2階TEL:087-802-1701FAX:087-826-2228大きな地図を見る「今は売る気は無いけど」「資産的な価値を知っておきたい」といったご要望でもOKです!「今は売る気は無いけど」「資産的な価値を知っておきたい」といったご要望でもOKです!無料査定を、ぜひお気軽にご利用ください。あなたの大切な不動産をできるだけ高額で売りませんか?物件が売られる流れから知りましょう。売却時にもマネープランは必要です。住まいの税金を知ろう。第6回目のテーマは、「相続と事業承継」。高松市の固定資産税が値上げ??高松市で不動産を持っている方は、また(※1)固定資産税で悩まされそうです。高松市の慢性的な財源不足解消のために、自主財源の充実・強化策を協議する検討委員会が開かれました。固定資産税の税率引き上げを中心とした中間取りまとめが採択されました。0.1~0.2%程度の税率上乗せで、約18億~37億円の増収を期待しています。本年度中に、財源保護策として大西市長に提言する予定です。市では支出の削減に取り組んでいますが、社会保障費の増加や地方交付税の減額などで、財源不足を補う財政調整基金(市の貯金)を切り崩しています。基金は2014年度以降の5年間で半減しています。した状況下で、18年度1年間の基金の減少額(25億円)を目安に、今年7月から新たな財源確保策を議論してきました。固定資産税の税率引き上げのほか、数多くの類似都市が課税する(※2)「都市計画税」も候補となりましたが、導入に課税対象の整理などに課題があるとして見送られました。市の固定資産税は(※3)標準課税(1.4%)を適用しており、税収は18年度決算で約257億円です。検討委は税率を0.1%上乗せすると約18億円、0.2%で約37億円の増収になり、「景気変動による影響も受けにくく、安定的な財源」としている。全国では153自治体が税率上乗せを実施されています。市の中期財政収支見通しでは20年度に約78億円、今後4年間で計約383億円の財源不足となっていて、中間取りまとめでは、財源不足の拡大も念頭にさらなる検討の必要性についても話されています。いつまで増税が続くのでしょうか・・・。持っている人が、その土地・家屋の価格を基に算定された税額を土地・家屋がある市町村に納める税金。商業施設が密集している、または密集させる計画がある「市街化区域」内に土地・建物を所有している人が固定資産税とは別に納める税金。走路や上下水道の整備に使われるとされる。算定した土地・家屋の価格にかける税率。価格に税率をかけたものが固定資産税額になる。税率は基本的に1.4%で、これが標準課税とよばれる。税率は市町村で自由に決めることが出来る。CEO辞任はコワーキングサービス流行り衰退の前兆?アメリカのコワーキングスペース会社「WeWork(ウィーワーク)」の創業者アダム・ニューマン氏が親会社WeCompanyのCEOを辞任しました。ニューマン氏は様々な理由で、かなりの批判にさらされています。WeWorkは、ソフトバンクより120億ドルの巨額出資を受け、日本の都市部にも進出しています。そもそもコキングスペースとは何でしょうか。一昔前まで、仕事をするには、事務所、机や椅子など備品、電話やネット回線が必要でした。携帯電話・ノートパソコンというハードやWiFiなどのネット環境が発達して、場所を問わず働けるようになりました。スタバやカフェでコーヒー片手にノートパソコンで仕事をする「意識高い系」「ノマドワーカー」「コワーカー」と言われるおしゃれな人々が出てきました。した流れで、「コワーキングスペース」は生まれました。コワーキングスペースは、事務所全部ではなく、あらかじめ用意されている机ごとに賃借契約、水回りやコピー機などの備品は共有します。レンタルスペースと変わらないようですが、貸主がスペース全体をおしゃれに内装していることがミソ。イメージ的に、スタバで机ごとで賃借し利用する、といった感じでしょうか。キッチンなどを共有にすることにより、他の人ともコミュニケーションがとりやすく、特にフリーランスで働く人々の出会いの場・新しいサービスを生み出す場として期待されました。した会社の走りがWeWorkです。WeWorkはオフィスビルを借り上げ、内装をおしゃれにして、コワーカーに賃貸します。コワーカーは1か月ほどの短い期間(日割りもあり)で契約。条件条件により、専用の机を利用したり、空いている机があれば利用したりします。契約金額も高くなく、解約金や退去の際の原状回復工事費用も必要ないので、コワーカーは気軽に契約します。賃借人がいないと1か月間まったく賃料が入らない事務所貸しと違い、1人でも利用者がいれば、WeWorkに毎月の収益が入ります。毎日全ての机が利用されることはないため、机の数以上のコワーカーと契約可能です。WeWorkは、IPOを控え、目論見書の会社評価額470億ドルでした。実際は、2019年上半期は9.4億円の赤字。来年の請求を今年の売上に計上、売上回収後には「コミュニティ調整金」として会計に現れない経費計上で調整、オフィスビルのオーナーが賃借料を値下げすると差額分を売上計上、退会したコワーカーに請求・入金してもらい返金・・・、売上を実際より高くみせ、経費が会計に現れないよう工作していました。実際の累積赤字は60億ドルになるともみられています。コワーキングスペースとは儲かるのでしょうか。一人一人の利用額は高くありません。