2019年6月12日スポンサーリンク神戸新聞がセンセーショナルに報じた神戸市による都心部でのタワーマンション規制導入のニュース。以前より市長が規制について非常に積極的に意欲を示していましたが、いよいよ実現に向けての動きを見せるようです。世の中の動きと完全に逆行しようとするこの政策が吉と出るか凶と出るか。私も個人的には三ノ宮駅周辺に住宅建設規制を課す事には同意出来ます。駅周辺は都心の顔として業務・商業利用に特化して高度利用化を積極的に図るべきでしょう。風営的な点を除けば、高度利用を図る以外の一切の規制は寧ろ不要です。解せないのはこの住宅建設規制を都心部全域に拡大する事です。タワーマンションの建設が続いたJR神戸駅周辺にまでこの規制の網を掛けた事は現在のハーバーランドの再生と活況の理由を完全に無視していると言えます。駅北側から新開地に掛けた神戸の旧市街化したエリアは再開発が進まず、老朽化した雑居ビルが立ち並ぶだけの寂れた街に衰退しています。三宮への更なる中枢集積化や駅東側へのヘソの移動により、神戸駅周辺の特に北側は純粋な都心商業地区ではなく、住宅と商業の複合用途への転換にしか今後の再生はなく、今回の規制導入は同エリアが浮上するチャンスを完全に潰してしまう事になるでしょう。市長はしきりに大阪のベッドタウン化阻止ばかり述べますが、神戸の都心で働く人々の受け皿としての都心域の住宅供給という考えは無いのでしょうか。ベッドタウンであろうと何であろうと、これからの少子高齢化の時代は人口を増やす事ができる都市は勝ち組です。川崎に人口を抜かれてもまだ目が覚めないようです。阪急の市営地下鉄乗り入れも沿線をベッドタウンする事に他なりません。これを否定するのであれば人口の流入などはありえません。郊外の住宅地を再生して若者やファミリーを誘導するという妄想のような方針はこれらの層が求めるニーズに全く合致していません。今後ますます増える共働き世帯はより利便性が高く通勤に便利な立地に住宅を求めているのが需要であり、経済合理性です。これを無視して郊外誘導を強いてもうまく行く筈はありません。鈴蘭台駅前の再開発ビル建設後の閑散とした状態を見て市長は何を思うのでしょうか。一連の住宅規制は都心の人口急増で小中学校の整備が追いつかず、この対応策を見出す術が見つからないのでそれなりの理由をつけて禁止してしまおうというだけのような気がしてなりません。住宅規制を導入している横浜も駅周辺に限定し、都心全域に規制を課している訳ではありません。何につけても神戸は規制と禁止ばかり。何か他都市がしない事をする事が良い事だとおかしなリベラルめいた勘違いが横行していないでしょうか。少なくとも規制適用エリアの是非や再検討は必ずするべきです。市議会も市長が進めるからと右に倣えではその存在意義がありません。方向性を発表した神戸市。~変化していく神戸~2010年にメリケンパーク北側にある阪神高速道路と浜手バイパス高架との間に挟まれた広大な市営駐車場「メリケンパーク駐車場」についてどう活用すべきかを考える記事を書きました。~変化していく神戸~遂に神戸市が「神戸らしい眺望景観の形成のための誘導基準案(ヴィーナステラス)」についての意見の募集を開始しました。神戸市役所で行われました。「タワーマンションのあり方に関する研究会」を来週9月11日(火)に開催するそうです。AM三宮は必要と思いますが神戸駅北側までは要りませんね。AM今の市長は、プライドが高すぎてダメですね。神戸は格別だから、世の中の動きと逆行することがカッコいいとか思っていそうで怖いです。現状負け組の神戸の市長が、大阪のベッドタウンになりたくないと発信したところで、単に負け犬の遠吠えでしかありません。無駄なプライドは捨てて謙虚になり、大阪や京都といった元気のある近隣都市に全面的に協力していくべきです。少なくとも、今の神戸の現状ではそれが精一杯ではないでしょうか。私は、そんな謙虚な神戸の方が良いと思っています。なければ、神戸はどんどん周りから相手にされなくなり、孤立の一途を辿ってしまうのではないでしょうか。