2009年02月マンション大規模修繕日記マンション大規模修繕業務に係わる日記です。管理組合名でアンケートの目的を明記してください。参加人数を把握する必要があります。最後に改修工事に関するご要望・ご意見等ございましたら、ご記入願います。説明会の前に回収、集計しておきます。質問の答えを予め用意しておきます。2009年02月27日11:22説明会準備�カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)「工事のしおり」について写真が「工事のしおり」です。大規模修繕の注意事項が書かれています。内容は各社ともほぼ同じです。大規模修繕工事に関する一般的な注意事項が載っています。仮設配置図や工事の大工程表を追加することもあります。基本フォーマットは既に用意されています。マンションは1軒1軒形状も管理組合の考え方も異なりますので、このままですと実情と合わない部分が出てきます。「工事のしおり」をそのマンションごとに合わせて内容の追加、削除してゆきます。場合によっては、組合員の方により理解しやすい表現に修正していただきます。管理組合がしっかりしているマンションでは委員が全員真剣にチェックを行いますのでこれが結構、大変な作業になります。この「工事のしおり」は説明会の際に持参していただきますので、事前に各戸にお配りし目を通していただいています。同時に着工前アンケートも配布します。アンケートの内容に付いては明日お話します。2009年02月26日09:44説明会準備�スケジュールの作り方カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)写真は契約から着工までのスケジュールです。写真をクリックすると拡大されます。着工日より逆算して2週間前に説明会を行います。居住者アンケートを「工事のしおり」と同時に配布するのであれば、説明会に集計内容を反映させることまで考えるともう少し、時間が必要になります。すると、説明会の2週間〜10日前には「工事のしおり」とアンケートの配布が必要になります。設計事務所と管理組合による内容チェックの修正を考えると説明会の2週間前には、チェック会議を行なわなくてはなりません。すると着工1ヶ月前に会議を行うスケジュールになります。同一敷地内に複数の住棟がある場合には、チェック会議は1回ではすみませんので、回数を増やします。棟の場合は説明会の準備だけで1月半ぐらいの時間が掛かってしまいます。質問を受けたときに対応が出来ません。2009年02月25日09:52説明会準備�カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)契約後すぐに行うこと住民説明会を滞りなく実施するためには事前の十分な準備が必要です。準備が不充分ですと、参加者が納得できる説明ができないため工事の着手が遅れる場合があります。そのために契約後行うことを順番に列記しますと1.説明会までのスケジュールを作ります。居住者向け工事説明会は着工の2週間前までに行ってください。3.説明会に先立ち居住者向けのアンケートを配布します。4.説明会ではスライドを使って説明します。これらの資料の作成とチェックのスケジュールを決めなくてはなりません。合わせてカスタマイズ(個別の変更)をしていません。基本フォーマット(書式)のままでは組合員が納得できる説明会にはなりません。事前にチェックと修正が必要になります。それぞれについて詳しくお話します。スケジュールの作り方について明日お話します。2009年02月24日09:40工事説明会の流れカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)先日の工事説明会ではまず、修繕委員長から今日の説明会に至るまでの大規模修繕プロジェクトの経緯についてご説明がありました。ステップを踏んでプロジェクトを進めてきたことを説明しました。お願いについて説明をして頂き最後に参加者からの質問を受けました。10人以上の方から、工事に対する疑問点、不安についての質問が為され回答を行って行きました。回答し無事に説明会が終了しました。所要時間は1時間10分でした。2009年02月23日13:01工事説明会カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)昨日ある管理組合の工事説明会がありました。正月明けすぐですから、1月半ほど時間が掛かっています。工事説明会では、施工会社が大規模修繕に先立ち工事の内容と居住者への協力のお願い事項を組合員に説明します。居住者にそのマンションの集会室等に集まっていただき、スライド等で説明を行い疑問点に関して質問に対して回答を行ないます。基本的には施工会社が主催し、準備を行います。準備に1ヶ月半も時間が掛かるのかといえば、各施工会社が持っているベースとなる説明内容をそのマンションにあわせてカスタマイズするからです。