住宅ローンの基礎知識オーバーローンで家を買うとどうなる?不動産屋に勧められた場合は?ツイートはてブいいねフェルトン村住宅ローン住宅ローンの基礎知識2019.02.01一昔前までは、家を買おうと思えば、物件価格の2~3割の自己資金は用意するのが常識でした。今では、どんどん貸してもらえるお金の上限が増え、オーバーローンでの融資まで実施している金融機関もあります。このページでは、オーバーローンとはどんなものなのか、違法性はないのかについて説明していきます。オーバーローンで注意すべき点についても、解説していきます。オーバーローンとはオーバーローンで家を買うのは絶対ダメなの?違法なオーバーローンとは?まとめオーバーローンってどういう意味?資産状況をみるときには、物件を売却した時にローンの残債がどうなるかを考えます。物件の価値よりもローン残高の方が多い場合、「オーバーローン」と呼ばれます。オーバーローンでは、仮に物件を手放してもローンを完済できず、借金が残ってしまいます。そのため、あまり好ましい状態ではありません。借金が残るのがオーバーローンということは、家を売って現金が残るのは「アンダーローン」かしら?正解です。ちなみに、それぞれの不動産がオーバーローンなのかアンダーローンなのかは、なるべく把握しておいたほうが良いですよ。相続などにも関わってきますし。相続......?ああ、オーバーローンの物件を子供にあげても、損をさせてしまうのね!まあ、どの程度オーバーしているかにもよりますし、毎年地価も変わりますから、一概に損とは言えませんけれど。諸経費まで含めて借りるとオーバーローンになる最近の住宅ローンは、頭金0の「フルローン」で組む人も増えてきました。それどころか、事務手数料などの諸経費も全部含めて住宅ローンですませている人もいます。「物件購入費用+諸経費」で住宅ローンを組むと、諸経費の分は必ずオーバーローンになってしまいます。住宅ローンは金利が安いため、なるべく多く借りたい、という考えもわかります。オーバーローン状態は変化に弱いため、リスクもあるということは知っておいたほうが良いでしょう。物件購入後にオーバーローンになってしまうことも最初から諸経費込のオーバーローンを組まなくても、購入後にオーバーローンになってしまうこともあります。4000万円の家を、フルローンで購入したとします。この家を買った次の日に売却するとどうなるでしょうか?もちろん4000万円では売れません。1日しか住んでいないとしても、「1~2割程度」減った値段でしか売れなくなります。1割減の3800万円で売れたとしても、ローン残高4000万円に対して、200万円のオーバーローンになってしまいます。建物の価値は年々下落していきます。その下落速度は、一般的にローン残高の減りより早くなります。オーバーローンで家を買うのは絶対ダメなの?問題点は?オーバーローンにはリスクがあると言いましたが、絶対にダメというわけではありません。いうより、ずっと住むことを前提にするなら、オーバーローンでも特に問題はおきません。担保価値よりもローン残高の方が多くなっても、毎月の返済をちゃんとしている限り銀行は何も言いません。家を売らなければいけない場合、オーバーローンだと厳しい状況に陥ります。家を売るということは、なんらかのアクシデントが発生しているという事です。それに加えて、オーバーローン分を返済するためのお金を、どこからか工面しなければいけなくなるので大変です。家なんて、一度買ったら簡単には売らないでしょ。住宅ローンをオーバーローンにしちゃっても、ぜんぜん平気じゃないですか?さあどうでしょうか。永遠の愛を誓っても、数年で分かれてしまう夫婦もいますし、突然会社が倒産する事だってありますよ?転勤や転職で自宅を売りたくても売れなくなるローンを組んだ物件というのは、銀行の抵当権がついています。そのため、ローンを完済して抵当権を抹消しないかぎり、物件の売却はできません。オーバーローンの物件は、転職や離婚などで売ろうと思っても、簡単に売ることはできないということです。任意売却で物件自体は売れることもあるがオーバーローンの物件でも、銀行と相談して「任意売却」するという方法はあります。「任意売却」とは、金融機関の同意をもらい、オーバーローンの不動産を売ることを意味します。強制的に売却される「競売」とはまったく異なります。任意売却には銀行の合意が必要になります。家が売れても借金が残ってしまいます。夫婦共同で住宅ローンを組んだ場合離婚時にもめるペアローンや連帯債務など、夫婦共同でローンを組むことも増えてきました。