2011年02月マンション大規模修繕日記マンション大規模修繕業務に係わる日記です。>2011年02月28日13:32本当に良い施工会社の見分け方カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)昨日のプレゼンテーションの話の続きです。実は昨日のプレゼンテーションで一番驚いたことは、3社の提案内容がどこもほとんど同じで、似通っていたことです。一例を上げると(写真をクリックすると拡大します)防犯のために・仮設足場にセンサーライトをつける・会社名の入ったベストを職人さんが着る・各戸に窓補助錠を配る全社ともベストを持参し、補助錠を回覧していました。最後は組合のみなさん「またこれかとうんざり」していました。2社がプロジェクターを使い、残り1社も良く似たプレゼン資料の提出がありました。なってくると、組合員には3社とも同じに見え価格勝負になってしまいかねません。本当に価格勝負で選ぶことが正しいのでしょうか?実は昨日のプレゼンでは屋上防水の工事の時期を1社は梅雨の前に他の2社は梅雨に掛けて計画していました。梅雨の前に防水工事行う提案をしたのは、防水に関する修繕提案をした会社です。このように一つ一つの提案をきちんと、ひも解くと各社の違いがはっきりと見えてきます。管理組合の中に各社の提案をひも解いてくれる大規模修繕と建築に詳しい組合員がいれば非常に心強いのですが、いらっしゃらない場合は組合の外部にパートナーを探すことが必要となってきます。2011年02月27日23:59プレゼンテーションがありました。カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)本日東京近郊のある管理組合で施工会社選定のためのプレゼンテーションがありました。管理組合の要望で施工会社3社に出席をお願いしました。組合側は組合員すべてに声を掛け15人以上の組合員の参加がありました。各社ともレベルの高いプレゼンテーションでしたが残念なことが1つありました。そのマンションは屋上防水や廊下からの漏水が応急措置では止まらず、大規模修繕の実施時期を半年早めたのです。このことは図面説明会でも修繕委員長自ら各社に技術的な提案を求めるくらい重要なテーマでした。見積徴収後、プレゼンテーションの案内を各施工会社に出した際にも、屋上や廊下の漏水対する提案を求めました。関する提案を行って頂けた施工会社はたった1社だけでした。プレゼンテーション終了後に施工会社を決めるために実施されたアンケートで組合員の圧倒的な支持を得たのはその会社でした。仮設計画、工事の工程、安全対策といったあらかじめ求められたプレゼンテーションの内容に関しては3社とも大差が無かったので、防水に対する提案と説明が出来たか出来なかったかが決め手となってしまいました。理事のひとりは、残念そうに提案の無かった2社に対して具体的な防水に関する提案を口答で求めました。ところが、具体的な提案を行った1社を除き、ほかの2社は明確な答えを返してはくれませんでした。今振り返ると、3社の見積金額も査定の結果拮抗しており、プレゼンテーションを行ったどの会社にも受注のチャンスは十分にありました。ところが、組合員の一番の願いである「屋上と廊下の漏水をなんとか止めて欲しい」という願いに対して具体的にプレゼンテーションの席上で提案できたのはたった1社だけだったのです。極論をいえば、漏水に悩んでいる管理組合に対して防水の修繕提案を行わないのならプレゼンテーションに参加する意味がなかったのです。管理組合の皆様はそこを聞きたくて、わざわざ日曜日の夜に集まってくれたのです。半数以上の組合員が参加する施工業者選定のプレゼンテーションは我々にとっても初めての経験です。管理組合からの要望を的確に捉えているかどうかを常に意識して的確な提案ができないと受注できません。2011年02月26日23:44マンションの耐震補強カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)ニュージーランドで起きた地震の影響で建物の耐震補強に再び注目が集まっています。管理組合にお邪魔すると耐震診断をするとどれくらいの費用がかかるの?耐震工事はどれくらいの費用がかかるの?と聞かれることが増えています。ニュージーランドで倒壊したビルの映像を見るたびに、組合の皆さんが不安になるのも無理はありません。