本ブログでは、マンション管理・リフォーム・ビル管理の技術的側面を中心に、写真を使った日誌形式で紹介いたします。より運転できない程に劣化していることが明らかとなっていました。ポンプにとっては、時には(火事は好ましくはないのですが)運転したほうが良いようです。公開空地の公園を代替駐車場として利用しますが、2号駐車場更新時(2017年3月〜6月)には雨天時に雨が止んでも長時間雨溜まりが無くならず降車時に支障がありました。既存集水桝は、天端レベルが廻りより50mm〜100mm高く、尚且つ砂利等で目詰まりしており機能を果たしていません。数倍程度のコストをかけて駐車場全体に砕石を敷いても公共下水道は敷地内の雨水は負荷対象にしておらず、水捌けについては改善されません。敷地内の雨水は、敷地内で浸透処理しなければなりません。今回は、投資効果に配慮しつつ(恒久的に駐車場として利用する訳ではない)雨溜まり発生の抑制を目指し、踏み固められている地盤の透水能力を高めることを目的にしています。下写真は既存集水桝での躓き防止のために掘った土でなだらかにしています。地中周りからの目詰まりを防ぐ透水シートを挟み砕石で埋めます。路盤材で仕上げて完成です。雨水浸透ホール×4か所は、廻りより少し窪み加減にしています。増圧ポンプの圧力タンクとインバータ盤2枚の交換をしています。1枚はもう少し使えそうでしたが、ついでに交換することになりました。圧力タンクへの加圧の仕方が、最近おしゃれです。げ共不燃材料)から開放廊下への開口部は、防火区画にしなくても良いとの建築指導課の見解を、いただく事ができました。防排煙設備ではありましたが所轄消防署のご協力も得ることができました。設置免除について納得していただきましたので、1階から4階までの共用廊下天井にある煙感知器を撤去しています。30年以上前の確認申請時には関与してはいませんが、改正を含めた法律関係の文章の独特な言い回しに苦労しております。今日は顧問をしているマンションの機械式駐車装置を更新する施工業者に対するヒアリング会に来ています。築31年目ですが、いただいた資料によれば16年目から25年で更新しているマンションが多数を占めているようです。入居者からの給水管から水漏れしているとの知らせを受けて、10年前に更新した共用給水管の保温材等を剥がして調べています。既設のPS内VLP給水管はそのままにして、SUS管にて外部から取り入れたものです。外壁面の汚れ量からすると、水漏れはなく、給水管外面の一部で結露したものと思われます。何カ所かのラッキング等配管仕上げ材を更新する仕事になりました。エルボ部分に傘を掛けるので、ラッキング材が剥がれて雨水が吹き込んだのかも知れません。外壁一部の塗装タッチアップも後日実施します。顧問をしているマンションにて機械式駐車場装置の更新について各区分所有者への説明会を実施しています。一部は解体撤去して平面駐車に変更します。大和市で顧問しているマンションの地下駐車場にあるピット式機械駐車場を更新する為の、設計コンサルを建通新聞にて公募しています。公募文作成と手配をしました。7/4が締め切りですのでふるってご応募下さい。水道局が減圧弁の設置を指導してきたのは想定外でした。水道局は増圧ポンプシステムが、これほど普及してくるとは想定していなかったようです。各行政の予算措置面の事情等に関係しますが、想定以上に増圧ポンプシステムが増えている地域、及びこれから増える可能性が有る地域で、各水道局は給水本管の瞬時流量性能を増大させる施策に頭を痛めている様です。本管サイズを大きく更新する事はすぐには無理で、膨大な予算を必要とします。比較して安くて済む、供給水圧力を増大させることで対応しようとしているようです。この地域では、以前の0.25MPが倍以上の0.55MP以上に設定されていました。なると、特に給水本管圧力の増大の影響をもろに受ける戸建て住宅では、例えばシングルレバーでのウォーターハンマー現象が増え、大便器のボールタップの耐久性に問題が生じる可能性が有ります。受水槽システムにもFMバルブの先にボールタップがありますから、減圧弁の設置を指導している訳です。受水槽の更新施工中PART21/3の新設分のパネル水槽の組み立てが完了し満水になったので、切り替えると共に旧水槽の水を抜きながら解体を進めています。減水警報の出やすいタイミングに差し掛かります。パネル周りの配管は、耐震性能を考慮してPE管にしています。顧問をしているマンションで受水槽の更新をしています。6m幅の半分を解体し終わったところです。次に2m分を更新設置して切り替えてから、古い3m分を撤去新設して繋ぎます。する事で断水なしで更新することが出来ます。21年目ですが、私が作成した長期修繕計画書より、冬季に水漏れが発生したので早めに実施しました。