小規模宅地の評価減の活用方法~平成23年度から相続税が増税になりそうです。小規模宅地の評価減の厳格化に加え、基礎控除の削減と生命保険の控除の範囲が縮小されました。マイホームを所有しているだけで相続税の課税がされることが増えてきます。そこで、マイホームだけの資産家にも必要な相続対策と資産運用について、その具体策を事例で紹介します。税制改正によって、自宅の相続にも相続税がかかってきそうだ。実家を他人に貸して賃貸住宅用地として小規模宅地の評価減を受けるようにできないか。その場合、貸家の需要はあるか。増改築費用はどのくらいかかるのか。それともアパートに建替えたほうがいいだろうか。空き家になった実家に相続税がKさんは公認会計士です。東京都内のマンションに妻と2人の子どもとお住まいです。Kさんには85歳のお母様がいます。気丈なタイプで、ずっと横浜の一戸建てでひとり暮らしを続けていましたが、蜘蛛膜下出血で倒れ、介護付きの有料老人ホームへ移りました。母親の病状も落ち着き、ほっとしたのもつかの間、空き家になった実家は草が生い茂り、近所の方から「このままでは物騒だからなんとかしてほしい」という電話が入りました。有料老人ホームには毎月20万円かかり、母親の年金だけでは足りません。公認会計士という職業柄、平成22年度の税制改正で自宅に関わる小規模宅地の評価減の適用条件が厳しくなることも承知していました。小規模宅地の評価減は同居しているか、生計を一にしていて相続後相続した家に住むことです。この条件を満たせば、土地の評価が240m2まで80%下がりますが、Kさんの場合はそのどちらでもありません。このままで相続が発生したら相続税がかかってきます。そこでKさんは、当社に対策を相談しました。貸家にしても相続税は下るが......母親の財産は8000万円の自宅と2000万円の預貯金です。相続税を試算してみました。小規模宅地の評価減が使えなければ、数百万円の相続税がかかります。自宅を貸家にすれば、小規模宅地の評価減が使えるので、土地の評価が200m2まで50%下がり、相続税は数十万円に下ります。アパートに建替えた場合は土地の評価が全体で18%下がり、建物の評価が約60%下がるため、相続税はかかりません。「相続税」対策としてはどちらも有効です。資産形成や遺産分割という面からも検討しなければ、ベストの選択はできません。実家は最寄り駅から徒歩20分。近隣のアパートは最近空室が増え、家賃を値下げしてつなぎ止めているケースもあると聞きます。「50代後半で借金に縛られたくない。デフレが続けば借金の重みも増すでしょう。アパート建設は断念します」とKさん。賢明な判断だと思います。「将来の需要が見込めない立地ですし、ネット利回りは建物に対して7%、土地代も含めれば3.5%。リスクに対してリターンが低すぎます。節税を追いかけるとなぜか利益は逃げていくのですよ」と話しました。Kさんも職業柄、直感的にそう感じ取っていらしたようです。うまくいくでしょうか?対策を挙げていきました。第一に考えられるのが、小規模宅地の80%評価減を使えるようにすることです。小規模宅地の評価減を適用するためには生計を一にする必要があります。生計を一にするというのは同居して、家計を一本化することです。同居は無理だという場合には、二世帯住宅や三世代住宅に建て替えて、プライバシーを確保しながら、生計を一にすると良いでしょう。親から孫への贈与にも対応できます。親、子供、孫の共有名義にしても良いでしょう。親の財産が相続税評価の低い建物に変わり、小規模宅地の評価減で土地の評価が80%減額になれば、相続税が0になることもあるでしょう。第二に考えられるのが、自宅を借家にすることです。Kさんの場合のように、既に父親が亡くなっており、母親が高齢者施設に移ったとします。空いている自宅を他人に貸せば、賃貸事業用として小規模宅地の評価減が適用され、200m2まで土地の評価が50%減額されます。貸家建付けとして、約20%の土地の評価が下ります。建物の評価も30~40%下ります。敷地に余裕があれば、思い切ってアパートに建て替えることも良いでしょう。貸家にするのと同じく上記の評価減は使え、収入増も期待できます。第三に考えられるのが、資産の組み換えです。財産分けのことも考えると、アパートを建てるのでは無く、自宅を処分して賃貸中の区分マンション複数に組み換えるという方法も有効です。9000千万円で自宅を売却して、3000万円の区分マンション3戸に組み換えます。家賃が1戸あたり、十数万円入ってきます。これで、母親の高齢者施設の費用を払います。1戸分はお小遣いです。1戸分は子供に贈与しても良いでしょう。相続税の評価は貸家やアパートと同様に減額になります。相続後は兄弟で仲良く区分マンションを持つことができます。入居者が退出したら、孫のマイホームにしても良いでしょう。マイホームの売却には税制上の優遇措置があります。3000万円控除が使えます。譲渡益が3000万円超、6000万円以下の部分に対しては低率分離課税の適用があり、20%の税金が14%で済みます。自宅を貸家にしていた場合には、事業用資産の買換え特例が使え、課税を80%繰り延べすることができます。このように資産税を知り尽くすことによって、賢い相続対策と資産設計が可能となります。