押さえておくべきポイントを知りたいということはないだろうか?不動産投資だけでなく、「投資」の世界で成功するには「戦略」が重要だ。アパートやマンションを土地値で購入していく方法だ。建物自体は古く価値がない為、売価と土地値が同じ、もしくは土地値が売価を上回っているような物件に投資する。メリット土地の価値が経年変化しないため、返済が進むほど純資産が増えていく。土地値ベースでの売却と想定できるため、売却時に失敗する確率が少ない。デメリット築古の為、長く融資年数を設定できない、もしくは融資自体できないことがある。築古の為、目に見えないシロアリや床の腐敗など建物のトラブルが多い。築古建物は家賃が安く、入居者も低収入でトラブルを抱えているケースがよくある。まとめ融資年数が伸びにくい為、最初はキャッシュフローを出すのが難しい。(プロパーローン)が組みやすい信金・信組が候補として有力である。金利2%元利均等返済の場合を考える。新築1棟投資法アパートやマンションを新しく建設する、「新築」という付加価値がついた物件に投資する手法だ。メリット入居者を獲得しやすい。家賃をアップすることも可能で、収益性を高める工夫ができる。新築物件は融資付けがしやすく、長期融資が可能でキャッシュフローが出やすい。手抜き工事になったりとトラブルに見舞われることがある。アパートやマンションが稼働するまでの金利負担が生じるまとめ新築物件への投資は融資付けしやすく、キャッシュフローが出やすいが、資金的に余裕がある人に向いており、開発のスキルが必要であるためややプロ向けの投資である。新築木造物件に融資期間30年を付けて、数億のアパートを建てる方もいるが、中古として売却する場合は法定耐用年数である22年からの融資となるので、次の買手が見つからないリスクが高い。全室が空室の古い物件を購入し、リフォームして再生させる投資法だ。メリット破格の値段で購入できる為、利回りが高い物件の価格交渉がしやすいデメリット融資がつかないリフォーム費用が膨大にかかる為、リフォーム費用も別途融資を組む必要がある修繕に時間がかかる為、賃料が発生するまで時間がかかるまとめ大きな利益を得られる可能性があるが、リフォームに費用がかかり、賃料が発生するまでに時間がかかる為、潤沢な資金がない人は難しい。一度満室稼働をすると爆発的なキャッシュフローを生む金の卵に変わる。RCのような部屋数が多い物件を、利回り50%ほどで購入して満室稼働させることができると、一気にB/Sが改善され、売却による出口によるキャピタルゲインも狙えるようになる。銀行からの借入を活用しながら、キャッシュフローの最大化に重点を置く投資法だ。サラリーマンが短期間で規模を拡大し、家賃収入だけでリタイヤ、もしくはセミリタイヤできる可能性がある投資手法である。メリット毎月の収入から借入を確実に返すことができる短期間で家賃収入だけで生活できる可能性がある自己資金が増える為、投資拡大しやすいデメリット多額の借入をコントロールしなければならないまとめ基本的には億を超えるRC物件への投資となるので、借入額が大きくなる。そのため、金利や融資年数によって返済額をどう抑えるかなど、借入をコントロールするスキルが必要だ。一方で、短期間で安定したキャッシュフローを出すことができる可能性があるため、初心者が始めやすい投資法である。ライバルも多い投資手法となる。スピード勝負となることが多いため、自分の判断基準を明確にしておき、どのエリアでどの銀行を使って購入するのかイメージを持つようにしてほしい。地方にある利回りの高い物件を購入し、賃貸経営で利益を上げる投資法だ。地方である為、人口減少で空室リスクがある銀行によってはエリア対象外の物件を所持していると、融資をしてくれなくなるまとめ利益率が高いことは魅力だが、マネジメント面や今後の銀行の評価を考えるとリスクは大きい。地方で価値のある物件を見つけるには、ノウハウや土地勘が無ければ難しい為、初心者には難易度が高い投資手法だ。地方の方が都心部よりも利回りは高い。上手くマネジメントができれば、短期間で爆発的なキャッシュフローを得ることも可能だ。地方の方が土地の面積が広い物件が多いので、積算評価が高くて融資付けがしやすいというメリットもある。初心者が重視すべきは?