プロがあなたの人生に合った住宅ローンを教えてくれる。/住宅ローンの固定金利の選び方を解説!全期間と期間選択を正しく使い分けよう住宅ローン金利2020.01.24住宅ローンの固定金利の選び方を解説!全期間と期間選択を正しく使い分けよう「住宅ローンは固定金利を選びたいけど、全期間固定金利か固定期間選択型、どちらが良いかわからない...」という人も多いのではないでしょうか。周りの住宅ローン返済者に聞いてみても、変動金利を選んでいる人が多くて参考にならなったり、銀行にも変動金利をすすめられたり...なんてこともザラにあるでしょう。どちらを選ぶべきかそもそも固定金利ではなく変動金利にすべきなのかおすすめの固定金利型住宅ローンは何か借り換えのメリットやデメリットなどの疑問について、お金のプロであるFPが徹底的に解説していきます。固定金利の基本を中心に、賢く住宅ローンを契約するための知識を余すことなくお伝えしていきますね。当サイトの執筆を担当している「京都FP事務所」と申します。専門用語ばかりにならないよう、「わかりやすく行動しやすい」執筆を心がけています。参考にしてみてください。住宅ローンを組む時に抱える「どうやって住宅ローンを選べば良いかが分からない」「金利の違いがよく分からない」「一番お得に借りられるローンはどれなの?」といった疑問・不安を解決できるように解説していきます。<リレープランフレックス30年固定>固定金利に借り換える場合のメリット・デメリットメリットデメリットまとめ住宅ローンの固定金利とは住宅ローンの固定金利とは、その名のとおり「定められた期間中は金利が変わらない」金利タイプのことです。ものだけを指すものです。固定期間終了後に金利が変わるので、分類としては「変動金利」の一種になるわけですね。比較されるケースも非常に多いですよね。ローン返済期間中の金利が一定で変わらない全期間固定金利は、金利が変わらないという絶対的な安心感がありますよね。住宅ローンを支払っている期間中の返済額が一定なので返済計画を立てやすく、シンプルでわかりやすい仕組みは大きなメリットです。反対に全期間固定金利のデメリットは、「ほかの金利タイプより金利が高い」「金利が下降している局面では、ほかの金利タイプより総返済額が多くなる可能性がある」ということが挙げられます。借り入れ当初の約束した期間(当初3年、5年、10年などが多い)が固定金利になるもので、固定期間終了後は金利タイプを変動金利にするか、固定金利にするか再度選択しなければいけません。その時点で金利が上昇していれば返済額の負担が増えますし、変動金利の125%ルールのように負担を抑える仕組みがないため注意する必要があります。固定期間選択型には魅力的なメリットもあります。住宅ローン「リレープランフレックス」を例に挙げて、新規借り入れする場合の割引事例を見てみましょう。変動金利の場合、低金利が約束される期間は6か月です。それに対して固定期間選択型なら、10年もの期間低金利が約束されるうえ、金利の割引幅も大きくなっています。金利を約束する期間で見れば、当初10年の固定期間選択型は合理的でお得な選択肢といえますね。固定期間選択型は、固定期間終了後の金利割引に注意してください。金利がぐんと高くなる可能性があります。固定期間選択型は計画的に活用すればメリットを活かし、低金利と安心感の良い所取りができます。固定期間終了後もローン支払いが残るとリスクが大きくなるということを覚えておいてくださいね。安心といわれる全期間固定金利も当然デメリットがあり、リスクを指摘される固定期間選択型でもメリットはあるということをお伝えしてきました。どんな金利タイプを選択してもメリットとデメリットがあるのは、金利が常に変動している背景からきています。過去の固定金利の推移から、金利動向について考えてみましょう。参照:「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)」(住宅金融支援機構)上記のグラフを見てみると、変動金利と固定金利の金利変動が違う動きを示していることに気づきますよね。これは金利に影響を与える指標がそれぞれ異なるという要因からきています。変動金利に影響を与えるのは日銀の政策金利(短期金利)で、1年~5年の固定期間選択型に影響を与えるのは短期・中期国債の利回り、そして10年以上の固定期間選択型や全期間固定型に影響を与えるのは10年もの国債利回り(長期金利)という指標です。長期金利は日々動く指標であり、そのため固定金利は毎月見直しがあります。「はじめは変動金利にして、金利が上がるタイミングで固定金利に切り替えれば良いや」と思っていても、固定金利は変動金利よりも早いタイミングで反映されてしまうので、簡単にリスクを回避することはできないというわけですね。この点は初心者がハマりがちなポイントなので、気をつけてください。この先の金利動向がどうなるかはわかりませんが、「後から固定金利にすればいい」は現実的な対策ではありません。不安がある場合は当初から固定金利を選択しておくほうが良いでしょう。関連記事:住宅ローンの金利推移と動向を解説!変動金利は動いていない?固定金利と変動金利、どちらを選択するべきかすべての金利タイプにはメリットとデメリットがあります。