この3つが結構細かく分けられていますので、内訳も合わせて紹介します。追客etc...売買仲介で最も大事なのは集客です。集客ができないと「接客」「契約」が発生しないため、業務の大半をこの集客につぎ込みます。(他業種の営業でも同じですが)集客業務はまず、集客するための物件探しから始めます。※自社預かり物件メインの「物元業者(元付け業者)」であれば、まず売りたい人を探すところからはじめます。そのため「売り求む」のチラシをポスティングするところから始めます。ポスティングは結構大変ですが、最近は不動産一括査定サイトから集客をする業者が増えてきました。反対に「客付け業者」であれば、物件は他社の物件を利用します。いう一連の流れを行います。自社のエリアの物件を毎日確認するので、平日朝の1時間~2時間はこの業務に充てることになりますが、パートの事務さんを採用し、営業マンがやらない不動産会社さんも増えてきています。ここまでは仲介する物件を探す作業です。ここからがお客様を集客する業務に移ります。いくつか集客方法がありますので、わけて紹介します。仲介する物件が集まったらようやく広告を行っていきます。広告の代表が「suumo」や「Home's」等のポータルサイトへの物件掲載作業です。専用の管理画面に掲載する物件の情報を入力していきます。こちらもパートさんがやることが多いです。ポスティングポータルサイトへの掲載が終わったら、ポスティングです。ポスティングは非効率と考えている経営者も多いようで、買い反響(買う人を探す)をとるための物件チラシ配布はどこでもやっているわけではありません。折込チラシ次に、折り込みチラシを配布します。都心のど真ん中ではあまり積極的に行わなくなりましたが、地方ではまだまだ有効な手段です。代理店のやり取りまでを行います。オープンルームそしてオープンルームです。のぼりと看板を掲げ、現地に張り付き来場者を待ちます。来場者が来たら個人情報を取得し、後日追客をします。ここまでのまとめ広告の掲載ポスティング折込チラシオープンルームこのような手法でお客様からの問い合わせを取得していきますが、必ずお客様と会えるとは限りません。いう場合には過去問い合わせがあったお客様を追客する必要があります。接客が入ってない営業は土日はずっと追客電話を行っていたりします(通称アポ取り)。査定リフォーム等の打合せ付随する資料作成ローン付けetc...集客に成功したら、次に接客業務です。接客業務も大別すると「売り」と「買い」に分かれます。売りの接客まず「売り」の接客。これは査定が代表的な業務です。ポスティングや一括査定で集客に成功し、アポイントを取得出来たらまず査定書を作ります。販売戦略の提案を行います。お客様にご納得いただければ晴れて媒介契約です。これは後述する3の契約とは違い、簡単に言うと物件の販売依頼を受託するということです。媒介契約を取得すると次は買いの集客を行うため、1の集客に戻ります。買いの接客は物件の案内が基本業務です。半日~丸一日を一組のお客様へ費やします。案内をしてお客様が具体的に検討していただければ、契約に向けた細かな業務に移ります。買いのお客様への業務はいくつかにわかれます。契約リフォーム業者の手配も発生する場合があります。お客様の属性や年収を加味して利用できそうな住宅ローンを選び、そこの金利を基に返済金額や借入年数を調整していきます。次に、住宅ローンの仮審査です。住宅ローンは契約前に仮審査を行うのが一般的なので専用の仮審査の申込書に記載しそれを基に銀行の担当者と打合せを行います。銀行によって異なりますが、仮審査の結果が出るまで通常2日~3日かかります。ここまで問題なければ、買付の取得です(資金計画の際に取得することがほとんどです)。買主から売主へ、いつ・いくらで・どんな条件でその物件を購入したいかを記載した書面です。客付け業者であればこの買付を物元業者に渡すだけですが、両手取引の場合売主への交渉も併せて自身で行います。売り主が納得すれば晴れて契約です。リフォームについてその他付随するところとして、リフォームがあればリフォーム業者の手配が必要です。住宅ローンにリフォーム資金も組み込めるので、資金計画の前に行うことが大半です。リフォームも水回りの交換等の簡単なものから、スケルトンからリノベーションする等の大掛かりなものまでお客様によって千差万別です。簡単なものは見積もりから算出まで1日~3日程度で済みますが、大掛かりなものだと複数回現地確認や打合せが必要になり、1週間から長いものだと一か月以上かかることもあります。期間が延びてしまうと契約に至らなくなる可能性も高まるため、一か月かけて完璧なリフォームプランに仕上がったけど、他の物件に目移りして案件が壊れる...なんてことも。その中を「売り」と「買いに」分けることができます。契約まず、契約書と重要事項説明書(以下重説)を作成します。(売買仲介はこの契約書・重説が一人で作れて一人前と言われます)この作成は基本「売り」の物元業者が行います(ルールでは無く慣例)。そのため「買い」である客付け業者はチェックするだけです。