/ワンルームマンション投資は儲からない?億万長者は絶対無理!2018.04.04ワンルームマンション投資は儲からない?億万長者は絶対無理!TweetPocket不動産投資で億万長者に!などの触れ込みのセミナーが最近非常に多いですよね。購入する物件にもよりますが、結論から言うと都心部の投資用の区分ワンルームマンションで億万長者を目指すのは正直厳しいです。言ってワンルームが儲からない!という訳ではありません。今回はその理由について今日はお話ししていこうと思います。都心部の投資用ワンルームを今後数十件に拡大していくのは難しい。都心のワンルームは利回りが低いため大きく利益を取ることは難しいです。立地や物件の条件を選べば小さく、コツコツと利益をとりながら、短期~長期での売却益を狙うことも可能な投資です。その理由は以下の動画で解説しております。ワンルームマンション投資に関する全容は以下の1記事でまとめておりますのでご覧ください。ワンルームマンション投資とは?その全容をこの1記事で徹底解説!都心部の投資用ワンルームを今後数十件に拡大していくのは難しい。都心部のワンルームの利回りは決して高くありません。その理由に関しては以前にもこちらの記事でお話ししています。築古区分マンション投資のメリット・デメリット簡単に言ってしまうと、築古や地方の物件になればなるほど利回りが上昇していく傾向にあります。行きつく先は総じて需要と供給のお話しです。需要の少ないものはどうしても価格を安くしないと購入側に魅力的に映りません。値段を安くしなければならないのです。なれば利回りは高くなりますね。その逆に都心部であればあるほど、人口も多いですし、空室率も少ないですよね?そうなれば誰しも都心で物件を持ちたい!と思う訳です。なると需要が多いわけですから総じて価格が高くなってしまうのです。価格が高くなればどうしても利回りは下がってしまうということですね。ワンルームマンション投資を始められる方は一般的な会社員や公務員の方が多いですから、そこまで多額の自己資金を持っている方も少ないでしょう。なると物件価格のほとんどをローンで賄う訳ですから、毎月の支払も多くなりますね。都心の物件であれば利回りが高くないので、多くのキャッシュフローも当然見込めません。今の時代であれば都心部のワンルームは長い時間をかけて、長期で運用していくのが基本であります。自己資金を全く使わないのであれば、大きくキャッシュフローを出すのは厳しいですが、価格が非常に安定しているのでメリットとしては含み資産となってくるでしょう。※含み資産の考え方については過去記事を参照してください。投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方についてなので、最初から賃料収入のキャッシュフローのみで年収数百万!数千万!なんていうのは夢のまた夢のお話しです。地方の一棟であれば、高い利回りのものもございますので、提案当初の段階では年間数百万のキャッシュフローが出ていたりもしますが、数年で破綻なんて言うこともザラにあります。その地方一棟のスルガスキームで苦しんでいる方からのご相談も非常に多いです。一棟で破綻しそうな方の相談は多く受けますが、区分(都心)のみの所有での破綻の相談はあまり受けたことがありません。区分のワンルームは積算評価が出ずらい仕組みになっているので、買い足していくにしてもどうしても限界が来ます。※積算評価については過去記事を参照してください。不動産投資における積算評価(原価法)を超分かりやすく解説。基本的にその限界値以上の借り入れはできないような仕組みになっております。自分の信用レバレッジを超えられない分、破綻の可能性も一棟のスルガスキームに比べると低くなるわけです。都心部の区分は一体何件まで所有できるのか??一般的に都心部の築浅の区分ワンルームを保有する場合で考えていくと、場所にもよりますが1件当たりの価格は2000万~3000万が相場です。その程度の物件を買い足していくとすれば、大体5件~6件が限界値(年収600~700万程度)となってくるでしょう。※ただし中には20件、30件所有している強者のかたもいらっしゃいますが。金融機関としては1、2件目オリックス・ダイヤから入って3件目関西アーバン、4件目SBJ,5件目楽天といった感じでしょうか。アルヒやイオンも上手く取り入れられれば、それ以上に購入できる可能性もあります。物件を今後増やしていきたい方は、とにかく金融機関を使う順番が非常に大事になってきます。アルヒなどで物件を購入してしまうと、今後の物件の買い増しに支障が出てくる可能性が高いので、金融機関の見直しが必要でしょう。お客様の属性的にまたは物件的にアルヒしか通らないような方であれば、致し方ありません。アルヒで提案を受けられる方は以下の記事を参照してください。ARUHI(アルヒ)でマンション投資を行う場合の3つの注意点。そもそもの年収が高ければ、それ以上に物件を増やすことは可能ですし、何度も言いますが、投資用のワンルームマンションを増やしていく場合にはどの金融機関からどんな順番で融資を受けて物件を買い進めていくか?