PM>今の市長は、プライドが高すぎてダメですね。神戸は格別だから、世の中の動きと逆行することがカッコいいとか思っていそうで怖いです。あ、これ京都も一緒だわ。京都も神戸と同じく人口減少に歯止めがかかってない。残念だがとうとう近畿地方も大阪(および近隣自治体の)の一人高笑い状態になってしまいそうですね。AM春日野小学校の件でも言いましたが、問題なのはパブリックコメントなしでこのタワマン規制を進めようとしている市長の独裁ぶりです。この人は、一般市民は関係ないと思っているようです。自分と上級市民だけいれば神戸は活性化すると思っているようですね。春日野小学校改築の件もFacebookで読者意見聞いただけですから。タワマン抑制にはある程度わたしも理解できたのですが、このままだと経済面を考慮せずタワマン抑制(禁止?)をしていくと投資が滞りそうです。投資が少ないのにさらに投資欲を減退させる政策を進めて都心をどうするのか?失敗したら全国の笑いものですよ。コミュニティ形成を含め、タワマンを今後、立派な建造物にしていくことが大事と結論していました。今は嫌われ者でも、100年後は歴史的建築物にするためにグレードを上げることが必要と言う内容です。NHKだから結論は不要とするかと思ったら全然違っていたので、ビックリしました。この人、とにかくストリートピアノ始めリベラルサヨク層に受けのいいことはスピードアップを強調して、すぐに実践すると強調するし、条例化しようとする。都心タワマン規制も市は取りやめの気配があると聞いていたのですが、市関係者の意見を聞かず暴走し始めました。するとこの間、「ヴィーナステラスからの眺望景観規制」を熱心に進めてるのはこの市長じゃないかと思います。異常な考え方の持ち主ですねえ。AM住居禁止区域は、まあ納得出来ます。400%区域は広すぎますね。これ、既存の容積率500%オーバー区域そのままでは?この全域が商業・オフィスになるというのは、おじいちゃんの妄想にしても出来が悪過ぎます。容積率500%だと、普通なら大きくセットバックして高さを稼いで建ぺい率25%20階とかになります。敷地の75%が緑地や広場になるパターンですね。住居400%に制限されると、セットバックせず建ぺい率80%で2階まで(店舗オフィス)、その上が建ぺい率30%で15階までとかいう珍妙な腰巻ビルになり、緑地や広場も無くなります。店舗はオーバーストア確実、オフィスも共用施設無しの小規模物件になり、低賃料で入退居の度に数年空くのが普通です。実際には当分の間、新築が激減するのではないでしょうか。最低限の耐震補強とリノベで15年くらい延命すれば、その頃には条例も変わっているでしょう。それが神戸市の選択なら、まあいいんじゃないでしょうか。AMこれで神戸市衰退は免れないでしょうね人口が減る都市に投資する企業も稀でしょう。AM将来的な人口減を考えると、タワーマンションは負の遺産になってしまう可能性が大いにあると思います。30年後、50年後に実際に人口が減ってしまった場合に維持できる保証がない以上、むやみに増やさない方針を現時点で前もって決めておく方が賢明だと思います。PM日頃から拝見しております。立替費用を公金で処理しないといけないことを嫌がっているようです。それで、新築である必要がないとか、賃貸でいいとかおっしゃっています。流出が加速していくでしょう。俺様達が頼めば、不便な北区や西区に住んでくれると思っているみたいです。タワマンや老朽化した集合住宅は問題ですが、それをすべて否定することは現実的ではありません。東灘や灘に1軒屋を買える人がどれくらいいるでしょうか。都市政策をとってもらいたいものです。立替費用を公金で処理しないといけないことを嫌がっているようですこれは、土地所有を分離して70年定借とかにすれば済みますよね。PM久元きぞうは脳内お花畑過ぎますよね...本当に彼は神戸の脅威でしかないです。近くないといけない→都心に居住」の合理性が理解できないのであれば現役世代は逃げていきます。