不動産投資の初心者にとって、物件を選ぶ際に重要視すべき点は積算力と収益力のどちらなのだろうか?答えは収益力だ。収益力を重視すべきなのだろうか?まずは、積算力と収益力についての理解が必要なので解説する。積算力とはその物件にいくらの価値があるかという観点で評価されるもので、建物評価と土地評価を足し合わせたものである。築11年、木造、延べ床面積80m2、土地面積100m2、路線価20万円の物件の積算評価を算出してみよう。建物評価額を算出する算出法は「構造ごとの1m2当たりの価格×延べ床面積×築年数による減額割合」である。構造ごとの1m2当たりの価格は表のとおりだ。「15(万)×80(m2)×0.5」=600結果、建物評価額は600万円となる。土地の評価額を算出する算出法は「路線価×面積」で計算し、土地の形状などによって銀行ごとに設定された掛け目で8掛け、7掛けなどにする。路線価とは道路に面する標準的な宅地1m2あたりの価格であり、国税庁の路線価サイトで住所を調べると価格が分かる。「2000×0.8」=1600結果、土地の評価額は1600万円となる。1建物評価額の600万円と2土地評価額の1600万円を合算して、物件の積算評価額は2200万円となる。この積算評価額が高いほど、積算力が高いと言えるのだ。収益力とは対象となる物件が今後得られると思われる収益をもとに評価され、家賃収入(満室)からローン返済額(50%目安)、空室損(5~10%)、諸経費(20%)を差し引いた残りの金額のことである。1年の家賃収入が1000万円、ローン返済が500万円、空室損が100万円、諸経費200万円だった場合、1000万円-500万円-100万円-200万円=200万円となる。この残りの金額(キャッシュフロー)が高いほど、収益力が高いということになる。ここまで積算力と収益力について解説してきたが、特に収益力を重視するべき理由は3つある。収益力が高い方が空室やリフォーム、家賃下落などのリスクに対して対応できる。銀行は融資する上で、土地や建物の資産よりも、現金を持っていることが重要である。現金を持っている方が銀行側の資金回収が早くできるからだ。収益力が高いと自己資金の回収スピードが早くなり、次の物件に再投資できるスピードが上がる以上の理由から、収益力を重視した方が不動産投資初心者にとって、リスク耐性が高まると共に、投資拡大しやすくなるというメリットがある。キャッシュフロー(収益力)を重視する時の注意点とは?不動産投資の初心者には収益力の高い物件を購入することを進めてきたが、実は収益力を重視して物件を選ぶ際に注意しなければならない点もある。それは、融資を引く銀行だ。その銀行の特徴を理解していないと、後にキャッシュフローが出ずに首が回らなくなる可能性があるのだ。注意が必要な銀行として、スルガ銀行やノンバンク(貸出しか行わない金融機関)がある。多くの銀行が融資しない物件にも積極的に融資を行う金利が高い詳しく説明しよう。多くの銀行が融資しない物件も積極的に融資を行う収益力を重視して物件を選ぶ場合、中古の物件を購入することになるだろう。中古の物件は耐用年数が少ない、もしくは耐用年数超えのことがあり、ほとんどの銀行は残りの耐用年数の期間しか融資をしないか、融資自体しないことが多い。)が良ければ、耐用年数を超えて融資を出すのだ。築25年の重量鉄骨物件の場合、耐用年数が34年であるから、通常は残りの耐用年数分である9年で融資の計算をする。融資期間が9年だと返済額が高くなるため、多額の自己資金を入れない限り融資不可という結論になる。スルガ銀行は属性が良ければ、耐用年数を無視して25年や35年の融資を組んでくれる。融資期間が長ければ月々の返済金額も少なくなるため、キャッシュフローが増える。このように、もともと潤沢な資金がなくても、属性が良ければ長期の融資が可能となるため、投資初心者が初めて融資付けする際にとても使いやすい銀行なのだ。金利が高いスルガ銀行の金利は4.5%、ノンバンクは4%台である。最近の低金利下の状況において、異常に高いのだ。金利が高いと、元本の返済が進まないのでB/Sはどんどん悪化していく。売却による出口を描こうとしても、スルガからスルガの買い替えができないケースが多い。