2019年02月ド田舎大家Tの奮闘記32歳から不動産投資を始め2年でセミリタイヤ。その翌年に本も出版しました。見学こんばんは、ホルモン出張予定のド田舎大家Tです。ブログランキングへ今日は、大家仲間から古民家を格安で購入したと連絡があり、見学会に行ってきました。場所は隣の県の県庁所在地で、観光地のすぐ側でした。卒業旅行シーズンなのか、人通りもたくさんあり地元と比べるとにぎわっていました。(着物を着た若い女性の観光客がいるだけでも羨ましい)立地がある意味良いので、古民家の良さを活かした修繕をして簡易宿泊所にするそうです。住んでいた方は亡くなって半年なのでまだ残置物がありましたが、茶道をやっていた方だったので外国人好みの和風のものがたくさんあり、再利用できそうな感じでした。修繕業者から800~1000万円かかると吹っかけられているとのことで、どうやったら費用を抑えられるのかをあーでもない、こーでもないと話をしていたわけです。オーナーは地元出身で現在は東京住みなので、業者からは足元を見られています。業者を替えるかどうするかはまだわかりませんが、どちらにせよ東京から現地までの往復が大変だろうなと思うのです。ドミナント戦略で戦っている私は楽せずにもっと積極的にした方がいいかな?と思ったくらいです。そもそも、不動産投資は言葉では一括りにされていますが、地域が変われば手法だって変わります。田舎なのか都会なのかでも運営の仕方、需要など違うので一律に考えてはいけないはずです。私の地元は観光資源がないので、宿泊業は向かず、日照時間も悪いので太陽光も向かず、賃貸かコインランドリーぐらいしか向かない地域なので、すごく新鮮な感じでした。ドミナント戦略は効率が良い反面、井の中の蛙になりかねない危うさもあるなと実感しました。top私のお気に入りのクロスは万能です!こんばんは、今日も空室のメンテで忙しかったのド田舎大家Tです。ブログランキングへ繁忙期に入って大量に空室が発生すると、修繕時の内装デザインを考えるのが大変になります。閑散期であれば時間的・精神的に余裕があるので、それなりに凝ったデザインにすることも可能ですが、繁忙期は時間との勝負なのでチャチャっと発注しなければ機会損失になりかねません。なると、ズボラになるのは致し方ないのですが、そんなときはパターン化したデザインで済ませています。過去に気に入ったデザインをそっくりそのまま再現すれば時短することが出来ます。(効率の良い発注法についてはまた今度説明します)その際に、気に入った鉄板のクロスを多用するのですが、今回は一番気に入っているクロスを紹介します。FE1257(画像の転載は著作権法違反になりかねないので、↑のリンクから画像を確認してください)私は木目調とレンガ調のクロスが好きで良く使いますが、特に木目調は万能でしかもFE1257は使い勝手が良いのです。・木目なので建具や枠との相性も良い<縦貼り横貼りの両使いができる>私の良くやる部分貼りや普通に壁一面のアクセントにも使えます。縦貼り横貼りの両使いできるクロスはそうそう無いんじゃないでしょうか?レンガを縦貼りなんてしないですしね。レールフック(ピクチャーレール)が付いている場合でも違和感がありません。縦目に貼ると天井が高く感じられますし、横目に貼ると部屋が広く感じる効果があります。これは学会でも発表されているので、それなりに信憑性のある錯覚だと思います。<茶系の中間色>このFE1257は和室を洋室化する際にもアクセントとして利用しています。SP2161)が貼られていることが多いのですが、そのクロスを4面剥がしたりせずに1面だけFE1257にすることで元々のクロスを活かすことが出来ます。長押(なげし)があっても全然大丈夫です。色の系統を合わせることで違和感を感じさせないようにできます。<木目なので建具や枠との相性も良い>戸枠やドア枠は茶色や木目調の場合が多いので、このクロスとの相性も良いです。襖に貼ることで洋風の引き戸にすることもできます。積水ハウスの襖の枠が白いので、濃い木目のクロスを貼ると枠が悪目立ちしますが、FE1257であれば違和感はないのです。過去にこの襖に濃い木目のクロスを貼って失敗したことがありましたが、FE1257を利用することで改善できました。アクセントクロスは濃い色というイメージがありますが、何でもかんでも濃い色にすると逆効果の場合があります。