資金がなくても不動産投資に参入できる不動産投資にはキャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。キャピタルゲインとは不動産を購入したときの金額よりも、売却したときの金額のほうが高く、その差で発生した利益を意味します。これは地価が上昇している経済状態であり、どちらかというと短期的な視点による不動産投資です。中古アパート経営では基本的に不動産を人に貸すことで得られるインカムゲインが目的で、毎月安定して入ってくる家賃収入は長期的な視点から行なわれる不動産投資になります。一般的に不動産投資は「資産に余裕がある地主や相続人、潤沢な資金がある実業家、50歳以上の定年前の会社員」が行うといったイメージが強いですが、実際には不動産投資の敷居は徐々に低くなっていて、大家の30%以上が30~50代のサラリーマンのようです。この大きな要因は現在は手持ちの資金が200万~300万円程度でも、銀行からの低金利の融資を受けることできるためです。それに多くのマンションを経営している地元の不動産業者も、実は銀行から融資を受けていることがほとんどであり、普通の会社員でも1棟丸ごと買い取るくらいの融資を受けることが可能です。入居者が決まると2年間は安定収入が貰える普通の会社員が買ったアパート不動産投資のメリットとしては、入居者が決まれば、退去するまでの平均で2年間は安定した収入が見込めることがあげられます。地価が上昇したときに売却することでも利益が得られますし、物件や不動産会社の選定から賃貸管理まで、自身が事業に関与することによって、飛躍的に収益を上げることもできます。自己資金が少なくても、投資する不動産から得られる収益を担保にお金を借りることもできるため、資金調達は予想よりも簡単です。空室期間が長引くと想定していた賃料が得られず、投資資金を回収できないことがありますが、入居条件の緩和などを実施することで、リスクは軽減できます。アパート経営をする大家は家賃を下げる、更新料を無料にする、リフォームを実施する、不動産仲介業者に営業してもらう、逆に女性限定にするなど、さまざま工夫を凝らすことで、空室をゼロに近づけています。地震や火災で建物が消失してしまうといったリスクも存在しています。それらを想定して、保険への加入はもちろん、耐震性と防火性の高い物件を選ぶ必要があります。仮に地価が下落した場合は資産としての価値が低くなってしまう可能性もありますし、株式投資やFXなどと異なり、現金が必要になったときに、不動産はすぐに現金化できないこともあらかじめ認識しておきたいところです。中古アパートを資産に持つ5個のメリット自分の代わりに収入を得られる不動産投資は、普段の生活や老後の生活を金銭面からサポートしてくれます。中古アパート経営は以下のようなメリットをあげることができます。副業で中古アパート経営をするサラリーマンの多くが、個人的な年金の確保を目的の1つにしています。定年は原則65歳ですが、一般的には60歳で退職となる企業も多かったり、60歳だとしてもその前に年収が大幅カットになる人がほとんどです。米国が年金の受給年齢を引き上げたように、日本もいずれは68、70、75歳と段階的に上がっていくことになります。将来的に年金の支給年齢は70歳までが引き上げられることは確実ですし、50歳あたりをピークに年収が下がり続けるため、無収入である空白期間が5~10年続く可能性も高くなります。中古アパート経営にもデメリットがあります。空室期間が長引くと賃料が得られず、ローンの返済ができなくなります。現在は不景気から滞納者も増え続けて、家賃収入が100%回収できる保障はありません。火災保険などの加入は必須ですが、火災や地震で建物が使い物にならなくなってしまっては、利益が得られる期間が短くなります。建物の老朽化も避けられないので、修繕費はあらかじめ事業計画の中に取り込む必要があります。日本の不景気で地価が下落した場合、資産としての価値が低くなってしまう可能性も拭いきれません。インフレが続けば問題ありませんが、デフレから脱却できる可能性は高くありません。私的に資金が必要になっても、中古アパートは短期間での現金化は厳しいといえます。不動産のように売りたいときにすぐ売れない資産は、なかなかやり直しがきかないことを意味します。慎重に中古アパートを選んだり、大家の工夫次第ではで入居率によるリスクは軽減できますし、リフォームや入居条件の緩和といった対策もあります。定期的な収益が得られると売却する理由もないので、現金化は考えなくても構いでしょう。どちらかと言うと株やFXを単調に感じて「リアリティのある資産を持ちたい」や「中古アパート経営を楽しみたい」という方が適しています。今後はオフィス賃料が下がった都市部に企業が進出し、就業者の増加から単身者用の住居は賃上げするでしょうし、逆に東京に人口が集中し過ぎたことを懸念して、地方に人口を移す政策が実施されるかもしれません。このような投資の醍醐味を理解して、リスクをリスクとして受け止めることで、利益を出せるサラリーマン投資家は増えていくことでしょう。