おしゃれにするといっても差がつけにくく、ここのコワーキングスペースでないといけないという理由がありません。退会も簡単なため、利用者の囲い込みが困難です。利用条件を厳しくすると、通常の賃貸借契約と変わりがなく、敬遠されます。結局、コワーキングスペースに求められるのは、行きやすい・利便性が高いなど立地条件が大きく、そうしたところは事務所貸しでもニーズがあります。カフェの利用客を効率の良い収益に変える、という発想はすばらしかったですが、オフィスビルオーナーや不動産会社が同じことを始めると、WeWorkには競争力がありませんでした。オフィスビルオーナーでも、コワーキングスペースがお勧めというわけではありません。遊休地を駐車場として貸し出すと同様、遊ばせているビルならコワーキングスペースにした方がまし、という方策で、ほかに対策があればそちらを優先すべきです。このサービスは、携帯やパソコンで賃貸契約するので「不動産テック(ネットやITを利用した不動産の新しいサービス)」と思われていました。契約をネットですること、貸し出されるスペースのネット環境が整っていること、利用者にITやネット関係者が多いだけで、他の不動産サービスと比較しても、ネットやITをうまく使ったサービスというわけではありません。ソフトバンクは今回のWeWorkへの出資で批判を浴びています。ソフトバンクはベンチャー企業へ巨額投資をしていて、それが今回のWeWorkの評価額のように、実際の会社価値よりも高く見せ、市場やファンドを混乱させる要因になっているからです。新しい不動産投資、ESG不動産って?数年前から、投資家、特に欧米の投資家の中で「ESG投資」という手法が注目されるようになりました。短期的な市況や企業業績ではなく、中長期的な成長を重視して、10年以上の長期スパンで利益を取りに行くという考え方です。従来重視されてきた四半期決算などの財務状況よりも、企業の将来性やリスクヘッジ能力などに重きをおき、投資判断をします。ガバナンス)の頭文字をとったものです。日本では「社会貢献投資」と訳されることから、ESG投資とは、企業が慈善活動や寄付・高い倫理に基づく行動をしているかを投資基準にする、と考える人も多いですが、これは間違いです。近年、日本では地震が頻発し、保険金は年々増加しています。コンビニは慢性的な人手不足に陥り24時間営業するかどうかの瀬戸際に立っています。保険会社やコンビニは、こうした環境や社会の変化に対応するためどのような手を打っているのでしょうか。企業として、一時的に財務状況が悪くなっても、変化を見越し、10年後20年後に確実に生き残り成長するための施策をとっているかを投資判断とするのがESG投資なのです。ESG投資の一つとして「ESG不動産」もにわかに注目を集めるようになってきました。国土交通省は、ESG不動産を「投資家が投資先企業に対して環境・社会・ガバナンスへの配慮を求めるESG投資原則が、欧米を中心に世界的潮流となりつつある中で、不動産分野においては、不動産そのものの環境負荷の低減だけではなく、執務環境の改善、知的生産性の向上、優秀な人材確保等の観点から、働く人の健康性、快適性等に優れた不動産」としていますが、本来のESG投資の考えからは若干ニュアンスがずれているでしょう。対象となる物件がESG不動産であるかどうかを重視することは間違いなさそうです。本来の意味からいえば、環境や社会の変化に対応でき、長期戦略が取れる不動産であることが重要で、そうした不動産がESG不動産として、今後の投資対象になっていくでしょう。その一つとして、健康性や快適性に優れた不動産であることがあります。健康性や快適性にこだわる必要はなく、年々変化しているテナントの希望に柔軟に対応できる不動産であり、長期にわたってテナントを確保できるように戦略がとられている不動産であるが重要です。アーバンレックでは不動産投資セミナーを行っています。不動産投資文化を根付かせるために弊社代表取締役のライフワークとして行っている事業で、無料となっています。こぞってご参加ください。(増え続ける空き家、どうする、どうなる?)によれば、香川県の空き家は年々増え続けており、平成25年の約8.1万戸から平成30年度の8.8万戸となり、約8%増となっています。総住宅数に対する空き家の割合は18%となっており、全国の中でも高い比率になっています。その他の住宅」の4つに分類していて、その中でも「その他の住宅」は管理されず放置された可能性のある住宅が含まれています。香川県は空き家の中でも「その他の住宅」の割合が高く、管理されず放置されている空き家が多い可能性があります。空き家の増加する中、2015年5月に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。施行後数年が経ちましたが、空き家対策は進んでいるのでしょうか。「空家等対策の推進に関する特別措置法」とは何でしょうか。家は、相続などにより代替わりが適切に行われなかった結果、管理者が不明、あるいは遠方により管理が行き届かない空き家となる可能性があります。空き家だとしても、個人の所有物ですので、勝手に処分はできません。一方で、管理されていない空き家があると、景観を乱したり、衛生面や防災面・防犯面などの問題を起こす原因にみなります。した事態に対応するために、ぞれぞれの自治体が条例を作り対応してきましたが、法的拘束力がないために対応にも限界がありました。