26,666円になってしまうこともあるのです。90,664円で年間税額に34,000円も高く払い続けることになるのです。税金ってとても複雑ですよね。気になる場合には、ご相談下さいね。不動産調査の時に必要となるのは、公図ですが縮尺によってその土地はヤバイか、まず分かります。早目に測量などが必要という意味です。先日相談にいらしたお客様の土地も、土地を2つ並んでいました。登記の地積は、約600:約600でした。登記簿の地積は同じくらいなのに地図上では全く大きさが違う〜!そこで公図を確認すると縮尺が600でした。結論から言うと、明治初期の地租改正の際に作られた地図ということなのです。古くて、精度が悪い地図ということです。ヤバイという訳ではなくその際には、もう一つ図面があるかどうか確認する必要があります。その図面は「地積測量図」という図面です。この図面は、過去に土地を分筆された際に、作成された図面です。これがあれば、過去に測量されたことが分かります。この図面も無い場合には、まさにヤバイ。そんなところから依頼をいただくことになりました。相続税申告書を作成するために、残高証明書が必要になることがあります。通帳があれば、それで分かるんじゃない。時間もかかるしお金もかかるでもちょっと待って下さい。残高証明書を取ったことによって、財産が多く見つかったケースもあります。今は、1銀行1口座に限定されることが多いですが、昔はいくつも持つことができました。私も某銀行の口座は、私名義で5つぐらい口座があります。念のため、残高証明書はとっておくことをオススメします。思わぬ口座が見つかるかもしれません。父が亡くなってから、父が実兄の借金の保証人になっていたことが分かりました。保証人となっている父と父と同じ兄弟の子供が現在保証人として、借金を支払っていることを知りました。↓<杉森の回答>保証人の地位は相続されますので、そのまま承認すれば、財産と共に借金も相続することになります。亡くなったことを知ってから、3ヶ月以内であれば、相続放棄することができます。今すぐに父親の財産を把握して、金額を査定した方がいいでしょう。その上で相続するか、相続放棄するか検討しましょう。今まで父親と思ってきた人が、赤の他人であることが分かりショックを受けています。逆に弟は現在の父と母の子供であることが分かりました。今両親が住んでいる家のローンは私も支払っており、今のままだと私は父から何も相続できないのでしょうか?<杉森の回答>法律上は仰るとおり、父親と養子縁組しない限り相続権はありません。父親→母親相続という順番なら、あなたにも相続分があると思いますが。養子縁組しないのであれば、遺言や保険などで受取人を指定してもらうことも必要かもしれません。父が相続前にこれまで持っていた不動産の処分をしようと考えているのですが、不動産会社からは一番高値がつく土地を売って、まず現金を手に入れた方が色々と対策できると言われました。別な方に相談したら、一番価値が低い土地から売ったほうがいいと云います。どちらがいいのでしょうか?<杉森の回答>どれが正解と言うのはありませんが、私は売りづらい土地から売るべきと考えます。理由は、良い所から売っていくと、最後に売れない土地まで残り、固定資産税などの支払いのみが残る可能性があります。逆に売りづらい土地から売ると、売れない時に売れる土地と一緒に売却したり、様々な方法を取ることも出来ます。選択肢が多いというのが理由ですね。父の不動産の兄弟で相続することになりました。相続税路線価と固定資産税路線価など色々あるのですが、どの金額を基準にして分ければいいのでしょうか?<杉森の回答>まず整理するために1.相続税を計算する場合と2.遺産分割する場合で区別してお話します。原則として、路線価で土地は評価額を計算します。路線価よりも実際の土地の評価額が低い場合には、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼して鑑定評価書を作成してもらうと、その価格でも認められる場合があります。原則として、時価で分割するとしています。不動産会社の査定価格でも構いません。相続人同士でお話して、同意できれば、どの価格を使っても構いません。