2017年01月マンション大規模修繕日記マンション大規模修繕業務に係わる日記です。その7カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)「修繕積立金の目安」ですが平成23年4月(2011年)6年まえに国土交通省から目安が発表されています。任せっぱなしであった修繕積立金があまりにも低額で修繕工事費の不足が問題になりつつあったという背景があります。以上あれば、問題は少ないと思います。ここで、大切なことは、マンションの規模(戸数、階数)で金額に差があり、小規模のマンションは割高になることが明記されたことです。5,000�未満(50戸程度)218円/�・月と10,000�以上(100戸程度以上)178円/�・月では1.2倍以上の差があります。それぞれ、15,260円、14,140円、12,460円になります。規模の小さいマンションは高めになって行きますので、30戸程度のマンションはもう少し高くなります。駐車場の利用料を修繕積立金に振り替えることは考慮していません。逆に機械式駐車場のあるマンションでは、この金額に機械式駐車場の維持費を加える必要があります。その6カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)ここまでの内容をまとめると、大規模修繕工事の直近だけ頑張るのではなくその準備として継続して修繕費の財源として修繕積立金の確保をできるだけ早い時期から行うことが重要というお話をしてきました。どのくらいの金額を貯めれば良いのか?修繕積立金の目安はあるのか?又、どのように修繕積立金の値上げを行えば良いのか?ということだと思います。ここまで、お付き合い頂いた方には、修繕積立金やそれの基になる長期修繕計画書について管理会社に任せっぱなしにしてはいけないということはご理解いただいているかと思います。来週から「修繕積立金の目安」と「修繕積立金値上げの具体的な方法」についてお話しします。その5カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)管理会社は前回のお話しのような理由から長期修繕計画書や修繕積立金について検討することもなく、分譲時または、前回の大規模修繕工事から10年を過ぎた頃から、にわかに「あと2年後に大規模修繕工事が必要になります。」と言われ、「まずは、調査診断をしませんか?」と理事会で提案を受けます。工事費について問い合わせをすると、現状の長期修繕計画書の工事費や積立金残高とはかけ離れた高額な概算金額を示され、理事会が騒然とする。このような流れがこれまでの大規模修繕にありがちなパターンでした。資金不足に陥らない管理組合は、分譲時直後から修繕積立金の適正化を心がけています。最近のマンションでは、分譲時に一時金を集めていますが、それでも不足するマンションもあります。他のマンションで大規模修繕工事を経験したことにある理事が、「今の積立金ではあまりにも低すぎる」といった提案を行い、それに組合員の多くが賛同すれば、分譲直後から適正額の積立がてきるようになります。このような例は少数派です。修繕積立金の値上げ提案が総会で出されても、否決される例も少なからずあります。何か「修繕積立金」とは何のために必要な金額かが理解されていないことも上げられます。管理組合の皆様だけではなくマンション大規模修繕に関わっている人にとっては、周知の事実でとても頭が痛い事柄です。大規模修繕工事の設計監理を行う設計事務所や施工会社管理会社にとっても、不足する工事費をどのように手当てをするかということが実に悩ましい問題です。良心的な設計事務所や管理会社であれば、不足する工事費に対して一時徴収金や安易な借入は避けようとします。現実問題として、管理会社にとって管理組合に修繕積立金の不足を正直に伝えることはなかなか難しいと思います。修繕積立金の不足を知った管理組合の中には、稀に管理会社に不足の責任を追及する組合員がいるためです。管理契約の中に長期修繕計画書に対するフォローを入れている管理会社もあります。「管理費を下げてその分を不足する修繕積立金に充てるべき」という組合員もいます。「それが出来ないなら、管理会社を変えることも止む無し」と畳みを掛けます。そのせいか、最近は大規模修繕工事の直前まで、長期修繕計画書と修繕積立金の見直しに対して積極的にアクションを起こす管理会社が少なくなった気がします。組合に提出する管理会社も出てきています。このような対応では、逆に管理組合から信頼を失ってしまいます。管理会社任せにするのではなく、管理組合が主体となってやるべき事項のような気がします。修繕積立金だけで大規模修繕工事が賄える組合の多くは、分譲後早い段階で建設コストの上昇や将来に備えて自主的に修繕積立金を値上げしています。広まりと共に、大規模修繕の工事費不足が発生する管理組合が増えてきたというお話をしました。2014年4月以降の消費税の値上げのタイミングに合わせる形で、大規模修繕工事の工事費が大幅に値上がりし、その後、なかなか下がらない。