2013年08月マンション大規模修繕日記マンション大規模修繕業務に係わる日記です。その3カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)設計事務所選定のヒヤリングの場面でよくあるシーンです。理事長「あなたの会社が一番内容が良かったです。「見積最安値の会社は○○円です。(弊社の6割程度)この金額に合わせてくれれば、内容も一番、価格も一番になるので、この場でおたくに発注してあげます。しますか?」と聞かれることもたまにあります。思わす「そんな無茶な話しを受けるわけには行きません。濃いということは、コストも掛かることは理解できます。どこまで、値引くことができるかお聞かせください」ここからが難しいです。目先の受注に目が行き、大幅に値引いてしまうと利益が出ないどころか赤字になると言う心配だけではなく、最初に出した見積金額はフカシが入った金額と解釈されて、組合の皆さんの信頼を失ってしまいかねないと言うことです。最近は「大変申し訳ございませんが1割だけ値引かせていただきます」と答えています。それが原因で受注できなかったときに社長から「そりゃないよ」と言われるかも知れませんが、値引いて信頼をなくすのは愚の骨頂。これまでの経験から言わせて頂ければ、思い切って値引いた物件ほど、トラブルが起きる割合が高いように思われます。原因は見積からの大幅な値引きが最初の信頼関係に水をさしたとしか思えません。「こちらが気がつかなかったら組合の金をボッタクルつもりだった」こんな風に思われたのかも知れません。2013年08月24日16:42外壁タイルの劣化についてカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)私自身もこの仕事を始めるまで、マンションの外壁に貼ってあるタイルが劣化して、浮くものだとはほとんど考えたことがありませんでした。タイル=永久にメンテンスしなくても良い材料こんな認識でした。現実はまったく違い外壁タイルは時間の経過とともに浮きます。作成した管理会社の担当者は唖然としていました。「そんなことを言うなら、あなたは分譲販売時にすべてのお客様に対して10年後に外壁タイルが○%浮くので修繕が必要になります」と重要事項で説明しましたか?という言葉が出掛かりました。「竣工後10年間で5%の外壁タイルが劣化します。」というBELCAのデータさえ、信じがたい劣化の数です。一体外壁タイルのマンションに住んでいる人の何%の人が10年後に外壁タイルの5%のタイルを貼り換える、タイルの浮きを止める工事をすると了解しているのでしょうか?金額にするとびっくりする補修費用です。100戸のマンションの外壁タイル面積を約8,000�としたときに1%のタイルが80�で�あたり200枚タイルですから16,000枚のタイルとなります。タイルの張替えは経費も入れて1枚約500円ですから1%の浮き補修で800万円の工事費が必要です。この5倍なら4,000万円の工事費となります。1戸あたり40万円の補修費用になる計算です。タイルを外壁に接着する工法はもう少し安価なので、実際には4,000万円の工事費がかかりませんが、このような費用が掛かるとは、分譲時に想像できる人はいません。ない2カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)では、管理組合の一番の悩みは何かと言えば、「将来に渡り現在の修繕積立金で快適な生活が本当に維持することができるかどうか分からない」ということです。そこから「現在の長期修繕計画書」が正しいのかどうか分からない。修繕積立金の適正額が分からない。修繕積立金の値上げの方法が分からない。このような組合がとても多いのが現実です。「その当たりこのことは、管理会社に任せているから・・・」と言っても管理会社の仕事の本質は日常管理であって、大規模修繕ではないため、長期修繕計画書の見直しや修繕積立金の設定、値上げといったノウハウをすべての管理会社が持っているわけではありません。同じ理由でマンション大規模修繕の経験が少ない設計事務所や担当者には手に負えない大きな問題です。言えば、目の前の仕事で手一杯でそのような問題があることすら認識ができていません。この「将来に渡り現在の修繕積立金で快適な生活が本当に維持することができるかどうか」といった部分はこのブログで何回もお伝えしたように、管理会社にとっては最終的に「管理費の削減」といった「とばっちり」が来てしまう部分ですので、できれば避けて通りたい部分です。管理組合が気付かない限り、管理会社から積極的に「長期修繕計画の見直し」を提案されることはほとんどありません。経験や意識の問題も大きいため、積極的な提案、企画力のできる会社、担当者はごく少数です。この部分が見えていないと必要性が低くても「バリヤフリーや資産価値の向上のためのバリューアップ工事」を強く薦めたり、過剰な材料を使った工事を追加したりと工事費を増やすことを目標とする担当者も少なくないのです。とってハッピーな結果になると思います。ない1カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)本屋は本を売ることだけが仕事ではないというお話を札幌のリーブルなにわという閉店した本屋さんを例に挙げてしました。