それぞれのメリットとデメリット、特徴をふまえたうえで金利タイプを選択するようにしましょう。それぞれの金利タイプに向いている人をご説明しますね。全期間固定金利は金利変動の不安がないため、借り入れ金額を多くしたい人や、長めに借りてコツコツ返済したい人に向いています。全期間固定金利と言っても、ぎりぎりの借り入れ金額を35年もの長期間で組むようなやり方はおすすめしません。いうと、住宅ローンの返済負担は家計にも重くのしかかるものだからです。したがって、借り入れ金額を多くしたいなら繰り上げ返済を活用して返済期間を短くする、長い期間で借りたいなら借り入れ金額自体を少なくするなど、将来を見越した上で計画的に組むことが大切です。固定期間選択型は、固定期間終了後の金利割引率がどうなり、金利の変動がどうなるかがわからない点が大きなリスクとなります。したがって、当初の固定期間中にローン返済を終えることが大切なポイントになりますね。固定期間中に返済できる目途がある、できるだけ繰り上げ返済を活用して返済期間を短くできるなど、計画的に短期完済したい人に向いています。変動金利は常に金利変動のリスクをはらんでいるので、借り入れ金額が少なめで短い期間で返済できる人、つまり資金的な余裕がある人に向いています。逆に、変動金利の安さでしか住宅ローンを組めない人、金利変動の仕組みを理解できない人にはおすすめできません。変動金利は金利変動の仕組みを理解したうえで、リスク対策をとれるかどうかが大切なポイントになりますね。関連記事:住宅ローンの変動金利は怖くない!リスクを抑えてメリットを活かす賢い使い方10年固定金利のおすすめ住宅ローン固定期間選択型の中で、おすすめのタイプは「10年固定金利」のものです。10年固定金利型は当初3年や5年のものよりも期間が長い分、金利のオトク感が大きいのも魅力です。固定期間選択型の住宅ローンと一言でいってもかなりの商品数があるので、「種類がありすぎて選び方がわからない...」という人も多いですよね。そこで、筆者が厳選した10年固定金利型住宅ローンのおすすめサービスをご紹介します。固定金利終了後の金利割引幅も大切なポイントなので、あわせて見るようにしてくださいね。年▲0.800%※当初期間終了後も割引幅が変わらない「全期間引き下げプラン」の場合、割引幅は年▲1%です<おすすめポイント>三菱UFJ銀行とKDDIが共同出資するネット銀行、「じぶん銀行の住宅ローン」はインターネットで手続きを行うため、金利の低さが大きな魅力です。店舗相談ができないという不安はあるものの、繰り上げ返済など各種手数料が無料で、住宅ローンの引き落とし日を2日、7日、12日、17日、22日、27日と複数の選択肢から選べるのも私たち利用者にとってはうれしいポイントですね。じぶん銀行は金利上乗せ不要で、がんと診断確定されたらローン残高の半分が保障される「がん50%保障団信」が付けられます。<注意点>店舗相談ができないため、自分である程度書類準備などを進めなければいけないことと、審査が厳しくなりやすいという懸念があります。団信の加入が必要(費用は銀行負担)なので健康面に不安があると加入が難しくなります。年▲1.6%当初期間終了後の割引幅<おすすめポイント>全国にあるイオンモールで相談ができるイオン銀行住宅ローンは、イオンセレクトクラブへの加入によりイオンスーパーでの買い物が5%オフになるので、主婦や忙しい共働き家庭にありがたい商品です。手続きが複雑な住宅ローンの申し込みにおいても身近なイオンが相談場所になる点に加え、平日の夜や土日祝などにも相談できるので、忙しい人も活用しやすいという利点があります。イオン銀行住宅ローンは、当初期間中も期間終了後も金利の割引幅が▲1.6%と大きく、固定期間終了後に金利が上がりすぎてしまうリスクを抑えることができます。<注意点>団信の加入が必要(費用は銀行負担)なので、健康面に不安があると加入が難しくなります。年▲0.800%<おすすめポイント>ソニーフィナンシャルグループのネット銀行であるソニー銀行が取り扱う「固定セレクト住宅ローン」は、金利の低さだけでなくさまざまな手数料が無料のため、トータルコストをとことん安くできるのが魅力です。繰り上げ返済手数料に関しては一部繰り上げも一括繰り上げも無料で、固定期間中に早く返したい人にぴったりの住宅ローンでしょう。じぶん銀行と同様の「がん50%保障団信」が金利上乗せ不要で付帯できます。(がんと診断確定されたらローン残高の半分が保障されます)<注意点>東京の店舗で相談はできるものの、基本的な手続きはネットメインのため、手続き面の不安や審査の厳しさという面で懸念点があります。当初期間終了後の割引幅が小さいため、返済期間が長引くと金利上昇時のリスクが高まる点、自己資金が1割必要である点に気をつけましょう。団信の加入が必要(費用は銀行負担)なので、健康面に不安があると加入が難しくなります。ひと昔前は全期間固定金利といえばフラット35が代表的でしたが、最近では各種銀行でも長期間固定金利の住宅ローンの取扱いが増えています。35年固定金利でおすすめの住宅ローンを、フラット35も含めてご紹介していきます。