具体的に言えば、値上がり前の大規模修繕工事費は、100戸程度のマンションで税込み戸あたり約100万円と言われていたのが、ピークには戸あたり150万円に迫りました。今でも、戸あたり130〜140万円といったところに落ち着いています。50戸未満のマンションでは、150万円を超えることもあります。このような状況になる理由のひとつは、建築工事は市場経済に従う、いわば時価であることが上げられます。100戸程度のマンションで税込み戸あたり約100万円と言われていたのがこの頃でした。2012年の安倍内閣のアベノミクス以降、建築工事が徐々に増え、建築技術者および職人不足が顕著になっています。それに連れ、職人さんを確保するために工事費は大きく上昇しています。これから先も、2020年に東京オリンピックが終わるまで、建築工事費は下がらないかもしれません。ところで、皆さんのマンシションの長期修繕計画書の工事費を見直しをしたのは何時ですか?もしも、2012年前の工事費のままでしたら、現在の長期修繕計画書のままでは、工事費が不足してしまうかもしれません。その2カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)以前もお話ししたことがあるかと思いますがマンションの管理組合の目的は、共有財産である建物の維持管理です。そのために、多くの管理組合は、建物の日常管理を専門の会社、つまり管理会社に委託しています。理事会の目的も共有財産である建物の維持管理となります。この前提が、これからのお話しの基本というか根底にあります。仕事をしていますが、この仕事を始めたばかりのころは、このことに気が付きませんでした。建物を直すことばかりに気を取られ、その財源となる修繕積立金については、「組合の仕事」と決めつけていました。13年前は、大規模修繕工事の設計監理を設計事務所に依頼する組合は「意識の高い管理組合」に限られていました。そのような管理組合は、工事の財源が確保できてから工事を行っていたので、設計コンサルが心配する必要が全くありませんでした。ところが、設計監理方式が広まるに連れ、そうはならなくなってきたのです。2017年01月18日13:59継続は力なりカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)水泳を再開しました。今年の目標のひとつである水泳を再開しました。ここ3年以上泳いでいませんでした。なんとか泳ぐことはできますが、なかなか長く泳ぐことができません。地道に続けないと・・・・これは、マンションの建物の維持管理も一緒と感じました。マンションを維持監理をするためには、適切な工事が必要不可欠です。そのためには、工事資金の確保も必要です。マンション大規模修繕工事の設計監理の流れの中で長期修繕計画書の見直しを行うことも多々あります。出来る場合、出来ない場合があります。その違いは何か?について考えてみます。最低気温がマイナス11度さすがに、外に出ると寒いを通り越して、顔面が痛いです。帽子を被らないと、頭も痛くなってきます。気温が上がってから除雪をすると、足元の雪が溶けて、落雪事故や自分が屋根から滑り落ちます。気温が下がると、雪が溶けませんので安全です。2017年01月08日07:58今年の目標カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)今年の目標を考えてみました。体に良いことを行い体重を減らす。これが第一の目標となります。昨年末に久々にお会いした方から、「体に気を付けてください」と言われたためです。体重を一度70�前半に落としたのですが、再び85�に戻ってしまいました。皆さんちょっと驚いていました。これを70�前半に戻したいと思います。そのために、水泳を再開しようと思います。第二の目標は、原点に戻って仕事を行う。昨年は、出来の良かった現場もそうでなかった現場もありました。今年はそうならない様にマンション大規模修繕の原点にもどります。第三の目標は家族を大事にする。皆さん今は元気ですが、年齢が年齢ですので大事にしたいですね.2017年01月04日22:06今年の札幌の雪はすごいカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)昨年末ぎりぎりになって札幌に戻ってきました。今年の雪は、50年ぶりの多さと聞いていましたが、予想以上にすごい量です。なんと、車の上には、1メーター近くの雪が積もっていました。これまで、年末にこんなことはありませんでした。あきらめて、このまま春までこのまま放っておこうと思う量です。何とか、半日掛けて除雪をすることが出来ました。車は何の問題なく、エンジンが掛かり、動きました。これと同じ量の雪が、実家の屋根の上に載っています。早くも、2月のピークの雪の量です。これから、少しずつ除雪していきます。>最新記事ちょっと一息入れる間もなく新年あけましておめでとうございます。秋工事の検査が終わりました。