私はなるべく部屋全体と調和させないとチグハグになると思っているので、なるべく色の系統は合わせることで一体感を出す工夫をしています。top10棟目の無料インターネット導入計画!その3こんばんは、繁忙期本番前なのに息切れでバテバテ中のド田舎大家Tです。ブログランキングへ前の記事から2週間経ってしまいましたが、続きです。私が自前で無料インターネットを導入する際に必ず入れているものがあります。それは、「リブーター(リセッター)」と呼ばれるものです。ネットワーク機器は稀にフリーズして正常動作しなくなることがあります。その際の対処方法は簡単で、人間が機器のコンセントを抜き差しして再起動かけることになります。(これを死活監視と言います)その動作を人の手を使わずに自動的に行ってくれるのがリブーター(リセッター)です。そのため、必須機器という訳ではなくお守り(保険)みたいなものですが、クレームが来る前に自動的に対処できる方が便利ですし、遠方になればなるほど移動に時間がかかり面倒なので、私は必ず入れるようにしています。言っても、結構高い機器で新品で買えば5万円ぐらいします。お守り(保険)に5万円もかけるとコスパが悪いですよね?最悪、人の手で抜き差しして対処できますし。自分で導入すれば中古品を使えるわけです。中古なら1万円ぐらいで手に入ります。1万円で安心できると思えば安い買い物ではないでしょうか?この機器の仕組みは、対象となるネットワーク機器のコンセントをリブーター(リセッター)に接続します。対象機器にpingコマンド(相手と通信できるか確認するコマンド)を飛ばして、レスポンスが返ってこなかった場合、機器がフリーズしたと判断して自動的にコンセントをOFF→ONしてくれます。リブーター(リセッター)は2年前に建てた新築1棟目、昨年建てた新築2棟目、今年の新築3棟目にも導入していますが、ネットワーク関係でのクレームは今の所来ていないので、この機器のおかげかもしれません。top【昨日の続き】不正行為をやりたがるのは厨二病感染者だけですよこんばんは、久しぶりに初期不良というハズレくじを引いてしまったド田舎大家Tです。ブログランキングへ昨日書いた記事についてですが、今日一日仕事しながら自問自答していました。書いた内容が正しかったのかどうなのか?ですが、正しく理解されていない方がいるところを考えると、言葉足らずで書き足りてないなと思い追記します。私はよく「正義感」があると言われるのですが、違っててあくまでも前提は利己的・合理的な思考をしています。「信用」を得るためにはどうすれば良いのか?をよく考えます。答えは簡単です、「真面目にやって実績を作る」、ただそれだけです。不動産投資の業界では金融機関から信用されなければ融資してもらえないわけです。信用してもらえないなら、信用してもらえるだけの実績を作るのが筋です。実績を作れないからと言ってエビデンスを改ざんするのは詐欺です。何も、エビデンスの改ざんだけではありません、嘘を言ったり、ハッタリを言ったりする行為も含みます。そんな不正をする人間を信用出来ますか?少なくとも私は信用できません。実績作りを変な方向で頑張る人もいますよね。通称キラキラ大家と呼ばれている厨二病に感染した人達です。何で短期間で何冊も本を出版しないといけないのか?セミナーをやらないといけないのか?短期間でノウハウが貯まるものではないので、そんな人達の本・セミナーって中身が全然ないですよね!だって、ライターに書かせたり、虚像でしかないから。(厨二病に感染した人の中でライターに書かせていることを自慢げに言っている人もいますw)ライターに書かせているということは、嘘ついている(詐欺)のと同じですよ。そんな本を買って読んでしまうとがっかりするので、金と時間返せって思ってしまう訳です。思ってしまうと詐欺だ!って思われても仕方ありません。薄っぺらな内容の本やセミナーなんて実績でも何でもなく、メッキなのでいずれ簡単に剥がれてしまいます。何で人は不正とか詐欺を行うのか?理由は簡単です、嘘をつくコストから得られるリターンが大きいからです。厨二病に感染すると盲目的に「悪事=かっこいい」となっちゃうわけです。普通に社会に出て仕事していれば「信用」が大事ってことがわかるはずですが、盲目的なので嘘の代償として「信用」を失うことも分かっていないのです。私はダメリーマン時代、ミスが多くて信用されていない時がありました。すれば「信用」を得られる・失うかを理屈で理解しているので、要領が悪くても真面目にやるしかないという結論に至っている、ただそれだけなんです。