アベノミクス相場による株高で利益を得た個人の関心が高いと言われる。セミナーに数回参加したうえでの結論から言うと、一筋縄ではいかない世界だ。めくるめく魅惑(?)の世界を紹介しよう。いまはフィリピン、フィリピン!!いまは「買い」のとき、いま買って損はない!!これまでマレーシアやタイが人気だったが、これからはフィリピンを加えた「3強」とカンボジアの「プラス1」の時代。3強の中ではフィリピン。1人当たりGDPの伸びは今後も期待できるし、リーマン・ショック後の株価もマレーシアなどに比べていい。セミナーはのっけから中年男性講師が煽ってきた。ほとんどバナナの叩き売りのようなセリフだ。脂ぎった見た目同様、口調も暑苦しい。フィリピンといえばバナナ、バナナといえば叩き売りこのセリフで分かるように、昨年くらいから日本人の海外不動産投資の中心地はマレーシアではなくフィリピンに移っている。この手のセミナーで解説されるフィリピンの利点は概ね次のようなものだ。盛りだくさんに語られるフィリピンの魅力まず直行便で日本から4時間の距離。加えて永住権が得やすい。その手段となる退職者ビザは、35歳以上50歳未満の人だったら5万ドル、50歳以上なら2万ドル、50歳以上で年金をもらっている人なら1万ドルを、現地で定期預金として預けておけば取得できる。1つ大きいのが人口動態だ。フィリピンは2020年までに中流層が2900万人に増加する見込みという。中流層だけでマレーシア1国の人口に匹敵する規模となる。タイはあと10年、20年すると高齢化を迎えるが、フィリピンはそうではない。不動産にかかわる契約書は英語で作成されるため、信頼度が高くなるという。セミナーの冒頭は基本このような話で始まる。全体感をつかんだうえで、次は地域の話に。フィリピン不動産に関するセミナーなら、ここも大体同じような話が聞けるはずだ。フィリピンの投資エリアは大きくマニラとセブの2つ。セブはマニラから飛行機で1時間。ビジネスエリアもあって、コールセンターなどの企業が集まっている(フィリピンはコールセンター業務の市場規模でインドを抜き世界一)。不動産はマニラより価格帯が低い。そのマニラは、投資エリアがマニラ市近郊のマカティ市、オルティガス地区、グローバルシティ地区の3つに分かれる。マカティは東京の丸の内と銀座を足した感じで、「フィリピンのウォール街」とも言われる。オルティガスは日比谷みたいな場所でアジア開発銀行の本部などがある。グローバルシティは言ってみれば横浜みなとみらい。元は空軍基地があった。投資エリアはマニラ(上)とセブ(下)やっぱり「上がってナンボ」の世界?セミナーで紹介されるのは、この3つの地域にある物件になることが多い。価格は同じコンドミニアム(分譲マンション)と言っても400万円台から5000万円台の最高級物件までと開きがある。投資の成果はどの程度見込めそうなのか。単年で実質8%の利回りとなれば、10年で購入額の8割回収できる。モノによってはこれが10%以上ある。年間平均7%で価格が上がっている。為替差益もいれると(10年で購入額の)1.5倍以上になるチャンスも。海外不動産投資の魅力は一言でいうとやはり値上がり期待にある。この説明だけだと投資妙味はかなり大きい。維持管理などの諸費用が入ってるかどうかまで聞かないと判断はできない。費用面については次のような説明がさらりとされた。購入時は当社のフィー込みで物件価格の8%の諸経費がかかる。諸経費は印紙税2%や取得税0.5%、登記税2%、事務費用0.5%。加えて、予約をサポートする当社に3%。1550万円の物件だったら46万円となる計算。ランニングコストとして3%程度かかる。グロスの利回り(表面利回り)が8%なら維持管理3%を差し引くと5%に。́・ω・`)もちろん物件によって利回りは変わるが、やっぱり値上がり期待にかけろということ?