2棟目ド田舎大家Tの奮闘記32歳から不動産投資を始め2年でセミリタイヤ。その翌年に本も出版しました。ド田舎で築古アパートと新築アパートを経営するために真面目にガツガツと挑戦しています!2棟目を売却しました!こんばんは、一時的な小金持ちのド田舎大家Tです。本日、2棟目を売却しました!売却価格は1400万円!購入額500万円+200万円(外壁塗装)なので、キャピタルゲインは700万円です。インカムゲインと併せると2年8ヶ月で約1000万円稼いだことになります。この物件はオーバーローンだったので手出しがほとんどなかったのですが、空室が4/8もあったので、最初の半年は相当苦労しました。満室になると退去は年1回のペースでしたし、退去してもすぐ埋まる優良高利回り物件でした。実績作りには丁度良かったです。今回の売却は個人所有の売却で短期譲渡になるので、税金はがっつり納税しなければなりません。普通の人であれば、短期譲渡になるくらいなら長期譲渡になるまで待てばよいのでは?と思うかもしれません。短期譲渡なのは承知の上なのですが、なぜ売り急いだのかと言うと、融資の扉が閉まりつつある点と、3点ユニットバスの物件は早めに処分したかったからです。最近、よく思うようになったのは、田舎の物件というのは土地が安いので、バブル期が終了(90年代前半)した後に建設した物件はほとんどセパレートタイプなのです。そのため、築古のセパレートタイプが後から追いかけてくることになり、3点ユニットバスでは到底戦えないことが想像できるからです。融資の扉が閉まりきる前に3点ユニットバス物件を処分するために納税覚悟で売却したのです。今回の売却でキャッシュフローが約10万円下がることになりますが、実は来月14棟目を購入することが決まっています。14棟目も小型の物件なので、丁度減ったキャッシュフロー分を補ってくれます。フルローンをひけたので、諸経費(80万円)を支払うだけですが、諸経費を払ったとしてもキャッシュフローを維持して手元には620万円残ることになります。(税金を考慮すればもっと少ないですが・・・)この手残りを利用してさらに物件を1~2物件購入できればなと思っています。うまくいけば、さらにキャッシュフローを増強できるわけです。不動産投資は物件を売却してなんぼの世界だとしみじみ思います。top嬉しい退去でした!こんばんは、新路線を開拓中のド田舎大家Tです。先ほど不動産屋から連絡があり、客付できたそうです。これで2ヶ月ぶりに再度満室です!今回はあっさり決まったのでほっとしています。去年は繁忙期でも入居者が付かなくて本当に大変でした。今回は家賃を5000円アップして客付できたので、本当にうまくいきました。実は、前のオーナーがお金に困って激安価格で入居させていたのですが、キチンとリフォームして、適正価格(それでも地域最安値ですが・・・)で入居させることに成功しました。おかげで表面利回りが34%から36%にアップできました!ちなみに、同様に激安価格の入居者がまだ2人もいるので、早く適正価格にしたいものです。top2棟目退去後のリフォーム2こんばんは、危機感で溺れそうなド田舎大家Tです。前回のブログの続きです。内装工事が完了したので、写真をアップします。?3棟目のリフォームに引き続いて今回もナチュラル系にしてみました。言っても、木目のアクセントクロスは3か所(郵便受け、トイレ扉横、洋室扉横)に申し訳ない程度に貼っただけなので、クロス費用は抑えています。(2m程度?)今回お金をかけたのはクッションフロアです。前回のリフォームで使用したクッションフロアは一番安いものを使用したので、踏んだ際のクッション感があり、正直好きではなかったんです。重いものを置いた際に凹みもします。今回使用したのはシンコールのTXG-6258で、土足対応のクッションフロアです。土足対応なので、凹みも少なく頑丈です。当初はクッションフロアに似た長尺シートを検討していたのですが、クッションフロアの2倍の価格だったので断念しました。この土足対応のクッションフロアなら3割アップ程度で頑丈なのでコスパは良い感じです。あとは管理会社が頑張って客付してくれるのを待つだけです。top2棟目退去後のリフォームこんばんは、忙しさマァーックスなド田舎大家Tです。先月末に2棟目の1室に退去が発生しました。現状確認と一部セルフリフォームをしてきました。言ってもほとんど定番グッズの取付ですが・・・<3点ユニットバス>定番の木製便座とペーパーホルダーです。<洋室照明>定番の木製スポットライトです。元々はシーリングライトだったのですが、外してみると、古いクロスが・・・ってことで天井のクロス貼り替え決定です。今日内装屋が見積もりに来たので指示しました。この照明、本体は安いのですが、LEDがめっちゃ高いんです。電球はもうちょっと安くしてよ!>IKEAさん!<折り畳み式机の取り付け>まずは、定番のOSB合板を使った腰板です。壁巾が1mなので、OSB合板も1mで切断してビス止め。上端に見切り材を木工ボンドで固定。こんな感じで折りたたむこともできます。今回、何故机を壁に直に固定しなかったかと言うと、NORBERは固定する際、T字状にビスで固定する必要があります。そもそもIKEA製品は北欧メーカーなので、日本の住宅仕様なんて考慮せずに作られています。日本の住宅は、間柱や貫が通っている場所でないとビス止めできません。間柱や貫のある場所でOSB合板をビス止めしてからでないとNORBERを好きな位置に固定できないのです。top祝!2棟目満室!こんばんは、浮かれまくっているド田舎大家Tです。昨日、2棟目が満室になりました!超激戦区+踏切近く+隣墓場の極悪立地のアパートでしたが、頑張ってなんとか満室になりました。最後の入居者は私がよく利用している掃除屋兼電気工事もできる多能工な方です。今日も3棟目の工事を依頼していたのですが、事務所兼倉庫として使いたいと申し出がありました。知り合いが入居してくれれば、何かあれば逐一連絡してもらえるかもしれません。(影の管理者?本当にありがたい限りです。ちなみに、この物件を売買してくれた不動産屋の売買担当に速攻でTELして、次の物件紹介してくれと連絡しました。»プロフィールAuthor:ド田舎大家Tド田舎大家Tと申します。32歳から不動産投資を始め2年でセミリタイヤ。その翌年に本も出版しました。ド田舎で賃貸経営するために真面目にガツガツと挑戦しています!<経歴>大学卒業→SE→建設業事務職→ビル管理→自宅警備員(今ココ)<趣味>PCヲタだったのですが、不動産を始めてからは金を稼ぐことばかり考えてます。