>マンション査定7つの注意点!査定額に影響する13ポイントも解説2019年12月12日マンションを売却する上で重要になる「査定」。査定は、売却価格にも大きく左右する重要な行為です。こんな悩みをスッキリ解消!マンション査定を受ける前の注意点を知っておきたいマンションの査定額に影響するポイントが知りたいそこで今回の記事では、マンション査定の注意点と対処法について解説します。査定額に影響するポイントも解説。不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。キャリアパーソン資格HOME4U公式サイトhttps://www.home4u.jp/>NTTグループの安心運営、2001年から運営で歴史もあり実績も抜群<1.マンション査定7つの注意点マンションの査定を受ける前に下記7つの注意点を確認してください。無料サービスメニューを確認する注意点1.事前に相場を調べておくマンションの査定では、不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を調べておくことをオススメします。査定は不動産会社にとって仲介を受注するための営業行為の一つ。査定額を高く出した方が仲介の受注が取りやすいため、不動産会社の査定額は実際の売却価格よりも高くなることが多いです。そのため、高過ぎる査定額を見抜くためにも事前に自分で相場を調べておくことが賢明といえます。高過ぎる査定額の不動産会社に依頼すると、売却期間も長期化し、後から値引きを要請されるため苦労します。マンションの相場を調べるオススメサイトマンション相場を調べるには、ポータルサイトと匿名査定サイトの2つで調べることが可能です。home」や「SUUMO」などの中古マンションが販売されている情報から推測する匿名査定サイト:「HowMa」や「HOME’Sプライスマップ」などの相場算出サイトにより確認するまずポータルサイトで査定したいマンションに近い環境のものを探して、いくらで販売されているか確認しましょう。次に匿名査定サイトを確認して、より精度を上げていきましょう。匿名査定サイトは、あくまでシミュレーターであり、相場精度はそこまで期待できません。どちらかというとやや高めに出ることが多いですが、当たらずとも遠からずの数字が簡単に分かりますので使ってみるのが良いでしょう。マンションの売却相場については、下記記事でさらに詳しく解説しています。...続きを見る注意点2.複数の不動産会社に査定を依頼するマンション査定は、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要。査定額とは売却価格を保証するものではなく、あくまで予想価格に過ぎません。各社によって意見はマチマチなので、幅広く意見を聞いて適切な金額を知るべきです。複数の査定額を得ると、高過ぎる査定額もすぐに分かります。査定に関しては、一括査定サイトを利用するのが便利です。入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス一括査定サービスの仕組み複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。一括査定の流れ能力の高い不動産会社を見つけることもできますので、ぜひ一括査定サイトを利用してみてください。不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。」の4つを特にオススメしています。」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。注意点3.査定時に希望をしっかり伝える査定時に希望をしっかり伝えることが重要です。「いくら以上で売りたい」の希望は確実に伝えるようにしてください。引越しの時期が決まっており、急ぎで売らなければいけないような場合は、金額を多少安くする必要もあります。超特急前提であれば、安めの査定額となります。住宅ローンの残債がある場合、住宅ローン残債以上で売る必要もあります。住宅ローン残債が売却価格よりも高くなりそうなときは、できるだけ高い価格で売りに出すことが必要。この場合、チャレンジ価格の査定価格を出してもらうようにしてください。一括査定を利用して複数の不動産会社に意見を求めましょう。注意点4.資料を準備しておくマンション査定時には以下の資料を準備しておくと万全です。真の所有者であるかどうかを確認します。額の確認書等」は管理組合からもらうようにしてください。「使用細則」も用意しておいてください。管理規約等でペット可能かどうか等を確認します。注意点5.不具合・損傷部分を把握しておく不具合・損傷部分を把握しておくようにします。査定時に不動産会社に「この不具合は直すべきか?」等の質問を直接するのが良いです。実際に見てもらって判断してもらえば、無駄な修繕費用を発生させずに済みます。複数の不動産会社に聞けば、意見が割れたとしても、多数決で決めることができますので安心です。不具合事項の対処については、査定時に不動産会社に聞くようにしてください。査定前にハウスクリーニングやリフォームは不要です。ハウスクリーニングとはプロによる家の清掃サービスのことハウスクリーニングをやったとこで査定額はまず変わりません。無駄な出費にしないためにも、ハウスクリーニングはしないでください。一方で内覧前にはハウスクリーニングが必要な場合もあります。査定時にはあえてハウスクリーニングをせず、ハウスクリーニングをすべきかどうか不動産会社の意見を聞くことをオススメします。