取得5年以内のマンション売却は税金で損するって本当?を徹底解説マンションを購入してから5年以内に売却する人は少なくありません。投資目的で売る人もいれば、家庭の事情によって売却する方もいます。「5年以内にマンションを売却する」ということには、大きなデメリットがあります。それは「5年以内の売却だと税金が高くなる」ということです。そこでこちらでは、取得から5年以内にマンションを売ろうかと考えている方に向け、5年以内に売るとどれくらい税金が高くなるのか5年以内に売っても税金を抑える方法は5年以内でも手放したほうがいい物件の特徴などについて触れていきます。最後まで読んで、自分の所有しているマンションは5年以内に売ってもいいのか、それとも5年以内に手放さない方がいいのかを判断しましょう。問題はマンション売買で生じる税金まずはじめに、マンションを売却する際には税金がかかります。マンション売却時にかかる税金には、必ず課税されるものと、利益が生じた際に課税されるものにわかれます。このうち、5年以内のマンション売却に大きな影響を与えるのが、利益や生じた際に課税される「住民税」と「譲渡所得税」です。この住民税と譲渡所得税は、取得してから5年以降に売却した時と比べて、5年以内に売却した場合は2倍に近い税金にまで膨れ上がるのです。マンション売却で利益が出たときの課税額の計算方法まず、利益が生じた場合は課税されますが、どれくらい課税されるかを計算するための計算式があります。マンションが売れた値段。売る際にかかったお金。仲介手数料などのこと。減価償却費を計算する方法(実額法)マンションのような建物は、経年劣化により価値が減少していくというのが基本的な考え方となります。そのため、取得した時からどれだけ価値が下がったかを「減価償却費」という名目で算出し、購入時にかかったお金からを差し引いて計算を行います。居住用のマンションで取得価格がわかってる場合は、実額法という次の計算式で算出します。減価償却費=建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数(※)※経過年数は取得してからの年数であり築年数ではありません。築年数と説明しているサイトもあるので注意してください。償却率は法令により以下のように決められています。木造......0.031木造モルタル......0.034(鉄骨)鉄筋コンクリート......0.015金属造1......0.036(軽量鉄骨のうち骨格材の肉厚が3mm以下)金属造2......0.025(軽量鉄骨のうち骨格材の肉厚が3mm超4mm以下)出典:国税庁HPマンションの場合は(鉄骨)鉄筋コンクリートで作られているのが一般的ですので、多くの方は「0.015」をあてはめて計算します。<計算例>4000万円(建物2000万円、土地2000万円)で買った所有期間5年で鉄筋コンクリートのマンションの場合、建物の2000万円に対してのみ減価償却が適用されます。(土地は経年劣化しないという考えから)2000万円×0.9×0.015×5=135万円この135万円が減価償却費となります。このマンションが4500万円で売れ、譲渡費用に300万円かかった時の譲渡所得は以下の計算で求められます。4500万円-{(4000万円-135万円)+300万円}=335万円この335万円が譲渡所得(利益)となり、この335万円に税率をかけた金額が、あなたが支払う税金となります。取得費用がわからない時(概算法)親から相続したマンションだったり、資料を失くしてしまったといった理由から、取得価額がわからないという人もいるかもしれません。その時は、概算法という譲渡価格の5%を取得費用とする計算方法を使います。4000万円で売却した場合は以下のようになります。4000万円×0.05=200万円200万円を取得費用として計算します。このマンションが4500万円で売れ、譲渡費用に300万円かかったた場合は4500万円-{(4000万円×0.05)+300万円}=4000万円この4000万円が譲渡所得となり、この4000万円に税率をかけた金額が、あなたが支払う税金となります。実額法(取得費用がわかっている時)と概算法を比較してわかると思いますが、ほとんどの場合で概算法の方が課税額がかなり大きくなります。そのため、必ず取得費用がわかる証明書を見つけるようにしましょう。取得してから5年以内の売却の場合であれば、たいてい契約書や領収書は残っているとは思います。しても見つからないという事もあるでしょう。その場合は、購入時に利用した不動産会社などに連絡をして資料が残っていないか問い合わせて、どんな手段を使ってでも取得費用を証明できる資料を手に入れましょう。5年以内と5年以降の税率の違いここまでで譲渡所得の計算方法を理解していただけたかと思います。