14階建てなので、水道局とも打合せしましたが、増圧ポンプにはできませんでした。旧受水槽もうすぐ耐震性能を1Gに大幅UPさせた受水槽に入れ替えます。本日21期最初の理事会で説明している所です。今までお世話になった受水槽に感謝して写真を撮っておきます。顧問をしているマンションの駐輪場が暗かったので、LED庭園灯を設置しました。専用庭からは眩しくないように180°タイプとしています。以前からあったフットライトも、LEDランプに交換しました。共用廊下等のランプは2014年4月にLED化しています。維持管理している賃貸マンションの主開閉器盤の改修工事をしています。これから東電の方の立会いで1時間ほど停電させてもらいます。Befor5台のブレーカ交換が完了し復電しました。停電案内文なんか見る訳がないとお怒りの方は必ず居ます。これから塗装の仕上げに掛かります。After東電借室を初めて見ましたが思ったよりゆったりしたスペースでした。給水減圧弁の交換マンション管理士として顧問をしている築19年のマンション給水設備にて量水器手前にある減圧弁を交換しています。ダイアフラムのゴムが劣化して黒いかけらが水に混じるようになり、給水圧力も不安定になったので、昨年3戸だけ緊急に交換しましたが、今回残りの戸数189戸を4日間ですべて交換しています。減圧弁のメーカーあるいは工事の設備業者によっては費用に相当の差ができます。これが新しい減圧弁(ダンレイ製)です。顧問をしている他のマンションでも3年前に取り替えました。顧問をしているマンションでは、高圧一括受電に変更しましたので、電気メーターはスマートメータへ更新しました。共用の電気料金が半分以下になりました。この事についても感心は高い様です。スマートメーターを採用することが会社決定の決め手でした。顧問をしているマンション共用部照明器具を全てLED化しました。最近のLED器具は、光源寿命が長くなったので、寿命となった場合、器具+光源を一緒に交換する機種が増えているようです。エントランス:NNN72076以前より格段に明るくなった上に、電気料金の比較をしたところ、なんと43.2%の削減となりました。顧問をしているマンションの照明器具全て332台をLED化します。3社から相見積もりを取り、やっと決まりました。高圧一括受電化も進めています。屋外設置のソベント集合継手マンション大規模修繕工事の管理組合による竣工検査を実施しています。ライトコートの屋外にアルファーコーティング管が立っています。以前から言っているのですが、設計上の大問題です。倒産したソベントシステムを屋外で使っています。鋼管が錆びていますが、今回は予算の都合で更新はできませんでした。塗装で応急処置していますが、いつまで持つか心配です。下の方にソベントの集合継手が小さく見えます。なんだか今は懐かしく見えます。3方向から集まっています。非常識にも屋外で使用しています。鋼管が錆びて穴が開いていますので、本来は更新すべきところですが、どの排水集合管システムで更新すべきかが難しいところです。これまで多くのマンションをソベント式で設計して来ていますが、屋外で使用したことは一度もありません。プレゼンをしています。高圧一括受電とは、集合住宅において、各世帯が電力会社と個別に結んだ受電契約を解消し、集合住宅全体で高圧の電力を一括受電する方式です。高圧の電力を一括受電して各世帯に分配することで、電気料金を引き下げる事ができます。電気室内の電力会社所有のトランスと、各戸のメーターを取り換え、メインブレーカーを取り外します。�@総会特別決議後に全居住者の契約更改が必要となります。�B5年〜10年の最低契約継続期間があります。スマートメーターを使用して、電気料金は下がります。回す例が多くなります。|2012年09月05日チエーンによる雑排水管内の錆コブ落とし排水管更生工事において、排水管内面の錆コブを叩き落とす道具を紹介します。チエーンを排水管内で電動にて高速回転させて錆コブを叩き落とします。サンドブラストでは、十分には落ちない為に考え出されたものです。排水管を傷めることがありますので、この工程の後には、ファイバースコープで内面を点検します。錆びこぶの発達程度により穴が開く場合もあります。従って、外からも点検できるようにしなければありなりません。1階床下を点検できるようにしたのもこのためです。今回の排水管更正工事は、マルナカ、マルライナー工法を採用しています。ライニング工事は、ライニングを挿入する所と引出す所の配管切り離し、各階横枝管の切り離しから始めます。次にエポキシ材を調合して混ぜます。固まるまでの時間を計っての液の温度調整がノウハウとなります。混ぜたエポキシ材をライナーの中へ流し込みます。