マンション売却・購入のノウハウなどを紹介します。際限ない開発を抑制する為に、その名の通り、市街化を調整する区域です。市街化調整区域では、一部の例外を除き、原則的に建物を建築する事ができません。市街化調整区域と『地区計画』』で紹介した地区計画が代表的です。目的としては乱開発を防ぎ、自然環境を守るというお題目もありますが、道路整備や上下水道などのインフラや行政サービスを最小限に絞る、という目的もあります。建物が密集しているのも問題ですが、あまりバラバラに建ってしまうと、さまざまな行政サービスの費用がベラボーにかかってしまいますから、自治体としては、ある程度まとまった区域に住んでいてもらった方が効率的なのです。市街化調整区域は札幌のどの区にもあり、山奥や郊外の過疎地の地区が指定されています。住宅街や商店街になっている地区は、一般に『市街化区域』に指定されます。札幌市から建物建築の許可が下りません。プレハブ小屋などが建築されている場合もありますが、それらの大半は建築基準法違反の建物です。実質的に『建物が建てられない土地』ですから、市場価値はとても低くなります。建物が建てられないとはいっても、取引が禁止されている訳ではありません。なんていうのも、ちらほら出てきています。公道がとっても少ないのです。道路整備や上下水道配管を整備・維持する費用もばかになりませんから、通行の為の、昔からある最低限の公道だけが残り、新たに整備されることはまずありません。いえ、そこに土地を所有する人は、自分の土地に行くための『道』が必要です。『私道』がとても多いのです。これらの『私道』は、一般的には民有地で、民間の個人や法人が所有するものです。公道ではありませんから、当然、冬の除雪も自前、砂利やアスファルトでの道路整備も自前です。大原則では『私道』を通行するには、その私道の所有者の許可が必要です。郊外の過疎地ですから、実際には誰彼構わず自動車で通行しているのが実情です。人の目が少ない事もあって、無法地帯になってしまっている面があります。建物の建築も、私道の通行も、あくまでも慣習で咎められていないだけです。市街化調整区域に建物を建築すると、札幌市から取り壊し命令を受ける事がありますし、私道についても、看板や柵などで通行禁止にされてしまう恐れがあります。土地建物を購入・売却・貸借しようとする場合には、リスクがあるという事を覚悟しておきましょう。私は、実際に建築基準法違反の取壊し命令や通行禁止の事例を目にしています。書面の外で無責任な事を言う場合もままあるようです。同業者として恥ずかしい限りですが『とりあえず成約させて、仲介手数料が貰えればそれでいい』という不動産業者は、とても多いのです。営業成績だけを気にするような営業マンの場合には要注意ですね。市街化調整区域に限った事ではありませんが私道については、その所有者の所在や、私道の範囲、法的性質について慎重に調査・告知する必要があります。無責任に大丈夫だと言うのではなく、法律に則ってどういう事になるのか、ということを誠実に説明する必要があります。私道の所有者がどこの誰でいつどのように取得したのかによって、その私道の性質は大きく変わって来ます。私道の所有者が明治から登記されていないのであれば、現代になって権利を主張してくる、という可能性は非常に低い一方で、私道の使用許可を得る必要があるような局面では、対応が難しくなります。この辺りをきちんと調査・告知出来る不動産業者でなければ、特に難易度の高い市街化調整区域の土地の取引を任せるには値しないと言っていいでしょう。不動産の取引は信頼できるプロからしっかりと説明を受け、進めていきましょう。当記事は2013年11月10日の記事を最新の状況を反映し改稿したものです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。コンサルティング会社等を経営しています。様々な業種の法人や個人事業主の方と関わる事で、色々と興味深い経験を積んで来ました。コンサルティングを得意としています。ウェブ上では『札幌の不動産』に関する諸事情を取り上げて来ました。不動産調査や取引の実際や札幌近郊での実例や、自宅の購入や不動産投資に関する記事のほか、札幌の歴史に関してもマクロ的に各論で紹介しています。処分などのなかなかプロフェッショナルのいない分野も得意としています。日本の地方都市における『新しい枠組み』を模索しています。札幌市南区に生まれる。(現:宅地建物取引士)試験合格。都内税理士事務所に勤務。不動産コンサルティング業に従事。ブログ『この道なぁに?札幌』開設。ウェブサイト『BEHEMOTH』開設。