすることなく、それぞれの利害関係を考えて対策を考えます。依頼者の隠れたウォンツを察して形にしてあげるのがコンサルタントの仕事です。素人だけではなかなか全員の意思を汲んだ遺産分割が出来ません。不動産相続は不動産に詳しくて、投資に詳しければ最も肝心なところのアドバイスが出来ます。不動産コンサルタントの守備範囲で、出番が沢山あります。自信のない人は専門家チームを組んでやることもできます。これらは単品の提案でなく、複雑に絡み合っている案件・スケジュールをセットでコンサルするから価値があります。依頼人同士が弁護士を立てて、遺産の取り合い合戦になれば最悪なことになっていました。双方とも不満が残ります。一般的に税理士さん単独では、これだけ総合的に考えられる人は少なく、資産を共有にして、問題の先送りになる事が多いでしょう。不動産相続の場合は、不動産の事を網羅できる不動産コンサルタントに任せる理由がここにあります。共有問題を解消するため、C子さんは、共有になっているアパートの土地を、母親から贈与してもらうことにしました。親から子へ生前に贈与した2500万円まで非課税で、それを超えた分の20%を贈与税として納付する制度です。親が死亡した場合、この制度の適用を受けた贈与財産も相続財産に合算され、相続税が計算されます。その際、支払った贈与税は相続税から控除されます。これは、財務省でも二次相続を含んだ対策として、贈与を勧めているとみていいでしょう。若い世代に所得が移転できて、経済効果もあります。本当に効果のある使い方を知らない方も多いようです。節税目的で暦年贈与の方が得という方もいます。税金が得だから使うのではなく、お金が必要な時期に贈与を受けて、お金を有効活用することが大切ではないでしょうか。ちなみに、暦年贈与は毎年110万円まで非課税で、暦年贈与を10年かけて1100万円も行なう事もできますが、2500万円以上を先に贈与して、ここで全て解決することにしました。精神的にも、金銭的にも問題を先送りにしないことの有用性を考えてみてください。現金この分割案では、相続税も約1億5千万円になり、遺言の通り相続する場合と比較して約1億円減りました。遺産分割を作成する際には、単なる評価だけでなく、各物件の収益力を見て分割しなければなりません。キャッシュフロー、ROA、それぞれの生活設計も考えた上で、誰がどのような形で持てば有効に使えるかを考えます。遺言書がある場合、その通りに相続しなければならないと思われている方も多いですが、その通りではありません。その際に、「被相続人は公正証書遺言を残しているが、時の経過による遺産の変動があり、また、相続人の生活状況にも変化が生じているので、被相続人の遺志を尊重しつつ、相続人全員の合意により、この遺産分割協議書を作成した。」という覚書書を作成した方が良いでしょう。遺言書の存在で、後で揉めないようにします。遺産分割協議書の中に書き込むよりは、「覚書書」として別個にして、添付します。相続のことを相談する際に、弁護士や税理士にすることが多いそうです。弁護士・税理士は相続のプロだと思っている方も多いと思いますが、資産家の大部分の資産を占める不動産の専門家ではありません。実は、不動産資産を持っている資産家への対応は限界があるのです。相続に精通した方以外は、相続に関する業務の一部分しか行わないのが現実です。様々な項目があります。え方、時期、年齢を踏まえます。資産を複数持っていれば、その分多くの分割案が出てきます。真の相続対策も考えて、対策を打っていきます。巷で相続対策というと、持っている土地に、借金してアパート建てるというイメージがあると思いますが、実際は、どう分けて、活かして、生活設計するか広範囲の事を考えての対策が必要になります。それぞれの生活設計を10年先、もしくはそれ以上考えて、関係者皆さんが満足していただける提案をします。