地震に弱い物件ってどんな物件ですか?という質問をよく受けるようになりました。そこで、今日は、構造的な問題から、耐震性が弱くなりやすいピロティー形式の物件には注意を払うというお話です。〇〇はダメと、そう簡単に言い切れるものではありません。「地震に強い、弱い建物は?」という建物に関する質問に偏りがちです。建物の耐震性がいくら万全でも、地盤が弱いと意味がありません。両方の要素を考慮しなければならないのです。問題がおこる可能性がある建物の構造の点で、お話したいと思います。建物の構造という視点で、耐震性に問題が起きやすいのが、ピロティー形式の建物です。ピロティーとは、2階以上の建物で1階の地上部分を柱にした、1階吹き放ちの建築形式のことです。街中を歩いていると、そのようなマンションをあちらこちらで見かけますよね。大きな地震には脆弱であることが多いのです。ピロティーの建物がすべてダメというわけではありません。心配な場合は、ちゃんと専門家に相談をした方がいいということです。注意を払っている方が多いと思います。プラスアルファのお話をさせていただくと、ベテランの方でも、ノーマークになっていると感じるのが、次のケースです。1階に大きな店舗が入っている場合や柱以外の壁をガラス張りにした店舗が多い場合、要注意です。実質、ピロティー構造のようになっていることがあります。構造物としては弱くなる可能性があります。壁があるように見えても、壁がないのと同じです。地震によるリスクを避けるために重要です。ための簡易シミュレーションさて、今日は、物件購入を検討する際の事業性簡易シミュレーションについてのお話です。事業判断するためのシミュレーションをされていると思います。私がどうやっているかをご紹介したいと思います。単年度での試算方法についてお話させていただきます。これなら、5分で計算ができるとても簡単な方法です。(実際には購入検討の最終段階までに、詳細なシミュレーションが必要になります)私の場合、収入と支出を下記のようにして試算しています。年間の家賃収入は、満室時の想定賃料収入の80%として想定しています。年間支出としてのさまざまな経費を満室時賃料収入の20%として想定しています。年間支出には、融資の元利返済金もありますね。年間の融資返済金を支出に計上して試算しています。荒っぽいですが、この想定で、年間収入−年間支出で、どれくらいキャッシュが残るかを試算し、第一関門としています。1億円の売買価格で、表面利回りは10%の物件があるとします。2%の金利で8000万円の融資(元利均等、20〜25年返済)が受けられるとしたら、どんな試算ができるでしょうか。実際に受けられる融資金利+2%を目安に余裕をもって計算するといいでしょう。収入−支出=93万円(1年あたり)税引き前ですが、キャッシュフローは一応、黒字になります。皆さんが判断すればいいのです。売買価格が1億円ですと、その他に諸経費として800万円(売買価格の約8%)ほど必要になるでしょう。この場合には、3000万円弱の自己資金が必要になります。私の場合、簡易シミュレーションで、キャッシュフローがマイナスになれば、その段階で、その物件を購入対象からはずしています。金融電卓があると便利でしょう。家電量販店などで、数千円で売っています。