そのため、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立しました。この法律によって、空き家とは何かが定義され、自治体が空き家に立ち入って実態を調べたり、空き家の所有者に適切な管理をするよう指導したりできるようになりました。地域で問題となる空き家を、自治体が「特定空家」に指定して、立木伐採や住宅の除却などの強制執行もできるようになりました。自治体が、空き家の所有者を特定するために一定の個人情報を入手できるようにもなっています。策定しなければいけません。国土交通省調査では、平成31年3月31日現在で、全市区町村の約45%が策定済みで、43%が策定予定になっています。基づいて、具体的な対応を行います。管理を行えば賃貸や売却できそうな物件は、所有者に適正な管理を促し、「空家バンク」など募集を行い再利用を促進します。住宅以外の用途に変更して改修などを提案も行います。管理が不十分で問題のある空き家は除却などを勧告します。管理不十分で放置することが不適切な空き家は「特定空家」に指定し、指導していく必要がありますが、国土交通省の調査では、市区町村などが2017年3月末までに特定空家を指定して助言・指導を行ったのは6405件、このうち勧告に至ったのは267件、命令に至ったのは23件、代執行に至ったのは11件です。香川県だけで見ると、助言1件、勧告1件、命令1件となっています。財政上の支援措置として、空き家の活用促進事業の費用を一部、国が補助します。法施行で、空き家の実態を調べたり、利活用を検討したり、除却に至るまでの手続きが明確になったこと、財政上の支援が受けられることで、自治体の空き家対策は少しずつ進展していってはいます。一方で、除却や利活用が進まなければ、空き家は2033年には約2150万戸、空き家率は30.2%に上昇し、2013年の実績値(約820万戸、13.5%)の2倍以上になるという予測もまります。登記されず所有者不明の土地が多いこと、空き家・空き地の情報公開が遅れていることなどの課題もあり、さらなる多方面からの体制づくりが期待されます。使うと贈与税がかからない?不動産など分配しにくい財産は生前贈与することにより、相続争いを防ぐこともでき、受贈者は早めに財産を活用することもできます。生前贈与をすると、贈与を受けた時点で贈与税の支払いが必要になります。自分の意識がはっきりしている生前に財産を分配したいけれど、贈与税は相続税に比べると税率が高く控除額も低いので、結局先延ばし・・・ということになっていませんか。使えば、贈与税がかからず贈与を行えることもあります。どのようなものでしょうか。この制度は、相続が発生した時に、生前贈与した分もまとめて税金を精算する制度です。制度の適用される対象は、贈与者が60歳以上の親または祖父母、受贈者が20歳以上の子や孫です。適用させるのか、普通に贈与税を納付するのか選ぶことができます。贈与の場合、年110万円までは贈与税がかかりません。基礎控除額である年110万円を超えた部分に対して、10~55%の贈与税が課税されます。選ぶと、総額2,500万円までは贈与税非課税となり、2,500万円を超えた部分に対して一律20%の贈与税が課税されます。贈与者が亡くなった時に相続開始となりますが、相続税の計算は生前贈与された財産を加算して行います。先に2,500万円を超えた部分に対する税率20%の贈与税を支払っている場合は、相続税からその贈与税を差し引いて額が、最終的に支払わなければならない相続税になります。使うメリットとしては、贈与者が高齢で、毎年贈与税の基礎控除額110万円の範囲内で少しずつ贈与していると時間的に間に合わない場合に短期で多額の財産を贈与が出来ます。不動産など分配が難しい財産を早めに分配の決定が出来ます。財産は贈与を受けた時の時価を基に税金を計算しますので、将来的に値上がりが見込める土地などの場合は、贈与時から相続時に値上がりした分の税金が安くなります。この制度を使う注意点もあります。選択し、税務署に届け出をすると、後で毎年110万円以下なら贈与税が課税されない暦年贈与に戻すことができません。毎年110万円まで贈与税がかからないか、短期贈与で2,500万円まで贈与税がかからないか、どちらかを選択しなければなりません。小規模宅地等の特例の適用要件を満たす宅地を贈与を受けても、相続が発生した時には小規模宅地等の特例は適用されなくなります。贈与税がかからないといっても、相続税はかかります。利用するか考えることが必要です。低固定金利住宅ローンのフラット35が悪用されたって本当?フラット35を悪用した事例が発覚しました。そもそも、フラット35とは何でしょうか。家を購入または新築する時、金融機関から費用を借入することがほとんどです。金額が大きくなることから、長期間での借入になりますが、多くの場合は、変動金利(市場の金利に連動し、返済期間中に金利が見直される)か、金利を高くして固定金利(返済期間中金利が変わらない)にします。民間金融機関が提携して、35年間の長期にわたり、低い固定金利で借りられるローンです。フラット35を利用するには、購入(新築)する家の耐震性や省エネ性などが一定の基準を満たすことや、実際に住まないといけないなどの条件があります。ネット銀行やモーゲージバンクと呼ばれるフラット35を専門で扱う金融機関で借りることもあります。