口コミなどで新規客増加。売場に於ける行動が変化します。【滞在時間の延長】日頃は目的のアイテムを買うとすぐ帰っていたのが、1売場を回遊する2興味のある商品を発見する3AIDCAプロセス発動という【ショッピングの楽しさ・堪能】の再確認です。この体験が「来店頻度の向上」につながります。「魅力ある売場」に変化する。この変化が新しいお客を呼び寄せる。実現する確実な方法です。リーを描き、段階的に進んで行くことが必要です。商店街から有志を募り、【モデル事業】として取り組む成果を実証し、取り組みを拡大する(2)【売れる売場】があちこちに出現するとお客の回遊が始まる。これまで目立たなかった売場も目立つようになる。街が徐々にショッピングゾーンとして賑わってくる。増大、回遊客の増加、増収増益の定着(4)空地空店舗を利用した新規出店による街の【厚味】の構築テナントミックスを実現するためのタウンマネジメント以上が、個店の売場づくりからはじめて商店街のショッピングゾーンとしての再構築までの基本ストーリーです。単純素朴ですが、これまで【活性化のストーリー】が描かれたことは一度もありませんでした。ストーリーが無ければ「活性化の定義を実現する計画」は立てられません。これまでの活性化関係の事業には「活性化を実現するストーリー」が描かれていない。このストーリーは、必須課題として「売れる売場づくりの理論と技術」の修得を要求していることに注目しましょう。【売れる売場づくり】からスタートする商店街活性化、必ず新しい展望が拓かれます。【売れる売場づくり】を代替出来る取り組みはありません!【売れる売場づくり】をスルーして商店街を活性化することは出来ません。先日ご提案した講習会企画、あらためてご案内します。令和2年、商店街活性化の新しいチャレンジとしてお奨めします。【売れる売場づくり】を弊社独自の手法です。定義:ある特定の集団、組織のメンバーにとって「当たり前」と見なされていること。あまりにも当然のことなのでいまさらその内容について疑ったり、議論することさえはばかられるようなことがら。商店街における暗黙のご了解は、「商店街活性化とは活性化事業に取り組むことである」ということ。変な話だが、商店街活性化とは商店街が活性化することではなく、「そのための事業」とされている事業に取り組むことなのである。ホントに不思議な話であるが、商店街の現状を理解するには、そう考える他はない。1.商店街活性化とは商店街がどうなることをいうのか、当社をのぞき誰も定義していない。2.活性化事業への取り組みはしょっちゅう、至る所で行われているが、活性化に成功した、という話はほとんどない。取り組み方はおかしいのではないか」という声が挙がりそうなものだが全然気配がない。4.今日も活性化事業への取り組みが行われており、明日からはまた新しい活性化への取り組みがスタートすることだろう。いう状況から考えられることは、上述のとおり、「商店街活性化とは、活性化事業に取り組むことである」という暗黙のご了解がある、と考えれば納得がいく。このような、ふと我に返って考えれば何とも信じられない暗黙のご了解、どうして発生するのだろうか?それにはちゃんとした訳がある。活性化事業がスタートしたころ、事業の目的は、街区内に進出してきた大型店への対抗策だった。定番はすべて大型店の施設、販促の「見よう見まね」で「規模のメリット」に集団で対抗する、という立て前で始められたものである。結果的にこれらの事業は大型店対策にはならなかったが、隣接する商店街との域内競合の武器としては効果があり、大型店の核的機能も大きくはたらいて、結果的に地域一番商店街の位置に着くことが出来た。このころ、商店街活性化を目的に活性化事業に取り組めば商店街にその効果が現れたことから、商店街活性化=活性化事業に取り組むこと、という短絡的理解が暗黙のご了解として成立したのである。取り組めば取り組んだだけの成果が得られる、という条件はとっくの昔に消滅している。対抗しようとした域内の大型店はすでに郊外型SCの前に敗退し、活性化事業で蹴散らして地域一番商店街の位置に着いた隣接商店街はとっくの昔に消滅してしまっている。