2019.12.06大切にしてきた我が家、どうせ売るなら大切にしてくれる方に売りたい。したら潰して更地になってしまうかもしれないけど、それでもいい人に引き取ってもらえたらいいな...。家を売るにあたってこんな思いを抱く方がとても多いです。同時に、これからやることがたくさん出てきますし、不動産業界はなかなかのクセモノが多いのも事実。間違えると、大切にしてきた家を大幅安で手放すことになってしまったり、思わぬトラブルにも巻き込まれかねません。不動産にかかる税金について家の売却に役立つ厳選トピック古い家(木造戸建)を売りたい中古マンションを売りたい土地を売りたい再建築不可物件を売りたい実需で売るか?それとも収益物件で売るか?当サイト「家売るマイスター」の主旨とコンセプトこのサイトでは、家を売るときにやるべきことや注意点、押さえておきたいポイントについて、これまで家を何度も売買してきた不動産賃貸業&不動産投資家としての著者がこれまで重ねた成功談、失敗談を元に、現場のリアルな声で書いています。現場はマニュアルどおりに書かれた綺麗ごとだけでは済まされず、さまざまなトラブルやリスク回避をしていかなければなりません。不動産投資を行っている人間では日常の出来事でも、一般の人なら人生の一大イベント。経験値がない状態で魑魅魍魎の世界に足を踏み入れてもただ単に業者のカモにされて終わってしまうことも少なくないのです。当サイトを通じて満足が行く売買をしていただけたらこんな嬉しいことはありません。いえっちじゃあ「家を売るときにやること基本事項」順番に行くよ!やること1:まずは売却相場をリサーチどうせ売るなら高く売れたほうがいいに決まっています。あれば、ご自身の家が一体どれくらいで売れるのか、周辺相場を調べて大まかな売却価格を知っておくことが重要。どんぐりんとりあえず不動産会社に持ち込んで調べてもらえばいいでしょ?もちろん不動産屋に家の情報を持ち込むのですが、なんにも分かっていない状況の中でほいほいと持っていっても敵の思うつぼ。ご自身の土地の値段(路線価)や周辺相場、できれば築年数や間取り、道路付けなども加味した売却相場価格を調べておくのがベター。これを知ってるかどうかだけで、不動産会社は「お?なにこいつ知ってるな?」と売りやすい安値価格でほいほいと値付けすることを防げます。成約価格は分からない下記記事で分かりやすくまとめているので是非一読を。マンション、戸建(土地付き)など不動産売却相場の調べ方3つ家を売るときに事前に相場価格を知っておくことで売却の値付けに売主も積極的に参加することができます。ここでは戸建やマンション、土地の値段まで相場価格や実勢価格を知っておく方法について具体的にまとめています。www.vietnamfesta2018.jpやること2:複数の不動産会社に査定依頼をする出してみると分かりますが、2社、3社と不動産会社に家の査定をしてもらうと全く違う価格を提示してきます。場合によっては数百万円、中には1000万円以上も変わるケースも出てくることがあります。いう3種類があり、それぞれの会社がそれぞれの手法で算出しているため。同じ手法でも差額が大きくなる場合が出てきますが、これは見ている取引事例や今まで売買してきたその会社の実績、抱えている顧客などによっても「売れる」「売れない」をぱぱっと判断していることも挙げられます。それでも私たちは事前に相場価格を把握してから査定に望んでいるので、あまりにもかけ離れた査定額を出してきた場合はその理由を詳しく聞くことができますね。「高預かり」に注意!例えば実際には良くても1500万円が最高値なのに、2000万円と査定する会社も中には出てきます。高く査定しておけばお客である私たちも嬉しいですよね。そこに付け込んで、つまり「なにはともあれお客にするために」とりあえず高い査定価格を付けておこうという不動産会社もいるのです。いえっちこのことを「高預かり」というよ。いったことを防ぐ意味でも、複数社に査定依頼をするのは必須で行っておくべきだと言えます。することで信頼できる業者なのか、自分の家の価値を業者はどれくらいで見るのかなどがヒアリングしながら確認できたり、そもそも担当者との相性の問題もあります。会社はしっかりしていても担当者が全然ダメダメ、、なんてことはかなりの頻度で起こるので、複数社見積もりをすることでしっかり誠実に対応してくれそうな人かどうかのチェックもできますよ。