ダイレクトアシスト」に寄せられた、税務相談を質問と回答、解説まで公開いたします!ぜひ先生方の日々の業務にお役立てくださいませ。相続した不動産の売却代金を各相続人へ配分する場合の譲渡申告は?【解説】代償分割とは、遺産の分割に当たって共同相続人などの内の1人又は数人に相続財産を現物で取得させ、その現物を取得した人がほかの共同相続人などに対して債務を負担するものです。換価分割とは、遺産を売却して売却代金を分割する方法です。完治分割と税務署から指摘される可能性についてご質問の内容ではA氏一人が財産を相続登記して、他の相続人に売却代金を配分する、とのことですから、代償金の金額の記載なく、支払期限もなく、売却代金から啓脾湯の一切を排除した残額を配分するというだけでは代償分割の要件を備えておらず換価分割ではないかとの見方もあります。配分は法定相続割合で行うこと等から代償分割であると判断できるため、A氏1人の譲渡申告で問題ないと考えられます。最後に・・・いかがでしたでしょうか。顧問先に対して、上記のように、きちんと根拠を説明しながら回答をするのは専門外の分野ですと時間も大幅にかかってしまいます。今回ご紹介した『辻・本郷審理室ダイレクトアシスト』ではそういった税務相談をスピーディーに解決しています。さまざまな節税商品にメスが入る中、多くの富裕層から注目されるアメリカ不動産。そのメリット・リスクについて解説致します。直近2年間で約1000棟のアメリカ不動産オーナーが誕生しており、ドル建てによる資産分散と、アメリカ市場による運用益期待、そして、建物割合が高いことによる減価償却効果を兼ね備えているアメリカ不動産。月間70~80棟ペースで仕入れから販売、管理まで行っているのがオープンハウススキーム。「お客様が節税商品を探している。メリットは知っているけど、どの会社に頼んだら良いかわからない。」という方は是非、セミナーにご参加ください!各地のセミナーで好評を博す、国税庁OB税理士が、近年の課税トレンドからアメリカ不動産投資のメリット・リスクまで解説致します。東証一部上場企業ならではの手厚いサポートとオープンハウスが選ばれる理由をご説明致します。参加費は無料ですのでお気軽にご参加ください。2019.05.22記事デジタル化が進む世の中で、顔を合わせることが差別化につながる新たな波が起きている今、注目のベンチャーファームの成長の極意を紹介。今回は、不動産オーナー専門の会計事務所として開業し、5年目で職員数27名に急成長したwish会計事務所代表の小林直樹氏に話を聞きました。無料相談と丁寧な対応で不動産会社とパイプ構築私は、資産税に特化した2つの事務所に14年間勤務したのち、2014年に独立しました。40歳を機に人生を考えたとき、「失敗しても自分の道でチャレンジしてみよう」と決めたのです。開業時には、「3年で10名くらいの事務所をつくりたい」と考えていました。言っても、お客様も売上もほぼゼロからのスタート。得意分野である資産税のスキルを活かすため、不動産オーナー向けにチラシをつくって郵便局に置いたり、ホームページを手づくりしたりしましたが、集客にはつながりませんでした。そこで、1年目は紹介のパイプづくりを目標に、不動産会社を回って「無料で税務相談を受けます」と営業しました。このとき、「税理士にも専門分野があり、私は不動産専門です」と伝えました。心がけたのは、お客様からの相談はもちろん、不動産会社の営業マンからの問い合わせにも丁寧に対応すること。顧客にならない場合もありますが、「人とのつながりを大切にすること」を理念にしているので、まずは〝ギブ?を繰り返すことが大事だと考えています。評価制度を導入し職員の頑張りを見える化お客様が増えたことで、3年目には目標にしていた職員数10名を実現し、4年目の昨年は17名になりました。私ひとりで管理できないので、4つのグループに分け、グループ長がメンバーを育成する形にしましたが、環境が整っていませんでした。それまでは、昇給などを私の裁量で決めていたので、一人事務所の環境のまま大きくなった部分があったのです。そこで昨年、『あしたのチーム』の評価制度を導入しました。理由は、「正当に評価したい。給料を上げたい」ということ。「何をどこまでできたら頑張ったことになるのか」の定義を明確にしたかったのです。多くのお客様に対応し、自分の担当顧客を増やして、申告書を早く出せば点数が上がるという流れです。数字で指標を決めています。ほかにも、自己研鑽のために本を読む、業務改善案を提出するなどの目標数値を自分で決め、1カ月半ごとにグループ長と面談しています。採用は、未経験の中途に絞りました。これからルールをつくっていく事務所なので、経験者だと、ルールがないことがストレスになってしまう場合があるためです。