「都心で小学校が足りない」というのも、過去に一気に郊外の新興住宅地を建設したために郊外に現役世代が流れたことが原因です。当時、郊外の現役世代人口が増えましたが、それらが今一気に老人になりました。同居しているので小学校も中学校も老人ホームもコンスタントに需要があり、町中にたくさん小学校も中学校もあります。神戸は地域によって世代が異なるので、小学校の需要が高まっても15年後には需要はなくなります。需要がなくなったころに都心回帰で需要が大きくなったのですから、そもそも「持続成長可能な都市」として作られていないのかもしれません。北野小学校跡を利用した北野工房なんかは、タイミングの悪いこと極まりありません。周辺も規制対象になっているのですから、これ以上の発展は見込めなくなりました。上でも同様のコメントがありましたが、400%規制の範囲が広すぎます。「何とか神戸駅だけは規制を免れてほしい」と思っていたので、正直ショックでした。新神戸駅も、「阪急と神戸市営地下鉄が新神戸駅で接続すれば利便性は一気に改善する。これからは神戸駅と新神戸駅周辺に人口集中や」と考え、新神戸接続を支持して来ましたが、こちらも規制対象です。駅近くで高層マンション建設が期待出来て、規制対象外として残るのは二宮や加納町周辺だけでしょうか(山手幹線沿いは除く)。二宮も入り組んでいるので、再開発しようとすると区画整理に手間がかかるでしょう。これも民意なのでしょう。市長を選出し続けています。私を含めこちらのブログをご覧の方々は神戸の発展を願っているのですが、神戸市民は総意として神戸の衰退を望んでいるのでしょう。私の親戚は神戸市民であったり、元神戸市民であったりしますが、誰もが「神戸は今のままが望ましく、変化は全く望まない」と言います。そのことを聞くたびに驚くのですが、何回聞いても同じ回答なので本心からの回答なのだと思います。「発展に積極的でないことが明らかな市長を選挙で選出しながら発展を望む」ということはあり得ないので、やはり「神戸市民は総意として神戸の衰退を望んている。これが民意で、民主主義」と考えるのが自然だと思います。PM>>「神戸市民は総意として神戸の衰退を望んている。これが民意で、民主主義」と考えるのが自然だと思います。衰退を望んでいるというのは言い過ぎでしょう。自分の住む街が衰退することを望む人なんか居るでしょうか?衰退を望んでいるのではなく、「現状維持」が衰退を意味するということに気付いていないのです。我々神戸市民が自覚しないといけないのは「現状の神戸は他の街と比べると相当遅れている」ということです。ここに来てようやくプロジェクトが少しずつ動き出そうとしていますが、玄関口の三宮がここまで貧相な駅前であることに違和感を持つ人が果たしてどれだけ居たでしょうか?阪急の駅舎ひとつ取っても、今までの建物が仮設だったということを殆どの市民は知らない(もしくは忘れている)でしょう。「茹でガエル」状態です。久元市長は神戸の危機的状況を理解していながら、政策の方向性・スピード感に疑問符が付くのは確かです。市長選で他に期待できる候補が現れない以上、我々が久元市政に声を上げ続けていくほかありません。PM皆さんのお怒りというのは凄く良くわかります。日本の人口が減っていくという我々が初めて直面する事態に、人口拡大を前提にした時代の「職住近接」を謳い文句にした各地中心部や主要都市の駅前の集合住宅建設は逆に不安も感じます。人口減少社会には街区のブランディングをこれまで以上に推進することが必要で、各地同じような街並みではいけない、という論争もあるようです。神戸でいえば、市の条例や消防法等で厳しく制限されている建物のデザインの自由化であったり、デザイン性の高い道路環境、また今回の集合住宅規制を受けた新しいかたちの職住近接のありかたの検討など、人口減少社会をリードするための幅広い検討や検証が必要であると思います。PM神戸市の衰退に歯止めがかかりませんね。PM日本が人口減社会だからこそ、住居やオフィス、商業施設など都市機能を集積して合理化すべきではないでしょうか。