」さっそくエクセルしながら、考えた。購入すれば、資産の時価も1.8億増えるが、負債も1.8億増える。私は別に負債こみの「資産●億円」がうれしいわけではない。入居者については、家賃が下がる日が来ても、満室は工夫次第だろう。いう面でのリスクは低い。マイナスのキャッシュフローにはまずならないだろう。以前の手付け放棄に比較してかなりよい。即買いの物件か?セクスイーは、ファンドの購入金額減少による不動産価格の停滞が近いと予想している。最悪5年で2割の相場下落を予測。年1400〜1500万なので、×5年で7500万弱は回収可能ともいえる。5年後は築25年のこれが1億で、相場であろう。現在の市況が2割下落しても、十分に相場物件ともいえる。計算でもやっぱりOkだ。ラッパは吹かなかった。「逆方向へ読みが外れたとしても、自分のB/Sが痛んでいるわけではない。儲けられなかっただけだ。理由はただひとつ、セクスイーのリスク許容度を超えていること。ハワイに向けて軍団の精鋭化を進めているなかで、リスクを増やしたくない。----------------------------ところで指値日記って知ってます?(25位)人気Blogランキングへ人気Blogランキングへ----------------------------実はまだほしかったりする。|2007年10月07日うれのこり物件@横浜市南区バブルといっても身の丈は同じ。売れ残り物件資料からピックあっぷ。横浜で売れ残るのは山の上、がけっぷちが多い。資料には「利回り8.5%」とかあるが、山の上では今の時代、満室は無理である。築5-10年であっても。------------------------※おや、指値挑戦日記が更新している。小山郊外8000万は、安い。人気Blogランキングへ人気Blogランキングへ-------------------------世の中がバブルだった平成のはじめ、電通への就職1万人応募を思い出す。「売り手市場ならひょっとしていけるかも。」そう思うのは無理ないが、現実は厳しい。2件回ったが、たとえ新築でも満室維持は困難と思える場所であった。「駅まで8分」となっていたが、どうもおかしい。コンビニのおじさんに、駅までの時間を問う。「くだり10分、のぼりは15-20分かなあ。所要時間の誤差は別として、山坂がけっぷち物件は、利回り表示がそぐわない。入居希望者がまずいない。「もってけ1000万!このやろう。」とか、そういう表示であってほしい。※写真は、まともな価格の物件の周辺です。山坂を考慮し、安い値段になっていた。※歴史ある街が変わってゆく。byセクスイー部長2300億の値段がついたパストラルの近くに新日鉱ビル(約20F建)というものがある。不動産の証券化がはやり始めた頃、700億ほどで証券化された。日産ビルとかの証券化よりずっと早かった。敷地はパストラルの半分だろうが、ビルの高さと新しさは段違いである。今ならいくらの値がつくだろうか。パストラルと新日鉱ビル(約20F建)の間の坂道には、某芸能人Tの実家(推定300坪)がある。門があいていたのでセクスイー部長はなかを拝見した。Tさんのおじいさんが成功され、あの一帯に1000坪超の土地を所有されていた。今では2/3がホテルオークラの敷地(駐車場?)になっている。-------------------------------さて、ここからが本題。人気Blogランキングへ(応援クリック。)-------------------------------パストラルはたぶん5000坪超?(調べればわかるが)土地値で2300億。隣のTさんの個人資産は土地だけで200億となる。一般人とそもそもスタートがちがうのは、なんとも。関係ないが、近辺に業界関係のオフィスがあり、カオがとってもちいさい広末が良く出没していた。