本ブログでは、マンション管理・リフォーム・ビル管理の技術的側面を中心に、写真を使った日誌形式で紹介いたします。>>2019年12月08日ピット式2段機械駐車場を平置き式の駐車場に変更ピット式2段機械駐車場を平置き式の駐車場に変更するために床に鉄板を貼る工事中です。土等で埋めてはいません。やり替えるのですが、新聞で公募しても参加企業があまりに少ないので、困っています。何社が手を挙げてくれたかは事情があって言えません。保有台数が激減しており、できるだけの台数分の機械式は撤去して平面化するのですが、122台分は機械式で更新する必要があります。機械式駐車設備の安全基準が改定されてから、事業を継続しようとする機械式メーカー数が激減していると感じます。幅の広い車、背の高い軽や重い車も収納できるようにしたいのですが、地階はスパンと階高が決まっていますので技術的に難しいものがあります。機械駐車場業者を案内して分かったのですが、見積をするのに現地調査だけで相当の人数と時間が必要になります。機械式駐車場を採用せざるを得ないような土地にマンションを計画する方が間違っていると、管理組合役員に言っても仕方のないことを言ってしまいました。顧問をしているマンションの1階において、スポーツ施設から老人介護クリニックへの用途変更により、スロープを施工中です。基本設計は私が身振り手振りにより行っています。これから屋根が付きます。地下ピット2段式駐車場を平置きに地下ピット2段式駐車場を埋めて平置きにしてやったぜ。以前の機械式駐車場を埋めて平置きにした物(左側)と、新安全基準の物に更新した物(右側)です。新安全基準の物は以前より少し操作が面倒になります。機械駐車場の埋め戻しマンション管理士として顧問をしているマンションではピット式2段機械駐車場の半分以上を埋めて、残りは新しい安全規準に従って入れ替えします。これから理事会にて入れ替え方を協議します。機械式に入れられない重さの車の方が30人待機して居ます。|2017年03月15日2段ピット式機械駐車場の撤去工事マンション管理士として顧問をしていますマンションでは、2段ピット式機械駐車場を撤去工事中です。殆んどは埋めて平置きにしますが、事情により不本意ですが、一部は今より大きな車に対応できるピット機械式に更新します。介護関連施設への変更に伴うスロープの設置マンション管理士として顧問をしていますマンションでは、1階テナントがプール等のあるスポーツ施設から介護関連施設に変わるので、スロープの設置について特別決議されました。設置案は私の物が採用されましたので責任を感じています。自転車置場の塗装工事マンション管理士として顧問をしていますマンションでは、400台超の自転車置場の塗装工事をしています。塗装後に樋も更新します。公開空地の公園を臨時置場にしています。競売により入れ替わった新しい1階区分所有者が、テナント誘致を有利にする為に、耐震壁ではない1階の外壁を撤去して新しくエントランスを設けます。2分割してテナント募集が可能となります。共用部の大きな変更に当たりますので、3/4以上の特別決議となります。第3者構造専門家による耐震性能チェックと、こまめに広報して来ましたので、関心が高く、予想以上に委任状が集まりました。1階区分所有者が議決権を11持っていたこともあって、比較的簡単に3/4以上となりました。午後は別のマンションで理事会がありますので、移動しています。しているマンションでは、テナントのスポーツジムが倒産し、競売で取得した新所有者はスポーツジムとはしないので、旧プール上部のトップライトを撤去する工事を着工しています。1階外壁共用部分ではRC壁を撤去する工事を伴うので、第3者による耐震性能鑑定を前提に総会決議を経なければなりません。管理組合の合意形成サポート管理組合の合意形成をサポートすることが、マンション管理士の最も重要な職務ではありますが、総会決議にて1/2(普通決議)か3/4(特別決議)の賛成多数で良いかで判断に迷うことが時々あります。区分所有法17条1項では、「形状又は効用の著しい変更を伴わない」場合を除外して特別決議による共用部分の変更を定めとしていますが、どのような変更が「形状又は効用の著しい変更を伴わない」変更に当たるかの判断が難しい訳で、並みの裁判長等では判断が困難な状況が考えられます。あるマンションにて、防衛省予算による航空機の騒音を防止・軽減するための住宅防音工事に関連して、合意形成のトラブルが発生しています。これまで行政後援のマンション管理士無料相談会にて、何度かアドバイスして来ておりますが、解決には至っておりません。以前の理事会では壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口(150Φ)を開けても顕著な構造耐力性能上の低下は生じないとして、総会普通決議(1/2の賛成)により工事実施の承認を与えて、一部住戸(半分以下の住戸)では工事が完了しています。これに対して一部区分所有者が壁式コンクリート躯体に換気用スリーブ開口を開けることは、構造耐力性能上の著しい低下が生じるので、換気用スリーブ開口を構造的に補強するとともに今後はサッシ改造による改良工事のみを許可しようとしています。特別決議ではなく普通決議により承認した前理事長の責任を問おうとしています。白紙撤回を求めています。法律が言葉足らずなのか人間の読解力に問題があるのか、憲法もそうですが法律は解釈次第のようです。この判例と今回の事例では、1.基地局の設置における電磁波の有害性の程度が、明確に科学的に証明されていないことに比べて、スリーブ開口が躯体鉄筋を切断するという現象は明確である。2.前回理事会と現理事会の利害は相反しない。原告被告の関係ではない。いうところが異なっています。さあどのようにサポートしましょうか。顧問をしているマンションの自走式駐車場のエキスパンション部分で、車輌通過時に少々騒音が発生するので、6mm厚の防振ゴムを挟む補修工事を実施しています。保証期間内なので無償でお願いしました。咲いた自走式駐車場の桜。顧問をしているマンションの機械式駐車場を撤去して昨年設置した自走式駐車場にて、初めて桜が咲きました。管理人が散った花びらの掃除が大変だと言っていましたが、まだ大した事はなさそうです。6日午前0時から代替駐車場から車が帰ってきています。先日の全景から植栽が加わっています。ソメイヨシノ2本については、管理人が掃除が大変だと反対しましたが、修繕委員長が押し切りました。2013年3月に合意形成を図るための基本計画図ですが、ほとんどこのまま建てることができました。巨大な3Dプリンターに出会った気分です。使った浸透性防水剤です。スロープでの施工状況です。スペースの抽選会です。集会室にこれだけ(140人くらい)集まったのは始めて見ました。総会の時もこのくらい出席して欲しいです。自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。自走式駐車場の床コンクリートが打ち終わりました。機械式駐車場と平置き駐車場があった以前の写真です。14階からの全景です。スロープの上り口です。浸透管の周りには砂利石を巻きます。自走式駐車場の鉄骨建て方が完了しました。自走式駐車場の鉄骨建て方が完了しました。後1ヶ月程度で完成します。これから自走式対応の規約に改正するための特別決議をする臨時総会が始まります。3/4以上の賛成が必要となります。自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。自走式駐車場の鉄骨が立ち上がり始めました。頭の中での構想が実現していく事を目の当たりにする事は、大型3Dプリンターを見ているようで興奮してしまいます。雨水浸透枡も埋められています。フープ筋のピッチと被り厚をチェックしているつもりです。自走式駐車場のザ:ヌノキソを工事中マンション管理士として顧問をしているマンションにて、機械式駐車場を撤去して自走式駐車場を施工中です。ザ:ヌノキソを工事中です。杭工事が終わり基礎の根切り工事中です。このあと基礎コンクリートの型枠を建て込んでコンクリートを打設します(9月第1週)。地鎮祭にて刈り初めをしています。