入社後は、1カ月半ほど総務の仕事をしながら、消費税・法人税のビデオ学習と、先輩の打ち合わせへの同席で基礎を学びます。総務は、事務所全体がどういう動きをしているかを知ることができますし、その間に人柄や仕事の進め方の特徴を見て、どのグループ長と相性がいいかを見極めることでミスマッチも防げます。特化しているからこそ〝量から質へ〟が重要開業時の目標は大きく超えることができましたが、ここまで来たら10年後に100名規模を目指したいですね。「目標を決めてチャレンジしたい」ということもありますが、不動産に特化しているからこそ、〝量を質に変える"ことが重要だと思うのです。私たちは相続対策の知識はありますが、投資方法はお客様の方が得意なケースもあり、さまざまな視点を持っています。多くのお客様の相談を受けることで、不動産の知識や知見が深まり、次のお客様に、これまで以上に適切なアドバイスができるようになります。幅広い不動産の知識に、税務の専門家として数字でのアドバイスを加えることで、お客様のメリットが高まるのです。お客様が求めているのは税務のアドバイスだけではありません。「話を聞いてほしい」と思っているお客様も多くいらっしゃいます。弊社では、定期的に顔を合わせることを大切にしています。手間はかかりますが、会うことでお互いに気づきがありますし、デジタル化が進む世の中で、そこが差別化につながるのではないかと思います。数が減ったことから「不動産取引に関する税務について経験と知識が少ない」という声をよく聞きます。不動産取引には、親族間の譲渡や買換え特例を使った売買、立退料の所得区分など、さまざまな例があります。自ら扱った案件のうち厳選した40事例を公開します。この動画で学習すれば、いつか必ず一つ以上は似た案件に出くわすことでしょう。昨年末に発売したヒットDVD「不動産取引の税務30事例」から、さらに事例を増やし、収録時間を延長し、新録したバージョンをご用意しました。この動画はオンラインショップBiscoにて販売しております。数が減ったことから「不動産取引に関する税務について経験と知識が少ない」という声をよく聞きます。不動産取引には、親族間の譲渡や買換え特例を使った売買、立退料の所得区分など、さまざまな例があります。自ら扱った案件のうち厳選した40事例を公開します。この動画で学習すれば、いつか必ず一つ以上は似た案件に出くわすことでしょう。昨年末に発売したヒットDVD「不動産取引の税務30事例」から、さらに事例を増やし、収録時間を延長し、新録したバージョンをご用意しました。この動画はオンラインショップBiscoにて販売しております。最後までフォローしてほしい......。コチラ税理士替えたい100番このコーナーでは、顧問契約の解消に至った実際の事例をご紹介。今回は、事務所の方針転換がきっかけで解約になったケースです。不動産管理をメインに25年間事業を行っている会社で、営業をしながら経理も担当しています。以前は顧問税理士に毎月訪問してもらい、不動産を仕入れる際の減価償却資産の耐用年数についてなど、専門的な相談を2時間ほどしていました。この頃は、特に不満はありませんでした。ところが突然、顧問税理士から「事務所が飲食業に特化することになったので、不動産業の顧問業務はもう受けられない」と言われてしまったのです。新たな波が起きている今、注目のベンチャーファームの成長の極意を紹介。今回は、不動産取引のサポートで圧倒的な提案力を誇る司法書士リーガル・パートナー代表の堀内貴敬氏に話を聞きました。提案力の秘訣は視野を広く持つこと私は、大学時代にネズミ講詐欺に遭いました。この経験から「法律を知らないことは危険だ」と肌で感じたことが、司法書士を志したきっかけです。試験には23歳で合格し、5年半ほど司法書士事務所に勤務して独立しました。開業時から現在まで、事務所の柱となる業務は不動産取引のサポートです。同級生が数人、大手の不動産会社に勤務していたので、はじめはそのコネクションから案件を獲得していました。その後は、中小規模の不動産買取転売の会社に絞って営業しました。中小企業に絞ったのは、大手に比べて新規業者が入り込みやすいことと、会社が大きくなるタイミングで、リスク分散のために複数の司法書士事務所に依頼するようになるためです。当時は、「登記のコストを削減しませんか?」という提案をしていました。不動産の仕入れ手続きを格安でお受けするんです。仕入れの部分だけを受けている司法書士事務所も多いのですが、弊社では合わせて、買主に売却する際の手続きも引き受けます。こちらは買主が負担しますから、不動産会社にとっては仕入れ手続きのコスト削減になるのです。私たちが提供している価値は、コスト削減によって利益を増やし、投資額を増やすこと。