高い売価で購入してしまっていて、新しい買手が見つからない事もあるのだ。なると、毎月のキャッシュフローは出ているのに、キャピタル損を含んだ爆弾を抱えてしまうことになる。耐用年数を超えて融資を引く場合、途中で減価償却を終えることになるため、その後のキャッシュフローは一気に悪化する。このように、返済をスタートした時は良くても、返済が進んでいくに連れ、純資産は増えずにキャッシュフローも出ないという、いわば半殺しの状態になり、返済に苦労することになる。スルガ銀行やノンバンクを使うデメリットがある。それは他の銀行の評価だ。スルガ銀行やノンバンクは他行より評価基準が緩い為、他行に借り換えをしようと思っても他行の厳しい評価基準をクリアできず、借り換えできないことがある。耐用年数を超えた物件を購入すると、次に物件を買いたくても融資が引けないのだ。個人信用情報(CICなど)にスルガ銀行やノンバンクから融資を受けたことが記載されるため、多額の借入があることが見えてしまい、他の銀行で融資を受けたいときにネガティブに働くことがある。これらのことから、失敗しない為には、耐用年数を超える融資であったとしても、目先のキャッシュフローにとらわれず、低金利で元本の返済がしっかりと進む条件の銀行を使うことが重要である。不動産投資の初心者は年間700万円の貯金を目指す不動産投資の初心者で、月収100万円のキャッシュフローを出すのであれば、年間700万円の貯金を目指そう。年間700万円の貯金が必要であるのか、解説していく。(例)利回り10%の1億円の中古マンションをフルローンで購入する場合まず、1億円の物件を購入する際、購入資金の他に諸経費が必要となる。)この諸経費は通常、物件価格の7%を見込む為、1億円の物件の7%は700万円。不動産投資の初心者のように金融資産が少ない人には、この諸経費まで銀行は融資してくれない為、700万円の現金が必要になるのだ。月収100万円を目指すには・・・1億円の物件で利回り10%ということは、満室時の年間賃料が1000万円。1000万円-500万円(ローン返済)-200万円(諸経費)-100万円(空室損)=200万円(税引前)上記の計算から、年間200万円(税引前)のキャッシュフローがでる。同じような1億円の物件を6棟購入すると、年間1200万円のキャッシュフローがでる為、月収100万円のキャッシュフローがでるということになる。これらのことから、年間700万円貯金できれば毎年1棟購入ができる。資産組み換えでもっている物件を売却し、キャピタルゲイン(売却した際にでた利益)を狙うこともできるのだ。まとめ不動産の投資手法は一つではない。サラリーマンで、将来家賃収入だけで生活していきたいのであれば、収益力を重視した投資法を推奨する。CF不動産投資法はスピード感を持って事業規模を拡大できるため、年収がある程度高く貯金が数百万円ある方にはおすすめの手法である。投資戦略は、まず700万円の現金を用意し、物件をフルローンで購入する。このとき、低金利で元本返済がしっかり進む銀行を選ぶ。とって、投資手法のメリット、デメリットや融資を引く銀行の特徴を理解した上で、自分に合った投資手法見つけ、目標までの投資戦略を立てることが大切だ。「良い物件が見つからない...」と悩んでいませんか?この無料の不動産投資講座では、当時27歳の年収400万円の私自身が実際に不動産投資に取り組み・なぜ少ない自己資金から不動産投資が始められたのか?・どうやって自己資金を増やして行けばいいのか?・良い物件はどのようにして見つけるのか?・オーバーやフルローンのために、銀行融資で注意したこととは?など、私の体験談にもとづく、物件購入のポイントや融資付けのノウハウなどを動画講座として配信しています。「良い物件はどのように見つければいいですか?」などの多くの質問に答えてきた内容をまとめています。動画講座の登録はとても簡単。以下のボタンをクリックして、メールマガジンの登録を進めてください。すると、すぐに1つ目の動画があなたのメールアドレスに届けられます。この動画講座であなたの不安をなくしてください。としゆき)不動産投資と出会って3年で脱サラ。31室を頑張って管理しています。ビジネスオーナーを目指してサービスのリリースに奮闘中。お酒が弱いのに日本酒にハマりました。