借りるための窓口は様々ですが、借りられる人や条件は全て一律で決まっています。フラット35は、実際に住むための住宅用という条件がありますが、今回、投資向けの不動産購入に不正に使用された可能性が出てきました。投資向けのローンよりフラット35の方が低金利のため、悪用されたようです。再発防止を指示したと明らかにしました。朝日新聞での調べでは、東京都内の不動産会社元社員が、平成28年ごろから平成31年6月までに、150戸前後の中古マンションで、フラット35を投資目的で使用していました。不動産会社は去年この社員を懲戒解雇し、去年秋までに住宅金融支援機構へ届け出ました。現在、利用客の一部も住宅金融支援機構から事情を聴かれているようです。投資セミナーやネットで「不動産購入で借金が返せる」と宣伝し、20~30代前半の若者を勧誘し、住居用と偽らせ、フラット35で借入させ、不動産購入費に充てさせていました。サブリース契約を結び、賃料収入で借金を返すというシナリオです。サブリース会社が逃げ、賃料収入が無くなったマンション購入者がフラット35の返済が出来なくなったことから不正が発覚しました。住宅金融支援機構の調査で不正と確定されれば、マンション購入者は一括返済を迫られます。不正の片棒を担いでいたとはいえ、マンション売却をしても、売却費用が借入金額を下回った場合、購入者は新たな負債を抱えることになります。住居用でも投資用でも家を買うための借入は金額も大きくなります。信頼できる不動産業者を選択することはもちろんのこと、全てを不動産業者任せにして従うのではなく、自らも知識を持って対応することが必要です。総務省が5年に1度実施する調査で、住宅と居住する世帯の居住状況や世帯の保有する土地等の実態を調査します。直近では、平成30年(2018年)に約22万調査区・約370万住戸・世帯を対象に調査され、詳細な結果は2019年9月に発表予定です。26日に発表された住宅数概数集計は、住宅総数や空き家の総数等のおおよその数を先駆けて発表するもので、調査結果をいち早く公表することで空き家問題などに迅速に対応する目的があります。総住宅数は6,242万戸(平成25年(2013年)調査時より3.0%増)となりました。増加数を都道府県別にみると、東京都が31万戸と最も増加し、神奈川県が15万戸、千葉県が14万戸、埼玉県が12万戸が続き、1都3県で全国の増加数の4割を占める形となっています。居住世帯のある住宅は5,366万戸となっており、建て方別でみると、一戸建てが2,876万戸(構成比53.6%)、長屋建てが141万戸(同2.6%)、共同住宅が2,334万戸(同43.5%)。共同住宅の住宅数の推移をみると、昭和63年(1988年)から平成30年までの30年間で2倍以上の増加になっています。住宅に占める共同住宅の割合を都道府県別にみると、最も高いのは東京都で71.0%。沖縄県59.0%、神奈川県5.9%。「15階建以上」の共同住宅の住宅数は93万戸と、平成15年(2003年)から30年までの15年間で60万戸増加。この増加数を都道府県別にみると、東京都が17万戸と最も多く、次いで大阪府が12万戸となっており,この2都府で全国の増加数の約5割を占める。空き家も増加していて、今回の調査では846万戸(前回調査比3.2%増)。空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は、13.6%(同0.1ポイント上昇)で過去最高となりました。空き家数の内訳をみると、「賃貸用の住宅」が431万戸(同2万戸増)、「売却用の住宅」が29万戸(同1万戸減)、別荘などの「二次的住宅」が38万戸(同3万戸減)、「その他の住宅」が347万戸(同29万戸増)。空き家率を都道府県別にみると、最も高いのが山梨県で21.3%。和歌山県20.3%、長野県19.5%。空き家率が最も低いのは、埼玉県および沖縄県で10.2%。東京都10.6%、神奈川県10.7%。香川県の空き家も年々増え続けており、平成25年の約8.1万戸から平成30年度の8.8万戸となり約8%増。高松市の空き家については詳細発表を待たなければいけませんが、宇多津町では平成30年(2018年)に初めて町全域の空き家実態調査を実施しています。2017年9月から2018年1月までに外観目視で調査し、空き家と特定した建物を老朽化や危険性で5段階評価しました。宇多津町の建物総数5,476戸中、空き家は218戸。建物総数の3.9%にあたります。旧町エリアと呼ばれる地域に集中していて、旧町エリアでは全国レベルの空き家率と同レベルの空き家率でした。そのうち、倒壊の危険有、放置すれば倒壊の危険有と認定された建物が22戸で空き家全体の10.1%でした。各自治体では空き家対策として、除去工事の助成金などを用意していて、宇多津町も周知に力を入れる模様です。不動産を買うのをやめたのに内金が戻ってこないの?不動産売買の時、あらかじめ買主がお金を先に支払うことがあります。内金、手付金と呼ばれるものです。通常、不動産売買は契約から不動産の実際の引き渡しまでに時間がかかります。内金、手付金ともに、その間の契約の補強的な意味合いで支払われるお金です。内金は不動産代金の一部を先に支払っておくものです。通常、不動産引き渡し時に、買主は不動産代金から内金を差し引いた金額を支払います。内金は不動産売買代金の一部ですので、買主がそれを支払い売主が受け取れば、契約書が無くても不動産売買の契約成立とみなされます。