従業員へのボーナスや、システム導入など、「会社を発展させる投資ができる」という価値です。登記と法律だけを見るのではなく、顧客の事業や競合相手にまで視野を広げ、成長するための提案ができることが、弊社の強みです。資格がなくても活躍できる事務所へ開業当初から、考えていた目標は3つありました。1つ目は、職員がキャリアプランを描ける規模になること。経験を積んでリーダーになって部下を持ち、成長できる環境をつくるには、ある程度の規模が必要です。2つ目は、経済的な水準を上げること。高くない司法書士事務所の年収を、世の中の平均以上にしたい。そのため、成果を出した職員の頑張りは給与で還元しています。3つ目は、資格がなくても活躍できる事務所にすること。私たちの仕事の中で、資格者でないと取り扱えない範囲は、意外と狭い。実際は、能力も意欲もあるけれど試験に受からない人は活躍できず、ほかの業界に転職してしまう。それは、司法書士業界にとって損失です。管理会社による効果アパートなどの収益不動産を相続税対策を兼ねて投資される方は多いと思います。今回は資産管理法人を設立して、節税対策も検討される場合、注意しなければならないポイントをお話します。子どもの世代が法人を設立し、親所有のアパートの管理受託をし、家賃収入の20%の管理料を受け取る、もしくは本来家賃の80%で借上転貸する事例があります。この20%のさや抜き分を子どもの役員給与等とすれば、子ども世代への所得分散となり所得税の節税です。外部の管理会社に託せば、管理料の世間相場は家賃の5~10%です。20%は確かに取り過ぎですが、20%までなら税務署は「修正申告しろ」と強硬に言わない事例が多いようです。調査があり、適正管理料は管理実態に合わせろと争えば、管理委託で5%、借上転貸なら10%のいわゆる世間相場で課税されることになります。建物所有の法人化管理費をさや抜きする管理会社形態では、管理料の金額も少額で、節税効果も限定されます。そこで建物所有会社化する、つまり建物を法人名義にすることにします。ここでも高賃料立地で、かつ築古で建築借入残が極めて少ない貸ビルが効果的です。家賃収入が年1億円で、当初建築費は10億円、今の帳簿価格3億円の賃貸オフィスビルを想定します。子どもが法人を設立し、親名義の建物部分を3億円(帳簿価格)で買い取るとします。帳簿価格売買なら「時価での売買」とされ親の譲渡益はゼロで所得税や贈与税はかかりません。法人が買い取る資金は、銀行借入や親からの借入とします。売買代金を分割払いで家賃収入で返済することもできます。売買で建物を法人所有に移せば、年1億円の家賃全額は当然に会社のものとなり、法人から子どもが役員給与等を受け取れます。売買するのは建物だけで、土地は親所有のままです。いわゆる使用貸借でもいいのですが、無償返還の届出を提出し、固定資産税額の3倍程の地代を授受することもできます。すれば親の相続時の土地評価が、8割の評価に下がります。これが賃貸収益力(賃貸物件)の法人化です。相続税対策ではなく、所得の分散移転対策です。親が毎年1億円の家賃を受取れば、所得税率も高く相続財産が膨らむだけです。法人化することで子ども世代に所得分散し、子どもはそれを貯金して将来の相続税の納税資金に備えることもできます。親に売買代金3億円が入るので、建物の相続税評価次第では一時的に相続税が増加します。建築資金の銀行借入が残っていれば、銀行との交渉も必要となります。木村社長(仮名)の告白私は都内にある歯科医院を経営しています。私の叔父が開業し、数十年続けてきた当医院ですが、年齢と体力的な問題もあり、叔父は数年前に引退しました。当時私は他の歯科医院に勤務しておりましたが、ある日叔父から「私が続けてきた医院を継いでほしい」と声をかけられ、事業を承継することとなりました。引き継いだ医院は常連のお客さんも多く、経営が厳しいわけではありませんでした。医療機器は古いものが多く、外観や内装も昭和の雰囲気が色濃く残っており、とても新規のお客さんを呼び込めるような状態ではありませんでした。歯科医院は今やコンビニよりも数が多いと言われる時代。そのなかで新たなお客さんを確保し続けるためには、まずはイメージを一新するべきだと考え、医院の名前から外観、内装をガラッと変え、医療機器も最新のものを取り揃えました。常連のお客さんには驚かれ、戸惑いの声も多く寄せられましたが、今までのカルテは全て残してあること、最新の機器を導入して最新の医療を提供できることを説明し、徐々に理解してもらいました。そんなこんなでドタバタと医院を継ぎ、経営を軌道に乗せていきました。経営に関するアドバイスなどは叔父の代から顧問契約しているM税理士に引き続き依頼することに。