詳しくは下記を参考に、ぜひ売却を成功させてみてください。不動産一括査定はどこがおすすめなのか全方位で比較&メリット・デメリット不動産売却で活躍してくれる一括査定サイトですが、どこを選ぶのが自分にとって一番いいのかが分かるよう、メリットやデメリットはもちろん考え方や地域、エリアによる選び方について不動産投資家の立場で具体的にまとめているので参考にしてみてください。www.vietnamfesta2018.jpやること3:不動産会社と媒介契約を行う複数社に査定を依頼したあとに、どこの不動産会社に自分の物件売却を取り扱ってもらうかを決める必要があります。いえっちこれを「媒介契約」と言うよ。媒介契約には3つの形態があり、それぞれ特徴があるので一覧で見てみましょう。了承されるのは一般媒介契約のみ。家を売ってもらうにあたり、どの業者が一番頑張ってくれそうか、相性が良さそうかなどは実際お付き合いしてみないとわかりません。表面上良さそうなことばかり言っていたけど、いざ専属専任媒介で契約してみたら口ばかりで全然ダメダメだった...。なんてことはよくある事象。ここはまず一般媒介で幅広く様子を見ながら進めつつ、もし「この業者さんが条件も集客力も強そうだな」と感じたら専任媒介契約をするかどうか、という検討方法がおすすめです。これについても詳しく記事にしています。重要なポイントなのでぜひ一読しておいてください。不動産売却の仲介「媒介契約」のおすすめは?メリット・デメリットを違いで比較3種類ある不動産売却の仲介契約方法、つまり媒介契約ですがどの契約がおすすめなのかそれぞれのメリット・デメリットや違いを比較、自分の考え方やスタンスによって選びやすくなるよう書いていますのでぜひ参考にしてみてください。媒介契約した不動産会社と相談しながら売り出し価格を決定します。ご自身で調べた相場価格も踏まえて。売主としてはできるだけ高く売りたいところですが、価格は相場によって形成されているため自分の希望価格で一方的に決めても売れるものも売れません。実際に成約する価格は、一般的に売り出し価格よりも安くなることが一般的であることも覚えておいたほうが良いです(指値がほぼ入ります)。ここでは最低限決めておきたい大切な事項を2つ設定しておきましょう。初めから安値で出す必要はないので、不動産会社と打ち合わせしながら売却スタート価格を決め、市場の反応を見ていきます。市場の反応とはズバリ「内覧件数」。この内覧が入るほど、市場にマッチしているかどうかが判断できます。それでもなかなか売れない、という場合は少しずつ価格を下げていく必要がありますが、「最低売却価格はここにする」という金額を設定しておきましょう。やみくもに価格を下げていくのではなく、少しずつ最低価格に近づけていくイメージです。不動産が売れていく期間は一般的に価格を決めてから3ヶ月以内。これ以上早ければ安値で出した可能性があり、3ヶ月経過して内覧もほぼなければ市場にマッチしていない高値だと判断できます。最初にいついつまでに売却したい期間を不動産会社に伝えた上で、価格調整も含めて設定した期間の中で売却へと繋げるような活動を不動産会社が行ってくれているのかを随時チェック。一般媒介で様子を見つつ、ここならお願いできそうだという会社と専任媒介を結ぶことで、2週間に1回の活動報告がなされるため、それをしっかりチェックしながら設定した期間内に売却できるよう動きます。広告宣伝、Webサイトの閲覧数、ポータルサイトからの問い合わせ、そして内覧数をチェックしつつ、もし積極的な活動が行われていないと判断できれば、3ヶ月毎に媒介契約を他社に変更してみるのも一つの方法です。3ヶ月で更新しなければ自動的に解約になるよ。売却価格の決め方について、特に売主がやっておくと良い内容を中心にまとめていますので下記を参考に。家の売却価格の決め方は?業者の役割と売主としてやるべきこと家をいくらで売るのか、売却価格の決定方法について売主側としてやっておきたいことを中心にまとめていますのでぜひ参考にしてみてください。売買契約については媒介契約した不動産会社に任せておけば手続きや必要な書類の指示など基本すべてやってくれますので、売主が積極的に動く必要はありません。事前に知っておいたほうがいいのが「売買にかかる売主としての費用」でしょう。不動産売買では下記の費用や手数料がかかります。