2010年02月マンション大規模修繕日記マンション大規模修繕業務に係わる日記です。>2010年02月28日20:25オリンピックも終わりますカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)2週間に渡ったオリンピックも閉幕です。カナダはこれまで夏のモントリオール、冬のカルガリーでオリンピック開催国が金メダルを取れなかったたった2つしかないオリンピックの開催国という不運の開催国でした。そのせいなのかどうかはわかりませんが、地元の利を最大限に生かそうしたコース設定と感じる競技がいくつかありました。私が見ただけで、滑降、モーグル、ボブスレー・・・どれも難しいコースだったようです。昨日放送されたボブスレー男子4人乗りは、特に難コースらしく転倒チームが続出していました。優勝候補のチームまで転倒するとは・・・カナダがボブスレー男子4人乗で優勝はできなかったようですが「やはり、地元の利を意識している」と考えたくなる結果です。今日現在今回カナダは金メダル13個を獲得し、不名誉な記録を払拭しましたが、大活躍の裏に「オリンピック開催国が金メダルを取れなかったたった2つしかないオリンピックの開催国」のプレッシャーが重くのしかかっていたような気がします。2010年02月27日23:16大規模修繕工事費は誰が支払うか?カテゴリimamuraharuComment(1)Trackback(0)答えは組合員なのですが例えば、もしも、あなたが修繕積立金が不足気味のマンションを中古で購入し1年経ったときに大規模修繕工事を行いました。積立金の不足分を一次徴収金でまかなうと総会で決議された場合にあなたは、快く支払うことが出来ますか?もしも、その額が100万円を超えていても支払いますか?そのときになって、仲介をした不動産屋さんにクレームをつけませんか?では、逆に毎月2万円以上の修繕積立金を支払ったマンションを諸事情から売却するときに、築年数と立地条件で修繕積立金の月額が半分未満の隣のマンションと同額でしか評価されなかったら、大いなる不満を感じませんか?相場よりかなり高い修繕積立金の分を上乗せして売りたいと思いませんか?只今、「築35年を過ぎた後は積立金会計は黒字だけれど、築25年目で1戸あたり30万円の借り入れを行います。」という長期修繕計画書を作っています。組合員に取っては、前者のような修繕一次金もしくは借り入れありきで計画を建てるほうがよいのか?後者のように積立金を大幅に値上げし組合員の生活を圧迫してでも、磐石の資金計画としたほうが良いのか?私、大いに迷っております。長期修繕計画書で計算されている30年先の事まで、生きてはいないのでそこまで計算して、積立金の月額を計算しても、現実感に乏しいと感じる理事の方も多いです。2010年02月25日21:29アルミ部材の腐食カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)写真は、築35年を超えたマンションのバルコニー手すりです。付け根が白く変色していますね。昨日はアルミは腐食しないと言っておりましたが、古い建物に設置されたアルミ部材の中には、腐食するものもあるようです。長期修繕計画書を作る上で、アルミだから大丈夫と判断せずに現地を確認してから修繕周期と修繕項目を見直された方がよろしいと思います。�手すり(バルコニー、階段)�メーターボックス扉はいずれも交換となっております。確かに鉄製の扉や手すりはさびが発生してしまいます。バリアフリー化も含め共用玄関の扉は自動ドアに替えることがあります。�住戸玄関、�メーターボックス扉に関しては、24年では交換することは珍しく、現状の劣化状況を見て考えると、交換しないという選択もあります。アルミサッシに関しても、築30年以上経ったマンションでは、バルコニーの大窓の戸車調整が出てきますが、全面的な交換は珍しく、また莫大な費用も掛かります。カバー工法と言って、既存のサッシの枠の上に新しい窓を重ねる方法ですと、1窓平均で15万円程度は掛かります。鉄製からアルミ製へ交換すると、1戸あたり20万程度の費用が掛かります。双方とも交換しないという選択もあります。2010年02月23日12:02タイルの修繕方法についての質問カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)質問)さて、先日、ある大手ハウスメーカーのセミナーに参加しました。