手付金とは、不動産売買契約した後で、解約をする権利を認め、契約がうまくいかなかった時の損害賠償や違約金という意味合いを持つお金です。契約締結後に、買主が契約を破棄したいと思えば、そのまま売主に手付金を払ったままで、売主が契約を破棄したいと思えば預かっていた手付金と同額のお金を合わせて買主に渡します。返金しますが、面倒なので、そのまま売買代金の一部とすることが多いです。この場合も、引き渡し時に、不動産代金から手付金を差し引いた金額を支払います。内金を支払っても、売買契約が成立していなかったとみなされた判例もありました。平成26年12月の判決です。マンションを探していた原告は、知人である被告に相談したところ、被告は自己所有のマンションを紹介しました。6000万円で購入したことや間取りが2LDKであることなどは伝えたものの、所在地やマンション名は告げませんでした。内金を支払わなければ内覧もさせないとしました。原告は被告の提示した内金を支払ったものの購入をやめたいと考え申し入れをしましたが、被告は知人を介し領収証を発行し物件資料を渡し内覧させました。原告は、再度、購入を見合わせるので手付金の返還を求めたところ、被告は売買契約が成立しているため返還を拒みました。原告は内金の返還を求めて提訴しました。」と被告に尋ねていることや内金を払った時点では所在地やマンションの面積を伝えていなかったことから、被告には売買物件の対象であるマンションが特定されておらず売買契約が成立したとは言えないと判断しました。判例は、原告は被告に内金を返還するよう求めました。条件のいい物件は競争が激しくなるので、買主としてはお金を払ってでも不動産をおさえておきたいというのが本音です。上記の判例では内金返還が認められたものの、場合によっては契約成立となり、欲しくもない不動産を購入しなければならない場合や内金以上の損害賠償金を求められる可能性もあります。自分が支払うのが内金なのか手付金なのか、よく確認する必要があります。聞けない?農地転用の基礎知識。田や畑の持ち主であっても、勝手に家を建てることはできません。田や畑・牧草地は「耕作を目的に供される土地」=「農地」とされ、農地法により、それ以外の使用を制限されています。以前は田や畑として使っていて今は誰も耕作していない休耕地も「現に耕作が行われていなくとも、耕作しようと思えばできる土地」として農地に含まれます。耕作放棄地と認定されれば農地とはされません。原則として農地であるかどうかは現状をもとに判断されますが、農地の登記謄本の地目は田や畑と記載されているのが一般的です。登記の地目が山林や原野であっても、農地として利用されていれば、農地法の規制を受けることになります。農地の売買も自由には出来ず、農業委員会の許可が必要です。この許可が出なければ、売却費用の授受があったとしても、農業委員会の許可が無ければ、農地の所有者は売主のままになってしまいます。そもそも所有者の登記変更には農地委員会の許可証がなければ受付をしてもらえないのです。農地の使用目的を耕作以外にすることを農地転用(略して「農転」)と言います。農地転用とは、「農地を農地以外のもの」にすることをいいます。家を建てるためには、農転して地目を宅地にする必要があります。農地法はもともと日本の農業生産安定を図るもので、農地転用はあまり望ましくないとされていますが、一方で、どうしても農地を転用する必要がある場合もあります。した時は農業委員会を経由して都道府県知事に農転の許可申請を出さなければいけません。申請すれば、すべての農地が転用できるわけではなく、農業生産の安定と農地転用の必要性の均衡を図るため、一定に規制されています。変更されたことに伴い、平成31年4月から農地転用の受付を一時休止しています。今後、農地転用が出来なくなる農用地区域の見直しが行われます。農用地区域になると、農地転用が出来なくなります(例外もあり)。登記の地目は現況で決まりますので、農転の届を出さずに耕作以外に使用し、しばらくして有耶無耶に地目を田や畑以外に変更しようとする人もいます。農地を耕作以外に使用することは法律で禁じられていますし、罰則規定もあります。「なにも言われていないので問題ない」と主張する人は、単に見つかっていないだけで、見つかれば罰則があります。現況が田や畑でなくても、地目が田や畑である土地を購入する場合は注意が必要です。相続したのに相続税がかからないの?相続や遺贈(遺言で相続人以外の人が財産を得ること)で得た財産のことを相続財産と言います。相続税とは相続財産を受け継いだ時に発生する税金です。相続すれば、すべてに相続税がかかると思っていませんか。実は、相続税がかかるものと、かからないものがります。基本的にお金に変えれるものは相続税がかかります。生命保険金は、正確に言うと被相続人(亡くなった人)の財産ではありません。掛け金は払っていたとしても、被相続人が生きている間は保険金は手に入らず、亡くなった人が自分の財産として自由に使えるわけではないからです。「被相続人が死亡して受取人が財産を得る」という、相続財産とほぼ同じことが起こるので、税法上は、相続財産と同じ扱いをします。すべての財産をお金に換算して法定相続に従って相続した場合は1人頭500万円までは相続税がかかりません。妻と子供2人が夫の財産を相続した場合は3人×500万=1500万円まで相続税がかかりません。