Iさん~借地の問題を中立的な立場のコンサルタントが間に入り解決。生命線となる底地・借地権の価格査定~東京都23区内に広い土地を所有されているIさん。江戸時代から続く大地主です。戦後の農地解放によって所有農地は減りましたが、地元の有力者であることは変わりありません。今から50年以上前に貸した土地をめぐるトラブルが続き、一時は解決をあきらめていました。中立的な立場の不動産コンサルタントの活用と底地・借地権の価格査定が鍵となって解決した事例を紹介します。-依頼者の状況-依頼者は...Iさん60歳。依頼者の要望は...50年前、父親の代に貸した土地の借地人が賃料の増額に応じないだけでなく、更新料も払っていない。安い地代のまま貸していたのでは何もメリットがない上に、相続税の評価は高いまま。息子や娘に問題を引き継がせたくないので、自分の代のうちに解決しておきたい。実際の展開は...1.戦後の農地解放Iさんは、東京23区内に広い土地を所有されています。いうのも、ご先祖は関が原の合戦から徳川家康とともに江戸に移り、それ以来の大地主です。江戸時代には庄屋だったのですが、家康が鷹狩を楽しんだ後は必ずI家に立ち寄って、お茶を飲んでいったという言い伝えもあります。明治時代になってからは、いつも一族の誰かが村長を続けられていたこともあって、村役場もIさんの屋敷の中に設けられていたというほど。一族で20万坪にも上った所有農地は、戦後の農地解放によって殆ど失うことになります。言え、地元の中堅企業を創業するなど、地域の産業振興にも尽力していたI家は、その理事長を一族で創業以来代々続けて現在に至っています。農地以外の土地も少なくありません。今でも、やはりそのエリアの大変な実力者であることには変わりがないのです。昭和31年と言えば、今から50年以上も前になりますが、Iさんのお父さんが中堅企業の理事長をされていた時のことです。若い歯科医師が、「この土地で病院を開きたいと」言って接触してきました。「地元に病院があったらいい」と考えていたIさんのお父さんは、その申し出を大いに歓迎し、病院と宿舎を建てるための土地を権利金なしで貸すとともに、同時に彼を中堅企業の理事にも迎え入れたのでした。それが、後にI家にとって大きな悔恨の種となろうとは、そのときは誰も考えてもいませんでした。それから間もなくして、トラブルが始まります。当時の中堅企業の理事は、Iさんから農地解放で土地を譲り受けた人たちで構成されていたのですが、その理事たちと歯科医との間に大きな溝ができていきます。「医学博士のインテリということもあって、農民出身の理事たちを馬鹿にしたんだろうね」というのがIさんの分析です。そこで理事長であったお父さんが、この歯科医を理事から解任します。そのことで、貸した土地をめぐるトラブルにまで、問題が広がっていくことになりました。具体的には、それ以降、その歯科医は地代の値上げにも一切応じなくなります。昭和49年頃から固定資産税が高くなり、その支払いを考えると、地代収入では赤字になるような事態にもなってきました。その分の値上げにさえ応じてくれないのです。昭和51年からは、契約の更新料も支払われなくなります。Iさんのお父さんもすっかりヘソを曲げてしまって、この歯科医との交渉をあきらめてしまいました。3.賃料増額請求この過程では、Iさんも地代値上げを求める裁判を起こしました。駅前ロータリーの横に位置する一等地でありながら、地代は固定資産税程度でした。利用価値からすれば、固定資産税の3倍程度の賃料は要求できるはずであると思ったからです。ところが当時は賃料抑制主義の傾向があり、地主側の要求はなかなか通りません。袋地所だから地代は安くても当然という判決が下ります。確かに、その歯科医に貸している土地は、道路に面していない袋地所です。それには理由がありました。以前に、道路に面した手前の土地をこの歯科医に売却しているからです。奥の側から売却すれば、このような問題は起きなかった、と言えばそれまでですが、歯科医にとっては袋地所のデメリットは何もありません。