検討するとき、「新築物件に投資するか」か「中古物件に投資するか」という選択肢があります。将来的に売却をすることを考えるなら、どちらが有利なのでしょうか。本記事では不動産会社で資産コンサルタントとして活躍する髙木弘美氏に、出口戦略を考えた不動産投資について解説いただきます。月々の家賃収入を確実に得ることが大切ですが、将来の出口戦略も考えておかなければなりません。客付けに成功し、きちんと家賃を得られたとしても最後の売却価格が見込みよりも大幅に下がってしまってトータルで赤字になったり、期待したほどの資産が残せなかったりすることもあり得るからです。売却せず、持ち続けたとしても「突発的に現金が必要になる」「不動産を入れ替える」などしたとき資産価値が高いほうが有利でしょう。保有する投資用不動産の出口戦略は、大きく分けて「売却する」「自分や家族の住居とする」「投資不動産として持ち続けて子孫に相続させる」の3つです。日本の不動産市場は新築信仰が根強く、新築物件はそのポテンシャル以上に高い価格で販売されてきました。建築会社の利益分や広告宣伝費などが販売価格に上乗せされるので、中古物件に比べて割高になりがちです。購入した直後から新築物件も中古になります。当初上乗せされていた分が一気になくなるので売却しようとしても大幅に値下がりしてしまうのです。確かに新築物件は、空室率が低くなりやすいというメリットがありますが、購入価格が高いので、その分利回りは低くなりがちです。結果的に投資金額を回収できるまでの期間は中古物件よりも長くなる傾向にありますので、新築物件は中古物件に比べると売却には不向きだということがいえるでしょう。物件の出口戦略を決めるためには、売却時にかかる税金のことも把握しておかなければなりません。譲渡所得税は、物件の売却時に発生した譲渡所得に対して課税されます。計算式は以下の通りです。(所得税・住民税)譲渡収入金額は物件の売却金額のため、分かりやすいでしょう。取得費の計算では物件購入費用に購入時の費用を足し、さらに所有期間中の建物や設備の減価償却費を控除します。売却にかかった手数料や広告宣伝費などは譲渡費用に含まれるので注意が必要です。税率は譲渡した年の1月1日現在に所有期間が5年以下か5年超かで異なります。5年以下は短期譲渡所得として税率が39.63%、5年超は長期譲渡所得として税率が20.315%です。名義変更に必要になります。印紙税は物件の売却価格によって変わり、例えば2020年3月31日までに作成した契約書で金額が1,000万~5,000万円以下なら1万円、5,000万~1億円以下なら3万円です。1.5%(2021年3月31日まで)で計算されます。物件は「出口戦略」を意識して購入する売却を意識した物件購入のポイントですが、新築物件よりも中古物件が有利になる傾向であるということは上述のとおりです。投資用の市場と居住用の市場の2つがあることも意識しましょう。投資用市場では、投資家の目線で物件に魅力があるかどうかで決まります。過去の空室率や利回り、物件のエリアなどが重要なポイントになるでしょう。物件のエリアでみると、やはり都心のような首都圏の物件は、地方に比べると有利になります。利回りが低くなっても空室リスクは低く安全性が高いからです。収益が出ている物件のオーナーチェンジであれば、物件の種別に関わらずニーズがあるでしょう。公表している「日本の世帯数の将来推計(全国推計)2018(平成30)年推計」によると、2040年における全国の単身者世帯は39.3%となっております。そのため将来的には1Rや1Kに対する需要がますます増えていくと考えられます。一人暮らしは生活に便利なところが好まれます。「駅に近い」「スーパーに近い」「病院に近い」といった条件がそろった都心の物件は、投資用としても住居用としてもニーズが高まるでしょう。そのような物件は入居者の入れ替わりはあるとしても、空室リスクが低く不動産投資の対象としては安定した物件だといえるでしょう。不動産投資において出口戦略は購入前にある程度は立てておいた方がよいでしょう。いくらで売却できるかの前に、売れる物件であることの方が重要だからです。ある程度物件が決まったら将来の売却時にかかる税金もしっかりと把握し、シミュレーションを立てながら戦略的に取り組むことが大切です。【注目記事】「儲かるなら自分がやれば?」と投資セミナーで質問すると...幻冬舎ゴールドオンラインの主催・共催・協賛セミナーをいち早くお届けする、LINE@アカウントを始めました!お友達登録はこちらからお願いします。マーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。2020/01/22本連載は、﻿リズム株式会社が発信する「不動産コラム」の記事を転載・再編集したものです。お気に入りお気に入りに登録しました。頑張って早慶に合格しても「打ちのめされるだけ」という現実メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。し、行動するための情報を厳選してお届けします。