そこで、新工法の説明があったので、これについてご意見を伺います。工法の内容は、新タイプの電動ドリルを使用するタイルの浮部の修繕するもの。この電動ドリルは低騒音型(実際に使用時の音を確認しました。小さい)、穿孔と同時に削り屑を洗浄するタイプ。ピンを挿入した場合、確実に入り、戻りがないとのこと。在来工法ではタイル周りの目地に穿孔しますが、このタイプのドリルはタイルの中心に穿孔しても割れない(実際にテストで確認)。そこでご意見を伺いたいのは質問1)このような電動ドリルについて、現場で使用されたことはありますか。評判を聞かれたことはありますか回答1)残念ながら、タイルのピンニング工法を行ったことはありません。質問2)ライセンス料がかかるとのことですが、このような新工法はコストはかなり割高になるのでしょうか。回答2)基本的に新工法は、低騒音というメリットがあれば、何かデメリットがあるはずです。コストがかかるのかもしれません。在来工法と比較して、メリット、デメリット、コストの比較を複数社から取られると良いです。提案会社だけから取ると、自分に不利なことは書いてくれませんので、在来工法の会社に確認する形で、比較表を作成していただけばよろしいと思います。2010年02月22日19:11長期修繕計画書の作成と見直しカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)何度もこのブログで取り上げていますし、現在も2組合の長期修繕計画書を作成しており、基本はガイドラインに沿ったものを作ろうとしています。ガイドラインに沿って作成すると莫大な修繕積立金が必要になります。そこで、修繕工事の項目を管理組合と打ち合わせ現状に近いもので算出してゆく必要性がでてきます。写真は標準様式の2号様式ですが(クリックすると拡大します)右から2番目の欄に「想定している修繕方法等」の項目を記入するようになっています。�屋上防水の項目を見ると、標準様式では、24年ごとに撤去新設する設定になっております。聞いてみましたが、24年ごとに撤去はしないという設定にしました。言えば、既存防水を撤去することのリスクは非常に大きいものです。現状で健全な防水層を撤去することには、疑問を感じざるを得ません。2010年02月21日13:56冬季オリンピックカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)冬季オリンピックが真っ盛りですね。私もテレビで観戦しています。日本選手の活躍はニュースで報道されています。報道関係ではメダルを取った、取らないが大きな関心ですが。オリンピックへのメダルの数が国威の発揚であった時代は過去のものとなったはずです。メダルを期待されている競技でも、どの競技もわが国と世界と間は大きな差があること。報道が過熱している競技であっても、トップクラスとの差が歴然としているように感じます。それでも、メダル期待の報道が連日続くのにはちょっとうんざりさせられますね。メダルの呪縛からそろそろ解き放たれたいものです。わが国の人気競技というのは、オリンピックの中でほんの少しだと言うこともわかります。スキーの距離競技やアルペン種目の面白さがわからないと言うことが、不人気の理由なのか、レベル差の大きさが理由なのかはわかりませんけど。2010年02月20日11:21YさんのコメントカテゴリimamuraharuComment(1)Trackback(0)Yさんより先日の投稿に対するコメントです。ブログのネタがないので、助かっています。Yさん)ご指摘のとおりです。設計会社とのアポを取るにも苦労します。コミュニケーションとコンサルタントが必要かも。課題は山ほどありますが、今の課題は、?屋上防水の工法、トーチにしたいが、設計会社は常温何とか工法といっている。?共用廊下の大きなひび割れ。どのくらい費用がかかるか。聞いても、答えがすぐでない?鉄部塗装の保障期間、他の事例では5〜6年なのに、何故か3年との答え。メーカー保証なしにすれば、6年でもOKではと思います。?共用廊下の塩ビシート取替え、部分取替えでOKとの指摘。数量はどうなるのかと聞いても、精算でやるとのこと。大丈夫か?いっそ、見積り候補業者に提案してもらおうかと、思っている次第です。