それぞれの価格同士が同じ水準にあればいいのですが、ないと揉めてしまうこともあります。争族の現場では、相続人それぞれが不動産鑑定士の鑑定評価書を持ちだして来て、争う場合もあります。不動産鑑定士が10人いれば、鑑定した価格も10種類あるぐらい、不動産の価格の見方はそれぞれ異なりますので、余計まとまらなくなることも多々あります。お気をつけて下さいね。土20年以上前に祖父が亡くなったあと、当時遺産分割でまとまらず、そのままになっている土地に、これまで父が自宅を建てて住んできました。私もその家に生まれて、今回父が亡くなりました。この場合、どうすれば私名義にできるでしょうか?<杉森の回答>このように先代以前の相続がまとまらずに、相続登記されていない場合には、過去に戻って一つ一つ相続する方法以外ありません。この場合、まずは祖父の名義から父を含む次の世代に相続登記をする必要があります。以前祖父の相続の時には、相続人がおそらく父親を含む兄弟の可能性が高いですが、既に父親の兄弟も亡くなっていることもあります。すると、亡くなった方の相続分は、次の相続人が引き継ぎますので、その子供と協議をする必要があります。祖父の土地を相続登記するために、現在の相続人が誰なのか、調べるところから始めましょう。私はいわゆる後妻として主人の実家に入りました。その家には兄夫婦も同居しています。3年前に義父が亡くなりました。その際、義父は遺言を残して、遺産は義母が1/2、残りを義兄が2/3、先妻の子供が1/3という割合で分けることになりました。同居の主人には一切何も相続されませんでした。私が先妻を追い出す形で、結婚したという経緯もあるかと思います。そのため、義両親ともに私のことをよく思っていません。今後義母が亡くなった際にも、主人には一切相続されない可能性が高いです。すればよろしいでしょうか?<杉森の回答>今までの結婚に至った経緯があまりご家族には歓迎されていないので、このような結果になっていることは、お分かりだと思います。義母が亡くなった際にも、仰るとおり相続分は無い可能性が高いです。難しい選択肢かもしれませんが、ご主人とお話して、今後の人生のことをお話される必要があると考えます。・このまま同居を続けて、義母への信頼を積み重ねる・この際、別居して、義母の面倒は同居の兄夫婦にお願いして、ご主人、子供との新しい家庭を作るです。本当は義母への信頼を重ねることがベストですが、色々な冷たい仕打ちに耐えてまで、そのような人生を送るべきか考えることも必要かもしれません。先日父が亡くなったのですが、父が1年前に長男と同居した際に預金口座1,000万円を兄名義に変更したそうです。相続の際に、この1,000万円の分割をしてもらうことはできるのでしょうか?<杉森の回答>同居の際に名義を変更した1,000万円ですが、2つの可能性があります。1つ目は、贈与として名義変更した。無い場合には、父親の財産ですから、分割の対象となります。2つ目は、名義預金として管理者のみ変更した。父の財産だけど、兄が管理するために口座名義のみ変更したケースです。こちらも分割の対象になります。トラブルになるのは、名義を変更したお金が使い込まれてしまうこと。この場合、本当に介護や入院費で使いきってしまう場合もあります。意図的に使われてしまうケースもあります。現金の現状から確認して、減っていても長男を疑わず、ソフトに確認しましょう。その上で、通帳の残高推移などは確認しておいた方がいいかもしれません。私の母は、病気で入院しています。私の家族は、妻と子供が3人で、一番下はまだ1歳です。私がいつも母の見舞いに行き、妻が家で子供の面倒を見てもらっていました。ある時、母と言い争いになった時に、母がキレて「お前の嫁は全く見舞いに来ない。そんな嫁に一切財産をやらん!」と言われてしまいました。なにやら最近は弟に相続の話をしているらしく、とても不安な気持ちです。何かやれることはあるのでしょうか?<杉森の回答>このような相談も良くあります。親が義理の子供(この例だと妻)に財産が渡る可能性を、ゼロにしようと考えていることがあります。そんなケースでは、他の兄弟に財産を渡してしまうこともあります。こんな時に遺言を作って、他の兄弟に「財産を全て相続させる」なんてことをされてしまうこともあります。