スライドの説明だけではなく、事前に資料を配布しますので、配布前に資料のチェックも必要です。今回は3棟350戸の住戸のほかに管理棟と駐車場棟が含まれる大型団地です。工期も3月半ばから準備を行い11月までかかる予定です。管理組合は何をチェックして、どのように準備を進めるかについてお話してゆきます。2009年02月22日08:50北海道の冬の悪天候カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)札幌は昨日の未明から低気圧の通過に伴い大荒れでした。この時期に低気圧が通過すると天候は「大雪+強風」となります。大雪だけだとそんなに怖くはないのですが、強い風が同時に吹くととんでもないことになります。午前中、札幌市の中心部で会議があり、午後は南の真駒内というところで説明会がありました。機材もあったので車での移動となりましたが、その時間帯は暴風雪の真っ只中でした。映画の吹雪のシーンで目の前が真っ白となる「ホワイト・アウト」と呼ばれる状態そのものです。いって路肩に停車すると後ろから後続の車に追突されるのでのろのろ走るしかありません。そんな中でも、よほど急いでいるのでしょうガンガン飛ばす方もいらっしゃいます。時間はかかりましたが何とか無事に説明会場に到着し、説明会も終り吹雪が一段落した帰り道も又、渋滞です。風が強いと、雪が飛ばされ、一箇所に溜まるいわゆる「吹き溜まり」が道路のあちらこちらに出来ています。その吹き溜まりは場所によって50センチ以上になります。車がぶつかると、前に進まなくなります。道路の廻り全部が真っ白なので車に乗っていると大変見えにくく、前方に右折車両がいて、道路の左によると吹き溜まりにぶつかってしまいます。坂道では、トラックやFR(後輪駆動車)が凍った路面と砂状となった雪でスリップしてしまい立ち往生しています。道路の雪が低温下で踏み固められると、砂状に固まってしまい、砂地の上を走っているような状態になります。なるとハンドルが利かなくなります。道路が固まった雪ででこぼことなりハンドルを取られ、吹き溜まりへぶつかります。北海道の冬の悪天候は大変危険です。こんなわけで私が車を選ぶ基準はなにより、4輪駆動であることが最優先となります。他の地域に比べるとスバルの車が多いと思います。吹雪の日は出歩かないのが一番です。前もって契約書に押印をしてきます。管理組合からは理事長にご出席頂きます。組合理事長の印をご用意ください。此処で注意をしたいのは印紙を事前に誰が用意するかを決めておかないと当日になってからドタバタします。以下で10万円ですから事前の用意が必要です。(21年3月末までは減税対象)朱肉、印鑑マットは施工会社で用意しますがうっかり忘れる会社もないとは言えません。施工会社と打ち合わせを忘れないでください。何もなければ、30分も掛かりません。普通は契約が終わってやれやれ・・となるのですが、大規模修繕工事は此処からが大切です。工事着工のための書類つくり組合員、居住者向けの工事説明会の準備が始まります。工事説明会の準備には1ヶ月ほど時間が掛かります。大型物件ほど、時間が掛かります。来週はこの工事説明会についてお話して行きます。チェックが終わったら、訂正箇所を修正して契約書の製本を作成します。以前は金文字黒表紙と呼ばれる形が一般的でしたが、最近は軽装な形状に変わってきています。それぞれ1通計2通の契約書を作成します。契約書それぞれに、印紙が必要になります。印紙代は、契約当事者が折半します。設計事務所は監理者として契約書に押印をします。完成保証人の記名、捺印を忘れないでください。製本の封印に各社の版を押します。2009年02月19日10:19管理組合のチェックカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)管理組合は契約の当事者ですので契約書全般を確認してください。マンション名、お名前、住所等の固有名詞はチェックの見落としが発生しやすい場所です。施工業者選定の段階で、その施工会社の概要は調べていますが、疑問点は確認してください。万が一のための保証会社に関しても、経営状態が分かる資料の提出を求めてください。完成保証人の経営状態を知るための分かりやすい資料は完成保証会社が建設会社の場合は経営審査事項が良いです。それ以外の場合は信用調査会社からの調査結果の資料等(分かりやすく点数化されたもの)が良いと思います。信用調査会社は帝国データーバンク(TDBと省略されます。)と東京商工リサーチ(TSRと省略)が大手です。評価の基準も聞いてください。会社によって違います。管理組合に決算書を読める方がいらっしゃる場合は決算書の提出をお願いするのもよいかと思います。>最新記事ちょっと一息入れる間もなく新年あけましておめでとうございます。秋工事の検査が終わりました。