建物は未来永劫建っている訳ではない。自分の代で取り壊すか、次世代で取り壊してもらうか、はたまたどこかで売るか、そのどれかになる。取壊しとなると、一筋縄でいかないのが、立ち退き交渉。億劫になって避けてしまいがちだが、それを次世代に持ち越されれば、引き継いだ者はたまったものじゃない。相続であれ売買であれ、物件を承継した→立ち退き交渉をする、これがいちばん難しい。入居者は「前の家主さんは、こんな強引なことをしなかった」と反発できるからだ。家主が変更すると、賃借人側が気にするのは1点。今まで通り住めるかどうかだ。家主が新しくなって、住環境が良くなることは大歓迎。古い建物なら「立ち退きを要求されるのでは」「家賃の値上げを言われるのでは」「怖い家主だったらどうしよう」など入居者の心配は尽きない。そんな中で「取り壊しますので立ち退きを」とでも言われようものなら、そら来た!とファイティングポーズを取らざるを得ない。人間関係が薄ければ薄いほど、人は文句が言えてしまう。相続で物件を承継した、売買で買った後の立ち退き交渉は、かなり難しいと認識しておいた方がいい。立ち退き交渉の場合、職業別で言えば手練手管を知っているという意味で、不動産関係や士業の入居者は注意したい。物件が古くて正当事由として認められるような理由があればいざ知らず「ちょっと古めだけれど早めに建て直そうかな」程度に考えていると、返り討ちをくらってしまう。このような入居者がいる場合には、長期的に作戦を練ることが重要だ。更新の時期も把握した上で検討して、どのように交渉していくかじっくり考えた方がいい。性格的な面で言えば、これはクレーマー。常識的なコミュニケーションが取れず、なにかと突っかかってくるような入居者は、当然ながら交渉は難航する。私の経験だけで言うと、これは賃料が低額であればあるほど、この傾向は強い。ある程度の賃料を支払っているようなケースでは、たとえ難あるような入居者であったとしても立ち退き料を上手に吊り上げてあげれば、意外と損得を計算して早期に退去してくれることが多い。このときには「予算があるので、最初だと立ち退き料を他の方々に内緒ということで多目にお渡ししやすいのですが......」(早く出た方が貴方にとってお得でしょう?)と私は交渉することが多く、これは成功しやすい。ところが低額の賃料だと、なかなか同じような低額の物件が少なくなってきているため、この交渉方法では上手くいきにくい。難ありの入居者がいる場合には、作戦ひとつで結果は雲泥の差。先を急ぐよりも、じっくり策を練ろう。全般的には、高齢者の入居者はいちばん神経を遣う。結局、退去には同意してくれても、引越し先がないからだ。一般的に70歳を超えてしまうと、よほどお身内の保証人がいない限り借りられないのが現状。そのため転居しようにもできないということが、往々にしてある。そのため建替えを検討する場合には、入居者の年齢が鍵となるので予めの確認は必須である。入居者情報が宝物となる関東では更新があるが、関西の場合には法定更新が多い。法定更新の場合には更新時に契約書も作り直さないことが多いので、入居者の情報を得にくい。ところが前述の通り、いずれ建物は取壊しの時期がくる。そのときに入居者の情報があればあるだけ、交渉の作戦が練りやすくなる。物件の売却のときも同様だ。新しいオーナーは、契約書だけでなく、入居者の「今」の情報があればあるだけ、賃貸経営をスムースに行うことができる。入居者の情報は売却のときに「入居者の書類は全て揃っています」ということで、売買代金を強気で押してもいいくらいのお宝となる。くどいようだが、物件はどこかで建替えるか売り逃げるかだろうが、その時に役立つのが入居者情報だ。更新時には今の入居者が誰なのか、勤務先や連絡先も含め必ず情報を得ておこう。前回の更新時の情報がこうだった、ここから変わった点があれば記載してくださいといったアンケートをもらうのでもいい。することで建替えのときも売却のときも自分に優位に事をすすめられるので、情報を財産として残していくことが賃貸経営を円滑にする絶対条件となる。14年から主に家主側の訴訟代理人として、悪質賃借人の追い出しを延2000件以上解決してきた賃貸トラブルのエキスパート。徹底した現場主義で、早期解決のためにトラブルある物件には必ず足を運んできた。現場で鍛えられた着眼点から、賃貸トラブルの解決を導く救世主でもある。著書に「家賃滞納という貧困」(ポプラ社)、「賃貸トラブルを防ぐ・解決する安心ガイド」(日本実業出版社)がある。き家助...(01/05)4,195アクセス6これからの狙い目エリアはどこ?中心部との価格差大。...(01/10)2,630アクセス不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちらニュースリリースについて編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。太田垣章子の「トラブル解決!」事務所店舗の滞納は回収が難しい。01/231,768アクセス不動産投資VS株式投資。メリット・デメリット、資産形成どちらが有利か。ラブホテルのまち鶯谷が普通のホテル街へ。