不動産については、小規模宅地の特例や空き家の3000万円控除など、さらに相続税がかからないような条例や特例があります。これは税務署の方から通知してくれることはありません。自分で調べ、控除の手続きをしなければいけません。税務署は通知をしてくれないだけで、相談には乗ってくれますので、相続をしたらまず税務署の相談に行くのも一つの方法でしょう。アーバンレックでは提携している税理士や弁護士と共に不動産相続の困りごとの相談に応じています。考える時に、まず行いたいのが不動産の査定です。不動産がいったいいくらで売れそうか不動産業者に見積もってもらうことです。この査定金額を基に、保有するか売却するか判断し、売却する場合は売り出し価格をいくらするかを決めていきます。査定方法には、簡易査定(机上査定)と訪問査定という二種類があります。「簡易査定」は、立地条件や築年数をもとに機械的に見積もる方法です。登記簿謄本から土地建物の面積や建物の築年数、路線価図から路線価や公示地価を調べます。近隣の売買事例があれば、いったいいくらで売却されたかも調べます。「訪問査定」は、不動産業者が現地に行き、室内の状況など不動産の実際の状況を見て査定します。治安や利便性といった周辺環境も確認し、簡易査定に使用する資料も併せて検討し、見積もりをします。収益物件の場合は、さらに入居状況や賃料収益の額、管理にかかる支出や公課証明も提出してもらい査定を行います。ある程度の目安金額を知りたい場合は簡易査定でも大丈夫ですが、詳しく不動産の状況を把握したいということであれば訪問査定をお勧めします。査定をしてもらう上で注意するべことはあるでしょうか。複数の不動産業者に査定してもらうことです。査定では近隣の売却事例や周辺環境を加味して査定しますが、売却事例がどれだけあるか周辺環境をどの用に判断するかはデータの蓄積や経験に左右されます。複数の不動産業者に査定してもらうことで、自分の持っている不動産の市場価格がだいたい見えてきます。高い金額を付けた不動産業者に売却依頼をすればいいということでもありません。不動産業者の査定は、不動産業者がその金額で買い取るという金額ではなく、あくまで市場に出せばこれぐらいで売却できるだろうと予想する金額です。不動産業者は、売却を依頼されない限り利益にはつながりません。業者によっては、在庫(売却できる物件)を多く抱えたいからという理由で若干高く金額をつける可能性も面倒くさいから依頼されたくないと若干金額を安くつける可能性もあります。高くつけた業者に依頼してもなかなか売れないことや、すぐに売れたけれどもしかしたらもっと高く暮れていた可能性もあります。面倒でも、複数の業者にあたって、複数の査定書を取り、比較検討することが大切です。大手だから安心というわけでもなく、小さくても長年その地域で営業している不動産業者の方がより細かな対応をしてくれることもあります。具体的にいい点も悪い点も指摘してくれたり、どういう買い手がつくかを具体的に話してくれる業者がより安心できるでしょう。面倒なので、簡易査定で済ませてしまいがちですが、訪問査定も上手に使いながら、自分の不動産の市場価値を客観的にとらえるようにしましょう。空き家を売ったら3000万円控除できる方法を知りたい。空家の3000万円の特別控除という制度があります。マンションは対象外ですが、一戸建を売却する時に有効な相続対策です。特別控除を受けるための条件をおさらいしてみましょう。していない(空き家の)まま」「(解体して売却する時は)解体の証拠(請負契約書や写真)」です。控除の期間は、被相続人の死亡した日から3年目の年末までに売却することです。これを超えると特別控除できなくなります。特別控除を受ける条件は他にもあります。すべての条件があえば、控除の対象になります。それでは手続きはどうしたらよいのでしょう。もらうために、下記に書類を準備しましょう。(市町村によって多少異なりますので、必ず市町村に確認してください。もらったら、下記の書類を準備しましょう。これだけ揃えておき、売却した年の確定申告の時期に税務署に提出してください。当社にて相続不動産を売却したお客様で手続きにご不安な場合は、ぜひご相談ください。当社で売却していなくても、ご相談はうけたまわりますので、お気軽にご連絡ください。熟年離婚するより相続まで待った方が得?平成30年7月に相続法が改正されました。いう権利が新しく作られました。妻と子が遺産相続をする時は、家や車などお金でないものもお金に換算して、それぞれがいくらもらえるか計算します。家以外に財産がないと、その家に住み続けたいのに、財産分与のために家を売却してお金を作らざるをえないこともあります。亡くなった人の夫か妻は、相続開始時に亡くなった人の持ち家に住んでいれば、引き続き無償で住み続けられる権利です。き所有権」を相続します。家とその他の財産を分けて、それぞれで財産分与しましょう、ということです。子/(貯金)2,500万円・・・額面上は2,500万円で平等だが、妻は500万円しか現金が無く生活が苦しくなる。子/(持ち家の所有権)1,000万円(貯金)1,500万円・・・ただし、1/2の持分があっても、子は妻を家から追い出したり売却したりできません。これはあくまで仕組みが出来上がっただけで、まだ実際に運用されていません。主張するにはもう少し時間が必要です。運用が始まっています。長男の嫁が義理の両親の介護をすることは多いですが、長男の嫁は相続人になれません。