資産価値レポートについて、榊淳司自らがそのコンセプトを語ります。夕刊フジやzakzakの連載で活躍する住宅ジャーナリスト・榊淳司。テレビ出演や各種雑誌へのコメント、また執筆にも多数の実績があります。多くの人々が憧れるタワーマンションが実は厳しい「限界」にあることを赤裸々に語る。価格:864円+税で販売中9冊目の著書です。すべてのマンションに課された十字架とは?廃墟になる運命がヒタヒタと迫りくる。価格:930円+税で好評発売中8冊目の著書。★マンションは日本人を幸せにするか。★住宅ローンは10年完済で!これからの時代、もう、家でムリをしない。★新築マンションは、買ってはいけない?購入前に知っておきたい8つのリスク。★誰も書かなった、書けなかった、マンション選びの究極ノウハウ。★20年後、タダ同然になる家を買うか。(6)なぜ金利が不動産価格に影響するのか?私のところには様々なメディアの方が取材に見えます。当たり前ですがマンションや不動産の市場動向や「この先どうなるのか」ということがテーマです。私が昨年「大暴落」なんて本を出したものだから「いつ下がるのか」「どのくらい下がるのか」みたいな質問が多いですね。飽きずにお答えしていますが。そんな中でいつも言うことのひとつがこれです。説明してもピンと来ない人が多いみたいですね。数学の試験がなかった方たちが大半です。金利の話は難しくはないのですが、数字の動きを3つか4つ追いかける脳内作業が必要です。経済がご専門でない記者さんにとって、これはわりあい困難な作業のようにお見受けします。いつもの通り、すごーくカンタンに説明します。エンドさんの身近な問題であるマンション購入。マンションを探す方は最初に予算をお決めになります。何億円も現金を用意できる人にとって金利は関係なし。住宅ローンを組む方にとっては大ありです。「自分の収入に見合った返済額でいくらまで買えるか」。「35年の間、毎月15万円なら払える(見込み)」という人は、0.6%の金利なら5680万円の購入予算となります。ところが、金利が1%上がって1.6%になるとどうなるか?購入予算は4820万円まで下がってしまいます。約15%も購入予算を下げなければいけないワケです。これって結構な減額ではありませんか。無理はできませんからこの方は4820万円までのマンションを探すことになります。日本全国の購入希望者が予算を下げます。市場には下落圧力がかかりますね。無理でも1年か2年後には価格が下がっています。今は不動産投資ブーム。個人の投資家さんがアパートや1棟マンションを買います。ワンルームを買う投資家は雑魚なので考えません。個人投資家はたいていが銀行融資を引っ張ります。この調達金利が1.5%なら、利回りが5.5%のアパートを買っても何とかキャッシュフローが残ります。1億円のアパートを全額融資で買う場合。(今はそういうことがほとんど不可能ですが、仮に)25年返済、金利1.5%の場合は毎月の返済額約38万円。1年で456万円を返済することになります。家賃収入は5.5%だから550万円ですね。1年で94万円のお金が残ります。これがキャッシュフロー。年間の返済額は525万円に増えてしまいます。ここで94万円のキャッシュフローを残すためには利回りが6.2%にならなければなりません。するとこの物件を8870万円で買わなければなりません。そこで投資家は「8800万円やったら買うで」という買い付けを出すことになります。それ以上では買えませんから。いう事態が日本全国で起こると、やはり下落圧力。時間と共に投資物件の価格が下がっていきます。彼らはビルを1棟単位で買います。年利3.8%くらいのビルを平気で買っています。私から見れば、それはもう狂気の沙汰としか思えません。5%以上で回る物件しか買えなくなります。10億円だったものが7億6千万円へと下落圧力。金利の1%ってすごいでしょ。金利が1年で1%も上がるなんてことは稀。実は昨年、アメリカがこれをやろうとして未達。それでも0.75%は上げたのではないですか。今年も多分、0.75%どまりかと推測します。2年1.5%はすごいことだと思います。日本にもそういう金利高騰がやってくるのか?今のところ、考えにくいですね。当面はゼロ金利が続くのではないでしょうか。安倍内閣が続く限り黒田君は総裁のはず。安倍内閣がいつまでもつのか確信は持てません。そいでもって、金利は日銀だけが決めるものではありません。スルガ銀行なんて、平気でメガの2%高みたいな金利でかぼちゃの馬車の投資家に融資をしていましたからね。資産価値レポートの更新情報です。文京区とその関連1タイトルを最新情報化。本郷の物件が4つほど完売していましたね。市場の動きが違います。「本郷」と名乗っているのに本当は湯島の物件なんかはダメですね。新規参入物件はいずれも小ぶり。大きな動きが出なくなりまたね。「ル・サンク小石川後楽園」は結局裁判で負けましたね。(土)榊淳司の不動産売却相談会を開催することにいたしました。不動産の売却に関して、価格や時期でお悩みの方のご相談をわたくしが無料で受けさせていただきます。会場はいつものところです。私が相談会場におりますので、どうぞご自由にお越しください。ご予約などは不要です。順番におうかがいしますので、ちょっと待っていただくかもしれません。ちなみに、前回の参加者は2組様。待ち時間が多少はございました。次回も同じようになるかどうかは分りません。「榊淳司のお奨めマンション速報」よく「榊さんのお奨めのマンションを教えてください」というお申出をいただきます。お勧めのマンションなど、日々変わります。お知りになりたい方は、ぜひ有料メルマガをご購読ください。約3か月(費用4790円)ですべての資産価値レポートのタイトルを一巡します。それでレポートの価格にして数万円分となります。1,590円※購読料金のお支払いはクレジットカードのみとなります。次のページの右下「カートに入れる」をクリックしてください。comment※こちらへ書き込みいただいたコメントは、承認後全て表示されます。専用フォームからお願いいたします。