実際行ってみると驚くべきことがいくつかありました。唖然としてしまいました。内見しても、自分だったら入居しないな。」これが私の率直な感想でした。ある不信感を覚えました。「何が当社にお任せ下さいだ。退去リフォームで、済ましてきたのだとすると、商品価値は新築時が最高で常に下がり続けます・・・。上辺だけの定期清掃や管理では、入居者は満足しません。気になったところを書くと▼駐車場が狭く、車を止めるのに前から斜めに駐車しないといけない。松山のファミリータイプは、駐車場200%が必要だが150%すら確保できていない。▼駐輪場が2か所に分散され大変不便で、しかも台数も不足している。▼放置自転車が2台捨てられたままでいる。▼ゴミステーションにネット(網)が無く、カラスや野良猫に荒らされている。▼全戸東向きで、日当たりが悪く全体的に部屋が暗い。▼植栽が少なく、和まない。▼駐車場から道路に出るところにミラーが無く、死角となり大変危険。▼和室が2部屋もあり、不人気な間取り。▼広告はテレビ付きインターホンだが、実際はチャイム。▼元付け業者(この不動産屋さん)が同業他社に情報をフルオープンにしていないので、殆どの周辺不動産会社では、この物件のことを知らないし、入居希望者に紹介できない。(広告料の支払いを渋る)ざっと2、3分外から見ただけでも、以上の項目が頭に浮かびました。上記の点は早急に解決しなければ、先ほどのチラシで多少一時的に入居が決まってもスグに出て行ってしまうでしょう。物件を愛するハートは残念ながら伝わってきません。大家さんとしては大変な損害ですし、管理会社さんの信用も・・・。入居者を見つけなければなりません。ここで結論ですが、私なら家賃を下げずに以下のことをまず実施して様子を見ます。大家さんが一括して借りる。入居者に気を付けて告知し、処分する。▼ゴミステーションにネット(網)を新設、入居者に正しいマナーで協力依頼。▼日当たりが悪いのは、照明器具を無料で取り付け、内見時に暗さを感じさせないようにする。▼植栽は新しく植え替え、季節感が感じられるエントランスにする。▼市に依頼して、駐車場から道路に出るところにミラーを設置、安全を確保する。▼和室の内、1部屋を洋室にリニュアル、クッションフロアとクロス、クローゼットでオシャレ度アップ。(クロスとフローリングは契約者に色を選んでもらう)▼広告の通り、セキュリティ対策でテレビ付きインターホンにする。(広告料をキチット払う)しめて4室で100万円あまりの投資になります。「今まで、55,000円で決まらなかったものが、100万円もかけて大した変化もなく、同じ金額で決まるわけがないじゃないですか!責任持てませんよ。」と管理会社さんに言われそうですが、私はそれは違うと思います。220万円もの損害が既に発生しています。(管理会社さんは自分の非を決して認めないでしょうが...)それが100万円の投資により、もとの55,000円の家賃ですぐに入居が決まったらいかがでしょう。机上の空論かもしれませんが、あの時(前の住人が退去した時)これだけのリフォームしていれば、10ヶ月も空かなかったかもしれません。これも「たらばなし」ですが、今回100万円も掛かる提案になってしまいましたが、もし最初から違う管理会社さんに依頼してたら、1度にこんなに費用はかからなかったでしょうし、損失も少なかったでしょう。必要最低限の費用で次の入居者が満足するリフォームを行うには、独自のノウハウがあります。これについては、また別の機会にお伝えしたいと思います。本日はここまで...。『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。貴重な体験をお伝えします。私が前職でアパマンのリフォーム受注を生業としてた頃、それはある大家さんとの出会いだったんですが、10ヵ月間も空室になっていた部屋がありました。家賃も新築時70,000円だったものが50,000円まで下がっていました。(不動産屋さんの言いなりの家賃です。)その大家さんは、自身では何もせず「もう古いんだから(当時築11年)仕方がない。そこで、物件をこの目で見せてもらうことになりました。玄関のドアを開けたとき、私の目の前には信じられない光景が広がりました。唖然としてしまいました。築11年のはずなんですが白いクロスを張ってある壁は一面すすけたような汚れで覆われており、床のフローリングは水をこぼしたのでしょうか、色褪せてマダラになっていました。トイレの普通便座は割れたままで、流し台は扉表面の化粧板が剥がれていました。内見しても、自分だったら入居しないな。」これが私の率直な感想でした。ある不信感を覚えました。「何が当社にお任せ下さいだ。退去リフォームで、済ましてきたのだとか・・・。ココだけに限らず本当に多いのです。現状分析と私の所見を報告し、すぐにリフォームの許可を取りました。見積りを提出、リフォームの指示を職人さんに出しました。▼壁クロスを全部貼り替え。▼天井クロスを全部貼り替え。▼傷んだフローリングは上から全部クッションフロアーを張る。▼流し台は新品に交換。(コンロ共)▼トイレの壁クロスと床クッションフロアをやり替え。▼割れた便座を新品に交換。(暖房便座)▼和室の畳を全て新品に交換。(新床)▼鍵をピッキング対応キーに交換。▼網戸を張り替え▼照明器具を全室に取り付け▼カーテンレールやり替え、レースカーテン取り付け以上の項目を実行しました。「自分が入居したくなる部屋にする。」という観点からリフォームのメニューを決定しました。かかった費用はオッカナビックリです。入居を絶対決めるのだという強い信念があればこそ、出来たのだと思います。リフォーム工事を受注したいから、押し切った訳ではありません。大家さんとしては大変な損害ですし、私の信用も・・・。入居者を見つけなければなりません。ところが、私はさらに(仲介業者さんに言わせると)非常識な行動に出ました。駐車場を3,000円から4,000円に値上げして募集をかけていただけません?」とお願いしたのです。「今まで、50,000円で決まらなかったものが、56,000円で決まるわけがないじゃないですか!無謀ですよ。」と言われましたが、私はそこを譲らず「構いません。大家さんには了解を取り付けております。当社がリフォームしましたから、部屋はバッチリです。共用部分や駐車場は私共が無償で、ゴミや雑草を片付けて綺麗にします。」と言って電話をワザと一方的に切りました。さんは、呆れていましたが、私はなぜか自信満々でした。(自分の感性を信じていました。損害が既に発生しています。それが500,000円の投資により、56,000円の家賃ですぐに入居が決まってしまいました。結果論ですが、あの時(前の住人が退去した時)これだけのリフォームしていれば、10ヶ月も空かなかったかもしれません。これも後日談ですが、今回500,000円も掛ってしまいましたが、もし新築時からマメにリフォームをしていれば、こんなに費用はかからなかったでしょう。実際に、徹底したリフォームが空部屋全てに一巡した現在では、高額なリフォームは全くといってよいほど行わず、キレイに住んでもらった部屋などは、ハウスクリーニングだけで済むケースも出てきています。(笑)大家さんもキャッシュフローが向上し、大満足です。ありがとうございます。必要最低限の費用で次の入居者が満足するリフォームを行うには、独自のノウハウがあります。これについては、また別の機会にお伝えしたいと思います。本日はここまで...。『今日の内容はいかがでしたか?もしよろしければお友達に転送ください。以下、Nさんに報告メールしました。Nさんが財形貯蓄している商工中金も視野に入れることとなりました。不動産会社より連絡ありました。1.1階約4m2の増築登記が完了しました。(現況に合わせて登記修正してもらいました)2.入居者の勤務先等情報は明日聞きます。詳細を確認しました)個人名なしの情報公開となります。購入を検討したいというお客様が一人います。