長男の嫁の立場だと「私は介護で苦労したのに、苦労していない次男や三男に財産を相続するなんて。」という気持ちになります。した苦労に報いるために、相続人以外で介護や看病をしてきた親族は「寄与分」として、相続人に金銭請求が出来るようになりました。これは相続人であっても同じです。長年夫の介護してきた妻が、子供に対して「寄与分」を請求し、相続財産を多めにもらうことも可能です。今すぐに離婚して財産分与するか、配偶者の介護をして多めに財産相続するか、冷静に計算してから、将来を考えるのも一つの方法です。アーバンレック売りま専家では、香川県・高松市を中心に相続不動産の売却のお手伝いをしています。弁護士、税理士とも連携し、相続問題の解決をお手伝いいたします。お気軽にご相談ください。空室だらけの収益賃貸マンションを外国人が救う?日本の人口が減少しています。現在1億2640万人で、2040年は1億1090万人になると予想されています。年齢別にみると、高齢化が進み、70歳以上の人口は2620万人から3080万人に増え、70歳以上の割合が5人に1人から3.6人に1人になります。労働や経済など生活活動の中心となる生産年齢人口(15歳~64歳)は、2017年の7,596万人から2040年には5,978万人まで減少します。地方では過疎化が顕著で、中でも、住むところにお金がかけられる生産年齢人口の減少のために、賃貸マンションなど収益物件の空きが目立ちます。労働面から見ても、業種により慢性的な人材不足に悩まされています。このような状況を変えるために、入管法が改正され、今年4月に施行されました。今後、5年間で34.5万人の労働外国人の受け入れ、人材不足の解消を目指します。日本に住む外国人は住むところを探すのに苦労します。昔よりは減ったものの、今でも外国人の入居を拒む賃貸不動産のオーナーがいるからです。地方では、外国人の受け入れ拒否が目立ちます。入管法の改正で、地方でも、今以上に外国人が増えていきます。経済力がない高齢者より、ある程度収入が見込める外国人の方が、賃貸マンションの収益を支えていくことになりそうです。言葉が通じない、文化が違う外国人を入居させるのに不安があるのも事実です。そんな不安を解消するため、外国人の入居者を斡旋するだけではなく、入居中や解約時のフォローもしてくれる不動産業者が増えてきました。グローバルトラストネットワークは長年外国人入居者ために不動産賃貸仲介だけでなく、家賃保証や外国人の生活サポートも行っています。スタッフも外国人が多く、様々な言語にも対応しているところも頼もしいところです。瀬戸内海地方でも、愛媛のアート不動産という会社が、エイクラスという会社を立ち上げました。エイクラスでは、外国人採用をする中小企業から住宅に関する業務委託を受け、外国人の賃貸住居契約から電気・ガスの手続き、ゴミ出しなどのルールを徹底させます。改正入管法で外国人を受け入れる企業には、外国人が生活に困らないよう生活を援助しなければならないという決まりも出来ています。多くの外国人は悪気があるわけではなく、日本でのルールを知らないために周囲に迷惑をかけていることが多いです。ルールを理解し守ってもらえれば、入居率の向上、収益物件の収益を上げることが可能です。地方の空き部屋の多いマンション所有者なら、すぐにでも外国人を受け入れするべきでしょう。そのためにも、上記のような不動産業者をうまく利用するのがおすすめです。下記より、外国人入居者にもきめの細かいサービスをする不動産業者のホームページをご覧になれます。震災被害者が住宅ローンに苦しまない方法は?近年、日本各地で地震や津波といった大きな災害が起こっています。家が倒壊したのにローンが残っていることがあります。ローン返済のために、生活を立て直すためのお金が無くなる時もあります。家を再建すると二重ローンに苦しみます。東日本大震災をきっかけに、そうした人を救済するため、2016年から「被災ローン減免制度」が運用されました。別に預貯金500万円まで手元に残し、500万円を超える預貯金と土地の売却代金を返済に充て、それでも残ったローンの返済を免除してもらう制度です。ローン減免制度を利用しても、破産と違い、信用情報(ブラックリスト)に載ることはありません。新たにローンを組む時に不利になることはありません。なっていますが、例外もあります。事業ローンも含まれます。手続きは以下の通りです。実際に、自分でしなければいけないのは、1236で、あとは専門家に任せることが出来ます。専門家の費用も、裁判所への申し立て手数料もかかりません。この制度を知らずに、債務者と相談し、リスケする(返済計画を計画しなおす)こともあるようですが、リスケだと結局ローンは全額返済しなければならず、金銭的負担は変わりません。リスケ後でも、ローン減免制度の利用は可能ですので、この制度を活用した方がよいでしょう。平成29年3月10日の時点で、この制度を利用して、ローン減免になったのは1,350件。2018年6月に起こった西日本豪雨の被災者では、今年4月5日に岡山県倉敷市の女性の住宅ローン減免確定が初めてのケースです。西日本豪雨だけで、家の全壊が6,758件・半壊が1万878件です。全ての家にローン残債があるわけではありませんが、被災戸数に対して制度利用者があまりにも少なすぎます。ローンに苦しむ被災者のためにも、もっと周知され、活用されるべき制度です。下記をクリックすると詳細が確認できます。