売れるものしか買わない。無料査定!安心の実績でサポート利回10%以上の一棟物件1億円以下の物件情報も豊富!三菱UFJ不動産販売の住まい1賃貸管理に安心をプラス!毎月の管理手数料が無料のプラン低コストなのに滞納保証付きです6,983アクセス売れるものしか買わない。共に家賃年収1億円を超える赤井誠さんと松田ひであきさんの対談の最終回。中古物件から始めて、新築にシフトしてきた赤井さんと、中古物件を追い続けている松田さん。」など、興味深い発言がいくつも飛び出しました。赤井誠さん中古から始めて新築にシフトする投資家が多い中で、松田さんはずっと中古物件を買い続けています。それはなぜですか?松田ひであきさん最初の頃に中古の再生で利回り15%、20%を達成できた成功体験があるのが大きいと思います。新築は札幌でアパートを一棟建てましたが、それは公売で買ったマンションで土地が余っていたのでやってみたという感じで、やはりメインは中古です。赤井誠さん一棟だけ新築のアパートを建てたのはなぜですか?松田ひであきさん公売で買った物件の土地が余っていたので、活用法を考える中で、行き着きました。最初はコンビニを誘致しようとしたんですが、それは叶わなくて、次に新築をプランニングしたところ、RCだと杭負けすることがわかった。それで木造アパートに決めました。赤井誠さん札幌の北の方は地盤が弱いですからね。杭がいらないのは中央区だけだといわれています。松田ひであきさんよく、北の数字が増えるほど、杭も長くなるといいますよね。北27条だったら、27メートル、28条だったら28メートルみたいな感じですね。実際に見積りを取ったら、2,000万円くらい杭の費用がかかって、利回りが7%に届かなかったんです。それなら木造で10%の方がいいなと思いました。坪単価が高いんですが、その分作りが凝っているノルフィーノというアパートを建てました。家賃は60平米で8万円くらいです。次の人も融資が付く物件を買っています赤井誠さん話を戻すと、中古は利回りの高いものを買って、フル稼働している間は、間違いなく儲かります。問題は、売ったときですよ。10年後に売ったとき、新築の場合は次の人のファイナンスが付くけれど、中古だとそこが難しくて、値段が相対的に下がってしまう。いう見方が一つあるわけです。松田ひであきさんその通りだと思います。僕も埋まりやすい間取りかどうかは気にしていますし、出口のない物件も買えないですね。仮に利回りが20%あっても、売るときに半値になっていたら、新築の10%の方が良かったとなるじゃないですか。赤井誠さん中古でも、築年数が浅いものを買っているということですか?松田ひであきさん一部はそうですね。次の人も融資が付くような状態で売れるものを買います。あと築古物件だと、次の人が建て替えるような売り方ができるもの、古くても利回りで売れるものなどですね。ちなみに、自分では建て替えようとは思いません。コストも手間もかかりますから。松田ひであきさんまあ、それを見越してもいいなというのは、買うこともありますけどね。安いものでなければ、うまみはないと思います。最近は解体費用高騰していますし。ところで、赤井さんは途中から新築にシフトされましたね。何かきっかけはあったんですか?中古物件の高騰で新築や再生へシフトチェンジ赤井誠さん僕は横浜で物件を買っているので、そのあたりの中古物件が高くなったのが理由です。中古で12%とか11%なら、新築の方がいいじゃないですか。それで、最初は建売を買おうとしたんですが、自分で間取りやプランを変えたら、想定利回り10%のものが11%以上になったんです。やってみて思ったのが、新築なら30年とか25年とか借りられるので、中古の13%よりお金が残るし、10年経っても余裕で売れるということ。いえば、償却もとれるから、これはアリだぞと。そんな時にリーマンショックが起きたので土地を仕入れて、友人の進藤強さんに設計をお願いしたら、新築で13%のアパートができました。駅から3分の物件で、もう7〜8年経っていますが、家賃が全く下がりません。松田ひであきさん13%で8年なら、もう回収できていますね。今売ったって、建てた時と同じくらいで売れると思いますよ。いう理由で、どんどん新築にシフトしました。そのうち新築も利回りが下がってきたので、ボロい物件を買って、フルリノベというのもやりました。場所は鶴見駅というけっこう大きな駅から、徒歩10分くらいです。それを6年くらい前に買って、利回りは17%あります。17年の融資がついたので、家賃が80万円入って、支払いは25万円くらい。ほとんど空室期間がなくて、常に満室です。松田ひであきさん他の人にはその物件の良さが分からなかったんですね。赤井誠さん買った時はボロボロでした。出来上がると完璧で、業者の引く手あまたです。僕は新築を0から作るのも好きですが、古い物件を直すのも好きなんです。普通のライトを外してライティングレールを付けてスポットライトにしたらかっこよくなる。そこにクネクネミラーを貼ったり、3点ユニットにシートを貼ってホテル風にしたりすると、見違えるんですよ。それで、業者の想定家賃が5万2,000円だったのに、5万8,000円でも瞬殺で埋まって、利回りも10%上がりました。工夫すればこんなに家賃が上がるのかと思って、そういうのが面白かったですね。