売却内容による不動産にかかる税金について家を売却したことで、もし譲渡益(売却益)が出た場合は譲渡所得税と住民税がかかります。所有期間によって税率が変わるため注意が必要です。20%ただし自分の家、つまりマイホームについては有り難い制度「3000万円特別控除」が適用されます。税金を収めなくてもよいケースになるのが大半。特例を受けるためには国税庁が適用要件を設定していますので、ぜひ下記もチェックしておきましょう。マイホームを売った時の特例(国税庁)家の売却に役立つ厳選トピック家と言ってもさまざまな種類がありますよね。中古マンションや戸建、古い家の売却、そもそも売却先は対象にしたらいいのか、など著者の経験を元に項目別で記事にしていますのでぜひ参考にしてみてください。古い家(木造戸建)を売りたい空き家問題が叫ばれる昨今、耐用年数を超えた築古戸建が市場にどんどん出てきています。そもそもこんな古い家って売れるのか?誰が買ってくれるんだろう、効率的な売り方は?などをびっしりまとめ上げています。築古の木造戸建を売る際に、築年数20年・30年・40年・50年以上の物件をどのように売るのがいいか、また売却に関わるリスクやトラブルを避けるための注意点や対策について詳しく解説しています。www.vietnamfesta2018.jp中古マンションを売りたい戸建派、マンション派、なんて対決もよく聞きますが、市場で最もやり取りされているのが「中古マンションの売買」です。自宅を売却した人の約6割以上がマンションなんですね。マンション売却を行った結果で「満足できない結果だった」と言っている人が約4割というデータが出ています。失敗したと感じているのか、また失敗した具体的なポイントはどこか?など気になるところですよね。ここでは「失敗しないマンション売却」と銘打ち具体的な事例と元に詳しく解説しています。中古マンションを売るときに注意すべきポイントと対策7項目マンション売却で失敗する代表的なパターン7項目について、具体的な対策も併せて解説。マンションを高く売るためにとても重要な不動産会社の選び方や相場に対する捉え方についても具体的にまとめています。www.vietnamfesta2018.jp土地を売りたい建物がない更地の状態で土地を売る場合、または現状建物が建っているけど解体して更地売りしたい、という2つのパターンがあります。このパターン別に土地を売る際にあとあとトラブルになりやすいポイントや高く売るための方法を10項目ピックアップして解説しています。土地を高く売りたい時に押さえておくべき10のポイント土地を高く売りたい場合にやっておくべきことや不動産会社の選び方、おすすめの媒介契約方法について詳しくまとめていますのでぜひ参考にしてみてください。www.vietnamfesta2018.jp再建築不可物件を売りたい建築基準法の接道条件を満たしていないため、建物を壊したら改めて新築で建物を建てることができない「再建築不可」の家は想像以上に多く建っています。原因は昭和25年に制定された建築基準法が何度も改定された結果です。これ以外にも市街化調整区域が理由で建て替え不可になっている家もあります。ここでは再建築不可物件の上手な売り方のみならず、再建築を可能にしてしまうための方法についても掘り下げて解説しています。所有オーナーは必見の記事です。難易度が高いと言われる再建築不可物件の売却で使えるテクニック4つと絶対やらないほうがいい事項、最終的な売却先はどこにしたらいいかなど具体的にまとめています。www.vietnamfesta2018.jp実需で売るか?それとも収益物件で売るか?家を売るときに、売る相手は住宅ローンを使った「実需向け」がいいのか、それとも不動産投資ローンを使って購入する投資家に対して「収益物件」として売ったほうがいいのか?またどちらが高く売れるのかは初めての方には分かりませんよね。これはその物件の状態や立地、条件などさまざまな要素に影響を受けるのですが、これらを更に深堀りして分かりやすくまとめています。自宅を一般向け実需で売るのと収益物件として売るのではどっちが高く売れるか?自宅を売却する時に、住宅ローンを使う実需向けに売るのかそれとも不動産投資ローンを使った収益物件として投資家にうるのか、またどちらが高く売れやすいかを具体的に解説しています。不動産売却タイトルとURLをコピーしました。