写真は耐震補強の現場の様子です。耐震補強の現場をそのマンションの理事が見学しています。組合員向けに見学会も予定されています。壁がなく柱だけで構成されている駐車場の耐震補強です。柱を大きくし周囲にSRFと呼ばれる樹脂繊維を巻いて、柱の耐震性を増します。この区のマンションでは初めて行われる耐震手法だそうです。1,000万円の補助金が出ます。ありがたい制度だと思います。この制度があるか無いかで耐震診断に踏み出すことが出来るか、先送りするかが決まってしまいます。設計基準ですから、現在の設計基準に比べると耐震性能が劣る場合がほとんどです。どこかで行わねばなりません。現状は日本全国どこでも同じ基準で耐震診断と耐震設計の公的補助を受けることが出来るわけではありません。「コンクリートから人へ」ではなく皆様のマンションを「安心してすっと住める鉄筋コンクリートの建物へ」改修するための公的な支援の充実が望まれます。2011年02月25日14:30マンションのエントランスではありえないカテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)先日、札幌に帰省したときのことです。ある、ファミリーレストランの入り口にある階段が凍り付いていて、危なく転びそうになりました。食事もおいしくウエイトレスさんはいつも笑顔で接客してくれるチェーンですが、入り口がこれでは食事以前の問題です。マンションのこんな状態たったらどうでしょうか?管理員さんが常駐しているマンションでは、まずありえないことです。監理員さんが通いのマンションでもこんな状況は考えにくいですし、すぐに管理会社にクレームが行くはずです。建物の共用部は豪華な仕上げであることよりも、まず利用者にとって安全であることがなにより大切なことだと知らされた出来事でした。2011年02月24日22:14東京でセミナーを開きます。5回目の大規模修繕セミナーが3月13日(日)に渋谷で開催されます。今回のテーマはマンションいじのための資金計画つまり長期修繕計画と建物自主点検です。建物を長年健全に維持するためには、定期的な修繕が必要不可欠ですが、世の中先立つものがないと工事が出来ません。工事が必要なときに修繕資金が無くて工事が出来なかったり、修繕一時金を徴収することになったり、修繕資金を借り入れたりすることは避けたいものですね。いつどのような修繕を行ってどれだけのお金が必要になるのかわからないと修繕に対する資金計画を立てることが出来ません。それをわかりやすくまとめたものが、長期修繕計画書なのですが、ぱっと見は数字が並んだ表にしか見えません。維持管理のためには無くてはならないもののはずなのですが、一体どこに仕舞ったのかもわからない組合員が大部分です。今回のセミナーでは、長期修繕計画書の作り方ではなく、あなたの長期修繕計画書が現実に即したものかどうかの無料チェックも行います。セミナーのご案内と申し込みhttp://www.renovaters.net/info/pdf/20110313tokyo.pdf申し込みページhttp://www.renovaters.net/info/event_form.html2011年02月21日17:07階段の工夫カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)昨日、建物点検を行ったマンションであるものを見つけました。屋外階段にダンボールと新聞紙が貼ってありました。目的はなんだと思いますか?実はこれハトよけなんです。新聞のニオイをはとが嫌うらしく、この工夫をしてからハトが寄ってこなくなったそうです。ハトの糞は多くのマンションで悩みタネです。釣り糸を張る方法ネットを貼る方法いろいろな方法がありますが、こんな方法は初めてです。2011年02月20日22:59自主点検を行いました。カテゴリimamuraharuComment(0)Trackback(0)会社のすぐ近くにあるマンション管理組合さんから自主点検をお願いされました。約束のお時間に伺うとすでに何人かの修繕委員さんが集まっていました。委員の半数が女性です。以前は男性が中心の修繕委員会でしたが、最近は女性の積極的な参加が見られます。屋上に上り防水の状況を確認しました。新築時はアスファルト防水でしたが、その後の大規模修繕でウレタン防水が施工されていました。そのウレタン防水の表面も写真のようにひび割れし退色が進んでいます。