裁判では杓子定規に解釈されるのでしょう。結果的にはIさん側の主張は認められなかったわけです。「当時の借地法は第二次大戦中の東条内閣のときにつくられたもの。出征兵士が安心して戦争できるように、『留守宅の家族を守れ』というのが、この借地法の目的だったんだけど、それが今の時代でも杓子定規に適用されるからね」と、その背景をIさんは分析します。その弊害から、その後、定期借地権や定期借家権が誕生するのですが、このIさんのケースでは、昭和31年の契約ですから、当然、旧借地法での契約です。して、事態は膠着状態に陥ってしまいました。私がIさんと知り合ったのは、ちょうどそんな時でした。日経新聞に、私が当時在籍していた住宅メーカーで取り組んでいた、「オーダーリースホーム」という仕組みの紹介記事が載りました。それを読まれたIさんは、すぐに日経新聞に私の連絡先を問い合わせて、その日のうちに「会いたい」と連絡をくださったのです。「直接には、この土地の問題とは関係なく、土地活用の様々な手法を勉強したいと思っていたから、福田さんのオーダーリースホームという発想が面白いと感じて会ってみたくなったんです」と、その理由をIさんは説明してくれました。4.建替え承諾そうして直接会ってお話しするうちに、ある時この土地のことが話題になりました。加えて時代の変化が、この土地を巡る事態の膠着を突き動かします。歯科医院の経営が競争激化と少子化の波を受け、以前と比較すると厳しくなってきたのです。そこで歯科医側から、医院の木造の寮を壊して高層のマンションを建てたいという動きが出てきました。当然のごとく、Iさんは承諾することはできません。賃料の増額に応じないだけでなく、更新料も払っていない借地人に良い返事ができない気持ちも理解できます。借地人は弁護士に相談し、借地条件の変更と増改築許可の申し立てをすれば、裁判所が認めてくれることを知ります。申し立てを行ったのです。ある意味これは、この膠着した土地問題を解決するチャンスでもあります。Iさんにとっても、このまま安い地代のまま貸していたのでは何のメリットもありません。所有価値が少ないにもかかわらず、相続税の評価も高いままです。歯科医側は、このまま継続して借りたままでも、合法的にマンションへ建て替えることができます。その場合、歯科医側は契約を更新しなければなりませんが、旧借地法ではIさんの側にそれを拒否する権利はありません。裁判になっても、更地価格の約10%の更新料だけで契約が更新できることになるのです。このタイミングを活用して、何とか適正な価格で相手に買い取らせることが、Iさんにとっても有利だし、それが可能だと判断したわけです。相手の歯科医側は、借地のままでもマンションは建てられるのですが、そのままでは権利関係が不安定です。金融機関も借地に対しては消極的になりがちです。資金の調達の上でも買い取り、権利関係を安定させておいた方がいい、という判断があったようです。5.不動産コンサルタントならできる、地主・借地人の双方の仲裁Iさんにしても借地人にしても、底地を売買して権利関係をすっきりさせるほうが得策であることは理解しています。問題は当事者同士が交渉の席に着きにくいことです。地元の知人の不動産業者に底地の売買について相談し、骨を折ってもらったのですが、価格面での折り合いが付きませんでした。幸いにも、歯科医の借地人は資力があるので、土地の購入は十分に可能です。Iさんにしても借地人にしても、底地を売買して権利関係をすっきりさせるほうが得策であることは理解しているのですが。そこで、私が間に入ることにしました。両者の言い分をじっくり聞くことから始めました。Iさんの言い分は、酒を酌み交わしながらも伺いました。借地人の言い分は率直にお伺いすることにしました。当初は、借地人は私のことをIさんの代理人と勘違いし、かなり警戒されていました。私は借地人に「私は不動産コンサルタントです。今までの3度の裁判では、双方が弁護士を代理人として立てて争ってきました。弁護士の仕事は代理人の主張を通すために争うことです。