それからもう一つ、私は「不義理」ができない環境にいます。今、私がいるステージは決して私一人で到達した訳ではありません。色々な人や先輩方の応援があったからここまで来れたのです。今度は私が後輩のお手本にならなければならないのです。関わらす、もし仮に不正なことをして人の期待を裏切る行為をしたらどうでしょうか?私一人の「信用」を失うだけならまだしも、人に迷惑をかけたり、今のように金融機関の引き締めになれば、後輩の足を引っ張る行為になります。自分が先輩の立場として後輩を正しく指導しなければならないのに、後輩の足を引っ張るなんて恥ずかしいと思いませんか?なので、私は自分を応援してくれた先輩のために、そして後輩の手本となるべく絶対に不正行為はできないと思っています。top金融機関を欺いて気分いいですか?こんばんは、今日何してたっけ?と時間の無駄遣いを嘆いているド田舎大家Tです。不正な手法で投資しているプレイヤーが問題視されていますよね。具体的にはこんな感じです。住宅と偽って住宅ローンを利用で、これだけの問題が発覚すれば金融機関も対策するのは当たり前です。1年ぐらい前から金融機関は多法人スキーム対策として法人の代表者の名寄せをしているという話を聞いたことがあります。楽待からこんな記事が出ていました。りそな銀行が「1法人1物件スキーム」に鉄槌か「利用者に一括返済迫る」という情報の真相https://www.rakumachi.jp/news/column/239019この記事に書かれていることが仮とか推測とか作り話ではない前提ですが、金融機関の対応は当たり前と言わざるを得ません。金融機関からすれば騙されたのですから、そりゃ怒るでしょう!どれも金融機関を欺いているわけですが、こんな手法ははっきり言って詐欺なんですよ。裏ワザでも何でもなく犯罪です。本来であればやっちゃいけない行為です。こんな不正をするから物件価格が異常に高騰するんです!今の投資家は金融機関を欺いてまで投資したいものなの?貸し剥がしに遭うことが分かっててやっているのでしょうか?不動産投資って人生を狂わせることが出来る額を借りて投資しているわけで、貸し剥がしに遭えば人生アウトですよ。別に多法人スキームが悪いと言っているわけではありません。節税手段として使う分には何も悪いことではありません。多法人だからと言って法人の負債を意図的に隠してはいけないのです。投資するための資金がなければ、本業で貯めるか投資からの上がりを再投資するのが筋のはずです。資金がなければ金融機関を騙していいという道理はありません!実は私、個人名を出すことは出来ませんが誰がどんな不正をしているのかという情報を持っています。知ってて何もしないの?と思われるかもしれませんが、何もできません。それを例えばどこかに告発して大事にしてしまうと、自分が例え完全に無縁だとしても何かしらのとばっちりに遭うのは明白だからです。地元の金融機関はさらに融資を締めるでしょう。なると、私にとっても不利益でしかないのです。こればっかりは、どんな犯罪者だとしても不正がバレないように祈るか、見て見ぬふりするしかできないのです。不正をする人間によって真っ当な人間が不利益を被るのが現状です。これが今私が悔しいと思っている事です。top【愚痴】やり場のない怒りはどこへ向ければいい?こんばんは、やけ食いして胸焼け中のド田舎大家Tです。ブログランキングへ去年の暮れに退去した2棟物件の残地物部屋。この部屋は内装は綺麗だったので、残置物を撤去し古い設備の交換と軽微な内装修繕で済みました。その後客付けができたので、めでたしめでたしと思っていました。ところが、入居3日前に管理会社が入居前点検したところ、和室の押入れに物が残っているが私のものか?と確認の電話があり、ステージング用に残置物を確保したものが残したままだったかも?と思い、急いで撤去しに現地へ行きました。ところが、残置物を確認したところ、私が確保していたものではなかったので残置物が残っていると判断して撤去処分しました。入居当日に入居者から管理会社にクレームが入りました。後から管理会社に確認したところ、入居者から再度内見したいと連絡があり鍵をオープンにしておいたとのこと。この内見は引越しや家具の購入のためにサイズを測ったりするためなら理解できるのですが、無断で物を置く行為は不法占拠です!もちろん、管理会社は物を置くなんて話は聞いていません。