した物件がオーバーローンだと、離婚するときに非常に面倒なことになります。家を処分しても負債が残ってしまうため、その返済をどうするのか、そもそも抵当権を抹消するだけの資金を集められるのか、など揉める要素は多数あります。その点アンダーローンなら、最悪の場合、家を処分してしまえばよいので、問題が少なくなります。※ペアローンや連帯債務について詳しく知りたい方はコチラの特集記事へ合わせて読みたい!ペアローンで住宅ローンを有利に!ただし意外な落とし穴も?合わせて読みたい!住宅ローンで連帯債務を選ぶ3つのメリットと3つのデメリット最初からオーバーローンで家を買ってもよい人とは?最初からオーバーローンで住宅ローンを組んでも問題が無いのは、高い収入と貯蓄があり、なおかつ、高い収益が見込める投資先がある人となります。高収入と貯蓄がある人なら、オーバーローンを組んでもリスクはあまりありません。低金利とはいえ、長期間のローンで利息を取られるので、特にメリットもありません。頭金を多めにして、借入金を減らしたほうがずっと利益が大きくなるでしょう。住宅ローンの金利を絶対に上回る投資先がある、という人ならオーバーローンの方がメリットが大きくなります。頭金についてアドバイスを聞きたい方はコチラへ。合わせて読みたい!住宅ローンの頭金って必要?住宅ローン破産を避けるためにできること絶対にやってはいけない違法なオーバーローンとは?ここまでオーバーローンについて説明してきましたが、じつはオーバーローンにもう一つ意味があります。それは、不動産業界でよく使われている違法な「オーバーローン」です。不動産会社が、物件価格を高くした偽の書類を作り、住宅ローンを多めに借りさせる「かきあげ」という手口があります。した「かきあげ」などもオーバーローンと呼ばれていますが、れっきとした「犯罪行為」です。不動産屋も危ないことをするものじゃのう。仕事を増やしたいのかもしれんが、捕まっては元も子もないじゃろうに。借り手もあまり呑気にはしていられませんよ?偽造文書にはローン申請書の捺印が必要です。これを利用すると「共犯者」ということになるんです。して違法なオーバーローンをするの?たとえば、本来3000万円の物件なのに、不動産会社が3500万円と書いて銀行に提出するとします。500万円分、多くローンを借りられるわけですが、このお金を不動産会社が着服するわけではありません。購入者が頭金として500万円を用意していたという形にしたり、購入者にキャッシュバックされたりします。家を買うと何かと物入りですので、購入者には大きなメリットがあります。住宅ローンの低金利でお金を借りられます。不動産会社としては、資金に余裕ができる客に、物件を購入してもらいやすいというメリットがあります。双方にメリットがあるため、違法なオーバーローンをやっている不動産会社があるのです。違法なオーバーローンがバレたらどうなる?違法なオーバーローンがバレた場合、銀行はローン利用者と不動産会社を詐欺罪で訴えることが可能です。ローンの一括返済が求められることもありえます。水増しした物件価格で「住宅ローン控除」を受けていた場合、国に対しては「脱税」をしたという扱いになります。じっさいのところ違法なオーバーローンはバレるの?違法であるのは確かですが、それがじっさいに検挙されるかどうかは別問題となります。基本的に、違法なオーバーローンをしても、書類などがしっかりしている限り、バレる可能性は低くなっています。バレる可能性が低いからといって、犯罪行為に手を染めるべきではない事は言うまでもないでしょう。物件価格よりもローン残高が多い状態を、オーバーローンと呼びます。最近では、最初から諸経費含めたオーバーローンで住宅ローンを組む場合もあります。何か問題がおこって、家を売りたくなった時に面倒ですので、なるべく避けたほうが無難です。単なる担保割れではなく、水増し申請などもオーバーローンと呼びますが、こうした違法なオーバーローンには手を出すべきではありません。監修者メッセージ違法なオーバーローンは借りたご本人苦しむだけです。ローン返済がむずかしくなった場合、自宅の通常売却ではローンの清算がむずかしく、任意売却による債務整理を選択しなければなりません。任意売却が成立しない場合は「競売」になることもあり、残債務の返済も迫られます。オーバーローンは禁物です。従事し、現在は札幌市内の宅建業者にて専任の取引士を務めている。2006年より、住宅に関する無料の相談サイトを開設し、住宅リフォームや中古住宅購入の相談に応じている。