いまや活性化事業が事業として効果を挙げられた条件はすっかり無くなっているのである。かかわらず、暗黙のご了解のもと、今日も明日も事業が続けられている。いい加減で「活性化事業では活性化は出来ない」という声が挙がって良さそうなものであり、一声上がればたちまち活性化事業はおじゃんになってしまうのだが、寂として声無し。?もはや、誰も活性化事業に何の期待も期待もしていないからである。組合執行部とは商店街の店主のうち、商店街のお世話をすることになっている人たちのことであり、それ以上でも以下でもない。執行部を押し上げている商店主の皆さんは、「商店街で商売をしている以上、出来るだけ事業などのおつきあいはしていかなきゃ」という考えであり、自店の活性化=売り場としての活性化に商店街活性化事業が貢献するなどということはハナから全く期待していない。いうことで、暗黙のご了解のもと、誰も何にも期待していない活性化事業が今日も明日も取り組まれる・・・。これが商店街における活性化事業についての「暗黙のご了解」の恐るべき結果である(W大きな時代の変わり目には、これまではOKだった「暗黙のご了解」について、環境与件を踏まえて見直すことが必要になっている。今回は商店街ということで考えてみたが、もって他山の石、あちこちの業界でありそうですよね。(Sun)」から再掲)「活性化」というコトバ様々な分野で使われていますが、どういう意味でしょうね。いえば「連坦」という都市計画用語も意味不明(W連坦は連袂だろう、というのが私めの勝手な解釈、当サイトでは「袂を連ねて共同行動をとる」ということで、もっぱらこちらを用いていることはご承知のとおりです。【活性化】活気を失っている組織・産業・地域などを、活気のある状態にする。:活気を失っている商店街を活気のある状態にする、なるほど、日頃用いられている語感ですね。確かにこのような意味で用いられておりますが、もう一歩詰めておきたい。それは「活気」について。同じ辞書を見ますと、【活気】元気に満ちあふれた雰囲気。「生きるための力がみなぎっている様子」かぁ。「活性化」とはこのままでは生きる力を失いかけている組織・産業・地域などを生きるための力がみなぎっている状態にすること。【生きる】生き物やある機能を持つものが、活動・機能する力を失わずにいる。ん?、「失わずにいる」ってなんだ?あ~めんどくさい、結局、生きる:本来の機能を保っている、機能している、ということですね。【活性化】本来の機能が衰えつつある産業・組織・地域などの機能を賦活させること。ふかつ】病的状態を健康状態にすること(『新明解』)ということでしょうか。ついでに【再生】生物が失われた一部の組織や器官を生命力によりふたたび作り出すこと、また、人工でそのようにすること。いうことで、日頃用いられている語感にだいぶ近くなりました。念のために「機能」も確認しておきましょう。い物の場としての機能が衰えている商店街を買い物の場として再生させること。いうことでいかがでしょうか。活性化とは日本語でいうところの「賦活」=病的状態にある組織・地域などの機能を回復させること、ですね。「元気のある雰囲気」ではなく、本来の機能を回復・発揮することによって、その結果として「元気のある雰囲気」が生まれるのであって、「元気のある雰囲気」=からにぎわいを作り出すことが商店街活性化ではない、ということが明白でです。機能が衰えている人が空元気を出したからと言って何がどうなるものでもありません。意欲があるうちに正しい手当をしないと手遅れになってしまう・・・。買い物の場としての機能が衰弱している商店街でイベントをすれば、買い物の場としての機能が回復する、などということはありません。商店街が「買い物の場」としての機能を衰弱しているのはなぜか?その理由は当サイトご愛顧のみなさんにあらためて説明する必要はありませんね。いうことで、活性化というコトバ、たぶん、活性というコトバの字面に惹かれて誰かが使い出したのでしょうが、活性化=元気になる、と考えれば目的は「機能」回復であることが明白です。