金融機関sakuragiTwitterFacebookGoogle+「今回の物件は積算が出ない」「この物件は売買価格より積算の方が上回る」なんていう会話を聞くことがあります。「積算」とは何でしょう。検索すればたくさんの解説が出てきますが、ここではこれ以上ないくらい簡単に、わかりやすく説明してみます。積算という言葉を理解する積算とは、積み上げて計算する、という意を踏まえ、「物件ができてから現在までの価値を金額に換算したもの」と言えます。「物件の現在価値」のことを言います。噛み砕いて言うとその物件は、今、お金に換算したらいくらの価値があるんだろう、という仮の評価額です。建物の現在価格=新築時から老朽化した分を割り掛けたものをそれぞれ計算し、合計しなければなりません。さあ、やってみましょう。土地は「時価」ですので、毎年更新される国税庁のホームページから「路線価図」にアクセスし、物件所在地の価格(m2単位)を調べます。これを「路線価」といいます。その後、その路線価に物件の土地の広さをかけ算します。路線価が7万円で、広さが100m2であれば、7万円×100=700万円が、土地の現在価値となります。建物の値段は、それぞれの構造によって掛け率が変わります。15万円/m2実際にいくらで建てられたのかは関係なく、あらかじめ定められたこの金額を当てはめることになっています。RCの場合、延床面積が200m2である場合には20万円×200=4,000万円これが新築時の価格になります。ここから築年数の分を割掛けるため、法定耐用年数のうちどれくらい期間が経過しているか、という比率を出します。残りの耐用年数は(47−10)=37年ですね。従って、200m2・築10年のRCは20万円×200×37/47=3,149万円が、建物の「現在価値」となります。新築時には4,000万円と算出されたものが、10年経つと3,149万円になっているわけです。計算上の「現在価値としての評価」ですが。法定耐用年数とは?参考までに、法定耐用年数を構造別におさらいするとRC造47年、重量鉄骨造34年、軽量鉄骨造27年、木造22年です。法定耐用年数についての解説はこちら。700万円と合わせ、700万円(土地)+3,149万円(建物)=3,849万円が、土地と建物を合計した「積算価格」となります。うわぁ、何か面倒だなぁ、と思った方、私も同感です。自分で計算するのが面倒な面倒な方は、こちらのシミュレーションソフトを使うとラクです。「路線価」だけはご自分で調べていただかなればなりませんが。不動産業界では、この「積算」は公の試算基準として用いられています。この積算価格を目安に融資金額を決める金融機関があることから、積算価格が売買価格よりも「高い」と有利になり、融資を受けやすくなるわけです。積算だけが物件の価値を決めるわけではありません。重要ですので、両方の評価方法を心得ておくことが肝心です。収益還元法ついておさらいをしたい場合はこちらをご参照ください。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。不動産投資家が知っておくべき不動産会社の役割とは?2018年11月14日なぜ積算評価の高い築古の木造アパートが狙い目なのか?0円から資産12億円を築くまでの道のり桜木大洋2012年よりマンション1棟を購入してから、わずか4年間で、「貯金ゼロ、資産ゼロ」で始めて一切手元のお金を使わず、総資産が12億円、家賃収入は1億1,500万円、年間キャッシュフロー2,800万円を築きました。無料メルマガのご案内サラリーマンお父さんのために、やさしく読みやすい情報メルマガです。家族の夢を叶え、幸せになるための成功マインドと不動産投資ノウハウを、実践に基づき配信しています。