「低金利の今だからこそ、不動産投資がオススメ!」と漠然と言われても、不動産投資によってどんなメリットが得られるのか明確でないと、なかなか投資には踏み切れませんよね。不動産投資で得られるメリット・デメリットを理解しておくことは、堅実な不動産運用の第1歩とも言えます。通常の生命保険の代わりになる【3】自己資金が少なくても始められる【4】家賃収入により老後の私的年金が増える【5】相続税対策になる節税対策は不動産投資のメリットとは言いがたい【まとめ】メリットはもちろんデメリットも把握しよう不動産投資の5つの大きなメリット不動産投資で得られる大きなメリットは、以下の5つです。安定した利回りでインフレ・デフレ両方の対策になる団体信用生命保険が通常の生命保険の代わりになる自己資金が少なくても始められる家賃収入により老後の私的年金が増える相続税対策になる以下で、それぞれのメリットについて、簡単に解説していきましょう。【1】安定した利回りでインフレ・デフレ両方の対策になる不動産投資は株式投資とは違い、比較的利回り(収益率)が安定していることがメリットです。インフレになってもデフレになっても、やり方次第で大きな利益を生み出したり、損害を最小限に留めたりすることができます。インフレ(物価上昇)が起こると、所有するマンションの価値も上がります。長期的に不動産を保有して、長期的に利益を得ることがベースの不動産投資ですが、インフレ時に非常に安く購入していた物件を売却した場合、大きな売買差益(キャピタルゲイン)を得ることができます。不動産投資の本質は、デフレ(物価下落)が起きた際に発揮されます。デフレが起こると、マンション自体の価値は下がりますが、世の中の物価が下がろうとも”お部屋の質が悪くなる”という訳ではないので、家賃まで急激に下落することはありません。デフレの状況下にあっても、家賃収入は安定させやすいのです。(※ただし、立地によってはデフレの影響を強く受けることもあります。)米国が発端の2008年リーマンショックでは、日本国内でもデフレが起こりましたが、家賃の大幅な下落はなく、逆に利回りが向上した例もありました。通常の生命保険の代わりになる「ローンの返済中に自分が死亡したり、高度障害を持ったりした場合、多額のローンが家族に残ってしまうのでは...?」と、心配される方が少なくありません。加入していると、万が一債務者が死亡した場合や、高度障害を持った場合に、保険によりローン残債の支払いができるため、残された家族が多額のローン返済を抱え込むことにはならないのです。【3】自己資金が少なくても始められる「不動産投資って、5,000万円や1億円を、ポンと払えるようなお金持ちじゃないと出来ないのでは?」と思われがちなのですが、実際はそうではありません。物件の価値にもよりますが、実は初期費用として50~60万円の貯金があれば、不動産投資を始めることができます。自己資金が少なくても不動産投資を始められる理由は、銀行などの金融機関で不動産投資ローンを組む事が可能だからです。【4】家賃収入により老後の私的年金が増える老後の年金について、不安を持たれている方は多いでしょう。不動産投資でマンションを持っていれば、家賃収入が老後の私的年金として活用できます。仮に25歳で35年ローンのマンションを購入した場合、60歳でローンが完済できます。(繰り上げ返済をしていれば、もっと早いかもしれません。)ローン完済以降の家賃収入は、維持費・リフォーム費などを差し引いて手元に入るため、本来の年金と合わせて、より余裕のある老後生活を送れる見込みがあります。【5】相続税対策になる不動産投資を、ただ利益を得るためではなく、相続税の圧縮のために行う方も多いです。仮に、2,500万円の現金をそのまま相続する場合、その2,500万円すべてに相続税がかかります。2,500万円の現金を不動産に変えて相続する場合。(※1)になるのは、おおよそ600万円で済みます。※相続税は、毎年7月1日に発表される路線価価格と、不動産評価額(固定資産税評価額)を踏まえて算出される節税対策は不動産投資のメリットとは言いがたい相続税対策とは別に、「不動産投資は節税対策になることがメリット」と言われることが多いですが、実情はそうとは言いがたいです。不動産投資の最初の年は初期費用が多くかかるために、確定申告上赤字になることが多く、節税効果を得られるものの、次の年からはなくなるものや減っていくものもあり、節税効果はどんどん薄くなるからです。「節税できた!」と実感できるのは、物件を購入した初年度だけ。不動産の運用がうまくいって黒字になると、その分の収入が給与に上乗せされる形で納税額が増えるため、世間で言われているほどの節税効果は期待できないでしょう。不動産投資で経費として計上できる科目|経費で節税は可能?【まとめ】メリットはもちろんデメリットも把握しようここまで述べてきたように、不動産投資には他の投資方法にはないメリットが、いくつもあります。不動産投資の良い面だけを見ていては、物件選びに失敗したり、運用ミスをすることがあるので、注意が必要です。不動産投資を検討しているなら、メリットと合わせて、デメリットも把握しておきましょう。不動産投資は、あくまでも”投資”です。リスクなしで必ず儲かる手段ではありません。国内の不動産すべてにおいて、家賃収入が安定している訳ではないことが、不動産投資のデメリットの1つです。投資マンションの近くに大学ができた場合、逆に大学がなくなった場合で、その地域一帯の家賃相場は驚くほど変動します。そこで東京23区内など、地方からの人口が流入し、人口が増加している地域に狙いをつけ、長く家賃が安定しそうな物件を選ぶなどの策を練りましょう。うまく購入時よりも家賃が上がる物件を選ぶことができれば、当然ながら当初の想定よりもキャッシュフローが増えます。メリットを得られる不動産投資には、分析力が必要不可欠と言えるでしょう。いえ、まずは投資を行う物件選びを間違えないことが重要です。