商店街を本来の機能である「買い物の場」ではなく、別の用途に転用する場合は、商店街活性化ではなく、「街区の活性化」と呼ぶべきでしょう。法のスキームではそこに立地する商店街など商業集積の活性化=買い物行き先としての機能を深津するのだ、という問題意識が無いまま、荏苒日を送っておりますと出来ることも出来なくなってしまいます。以上、あらためて活性というコトバを考えてみました。冒頭書いたように、このコトバ、たぶん、並の辞書にはまだ採用されておりません。ここで検討したとおり、使用するに当たっては、「機能回復」という意味をしっかりふまえて使わないと、「活気のある雰囲気」醸成なら何でもあり、になってしまいますから要注意です。消費増税による消費購買行動の変化は、予想通り、対応の遅れている地場小売業を直撃、計画外の廃業に追い込まれる事例の報道が増えています。縮減に直結、都市の持続可能性に重大な影響が生じることは周知のとおりです。各方面にメニューがありません。このまま手を拱いていれば状況はさらに進展、これまでの活性化努力が水の泡となってしまうこともあり得ます。向上が必須課題であることも論を待たないところです。この時期、個店レベルの消費増税対策が関係各方面にとって喫緊の課題であることは共通しています。進行を押しとどめること。これが出来なければ緊急対策になりません。この条件を踏まえた第一着手は、既存個店の常連・得意客の「買い控え・店離れ」を増やさないこと。目指す「販売促進」では間に合わないことはいうまでもありません。ネライは、既存顧客、お得意さんに「売場の使い勝手の良さ」を再評価してもらうこと。「使い勝手」とは、来店目的が手間暇掛けずに達成され、その間に受けるストレスが少ないこと。これを実現するための施策を考え、実行する。迂遠のようですが、着手が容易で即効性があり、効果の蓄積が期待出来る最善の取り組みです。使い勝手のよい、ストレスを感じない売場を提供すると、お客に売場を楽しもう、という余裕が生まれます。売場を回遊し、新しい商品を発見する、吟味するという楽しさが体験され、あらためて行きつけの売り場の楽しさを発見してもらう。商店街全盛期には成立していたこの条件を構築し直そうというのが“売れる売場づくり:”です。10号』で提案しています。(19.8.1)ご参照下さい。区分して取り組むことを許しません。緊急対策が同時に活性化策の基礎を構築する性格を持っていない、例えば一過性の割引セールなどでは、緊急施策としての役割を果たすことは出来ません。孤立無援状態に陥っている個店が手軽に取り組めて、成果を確保することが、個店はもとより、商店街活性化に関わる各方面の今後の取り組みのあり方、成果の有無を左右します。進行を押しとどめること。これが出来なければ緊急対策になりません。この条件を踏まえた第一着手は、既存個店の常連・得意客の「買い控え・店離れ」を増やさないこと。目指す「販売促進」では間に合わないことはいうまでもありません。ネライは、既存顧客、お得意さんに「売場の使い勝手の良さ」を再評価してもらうこと。「使い勝手」とは、来店目的が手間暇掛けずに達成され、その間に受けるストレスが少ないこと。これを実現するための施策を考え、実行する。迂遠のようですが、着手が容易で即効性があり、効果の蓄積が期待出来る最善の取り組みです。使い勝手のよい、ストレスを感じない売場を提供すると、お客に売場を楽しもう、という余裕が生まれます。売場を回遊し、新しい商品を発見する、吟味するという楽しさが体験され、あらためて行きつけの売り場の楽しさを発見してもらう。商店街全盛期には成立していたこの条件を構築し直そうというのが“売れる売場づくり:”です。10号』で提案しています。(19.8.1)ご参照下さい。0このページのトップへテナントミックスかタウンマネジメントか2004年のブログ記事。中活法―TMOの「タウンマネジメント」のあるべきだったところ。