私も知りませんでした。管理会社の機転と私の許可で、なくなったものは再度購入し菓子折りと一緒に持っていったのでその場は収まったとのこと。再度購入した費用は私の負担となっていますが、この件の責任は私一人で背負うものなのか?疑問なんです。ありえない管理会社を選んだ責任は私にあるので仕方ないにしても、入居者が無断で不法占拠していたことに対しての責任はないはずです。言っても、ここでまたゴネて入居者が出て行くなんてことになると、折角入居付してくれた管理会社には申し訳ないですし、仲介費用とかも考えるとこちらも損なので私がすべての責任をかぶれば事が丸く収まるぐらいの理屈はわかっています。こんなことで、グダグダ考えていること自体、器が小さいなということも分かっています。top教えて!エロい(偉い)人!ポイントの会計処理についてこんばんは、バレンタインデーでもらったチョコの中にチョコレートBONBONがあって嬉しいド田舎大家Tです。ブログランキングへ今日はこのブログを読んでくれている方にご教授願いたいことがあります。不動産投資家の中では「クレジットカードの活用」はもはや必須科目で、メガ大家さんレベルになるとポイントのみで生活できるレベルの人もいる?とかいないとか。通販なんか利用すると、例えば楽天であれば楽天ポイントが貯まりますし、出張で航空券を購入すればマイルが貯まります。このポイントやマイルを取得した際や使用した際の会計処理どうしています?例えば、法人の出張で飛行機を利用したとして、もらったマイルはどう処理すべきなのか?です。個人のもの>理想系はこっちなんでしょうけど、もし大量にマイルやポイントをもらっちゃうと給与とみなされる場合や贈与とみなされる場合があるんじゃないでしょうか?つまり課税対象になる?ってことを危惧してます。国税局が明確な見解を出していないので、うやむやにしてしまえ!ってことでほとんどの人は自分のものにしているんじゃないでしょうか。この考え方が現在合法とするなら、色々応用することができます。消耗品を経費で購入した際にもらったポイントを個人のものとします。・私的に欲しいものをポイントで買う。・法人で必要なものをポイントで購入し立替清算することで現金化ができる→法人から個人へ現金を課税なしで移転できるただ、ここまでやっちゃうと「ポイント=通貨」になるので税務署に指摘されれば課税対象になりそうな気がします。法人のもの>一番真っ当かもしれませんが、問題は会計処理をどうするのか?です。・雑所得か何かで計上する?・何か購入した際に値引きとして処理する?・期間限定ポイントの処理まで考慮するの?・楽天ポイントが○○ポイント、ANAマイルが○○マイルって決算書に書くの?超面倒臭い!って感じなのですが、そもそもポイントを会計処理した決算書なんて見たことないので、正直やりたくないですね。国税局がポイントまで資産計上やれ!となると、ポイントの管理が面倒になります。マイルは法人名義で取得できません。個人名義のみとなるので、マイル残高の内いくつが個人分なのか法人分なのかの管理は正直やりたくないです。top超簡単!?誰でもできる看板の作り方!こんばんは、のっぽさんのゾンビに憑りつかれたド田舎大家Tです。250mm)・転写シート・水の入ったスプレー(洗剤入)です。下の文章と色を分けたいので別々にカット!余白部分を取り除くとこんな感じこれに、転写シートを貼ります。こんな透明のシートで文字がバラバラにならないように1枚ものにします。転写シートがなかったらマスキングテープで代用してもいいよ!※透明なシートなので分かり辛いです今回は面積が広いので水貼りします。台紙を剥がして、糊面に水のスプレーをかけます。水の中に1滴の食器用洗剤を入れると水が抜け易くていいよ。アルミ複合版にもスプレーします。アルミ複合版っていうのは、発砲樹脂の板をアルミの板でサンドイッチした板で、軽くて丈夫で安い板です。建物名用の看板を作る際はヘアライン入りのステンレス板を使うとカッコよくなります。top繁忙期の人の動きについてこんばんは、風邪でげりぴー状態のド田舎大家Tです。ブログランキングへ最近、繁忙期が早期化しているように感じますが、皆さんのエリアはどうでしょうか?私は同一県内で分散して物件を所有しているのですが、今月に入ってから本格的に人が動き出した感が出てきました。新築3棟目は昨日・今日に入居が1人ずつ決まり、これで12部屋中半分が埋まりました。