規模や売り上げは追わない。松田ひであきさん赤井さんは、店舗デザインを住宅に持ち込んだ走りですよね。フロアタイル等もそうですが、店舗用の資材が居住用に使われることこの5年、10年で一気に増えました。それにしても、中古アパート、新築、ボロ物件の再生と、色々なことに取り組んできたんですね。探していたらそうなりました。太陽光もいち早くやりました。風力発電も知り合いがやっていたので聞きに行ったんですが、こちらは勝ち目が低いと思い、手を出しませんでした。松田さんもそうだと思いますけど、僕も保全型なんです。松田ひであきさんその通りです。規模や売り上げは追いません。注目しているのは、キャッシュフローであり、税引き後利益です。売上より利益、そこが一番。赤井誠さん僕もだいぶ売却して、自己資本率を上げましたが、家賃は1億台から上げていません。松田ひであきさん単純にシミュレーションしたら分かりますが、利回り8%で10億の物件を持っている人と、利回り20%の1億の物件を持っている人、手残りキャッシュはほぼ一緒なんですよ。10分の1のローンで手残りが一緒なら、1億の方がいいよねという発想になる。したら赤井さんもそうかもしれませんが、僕は親の失敗を幼少期から見てきたから、どれだけ売上が増えても足元を救われたらお終いという意識が強いのかもしれないです。失敗した時の転げ落ち方を見ているから、名よりも実を取るというか、慎重になります。子供たちがいらないといったら、物件は自分の代で処分します赤井誠さん松田さんはこの先、どんなビジョンを持っていますか?松田ひであきさん僕は子どもには、継がすつもりはないんです。彼らには自分の好きな仕事をやってもらって、物件も子供たちがいらないといったら、自分の代で処分しようと思っています。赤井誠さん僕も息子がいらないといったら、全部売ります。次男はすでに物件の掃除やシェアハウスの管理、壁紙を貼るなどのDIYをやってくれています。長男も興味はあるみたいです。松田ひであきさんそれはよかったですね。僕は、株式ごと第三者に売るという選択もあると思っています。第三者に売るという意味でも決算書の内容を良くすることを大事にしています。これからはお金が第一ではなく、人生を楽しみたいです。赤井誠さんああ、それは大事ですよね。松田ひであきさん自慢できる話ではありませんが、僕は4〜5年前くらいまで、お金に取りつかれていたと思います。ある時、お金自体が目的になるのは違うと気付いて、ここ数年は自分のやりたいことをしよう、もっと自分のやりたいことに時間を使おうと心がけてきました。以前、ジェームス・スキナーのセミナーに行ったときに、自分のやりたいことリストを100個書く時間がありました。」と言われて、ハッとしました。」という気持ちを取っ払ったら、100個書けたんですよね。それからは、やりたいことを思い付いたらやれるような人生を送るのが目標になっています。賃貸業においてもそれは同じです。赤井誠さん自分が好きに、楽しく生きている姿は、それだけで社会貢献なんじゃないかなあ。僕は15年くらい前からブログを書いているんですが、サラリーマンの読者が多いんです。」と言われると嬉しいです。自分が楽しんで、いろいろ工夫したことを、自分だけのものにせず、オープンにすることが、人に夢を与えるというか、他者への貢献になっているのかなと思います。意外と、どうやって生きたらいいかわからないという人が多いんですよ。会社で出世する生き方とか、息子をいい大学に入れる生き方ではなく、それ以外の幸せのロールモデルをみんな求めているんじゃないかなあ。やって人生を楽しみながら、世の中へも貢献していく。お金がないとダメなのも間違いないけれど、お金がすべてではないのも間違いではないよね。松田ひであきさんよくわかります。僕もお金は大事だけれど、それだけじゃないというのがようやくわかりました。新築へシフトした赤井さんと、中古物件を追い続けてきた松田さん。二人とも、一見、大胆なようで実は非常に堅実な投資を選び続けてきたことがよくわかった対談でした。経済的自由を果たしたクレバーなお二人が今後、どんな人生を築いていくのか。多くの大家さんたちが、その背中をロールモデルとして追うことになるような気がします。赤井さん、松田さん、ありがとうございました。【第2回】一棟目は2億3,000万円の札幌物件。【第4回】2年でセミリタイアした理由。大学卒業後、サラリーマンとしてメーカーの研究所で働く□2005年ロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで衝撃を受けるその後、書店に並ぶ不動産投資関連本をほぼ読破。売れるものしか買わない。ひであき×赤井誠2年でセミリタイアした理由。一棟目は2億3,000万円の札幌物件。自己破産を覚悟したトラブル。社員をサーフィンに行かせよう。店舗投資の究極のスタイル。2020年度予算...不動産投資VS株式投資。メリット・デメリット、資産形成どちらが有利か。デザイン等)に関する著作権、商標権その他の財産権は当社もしくは当該コンテンツを創作した著作者または著作権者に帰属しています。当社および権利者の許可無く本サイト上のコンテンツを複製・転載等のあらゆる利用または使用することを禁止します。