高松市だと太陽光の蓄電池が安くなるって本当?新築戸建を建築したり購入する時に、屋根に太陽光発電装置をつけるのが当たり前になっています。太陽光発電装置の設置に対して補助金制度を出しています。国は再生可能エネルギーを促進するため、再生可能エネルギーで発電した電気を一定期間一定価格で電力会社に買い取らせることにしました。この制度は2012年7月にスタートし、買取契約をした人は家につけた発電設備で発電し、自分で使用して余った電気を電力会社に買ってもらいます。個人で利用しやすいのは太陽光での発電です。補助金が出ることもあり、屋根に太陽光発電設備を設置する人が増えました。2012年に買取契約した人は今年の秋ごろから再契約の時期になります。四国電力は、固定価格での買取契約が終了しても再契約はすると発表していますが、いくらになるかはまだ発表していません。再契約からは、電力会社が自由に買取価格を決めてよいことになり、買取価格が大幅に下がる予想がされています。電気は、蓄電装置がないと、貯めておくことが出来ません。今後は、買取価格が安くなってくるので、昼に作った電気を貯めて、夜に自分で使用する方がお得かもしれません。その時に必要なのが蓄電設備です。高松市は、以前から太陽光発電設備の他に、定置用リチウムイオン蓄電システムに8万円まで補助金が出ていました。香川県では、今年度から、蓄電システム設備代の1/10(上限10万円)まで補助金を出すことになりました。香川県、高松市共に補助金の申請が出来ますので、最高額18万円の補助金がでます。家庭用蓄電池はまだまだ高額です。1kwあたり20万円ほどかかり、4人家族で半日程度使う電気を貯めれる蓄電池を買おうとすると120万円ほどになります。今後、蓄電池の設置が増えてくると、価格も下がっていきそうです。下記をクリックすると詳細が確認できます。建築基準法違反の大和ハウスの「型式適合認定」ってなに?建物を建てる時は、戸建てでもマンションでも、建築基準法に従って建てなければいけません。建築基準法を守っているかどうかは、規模にもよりますが、3回確認されます。設計の段階で市町村に申請を出し、法令に適合しているかチェックを受けます。合格すれば「確認済証」という証明書を発行してもらいます。次に、設計通りに工事しているかを工事途中で検査されます。最後に、完成した後に検査を受け、問題が無ければ「検査済証」を発行してもらいます。この3枚が建築基準法に従って建築したという証になります。最近では震災が頻発していることから年々検査が厳しくなっています。安心して住むためには必要なものですが、検査を受けていると時間と手間がかかります。設計・材料・建て方などの仕様書を作成し、その仕様書が建築基準法に従っているかを検査します。法令順守できていれば、その仕様書通りに作るという約束で、検査を省略・簡略化しましょうという制度です。手間がかからないかわりに、絶対にその仕様書通りに作らなければいけないという義務があります。発表した大和ハウスは「型式適合認定」を取っています。よるトリプルチェックを行うと謳っています。型式適合認定を取っているにも関わらず、仕様書通りに作っていない建物が2,066棟あると発表しました。増える可能性もあります。本当に設計担当者のミスだけが原因でしょうか。その後、芋づる式にアパホテルや一建設の耐震データ偽造が発覚しました。今回も、レオパレスに続き、大和ハウスの発表です。レオパレスほど大きな建築法違反ではないにせよ、大和ハウスは2016年には会社内で問題発覚していたにもかかわらず、今まで対応をしていませんでした。今回の対応も、2018年に国土交通省に通報があり、国土交通省から確認依頼を受けて、やっと重い腰を上げたようです。のど元過ぎれば、ということでしょうか。今後も、ハウスメーカーの倫理観が問われます。下記から国土交通省の報道発表が確認できます。その中でも特になじみ深いのが、路線価でしょうか。路線価は、下記のように固定資産税を計算する時に使用されます。固定資産評価額に比べると実際の売買価格が安かったため、仲介をした不動産業者を訴えた裁判があります。相続により土地を引き継いだ相続人は、遺言の通りに遺言執行者(信託銀行)に不動産売買を依頼、信託銀行は不動産仲介業者に売却を依頼しました。相続した土地は道路に面する幅(幅員)が3m以下で東京都建築条例により建物を新築できません。不動産業者は、隣地を一部買取して建築できるようにしてから販売しようとしましたがうまくいかず、結局4,200万円で売却となりました。損害賠償を請求しました。平成28年12月判決で、損害賠償請求は棄却されました。理由の1つとして、固定資産評価は適切に売買価格を反映したものではない、ということです。路線価はあくまで税金などを計算するための金額であって、実際に売れる価格(今回の場合であれば、建物を建てらないという条件を反映した価格)ではないということです。様々な条件を考慮した実際に売れる金額は違います。自分の不動産の市場価格をより正確に知りたければ、数社の不動産業者に査定を依頼して市場の価格を知るのも1つの方法です。アーバンレック売りま専家では、香川県・高松市の不動産の再査定も受け付けています。スマホで賃貸契約って、ますます進むの?不動産屋に行かなくても、すべてスマホで契約できる賃貸仲介サービスが増えてきています。今年2月にインドのホテル運営会社OYOはヤフーと合弁会社を設立しました。