例外的に大手の会社がは自社のフォーマットで契約しなければいけない縛りがあったりするので、大手が客付けしてくる場合は大手が作成することがあります。(両手の場合はもちろん自社で作ります)作成の前には必ず、その物件の調査が発生します。これも基本的には物元業者が行いますが、月末で時間が差し迫っていると客付け業者に協力してもらったりします。半日・チェックで1日~3日程度のスケジュール感です。契約書が完成すると、次に売主・買主が顔を合わせて契約をします。書面の読み合わせをしますが、物元業者・客付け業者のどちらかがメインで話をします。どちらが行うかが案件によりバラバラですが、ベテランの方が行うことが多いです。読み合わせから調印・最後の質問までの所要時間は大体2時間~3時間程度です。契約が無事終了すると、次は決済に向けての準備です。案件に寄りますが、通常の実需の場合契約から1か月~2か月後に決済を調整します。抵当権抹消の手配を行います。いっても基本は売主自身と司法書士が動くので、ほとんどやることはありません。当日の清算金や引き渡しを証明する書面は基本的には物元業者が用意します。・客付け業者ローンの本審査を行います。無事、本審査を通過したら、買主と銀行間で行う金銭消費貸借契約の手配を行います。司法書士とのやり取りも発生します。いってもこちらも銀行と買主が直接行うことが多く、そこまでやることはありません。あとは、双方会社によって定められた決済書面の作成&各顧客への連絡を行います。当日は基本的に司法書士や銀行が手動で行うため、仲介業者はフォロー的な役割になります。間違いがあると決済ができなくなりお客様に迷惑をかけてしまうので、準備から当日は結構気を使います。不動産の売買仲介は契約が重なると忙しい以上が基本的な不動産売買仲介の業務です。書くとかなり多そうなイメージですが、1の集客業務はある程度自身で調整できます(要はサボれます)。その為、契約が発生しない限りはそこまで忙しくなりません。忙しくなってくるのは、契約が毎月重なってきてからです。契約後は必ず決済業務が発生するので、業務が倍になるイメージです。今月契約3件→翌月契約3件・決済3件→翌々月契約3件・決済3件と常に並行して契約決済が行われてきます。き渡し等)なのでそこまで時間的に負担が大きいわけではありません。(ミスができないので心理的な負担はありますが)その為月2件~3件の契約ペースだと、そこまで時間拘束があるわけではありません。これは理屈上の話です。一般のお客様を相手にするため、基本的に時間融通がききづらくなりがちで、営業マン側でコントロールがしづらいのです。お客様の仕事が遅くまでかかると、アポイントが22時以降になったりします。土日休みのお客様が多いので、土日に接客がたまりがちです。接客後は物件資料送付やお礼状、宿題をもらった際はその調査が発生することが多いので、それが一気に数件貯まるとさすがにその日は残業が発生します。これに契約決済が絡んでくるため、一時的に多忙になってしまうのです。どん欲な営業マン、これと並行して1の集客業務に力を入れるので、やる気がある方程多忙になっていきます。(私の知り合いでは、25時帰りが基本という方もいました)まとめ結論まとめると「売買仲介は基本暇だが、時期によって超多忙になることがある」ちなみに残業が多い不動産会社は、上司の顔色を窺って帰れないパターンが多いです。深夜のポスティングを実施しているか。(最近この2つは減った気がしますが、まだまだ残ってはいると思います)もちろん働く不動産会社によって大きく違うので、あとは個別に会社を見ながらご判断いただければと思います。不動産売買仲介にご転職をお考えの方のご参考になれば幸いです。多忙な不動産営業マンのために、各シチュエーション別に業務を効率化できるツールをご紹介します。フルコミッションの売買仲介営業で、合計4年半不動産仲介の現場に従事。大好きな不動産業界に少しでも貢献できるよう、頑張ります。不動産Careerは不動産業界No,1の求人サイトです。常時8,000件以上の求人を公開し、業界特化だからこそ、ほかには掲載されていないお宝求人がたくさん掲載されています。1分の登録で新着求人やスカウト情報なども受け取れます。不動産会社がお客様を集客する方法のひとつとして「ブログ」が挙げられます。一括査定はいまや物元を目指す不動産会社の必須サービスといえます。昨今登録する不動産会社の数が増え、レッドオーシャンになってきました。...物件調査を学ぶ境界石の見方!気を付けるべき3つのポイント不動産の取引では、土地の境界線を正確に把握することが、トラブルのない取引の重要なポイントのひとつでしょう。そこで今回は、境界石・鋲について...営業スキルを学ぶ売れる不動産営業になるために筆者が実施した4つのポイント営業マンの方にとって、「どうやったら売れるようになるか」は至上命題とも言えるもので、喉から手が出る程欲しい情報ですよね。筆者もそうした情報...物件調査を学ぶ二世帯住宅が建てられる敷地とはどんなものなのか二世帯住宅が建てられる敷地を探してほしいと依頼されたときには、どんな点に注意して検索をすればいいのでしょうか。