郊外に散らばればインフラのコストは増えますし、効率的な移動手段である鉄道も郊外はあまり便利ではありません。郊外型の都市は、持続的な社会システムの実現は困難です。都心一極集中はやり過ぎだと思いますが、駅前を中心とする街づくりは当然だと考えます。PM神戸市はそもそも昼夜間人口比率が102を超え、独立都市圏を持つ大都市ですからそこは昼夜間人口比率が90前後で独立都市圏を持たない横浜・川崎と都市として大きく異なるところです。いう意味では久元市長の求める都市イメージは理解出来ますし、また多くの市民の意向でもあるでしょう。今回の政策は時流に合わず、規制は何も生みださず、効果は期待出来ず弊害のほうが大きいのは皆さんの指摘通りです。規制して待っていれば事務所ビルが建つとでも思っているのでしょうか。神戸市はまずビジネス基盤の強化に全力を注ぐべきです。それは例えば神戸空港国際化への投資であり、交通インフラの再整備です。都市は生き物であり、相当の投資をしてやっと現状維持が出来ることは肝に銘じる必要がありますし、思い切った手を打てない神戸に現状維持は出来ません。PMタワマン乱立している東京から神戸に来ました。空から見たタワマンってなんとなくですが、虫の巣のようで好きになれません。神戸は住むところとしては抜群ですよ。効率や利便性追及だけが都市の価値ではないということでもいいかと考えます。PM規制によって自由な経済活動を抑制するのではなく、インセンティブを与える形で都市形成を誘導する方が民間の投資を呼び込みやすいかと思います。行政が思いのまま都市を形作れると思うのはとんでもない思い上がりです。PM規制エリアの範囲については、おおむね適正な範囲に抑えたなというのが個人的な感想ではあります。神戸駅周辺については異論があるでしょうが、大倉山周辺は対象外なので、まあ納得かな。人口増加という観点では都心部のタワマンはあまり効果がないのではという気がします。高価格になるので、市内の富裕な高齢者層の住み替えが多くなるでしょうから。兵庫、長田の旧市街地を再開発して若いファミリー層を呼び込んだ方がよいのではという気がしますね。海岸線沿線を東京の湾岸タワマン街のようにしてもよいのでは。タワマンの弊害やリスクは分かりますが、それこそしっかりした規制で対応すべきでしょうね。いずれにしても、オフィスの開発需要を生むには神戸空港の国際化、発展しか手はないでしょう。WeWorkも神戸市の誘致でしたし、現状では需要が乏しい。政府への働きかけを強めてほしいものですね。PM神戸は神戸元町三宮だけじゃありません。ある程度の集積や人口がまばらだからこそ出来る発展の仕方があると思います。それは数値には反映されないものです。その上で都市としての顔も大事だと思います。その顔にシミが目立つのが最近の神戸です。街が部分部分に古くなって来ています。有効活用出来そうな土地も所有者不明へと...。後継する子供が減っていることも一因ではないでしょうか。今はまとめる最後のチャンスなんです。ないと再開発は進みません。ま、制度はいくらでも書換可能ですからどこに合わせるのか知りませんけど事業は進むでしょう。区分所有は欠陥制度ですよ。マンションの跡地はマンションが建つんですよ。それくらい安易に建てちゃ駄目なんだと思います。定期借地なら別ですが。私はこのチョイスはありだと思います。企業も増えなくて人も減る。都心は相変わらず公園が少ないですよ。みなとのもり公園はキャパオーバーに近づいているように思います。ポーアイはガラガラですが。賑わいとはなんでしょうかね。メディアや文章家が文字を興さないと心が沸き立たないのでしょうか。主観的なものと客観的な見方を分けないと判断を見誤ってしまうと思います。AMあの市長って、どうも神戸のことが好きじゃないみたいですね。相当な利他主義な感じがします。AMデベロッパーを行政の方針に従わせるのが神戸のやり方だとでも言わんばかりの規制で、まるで戦略的衰退を望んでいるかのような流れをただ受け入れるだけなのかという絶望感すら感じます。今は市会にいくらかの危機感を持つ人がいることに期待するしかありませんか。