基準を満たす物件ならさらに当初期間(5年もしくは10年)は0.25%割引がある「スーパーフラット8S」もあります<おすすめポイント>フラット35販売金融機関の最大手、ARUHIの人気住宅ローンが「スーパーフラット8」です。頭金が2割以上あり返済負担率も所定の範囲内という条件がありますが、その分金利が低い点が大きな魅力で、フラット35の中では最安ではないでしょうか。ARUHIは全国に支店があるため対面相談もできますが、webからの申し込みなら手数料割引が適用されるため、対面かネットかを好きに選択できるのもうれしいポイントですね。団信の加入(費用は金融機関負担)は必須ではないので、自分で民間の保険を団信代わりに加入することもできます。<注意点>十分な自己資金が必要という点に注意が必要です。返済日は毎月5日と決まっており、ほかのネット銀行に比べて返済日の選択肢がないのは不便といえます。年1.20%(全期間固定)2020年01月適用金利<おすすめポイント>地方銀行でありながら全国トップクラスの財政基盤をほこる京都銀行の住宅ローンは、京都だけでなく関西方面に住む方におすすめできる住宅ローンです。京都銀行の店舗で相談できるうえ、ネット銀行並みの低金利を実現しているのは大きな魅力ですよ。自己資金は1割必要ですが、団信の加入込み(費用は銀行負担)でこの金利はかなり嬉しいメリットですね。<注意点>団信の加入と自己資金1割が必要という点、京都銀行の支店がない地域の人は利用が難しいという点に気をつけてください。2019年3月29日までの期間限定金利と記載がありますが、期間は変更になる可能性もあるので申し込み時に必ず確認しましょう。年1.200%2020年01月適用金利<おすすめポイント>信託銀行最大手の三井住友信託銀行は、魅力的な特典が多い住宅ローン商品がそろっているうえ、全国に支店があるので相談も手続きもしやすいのが魅力です。ご紹介する住宅ローンは30年固定ですが、35年まるまる借り入れする人は少ないと思われるので、長期固定金利を考えているのであればおすすめです。証券口座やNISA口座、住信SBIネット銀行の口座開設をすればさらに0.03%金利が引き下げできる「家計応援プラン」や、出産後1年間の金利引き下げがある「子育てサポートサービス」などうれしい特典があります。<注意点>団信への加入(費用は銀行負担)が必要ですが、もし加入できない場合は連帯保証人が必要です。期間は35年ではなく30年固定なので気をつけてください。関連記事:三井住友信託銀行の住宅ローンについて徹底解説!~信頼度の高い信託銀行~固定金利に借り換える場合のメリット・デメリット低金利の今、過去に借りた住宅ローンを固定金利にして、安心と低金利のメリットを獲得したい人は多いと思います。一般的に住宅ローンを借り換えるには住宅ローンの借り換えのポイント1住宅ローン残高が1,000万円以上あること2住宅ローン返済期間が残10年以上あること3現在のローン金利と借り換え後の金利差が1%以上あることこの3条件を満たしていることが前提ですが、もし条件を満たしている場合なら、固定金利への借り換えを検討してみましょう。借り換えの際は、メリットばかり見るのではなくデメリットも見て慎重に検討する必要があります。ここでは、固定金利に借り換える場合のメリット・デメリットをそれぞれご説明しますね。先述した借り換え条件を満たしているなら、住宅ローン総返済額が安くなる点に加え、精神的な安心感と返済計画の見通しがより明確になりますよ。借り換え後の返済を10年程度で終わらせられるのであれば、金利がより低くなる10年固定金利がおすすめです。デメリット固定金利へ借り換える場合、金利変動がない安心感と金利の安さだけに目がくらんで、結果的に返済期間を長くしてしまうと大きなデメリットになります。固定金利を長く続ければ続けるほど総返済額はふくらんでいくため、借り換え後の返済期間の設定には気をつけてください。リスクがある」など、世間にはさまざまな意見がありますが、ハッキリいってどの金利タイプを選んでも100%安心と言い切ることはできません。メリットがある裏には必ずデメリットがあるからです。そのため、固定金利に100%安心感を求めることはできません。全期間固定金利も固定期間選択型も、仕組みやリスクを理解すれば上手に活用することが可能です。それぞれの仕組みを知り、ご自身のライフプランに適した方法で使い分けるようにしましょう。知っておくべきネット銀行住宅ローンのデメリット。当サイトで提供する商品の情報にあたっては、十分な注意を払って提供しておりますが、情報の正確性その他一切の事項についてを保証をするものではありません。お申込みにあたっては、提携事業者のサイトや、利用規約をご確認の上、ご自身でご判断ください。当社では各商品のサービス内容及びキャンペーン等に関するご質問にはお答えできかねます。提携事業者に直接お問い合わせください。本ページのいかなる情報により生じた損失に対しても当社は責任を負いません。適用されるものとします。「ナビナビ住宅ローン」は、エイチームフィナジーが運営するサービスです。株式会社エイチームフィナジーは、株式会社エイチーム(東証一部上場)のグループ企業です。