売買仲介を始める準備中でして、同業者さんとの繋がりを再構築したり、サイトの準備、広告できる物件集めなどしております。そんな中、店舗探しの依頼を受けているお客さんから、自宅マンションの価格査定の依頼がありました。同時に、賃貸に出した場合の賃料査定も依頼されています。Zeldmanスポンサーリンク今まで賃貸だけだったので、売却の価格査定は初めて。査定書のフォーマットなどもないので、大急ぎで価格査定と賃料査定と2種類のフォーマットを作成しました。見よう見まね(といっても真似する何かがあるわけではありませんが...)でやるしかありません。それで、今回査定するにあたって、当面、気になったことなどを備忘録としてメモします。おかしなことを書いていたら、親切な方、ご指摘ください。次回書こうと思います(ちなみにかなり築古のマンションなので大した価格はつきません)。知らぬ間にWEB版に変更。協会会員は1年間利用料無料。依頼を頂いてから訪問まで少し時間があったので、その間にマンションの登記を確認。築古マンションで、販売時のパンフレットや図面等をお客さんは持っておらず、築年や専有面積(公簿ですが)なども確認するため。所有者は査定依頼者のお父様ということなので、所有者の確認もしておきたく、法務局へ行きました。賃貸でも登記を確認することは多々あるので、このへんはどうということもないのですが、とりあえずついでに書いておきます。マンションでは各専有部分が区分所有されているので、それぞれに家屋番号がついています。この家屋番号、ネットなどではわからないため、登記所で確認します。私はいつも、窓口でブルーマップを開き、「このマンションの〇〇〇号室の家屋番号をお願いします」といった感じで調べてもらいます。ちなみに、この物件、乙区の記載はなく、抵当権等の登記はありませんでした。マンションは、建物(専有部分)の権利と土地(敷地権)の権利とを別々に処分はできず、一体として処分しなければならないため、登記上も建物登記簿の方に敷地権の権利についても記載されているのが通常です。このマンション、非常に古いためか、このような登記になっていません。建物(専有部分)の登記には、土地(敷地)に関する記載はなく、土地は土地で別途の登記です。こちらの土地の登記に、区分所有者が共有しているという登記がされています。いうもの自体、良く知りませんでした。見ると、建物同様乙区の記録はまったくありません。そりゃそうだ、建物と敷地の持分は別々に処分できないんだもん、とは思ったのですが...。末尾の記載には「これは登記記録に記録されている事項の甲区〇〇番事項を証明した書面である。手にするのが初めての私、率直な感想は「えー、乙区があるのかないのかは証明されないの?」です。普通の登記簿で乙区の記録がそもそもない場合、末尾に「ただし、登記記録の乙区に記録されている事項はない。」と記載されていて、抵当権などの担保の登記はないことが証明されます。乙区がないよとは書いていない。窓口で聞けば良かったんですが、持って帰って気づいたのでちょっと考え込みます。媒介が取れている訳でもないし、現時点でそんなに気にする必要はないと思いますが、純粋に疑問がわいてきます。法務局に戻って聞いてこようか...。それとも敷地権の登記をがっつり取ってみるか...。敷地に関する登記を全部取ると、共有者全員分の記録が出てきて何ページになるかわからず、無茶苦茶お金がかかる可能性が高い。ネットで登記記録とれば(参照:登記情報提供サービス)、337円で取れるんじゃね?とやってみたら、28ページ分が337円で取れました(証明力はないですが)。!確認したら、ズラーっと甲区も乙区も出てきました。建物と一緒に担保に付されているわけですね。お客さんの共有持分についてはやはり乙区の記載はありませんでした。」などの記載があるようです。知っている人には当たり前でも、知らないと不安なものです。マニュアル」を使いました。売買始めなきゃな、と思った頃に9000円ちょっとで買っておいたもの。事例マンションが意外と難しい事例比較方式での価格査定においては、選択する取引事例が大事になるとは思うのですが、なかなかぴったり来るものがない。レインズで確認しても、同マンションでの取引事例は出てきませんでした。ATBB(アットホーム)には売出価格の記録はありました。近隣マンションで非常に似通っている条件のものがあり、レインズに成約情報もあったものの、重要な点が違いました。査定マンションはエレベータがあるのですが、この近隣マンションは古い5階建てでエレベータがありません。価格査定マニュアルでは、エレベータ有と無の比較は禁則になっているので、入力自体が出来ません。見ていると、「だいたいこれくらいだよなあ」という価格は自分の中にあるのですが、数値化した根拠がないと...。前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。」となっているわけですものね。それで結局、周囲の取引事例をかなりくまなくチェックして、想定した価格とそう変わらない結論になるものがありました。順序が逆ですよね...。知らぬ間にWEB版に変更。協会会員は1年間利用料無料。「価格査定マニュアル」ですが、正直あまり使いやすいとも思えず、各項目を評点化をした累積で係数をかけているだけじゃん、みたいな気もします。出力される査定書のフォーマットもイケてない感じ...。そんなもんだろうという気も一方でしますし、便利と言えば便利なんですけどね。それに使いこなしていないだけかも知れません。事例マンションを色々変えてみたりして試してみると、意外と納得いく査定価格が出る気もします。