PMそれぞれの意見が見えるこのコメント欄を見たり参加しているのほうが景観審査委員会?よりもよっぽど有意義ですね神戸阪急ビルの1期がおわり見違えるほど綺麗になったあの通路で若い女性が「神戸がこんな小綺麗にせんでええねん」と話していたり、知り合いが「三宮は今の三宮の良さがあるからイジってほしくない」と話していたり、一般市民の方と話すと驚くことが多いです。生田新道ではなおさらそういった声を良く聞きます。PM>歴史的建造物や神社をマンションに変えた某デベに対するアンチテーゼでは、そのデベをバスターミナルビルのアドバイザーに選任し、ビル完成後は、1棟まるまる借り上げて貰い企業誘致迄お願いしているようですが...(笑)。低層で整備するのか低層で整備するか、何れにしても良い物を作ろうとすると多額の事業資金が必要であると言うことです。数人の方が他都市と比べ神戸市の土地価格が安いと書いておられますが、神戸市は周辺都市に比べて地価・賃貸相場は昔から割高です。旧居留地内の高級マンションの賃貸相場はここ10年程で30%近く落ちたように思いますがと都市と比較するとそれでも割高です。中古価格は新築時よりも値上がりしている物件も数多くあります。地価も数年前から単体事業では収支が見合わない水準まで上昇しています。地価の上昇を上回るかの如く建築費が上昇し続けており事業収支を悪化させています。都市開発を語るのなら事業資金の調達・裏付けが一番肝心です。その解決策が特区をはじめ緊急再整備指定等を活用して行う規制緩和でしょう。緩和ではなく規制で、神戸らしい上質の都市空間へ再整備すると言うのであれば、市長と景観審議会は、事業資金の調達方法も例示すべきでしょう。民間は不採算事業には投資しませんから。サンパル等の市が保有する土地評価を著しく安く評価する事で見せかけの収支はどうにか合わせる事ができるかもしれませんが、これは神戸市民の財産を過小に評価する行為である事もまた考えるべきでしょう。ここの再開発組合も天下り先となるのでしょうか?その辺りも市民としては、はチェックしておきたいポイントですね。天下り先となるような事業は、どこでもサクサクっと開発が進んでいるそんな感じがします。ポーアイのクリエイティブラボ神戸とか事業目的は良いのですが何故民間にやらせないんでしょうか、民間にやらせたらもっと面白いものができるかも知れないそう思います。神戸市の不透明なところです。PM女性の意見は宛てにならないですよ。文句言ってても、新築でキレイなショップやグルメに飛びつきますから。結局、お金があって税金安い都市に住みたいだけです。「神戸がこんな小綺麗にせんでええねん」なんでも反対の神戸っ子、市長議会の議席そのままだと思いますよ。PM人口減少の時代だからこそ住宅から商業機能まで都心になるべく集積させるべき。確かに、三宮駅周辺などの商業の中心区域に住宅機能はいらないと思うが、神戸駅周辺あたりまで拡大するのはやりすぎだ。それに神戸が大阪のベッドタウンになるかどうかはタワマン云々はほとんど関係ないと思う。再開発で街の賑わいを取り戻すのはもちろん、医療都市を標榜して産業を確立するとか、そういう取り組みが一番神戸の求心力に影響を与えてくる。人口減少時代でも発展する神戸を期待しています。AM僕としては2点ほど。1つは、やるならもっと早くやってほしかった。用途への緩和は?ずっと言っていますが、目指していることが商業・業務機能の集積ならば尚更それらへの緩和も必要だと思います。住宅規制しただけでそれらが集積するわけではないと思います。神戸の街の玄関としての魅力が増すことによって、来街者が増える」という。タワマンを規制すれば商業施設やオフィスが増えるという希望的観測はどこから来てるんでしょうか?誘致に向けてなにかしらの優遇措置でも設けているならともかく自然発生的に増えると思ってるなら甘すぎるとしか言えません。PM筋から言うと、禁止区域以外の容積率を全て300%くらいに落とすべきですよね。