意見を聞いてから行えば、ハウスクリーニングも無駄になりません。リフォームに関しては、原則として、売却の前に行う必要はありません。過去5年くらいの間に、たまたま実施していたリフォームをアピールすれば十分です。下手にリフォームすると、リフォーム費用を回収できないことがあります。リフォームしたことで値段を上げて売却すると、逆になかなか売れなくなる現象も散見されます。売却のために、わざわざリフォームはしないのが定石です。マンション売却のリフォームについては下記記事でさらに詳しく解説しています。マンション売却のためにリフォームするべきではない2つの理由と費用相場マンション売却を検討中の方に多い悩みが、リフォームについて。...続きを見るまた、マンションの内覧対策については下記記事でさらに詳しく解説しています。マンションや戸建ての売却は「内覧」が大事!準備から当日の対応方法スムーズな家売却のカギを握るのが「内覧」です。...続きを見る注意点7.不動産会社の無料サービスメニューを確認する近年は、不動産会社間の競争も激しく、仲介を依頼すると無料サービスを付けてくれる不動産会社も多くなっています。無料サービスは、各社によってバラバラですが、例えば以下のようなものがあります。サービスがある不動産会社を選ぶと安心です。床にへこみがあるようなときは、「内装修繕」サービスがある不動産会社を選ぶと、床のへこみを直した状態で売却することができます。このような無料サービスは、不動産会社を選ぶにあたって重要な情報となります。査定を依頼する際は、各社にどのような無料サービスがあるか、必ず確認するようにしてください。前述した一括査定サイトを使えば、各社からサービスの説明も一気に聞けますので大変便利です。自分のマンションに適したサービスを展開している不動産会社を選べば、無料で査定時よりも良い状態にしてからマンションを売却することができます。以上、マンション査定を受ける前に知っておきたい7つの注意点を解説しました。実際の査定額を決めるうえで何が影響するのでしょうか?2.不動産屋はここを見ている!査定額を左右する13のチェックポイント査定では不動産会社がどこを見るのか気になる人も多いと思います。取引事例比較法のイメージ不動産会社がマンション査定で見ている13のポイントについて紹介します。今回、査定するマンションに近しいマンションの過去の取引事例をもとに、今回紹介する査定ポイントを加減しながら査定額を算出していきます。見難いですが、評点をしていっているのが分かると思います。具体的に13の査定ポイントを見ていきましょう。駐車場1マンション敷地の立地マンション価格に一番影響を与えるのは、マンション敷地の立地。ターミナル駅にあり、駅からも徒歩5分圏内で、近くにスーパー等の生活利便施設が充実しているようなマンションであれば、価格は高くなります。一方で、駅からも遠く、近くにスーパー等もなく、周辺には工場が建ち並んでいるようなマンションは、価格が安くなります。建物の築年数も価格に影響します。マンションは築25年超を超えると、原則として購入者が住宅ローン控除を使えないため価格が安くなります。住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、所定緒額が所得税から控除される特例また、築年数は耐震性にも影響します。新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降の建物。それより前の建物のことを旧耐震基準と呼びます。旧耐震基準の建物は、さらに建物価値が低くなります。中古マンションの場合、施工の質と元施工会社もポイントです。施工の質は、主に専有部を歩いたときの歩行感にあります。床がプカプカ浮いているような感じのマンションは評価が低いです。元施工会社がどこのゼネコンだったかも評価に関わります。大手ゼネコンや準王手ゼネコンあたりだと買主に対しても安心感を与え値下がりにくいです。一方で、知名度の低いゼネコンが施工しており、かつ、施工の質も悪い場合は、評価が低くなります。建物規模は大きい方が、管理費及び修繕積立金が安くなることから、マンション価格としての評価は上がります。タワーマンションのように階数の高い建物は、一般的なマンションに比べて管理費及び修繕積立金が高い傾向にあります。コンシェルジュやドアマンがいる、プールがあるようなマンションでは管理費等が高いです。管理費や修繕積立金が異常に高いマンションは、それが原因でマンション価格が低くなることがあります。耐震性もマンションの重要な評価項目です。近年は免震構造を取り入れているマンションも増えてきていますが、価格は免震構造のマンションが一番高いです。旧耐震基準のマンションでも、マンション全体で耐震診断をしており、現在の耐震基準を満たしているようなマンションもあります。マンション全体で耐震補強工事を実施している物件もあります。新耐震基準を満たしているマンションは、昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられてマンションであっても、それほど査定額は下がりません。専有部分の階数は、上階の方が評価は高くなります。1~2階は泥棒に侵入されやすくセキュリティも低いことから、評価は低いです。1~2階で他のマンション棟の影の影響を受けるような物件は、日当たりが低いため評価を落とします。部屋の位置については、角部屋が評価は高いです。エレベーター前の住戸は、玄関前に多くの住人が行き来することから評価が低くなります。角部屋を売るときにアピールポイントは下記記事でさらに詳しく解説しています。