この方向で作成され取り組まれた基本計画は一個も無かったわけですが、振り返ってみると、こういうことを検討する下地がどこにも無かった、ということですね。改正中活法になると、単に言葉だけが残って使う側の恣意で使われているだけ。テナントミックスと空店舗活用が〈ちゃんぽん〉化されて、上位目標の無い「テナントミックスサポート事業」が取り組まれ、聖子いう事例として喧伝されたり。引用スタート**********************************原語で略称にすれば、どちらもTM。先進的なTMOではこれらの計画作りに取り組んでおられるところもあるかと思います。おけるテナントミックスの手法に関する調査研究」に取り組まれたようで、その結果が『実践行動マニュアル』ですね。推進するうえでより正しいアプローチはどちらでしょうか。サービスシステム、景観整備などなどと同列の運営実務の一分野です。1.テナントミックスを誇大評価するのは、「ショッピングモール」がきちんと理解されていないから。2.モデルにされている郊外型SCのテナントミックスとは、「元気のいい」、「シュンの店」、「集客力のある店」を如何に集めるかということに終始している。おいて、「テナントミックス」という言葉が出てきたのは、、『TMOマニュアル』で「活性化の手法の一つ」、「たとえば」ということで例示されたのがいつのまにか肥大化、活性化といえばテナントミックスのこと、というような短絡的な発想もまかり通っています。※「テナントミックス」に限らず、声を大にしていっておきたいことは、『中活法』~『マニュアル』は、「これさえあれば中心に市街地活性化」はOK、などと考えないこと。考える前に、「一体的推進の目標」を確立すること。既存店をどう「テナント」に転換させるつもりか?3そういう「転換」を推進するには、個店に対する指導・支援が不可欠だが、だれが担当するのか?4自ずとTMOも能力の向上錬磨が求められるなどなど、考えていると、ことは「テナントミックス」に限定されるものではないことがはっきりします。そうそう、このところハヤリコトバになってきた、「個店の活性化」、「魅力ある個店づくり」ですが、字面だけ真に受けて飛びつくとまたもや大失敗をやらかすことになるのでくれぐれもご注意あれ。商業集積のコンセプト(=デスティネーション=お客の買い物=品揃え・売り場揃え)を実現するための、売場揃えのことです。ちなみに、コンセプト抜きで店舗が集合しているのは、テナントミックスとは言いません。自然にお店が集合して出来上がっている商店街の場合、「通行量が多く・好立地」と判断したお店の出店が相次いだ結果、(集合としては)自然発生したものであり、コンセプト主導の商業集積とは集合の意図が違います。「テナントミックス」という概念とは無関係です。「テナントミックス」とは、大型商業集積が標的客相の購買目的=来訪目的に対応するために使う、品揃え・売り場揃えの手法のこと。1収益全体で対応しようとする購買動機・行動(コンセプト)を決定する(例:コンビニエンスニーズ、コストコンシャスニーズ、ラグジュアリィニーズ)2コンセプトを充足させるために必要な品揃え(品種・品目)構成を決定する3品揃えを実現するための売り場揃えを決定する4売り場を分担するショップ構成を決定する5ショップ構成を担う、実在のショップを選定・交渉・入店させる狭義のテナントミックスとは4のことです。してみると、テナントミックスは商業集積のコンセプトあっての下位概念。集積のコンセプト抜きでの「欠業種リクルート」や「空き店舗活用」などはテナントミックスとは呼べない、呼んでも無意味だということがよくわかりますね。2.郊外型SCの場合これは、いつも申しあげているとおり、量販できるものなら何でも売りたい・量販百貨店を核とする「量販センター」ですから、上記の意味でのテナントミックスは存在しません。量販センターには、センターを構成する各店舗は自店が設定するコンセプト(顧客の買い物目的)に対応する品揃えを実現していますが、センター全体としてのコンセプトは不在ということになります。量販センターに「大量に買いたい」と言う目的意識(コンセプト)で出掛ける人は少ないでしょう。