最後にこの譲渡所得に税率をかけて、納税額が決まります。この税率が問題で、5年以内か5年以降かによって2倍も変わります。5年以降のマンションを売却した場合を「長期譲渡所得」と分類します。短期と長期のの所得税と住民税の税率は、以下のように変わります。計20.315%取得から5年以内にマンションを売却すると税率は39.63%、5年以降と比較しした場合は20.315%とほぼ2倍近く税率が変わってきます。上の計算例で「4000万円(建物2000万円、土地2000万円)で買った所有期間5年で鉄筋コンクリートのマンション」で「4500万円で売れ、譲渡費用に300万円かかった時」にあてはめて計算してみます。※減価償却費の計算の所有期間5年は、本来4年(短期)と6年(長期)にわけて計算するべきですが、わかりやすくするために5年に統一して計算します。※税率は小数点第1位を四捨五入して計算します。短期譲渡所得の実額法335万円×約40%=134万円この例では売却によって利益が生じる場合、5年以内か5年以降かによって67万円もの差が生まれます。取得費用がわからずに概算法ので算出された4000万円という譲渡所得で計算した場合は、税額に800万円もの差が出ます。注意が必要な5年という定義この短期と長期をわける5年という定義には注意が必要です。2015年5月5日に購入したとして、2020年5月5日以降であれば取得から5年が経過しています。譲渡所得における課税は「売却した年の1月1日」の時点にさかのぼって計算します。2020年の1月1日時点で5年以下か5年以降かで判断する必要があります。そのため、2020年5月5日以降に売却したとしても、2020年の間だった場合は、短期譲渡所得の税率約40%で課税されることになってしまいます。長期譲渡所得の税率20%で売却するためには2021年1月1日以降に譲渡しなくてはいけないので注意が必要です。この場合、2019年のうちに売却活動を初めても、引き渡し(売却完了)した時点で2020年1月1日以降であれば長期譲渡所得の税率で計算できるので、早めに売却活動を初めても問題ありません。トラブルを防ぐためにも購入検討者に対してあらかじめ、引き渡しができる時期を明確に伝えて置くようにしましょう。控除制度を使って5年以内でも損せず売却できるここまで読んで、譲渡益が出た場合は税率を考えると「5年以内で売るのは損」ということは伝わりましたでしょうか。様々な事情から5年以内に売却しなくてはいけないという状況もあります。そもそも、この税制はバブルの原因の一つとなった「土地転がし」のような、不動産の短期転売によって利益を得る投資を抑制のために制定されているものです。投資用ではなく居住用に買った人からすれば、生活に必要な売却という場合がほとんどです。それなのに、5年以内に売却する際に投資目的の人と同じように課税されるのは、納得しがたいものがあるのではないでしょうか。そこで、必要な売却をする人に対して負担をかけないための特別控除があります。3000万円特別控除の特例マイホーム(住居用財産)を売った場合に使える制度で、短期であったも長期であっても、譲渡所得から最高3000万円までを控除できるという特例です。この特例を使ったときの納税額の計算式は以下のようになります。(譲渡所得-3000万円)×税率=税額この計算の結果、税額が0以下の数値となるようであれば納税額は0円となります。譲渡所得が3500万円のようになった場合は、3000万円は控除され、残りの500万円に対して課税されます。譲渡所得は3000万円までは譲渡所得に対する税金を負担しなくていい、ということです。注意が必要なことは、以下のようなマンションの場合は適用されないということです。マイホームを売ったときの特例また、このマンションに今は住んでいないけど、前までは住んでいたという場合は、本人が居住しなくなった日の3年目の年末までであれば特例を受けることができます。2016年5月10日に住まなくなった場合は、2019年12月31日までであれば3000万円の特別控除を使う事ができるということです。この特例による控除額は売却においてかなり大きな金額となります。現在売ろうか悩んでいるマンションに住んでおらず、なおかつ住まなくなってから3年目の月末を迎えていないという方は、この特例のためにも売却の準備をして見ることをおすすめします。マンションの査定額を調べ、その査定結果で仮計算をして、この3000万円の控除でどれくらい税金が免除されるのかをチェックしてみましょう。5年以内に売却はしたほうがいい?しないほうがいい?ここまでで、住居用のマンションを売却する際に、5年以内に売却をすると税率が高くなってしまい損5年以内に売却しても譲渡所得が3000万円以内であれば税金は0円という事は伝わったかと思います。