東京23区は、不動産投資に向いているエリア。何かと名前を聞いたことがある、新宿区もそこに含まれます。今回は、「新宿あたりの投資用不動産を購入するのはどうかな?」と考えている人に役立つ、新宿の様々な情報を、不動産投資の観点からまとめています。繁華街・オフィス街・ビジネス街、そのすべての要素を満たしていて、様々な人が行き交う新宿。「新宿区」は2019年11月1日時点で、その人口が349,303人であることを公式に発表しました。約35万人の新宿区民について、外国人居住者が約4万3000人いることや、区民のうち約71%が15歳~65歳の生産年齢人口に属する(※1)ことが分かっています。関係が大きい情報を、いくつかピックアップしておきます。新宿区の人口は1995年以降、増加傾向にある働き盛りの若年層(20歳~34歳)の割合が非常に多い単身世帯が増加しており、未婚の割合も上昇している居住期間が短い。【2】新宿の街にはどんな人が住むのか2019年現在、新宿には約35万人もの人が住んでいることは、先ほど述べました。新宿には、以下のような単身世帯が多いです。働く外国人さらに、先にも取り上げた新宿の人口に関するデータからは、「若い人が住む」「3年以内に転居する人が多い」という特徴も読み取ることができるでしょう。「新宿」駅を輪の中心として、そこから遠くなっていくと、住宅街も見られるようになり、単身世帯以外の世帯、いわゆる“ファミリー層”も増えてきます。上記のように「どんな人が住むのか?」を調べることは、「どんな投資用不動産なら需要があるのか(=空室リスクが少ないか)」を想定すること、すなわち運用に失敗しにくい投資用不動産選びに繋がります。「新宿と言えば歌舞伎町」、そんなイメージから新宿の治安について心配する人は多いです。確かに、東京屈指の繁華街である歌舞伎町、大久保や西新宿の中で特に歌舞伎町に近いエリア、新宿駅の周辺などは、治安がよくありません。1人暮らしの女性は避ける傾向が多いでしょう。逆に、西新宿の中でも歌舞伎町から遠いエリア(ビジネス街)や、新宿区北側エリア(豊島区と隣接)、新宿区一部地域を除いた東側エリアの治安については、パブリック的なイメージほど悪くはないようです。【4】新宿(とその周辺)の今後の開発予定2019年現在、2020年開催予定の「東京オリンピック」に向けた各地の整備・開発が話題になることが多いですよね。東京の開発自体はオリンピック閉幕以降も進むのであり、現段階でもいくつかの開発予定が出ています。MILANOの跡地に、新宿の新しいシンボルともなりうる、超高層ビルが2022年に完成予定であるほか、西新宿を防災にすぐれた町にする開発計画も持ち上がっています。ついて』(PDF)加えて新宿区に隣接する渋谷区にも、駅周りの再開発計画や大型商業施設の竣工などがあるため、“新宿での暮らし”の需要は、まだまだ高い状態が続くと思われます。「オリンピックバブルが崩壊するのでは......」と心配する人もいますが、実際のところは「“オリンピック特需”と“投資用不動産の価格”に、そう大きな関係はない」との見方のほうが大きいです。上記については、下記コラムに詳しい記載をしています。2019年3月、“新宿の区分マンションの平均利回りが5.49%であった”というレポートを出しています。詳細しかしこの調査は、区分のマンションのスペック(新築か中古かなど)や、立地条件にこだわらずに行われたもの。新宿の区分マンションの“実質的な”利回りは、5%までは達しないことのほうが多いかもしれません。ちなみに、都心部の新築区分マンションの平均利回りは、3~4%前後あれば良しとされています。新宿は東京23区のなかでも特に、単身向けマンションの需要が高いので、この利回りは妥当かつ、堅実に目指せる範囲だと言えるでしょう。「新宿は仕事や遊びで“赴く”ところで、“住む”イメージはまったく湧かない」と言う人も多いかと思います。先ほどの治安の項目でも述べたように、「危ないしうるさいし、住めたものではないのでは?」と言う声もあるでしょう。実際は、新宿区内であっても比較的“住みやすい地域”というのは存在し、「これから新宿で一人暮らしを始めるんだ」という人の多くが、意識しています。以下、新宿区内の単身世帯に人気のエリアを、3つご紹介します。までわずか2駅、徒歩圏内でもある「曙橋(あけぼのばし)」駅周辺のエリアは、適度ににぎやかで便利な、まさに“住みよい”街だと言われています。新宿へのアクセスのよさ、駅前の商業施設・商店街の充実度から、一人暮らしかつ忙しいビジネスパーソンからの評価が高いです。家賃は新宿区全体を基準にした場合、少し高めの物件が多いですが、住みやすさ・通いやすさ重視の人にとっては、許容範囲なのだろうと思います。【2】高田馬場(たかだのばば)先述した曙橋エリアと比べ、家賃を抑えて一人暮らしをしたい人、例えば20代前半のビジネスパーソンに人気なのが、「高田馬場(たかだのばば)」駅周辺のエリアです。高田馬場は、近くの大学キャンパスに通う学生の街としても、人気が高いです。多いのは、そうした学生の暮らしを想定しているからかもしれません。高田馬場で味わえる、若者の街・カルチャーの街ならではの喧噪は、エネルギーがあり魅力的。落ち着いて暮らしたいと考える30代以上のビジネスパーソンは、「住むにはちょっと......」と思うようです。【3】神楽坂(かぐらざか)「神楽坂(かぐらざか)」駅周辺のエリアは、短期間での転居が多い新宿区内の中でも、比較的入居期間が長いと言われています。「住み心地がいいし、独身の間はずっとココでもいいかなぁ」と思うのかもしれませんね。曙橋エリアも、30代以上のビジネスパーソンから評判がいいですが、神楽坂エリアはより華やかな印象があるため、30代以上のビジネスパーソン、ならびに女性からの評判がいいです。「新宿」駅(すべて山手線)へのアクセスに優れ、なおかつ高級住宅地が近い「下落合」駅周辺のエリアも、神楽坂エリアと同じく、“新宿区内で落ち着いた暮らしを求めるビジネスパーソン”に人気です。まとめ以上、新宿の物件で不動産投資を始めたい人にとって、役立つであろう情報をまとめました。新宿エリアは不動産投資に適した街ですが、「新宿の投資用不動産であれば、どこでもいい」という訳ではありません。成功するかどうかは、最初の物件選びにかかっていると言っても、過言ではありません。新宿エリアで投資用不動産を購入する必要性はないので、視野を広く持ち、自分の計画に合った投資用不動産を選ぶことが望ましいですね。