it昨日、現在コンサル中のマンション(34戸)の理事会で、管理コスト適正化診断の結果を報告しました。当社の場合、まず管理組合の財政状況について以下の項目を診断します。(1)管理費会計の収支バランスが適正か?(2)修繕積立金会計の「簿外債務」がないか?(2)は、マンションの長期修繕計画で見込まれる今後30年間の資金需要に対して現在の剰余金残高と現在徴収している修繕積立金の横伸ばしの合計で賄えるのかをチェックします。分譲マンションの場合、新築当初の修繕積立金の設定水準がおしなべて低いため、ほとんどの管理組合はこの(2)でひっかかってしまいます。このマンションで管理会社が作成した長期修繕計画をもとにチェックしたところ、下記の通り資金収支面では一見何ら問題がない状況でした。約36百万円資金余剰が生じる見通しとなっています。不思議に思いさらに細かく調べてみると、2つの「欠陥」が見つかりました。消費税分が加算されていない!管理会社に確認したところ、計画上の資金には消費税(10%)が含まれていないことがわかりました。機械式駐車場の修繕費が加算されていない!このマンションには14台分の機械式駐車場がありますが、この設備の修繕見込み額がすっぽり抜けていることがわかりました。このマンションの場合、管理会社の受託業務に駐車場設備の保守が含まれていないとはいえ、建物全体の長計に当該修繕コストを加算していないのは明らかな「ミス」です。そのため、駐車場の保守委託先から概算で修繕コストの見込額をヒヤリングしたところ、30年間で47百万円(税別)かかることがわかりました。230百万円に増加しました。(現状比+37%)その結果、修正後の資金収支は、逆に22百万円の赤字となることがわかりました。幸いにも、このマンションの場合、割高な管理委託費を適正化することで管理費会計の剰余金を増やすことができ、この資金不足分をほぼほぼカバーできそうなことがわかりました。そのため、今後管理会社との条件交渉を含めて引き続き、当社がサポートさせていただくことになりました。土地オーナーとの共同事業、ビル賃貸事業、Jリート(不動産投資信託)の立ち上げに従事した後2013年3月退職。『あなたの資産を守る!マンション管理見直しの極意』(自由国民社刊)を上梓。無関心な住人の多いマンション管理組合が潜在的に抱えるリスクを解消し、長期にわたって資産価値を維持できるソリューションを提供することで、「豊かなマンションライフ」の実現を目指しています。業者」でも安心して工事を発注できる方法いまだにビジネスとして確立していない「マンション管理士業」の実態...癒し、節水、省エネ......最新型シャワーヘッドはここまで進化している...認知症でもマンション管理組合の役員になってよいか?マンション管理組合も税金を払わなければいけないの?コメントは利用できません。マンション管理セミナー<2月>開催のお知らせイロドリストなブロガーたち2016/11/27掃除は1日1箇所ずつ。理想的な生活を作るブログ2016/11/10ユニークさ広がるマンションインテリアの醍醐味ブログ2016/9/5愛猫とのマンションライフ。3つの相違点を理解するのは難しい!掃除は1日1箇所ずつ。