ライナー材の内面へエポキシ材を均等にしみこませています。エポキシ材を浸み込ませたライナー材を立管頂部から差し込んでいます。大工と、配管工と、ライナー工との間でのチームワークが非常に重要になる工事だと思いました。築30年の賃貸マンションの雑排水管更生工事に先立って、横主管への合流箇所を確認しています。1階の雑排水は、個別に合流している事と、汚水は、屋外の枡まで分流となっていることが判りました。1階の住戸から、浴室等の排水を個別に排水すると、ファイバースコープにより、合流箇所の距離が判ります。築29年マンション雑排水管の内視鏡写真お食事時であれば申し訳ありません。築29年賃貸マンションの白ガス(配管用炭素鋼管)雑排水管の内視鏡写真です。横枝管(写真上)排水横枝管は専用使用有部に分類されますので、使用上の不注意による漏水が発生しますと居住者様自身の責任になりますし、配管の劣化による漏水が発生しまとオーナー様の責任になりますので、下階居住者様に対する損害賠償負担は高額になる恐れがあります。立主管(写真下)どちらも赤錆の発生や多量に付着物が管内に残存付着しており、著しい劣化状態でした。き管からカメラを入れましたが、立て管に到達しなかったので、本日は最頂部を抜管して再挑戦です。相当の錆コブ写真を撮影できました。トイレの後ろの壁の裏にPSがありますので、点検口を新設する位置を決めて、のこぎりを入れます。排水立管の最頂部を切断しています。排水管内部を撮影する、内視鏡のセットです。切断した立管を元に戻しました。点検口の枠を取り付けています。これから、撮影した写真を使って報告書に纏めます。このミッションでは、同じ排水立管を使う下階の排水規制を周知・了解を得ることが、重要となります。しているマンジョンの雑排水管内を内視鏡撮影しています。築30年近くになりますので、白ガス管内は錆コブだらけとなっています。横主管までは、内視鏡を差し込むことができましたが、立主管までは錆コブが邪魔して到達できませんでした。地区30年頃のマンションで雑排水管に白ガス管を採用している場合は、その更新・更正が建物全体の耐久性に関してネックとなります。点検不能な受水槽の撤去これまで数多くの受水槽を撤去してきました。今回のご依頼は、これまでで最も撤去したくなる物件です。受水槽には6面点検が求められます。昭和57年建設省告示第1674号)に規定されています。ところが、いろいろな事情があるのでしょうが上写真の受水槽にはこの保全スペースがありません。撤去されることを待っている受水槽と言えるのではないでしょうか。撤去手続き・見積に着手します。|2012年03月09日モニター付きインターホンへの全面改修(2)マンション管理士として顧問をしています200戸程度のマンションで、インターホンシステムを全面的に改修しました。エントランスロビーインターホンは、見かけはあまり変わりませんが、カメラが内蔵されたものに新しく替わりました。各戸のカギはそのまま使えます。テンキー文字の擦れが解消されています。各戸玄関先のインターホンもカメラが内蔵されたものに新しく替わりました。各戸専有部のモニターです。23万画素カラー3.5型TFT液晶モニターです。クロスの補修や、裏面化粧パネル無しで設置しています。下の写真にある、エントランスカメラの画像に切り替えることができます。来訪者の全体像を映すカメラが、左上天井に新しく設置されました。防犯性能が著しく向上します。集会室の一角に集められています。このミッションは、マンション管理士ならではのものだったと自負しています。|2012年03月04日インターホンシステムの一斉交換マンション管理士として顧問をしている近くのマンションにて、今全戸のインターホンシステムを交換しています。15年経過すると、正直に機能不全となる戸数が増加していきます。エントランスにてオートロックになっており、モニター付へグレードアップします。先週までが共用部で、明日からは、専有部の取り換えに掛かります。200戸近くの都合に合わせる必要があります。室内機の交換に際して、ある工夫をすれば、クロスの改修等をせずに済みます。モニター付へグレードアップするには一斉交換しなければなりません。共用部と占有部にまたがるグレードアップ改修ですので、総会での決議が必要となります。長期修繕計画にてあらかじめ予定された工事です。各ページはリンクフリーです。tempo)にてお願いいたします。関連して損害が発生しても免責とさせて頂きます。あらゆる建物の問題を、多彩な資格と長年の経験・実績(大手ゼネコン設計20年・不動産管理4年・設計事務所長6年)を活かし解消いたします。維持経費等のコスト削減のお役にも立ちます。(03/08)神奈川県マンション管理士会の監事に選任されました。2.0Seesaaブログ。