弁護士中村真(なかむら・まこと)のブログです。さあ、みんなで考えよう。抵当権が実行されてマンションが競売されることになった、とする。住んでる側としては気になるのが、1このまま住み続けることはできるのか2退去時、敷金は新オーナーから返してもらえるのかという点。賃貸借契約の主張の可否まず、1については「賃貸借契約の対抗要件(借地借家法31条1項)を備えたとき(一般的には物件の引渡し時)」と「担保権(抵当権)の登記を備えたとき」のどちらが先かによって異なる。賃借権が抵当権に優先するので、競落された後も新オーナーに賃貸借契約を主張できる。住み続けることは可能。多くの場合、賃貸借契約を締結したときにはすでに抵当権の設定登記がなされてしまっているはず。競落人(新オーナー)に対しても賃貸借契約を対抗できない。明け渡しを請求されたら拒めないわけだ。賃借人保護のため競落のとき(正確には「買受けの時」)から6ヶ月間は引渡猶予の制度がある(民法395条1項。この間の賃料の支払義務はある。敷金の引継ぎも生じない。敷金返還債務の負担はないものとして物件評価が行われることになる。新オーナーには敷金の返還請求はできない場合がほとんどと思われる。この点、最高裁昭和44年7月17日判決(例の「所有権移転と敷金返還債務の移転」の判例)を根拠に「競売の場合でも敷金返還債務は必ず競落人に承継される!」って平気で書いてる人とかいるので注意が必要。対抗できないのにこれに付随する敷金返還債務が承継されるって考えること自体が不自然だと思う。結局、競売されるような旧オーナーには充分な資力がない場合が多いよね。賃貸人に預けた敷金が返って来なくなったりするというリスクがあるわけだ。みんな、通常は契約の際にここまで意識することはないだろうけど。収益が可能になること及びその価値の維持)を得ることができるのである。債務ととらえるのが相当である。同時ないし順次にそれぞれの共有者に対し滞納額全額の請求を行うことができる。神戸の弁護士・中村真(なかむら・まこと)のBLOGです。複雑な法律問題などをわかりやすい絵で親切に解説しているつもりでしたが、最近はそうでもないです。(09/13)あのとき髪は長かった。(12/27)四年目。