どちらにせよ、一時の感情の高まりで争いを生まないように、ここは大人になって、母親に歩み寄ることをひとつかもしれません。他の兄弟とも情報交換をして、常に母親のことを気遣う話をすると、また時間が経てば変わるかもしれません。父が余命宣告をされました。母を他界しております。父の兄弟は早く父の口座からお金を下ろした方がいいとうるさくいいます。父の兄弟にそもそも相続の権利はあるのでしょうか?財産は不動産と現金1,000万円、生命保険500万円(受取人私)です。<杉森の回答>子供が入れば、まず子供が相続人となります。子供も、親もいない場合に初めて兄弟が相続人になります。上の例で父の兄弟に相続分はありません。私は長男ですが、かつて両親との喧嘩して家を出て、別な場所に家庭を持っています。弟3人いますが、二男が両親と同居しています。今でも兄弟同士は仲が良いです。・遺言って特に子供の確認も求めずに作成できるんですよね?・私の相続する分がゼロという遺言を作ることは出来ますか?<杉森の回答>遺言は、作成者が一人で作成できます。自筆証書遺言という、自分が手書きで作る場合には特に誰の確認を要りません。公正証書遺言という公証役場に赴いて作成するパターンもあります。この場合には、利害関係者以外の方2名が必要です。依頼する先が無い場合には、公証役場で紹介してもらえます。特定の人の相続分をゼロにする遺言も作成可能です。最近は遺言を作って揉めるというパターンはこのパターンが多いです。後から遺留分という最低限の相続分の権利を主張できますが、財産が不動産しかないという場合には、その遺留分を捻出出来ずにさらに揉めてしまう場合が多々あります。個人的には、相続分がゼロになったのは親の意思だから、まずはそれを受け止める必要があります。生前の親との関係を改善出来なかったから、このような配分になったのかもしれません。いずれにしても、それを受け止めた上で、遺留分が捻出できる状況なのかも確認した方がいいですね。生前に父からマンション購入資金を貰い、私名義のマンションを購入するのは節税になりますか?父母はまだ存命で、私自身は結婚して、子供が2人います。ちなみにどちらの子供も成人して家から出て独り立ちしています。(結婚はしていません)<杉森の回答>通常の贈与だと、当然ですが最高税率55%になり、税額が2049.5万円とありえない金額になります。通常は父親名義でマンションを購入して、評価を下げて相続というパターンです。実際の価値は下がらないですからね。最たる例は、問題の出ているタワーマンションですね。父親が賃貸マンションとして購入してしまうと、家賃収益は父親の収入になり、財産が増えていくことになります。財産が増えることを望んでいない場合には、逆効果になります。この方法は不動産の前渡しで、節税にはなりません。父親が亡くなった後に、前渡しした不動産を相続財産として後から加算する制度ですから。・家賃収益を早めに子供に渡すことができる・もし不動産の価格が相続時までに上がれば、上がった分だけ評価額がお得になるということですね。生前に、父の名義でマンションを購入し、しばらく、私がそこに住み、父の死後、私が相続税するというのは節税になりますか?父母はまだ存命で、私自身は結婚して、子供が2人います。ちなみにどちらの子供も成人して家から出て独り立ちしています。・いかに揉めなく分けるか?・必要以上に税金を払い過ぎないように・お金や資産を将来も残していけるか?の3点に絞られます。今回の相談では節税にフォーカスされていました。マンションを購入すると、節税にはなります。現金5,000万円がそのまま不動産5,000万円に変わったとしても建物の評価額は6〜7割程度には下がります。相続税では、3,000〜3,500万円ぐらいの価値になるのです。賃貸すれば、さらに評価額を下げることが出来ます。父親の自宅ではないので、そのマンションを私が相続しても、小規模宅地の適用はありません。相続事例12の続きです。税金の方はどうなんでしょうか?<杉森の回答>親から兄への建築資金は、どんな税金の申告をされているか確認が必要ですね。いう前渡し制度を使っているかもしれません。贈与されていなければ、資金分だけ出資したということになりますから、出した2,000万円分の持分を登記に入れる必要があります。