M税理士は叔父からの信頼も厚く、私に対してもとても親身になっていろいろとアドバイスをくださり、ちょっとした相談事でもまるで自分のことのように親身になって話を聞いてくださいました。とある日、私が父から相続したマンションの売却について、M税理士に相談しました。私はすでに自宅を持っているため自分自身でそのマンションに住んだり、賃貸などで活用する予定もありません。そのまま放置しておいても維持費や固定資産税などがかかってきて、正直あまり良いことがない、というのが本音です。そこで、そのマンションを売却して現金にしてしまった方が、いろいろと楽になるのではないかと考え、その売却先で良いところはないかM税理士に相談をしました。M税理士は喜んで知り合いの不動産屋を紹介してくれたため、早速、その不動産屋にマンション売却の相談を持ちかけました。その不動産屋の対応が目に余るもので......。訪れても挨拶など一切なく、なぜかタメ口。横柄な態度で、私の話などほとんど聞かずに一方的に話が進められていきました。それは酷いなと思い、私は途中で話を遮って、全て断り早々にその不動産屋を出ました。M税理士に対してはさすがに怒りを覚え、即刻苦情の電話をかけると......。あなたのせいで、その不動産屋と今後一切の付き合いがなくなったらどうしてくれるんですか?」と、思いもよらなかった言葉が次々と飛び出してきたため、私は怒りのあまり、「そこまで言われるのであれば、あなたの事務所と今後付き合っていくかどうか考えさせてもらいます」と宣言し、電話を一方的に切りました。後々叔父から聞いた話ですが、どうやら今回の一件でその不動産屋からM税理士の事務所にマージンが入らなかったから怒っていたようです。そんな事務所への損得で、顧問先である私に対してそこまで怒るのはとても理解できません!もう決めました。税理士を替えます!お願いです。収益不動産(建物)の贈与アパートの収益力を子に贈与するには今回は、親名義の賃貸不動産を子どもに譲る税効果についてのお話です。分の静かな住宅地に、90坪の土地に80坪の2階建てアパートを、親が持っているとします。この建物は昭和61年建築で当時の建築費は3,000万円、坪40万円弱で当時の一般的な木造アパートです。現在のその建物の固定資産税評価額は650万円で坪8万円強となっています。土地の現在の路線価では6,300万円、受取家賃等は年額720万円とします。単純合計すれば6,950万円となります。相続税課税価格は貸家評価等として評価は少し安くなり約5,600万円程です。万円で利回り8%と考えて、9,000万円程度でしょうか。このアパートを子に贈与する場合、不動産としてのアパートの土地建物を贈与すれば5,600万円程に対する贈与税課税で贈与税は2,500万円にもなり、現実的ではありません。アパートの収益力が帰属する建物部分のみを贈与します。建物の固定資産税評価額は650万円とすると、貸家評価としてその70%の455万円が贈与税課税の対象となり、これに対する贈与税は44万円です。これに加え、所有権移転登記をするのなら、登録免許税と不動産取得税(計32万円)が課税されます。44万円の贈与税が一回課税されるだけで、年間720万円の家賃収入が今後ずっと子の収入となります。これがアパート建物の贈与であり、その意味するところはアパート収益力の贈与です。本来は土地と建物の双方から収益力が生じるのですが、現在の扱いでは建物所有者に家賃収入が帰属することになっているのがポイントです。贈与の効果が高いのは、高家賃水準の地で築後年数が経過したアパートや賃貸ビルです。土地の値段が高い(=家賃水準が高い)が、建物が古い(つまり贈与税課税の対象となる固定資産税評価額が低い)物件です。それに建築費のローン返済が終わっていることもポイントです。ローン残があると銀行との交渉が必要となります。相続時精算課税か分割贈与かなお贈与税でも相続時精算課税を使えば、2,500万円の非課税枠があり税負担ゼロも可能です。デメリットもありますので、贈与税負担を考えながら検討します。通常の贈与でも年度を分け贈与すれば、贈与税は減少します。2年で贈与すれば、贈与税は2年合計で24万円で済みます。預かり敷金があったとすると、親は子に対して預り敷金の残高を渡して精算します。親が中古投資物件を現金で購入し、しばらくして建物だけ子に贈与することも同様の効果があります。贈与でなく建物だけの売買でも可能です。売買価格は時価として償却後簿価が一般的ですが、築年数が古くて減価償却済みとなっていると、価格算定に苦労します。門塀等の評価や、消費税が課税されることにも注意が必要です。Online「プロパートナーONLINE」は「士業のための情報交流協会」が運営しています。当団体は、経済の発展に寄与することを目的とし、次の事業を営みます。