が非常に大事になってきます。何を持って億万長者なのか?冒頭でお話したように、不動産投資で資産〇億円!などど良く言いますが、たいていはローンを組んでいる額面をそのまま資産としてカウントして宣伝している場合が多いです。極端な話、一棟などで4憶、5憶のローンを組んでいればその時点で億万長者ってことになっちゃいますよね。上記でもご説明しましたが、投資用の区分ワンルームで1憶程度のローンを組むことも可能ではありますが、全く自己資金を出さずにキャッシュフローのみで毎月数十万を得ることは正直難しいです。長期で運用していく中で、含み資産を増加させていき、複数件を出来るだけ早い段階で所有しながら複利運用をしていくのが投資用ワンルームマンション運用の王道なのであります。投資用ワンルームの複利運用については以下の過去記事を参照してください。不動産投資(投資用ワンルームマンション)の複利運用とは?売却で利益を出すにしても、繰り上げしてキャッシュフローを得るにしても、どちらにしても長期間の運用が大前提となります。このことからも分かるように、投資用ワンルームマンションは短期間で儲かる話ではありません。!数カ月で資産〇億円!数年でサラリーマンリタイア!などの過度に期待を煽る広告を出しているような業者さんとはお取引しないほうが賢明です。どのジャンルの投資においても言えることですが、リスクとリターンは必ずトレードオフの関係性となっております。「リスクが低くて、リターンが高い」基本的にそんなうまい話はあるはずもありませんし、疑ってかかるべきですね。まとめ不動産投資ときくと儲かるイメージで相談をしに来るお客様も非常に多くいらっしゃったので、今回の記事を書きました。不動産投資と一口に言っても戸建てからビルテナント、ファミリーマンションからワンルームまで様々です。そんな中でもこのブログは区分のワンルームに特化しているわけですが、昨今の不動産への投資熱の高まりにより、射幸心を煽るような広告も散見されるようになりました。そんな広告により、ワンルームマンション投資そのものが誤解されるようなことも多くなってきました。絶対に儲かる!、必ず利益がでる!などといった業法違反の営業トークに絶対に惑わされないようにしてくださいね。ワンルームマンション投資の底堅さとそれ以外の不動産投資の危険性については以下の記事で分かりやすくまとめております。不動産投資を検討されている方は必ずご覧ください。東京1Rの3つのオリジナルコンテンツを無料プレゼント!「ワンルームマンション経営の教科書」(全62頁に及ぶPDF書籍)「ワンルームマンション購入前のチェックシート」(全42項目に及ぶチェックシート)「1Rシミュレーション」(東京1Rが独自に開発したコンテンツ型のシミュレーションサイト)上記の画像バナーをクリックしLINE@で友達追加していただくと、自動トークで上記の3つのプレゼントのURLを送られてきます。全て無料なのでご自由にお使い下さい。LINE@に友達追加しても、東京1Rからは誰が登録したのかわからない仕組みになっております。トークしていただいた内容は東京1Rにしか見えませんので、安心して友達追加、またはご質問などしてください。・悪質な営業手法への注意喚起を約60分で理解することができます。・ワンルーム投資を既に始めている方に有益な情報が満載です。無料PDF書籍をダウンロードする東京1Rワンルームマンション投資業界に10年以上身を置いておりました。マンション投資業界の裏側を全てさらけ出し、業界の「分かりにくい」を「分かりやすい」にすることが東京1Rの使命です。●東京1Rのライン登録はこちらラインによる無料相談も受付中です。ワンルームマンション投資に関する全ての疑問・質問にリアルタイムでお答えいたします。友達追加し、そのままご質問をトークしてください(トークは誰にも公開されませんのでご安心下さい)。●不動産投資ローンの無料借り換えweb診断はこちら国内最低水準金利1.575%への借り換えが可能かオンライン入力で無料診断できます。●人気の記事ダイヤモンドアセットで新規融資の貸出金利が急上昇?三為業者って何?一撃4000万の利益も!悪質!?監督処分を受けた投資マンション業者名一覧。reserved.ワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle書籍ランク1位,2位独占!2/14(金)東京1R銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle1位,2位獲得2/14銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle書籍ランク1位,2位独占!2/14(金)東京1R銀座セミナーワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】kindle1位,2位獲得2/14銀座セミナ。