量販センターの「たくさん売れるものなら何でも売る」というコンセプトは、お客の購買目的と対応させると「人並みでかまわない分野のショッピング」に対応した品揃え・店揃えということです。ショップに共通する特徴は、「量販できる品揃え」。ちなみに、センターのコンセプトを逸脱、「こだわり」・「堪能」などをコンセプトにしたショップを出すとはじき出されることになりますね。手法としてテナントミックスということがクローズアップされています。=中心商店街活性化の場合、テナントミックスが問題になるのは、「一体的推進の目標」が実現を目指す商業集積としての性格というレベルで確定されている場合にかぎられます。手法としては、既存個店の転換ということがメインになります。第一にコンセプトが示す方向に既存個店が転換(品揃え・サービス・店内環境など)し、活性化の可能性を実証することからスタートしないと、テナントミックスは夢のまた夢ですね。「テナントミックス手法」で述べたように、テナントミックスは、「ショッピングセンター」を作りあげる品揃え・売り場揃えを実現する手法であり、全体のフローを抜きにしたテナントリクルートや空き店舗活用とは全く違います。4.まとめ以上、簡単に検討したように、商業集積としてのコンセプトを設定しないテナントミックスというのはあり得ません。中心市街地の場合、まず取り組むことは「一体的推進の目標」に中心商店街(あるいは「中心市街地に立地する商業集積群」)がまちぐるみ転換・実現を目指すべき商業集積としてのコンセプトを設定することです。成立するあたらしいタイプのショッピングセンター」という指向が明確でないため、1既存個店の転換という課題の把握が不十分2事業全体における個店の意欲的な取り組みの必要性の認識が不十分となっており、その結果テナントミックスは、中心市街地の大型店活性化、空き店舗対策が中心になっているような感があります。これは順序が逆だと思います。大型店の活性化・空き店舗活用1.大型店の活性化いうは易く、実現は大変難しい。都市によっては、大型店の活性化による集客力の向上-その結果中心市街地に顧客の回遊が生まれる-既存個店への買い物客が増えるというシナリオを描いているところも有るようですが、これは全くの「トンデモ」です。第一に、大型店の活性化は大変難しい。これまで成功した事例はない。第二に、大型店の活性化が成功したとして、来店客は大型店の魅力にひかれて来店するのだから、店外の中心市街地に出ていかなければならない理由は無い。第三に、とおりに出掛けたとして、繁盛していない(つまり誰からみても買い物行き先になっていない)店に入って買い物する理由などさらさらない。いう「三無トンデモ路線」ですね。いう路線にのっているところでは、中心市街地のテナントミックスのはずが大型店のテナントミックスに化けていたりします。大型店の活性化は喫緊の課題ですが、それは第一に大型店自体の経営を維持するため、と考えることが必要です。街全体のため、などといった甘い発想では業績転換は不可能ですね。大型店の活性化~街全体への波及などという取り組み、中小店舗はそれまで待て、という多くの「基本計画」が陰に陽に想定しているシナリオは文字通り「絵に描いた餅」、妄想・妄念レベルです。商売不振で閑古鳥が鳴いている商店街の空き店舗を利用して店開き・繁盛店を作りあげるには、「お客は自店で作る」という覚悟が必要です。お客に買い物動機が発生したとき、真っ先に思い浮かべられる自信を持てる店舗企画が無い「空き店舗活用」は活用ではなく無謀です。空き店舗活用も大切な手法ですが、必要によりチャレンジショップや創業塾などとミックスさせた都心開業システムといった仕組みを作ることも考えないと、補助金があるから開業してみるか、といったノリでやられると、テナントミックスどころか取り組みのお荷物になりかねない。いうように、巷間(W,考えられているようなレベルで安易にテナントミックスを云々していると、目標・課題を見失います。