読んでいるとわかると思いますが、ほとんどは部屋を「埋める」ことを主眼に置かれています。これは戦略で収入を得ることが大前提だからです。戦術は「埋める」ことに対してのことになる。他には別の戦略である「事業規模の拡大、もしくは維持」に対しての戦術は「物件を検索するやり方や見方、探し方」などだ。戦術を考えたり、人に聞いたりして実行するのは戦略と比較してやりやすい。対して戦略はどうか?戦略は様々なものがある。ビルドも含む)事業としての規模をどのくらいに設定するか?今後の展開。細かいことは置いておこう。ここで例をひとつあげる。私は減価償却があと数年で終了する。古い物件なのだから当たり前だのクラッカー。ローンは十数年残っている。元金と利息を支払いながら、税金との戦いが待っている。そのときどうやって戦うの?みんな?減価償却が無くなったときに、現金の出費をいかに抑えるかが大事になる。実弾がなければ「黒字倒産」になるからだ。減価償却が使えるうちに実弾が本当に必要な「物件の補修、修繕」などをすませておく必要があるのだ。すれば退去があっても大きな出費がなくなり、経営が安定するのでありんす。そこで私が選択している戦略の一部を披露する。経費は毎年どれだけ落とせるかじゃないの?という人によってはちゃんちゃらおかしいと言われるかもしれない。現存戦力を最大限に生かし、戦力を維持する。来るべき減価償却費大減額へ備える。そのために現存戦力の「改修費」を惜しまない。室内洗濯機置き場への変更、畳をフローリングへの変更など戦力の「近代化」を最優先とする。テレビインターフォン、電子キー、ケーブルテレビ、ブロードバンドなど最新装備を配備し、戦力を「底上げ」をする。それらの「改修費」は全て「減価償却」に回し将来の利益への備えとする。貧乏国力しかない我が帝国は現有戦力でがんばるしかない。零式艦上戦闘機(ゼロ戦)を開戦当初から終戦まで改修して使いつづけた某国みたいに。日本版Me262ジェット戦闘機」とかに変更していきたい。国力がそれを許さない。そもそも当時の日本の工業力でジェット燃料大量精製なんて無理ぽ。実際は100%考え通りにならない。現実問題として横浜ではいままで風呂釜が2部屋で壊れた。本来、上記戦略なら釜を外にだす工事をし、浴槽を大きくするのが上策なのだが、価格性能費から断念している。40万円(自分でがんばって探して30万ちょっと)なのだ。横浜は残念ながら都市ガスでつぶしがきかないのだ。意外に思うかもしれないが、この工事(見積もり)は管理(募集も)してもらっているところにお願いした。ここで数万円(風呂釜の場合)安く自分でするより、管理会社にも潤ってもらって次回の募集への布石とするのであ〜るという戦術だ。三式戦「飛燕(ひえん)」の水冷エンジンの生産効率、稼働率が低すぎて、余ったボディに空冷エンジンに載せてみたら意外と傑作機だった「五式戦」みたいだ、と思いたい。否、思っているのでありんす。改修費は減価償却に回しても1年分はたかがしれている。いままでのブログを読んでこられた読者の方は私がどれだけ物件の改修費に資金を投入しているか、おわかりでしょう。私の戦略は一例にすぎない。戦略級のゲームをたしなむ人ならば私が自然と上記の戦略を採用しているのを理解してもらえるであろう。私は減価償却設定の時の建物の値段を相当低くしている。これは出口の時に売却利益を圧縮するためだ。横浜では建物は購入金額の16%ほどしか設定してない。これなら土地は減価しないので売却時に有利になる。群馬も設定しようと思えば、購入金額の80%程度まで可能だったのだが、50%で設定している。群馬は少し長く減価償却がとれるので50%と私としては多めにした。今考えると40くらいでよかったかも。ちまたでは減価償却を多くとることが、ものすごい得であると書かれているものが多い。逆に少なく取る方が得だと書く方は少ないというかあまり見かけない。してなのだろう?両方メリットデメリットがあるのだから比較して、自分に合ったものを選ばないと。えらそーにいろいろ書きました。自分が絶対正しいなんて思っていない。私は私自身の状況、環境などにおいて、なにが良いのか自分のケースで考えている。自分の責任の範囲では自分が正しいということを自分に対して実行している。人それぞれの状況、環境があるのだから百人百様だ。近似値の人はいるはずでありんす。いろんなことを書物やブログなどから吸収し自分で判断していくことが大事なのでありんす。自分で見て聞いて考える。私こんな話大好きなんです。不動産仲間が集まるとこんな話もします。戦術の話もいいんですけど、たまには戦略の話もいいですよ。あと変な例え話を挟んでで申し訳ありんせん。解る人には解るものでありんす。ザクの操縦系統とリックドム、ゲルググの操縦系統が違い、歴戦の勇士たちが最新鋭のゲルググの乗れずに学徒動員兵が乗ることになり、見てくれの戦力はそろっているが、実際は見かけ倒しだったア・バウア・クーのジオン軍なんか戦略レベルでの失敗の一例といえる。アニメだから設定なんて後付し放題だけどね(そう言ってしまうと元も子もなし)、なんちって。書いてみたかったんだな。21:45いつもお世話になります。未熟ものですが今後ともよろしくお願いいたします。例があまりにもマニアっぽくてついて行けないのですが・・・・(汗)それでもがんばって突っ込みを。モデルチェンジと国力は関係ないのでは?戦車の例では、大国ロシア・アメリカはそれぞれT-34、シャーマンのマイナーチェンジでした。国力=数なのかと思います。工事断念も、自分でやるのも管理会社でやるのも同じ浴槽拡大工事だと、たとえが違うような・・・・そして最後のガンダムの例ですが、ベテランパイロットがザクに乗っていたのですか?ベテランパイロットはほとんど戦士してゲルググもリックドムもザクもみんな学徒かと思っていました。テレビでは「かあさぁーーん」と叫んだ学徒のザクが出ていましたね。16:51減価償却の按分比率は、ローン期間やそのあとの売却までを視野に入れて考えると、本当に「これが正しいやり方」とかではなくて、個々にセルフアレンジメントが必要でしょうね。あとは建物の償却が終わっても、タイミングよく大規模修繕、保険の還付金?を組み込むと良いのでしょうね。23:23kamochanさん書き込みありがとうございます。減価償却が終わってしまった決算書を。ローンの元金は経理上は現金の無い利益です。その時のことを私は想像してしまいビビってマンモス。23:28ムサシさん書き込みありがとうございます。鋭いつっこみありがとうでありんす。それぞれのつっこみ返しは本編にて。ここではかききれまへん。23:29恵比寿のIさん書き込みありがとうございます。人それぞれの選択肢がありんす。どれが正しいというのではなく、どれを選ぶかでありんすえ〜。00:44戦略なしは怖い。小生も20年間シミュレーションを作っています。満室侯爵さまと違いRCがあるので20年後でもおかげさまで減価償却費なしにはならない。デットクロスは想像よりも早く到来します。いても10年間くらいは会社員辞めても今の生活維持できるCFがでることになっている。するか、それ以外に講じるか。考えている戦略が正しいかどうかはいつも悩みどころではありんすョ。状況の中で適宜判断かな。16:09こんにちはキンさんどう資金を配分していくか判断するのは難しいですよね。した戦略をお立てのご様子で流石でありんす。