その上で店舗オフィスを作りたければ、お役人様の特別な計らいによって容積緩和を請い願い奉り「上奏」し、お気に召したものを厳選して「下知」していただければ、手前共と致しましては喜び是に勝るものは御座いません。このように致しますればお役人様の「雲上人感」がいやが上にも高まり、市長閣下の御機嫌も麗しく存じます。...市の実力に対して容積率が高過ぎるからマンデベに付け込まれているのに、矮小なプライドが邪魔してそれを是正出来ないんですよね。逆にビルデベから見ると、600%オーバー区域が広過ぎて後発ビルに潰されるのが怖いんですよ。(マンションは分譲して終わり、オフィスは賃貸で長期リスク有)現状ですらサンセンタープラザやそごう・琴ノ緒町に大型オフィスが出来れば、駅から遠いオフィスは大打撃ですし、慎重になるのも当然です。これを是正しない限り、チマチマとした建て替えくらいしか見込めないでしょうね。AM私も、タワマン規制することで、商業施設が増えるという市長の主張の意味がわかりません。現状、街には空き店舗が多く衰退ムード、できることならマンションよりは商業施設が増えるほうがいいに決まってますが、福岡のような前向きな施策も打たず、規制だけしていてはどう考えても活性化しないのではと思ってしまいます。大阪のベットタウンにならないという主張も、もうすでにベットタウンなのではという今更感、そもそも大阪に近くて住みやすいというのは、神戸のひとつの利点であるのではないでしょうか、神戸の成り立ちは、大阪と切っても切れないはず、そこを否定せず活かして欲しいと思います。AMここでショッキングな言い方をするかもしれませんが、震災以後、神戸はもう国から住宅都市になれ、あるいは大阪のベッドタウンになることを明示されていると思います。市長は常々、神戸は一地方都市としてしか東京から見られていないと発言していますし。考えてみれば、これだけ今後の日本全体の人口減が叫ばれているのに、東京の一極集中だけでなく、全国の都市内での一極集中化が都市計画されている現状は不可思議です。地方圏都市はまさに周辺都市人口をストローしているのはなぜか?極論すれば、この中心都市のみ生き残ればいいと政策を取っていると考えられます。人口減お構いなしで基盤都市の成長戦略を取る日本。減った人口をどう補うのか?外国人移民ですね。東京はかなりの定住外国人がいて、八重洲口のマクドナルドなどはクルーが外国人ばかりです。日本は30年後ぐらいまでに、1億人口割れが予想されています、ですが世界は100億人口の時代を迎えます。東京、大阪はビジョンとしてもう地域のことより、日本のことより、世界に視点が向けられています。相手は国内都市ではなく、アジアで言えばシンガポール、香港、上海、シドニーその他首都などの都市と都市力競争しているんです。このことから昨年の関空被害の補完空港として神戸空港の規制緩和を主導したと思われます。大阪が成長するためには神戸空港が重要なのです。正確に言えば、今回の神戸空港の規制緩和は勝ち取ったのではなく、譲られたのです。関西の首都大阪の今後の成長のために。(明石、西宮、三田など)にも負け逆にストローされて、完全に一人負けの現状です。今後は大阪の成長のために、神戸が利用されるのです。神戸市長はそれなりに反発しているかもしれませんが、そのことを隠して(諦めて?)いるような気がします。在任中に市長選に敗北することはこの市長のプライドが許さないでしょう。票取りに向け保守層が喜ぶ「猫なで政治」が続くでしょう。都市計画の実践などにうすら寒い神戸の未来が透けて見えます。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。神戸の建築物データベースお問い合わせお問い合わせはこちらよりお願いします。⇒お問い合わせフォームプロフィールしん@こべるん神戸をこよなく愛する管理人です。再開発や超高層ビルの誕生によって変化していく神戸の姿を取材しています。記事の内容に関してはあくまでも個人の考え、推察に基づくものであり、関連する企業、団体とは全く関係ないことをご了承下さい。~変化していく神戸~。