ここまではあくまでも経年劣化による物件自体の資産価値の低下や、不動産市場の盛り上がりによる不動産価格の高騰などを一切加味していない計算となります。そのため、もっと分かりやすく売ったほうがいいであろうマンションを紹介していきます。高く売れそうな場合は売却したほうがいい例えば、購入した時より高く売れそうな場合は売却したほうがいいでしょう。不動産はタイミングによって相場が上下します。近年では「全国的に地価が上昇した」であったり「マンションの取引価格が上昇した」というニュースを耳にする機会が多かったと思います。そのため、購入時よりも不動産価格が上昇している可能性が十分にあります。ある程度の譲渡所得であれば、3000万円の特別控除で税金を0円にすることができます。譲渡所得が3000万円を超え、短期譲渡所得として40%で課税されるとしても売った方がいいでしょう。いうのも、例えば「所有期間5年以降まで待てば、支払う税金が100万円安くなる」としても、それまでにマンションの売却価格が500万円下がってしまえば結果的には大損です。くなるとしても、もっと高い金額で売れるのであれば売却したほうがいいでしょう。)を活用して、とりあえず資産価値をチェックしてみましょう。築浅の物件は売却したほうがいい新築や築浅で買った物件の場合は、早めに手放した方がいい可能性があります。本来であれば築が浅ければ浅いほど価格の下落率は急激になります。逆に築20年のあたりまで来ると、価格の下落率は緩やかとなります。マンション売却カレッジただし、近年の不動産価格の高騰によって、その価格下落が緩やかになっていたり、逆に上記したように取得時よりも高額になっている可能性も十分にあります。反対に、新築物件の増加、空き家の増加、人口減少、オリンピックの終了などを加味した場合、不動産市場は十分に下落する可能性があります。売りたいときに売れず、売るためにはかなりの値下げをしないと売れない、という状況になってもおかしくありません。いった理由から、築20年未満のマンションでいずれ売却することを考えている場合は、今のうちに売却活動を始めることをおすすめします。「港区の青山」や「千代田区の番町」のエリアにあるような、特別に資産が下がりにくく需要の高い地域は手放さない方がおすすめです。まとめこの記事をまとめると、「取得から5年以内のマンションを売却税率が高くなるが、控除を使って譲渡所得が3000万円以内であれば税金を0円にすることができる」ということになります。居住用のマンションであれば、5年以内という状況はあまり気にしなくても問題ありません。それよりも重要なのは、できるだけ高く売ることができる不動産業者を見つけることです。A社というマンションが得意な業者であれば5500万円で売却できるマンションを、戸建てが得意なB社に依頼して5000万円で売却してしまえば、3000万円の控除を使って200万円の節税ができたといっても本末転倒です。節税も大切ですが、できるだけ高く売ることが最も手元にお金を残す方法です。不動産業者選びだけは一番時間をかけ、後悔のない売却につなげましょう。追記:まだ自分のマンションの査定を受けてみたことがない場合いま売却するならいくらで売れるのか調べたいという場合は、不動産一括査定サービスを使うことが主流となっています。いうのも、不動産一括査定サービスは誰でも無料で使える45秒のかんたん入力で完了する物件の地域に精通した不動産屋だけが査定して結果をくれる査定を受けたからと言って必ず売却する必要はないといったかなりハードルの低いサービスでありながら、プロの不動産業者から簡単に査定額を教えてもらえるからです。いうサービスはマンションに特化しているサービスですので、「とりあえずマンションの査定額を調べてみたい」という人や「マンション売却が得意な業者を見つけたい」という人には適したサービスと言えます。利用者数が360万人に達しているので、マンション売却のスタートラインとしては使いやすいでしょう。頼みたい不動産業者が決まっていない方や、すでに査定は受けたけど他の業者からも査定を受けてみたいという方はとりあえず試してみてはいかがでしょうか。マンション限定ですので、戸建てや土地などの不動産売却を検討されている方は使えません。様々な事情から、取得後2年でマンションを売却しようと考える方は少なくありません。マンション売却時の「取得費」や「減価償却費」の計算はめちゃくちゃ複雑ですよね。マンションを売却するうえで、価格を決める一つの基準が「築年数」となります。転勤が決まったら持ち家のマンションは売却?賃貸?どちらが損か解説マンションの売却理由が「離婚」は不利になる?どこまで伝えるべき?別居中のマンション売却は要注意!無用なトラブルを防ぐ基礎知識マンションを売却する場合、空き家と入居中はどちらが有利?財産分与でマンションを売却する際の注意点。