マンションだ雄規模修繕という仕事に10年以上携わってきて感じることなのですが、調査診断や設計、工事監理を行うだけが設計事務所の仕事ではありません。施工会社や管理会社にできないことがあるからこそ、設計事務所に業務を委託する必要があります。この部分が明確に理解されていないと業務を委託する管理組合や受注する設計事務所双方にとって不幸ですし、どのような設計事務所をパートナーにすべきかがまったく見えてこないとおもいます。非常に生意気ない言い方で誤解を受けてしまいそうですが、そもそも設計事務所に何を頼むのかを明確に理解している管理組合はほとんどありません。設計事務所自身も管理組合に対して何をすべきかが見えていない会社がほとんどだと思います。いう言葉に絡めとられています。そのため、見積を徴収し、ヒヤリングを行ってもその差がつかないために最終的には価格勝負となってしまいます。マンション管理士が理解しているのかと言えば、設計事務所選定にマンション管理士が入っている物件で見積項目を尋ねても、帰ってきた答えが「各社で判断してください」というとんでもない答えでした。「管理組合の代弁者・パートナー」の立場にあるべきマンション管理士が設計事務所に発注する見積要領書を提示できないということはありえないことです。同じ条件で見積を提出してもらうからこそ、管理組合が比較検討できるのであって、各社バラバラな業務内容では、金額においても比較検討はできません。設計事務所が施工会社選定において、施工会社各社に各社自由に見積をしてください。このような、マンション管理士はごく少数でしょうが、マンション管理士というだけで大規模修繕に詳しいわけではありません。2013年08月15日23:10老舗本屋の撤退カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)札幌の大通りに「リーブルなにわ」という本屋さんがゴールデンウイークまでありました。雑居ビルの地下1階、2階の小さな本屋さんですが札幌の本好きの間だけではなく、市民で知らない人がいない本屋さんでした。地下鉄の大通り駅から直結する一番近い本屋さんなので待ち合わせに使うことも多いため私も中学生の頃から足しげく通っていました。そのリーブルなにわが撤退した後に全国規模の本屋さんがすぐに入ったので、本屋が同じ場所にありことには大差は無いのですが、以前と同じように通う本屋さんではなくなっていました。それはなぜか?本屋さんというのはいかに普段自分の興味のない本と出合うことができるかが楽しみな場所です。極論を言えば、欲しい本がはっきりしているなら本屋に行く必要はなく、インターネットで本を買えばよろしい。なく、わざわざ本屋に行くのは、いろいろな本を手に取り普段自分からも遠い意外な本と出合うために本屋にいきます。取ることにない本が興味のある本のすぐそばに並んでいる。昔の「リーブルなにわ」はそんなワクワクする場所でした。インターネットで本を売っているから売り上げ不振とか近くに図書館の出張所ができたことだけが売り上げ減の原因と報じられていますが、それだけなんでしょうか?残念ながら、現在入っている本屋さんにはワクワク感が感じられませんでした。本屋のあとに本屋が入ったからといっても同じではありません。マンション大規模修繕も同じですが、マンションを新築時の姿に戻すだけなら、管理会社や施工会社にお願いすればよいのです。管理会社や施工会社にお願いしては決して得ることができないワクワクするものがあるので、設計事務所に依頼します。安い見積もり金額をだした会社ではなく、高い会社に出すのは、それなりの価値=ワクワクするものがあるからです。高い見積金額を出す価値=ワクワクするものがどんなところにあるのか?それは設計事務所に説明してもらってください。2013年08月13日09:45外壁タイルが浮く本当の理由3カテゴリimamuraharuComment(2)Trackback(0)タイルが持つ高級感と耐久性は魅力ですので、塗装よりも見栄えがして、高く販売できるためか外装はタイルのマンションがほとんどになりました。ところが、本来ならタイルは落下の危険性が伴うため、細心の注意のもとで施工を行わねばならない仕上げ材料です。実情はそのようになっておりません。いうのも、同じ時期、同じ戸数、同じ建物形状であっても第1回目の大規模修繕時に外壁タイルの浮きの割合は外壁面積に対して1%から13%と様々です。平均すると約3%です。設計では調査結果がこの数字よりも少なくても設計は3%で予算取りを行うようにしています。ところが大手建設会社の答弁書では外壁タイルは10年間で5%の浮きが順当となっています。タイルの工事が上手く行かない最大の理由は、工事の管理が上手くできないところにあります。12年間で1%しか浮いていない建物は工事管理がキチンとできている建物で、13%浮いている建物は工事管理が上手くできていない。このように考えることは自然だと思います。職人さんの事情ではなく工事の事情で急いでタイルを張ることも多々あるでしょう。ほとんどの場合は工期(時間的)に無理がある。