テナントミックスの一手法とかで、業種ごとのゾーニングなどを構想する向きもあるようですが、おやめになった方がよろしい。繁盛店の創出=個店の転換も思うようにいかないのに、衰退過程に入っている店舗を集団化したり、炭火を火箸でいじるようにあちこち動かしたからといって何がどうなるものでもありませんでしょ。上位計画がある場合はいざ知らず、お店を動かすというのはエネルギーを要しますからね。第一、計画しただけで活性化の運動そのものから脱落するお店が出ることになりかねません。言うお店はたいてい繁盛店だったりなんかする(Wいっときますが、店舗再配置はもう少し違った視点・スパンで取り組むべき。今すぐどうのという話ではありません。TMOの主要業務=テナントミックスマネジメント=店舗再配置などと早とちりすると、結局、TMO自身がな~んにも出来ずに開店休業に追い込まれたりすることになりかねない。場の上位コンセプト主導による転換」取り組みがあります。ここが通常のテナントミックス業務と大きく異なるところです。様々な取り組み及びその支援が必要です。これらの業務のすべてを「テナントミックス」一括することが出来るでしょうか?たとえば、能力開発システムの一環として「販売士制度」を採用したとします。これもテナントミックス業務の一環ですか?コトバの問題として整理、何でもありのテナントミックス計画ならそれでもいいでしょうが、活性化計画を「テナントミックス」レベルでとらえている都市で、「転換業務」の全体、サービスや販促業務までを含めて計画する力量は無いでしょうね。あるとすれば、その計画は「テナントミックス計画」ではなく、「タウンマネジメント計画」になっているはずですから。中心市街地のタウンマネジメントこの「タウンマネジメント」は、もちろん、ショッピングセンターのルーティーンワークのマネジメントではありません。11:34ドラッカーさんによれば、「言葉を実現する」ことだそうです。所与の言葉(目的・目標)を実体化するのがマネジメントの役割。テナントミックスかタウンマネジメントか、というのは「単なる言葉の問題」という人もあるいはおいでかも知れませんが、上記の通り、マネジメントとは言葉の問題、一字一句ゆるがせにしない、というのが基本姿勢です。「実現」を目指すのがテナントミックスかタウンマネジメントか、ハッキリさせておかないと後々の作業に次第に影響が出てくる、最後は行き詰まる、ということになりかねません。繁盛店が軒を連ねる通りを実現すること。商店街は【繁盛する売場の作りかた】を持っていない。来街したイベント客をショッピング客に変身させるには【売場をどう変えればお客に支持されるか】という問題を解かなければならない。【繁盛する売り場】とは、客数✕客単価が向上→増収増益が継続する売場=「売れる売場」のこと。増加では実現出来ない。「売場はどうあるべきか?」という原初の問題に立ち帰って取り組まなければならない。この問題をスルー出来る商店街は無いはず。【売れる売場の作りかた】1【売れる売場】には「商品とお客が出会う場所」として具備すべき条件がある。2さらに【もの余り・店あまり時代】における「商店街立地の売場づくり」はその条件をどう実現するか、考える。いう二段階の【作り方】を考える作業がある。この作業をスルーして、一足飛びに「売れている売場」を表面的に真似ても成果は得られない。【売場の理論】を用いて「売れている売場」を分析し、そこに活用されている「売れる売場のあり方」を理解すること。自分の売場への応用はその後の話。これまでの「売場の常識」を信じていては新しい繁盛は実現出来ない。1個店には店主が決めたポリシーがあり売場はポリシーに基づいて作られている2業種が違うと売場の作り方が違う。売れる売場の共通点などあり得ない。3通行量が極端に少ないので、売場を変えてもお客は増えない等は、間違い。1について:ポリシーは間違っていなくても、それを表現する知識・技術を持たないので、売場は慣行的ノウハウの集合として作られている。業種を問わず売場には「商品とお客が出会う場所」として共通する「不可欠の条件」がある。