各種税制上の特例には細かい適用条件があるので、実施にあたっては税理士などの専門家に確認することをお勧めします。思い切って実家を売却。その効果は?以上の対策を考えた上で、Kさんには、実家を売却して、その資金で都内の入居中の中古マンションを3戸購入することを提案しました。Kさんは目を丸くしました。実家の売却は考えていなかったのです。「母が承知するかどうか......。「理由は3つあります。第1に、入居中の中古マンションならすぐに家賃が入ります。老人ホームの費用をまかなっておつりがきます。第2に、相続が発生しても遺産分割が容易です。Kさんが2戸、お姉さんが1戸を相続し、現金は話し合いで分ければいい。第3に節税効果もあります」。付け加えますと、築10年経ったマンションはその先あまり価格が落ちません。これは統計的にも実証されています。建物管理は管理組合と管理会社がやってくれるので手間もかかりません。「1戸16万円くらいでしょう。「ええ、マイホームの売却は3,000万円の特別控除が使えます。3,000万円の利益までは非課税で、3,000万円から6,000万円の部分は定率分離課税で14%。「7,500万円のマンションの相続税評価額は2,500万円。「入居中であれば投資商品として売れますし、入居者が退出した際に不動産市場が好況なら、一般ユーザーに売却してもいいです。市況によっては購入価格より高く売れる可能性もあります。「円満な相続」と「経済的ゆとり」を実現Kさんは提案を早速実行に移されました。お母さんが亡くなられると、残されたマンションをKさんが2戸、お姉さんが1戸相続し、金融資産は半分ずつ分けて円満に相続を終えました。Kさんには毎月32万円の家賃が、お姉さんには毎月16万円の家賃が入ってきます。無借金経営なのでなんの心配もありません。Kさんは今、月々32万円の家賃収入の投資先を考えています。以下にKさんの感想を付け加えておきます。依頼者の視点が見えてきます。自宅の組み替えについて最初、福田さんから自宅の売却を提案された時はびっくりしました。考えてみると私も姉ももう別に住んでいますし、思い出はありますが、ただ残しておくよりも有効活用した方が良いと思いなおしました。収益不動産に組み替えたおかげで母親の老人ホームの費用も賄えたので、妻も姉も精神的に楽に母親の介護が出来たと思います。早めの対策を打つアパートや貸家にして兄弟で共有していたら、建物の管理、ローンの負担、将来の相続など問題を先送りするところでした。実は資産の組み換えを母に相談したとき、『お前がそう思うのなら好きなようにしなさい』と言ってくれたんですよ。これで踏ん切りがつきました。すべての点で満足しています。相続前に対策を打てたことも良かったです。分けやすい財産にしたおかげで円満に相続が済みましたから。セミナーに参加するセミナーに積極的に参加してみることをお薦めします。読むことは勉強になりますが、文字情報には制約があるのです。守秘義務があるので、現場でおきている生々しいエピソードをリアルに伝えることにはどうしても限界があるからです。固有名詞や数値などの具体的な情報など持ってのほかです。その点、参加者が限られているセミナーでは、そうした本などに書けない具体的なエピソードが聞けることがあるかもしれません。1~2時間で本一冊分のエッセンスやポイントがつかめ、時間の節約にもつながります。疑問が浮かんだら、その場で直接講師に質問することもできます。別の参加者の質問を聞くことによって、同じテーマでも目の付けどころが違う発想を知ることが出来たり、その答えを自分で考える事によって講師の立場からの視点に気づくかもしれません。一人で本を読む時とは違った深さで学ぶことが出来ます。このようなセミナーに参加するにあたって重要な事は、目的を持って参加することです。何をこのセミナーから自分は学びたいのか前もって意識してください。受け身で知識を得るといった参加の仕方ではなく、自分のテーマに役立つヒントをつかみにいく、もしくは自分の考えをまとめにいくといった目的意識を持った参加の仕方が良いと思います。やみくもに講師の話をメモするのではなく、講師の話から刺激を受けて自分で気がついた発想をメモするのです。この様な意識でセミナーに参加している人は、有意義なセミナーの活用が出来ていると言えるでしょう。副次効果として思わぬ人脈が出来ることもあります。同じテーマに興味があり、かつ勉強熱心な人同士が集まっているので、よくある異業種交流会よりもつながりが出来やすいでしょう。このようにセミナーはどんなに忙しくても時間をつくって行く価値があります。数万円のセミナー費用でも、自分への投資だと考えて興味あるものにドンドン参加してみましょう。「書く」ことと「話す」ことはコンサルタントの必須要件でもあります。セミナーの中身もさることながら、講師から「書く」「話す」と言った技術を学ぶことももう一つの効用です。定年後はコンサルタントに定年退職後、独立してコンサルタントを行なう人々が増えてきます。お金はかけず、自宅で個人事業主として始めます。今までの人脈を活かす場となります。マイホームもあるし、子供が独立しているのでお金はかかりません。毎月25万円以上の年金収入があるので、生活は十分にやっていけます。借金もないので気が楽です。