■プロパティーマネージメントを成功に導く運用計画書についてプロパティーマネージャーは委託されている運用不動産の個々の特性を理解し、目的を達成するため各々項目を上げその手法とその手法を導いた要因をまとめて事前にオーナーへ報告いたします。これを運用計画書(マネージメントプラン)といい、こうした細部にわたる運用指針を明確化することでプロパティマネージメントがスタートします。規模によっては数十ページにもおよぶ壮大なものになります。右に示したリストは運用計画書の運用指針部分の抜粋です。このようにまずPM会社のマネージメント指針を最初に述べなければなりません。ここにも倫理規定が説明されています。それに市場調査とその分析を加え賃貸条件の企画立案をすることになります。競合エリアの選定とその市場規模予測。競合不動産の賃料水準と稼動状況。競合不動産のフロアープランと設備状況の評価。競合不動産のPM会社の評価。競合エリアの将来需要予測。4項目に絞ってレポートする事もあります。される経費、予算管理等が含まれています。これらを一年後の実績とあわせ検証し上手く行けば更にプロパティーマネージメント契約を更新していただき、さらに契約によっては何らかのインセンティブをプロパティーマネージメント会社はオーナーより受領できます。裏返して言うと実績がよくなければ即座に契約は打ち切られる事になります。この運用計画書と各種レポート(マンスリーレポート/月次結果報告書とアニュアルレポート/年次結果報告書)はそのPM会社の能力とその運用不動産の価値を判断する一つの方法として重要なものです。プロパティーマネージメント会社自身もコスト管理を含めたその立案内容を月次単位で監理・自己評価し、その結果得られた実績のマネージメントクオリティーを診断しなければならないと決められています。