弁護士中村真(なかむら・まこと)のブログです。さあ、みんなで考えよう。抵当権が実行されてマンションが競売されることになった、とする。住んでる側としては気になるのが、1このまま住み続けることはできるのか2退去時、敷金は新オーナーから返してもらえるのかという点。賃貸借契約の主張の可否まず、1については「賃貸借契約の対抗要件(借地借家法31条1項)を備えたとき(一般的には物件の引渡し時)」と「担保権(抵当権)の登記を備えたとき」のどちらが先かによって異なる。賃借権が抵当権に優先するので、競落された後も新オーナーに賃貸借契約を主張できる。住み続けることは可能。多くの場合、賃貸借契約を締結したときにはすでに抵当権の設定登記がなされてしまっているはず。競落人(新オーナー)に対しても賃貸借契約を対抗できない。明け渡しを請求されたら拒めないわけだ。賃借人保護のため競落のとき(正確には「買受けの時」)から6ヶ月間は引渡猶予の制度がある(民法395条1項。この間の賃料の支払義務はある。敷金の引継ぎも生じない。敷金返還債務の負担はないものとして物件評価が行われることになる。新オーナーには敷金の返還請求はできない場合がほとんどと思われる。この点、最高裁昭和44年7月17日判決(例の「所有権移転と敷金返還債務の移転」の判例)を根拠に「競売の場合でも敷金返還債務は必ず競落人に承継される!」って平気で書いてる人とかいるので注意が必要。対抗できないのにこれに付随する敷金返還債務が承継されるって考えること自体が不自然だと思う。結局、競売されるような旧オーナーには充分な資力がない場合が多いよね。賃貸人に預けた敷金が返って来なくなったりするというリスクがあるわけだ。みんな、通常は契約の際にここまで意識することはないだろうけど。弁護士という仕事は他人(依頼者)の問題や争いごとを代わって引き受けるという側面が強い。(相手方からも「他人の揉め事に首を突っ込んできた奴」という反応をされることが多いけど、これはある意味正しいよね。追求の矢面に立つということも少なからずある。弁護過誤にならないように慎重にことを進めなければいけないので(しかも、大抵の場合、ゆっくり考えるだけの時間的余裕が無い。)、その心理的負担は結構大きい。仕事っていうのは一風変わったストレスの掛かり方がある気がするのよね。「他人と争う」ことが仕事なわけで闘争心が弱い(=逃走心が強い)人だと、なかなか大変なんじゃないかと思う。切り替え方、うまい付き合い方を自分なりに考えてやって行ってるんだろうね。先輩弁護士とかと飲むときにも、このへんを聞いてみたりすることが多い。自分の場合のストレス解消法は、今はこのブログかもしれない。2度、手形(約束手形)の不渡を出すと倒産と言われる。これは、2度の不渡で銀行取引停止処分がなされ、2年間は当座預金取引ができなくなることによる(つまり、事実上現金取引しかできなくなる。)もちろん、金融機関からの借入も不可。「2度の不渡→倒産」と言われる。厳密に言うと、1度目の不渡があってから6ヶ月以内に2度目の不渡を出した場合。2度目の不渡が1度目から半年以上経って起こった場合には銀行取引停止処分にはならない。同じ満期日の手形が2枚あって、それらが同時に不渡になったら、不渡は1回としてカウントするのか、それとも2回としてカウントするのか。同じ日に出た不渡手形が何枚あっても「1度」とカウントするとのこと。この場合はまだセーフということになる。0このページのトップへすみません。0このページのトップへ思わず地図を確認したりって、あるよね?少なくとも2年に1回くらいは親戚の集まりに顔出してたほうがいいと思った。祖父自身はもうだいぶん前に亡くなってんだけどね。神戸の弁護士・中村真(なかむら・まこと)のBLOGです。複雑な法律問題などをわかりやすい絵で親切に解説しているつもりでしたが、最近はそうでもないです。(09/13)あのとき髪は長かった。(12/27)四年目。