使ったなら、渡した金額が親の相続財産として加算された上で、相続税を計算します。・出資なら、親の持分が相続財産にと変わります。確認して見て下さいね。私の兄は、自分の家を建てるときに、親に建築資金2,000万円を出してもらいました。私の時には、祝い金程度でしたが、親からは「相続の時に、お前に渡すから」と言われています。兄からは、しょっちゅう「お前の所は、きちんとお金貯めている〜?」と言われるのですが、言われる度に非常に腹が立ちます。親が亡くなった時に、兄が親から出してもらった建築資金は、親の財産に含めることができるのでしょうか?<杉森の回答>結論から言うと、今回の建築資金は親の財産です。分ける対象に含めるかどうかは、相続人同士のお話し合いにて決まります。兄の建築資金を財産に含めて分けたいのなら兄に「法律で過去に贈与したお金なども親の財産になるので、それを考慮して分けましょう」と言えばいいでしょう。それよりも、親が「お前に渡すから〜」というのなら、それを遺言という形にしてもらいましょう。その際に、相続には遺留分という最低限兄が相続する割合がありますので、その持分に過去の建築資金を充てるという方法もあります。夫が亡くなり、相続税もかからないので、特に相続は子供が成年になってからでいいかと思っています。大丈夫でしょうか?<杉森の回答>私は相続をその都度完了させていくことをオススメします。権利関係が複雑になっていくからです。相続しないままに、先に子1が亡くなった場合、夫の相続人は、配偶者、孫1、孫2、子2,子3と相続人が増えていきます。関係も複雑化していきます。いざ土地を売却しようとした際に、全員の合意が必要になります。所有する土地の境界確定や同意などを周辺の所有者が取る場合、その方が相続人全員に同意を貰わなければならず、かなり手間が増えて、周辺不動産の価値も下がる可能性があるのです。月(相談事例9の続き)ちなみに私名義に土地と建物を相続できないのであれば、子供が成人になってから、改めて協議して分割するのはありでしょうか?聞くと登記のお金もかかるということで、そのままでもいいよって知人は言ってました。<杉森の回答>確かに子供が未成年だと、子供に法定相続割合を下回る分割方法は認められないのが原則です。相続税がかからないのであれば、遺産分割協議もそのままでも特にお咎めはありません。人生何時何が起こるか分かりません。私は、できれば今の時点での相続登記をして、現時点での遺産分割協議を完了させておくことをオススメします。理由は、そのまま未完了にしておいた場合に、新たな相続が発生することもあるからです。夫が他界して、相続人は私と2人の子供(15、9歳)です。財産は今住んでいる土地と建物と貯金です。分割すればいいのでしょうか?ちなみに遺言はありません。<杉森の回答>遺言が無ければ、法律に定められた割合を元に、話し合いにて分割内容を決めます。相続人の2人が未成年なので、直接3人で協議することは利益相反(親のいいなりになる可能性がある)ため、家庭裁判所に子供それぞれに特別代理人という代理人を選んでもらう必要があります。できれば不動産は共有で分割したくないので、妻に持分を全て渡したいところですが、特別代理人が入ると、法定相続割合をベースにした分割になるため、それができない可能性が高いです。私の母は、亡き父から相続した土地に住み、体も弱ってきています。私には2歳年上の兄がいますが、母と兄家族は同居しています。兄はギャンブル依存症であるため、母は兄には財産を渡したくない。できれば孫に渡したいと言ってます。このまま母が亡くなった場合、どのようなことになりますか?<回答>遺言書を遺していない場合には、図のように相談者と兄でそれぞれ半分づつ財産を相続することになります。兄に相続させたくない場合には、遺言書を書いて、孫に相続させる旨を書いておく必要があります。この情報だけだとそれぐらいしか分かりませんが、母の介護は誰が見ているのか?、そもそも母の希望はなにか?それも確認する必要がありますね。父と母は離婚はしていませんが、別居状態が10年以上続いています。私は一人っ子ですが、既に結婚して別な場所に家庭を持っています。母が3,000万円あります。