この調子で決まってくれれば3月末には満室になってほしいものです。この新築3棟目は県庁所在地にあり、そこそこ良い立地なので第三次産業がメインの立地になります。産業分類によって人の動くタイミングがズレているように感じます。10棟目と2棟物件のエリアは第二次産業がメインの立地なのですが、年末~2月に退去が集中し今月に入ってから2部屋の入居が決まっています。このエリアに限って言えば、豪雪で酷かった去年も退去が早かったです。退去の時期が早いのは嬉しいのですが、終期も早期化して繁忙期自体がスライドしたのなら3月には既に終わってしまっていることになります。悠長に3月まで大丈夫だと思ってしまうと空室が埋まらないことになってしまいます。6棟物件のエリアは県庁所在地にはあるのですが、隣の市のすぐそばなので第二次産業と第三次産業のエリアとなります。そのため、退去は確かに早かったですが、運が良ければ終期はそのままかもしれません。管理会社の話ではまだ空き部屋の反響は少ないそうなので3月に入ってからは何かしらのテコ入れは必要になるかもしれません。top堂々と副業できる世の中っていいなぁこんばんは、チェック体制を構築することでミスが大事にならないで済んでいるド田舎大家Tです。ブログランキングへYahoo!ニュースでこんな記事がありました。50%の企業が副業解禁!有意義な副業はこうやってつくり上げるhttps://news.yahoo.co.jp/byline/endotsukasa/20190215-00114989/50%の企業が副業を認めているなんて、良い時代になったものです。私がサラリーマンをやっていた時は就業規則に副業禁止条項がありました。私は就業規則に反して不動産経営をしていたのかと言うと決してそうではありません。個人所有していた時は確かに秘密にしていましたが、法人を作った際は流石にバレたらヤバいかも?と思い、それなりに理論武装していました。就業規則の管轄が人事部なので、人事部に質問してみました。有給をとって田植えしている人がいるくらいなので大丈夫。この質問を前提にさらに質問します。人事部では判断できないので、法務部に問い合わせてほしい。法務部に再度質問します。参考事例として下記のページを添付します。※当時参考にしていたページをみつけることができませんでした。内容は副業禁止の意図は疲れて本業に影響させないことが記載されているページでした似た記事:https://www.shiroyama-tower.com/books/yomiuri/20141126.html法務部の回答はOKでした。当然ですね、不動産の業務は基本的に外注できるので疲労があるわけではありませんし、勤めていた会社と競合するわけではなかったです。農家の方が肉体労働なので、農業がOKで不動産がNGとする理屈を説明する方が大変です。これによって私は社内で他言はしませんでしたが堂々と不動産をやっていました。本業に影響はなかったのかと言うと、良い意味で影響はありました。本業で得られた経験は当然不動産に役に立ちましたし、不動産で得られた経験も本業にフィードバックすることができました。自分で帳簿付けすれば会計の知識が身に付き、本業にも活かすことができます。現在、政府が進めている働き方改革(副業解禁)もこれを狙っているのではないかと思います。副業は不動産でなければならないのかと言うと、そんなことはありません。本業に影響しなければ良いだけです。私の場合は不動産を勉強して学んだことを実践し、直接的に利益を受け取る行為が凄く楽しくてストレスは感じていませんでした。本業でストレスを感じているのに副業でもストレスを感じていては、副業は長続きしないでしょう。私は株をやっていた時はストレスを感じていたので、正直言うと本業に悪い影響を出していました。長続きしなかったかなと思っています。不動産をやっている人の中には、もしかしたら好きでやっているわけではない人もいるかもしれませんが、好きだからこそ勉強が苦にならず行動できる人の方が多いと思います。»プロフィールAuthor:ド田舎大家Tド田舎大家Tと申します。32歳から不動産投資を始め2年でセミリタイヤ。その翌年に本も出版しました。ド田舎で賃貸経営するために真面目にガツガツと挑戦しています!<経歴>大学卒業→SE→建設業事務職→ビル管理→自宅警備員(今ココ)<趣味>PCヲタだったのですが、不動産を始めてからは金を稼ぐことばかり考えてます。