持ち家は同じく9.2%増で7カ月連続の増加となったものの、貸家については前年同月比16.7%減と大幅に落ち込み、8カ月連続のマイナスとなっている。2019年に消費増税前の駆け込み需要の影響で96万戸程度に増加したあと、2020年には89万戸、2030年には87万戸とゆるやかに減少していくとしているが、それを上回りそうな勢いだ。▲写真はイメージ(都内)直近の賃貸住宅市場は、かぼちゃの馬車を端緒に発覚した不正融資問題に加え、施工不良問題などもあり、不動産投資家向けの融資が絞り込まれている。サラリーマン大家にとって厳しい状況だ。レオパレス21、大和ハウス工業......など相次ぐ不正融資と施工不良問題は、個人投資家が動きにくい環境を作り出した。!銀行融資はどうなる?「「1法人1物件スキーム」は終焉か?!」で既報)。7%に過ぎなかった(平成31年4月20日付当ニュース「金融庁が530の金融機関を調査。通帳など原本確認はわずか18%」で既報)。認定」で外部調査委員会が最終報告」で既報)。全棟調査対象3万9085棟のうち4月末現在で調査済みは約半分。調査のたびに新たな不備が発覚してきただけに今後もどの程度まで施工不良が拡大するか読めないのが現状だ。おける建築基準に関する不適合等について」)不適切建築について、5月31日に外部調査委員会を設置したと発表した。再発防止策を含めた最終報告書を6月中に作成する。収益不動産マーケットを取り巻く環境の悪化は、事業者側のコンプライアンスの欠如とともに、投資家側(家主)の経営のリスクに対する認識・理解が不十分なことが相まって招いたことは否めない。サラリーマン投資家のマーケットに対する現状認識として、「一定の現預金を持っていないと融資の土台にも乗らない。金融機関の審査には非常に厳しいものがある」との声が増えてきている。投資実績が申し分ない税理士のA氏は、「私も資産を増やしていきたいので金融機関を当たるが、本当に厳しい。地銀や信金は、土地を持つか、現預金を持ってないと融資を受けられない」と漏らす。サラリーマン投資家が融資を引けない状況が続くと、売買市場が凍り付いてしまいかねない。物件が動かなくなると価格は下落(利回りは上昇)し、買い場が訪れそうだ。銀行の収益環境が悪いだけに、とりわけ地銀や信金といった地域金融機関が投資家を選別しながら融資姿勢をやや緩和し、投資家側の二極化が進むと見られている。融資サイドは不動産の担保力を重視する。ローンが目的外に使われれば全額返済が原則だとしている。競売市場に詳しいワイズ不動産投資顧問の山田純男社長は、「実需でないものは一括返済させると言っているが、これを一括返済しろといってもできないのが実際のところ。この物件が競売市場に出てくるのではないか」と指摘する。現状をミクロで見れば、2018年3月期決算で不動産大手が過去最高益をたたき出すなど、個別企業の業績は好調であった。いった不動産関連の各種指標は遅行性が強く、実体経済の動向から目が離せない。過去最高を塗り替えたという記事も相次いだ。米中貿易戦争に落としどころが見つからない中で日米の株価は下落に向かっている。不動産投資は、融資によってレバレッジを効かせることがほとんどである。金利と不動産価格の相関性には諸説あるが、金利上昇によってレバレッジ後のスプレッドとリターンが変わることを考えると、不動産価格が下落(金利は上昇)するのなら、投資から手を引こうと考える層もいるし、逆に買いのチャンスだと資金投入する層も出てくる。金利の変動と不動産価格の相関性を感じ取れば、それをビジネスチャンスと思う人、あるいは様子を見る人の動きが出る。経済全体で見ると、わが国の金利上昇には2つの場面が想定される。1つ目は、世界経済の好況に伴う各国の金利上昇に合わせた局面(良い金利上昇)である。1つは、世界が低金利を維持しているのに、日本だけがなんらかの理由で金利を上げなければいけない局面(悪い金利上昇)である。日本の国債は、アベノミクス以前から減ることなく発行されてきたことで、残高が積み上がっている。財政赤字に対する経済学的評価には諸説あるが、足もとでは、円はドルに並ぶ安全資産だとして、資金が流れ込んでいる。円に対するマーケットの評価が変わり、日本だけ金利が上がってしまうと、マーケットも混乱に陥る可能性は高い。不動産投資マーケットは潮目を迎えているのかもしれない。き家助...(01/05)4,195アクセス6これからの狙い目エリアはどこ?中心部との価格差大。...(01/10)2,631アクセス不動産投資ニュースのライターさんを募集します。詳しくはこちらニュースリリースについて編集部宛てのニュースリリースは、以下のメールアドレスで受け付けています。送付いただいたニュースリリースに関しては、取材や掲載を保証するものではございません。2020年予測、オーナーにとっては厳しい経営環境が続くか?2020年不動産投資市場の見通し。プロ市場強含みの半面、個人は我慢の1年かまだまだ強含み、バブル経済とは異なる不動産市場。東京の次は大阪、福岡か。インバウンド終焉ではなかった。台湾人富裕層の対日投資額は過去最高?都心でも人気立地には変化。01/231,774アクセス不動産投資VS株式投資。メリット・デメリット、資産形成どちらが有利か。ラブホテルのまち鶯谷が普通のホテル街へ。