角部屋のマンションは高く売れるの?加点ポイントと内覧時のアピール方法ネット上の情報は誰でも発言が可能なため、信頼性に乏しいことも多いです。日照、眺望及び景観の良否も査定額に影響を与えます。基本的には上階の方が日照、眺望及び景観は良好です。日照に関しては、特にバルコニーの向きが重要となります。バルコニーの向きは評価の高い順から、南、東、西、北の順番です。眺望に関しては、例えば海や富士山、東京タワーが見えるような物件は、評価が上がります。室内の仕上げ及び維持管理の状態もポイントとなります。室内仕上げは、玄関の床や台所の天板に天然石が採用されているような物件は評価が高くなります。フローリングもシートではなく、天然木を採用している物件は評価が高いです。キッチンやバス、トイレ等の清掃も行き届いており、カビやシミが少ない物件は、評価が高くなります。間取りは、ファミリータイプの物件なら3LDKが標準の評価です。4LDKは広過ぎて購入者が少なく、単価は低くなる傾向にあります。2DKは総額を抑えることができ、単価自体は上がります。専有面積は、地域の標準的な間取り面積よりも小さい物件は評価が下がります。75m2の3LDKが標準的なエリアでは、60m2のような狭い3LDKは評価が低いです。LDKによりマンション売却を成功させるポイントは下記記事でさらに詳しく解説しています。マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法2LDKのマンションは売却しにくいと言われています。3LDKのマンションは比較的売却しやすい方です。...続きを見る4LDKのマンション売却は苦戦する!スムーズに売るための4つのポイント2人の子供部屋とお父さんの個室、4LDKのマンションは4人家族にとって理想的な部屋割りが可能。設備および建具等の損傷の状態も評価のポイントです。設備や建具等の不具合に関しては、付帯設備表と呼ばれる書面にその状態を記載して買主に伝えます。(※下記は一戸建てを売却した時の付帯設備表です。)付帯設備表(サンプル)損傷がひどい場合には、査定額が下がる原因となります。査定額が下がるだけでなく、売却しにくくなりますので、損傷がひどいようであれば修繕してから売却することをおススメします。11リフォームの有無リフォームされているマンションは、売却価格が上がります。部分的なリフォームでも過去5年以内に行われているものは、評価を上げますので十分にアピールするようにしてください。ユニットバスの丸ごと交換やキッチンのリフォーム等は評価が高くなります。管理費及び修繕積立金を滞納している場合は、その滞納額の分だけ査定額が下がります。滞納は査定時まで解消するようにしてください。修繕積立金は、5年ごとに上がるのが通常です。修繕積立金が高いと、マンションの査定額としては下がる原因となります。駐車場には自走式と機械式がありますが、自走式の方が評価は高いです。場合、平日で雨の日の朝など、行列ができてしまい出庫に大変時間がかかるような物件もあります。機械式は不便であることから、自走式よりも評価が低くなります。3.まとめマンション査定の注意点について解説してきました。マンションの査定時には不動産会社は専有部だけでなく、敷地や建物全体も見ています。マンション査定で何よりも大事なのは、複数の不動産会社に査定をして幅広いプロの意見を聞くこと。一括査定サイトを利用して、複数の会社に意見を聞きましょう。査定を依頼する際は、紹介した注意点を意識し良い不動産会社を選ぶようにしましょう。...60,488viewマンション売却は3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。...10,345view一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。...2,163view土地売却は注意点が多い!スムーズに売却するための完全ガイド更地は不動産の中でも最も売却しやすい物件です。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト上に表示された文字を入力してください。合わせて読まれている記事31,480view不動産売却の「仲介手数料」を値引きしたい!交渉...初めてマンションなどの不動産を売却する方は、「仲介手数料を安くできないかな」と感じている方もいるのではないでしょうか。...928view不動産査定を個人情報なしで行う簡易査定の方法と...今ではネット上で不動産査定ができるサイトがたくさんあります。...10,768view不動産を売却するときは更地がいい?不動産のプロ...更地の方が高く売れると聞いたことのある人もいると思います。名古屋のIT企業で5年間WEBマーケティングを経験。その間にも親族の会社にて、不動産仲介業の実務を経験。不動産売買は大きなお金が動きます。難解な専用用語もたくさん出てきます。ポリシーに運営しております。中立の立場である不動産鑑定士の方に監修に入っていただいております。「最高のパートナー(不動産会社)に出会う」お手伝いをしたいと思っています。...60,488viewマンション売却は3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。...10,345view一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。...2,163view土地売却は注意点が多い!スムーズに売却するための完全ガイド更地は不動産の中でも最も売却しやすい物件です。