日を改め、他の会社のセミナーも覗いてみた。そこで聞いたのは・・・いまはフィリピン、フィリピン!!ホップ・ステップ・ジャンプでいうと、香港やシンガポールの不動産価格はすでにジャンプしている。マレーシアはステップの段階。フィリピンはホップに入ったところ。飛び出した「いまはフィリピン、フィリピン!!」のフレーズ。「今でしょ!」ということ?こちらの講師は日焼けでなのか疲労からなのか顔が土気色。目の下にはクマができており不健康そうだ。販売ノルマがきついのだろうかと邪推してしまう。セミナーの流れはほぼ同じだ。フィリピンの国としての魅力から始まり、マカティ、オルティガス、グローバルシティの各地区の話に移っていく。プレビルドの「建たないリスク」には触れず一方で気になるのが、前に参加したセミナーもそうだが、アジア新興国での不動産投資で必須の知識といえる「プレビルド」(「プリセール」「プレセール」とも呼ばれる)についての説明がほとんどないことだ。プレビルドはいわゆる「青田買い」を想像すればいい。日本での完成前物件の販売と最も違うのは、着工前の設計段階(図面の段階)に販売されて、かつ途中で転売できる点。4~5年かかる工事中でも、できてもいないのに物件価格の値上がりを見込んで売買が繰り返されている。問題なのは「建たない」というリスクがあることだ。日本の場合は大手ゼネコンが資金を用意して下請けの工事会社などに支払いをするので工事が止まることはないが、新興国などでは販売が上手くいかずに開発資金が確保できなかったら、そこで工事がストップしてしまうという。セミナーで物件を紹介する講師からすると、プレビルドは海外不動産投資における一般常識なので特段触れることもないという認識だろうか。その反面、ローンについての説明は親切だった。支払いは基本1申込時の一括払い、2申し込み時は物件代金の20~50%を頭金として支払い、竣工時に残額を一括で支払う、3頭金を竣工まで毎月分割で払い、竣工時に残額を一括で支払う--の3つある。キャッシュ(現金)がないとダメかというとローンもある。け貸し出しの半分はスルガともいわれる。スルガフリーローンの金利は年6~7%。竣工時の残額の支払う時に使える。スルガ銀行といえば、地銀のなかでも独自性で知られる。海外不動産投資の場合、担保となる物件が国外にあるため、日本国内の金融機関は嫌がるかと思いきや、さすがスルガ銀行だ。フリーローンなので金利が高い!セミナーに参加して思うのは次のようなことだ。不動産は株式や債券といった金融商品以上に個別性が高い商品と言える。当たり前の話だが、同じ地区の物件でも立地条件や内装で価格は変わる。個別物件を検討する前提として、その国の概況を知ることは重要だが、「いまはフィリピン!!」という雰囲気だけに流されてはいけない。それとローンなど「買い方」の説明はしてくれるが、誰も「売り方」の説明はしてくれない。実はこちらの方が重要ではないか。この項の最後として、海外不動産の営業マンのチェックポイントを伝授しよう。「海外不動産の営業マンは『金融上がり』の人が多い。大体は目を見ればわかる。独断と偏見かもしれないが、不動産業界の出身者が海外不動産業者をこう評していた。彼に言わせると「不動産屋とは物件の目利きと売買のタイミングが腕の見せ所」で、不動産の取引を実体験として知っていないとダメ。「金融上がりの人は不動産開発業者の視点を持っていないので、目利きはできない」と指摘する。アメリカ映画協会(AFI)が「喜劇映画ベスト100」の第一位に記事を読む映画「鳥」と世界的株価急落の分析(オマケ付き)ご存じヒッチコックの名作。急に鳥が人間を襲い始める。その恐怖がめちゃコワーい。永久債の利回りを計算してみましょう。債券の利回りをもう少し簡単に計算してみましょう。