その場合、父母以外の親戚から財産の分割について、口出しされたくありません。相続税がかかるかも含めて教えて下さい。父と母は離婚している、いないに関わらず、父と母が亡くなれば、相談者の方が相続人です。遺言書を書いて、相談者以外の方に財産を相続させるということをする場合もあります。その場合には、遺留分を請求できますが、間違えなく揉めてしまうでしょうね。ちなみに両親が遺言書を書いていない場合はそれぞれの財産は、基礎控除以下(3600万円)のため、相続税は発生しません。隠れた財産があるかもしれませんので、一度財産診断をすることをオススメします。財産を法人に移管すれば、相続税は発生しませんよね?こんな相談もいただきます。不動産を法人が買い取って、法人名義にするなんてこともあります。その方が法人の株式を持っている場合には、その株式はその方の財産になりますので、相続税が発生する場合があります。信託銀行に遺言信託を頼んでいたのですが、対応が悪いので遺言執行人を変更したい。母は既に字が満足に書けない状態です。すればいいのでしょうか?信託銀行の遺言信託とは、信託銀行がお客様の遺言書を作成して、死後に遺言執行もしてくれるサービスです。特別なサービスのように聞こえますが、メリットは信託銀行という信用機関が対応してくることです。その執行手数料が高いというのがデメリットです。・遺言書を新たに作成すると日付の新しい遺言書が優先になります。結果的に前の遺言書は無効になりますので、信託銀行は執行できなくなります。母が字が満足に書けなくても、大丈夫です。公正証書という遺言の場合、最後に本人のサインが必要ですが、公証人が一緒に手を添えて書いてくれたり、最悪公証人が代書してくれます。事実婚のパートナーがいて、その方に全てを相続させたい。母と弟はいるが、お金に汚く絶対に渡したくない。方法はありますか?こんなケースも近年増えています。遺言書を書いて、パートナーの方に全て相続させることはできます。母には遺留分という、最低限財産を相続できる権利があります。法定相続分の1/3です。この権利を請求するかどうかは母次第です。この権利に基いて、遺留分減殺請求がされたら、遺留分を認めるしかありません。・遺言書を書くは当然として・母の生前に遺留分放棄を申請してもらうもしくは・母が遺留分放棄を認めなければ、遺留分金額の財産を用意しておくか・生命保険金を使って、遺留分金額の保険契約に入るなどがあります。できれば、生前にパートナーと母、または弟がみんな笑顔になれる関係になれば、一番いいのですが。こんなケースもこれから増えるでしょうね。親から借りている土地に子名義の建物を立てているケースです。土地名義は親ですが、土地を使っている子が税金を支払うべきと言われています。子供の立場としては、ゆくゆくは自分に相続してくれると思うが、兄弟もいるので気が変わったら心配とのことでした。・子名義に相続してもらうように、親に遺言を書いてもらう・民事信託を使って、子が受託者となり管理するそのためには、不動産価格も財産価値をきちんと把握して、もう一人の兄弟とも公平に分割することが大事ですね。祖父が20年以上前に亡くなり、その際に自宅の土地と建物を、祖母、父、叔父の3人で1/3ずつ相続しました。今回父が亡くなったのですが、父の持分1/3を分割することになりましたが、祖母に言い出しにくいので、そのままにしておきたいのですが、大丈夫でしょうか?<回答>できれば手続きはした方がいいですね。今の父の1/3を分割すると、母1/6、私1/12、弟1/12と複雑になります。今後その自宅の土地建物はだれが継ぐのか、祖母が亡くなる前に話しておいた方がいいでしょう。したら、父の持分1/3は他の家族に譲るという選択肢もありますね。計算するのか路線価で計算するかでもめて相談されたものでした。<回答>相続税の場合には、まずは路線価でという決まりになっています。路線価でも不動産価格の売買査定価格でもどれでも合意すればいいのです。ちなみに不動産鑑定評価という不動産鑑定士が公に価格を値付けする行為もあります。不動産鑑定士が値付けされた価格は、鑑定士によって価格が異なるのが通常です。揉めている当事者同士がそれぞれ鑑定士に値付けを依頼して、その価格を争うと、さらに揉めるという結果もあります。